“Tendenzbeschlüsse” – Beschlüsse ohne genügend Vergleichsangebote

By | 4. Dezember 2015

Bei größeren Ausgaben sind zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote vom Verwalter einzuholen und den Miteigentümern vorzustellen.

Unseriöse Verwalter vermeiden dies sehr gerne. Manchen ist diese Arbeit zu anstrengend, andere möchten gerne ihre “eigenen” Handwerker beauftragen. Dies geht am leichtesten mit Lügen und dem Vortäuschen falscher Tatsachen.

So werden vom Verwalter geplante Sanierungsarbeiten gerne o h n e  die erforderliche Anzahl von 3 Angeboten als Tagesordnungspunkt in die Einladung gesetzt.
Wenn nicht gleichzeitig mit der Einladung eine Beschußvorlage, d.h. der beabsichtigte Beschußtext wortwörtlich vorliegt – ist Mißtrauen gegenüber dem Verwalter angebracht.

Dummes Geschwätz wie man wolle die Eigentümergemeinschaft “befragen”, die “Stimmung erforschen”, “Vorstellungen und Wünschen” ein Gehör geben – alles Schmarrn!

Eine Eigentümerversammlung ist keine Kuschelveranstaltung, auch wenn unseriöse Verwalter dies gerne unbedarften Eigentümern und zu ihrem eigenen Vorteil suggerieren …

Kostenvoranschläge können enorm abweichen. Bei gleichen Leistungen können große Preisspannen existieren. Umso mehr wenn nur “ein einziges” Angebot als Grundlage für eine “Tendenzabstimmung” herhält.
Dieses – ggf. maßlos überteuerte Angebot – wird als repräsentatives, durchschnittliches Angebot ausgewiesen.
Was Sanierungsarbeiten angeht sind die meisten Miteigentümer vollkommen unbedarft.
Kein Problem, denn sie haben ja die Hausverwaltung.

Deshalb: kein Beschluss ohne Vorlage von mehreren vollständigen und vergleichbaren Kostenvoranschlägen.

Eine seriöse Verwaltung würde zunächst die Notwendigkeit – oder eben nicht – der geplante Sanierungsmaßnahme erörtern. Vieles kann nämlich auch warten.
So muss z.B. nicht immer nach 30 Jahren eine komplette Fenstererneuerung durchgeführt werden, auch wenn dies unseriöse Verwalter gerne vorgeben “Die Fenster sind doch schon 30 Jahre alt”. – Wenn sie dicht sind können sie auch noch viele Jahrzehnte halten. Warum nicht?

Sobald den Eigentümern von der unseriösen Verwaltung der gefällige “Kuschelkurs” angeboten wird mit Sätzen wie “Was meinen Sie denn…?”, “Wie stehen Sie zu einer ….-Erneuerung?” – geben Sie Acht!

“Tendenzabstimmungen” oder “Tendenzbeschlüsse” auf Basis unzureichender Information und nur einem Kostenvoranschlag, der ggf. absichtlich überteuert und wirklichkeitsfremd ist, sind kein seriöses Aushängeschild einer Verwaltung.
Hinzu kommt der Eindruck, der Verwalter wäre schlichtweg faul.
Meistens ist er aber “nur” gerissen – und hat Absichten, die nicht zum finanziellen Vorteil der  Miteigentümer sind.

Praxisfall 1: Verwalter wünscht Beschluss obwohl nur 1 einziges Angebot vorliegt
Der Verwalter stellte auf der Versammlung seine Gedanken zu einer neu geplanten Balkonsanierung vor. Um die Eigentümer zu sensibilisieren hatte er bereits 2 Angebote eingeholt. Da es zwei verschiedene Sanierungsvarianten gab – eine mit Erhalt und eine ohne Erhalt des gemauerten Balkons – bat der Verwalter die Eigentümer um eine “Tendenzabstimmung”: er wollte wissen, für welche Variante sich die Eigentümer “tendenziell” entscheiden würden.
Es wurde somit abgestimmt (“Wer ist tendenziell eher für eine Sanierung….”), und das  Abstimmungsergebnis notiert. Die Mehrheit hatte sich “tendenziell” für eine bestimmte Sanierungsvariante entschieden.

Sehr erstaunt waren einige Eigentümer, als ihnen 2 Wochen später die Handwerker begegneten und ihnen mittteilten: “Nächste Woche wird das Gerüst aufgebaut.”

