Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu Reparaturen?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.

Praxisfall aus Landau:
So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte.
Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Gunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht.
Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde.
Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden – wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

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Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts.

Erst als der Miteigentümer, dessen Wohnung aufgrund des maroden Dachs seit Jahren unvermietbar war, nach zahlreichen Mahnungen und Schreiben des Rechtsanwalts im nächsten Jahr bei Gericht die Zwangssanierung beantragte …. kam Bewegung in den Beschluß.
Aber es entstanden auch Zusatzkosten für den zusätzlichen Gerichtsantrag, dessen Kosten die Gemeinschaft zahlten musste. Diese weigerte sich, wodurch weitere Rechtsanwalts- und Mahngebühren entstanden…. die ebenfalls der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt wurde. Wie so oft hatte der eigentliche Verursacher, der Hausverwalter, keinerlei Kosten zu tragen….

Weitere Fehler:
1) der Beirat hat keine Entscheidungskompetenz!  “..ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden.”
Nein, die Entscheidung hat einzig die Gemeinschaft per Beschluß zu treffen.
2) “Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn….”
Der Miteigentümer kann gerne Angebote einholen – aber bitte  v o r  der Versammlung.
Denn vor der Versammlung müssen die Angebote vorliegen. Sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Empfehlung:
* Prüfen Sie immer, ob die Beschlüsse des Vorjahres umgesetzt wurden. Fragen Sie den Verwalter und Beirat nach dem Stand der Arbeiten.
* Achten Sie darauf, dass die Gemeinschaft entscheidet. Es gibt keinen Grund, eine wichtige Entscheidung dem Beirat zu übertragen. Nur so wird Transparenz geschaffen.
* Achten Sie darauf, dass der Verwalter zwingend alle Angebote vor der Versammlung vorliegen hat und schauen Sie diese gerne ein.

* Verwalter, die wiederholt Beschlüsse nicht oder nur nach Mahnung umsetzen, die es gewohnt sind, die Entscheidungskompetenz dem Beirat zu übertragen oder die Angebote erst nach der Versammlung einholen möchten…. können nicht als seriös bezeichnet werden.

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Hausverwalter vertuscht fehlende Hausgeldzahlungen

Statt monatlich zahlte ein Eigentümer sein Hausgeld nur 11 x jährlich

Wissen Sie, wie hoch die Forderungen Ihrer Eigentümergemeinschaft sind?
Wissen Sie, wieviel Hausgeld wie lange schon nicht mehr gezahlt wurde?
Wissen Sie, welche Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung  n i c h t  geleistet wurden?
Praxisbeispiel:
Besser weniger Hausgeld als gar keines, das dachte sich wohl der Verwalter einer mittelgroßen Eigentümergemeinschaft. Ein ausländischer Miteigentümer hatte dem Verwalter zuvor zu verstehen gegeben, dass er nur 11 x im Jahr Hausgeld zahlen werde. Dies müsse reichen.

Das Prekäre: die Miteigentümer wurden vom Verwalter hierüber nie informiert:
– weder über die offene Weigerung des Miteigentümers das fällige Hausgeld zu zahlen
– noch über die so auflaufenden Außenstände.
Vertuscht werden konnte dies jahrelang weil weder Beirat noch übrige Miteigentümer die Abrechnung und die Zahlungseingänge richtig prüften.

Außenstände werden auch im “Vermögensstatus” bekanntgegeben.
Selbst wenn die Abrechnungsunterlagen nur “überflogen” werden – sollten Außenstände im Vermögensstatus ausgewiesen und erkennbar sein.

Im Gegensatz zu jedem Kleinstunternehmer, der genau weiss, welche Forderungen er hat, haben Eigentümergemeinschaft oft nicht die geringste Ahnung.

