Leichtes Spiel mit Wohnungseigentümern – Abzocke mit unwirtschaftlichen Ausgaben kein Problem

By | 4. März 2016

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Zustimmungen zu 400.000 € Geldausgabe für lediglich 4.000 € Energieeinsparung im Jahr sind keine Seltenheit !

Mehrfacher Urlaub im Jahr ist unerlässlich für die meisten Wohnungseigentümer.
Da bleibt keine Zeit für rechtliche oder technische Fortbildung, um erkennen zu können, dass man wieder einmal von einem Hausverwalter und einem Architekten zur Zustimmung eines total unwirtschaftlichen Sanierungsvorschlags in einer Eigentümerversammlung überredet wurde.

Überwiegend fehlen deshalb Wohnungseigentümern die Argumente, um auf die Absicht eines Verwalters, einen Großauftrag an Handwerker und Dienstleister vergeben zu wollen, bereits angemessen vor der Beschlussfassung parieren zu können.
Die wenigen sachkundigen Meinungen einzelner Miteigentümer werden entweder ignoriert oder gar massiv kritisiert, wenn sie der Verwaltermeinung widersprechen. Denn es könnte ja Nachteile haben, wenn man nicht dem folgt, was ein Verwalter vorschlägt.
Zivilcourage ist nicht das Ding des üblichen Wohnungseigentümers. Lieber zahlt er und meckert im Stillen, wenn ihm dann nach der Versammlung irgendwann klar geworden ist, dass er in unverschämter Weise abgezockt wurde.

Und so kommt es, wie es dann kommen muss. Der Verwalter hat leichtes Spiel, für „seinen Vorschlag zum Großauftrag“ eine große Zahl von Zustimmern in einer Eigentümerversammlung zu erhalten. Zu befürchten hat er nichts, denn selbst bei den unsinnigsten Begründungen des Verwalters oder eines Architekten für die Geldgroßausgabe ist kein Eigentümer bereit, einen deshalb nicht ordnungsgemäßen Eigentümerbeschluss vor Gericht anzufechten. Da wird man sich „finanziell ausbluten“, prophezeien schon Verwalter, die die Richter an Wohnungseigentümer- Gerichten und deren Rechtsempfinden aus Erfahrung beurteilen können.

Und deshalb geht der Beschlussantrag des Verwalters auch mit großer Mehrheit durch, rund 400.000 € in einer Wohnanlage für die Dämmung einer Nord-Außenfassade zu investieren, um damit im Jahr rund 4.000 € an Heizenergie einsparen zu können. „Das rechnet sich für den Wohnungseigentümer innerhalb von 10 Jahren, so wie es die Rechtsprechung verlangt“, versichert der Architekt. Der Verwalter nickt und der Verwaltungsbeirat ebenso. Beide haben ja den Architekten ins Spiel gebracht und können ihm jetzt nicht in den Rücken fallen. Niemand widerspricht. Die meisten wurden mit solch einleuchtender Rechenkunst des „Fachmanns“ überzeugt. Manche trauen sich nicht, anders nachzurechnen wie es richtig wäre.

Die Außenwanddämmung wird den Schimmel in einzelnen Wohnungen beseitigen, wird noch versichert. Die Meldungen über den Schimmel in einzelnen Wohnungen sind rechtzeitig vor dem Sanierungsvorschlag bekannt gemacht worden. Fast 40 Jahre hat es keinen Schimmel hinter dem 36 cm starken Außenmauerwerk gegeben. Jetzt ist er da – rechtzeitig könnte man meinen. Ob in den jetzt schimmelbelasteten Wohnung genügend geheizt und gelüftet wurde, wird nicht gefragt. Von Datenlogging hat man nichts gehört, mit dem man Wohnfehlverhalten feststellen könnte. Die Einzelheizkostenabrechnungen der schimmelbelasteten Wohnungen hat man auch nicht angeschaut. Daran hätte man erkennen können, wie viel in der Wohnung und ob in den mit Schimmel belasteten Zimmern überhaupt geheizt wurde.

Und ob der eigenmächtige Einbau von luftdichten neuen Kunststofffenstern ohne Berücksichtigung der Installation eines Lüftungssystems nach DIN 1946-6 den erstmaligen Schimmel entstehen ließ, wird nicht gefragt und somit auch nicht untersucht.

Der Verwalter hat statt dessen gesagt, dass die Außenwanddämmung für 400.000 € gut ist und jeder schriftlich festgehalten wird, wer der Dämmung nicht zustimmt. Ein Nichtzustimmer zur Dämmung würde sich schadensersatzpflichtig machen, droht der Verwalter. Das sitzt. Ob das stimmt, weiß man nicht. Darüber hat man im Urlaub nichts erfahren und wen sollte man da in der Versammlung fragen?

Aber es müssten doch bei einer Modernsierung 75% aller Eigentümer zustimmen, fragt noch ein Eigentümer zaghaft. So hundertprozentig weiß er es nämlich auch nicht – er war ja bis vor kurzem im Urlaub.
„Brauchen wir nicht, wir halten ja nur instand und da reicht die einfache Mehrheit“, entgegnet der Verwalter und lächelt dabei. Er weiß nämlich aus Erfahrung, dass inzwischen eine deutliche Mehrheit der deutschen Wohnungseigentümer rechtlich und technisch dumm ist. Diverse TV-Filme vom BR, NDR, WDR sowie Medienberichte im „SPIEGEL“, der „FAZ“, „Die WELT“ usw. hat es zwar zur Aufklärung gegeben, Eigentümerschulungen und Fachliteratur auch, aber da war man im Urlaub, hatte das übersehen oder gerade keine Zeit, um sich zu informieren.

Und warum sollte man einen Teil seines Geldes in die Durchsetzung des Rechts investieren? Recht darf nichts kosten. Solche Gedanken der Eigentümer kennt der professionelle Verwalter und deshalb lächelt er.

Er hat seinen neuen Vorschlag durchbekommen, denkt an seine damit verbundene Zusatzhonorierung, die im Verwaltervertrag für jede Sanierungs-Geldausgabe von den Eigentümern zugestanden wurde – egal wie unsinnig oder kostenüberhöht solch eine Geldausgabe auch sein mag. Ablehnende Hinweise zu solchen Vertragsklauseln von Verbraucherschützern haben die meisten Eigentümer nie gelesen.

Im nächsten Jahr folgen dann die Vorschläge für die Dämmungen der Ost- und Westseiten wieder für jeweils 400.000 €. Das werden schon die Eigentümer selbst fordern, deren Wohnungen nach diesen Seiten ausgerichtet sind. Auch das gibt wieder Sonderhonorare. Die Eigentümer wollen das ja so.

An diesem System sollte nichts geändert werden. So wie das praktisch von allein läuft, ist alles gut, denkt sich der Verwalter, der Architekt und die mit dem Großauftrag bedachten Handwerker.
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