Tabellen, die niemand braucht

Als Anlage zur Jahresabrechnung fügen manche Verwalter zusätzliches Zahlenwerk bei. Eigentlich ein guter Gedanke, wenn diese Tabellen wirklich aussagekräftig wären. Beim genauen Lesen fragt man sich jedoch oft nach dem Zweck und der Gedanke liegt nahe, dass den Eigentümern möglichst viel “Materiel” zur Verfügung gestellt werden soll um sie “einzulullen”. Ob sinnvoll oder nicht –… Read More »

Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer in der Jahresversammlung

Wenn es einen Zeitpunkt im Jahr gibt, an dem die Eigentümer der Hausverwaltung Fragen stellen dürfe und können, so ist dies die Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung ist den Eigentümern in dieser Versammlung auskunftspflichtig. Antworten zu Fragen, die die Hausverwaltung in der Versammlung nicht beantworten kann sollten nachgereicht werden. Auch nachvollziehbar, der Wunsch der Hausverwaltung sich auf… Read More »

Der excessive Hang zur Einstimmigkeit von Beschlüssen

Geteilter Meinung zu sein ist ein Zeichen der Demokratie. Nur aus autoritären Regimen und Dikaturen kennt man die immerwährende Einstimmigkeit. Ein Zeichen unseriöser Hausverwaltungen ist der Hang zur Einstimmigkeit. Warum? Eine “mehrheitliche Entscheidung” hat doch in der Regel die gleiche Gültigkeit (“der Beschluss wurde angenommen”). Aber darum geht es nicht. Eine bestimmte Art Hausverwalter sieht… Read More »

Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll NICHT aus?

Nachdem seit Ende der Sanierungsarbeiten “Fassadenanstrich und Balkonsanierung” zwei Jahre vergangen waren und einige Wohnungseigentümers ich wunderten, dass immer noch überall Mängel vorhanden waren, die einfach nicht behoben wurden und auch das Bau-Abnahmeprotokoll bisher auf sich warten liess – präsentierte der Hausverwalter in der letzten Wohnungseigentümer-Versammlung untenstehendes “Abnahmeprotokoll” 1. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll”… Read More »

Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll aus?

Nach einer größeren Sanierungsmaßnahme sollte zusammen mit dem Architekten ein Bau-Abnahmeprotokoll erstellt werden. Wie sieht dieses wichtige Dokument aus? Hier ein Beispiel des Vereins Wohnen im Eigentum e.V.: Der Link: https://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/service/muster_abnahmeprotokoll_2011.pdf Ein anderes Beispiel:

Rechtsschutz, Rechtsschutz über alles….

“Die Bekloppten werden immer mehr” – an dieser  Aussage ist manches Wahres. Um sich wenigstens finanziell abzusichern ist eine Rechtssschutzversicherung empfehlenswert. Abgedeckt werden können die Bereiche Privat-, Berufs-, Verkehrs- und Haus-/Wohnungsrechtsschutz. Die ÖRAG-Rechtsschutzversicherungs-AG bietet all dies zu einem günstigen Pausschalpreis (ab ca 300 €/Jahr) an. Das Besondere und Seltene: es ist auch ein Einzelabschluss nur… Read More »

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung. Beispiel: Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP): “TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”… Read More »

“Verwalter darf jeder sein – auch jeder Dilettant”

Auszug aus dem Tagesspiegel vom 10.07.2017: Verwalter darf jeder sein – auch jeder Dilettant Für gewerbliche Makler und Wohnungsverwalter sollte es endlich verbindliche Standards geben, stattdessen verzichtet das neue Gesetz auf Sachkundenachweise. von Gabriele Heinrich Den Wohnungseigentümern bringt das neue Gesetz keinen Nutzen, sagt unsere Autorin Nach mehr als 65 Jahren beruflichem Wildwuchs bei den… Read More »

Wärmedämmung: Hochhausbrand in Frankreich

Roubaix, Frankreich, 2013…. und Erinnerungen an London, 2017. Innerhalb weniger Minuten steht die gesamte Fassade in Flammen. Die Frage: wer braucht wirklich Fassaden-Dämung? Die eingesparten Heizkosten decken nicht ansatzweise die Anbringungskosten. Oft werden auch Wärmedämmungs-fremde Kosten mit in die Kalkulation und die Abrechnung eingespeist, wie z.B. die Neugestaltung des Gartens, neue Haustüren, neue Balkone, neue… Read More »

