WEG-Versammlung: Beschlussfähigkeit korrekt? Vollmachten wirklich a l l e gültig?

By | 4. Dezember 2015

Öfters als gedacht werden von Verwaltern fehlerhafte oder ungültige Vollmachten als korrekt anerkannt. Vor allem wenn diese Stimmvollmachten zugunsten des Verwalters, oder Verwalter-naher Miteigentümer ausgestellt wurden.

1. Was sieht die Teilungserklärung vor?
Hat jeder Eigentümer für jede Wohnung 1 Stimme oder allgemein jeder Eigentümer 1 Stimme, egal ob er evtl. mehrere Wohnungen hat oder wird nach Miteigentum abgestimmt oder…..?
Im diesem Praxisfall sieht die Teilungserklärung 1 Stimme pro Miteigentümer vor. D.h. besitzt ein Miteigentümer mehrere Wohnungen, so wird dies trotzdem nur mit 1 Stimme gewertet.

2. Berechnung: wie viele unterschiedliche Wohneinheiten hat das Haus/die Häuseranlage?
Wie viele Eigentümer sind “Mehrfach-Eigentümer”? Ihre Wohnungen dürfen nur 1 x gewertet werden. Die Zweit- und Drittwohnungen sind von der Summe der Gesamtanzahl der Wohnungen abzuziehen.

3. Gibt es evtl. eine ausgewiesene Hausmeisterwohnung, die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes gehört? Diese ist ebenfalls von der Summe der Wohneinheiten abzuziehen.

4. Die nun vorliegende Summe entspricht der maximalen Stimmanzahl. Sie ist die Grundlage der Berechnung ob eine Versammlung beschlussfähig ist.
Um dies zu erreichen müssen + 50% der (möglichen) Stimmen vertreten sein.

5. Abzüglich: Welche Miteigentümer sind weder anwesend noch vertreten?

6. Die nun vorliegende Summe stellt die anwesenden und die vertretenen Stimmen dar.
Die Summe ist mit Punkt 4 zu vergleichen und ins Verhältnis zu setzen.

Zuvor sind die eingereichten Vollmachten daraufhin zu prüfen, dass
a) keine Vollmachtstimmen zu Zweit- und Drittwohnungen vorhanden sind, sondern jeder abwesende Mehrfach-Eigentümer nur mit einer einzigen Stimme vertreten ist.
b) dass die vorliegenden Stimmen wirklich gültig sind. Also keine Email-Text-Vollmachten ohne Unterschrift, keine Vollmachten die keine Original-Unterschrift ausweisen.
Original-Unterschriften, die n a c h  der Versammlung eingehen, sind in der Regel ungültig. Es sei denn, die Teilungserklärung sieht hier etwas anderes vor.

Praxisbeispiel eine WEG:
Wohneinheiten insgesamt: 76
Hausmeisterwohnung: -1
Zweit- und Drittwohnungen: – 9

Somit maximale mögliche Stimmen: 66

Abwesende Eigentümer ohne Vollmachtvertretung: -16
Anwesende Eigentümer: – 24
Somit verbleiben: 26 Eigentümer/Stimmvollmachten
Davon ungültig, weil ohne Unterschrift: -3
Gültige Vollmachten also 23.

Anwesende oder gültig vertretene Stimmen: 24 + 23 = 47 Stimmen
Beschlußfähigkeit: Es sind somit 71,21 % der Eigentümer vertreten.

Die 23 gültigen Vollmachten teilen sich auf folgende Vertreter auf:
– für die Hausverwaltung: 6
– für Eigentümer X: 10
– für Eigentümer Y: 3
– für Eigentümer Z: 4
——————————-
Kontrollsumme: 23 Vollmachten.

Diese einfache Berechnung für eine Versammlung vorbereiten und in Tabellenform übersichtlich und nachvollziehbar nutzen.

Empfohlene Maßnahmen

Kaum ein Eigentümer prüft wirklich v o r  der Versammlung die eingereichten Vollmachten.
Tun Sie es dennoch. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie dazu brauchen. Lassen Sie sich vom Verwalter nicht hetzen. Und wenn der Beginn der Versammlung dadurch einige Minuten nach hinten geschoben wird, dann ist das so.
Denn es ist im Interesse aller und die Grundlage der anstehenden Versammlung, dass  Vollmachtstimmen korrekt gewertet werden!

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