VONOVIA: Modernisieren statt Instandhalten
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Der excessive Hang zur Einstimmigkeit unseriöser Verwalter
Geteilter Meinung zu sein ist ein Zeichen der Demokratie. Nur aus autoritären Regimen und Diktaturen kennt man die immerwährende Einstimmigkeit.
Ein Zeichen unseriöser Hausverwaltungen ist der Hang zur Einstimmigkeit.
Warum? Eine “mehrheitliche Entscheidung” hat doch in der Regel die gleiche Gültigkeit (“der Beschluss wurde angenommen”).
Aber darum geht es nicht. Eine bestimmte Art Hausverwalter sieht es gerne, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft “geschossen” hinter den von der Verwaltung vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten steht.
Abweichler unerwünscht. Kritiker genauso. Enthaltungen dito. Deshalb werden diese ignoriert.
Der Gruppenzwang auf einer Eigentümerversammlung ist normalerweise dermaßen groß, dass Entscheidungen, die einzelne Wohnungseigentümer zuvor für sich selbst getroffen haben, oft nicht gehalten werden. Es ist deutlich leichter mit der Masse zustimmen, als dagegen. Deshalb versuchen Sie es einmal mit Enthaltungen. Schon ein mutiger Schritt, den nicht viele wagen.
Sie werden merken, dass zu viele Enthaltungen oder gar Nein-Stimmen bei unseriösen Verwaltern eine “Abstrafung” zur Folge haben werden. D.h. sie werden bestraft (ja, richtig gelesen!) – oder bekommen zumindest das Prädikat “unerwünschte Person”.
Unseriöse Hausverwalter herrschen oft diktatorisch.
Die übrigen Wohnungseigentümer bleiben schweigsam und beobachtet still das triste Los der Abweichler. Nein, zu diesen möchte man nicht gehören. Deshalb: je mehr Abweichler vom Verwalter abgestraft werden, desto größer ist der (feige) Rückhalt hinter ihm.
Der Plan ist folgender: nach der Diskriminierung Einzelner und der Einschüchterung der Menge kann der Hausverwalter schließlich machen, was er möchte. Er weiß, dass er nur Dienstleister ist, aber dies zu erkennen verbieten zu diesem Zeitpunkt schon die selbst angelegten Scheuklappen der Wohnungseigentümer-Hammelherde.
Deshalb die Empfehlung: Nein zu sagen, wenn man es meint – und auch von der Möglichkeit der Enthaltung Gebrauch zu machen.
Da für einen unseriösen Hausverwalter selbst eine “Enthaltung” an Revoluzzertum grenzt, wünscht der Diktator-Verwalter die Elimination: Enthaltungen sollen eliminiert und nicht gewertet werden.
Beispiel: einem Beschluss stimmen alle Miteigentümer zu, 2 enthalten sich.
Keine Nein-Stimmen.
Im Versammlungsprotokoll wird der Beschluss überraschend als “einstimmig” aufgeführt.
Der Verwalter: “Alle stimmen zu, 2 Enthaltungen, das ist für mich einstimmig”.
– “Aber wir haben uns doch enthalten. Wäre es dann nicht mehrheitlich?”
– “Nein, das ist für mich einstimmig! Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”
Es ist selbstredend dass dieser Verwalter für das Protokoll n i c h t das exakte Abstimmungsergebnis festhielt, sondern nur seine geschönte Version der Einstimmigkeit (“Der Beschluss wurde einstimmig angenommen”).
Im Extremfall von 10 Stimmen und 9 Enthaltungen, würde auch dann wohl ein “einstimmig angenommener Beschluss” protokolliert.
Wikipedia: “Eine einstimmige Entscheidung ist gegeben, wenn alle Abstimmenden ein positives Votum abgeben”.
D. h. im Umkehrschluss: wenn dies nicht gegeben ist, dann ist die Entscheidung NICHT einstimmig und nur mehrstimmig.
Wohin man auch schaut, überall im Web wird diese Sichtweise bestätigt.
Warum biegen sich unseriöse Hausverwalter die Abstimmungsergebnisse schön? –
Weil Abweichler nicht nur abgestraft sondern auch von Beginn an ignoriert werden sollen. Nach dem Motto: es hat doch keinen Sinn mit Enthaltung zu stimmen, die Stimme wird doch nicht gewertet.
So unkorrekt sich diese Art Verwalter verhält, sie tut doch allen einen Gefallen: er offenbart sich.
Ein solches Verhalten weist eindeutig auf einen unseriösen Hausverwalter hin.
Danke wir ihm.
Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll NICHT aus?
Nachdem seit Ende der Sanierungsarbeiten “Fassadenanstrich und Balkonsanierung” zwei Jahre vergangen waren und einige Wohnungseigentümers ich wunderten, dass immer noch überall Mängel vorhanden waren, die einfach nicht behoben wurden und auch das Bau-Abnahmeprotokoll bisher auf sich warten liess – präsentierte der Hausverwalter in der letzten Wohnungseigentümer-Versammlung untenstehendes “Abnahmeprotokoll”
1. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll”
Ja, so der Verwalter, dies sei das seit Jahren eingeforderte Abnahmeprotokoll für die durch einen Architekten begleitete Sanierungsmaßnahme (Kostenvolumen ca. 300.000 €).
Klasse, sagte sich ein Eigentümer, und fing an zu lesen:
“Bauvorhaben: …. upps, warum steht dort die Adresse des WEG-fremden Nachbarhauses?
Bauteil: Ausbesserungsarbeiten an Fassadenrückseite
Gewerk: Maler /Lackierer
Bauvertrag: –
Leistungszeitraum: 15.06. – 15.06.”
Bei der präsentierten “Abnahmebescheinigung” handelte sich um punktuelle und an einem Tag (15.06) ausgeführte Reparaturarbeiten am angrenzenden Nachbarhaus. Während der Sanierungsarbeiten waren scheinbar unwillentlich Schäden am angrenzenden Nachbarhaus entstanden, die am 15.06. vom Maler/Lackierer behoben wurde.
Frage: Warum präsentiert der Verwalter allen Ernstes dieses “Abnahmebescheinigung” für kleinere Reparaturarbeiten als “Bauabnahmeprotokoll” einer mehrere Jahre dauernden und 300.000 € teuren Fassadensanierung?
Es ist kein Versehen, denn der Verwalter sendete obiges nichtssagendes Dokument allen Miteigentümern zu. Als Beleg für die korrekt erfolgte Bauabnahme.
Empfohlene Maßnahmen:
Die betroffenen Wohnungseigentümer mögen sich bitte die Frage stellen, für wie blöd der Verwalter sie hält. Setzt er noch nicht einmal voraus, dass die Eigentümer lesen und schreiben können? Dass eie erkennen können, dass die erwähnt Hausnummer des Nachbarhauses nicht zu ihrer WEG gehört?
Kaum zu fassen aber wahr: der Hausverwalter wäre mit seinem Vorhaben beinahe durchgekommen, hätte nicht ein einziger, kritischer Eigentümer angefangen, das Dokument laut vorzulesen und sich zu wundern…..
2. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll” – zweiter Versuch
Nachdem der Hausverwalter seinen “Irrtum” zugeben musste, griff er erneut in die Trickkiste und präsentierte untenstehendes “Bau-Abnahmeprotokoll”.
Auch hier gilt wieder: wer lesen kann ist klar im Vorteil. Denn wie der Titel schon sagt handelt es sich um eine “Aktennotiz – (Fa. XY – Schlussarbeiten/Restarbeiten)” des Architekten, der die Baumaßnahme begleitete.
Es handelt sich um eine To-Do-Liste der noch anstehenden Arbeiten. Z.B. “Alle Balkonabdeckungen sin dzu überprüfen, scharfe bzw. lose Kante sind zu verlöten. Alle Balkonabeckungen sind bzgl. der ausreichenden Besfestungen zu prüfen. Oberflächen der Abdeckungen bzgl. Ausbeulungen ggf. zu glätten. Whg… verstopfter Abfluss? “ usw.
Der Verwalter verwies dreist auf dieses “Bau-Abnahmeprotokoll”, zeigte sich gereizt und wollte bereits zum nächsten Tagesordnungspunkt übergehen, als dann doch der Groschen fiel, einige Eigentümer wach wurden und sich doch über den Titel “Aktennotiz” dieses “Bau-Abnahmeprotokolls” wunderten.
Der Verwalter wurde unter Fristsetzung aufgefordert mit dem Architekten zunächst das Gebäude zu begehen und alle Mängel festzuhalten.
Nach Behebung aller Mängel soll ein richtiges Abnahmeprotokoll der Sanierungsmaßnahme erstellt werden.
Empfohlene Maßnahmen:
Für viele Hausverwalter gehört die Lüge zum Handwerk. Skrupel? – Fehlanzeige!
Überprüfen Sie alles. Glauben Sie dem Verwalter nicht, bis Sie sich selbst überzeugt haben.
Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll aus?