Der Grund: die Erstellung so wichtigen Vermögensstatuses ist keine Pflicht!
Dieser Ausweis kann vom Verwalter gesetzlich nicht verlangt werden.
Und so lange die Eigentümer dem WEG-Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat “blind” glauben und sich nicht selbst engagieren – durch Nachfragen, Prüfungen, Belegeinsicht –  solange werden ihnen ggf. wichtige Informationen vorenthalten.

Empfehlung:
Der aktuelle Vermögensstatus ist eines der wichtigsten Dokumente einer Eigentümergemeinschaft. Er sollte jeder Jahresabrechnung beigefügt und verständlich dargestellt sein.

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Vorzugsbehandlung für den WEG-Verwaltungsbeirat

Oder: wenn der Beirat sich selbst am nächsten ist....

Praxisfall:
Der Beirat bittet den Verwalter um eine Prüfung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster ihrer Wohnungen. Die Fensterprüfung/Justierung wird durchgeführt, jedoch nur für den Beirat und die beiratsnahen Miteigentümer. Bezahlt wurde die Maßnahme vom Gemeinschaftskonto.
Die Mehrheit der  Eigentümer wurde von dieser Maßnahme noch nicht einmal informiert.
Wer braucht einen solchen Beirat?

Die entsprechende Rechnung entdeckten zufällig kritische Miteigentümer bei einer Belegeinsicht der Abrechnungsunterlagen. Hätten sie nicht Einblick genommen – die Sonderbehandlung der Beiräte wäre nie aufgefallen.
Da das Haus über Etagenheizungen verfügt und die Heizkosten bei schlecht schließenden Fenstern höher sind, baten nun auch die übrigen Miteigentümer um eine Fensterprüfung und – Anpassung. Schreiben an die Verwaltung und Anträge zur Tagesordnung wurden ignoriert.
Schließlich dauerte es 3 Jahre, bis auch die Fenster der übrigen Miteigentümer gewartet wurden….

Das Verhalten dieses WEG-Verwaltungsbeirats ist leider typisch für viele Beiräte, die sich nur aus Eigennutz wählen lassen….

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Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Unbedachte Worte mit Folgen

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)

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Nebenkostenabrechnung: Achtung bei spätem Überweisen von Guthaben

Mieter sollten immer den Zahlungseingang prüfen.

Eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten ist eine Sache.
Bei einer ausstehenden Nachzahlung wird der Vermieter recht bald von sich hören lassen.
Was ist aber bei einem Gutachten? – Erleichtert aufatmen und die Abrechnung in die Ecke legen reicht nicht.
Gerade große Immobilienunternehmen, mit einem hohen Gebäudebestand, sind sehr zögerlich im zeitnahen Überweisen der Gutschriften. Manche überweisen auch gar nichts und ziehen es vor “zu Verrechnen”, was alles noch weniger nachvollziehbar gestaltet.

Der Grund: man “arbeitet” mit den Geld der Mieter. Oder besser: das Geld der Mieter arbeitet für das Immobilienunternehmen. Denn für das Geld was der Mieter dem Vermieter “leiht”, braucht dieser nicht zur Bank  zu gehen und eine Darlehn beantragen.

Offensichtlich wird es wenn:
a) die Nebenkosten-Vorauszahlung sehr großzügig eingefordert wird, also deutlich höher als die wahrscheinlichen Kosten oder die Kosten des Vorjahres.
b) Nebenkosten-Abrechnungen regelmässig erst spät im Jahr erstellt und zugesendet wird, wie z.B. im Oktober
c) wenn die Auszahlung/Überweisung der Guthaben recht spät erfolgt, z.B. kurz vor Weihnachten.

Wichtig; prüfen Sie immer den Eingang des Guthabens. Eine Überweisung kann auch mal vergessen werden. Diese betrifft auch Mieter, die zwischenzeitlich ausgezogen sind.

Untenstehend das Beispiel einer Überweisung eines großen Konzerns, die kurz vor Weihnachten, am 17.12. einging. Wie man sieht ist der Betrag von 311,84 € auch nicht vernachlässigenswert.

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