Prüfung Jahresabrechnung: Verwalter verneint Vorliegen von Heizkosten-Einzelabrechnungen

Lügen bei der Akten- und Belegeinsicht beim WEG-Hausverwalter

Lügen können gehört scheinbar zu den Einstellungskriterien für Mitarbeiter einer Hausverwaltung, wie das untenstehende Beispiel zeigt.

Praxisfall:
Am 21.05. nimmt ein Wohnungseigentümers Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des letzten Jahres. Dabei fällt ihm auf, dass die Heizkosten-Abrechnungen für alle Wohnungseigentümer einer größeren WEG nicht vorliegen. Diese Einsicht/Prüfung ist wichtig. Oft genug gibt es Fehler der Ablesefirmen oder “Kosten-Ausreißer”, also stärkere Kostenabweichungen, die unbedingt untersucht werden sollten.

Der Mitarbeiter der WEG-Hausverwaltung wird darum gebeten, er kommt kurz darauf mit einem einzelnen Blatt zurück: “Bitte schön.”
“Danke, aber das ist ja nur die Gesamtabrechnung mit dem der Gesamtbetrag.” Weiterlesen

Rauchmelder: Wer steckt hinter der erfolgreichen Firma Objektus ?

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Dieses Unternehmen wird von verschiedenen Hausverwalterverbänden empfohlen.
Jeder Verband unzählige Mitglieder, alles Hausverwaltungen.
Die Hausverwaltungen empfehlen quasi konkurrenzlos die Produkte der Fa. O für die  Installation von Rauchmeldern und Abschluss von Rauchmelder-Wartungsverträgen.

Nicht ohne Grund entwickelte sich die Bilanzsumme dieser GmbH von ca. 42.000 €
Ende 2010  zu erstaunlichen 2,08 Mio. € knappe 2 Jahre später, um Ende 2014 2,5 Mio. € zu erreichen.

Lässt sich dies allein mit der Verteilung von buntem Prospektmaterial oder bunten 4-5 seitigen Power-Point-Darstellungen erklären? Sicher nicht.

Überraschend ist, das bei zwei unterschiedliche Hausverwaltungen, die zwei unterschiedlichen Dachverbänden (Hausverwalterverbände) angehören – in der WEG-Versammlung, in der die Anbringung von Rauchmeldern Thema der Tagesordnung war, quasi die gleichen Formulierungen in der Einladung zur WEGVersammlung und Beauftragung nutzen. Wie lässt sich dies erklären? Weiterlesen

Einsicht und Auskunftsrechte der Wohnungseigentümer

Ich möchte Unterlagen beim Verwalter einsehen. Darf ich das?

Zusatzinfo:
Ja, Sie haben auch ausdrücklich das Recht von den Unterlagen Photokopien/Scans oder Photos zu erstellen! Denn zwischen Miteigentümern gibt es keinen Datenschutz.

Dies zu verweigern – gerne auch mit Verweis auf einen angeblichen “Datenschutz” ist ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen und ist für diesen Verwalter sehr bezeichnend.
Da die wenigsten über ein photographisches Gedächnis verfügen, können zur gründlichen Prüfung der Verwaltertätigkeit nur gedruckte Dokumente dienen. Und die erhalten Sie am besten durch Einscannen der Unterlagn mittels Handscanner oder ggf. durch Photos per Smartphone.

Untenstehend eine gute, verständliche Zusammenfassung der Webseite: https://www.rechtsanwalt.immobilien/weg-recht/eigentuemer/einsicht-auskunft/: Weiterlesen

Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern!

Ein "Klasssiker" unseriöser Hausverwalter - und deppiger WEGs: Sonderrechnte für einzelne, verwalternahe Miteigentümer

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin hatte von der Gemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz angemietet, der im Gemeinschaftseigentum steht. Seit März 2006 hat sie diesen Stellplatz den Mietern einer in der Anlage befindlichen Wohnung untervermietet.

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Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Verwalter: Verweigerung der Belegeinsicht

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“

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Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.

Praxisfall aus Landau:
So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte.
Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Gunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht.
Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde.
Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden – wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts.

