Die miesen Tricks bestimmter Verwalter – und wie man sich wehren kann

By | 4. März 2016

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Bestimmte Hausverwalter haben immer noch nicht begriffen, dass der Eigentümer ein Kunde ist, der den Verwalter für eine Dienstleistung bezahlt. Wer nicht verstanden hat oder nicht verstehen will, was dienen heißt, sollte überlegen, ob er zum Verwalteramt geeignet ist.

Anderseits sollten die Erwartungen an die Leistung eines Verwalters nicht überzogen sein und schon gar nicht in Schikane ausarten. Die Grenze für die Erwartungshaltung des Eigentümers ergibt sich einmal

      • aus der Höhe der Bezahlung (hier sollte sich der Eigentümer gelegentlich die Frage stellen, welche Leistung er für das bezahlte Jahreshonorar zu leisten bereit wäre) und anderseits
      • aus den Pflichten, die das Gesetz und die Rechtssprechung als Grundleistung eines Verwalters ansehen.

Für den Eigentümer gibt es keinen Grund, schlechte Leistung oder gar miese Tricks eines Verwalters zu dulden.
Und so sollte man sich gegen die leider weit verbreiteten miesen Tricks wehren:

Darstellung mit Handlung, möglichem Grund und angemessener Gegenwehr

Es wird die Einsicht in Abrechnungs- und Vertragsunterlagen verweigert
-> Verheimlichung von Sachverhalten
=> Androhung einer Klage auf Einsicht und Klage durchführen

Eigentümerliste mit Postanschriften wird trotz Kostenerstattung verweigert
-> Verhinderung von Kontaktaufnahmen
=> Beirat oder Ersatzzustellungsvertreter fragen. Klage androhen u. klagen.

Anfrage wird nicht beantwortet
-> Überlastung, / Frage, die alle Eigentümer betrifft / Ablage “Papierkorb”
=> Erst prüfen, ob eine individuelle Auskunftspflicht besteht, sonst Frage in Versammlung stellen. Ev. Androhung einer Auskunftsklage.

Kopie der Anwesenheitsliste der Versammlung der Wohnungseigentümer wird verweigert
-> Verhinderung der der Abstimmkontrolle
=> Lauter vernehmbarer Protest gegen die Weigerung und Ankündigung einer Anfechtungsklage

Beantragter Tagesordnungspunkt (TOP) wird verweigert
-> Beschluss-Verhinderung
=> Androhung einer Klage wg. Aufnahme und Klage (ev. Eilantrag) erheben

Für große Geldausgaben werden keine Vergleichsangebote vorgelegt
-> Arbeitserleichterung od. eventuell Bevorzugungs- u. Begünstigungsabsicht
=> Beschlussfassung ohne Angebote verweigern. Beschlussanfechtungsklage prüfen

Verweigerung des Rederechts in Versammlung
-> Beschleunigung der Versammlung, Verhinderung von Gegenargumenten
=> Lautstarker Protest und Ankündigung der Anfechtung des Beschlusses, der bei Rederecht hätte anders ausfallen können

Stimmungsmache gegen einzelne, kritische Eigentümer
-> Isolierung in der WEG, Rufschädigung
=> Massiv unterbinden und mit Zivilcourage betroffenen Eigentümer(n) helfen (z.B. Halt, so geht das nicht!)

Nicht nachvollziehbare Auszählung der Stimmabgaben (Manipulation)
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Antrag zur Geschäftsordnung stellen “Eigentümer als Auszähler wählen”

Fehlerhafte Beschlusswiedergabe in Beschlusssammlung und Protokoll
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Aufforderung zur Berichtigung mit Androhung der Protokollberichtigungs-/Beschlussanfechtungsklage

Protokoll wird erst nach Anfechtungsfrist (= 1 Monat nach Versammlung) versandt
-> Verhinderung einer Anfechtungsklage
=> Nicht auf Protokoll warten, sondern sofort Beschlusssammlung einsehen und danach entscheiden

Saldenüberträge des Vorjahres in neue Abrechnung
-> Unkenntnis des Verbots evl. auch andere Ziele
=> Sofort nach Erhalt der Abrechnung Korrektur anmahnen (§ 49 (2) WEG)

Die laufenden Hausgeldkosten sind viel zu hoch
-> unwirtschaftlicher Einkauf, Desinteresse
=> Gegenangebote einholen und entsprechende Tagesordnungspunkte (TOPs) beantragen

Sanierungskosten sind viel höher als sie genehmigt wurden
-> wegen der schwierigen Kontrolle wird “Speck” gemacht
=> Beschlussfassung über Prüfungsausschuss

Gewährleistungen gegenüber Bauträger und Handwerkern werden nicht eingefordert
-> Anhängigkeiten oder sonstige Verbundenheit
=> Erforderliche TOPs beantragen und notfalls Verwalter abwählen

Bei Beschlussanfechtung: Verwalter informiert nicht über Klageinhalt und Art der Abwehr
-> Verhinderung der Beteiligung der Eigentümer
=> Unbedingt auf komplette Information bestehen und am Verfahren teilnehmen

