Eigentümerversammlung: Anzahl der anwesenden Verwaltungsmitarbeiter sagt nichts über Kompetenz aus – oft nur psychologischer Trick

By | 2. März 2016

Hier ist Vorsicht geboten!

Wenn der Verwalter mit mehreren Mitarbeitern zu einer abendlichen Eigentümerversammlung erscheint und diese Mitarbeiter keine offensichtliche Funktion haben, möchte er hiermit physische “Präsenz” und damit “psychologisches Gewicht” zeigen.
weg-verwaltungsmitarbeiter versammlung
Denn, welcher Eigentümer auch immer sich in dieser Versammlung an den Verwalter wendet – seine Wortmeldung wird von Verwalterseite von mehreren Personen registriert werden, als Einzelperson wird er sich immer an eine Gruppe wenden.

Der Verwalter sucht in dieser Gruppe Schutz und Rückendeckung. Er scheint es zu brauchen. Absichtlich brachte zur Eigentümerversammlung “Verstärkung” in Form von weiteren Verwaltungsmitgliedern mit. Diese tragen zur Diskussion jedoch meist nichts bei und/oder es fehlt Fachwissen (Auszubildende).

Beispiel: Der Verwalter und Eigentümer eines Mietshauses lud die Mieter ein, um ihnen eine völlige unsinnige und überteuerte Fassaden-Dämmung nahezubringen.
Er kam deshalb mit 6 Verwaltungsmitgliedern, einschließlich dem Hausmeister.
Auch seine Präsenz war erforderlich, da die Argumentation der geplanten Sanierungsmaßnahme schwach und der Verwalter zumindest mit “physischer Präsenz” punkten wollte.

Beispiel:
Dass diese Strategie “nach hinten losgehen” kann, zeigt das Beispiel einer Eigentümerversammlung, zu der der Verwalter mit insgesamt 5 Verwaltungsmitgliedern erschien.
Wie im Vorfeld dieser Eigentümerversammlung zu erwarten war, wurden dem Verwalter zahlreiche Unregelmässigkeiten vorgehalten.
Dieser reagierte zunächst ruhig, versuchte dann aber – mangels Argumente – durch lautes Rufen und Drohungen, einzelne, fragenden Miteigentümer aus der Versammlung auszuschliessen und die Regie der Versammlung zurückzugewinnen.

Ein Tipp: wenn der Verwalter “brüllt” – “brüllen” Sie zurück!
Bleiben Sie bei einer korrekten Wortwahl – aber erheben Sie Ihre Stimme und zwar genauso laut wie der Verwalter.
Das “Brüllen eines Verwalters” – man möge die Wortwahl entschuldigen, aber anders kann es nicht beschrieben werden – ist ein psychologisches Werkzeug. Aus der Tierwelt kennen wir das Brüllen eines Löwen, der hierdurch seine Macht demonstrieren möchte.
Ähnlich verhalten sich manche, unseriöse Hausverwalter.
Deshalb: erheben Sie ohne Bedenken Ihre Stimme und verweisen Sie diesen Verwalter zurück.

Bei einer Eigentümerversammlung, bei der sich der Verwalter so unprofessionell verhält, ist die Anwesenheit der übrigen Verwaltungsmitarbeiter, davon 2 Auszubildende, eher peinlich. Wahrscheinlich wäre der Verwalter besser alleine gekommen. So hatte er nun ungewollt zahlreiche Zeugen für sein Fehlverhalten.

Weiter hat auch die Anwesenheit so viele Verwaltungsmitarbeiter nicht sichergestellt, dass z.B. die Stimmvollmachten korrekt  bewertet wurden! In der Tat wurden mussten Wohnungseigentümer nach der Versammlung feststellen, dass mehrere Vollmachten, davon einige zu Gunsten des WEG-Verwalters (!) ungültig waren!
Die Anwesenheit von Verwaltungsmitarbeitern ist somit keine Gewähr für eine besser vorbereitete und durchgeführte Versammlung!

Empfohlene Maßnahme
Prüfen Sie mit wievielen Verwaltungsmitarbeitern der Hausverwalter zur Versammlung erscheint. Prüfen Sie, ob diese Mitarbeiter eine Funktion haben oder lediglich “dekoratives Beiwerk”.

