Veruntreuung durch WEG-Verwalter? Warnzeichen erkennen, gezielt handeln, Schäden minimieren

Ein Beitrag des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e. V. für Wohnungseigentümer Veruntreuung der Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch ihre Verwaltung kommt vor, tatsächlich selten, aber immer wieder. Weil niemand damit rechnet und damit rechnen will, bemerken die Eigentümer den Ernstfall in der Regel zu spät und reagieren zu langsam. Das vergrößert den Schaden unnötig. Dieses… Read More »

WEG-Jahresabrechnung mit unvollständiger Bankkontendarstellung

Wenn die Jahresabrechnung die Auflistung der vorhandenen Bankkonten vorsieht, dann sollte dieser auch stimmen! Nicht so in dieser WEG, wo ein Bankkonto mit einem Betrag von 223.057,97 €  vergessen wurde: Darstellung des Bankvermögens (Jahresabrechnung): A-Bank AG…., Nr. DE08…. 0 Jahresbeginn: 33.918,86 € Jahresende: 10.354,72 € Upps, fragt man sich, nur so wenig auf dem gemeinschaftlichen… Read More »

„Wird schon stimmen!“ – Verwaltungsbeiräte zur nicht geprüfte Jahresabrechnung

Verwaltungsbeiräte: Aufgaben und Haftung Zitat aus einem Beitrag von Monika Hillemacher: Wer eine Wohnung besitzt, ist nicht nur für seine eigenen vier Wände zuständig. Das Haus muss auch verwaltet werden Wer im Beirat mitbestimmen will, muss aber beachten, dass er damit bei Verlusten auch in der Haftung ist Günther Meier gehört dem Verwaltungsbeirat seiner Eigentumswohnanlage… Read More »

“Wir haben ein Angebot der Firma YX vorliegen…..”

Dieser banale Satz eines WEG-Hausverwalters lässt nichts Gutes erahnen. Oft ist es der Fall, dass den versammelten Eigentümern erst in der Eigentümerversammlung Kenntnis von einem vorliegenden Sanierungsangebot und einer anstehenden Sanierung gegeben wird. Warum ist diese Situation von für die Eigentümer so unvorteilhaft / problematisch? 1. Es ist davon auszugehen, dass das Thema der bevorstehenden… Read More »

Mindestens 3 vollständige, vergleichbare Angebote sollten VOR Beschluss vorliegen

Wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: das “Durchdrücken” eines einzelnen Anbieters, eines einzelnen Kostenvoranschlag, oft überteuert. Die Geldhöhe spielt natürlich auch eine Rolle. Für  eine übersichtliche Instandsetzungsmaßnahme müssen sicher nicht 3 Angebote vorliegen. Dies ist auch nicht praktikabel, da sonst zahlreiche Handwerkerbetriebe und  Dienstleister viel Zeit auf das Erstellen von Angeboten verwenden, deren Umfang und Budget… Read More »

BVI: “Sonderhonorar des Verwalters darf NICHT in die Sachkonten gebucht werden!”

…um dort unauffindbar für immer zu verschwinden! Zur Erinnerung: es handelt sich um vertraglich vereinbartes Sonderhonorar, das der WEG-Verwalter für besondere Arbeiten berechnen darf. Soweit so gut. Wer arbeitet, der soll auch verdienen. Es bleibt jedoch zu prüfen in welchem Rahmen “Arbeiten” nötig waren und erbracht wurden. Unabhängig davon, muss dieses Verwalter-Sonderhonorar in der jährlichen… Read More »

Oft absichtlich vergessen: Übersicht aller Nachzahlungen und Guthaben – für alle Eigentümer

Sie finden diese Aufstellung in den Unterlagen der Jahresabrechnung nicht? – Kein Wunder: viele WEG-Hausverwalter “vergessen” diese wichtige  Darstellung. Oft zusammen mit dem Vermögensstatus. Kaum zu glauben, aber es gibt noch Hausverwaltungen und Abrechnungsdarstellungen, die Freude bereiten. So die untenstehende, vorbildliche Musterdarstellung eines westdeutschen Hausverwalters: Pro Wohnungseigentümer wird in einer Zeile ausgewiesen: Spalte 1: Bewirtschaftungskosten… Read More »