Nach einer größeren Sanierungsmaßnahme sollte zusammen mit dem Architekten ein Bau-Abnahmeprotokoll erstellt werden.
Wie sieht dieses wichtige Dokument aus?
Hier ein Beispiel des Vereins Wohnen im Eigentum e.V.:
Der Link: https://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/service/muster_abnahmeprotokoll_2011.pdf
Ein anderes Beispiel:
Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer in der Jahresversammlung
Wenn es einen Zeitpunkt im Jahr gibt, an dem die Eigentümer der Hausverwaltung Fragen stellen dürfe und können, so ist dies die Eigentümerversammlung.
Die Hausverwaltung ist den Eigentümern in dieser Versammlung auskunftspflichtig.
Antworten zu Fragen, die die Hausverwaltung in der Versammlung nicht beantworten kann sollten nachgereicht werden.
Auch nachvollziehbar, der Wunsch der Hausverwaltung sich auf eventuelle Fragen noch vor der Versammlung vorbereiten zu können, wie in dem untenstehenden Beispiel mit dem Hinweis auf der Einladung:
“Wir bitten nochmals darum, uns auftretende Fragen zur Abrechnung bis eine Woche vor Durchführung der ETV schriftlich anzuzeigen.”
Also Option, ja. Es kann aber nicht sein, dass Fragen, die n i c h t mindestens 1 Woche vor Versammlung der Verwaltung zugesendet wurden, auf der Versammlung n i c h t beantwortet werden.
In dem Fall dieser Hausverwaltung wurden verschiedenartigste Fragen n i c h t beantwortet: angeblich wären die Fragen 4-5 Tage vor der Versammlung zugesendet worden, also zu spät. Oder sie wurden an den falschen Mitarbeiter gesendet. Oder man hat doch-schon-so-oft-auf-diese-Frage-geantwortet. Oder wichtige Fragen sind überhaupt nicht angekommen.
Im obigen Fall hätte man mit etwas Verwalterkenntnis davon ausgehen können, dass dieser Hinweis in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung nur dazu genutzt werden würde, um Antworten zu vermeiden.
Unseriöse Hausverwaltungen ähneln sich. Auch in der Art zu kommunizieren. So existiert eine typische “Verwaltersprache”, vorzugsweise genutzt von unseriösen Verwaltern.
Wer “nochmals” bittet – obwohl dies das erste Mal ist…. wer von sich selbst immer in der Mehrzahl redet (“Wir bitten….”) und hochtrabend formuliert (“anzeigen” – statt z.B. “mitzuteilen”), der möchte sich in einer erhöhten Position darstellen.
Warum, fragt man sich, ist dies nötig? Warum nicht auf Augenhöhe? – Weil ein unseriöser Hausverwalter gerne nach “Gutsherrenart” oder Diktatorenart herrscht. Man ist eigentlich nur Dienstleister, aber man tendiert dazu dies zu ignorieren. Man fühlt sich gerne zu Höherem berufen und versucht seine Macht auszubauen, ganz wesentlich für den finanziellen Vorteil. Später kann es dazu führen, dass Jahresabrechnungen nicht mehr ordentlich geprüft, Unsinns-Beschlüsse verfasst und unsinnige und überhöhte Ausgaben getätigt werden.
WEG-Beschlüsse: erst prüfen – dann beschliessen! – Bleiberecht einer “erhaltenswerten Linde”
Voreilig beschlossen und dann nicht umsetzbar: ein Zeichen fauler, bequemer Hausverwaltungen
Nervig und in der Regel teuer sind unzureichend vorbereitete Tagesordnungspunkte.
Praxisfall
In einer WEG soll zur Entlastung der Müllschlucker vor dem Wohnhaus ein Mülltonnenhaus errichtet werden.
Die Hausverwaltung schlug zunächst vor, das Häuschen teilweise auf vorhandene Parkplätze, teilweise auf eine Grünanlage zu stellen.
In der Versammlung kam es zu Einwänden gegen die Vernichtung der ohnehin knappen Parkplätze, woraufhin die Hausverwaltung das Mülltonnenhaus gänzlich auf der Fläche der Grünanlage errichten wollte.
Es wurde daraufhin folgender Beschluss gefasst:
“Die Eigentümer beschließen, dass die Müllabwurfschächte im Haus geschlossen werden. Die Firma … wird beauftragt, ein Mülltonnenhaus zu bauen neben dem ostseitigen Parkplatz auf dem Grünstreifen nach beiliegender Skizze ca. 7,40 m x 3,80 m. Die Hausverwaltung versucht das Tonnenhaus möglichst klein zu halten und das Dach schallschützend auszuführen. Finanzierung durch die Rücklage.”