3 thoughts on “Eigentümerversammlung: Anzahl der anwesenden Verwaltungsmitarbeiter sagt nichts über Kompetenz aus – oft nur psychologischer Trick

  1. Dieter P. E.

    Vielen Dank für diesen sehr guten Blogbeitrag! So habe ich es zum ersten Mal in einer WEG erlebt. Auf meine sachliche Kritik und Verteilung einer grafischen Darstellung der Hausgeldexplosion hat der Verwalter mich niedergebrüllt und mir das Wort untersagt. Nun bin ich einmal so, dass ich ebenfalls eskalieren kann und bin den ganzen Weg bis zum Ende “mitgegangen”. Ich habe darauf lautstark verwiesen, dass er in erster Linie ein Dienstleister ist und Eigentümer gefälligst ausreden lassen muss. Komischerweise hat der Verwalter – ich war neu in der Runde – anscheinend in den vergangenen Jahren ein Klima geschaffen, welches an eine “Kaffeefahrt” oder eine Drückkolonne erinnert. Er hatte versucht in die Richtung zu gehen, dass ich die anderen nicht aussprechen lassen würde und nicht der Einzige in der Runde sei. Die anderen hatten mir gesagt, ich solle mich zurückhalten und haben offensichtlich Angst vor dem Brüllen. Nach dem Ende der Veranstaltung war mir klar, wie Diktaturen im Kleinen entstehen können. Keiner hat auch nur im Ansatz eine Ahnung davon, wie inkompetent und unseriös der Verwalter ist. Ich kämpfe also gegen Windmühlen. Haben Sie noch Tipps, wie man hier vorgeht? Über die Misswirtschaft und schlampige Arbeit – mit zahlreichen Fehlern in der schriftlichen Kommunikation- wollen wir noch gar nicht sprechen. Danke im Voraus! P.S.: Nur die dümmsten Schafe wählen ihren Schlachter selbst… 🙁

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  2. Martin

    Hallo Dieter, Sie haben den Nagel auf den Kopf getroffen – dieser Zustand ist kein Einzelfall.
    Analysieren wir das Verhalten dieses Verwalters:
    1. Ganz typisch: das “Brüllen” des Verwalters. Wir fühlen uns in Urzeiten zurückversetzt: “Wer am lautesten Brüllt hat recht.” Meint wohl der Verwalter und zieht damit die gesamte Veranstaltung auf dieses niedrige Niveau.
    2. Auch typisch: dieses “Brüllen” beginnt, nachdem Sie FAKTEN vorgelegt haben (“auf meine sachliche Kritik und Verteilung einer grafischen Darstellung der Hausgeldexplosion”). Man muss wissen: Fakten und sachliche Kritik sind ein ganz rotes Tuch für den unseriösen Verwalter.
    3. Dann haben Sie Eigeninitiative gezeigt, denn Sie haben eine graphische Darstellung verteilt. Auch dies ist ungewünscht, da der unseriöse Verwalter so nicht mehr das Informations-Monopol hat und sie es ihm so streitig machen.
    4. Gut erkannt: bewusst bemüht sich der Verwalter eine Atmosphäre von “Kaffeefahrt” oder “Drückkolonne” zu schaffen. Oft erinnert die Stimmung in einer Eigentümerversammlung auch an eine Gruppe aus dem Kindergarten oder der Vorschule – bewußt forciert vom Verwalter, denn wo viel fröhliche Stimmung, da wenig aktives Hirn.
    5. Typisch: der unseriöse Verwalter bemüht sich das Verhalten in der Versammlung des kritischen Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft als “unpassend”, “unzivilisiert” oder “niveaulos” darzustellen (“Er hatte versucht in die Richtung zu gehen, dass ich die anderen nicht aussprechen lassen würde.”)
    Die Vorwürfe sind oft haltlos. Ziel und Trick ist es, durch die Kritik an seinem angeblichen persönlichen V e r h a l t e n des kritischen Miteigentümers von seiner sachlichen Kritik abzulenken. Ablenken deshalb, weil diese sachlich Kritik wohl zu Recht besteht. Also: je mehr ein kritischer Eigentümer über die Schiene seines persönlichen Verhaltens angegriffen wird – desto mehr Wahrheit steckt in der von ihm vorgebrachten, sachlichen Kritik (z. B. an der Hausgeldabrechnung, dem Verwalter usw.).