Verständlich dargestellt: Abrechnungsspitze – Abrechnungssaldo

In den vom Hausverwalter Jahresabrechnungen ist immer wieder von der Abrechnungsspitze und dem Abrechnungssaldo die Rede. Wo ist der Unterschied? Wie kann man beide Begriffe unterscheiden? Anhand von 4 verschiedenen Beispiel-Situationen versuchen wir die Abrechnung zahlenmässig und auch als Graphik zu verdeutlichen. Fall 1: Die Jahresabrechnung ist höher als der Wirtschaftsplan und es wurde weniger… Read More »

Vermögensstatus: Ausweis der Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG

Am Beispiel dieser Muster-Eigentümergemeinschaft soll der Vermögensstatus verdeutlicht werden. Schauen wir uns die Position “FORDERUNGEN” genauer an. Woher kommen diese Zahlen? Tabelle Forderungen des aktuellen Jahres: Bewirtschaftung und Rücklagen Dazu untenstehend eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen mit dem Ausweis von a) Abrechnungsspitze b) Differenz zwischen Plan und Zahlung c) Gesamt-Abrechnungssaldo Hier etwas größer dargestellt… Read More »

Der Vermögensstatus – was ist das?

  Zitat aus www.Haufe.de zum Thema Jahresabrechnung: Eine weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung bietet die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres. Im Schrifttum vielfach als zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung gefordert, wird der Vermögensstatus von der herrschenden Rechtsprechung als freiwillige Leistung des Verwalters angesehen, die nicht Gegenstand des Beschlusses über… Read More »

Verwalter: “Vermögensstatus? – Den kriegen Sie nicht!” – Beirat: “Vermögensstatus? – Den brauchen wir auch nicht!”

Das, was sich auf dieser Eigentümerversammlung abspielte, ähnelte einem schlechten Film. Da das Mahn-Management der als unseriös bekannten Hausverwaltung seit Jahren inexistent war, d.h. es wurde praktisch nie gemahnt und war deshalb in der Vergangenheit öfters zu verjährten Hausgeldforderungen gekommen, forderte ein kritischer Miteigentümer vom Verwalter den Vermögensstatus, den er in den Unterlagen der kürzlich… Read More »

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert. Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt: “Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten 1. Frau L. wird… Read More »

270.000 € aus Rücklage der Wohnungseigentümer verschwunden

Nachdem vor einem Jahr in München Eigentümer um über eine Millionen € durch eine Hausverwalterin geschädigt wurden, kam es jetzt zu einer neuen Ausplünderung um rund 270.000 € bei einer anderen Wohngemeinschaft durch eine bisher unbescholtene andere Hausverwaltung. Auch in diesem Falle ist das Geld weg und wird selbst dann, wenn die dafür verantwortliche Person… Read More »

Mietverwaltung: je später die Mietzahlung – desto geringer die Nebenkosten?

Verwalter verbucht ausstehende Kaltmiete – statt auf das Konto der Kaltmiete – auf das Konto der Nebenkostenvorauszahlung und schädigt durch diese fehlerhafte Zuordnung den Vermieter. Praxisbeispiel: oder anders dargestellt: D.h. statt einer Soll-Vorauszahlung von 1.657 € wurden nur 1.487,05 € gezahlt. Dieser Betrag wird später der zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung zugrundegelegt. Es ist zwar zu bemängeln,… Read More »

Abrechnungsprüfung vermeiden durch späte Zusendung der Jahresabrechnung

Eine Prüfung der Abrechnung möchte dieser unseriöse WEG-Hausverwalter vermeiden. Damit hat er schlechte Erfahrung. Zu vieles war unstimmig, unlogisch und nicht nachvollziehbar. Um einer unangenehmen Prüfung durch kritische Eigentümer zu entgehen, beschloss er dieses Jahr, die Abrechnung extrem spät – nur wenige Tage vor der WEG-Versammlung – den Eigentümern zuzusenden: Die jährliche WEG-Versammlung hat er… Read More »

Vom Verwalter sorgfältig ausgesucht und empfohlen: quasi-insolvente Dienstleister