Dumm, wenn etwas beschlossen wird, was zuvor nicht geprüft wurde.
Glück gehabt, wenn sich einzelne Miteigentümer engagieren und selber Gedanken machen: in diesem Fall mit dem Zollstock in der Hand – auf der betreffenden Grünanlage.
Es wird knapp mit dem Tonnenhaus, dann dort steht ein Baum.
Info der Hausverwaltung an die Eigentümer: der Baum kommt weg.
Hinweis der kritische Miteigentümer an die Hausverwaltung: Bitte prüfen, ob der Baum ggf. stehen bleiben muss (Grünflächenverordnung usw.)
Ergebnis nach Prüfung: der Baum bleibt! Es handelt sich um eine “erhaltenswerte Linde”.
Antwort des Amtes für Stadtplanung an die Hausverwaltung:
“Sehr geehrte Damen und Herren,
der Fachgutachter der Unteren Naturschutzbehörde führte am 29.08.20…. eine Ortsbesichtigung durch.
Bei der beantragten Linde handelt es sich um einen vitalen und sehr erhaltenswerten bis erhaltenswerten Baum.
Als Fällungsgrund geben Sie den Bau eines Tonnenhauses an.
Vor Ort stellte unser Fachgutachter fest, dass für die Errichtung des Tonnenhäuschens auf der anderen Seite der Parkplatzzufahrt eine mögliche Alternativfläche vorhanden ist (siehe Anhang). Bitte prüfen Sie, ob dieser Standort für die Aufstellung geeignet ist und teilen uns anschließend das Ergebnis mit.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung”
Frage: Dürfen die Eigentümer erwarten, dass sich die Hausverwaltung v o r einer Beschlussfassung Gedanken zu Alternativen und der Umsetzung des gefassten Beschlusses macht?
Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie die Hausverwaltung auf, künftige Tagesordnungspunkte genauer und umfassender vorzubereiten.
Hinterfragen Sie alles. Auch wenn Sie der einzige im Raum sind.
Wenn es erscheint, dass die geplante Maßnahme (hier Auswahl des Stellplatzes für das geplante, zu errichtende Mülltonnenhaus) nicht genügend durchdacht wurde: lassen Sie den Beschluss auf die nächste Vers. verschieben. Geben Sie der Hausverwaltung Zeit zur Vorbereitung. Dies ist besser als ggf. zig-Tausend Euro umsonst auszugeben.
Wohnungseigentumsgesetz: “terra incognita” für manche WEG-Verwalter
Manche WEG-Hausverwalter scheinen ihren Kenntnisstand aus dem vorletzten Jahrhundert zu beziehen.
So war einem Verwalter völlig fremd, dass …
a) jeder Eigentümer ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hat (“Nein, der Beirat hat die Abrechnung geprüft. Eine weitere Prüfung ist unnötig.”)
b) jeder Eigentümer ein Recht auf eine aktuelle Eigentümerliste hat (“Warum brauchen die denn? Die brauchen Sie doch nur bei Prozessen…”)
c) Vollmachten im Original vorliegen müssen (90% der Vollmachten der letzten Versammlung waren Kopien, Faxe…)
d) bei größeren Sanierungsmaßnahmen drei vollständige und vergleichbare Kostenvoranschläge vorliegen müssen (“Nein, dies ist nur bei öffentlichen Ausschreibungen nötig.” – ?!)
Empfohlene Maßnahmen:
Den Verwalter nach und nach aufklären.
Mit Ausnahme der ungültigen Vollmachten. Diesen Joker kann man sich für eine eventuelle spätere Beschlussanfechtung zur Seite legen…
Dauervollmachten zu Gunsten des WEG-Verwalters vermeiden
Einen “nützlichen” Download bietet ein Hausverwalter auf seiner Homepage: Dauer-Vollmachten für Eigentümerversammlungen.
Von diesen “Hilfen” und Hausverwaltungen, die diese anbieten, ist abzuraten.
Nein, eine Dauer-Vollmacht zugunsten des Verwalters ist gefährlich. Er weiß so schon v o r Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung, wieviele Stimmvollmachten er haben wird und kann entsprechend die Beschlüsse formulieren und durchsetzen kann.
Dies ist nicht im Sinne der Eigentümer.
Abkauf der Wohnung oder Wechsel der Hausverwaltung? – Danke, gerne zweiteres!