Ein Blick ins Protokoll zeigte den Grund: aus dem angeblichen Tendenzbeschluss war ein ganz normaler Beschluss geworden!
Das Abstimmungsergenbis war korrekt wiedergegeben, der Beschluss hiess: “Die Eigentümergemeinschaft beschliesst die Balkonsanierung ohne Erhalt der gemauerten Balkonbrüstung”.

Praxisfall 2: Verwalter wünscht Beschluss, obwohl kein einziges Angbot vorliegt
Bei diesem Fall kann der vorliegende Kostenvoranschluss nicht bemängelt werden – er existiert noch nicht!
Was auch immer der Verwaltung an Erklärung zur Hand hat: Vorsicht ist geboten!
Gerade wenn noch nicht einmal ein Handwerkerangebot, noch nicht einmal eine realistische Kostenschätzung vorlieg – dann ist der Sinn dieser Maßnahme ggf zweifelhaft!

Im vorliegenden Fall  lagen Heizungsrohre im Boden und in der Wand der Wohnungen.
Es handelte sich um ca 15 Wohnungen in 2 Gebäuden.
Da es immer wieder zu Wasserschäden kam, weil diese Heizungsrohre anscheinend defekt waren schlug der Verwalter vor, alle Unterputz liegenden Rohre nach “außen”, also vor die Wand, anbringen zulassen. Ein unglaublicher Aufwand, da sämtlichen Wände hätten aufgeschlagen, Möbel verrückt werden müssen… von Staub und Dreck nicht zu reden.

Auf die Frage, welche Kostenvoranschläge für diese Arbeiten vorliegen würden, antwortete der Verwalter noch kurz vor der Versammlung: “Keine”.
Er wollte sich von den Eigentümern zunächst den Beschluss “holen” und dann anfangen, Angebote einzuholen.

Auf die Frage nach der zwingenden Notwendigkeit, da doch die Versicherung bisher alle Schäden bezahlt hatte, entgegnete der Verwalter, ja, aber die Prämie wäre nach den Schäden im letzten Jahr erhöht worden: um 7.000 €. Insgesamt würde die Versicherung – für alle Wohnungen – nun 12.000 € kosten. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die Versicherung – aufgrund der Wasserschäden – “kündigen” würde.

Also, sicher wissen wir nur: es kam zu unangenehmen Wasserschäden, die Versicherung erhöhte daraufhin ihre Prämiel
Ob die Versicherung wirklich Kündigungsabsichten hat, ist direkt bei der Vers. zu prüfen.
Ob die Versicherung das Herausreißen der eingemauerten Heizungsrohre in 15 Wohnungen der 1990er Jahre zur Auflage macht, um den Vertrag weiterzuführen, auch.
Oder ist es nur Phantasie-Gedankenwerk des Verwalters?
Stattdessen schlägt der Verwalte sehr aufwendige “Sanierungsarbeiten” vor, o h n e  realistische Kostenschätzung, o h n e  zu wissen ob die Kosten ansatzweise zumutbar sind und o h n e zu wissen, ob diese überhaupt eine sinnvolle Maßnahme ist.

Typisch für einen unseriösen Verwalter, dem es nur darum geht, Kosten und Handwerkeraufträge zu generieren. Sinn, Zweck und Kosten sind nebensächlich.

Steuerlicher Aspekt:
die Vericherungsprämien der Gebäudeversicherngen – in welcher Höhe auch immer – werden bei vermieteten Wohneinheiten an die Mieter weitergegben und von diesen getragen.
Großsanierungen, wie oben vorgesehen, werden ausschließlich von den Eigentümern getragen. Schon in dieser Hinsicht sollten Sanierungsvorschläge der Verwaltung geprüft werden…


Empfohlene Gegenmaßnahmen

Verweigern Sie bei “Tendenzbeschlüssen” den Beschluss.
Bitten Sie den Verwalter freundlich, weitere, vergleichbare und vollständige Angebote einzuholen.
Empfehlen Sie dabei gerne Unternehmen, die Ihnen als seriös bekannt sind und von denen ausgegangen werden kann, dass sie realistische Kostenvoranschläge erstellen.

One thought on ““Tendenzbeschlüsse” – Beschlüsse ohne genügend Vergleichsangebote

  1. Peter

    Ich würde mich freuen, hier auch ‘Gegenmaßnahmen’ zu lesen, die man bei Stimmenminorität ergreifen kann – schließlich möchte man nicht einer Mehrheit aus Verwalter-nahen Eigentümern hilflos ausgeliefert sein.

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