Unseriöse Hausverwalter leisten gerne Erste Hilfe für insolvente und quasi-insolvente Unternehmen, indem sie diese für Arbeiten an den Gebäuden der Wohnungseigentümergemeinschaft vorschlagen. Typisch ist, dass Konkurrenz-Angebote fehlen. Vorteile für diese Dienstleister: a) sie erhalten einen gut bezahlten Auftrag b) es fehlen Vergleichsangebote, so dass es den Wohnungseigentümern nicht möglich ist, einzuschätzen, ob es sich ggf.… Read More »

Gefahr: “Nichtssagende” Einladungen zu WEG-Versammlungen

Wieviel Mühe darf man WEG-Hausverwaltern zumuten? Dass sie die meist nur einmal im Jahr stattfindende Versammlung der Wohnungseigentümer sorgfältig und informativ für alle vorbereiten? Dass sie Beschlüsse der Wohnungseigentümer so vorbereiten, dass eine bestmögliche Entscheidung getroffen wird? Dass sie deshalb zeitig und im Vorfeld alle wichtigen und kostenintensiven Entscheidungen durch Zusatzinfos (Kostenschätzungen, Kostenvoranschläge, Stellungnahmen usw.)… Read More »

Anzeige gegen den Verwalter wegen Untreue und Sachbeschädigung (Entwendung Fahrräder)

Praxisfall: Miteigentümer wehrt sich gegen die willkürliche “Entsorgung” von Fahrrädern durch den WEG-Hausverwalter   Betr: Anzeige wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung gegen Herrn X. Y., Musterstrasse, Musterstadt (tätig als Hausverwalter für das Haus MusterWEG, Musterstadt) Sehr geehrte Damen und Herren von der Staatsanwaltschaft, ohne Auftrag und oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft MusterWEG hat der… Read More »

Aktuell: zweigte Hausverwalter 85.000 € vom WEG-Vermögen ab?

02.09.2016 Siebengebirge. Ein Hausverwalter aus Bonn soll von Konten einer Bad Honnefer Wohnungseigentümergemeinschaft 85.900 Euro auf sein eigenes Konto abgezweigt haben. Dieser ist aber nur bereit, 75.000 Euro zurückzuzahlen. Weil er Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Bad Honnef auf sein eigenes Konto überwiesen haben soll, fand sich am Freitag ein Bonner Hausverwalter vor dem Amtsgericht in… Read More »

WEG-Beschlüsse: erst prüfen – dann beschliessen! – Bleiberecht einer “erhaltenswerten Linde”

Voreilig beschlossen und dann nicht umsetzbar: ein Zeichen fauler, bequemer Hausverwaltungen Nervig und in der Regel teuer sind unzureichend vorbereitete Tagesordnungspunkte. Praxisfall In einer WEG soll zur Entlastung der Müllschlucker vor dem Wohnhaus ein Mülltonnenhaus errichtet werden. Die Hausverwaltung schlug zunächst vor, das Häuschen teilweise auf vorhandene Parkplätze, teilweise auf eine Grünanlage zu stellen. In… Read More »

Geht doch: Nachträgliche Korrektur einer Beschluss-Protokollierung

Einer allzu phantasievoll ausgeschmückte Beschlussprotokollierung konnten die Eigentümer dieser WEG entgegentreten. Das Protokoll wurde neu verfasst und der Tagesordnungspunkt “TOP 3 – Wirtschaftsplan” so festgehalten, wie er besprochen und beschlossen worden war – ohne nachträglich angebrachte Veränderungen des Verwalters. Beispiel einer positiven Vorher-Nachher-Veränderung: Nachträglich korrigierter Beschlusstext “TOP 3 – Beschlussfassung Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für… Read More »

Wohnungseigentumsgesetz: “terra incognita” für manche WEG-Verwalter

Manche WEG-Hausverwalter scheinen ihren Kenntnisstand aus dem vorletzten Jahrhundert zu beziehen. So war einem Verwalter völlig fremd, dass … a) jeder Eigentümer ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hat (“Nein, der Beirat hat die Abrechnung geprüft. Eine weitere Prüfung ist unnötig.”) b) jeder Eigentümer ein Recht auf eine aktuelle Eigentümerliste hat (“Warum brauchen die… Read More »