Einem überraschenden Angebot gegenüber sah sich ein erst kürzlich hinzugekommener Miteigentümer, der Unregelmässigkeiten in der Verwaltertätigkeit aufgedeckt hatte und den 40jährigen Sumpf einer WEG durchlüftete. Es kam zum Austausch von Klartext-Emails mit dem zuständigen Sachbearbeiter, die dieser schließlich dem Geschäftsführer der Hausverwaltung vorlegte.
Auszug aus dem Schriftwechsel:
Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
Herr A. leitete mir Ihr Mail vom ……. weiter. Es mag dahingestellt sein, wer hier Unsinn herumträgt, aber ich stimme ihnen zu, dass das alles uns nicht weiter bringt.
Ich erkenne derzeit nicht, ob sich Ihre Unzufriedenheit auf die Tätigkeit des WEG-Verwalters oder auf die Wohnanlage als Ganzes bezieht.
In beiden Fällen biete ich Abhilfe an.
Falls Sie bedauern die Eigentumswohnung erworben zu haben, kaufen wir Ihnen diese ETW ab.
Falls Sie mit dem derzeitigen WEG-Verwalter unzufrieden sind, verlängern wir den ohnehin im nächsten Jahr auslaufenden Verwaltervertrag nicht.
Darüber werde ich als Geschäftsführer nächste Woche den Beirat in Kenntnis setzen.
Das ist der ideale Zeitpunkt, der es der WEG erlaubt einen anderen Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorzuschlagen.
Mit freundlichen Grüßen,
XY, Geschäftsführer”
Kritischer Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
danke für Ihr Verständnis! Es ist Punkt 2.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”
Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
ich peile eine Sitzung des Verwaltungsbeirats in den nächsten Tagen an.
Sie sind innerhalb des Beirats isoliert.
Ende September will ich eine ausserordentliche Eigentümerversammlung abhalten um bekanntzugeben, dass neuer WEG-Verwalter zu suchen ist.
Ich fürchte, dass die bisherigen Beiräte an dieser Suche nicht mitwirken.
Mfg XY”
Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
damit kann ich gut leben.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”
Empfohlene Maßnahmen:
Positiv hervorzuheben ist der klare, doch höfliche Umgangston beider Beteiligter.
Kritik üben ist richtig – aber bitte bleiben Sie immer sachlich.
Wenn Kritik weiterbringen soll, dann sind persönliche Angriffe tabu.
Und: kurze Antworten reichen manchmal.
Unterm Strich wird diese Hausverwaltung nun nach vielen Jahrzehnten abgelöst werden.
Neu in der Eigentümergemeinschaft. Über welche Unterlagen sollten Sie verfügen?
Als Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft erleichtern Sie sich die nächsten Jahre, indem Sie von Anfang an Ordnung halten.
Legen Sie zunächst einen Ordner “Stammdaten” an.
Hier legen Sie die “bewegungsarmen” Unterlagen ab, wie:
– Verwaltervertrag (ein MUSS!)
– andere Infos zum Verwalter, wie Öffnungszeiten, Anfahrtswege…
– Eigentümerliste, immer wieder aktualisiert, wobei empfohlen wird, “alte” Eigentümerlisten noch etwas aufzubewahren
– Teilungserklärung
– ggf. Lagepläne (Wohnung, Haus)
– Auszug Grundbuch
– Grundsteuer und Einheitswert
– GEZ, Strom, Gas
– Wohnungserwerb: Makler, Kaufvertrag usw.
– Rechtschutzversicherung für die Wohnung
– ggf. Kopie der Gebäudeversicherung
Sollte man Ihnen eine Kopie des Verwaltervertrags verweigern, was heute nur noch wenige hartgesottene, wirklich unseriöse Verwalter wagen, dann könnte einiges auf Sie zukommen….
Eine Kopie sollten Sie dann vom Beirat erbitten.
Wenn Sie mögen, legen Sie danach einen weiteren Ordner an: “WEG”
Für Einladungen zur WEG-Versammlung, Protokolle der WEG-Versammlung, Beschluss-Sammlung, Schriftverkehr, Kostenvoranschläge für Sanierungsmaßnahmen – am besten alles chronologisch abgelegt.
Holen Sie auch gerne diese Unterlagen der letzten Jahre ein. Seriöse Verkäufer werden sie Ihnen gerne zur Verfügung stellen.
Vernachlässigt wird gerne die Bedeutung der Einladungen. Doch schon hier kann abgelesen werden, wie es um die Hausverwaltung bestellt ist.
Prüfen Sie, ob Beschlussvorlagen beigefügt.
Oder ob sich im Protokoll Beschlussformulierungen zum TOP Sonstiges finden, die in der Einladung nicht bekanntgemacht worden sind.