    Was kann empfohlen werden?
    1. eine Rechtschutzversicherung abschliessen. Die kostet etwas, aber es lohnt sich auf jeden Fall und stärkt Ihnen den Rücken.
    2. Nehmen Sie verbale Angriffe auch Ihre Person nicht persönlich, sondern sehen Sie es als Bestätigung dafür, dass Sie den Verwalter an seiner verwundbaren Stelle getroffen haben. Deshalb “brüllte” er auch.
    Dass Sie in gleicher Lautstärke geantwortet haben war richtig. So weiß der Verwalter jetzt, dass er jemanden vor sich stehen hat, den er nicht “niederbrüllen” kann.
    2. einen solch unseriösen Hausverwalter begegnen Sie am besten mit Geduld, Fakten und Transparenz.
    Fakten: eignen Sie sich Fachwissen an. Nehmen Sie Belegeinsicht und stellen Sie im nächsten Jahr entsprechende Anträge zur Tagesordnung, zu denen der Verwalter Stellung beziehen muss.
    Transparenz: veröffentlichen Sie Ihre Erfahrung mit diesem Verwalter. Stellen Sie “Bewertungen” und Erfahrungsberichte zu diesem Verwalter ins Internet, z.B. unter google.de, dasoertliche.de usw. Schaffen Sie sich hierfür ggf. eine zweite email-Adresse mit einem Pseudonym. Nichts trifft einen unseriösen Verwalter so sehr wie Öffentlichkeit und die Bloßstellung seines Verhaltens – ausserhalb der Eigentümergemeinschaft.
    3. Tauschen Sie sich mit anderen aus, z.B. in speziellen Schutzverbänden wie “hausgeld-vergleich.de” und/oder “Wohnen im Eigentum”. Für einen kleinen Mitgliedsbetrag erhalten Sie zahlreichen Informationen und auch Hilfe.

    Weiterhin viel Mut, Dieter! Sie sind nicht allein.

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  3. Dieter P.E.

    Lieber Martin, vielen herzlichen Dank für die umfangreiche Antwort! Da sind sehr interessante Ansätze dabei, denen ich nachgehen werde. Die Mitgliedschaft bei “wohnen im eigentum” ist bereits abgeschlossen und aktuell fertige ich eine Übersicht mit sämtlichen Fehlern und fragwürdigen Sachverhalten an, sodass ich auch in Zukunft darauf zurückgreifen kann. Die Liste ist nicht gerade kurz, denn der Verwalter kann kaum eine Seite fehlerfrei schreiben und schlampt, wo er nur kann. Durch Zufall habe ich bereits gehört, dass er keine Dienstleister mehr anzusprechen braucht, da diese die Zusammenarbeit mit ihm durchweg ablehnen. Er neigt wohl auch dort dazu, andere anzuschreien und in den “Urwaldmodus” zu schalten. Auch soll er bereits von einer anderen Anlage herausgeklagt worden sein, da er nicht freiwillig gehen wollte. Da ich mit dem Kasernenton bestens vertraut und auch durchaus in der Lage bin, die Wunde zu finden und reichlich Salz hineinzustreuen, sehe ich mit Optimismus in die Zukunft (nicht die des Verwalters). Ich darf es gar nicht sagen, aber irgendwie bereitet mir die Aussicht auf ein solch komplexes Vorhaben schon ein wenig Spaß. Da braucht man kein Strategiespiel auf dem Computer spielen. Zwei Makler habe ich schon auf der “Strichliste”, da fehlt nur noch ein Verwalter… 😉
    Von diesem Forum und der Hilfe, wie von Ihnen, lieber Martin, bin ich absolut begeistert. Schon jetzt habe ich so viele tolle Ideen aufgegriffen, sodass ich mich der Thematik mit vollem Engagement widmen kann. Falls es für jemanden interessant sein sollte, würde ich über zukünftige Herangehensweisen und mögliche Ergebnisse informieren. Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag!

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