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Dauervollmachten zu Gunsten des WEG-Verwalters vermeiden

Einen “nützlichen” Download bietet ein Hausverwalter auf seiner Homepage: Dauer-Vollmachten für Eigentümerversammlungen. Von diesen “Hilfen” und Hausverwaltungen, die diese anbieten, ist abzuraten. Nein, eine Dauer-Vollmacht zugunsten des Verwalters ist gefährlich. Er weiß so schon v o r  Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung, wieviele Stimmvollmachten er haben wird und kann entsprechend die Beschlüsse formulieren und durchsetzen kann.… Read More »

Verwalter-Sonderhonorar: Ausweis fehlt in den meisten Jahresabrechnungen

Nochmals – und speziell für all diejenigen WEG-Hausverwalter und Verwaltungsbeiräte, die es bisher ignorieren: Sonderhonorar des Hausverwalters muss in der Jahresabrechnung gesondert (und gut erkennbar!) ausgewiesen werden! Sonderhonorare dürfen in einer Abrechnung  n i c h t  versteckt werden! Beispiel: in der untenstehenden Jahresabrechnung einer WEG wurden Verwalterhonorar-Rechnungen von mehrere Tauschend € versteckt. Vom Verwalter… Read More »

Verwaltersuche über BVI mit Vorbehalten

Nur bedingt ist die Verwaltersuche über den BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., Berlin, zu empfehlen. Dort tummeln sich neben seriösen Verwaltern auch einzelne unseriöse WEG-Verwalter (falsche und abweichende Protokollierung von Beschlüssen, Bezahlung privater Rechnungen über die WEG usw…). Die Erfahrung zeigt, dass es selbst nach Bekanntgabe dieser Mißstände nicht zu Sanktionen für Vergehen von Mitgliedern… Read More »

Hallo Herr Nachbar, sind Sie “Würstchen”?

WLAN hat nicht nur Vorteile. Die Nachteile sind gewaltig. Die Strahlungen erzeugen oft Kopfschmerzen, Kopfdruck, Unruhe und Schlafstörungen. Eine Alternative bietet a) eine Kabelverbindung von Fritzbox zu PC, verbunden mit b) der Funktion “off” beim Schalter WLAN. Diese Erkenntnis ist leider bei vielen Mitmenschen noch nicht angekommen. Wohl aber bei einem Luxushotel in Baden-Baden, dass… Read More »

Abkauf der Wohnung oder Wechsel der Hausverwaltung? – Danke, gerne zweiteres!

Einem überraschenden Angebot gegenüber sah sich ein erst kürzlich hinzugekommener Miteigentümer, der Unregelmässigkeiten in der Verwaltertätigkeit aufgedeckt hatte und den 40jährigen Sumpf einer WEG durchlüftete. Es kam zum Austausch von Klartext-Emails mit dem zuständigen Sachbearbeiter, die dieser schließlich dem Geschäftsführer der Hausverwaltung vorlegte. Auszug aus dem Schriftwechsel: Geschäftsführer Hausverwaltung: “Sehr geehrter Herr K.M., Herr A.… Read More »

Kostenvoranschläge müssen v o r der Eigentümerversammlung vorliegen!

Zitat eines Beitrags von dem Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Andreas Reng, München: “Zusammenfassung: 1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens 3 [vollständige und vergleichbare] Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen. 2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht.… Read More »

Wenn der “gekaufte” Beirat den Miteigentümern in den Rücken fällt und den unseriösen Hausverwalter unterstützt…

Auf die Bitte eines gehbehinderten, über 90 Jahre alten, aber trotzdem interessierten Miteigentümers um Zusendung des Verwaltervertrags, antwortet der WEG-Hausverwalter mit einer “Musterantwort”: “Sehr geehrte/r  Eigentümer/in, bezüglich Ihrer Anfrage teilen wir Ihnen mit, dass gemäß Wohnungseigentumsgesetz und entsprechender Rechtsprechung kein Anspruch auf Übersendung von Verwaltungsunterlagen besteht. Nach entsprechender Terminabsprache, können Sie jedoch von Ihrem Recht… Read More »