Erst als der Miteigentümer, dessen Wohnung aufgrund des maroden Dachs seit Jahren unvermietbar war, nach zahlreichen Mahnungen und Schreiben des Rechtsanwalts im nächsten Jahr bei Gericht die Zwangssanierung beantragte …. kam Bewegung in den Beschluß.
Aber es entstanden auch Zusatzkosten für den zusätzlichen Gerichtsantrag, dessen Kosten die Gemeinschaft zahlten musste. Diese weigerte sich, wodurch weitere Rechtsanwalts- und Mahngebühren entstanden…. die ebenfalls der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt wurde. Wie so oft hatte der eigentliche Verursacher, der Hausverwalter, keinerlei Kosten zu tragen….

Weitere Fehler:
1) der Beirat hat keine Entscheidungskompetenz!  “..ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden.”
Nein, die Entscheidung hat einzig die Gemeinschaft per Beschluß zu treffen.
2) “Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn….”
Der Miteigentümer kann gerne Angebote einholen – aber bitte  v o r  der Versammlung.
Denn vor der Versammlung müssen die Angebote vorliegen. Sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Empfehlung:
* Prüfen Sie immer, ob die Beschlüsse des Vorjahres umgesetzt wurden. Fragen Sie den Verwalter und Beirat nach dem Stand der Arbeiten.
* Achten Sie darauf, dass die Gemeinschaft entscheidet. Es gibt keinen Grund, eine wichtige Entscheidung dem Beirat zu übertragen. Nur so wird Transparenz geschaffen.
* Achten Sie darauf, dass der Verwalter zwingend alle Angebote vor der Versammlung vorliegen hat und schauen Sie diese gerne ein.

* Verwalter, die wiederholt Beschlüsse nicht oder nur nach Mahnung umsetzen, die es gewohnt sind, die Entscheidungskompetenz dem Beirat zu übertragen oder die Angebote erst nach der Versammlung einholen möchten…. können nicht als seriös bezeichnet werden.

Hausverwalter vertuscht fehlende Hausgeldzahlungen

Statt monatlich zahlte ein Eigentümer sein Hausgeld nur 11 x jährlich

Wissen Sie, wie hoch die Forderungen Ihrer Eigentümergemeinschaft sind?
Wissen Sie, wieviel Hausgeld wie lange schon nicht mehr gezahlt wurde?
Wissen Sie, welche Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung  n i c h t  geleistet wurden?
Praxisbeispiel:
Besser weniger Hausgeld als gar keines, das dachte sich wohl der Verwalter einer mittelgroßen Eigentümergemeinschaft. Ein ausländischer Miteigentümer hatte dem Verwalter zuvor zu verstehen gegeben, dass er nur 11 x im Jahr Hausgeld zahlen werde. Dies müsse reichen.

Das Prekäre: die Miteigentümer wurden vom Verwalter hierüber nie informiert:
– weder über die offene Weigerung des Miteigentümers das fällige Hausgeld zu zahlen
– noch über die so auflaufenden Außenstände.
Vertuscht werden konnte dies jahrelang weil weder Beirat noch übrige Miteigentümer die Abrechnung und die Zahlungseingänge richtig prüften.

Außenstände werden auch im “Vermögensstatus” bekanntgegeben.
Selbst wenn die Abrechnungsunterlagen nur “überflogen” werden – sollten Außenstände im Vermögensstatus ausgewiesen und erkennbar sein.

Im Gegensatz zu jedem Kleinstunternehmer, der genau weiss, welche Forderungen er hat, haben Eigentümergemeinschaft oft nicht die geringste Ahnung.

Der Grund: die Erstellung so wichtigen Vermögensstatuses ist keine Pflicht!
Dieser Ausweis kann vom Verwalter gesetzlich nicht verlangt werden.
Und so lange die Eigentümer dem WEG-Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat “blind” glauben und sich nicht selbst engagieren – durch Nachfragen, Prüfungen, Belegeinsicht –  solange werden ihnen ggf. wichtige Informationen vorenthalten.

Empfehlung:
Der aktuelle Vermögensstatus ist eines der wichtigsten Dokumente einer Eigentümergemeinschaft. Er sollte jeder Jahresabrechnung beigefügt und verständlich dargestellt sein.

Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Unbedachte Worte mit Folgen

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)