Verwalter ignoriert Ergebnis eines Urteils (z.B. ungültige Abrechg.)
-> Vermeidung von Mehrarbeit und Kosten
=> Vollstreckungsmaßnahmen nach ZPO § 887 (vertr. Handlung) und § 888 (nicht vertr. Handlung)

Verwalter bevorzugt Mehrheits-Eigentümer
-> Machterhalt durch diese Stimmen (eine Hand wäscht die andere)
Prüfen, ob Stimmrechtsmissbrauch oder Stimmrechtsverbote vorliegen könnten

Verläufe der Konten zum 1.1./31.12. fehlen
-> Stimmigkeit fehlt oder fachliche Überforderung
=> Vor Beschlussfassung nachfordern und Kontoverlaufs-Check ausführen nach Muster Hausgeld-Vergleich e.V.

Informieren Sie bei solchen Vorkommnissen Hausgeld-Vergleich e.V. sofort mit einer kurzen Notiz/aussagefähigen Unterlagen zum Schutz anderer Eigentümer.

Hausverwalter, die mit solchen Methoden arbeiten, dürfen anderen Wohngemeinschaften nicht empfohlen werden. Sorgen Sie dafür, dass solche Verwalter in eine Liste aufgenommen werden können.
Nur so können wir die vielen guten Verwalter vor Rufschädigungen durch schwarze Schafe schützen.
logo hausgeld-vergleich 2

5 thoughts on “Die miesen Tricks bestimmter Verwalter – und wie man sich wehren kann

  1. Ursula

    Verwalter bevorzugt Mehrheits-Eigentümer
    In unserer WEG gibt es einen Mehrheitseigentümer RA der das Sagen hat.
    Ein RA der mit seinen Leuten Firmen gründet um die kleinen Eigentümer aus den Haus zu jagen.
    Ein RA der auch trotz Klagen der Eigentümer vor Gericht, die Oberhand behält.
    Ein RA der seine Hotelkosten über die WEG laufen läßt.
    Ein RA mit Verbindungen der seid 8 Jahren macht was er will und von allen unterstützt wird.
    Welch ein Rechtsstaat!

    Reply
    1. mulewitz

      Nein, hier muss wirklich gehandelt werden. Das kann einfach nicht sein!
      a) Wir empfehlen dringend den Kontakt zu Eigentümer-Schutzgemeinschaften wir “Hausgeldvergleich e.V.” oder “Wohnen im Eigentum”.
      Die Mitgliedsbeiträge sind sehr moderat – aber es gibt nützliche Infos und Kontakt zu Gleichgesinnten.
      b) Darf ich fragen, ob Sie schon eine Rechtschutzversicherung haben? – Ist immer empfehlenswert.

      Reply
    2. Gi

      Diese Hotelkosten wuerde ich gerne mal sehen. Sind Sie auf den Namen des Mehrheitseigentuemer ausgestellt? Muss ja, die WEG wird ja kaum im Hotel übernachten. Hat er den Betrag als Erstattung aus einem vorangegangenen Beschluss erhalten (zB Ausquartierung aufgrund von Wasserschaden in der Wohnung)- oder waren es rein private Hotelrechnungen?
      Im letzten Fall kann die Jahresabrechnung diesbezüglich erfolgversprechend angefochten werden.

      Reply
      1. Ursula

        Hallo,
        unsere Anlage hat 440 Wohnungen davon hat der RA 320 Wohnungen und hat diese mit der Nachbarparzelle aus Hotel laufen.
        Alle Kosten laufen auf die selbe Adresse,7 Hausmeister Versicherungen Müll Strom Heizöl usw…..
        alles auf die WEG.
        Auch laut Finanzamt läuft diese WEG , wie vor 8 Jahren als Hotel, was aber seid der Insolvenz 2008 nicht mehr der Fall ist.
        Wer was dagegen macht bekommt eben Klagen mit Nachzahlungen z.b. Rücklagen € 296.- Monatlich
        HG war € 155.- dazu Sonderzahlungen usw….
        Und das Geld verschwindet dann beim HV

        Reply
        1. mulewitz

          Das ist ja unglaublich!
          Die wichtigste Frage zuerst: verfügen Sie über eine Rechtschutzversicherung? Haben Sie sich schon einmal anwaltlich beraten lassen?
          Sind Sie Mitglied in einer Eigentümer-Schutzvereinigung wie Wohnen im Eigentum, Hausgeldvergleich eV oder ggf Haus und Grund?
          Was hat man Ihnen dort geraten?
          Schauen Sie sich bitte die Teilungserklärung genau an. Welche Wohnungen gehöhren zu Ihrer WEG und welche nicht? Was steht dort zum Thema Kostenverteilung?
          Was steht dort zum Thema Stimmvollmacht in der WEG-Versammlung? Wird nach Miteigentumsanteil (MEA) abgestimmt oder nach “Stimmen/Eigentümern”? Dann hätte der RA nämlich nur eine einzige Stimme.
          Wieviele Eigentümer umfasst Ihre WEG?…

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