Hoher Preis für schlechten Verwalter

Eine Wohnung ist ein Vermögen, das die Verwaltung sichern und erhalten soll. Doch in der Praxis entstehen Schäden in Millionenhöhe. Die Frankfurter Allgemeine Zeitung schreibt: Hausverwalter müssen Alleskönner sein. Doch eine berufliche Qualifikation ist bisher nicht nötig. „Exakt wie bei uns“, dachte Michael Hartmann, als er vor einigen Wochen in dieser Zeitung von den Nöten… Read More »

15 Strafanzeigen gegen einen Hausverwalter

Der Generalanzeiger schreibt: Bonn. Ein Hausverwalter in Bonn ist laut Staatsanwaltschaft unter den Vorwürfen der Unterschlagung, Diebstahls und der Veruntreuung angeklagt worden. 15 Strafanzeigen gingen gegen den Hausverwalter ein, die geschädigten Eigentümer wollen nun hunderttausende Euro zurück. Die Untreuevorwürfe gegen einen Bonner Hausverwalter, der bereits im vergangenen Jahr vor Gericht stand, weiten sich aus. Wie… Read More »

Verwalterverband sagt: 80 Millionen Euro jährlicher Schaden durch Missmanagement

– Oder doch Schäden in Milliardenhöhe?….Der Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. schreibt: Schaden für Eigentümer und Immobilienverwaltungen durch fehlende Sachkunde und Missmanagement beträgt jährlich bis zu 80 Millionen Euro DDIV fordert zeitnahe Umsetzung des Gesetzgebungsverfahrens zur Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienverwalter Eine Umfrage des DDIV unter 400 Unternehmen ergab, dass Wohnungseigentümern jährlich finanzielle Schäden von… Read More »

Staatsanwaltschaft Gießen geht mehreren Anzeigen wegen Betrug und Untreue nach

GIESSEN – (jl). Die Gießener Staatsanwaltschaft ermittelt gegen den Geschäftsführer einer Immobilienverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Lich, nachdem eine Eigentümergemeinschaft aus der Marshall-Siedlung in Gießen vor fast genau einem Jahr Strafanzeige wegen Betruges und Untreue erstattet hatte. Dies bestätigte Volker Bützler, Pressesprecher der Gießener Staatsanwaltschaft, gegenüber dem Anzeiger. Umfangreiche Akten Derzeit prüfen Polizei und Staatsanwaltschaft die… Read More »

Verwalterpleite: Verteidiger rüffelt Beiräte

Zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) auf der Korber Höhe und im ganzen Kreis wurden von der Haus und Grund Verwaltungs GmbH verwaltet Waiblingen/Stuttgart. Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis hat die Staatsanwältin für den angeklagten Ex- Hausverwalter Thomas Schreiber gefordert. Mit ungläubigem Lachen und Zwischenrufen haben Zuschauer das Plädoyer des Verteidigers quittiert. Dieser attestierte Schreiber, der die… Read More »

Sparbücher manipuliert – Verdacht der Untreue gegen Hausverwalter

Die Bonner Rundschau schreibt: Bonn/Rhein-Sieg-Kreis – Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus Bonn und dem Rhein-Sieg-Kreis erheben schwere Vorwürfe gegen ihren Hausverwalter. Das im Rhein-Sieg-Kreis ansässige Immobilienunternehmen soll Sparbücher manipuliert haben, auf denen Rücklagengelder angelegt waren. Das Siegburger Amtsgericht hat einer WEG aus Sankt Augustin nun in einem Urteil recht gegeben. Sie konnte laut Gerichtssprecher Philipp Prietze beweisen,… Read More »

Geschäftsführer prellt Kunden um Millionen

Untreue bei Hausverwaltung SRS In Michendorf sorgt ein mutmaßlicher Fall von Untreue für Wirbel. Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben. Er soll von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer, deren Quartiere die SRS verwaltet, Geld abgehoben und für eigene Zwecke verwendet haben. Die SRS Hausverwaltungs GmbH hatte auch mehr… Read More »

Veruntreuung durch WEG-Verwalter? Warnzeichen erkennen, gezielt handeln, Schäden minimieren

Ein Beitrag des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e. V. für Wohnungseigentümer Veruntreuung der Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch ihre Verwaltung kommt vor, tatsächlich selten, aber immer wieder. Weil niemand damit rechnet und damit rechnen will, bemerken die Eigentümer den Ernstfall in der Regel zu spät und reagieren zu langsam. Das vergrößert den Schaden unnötig. Dieses… Read More »

WEG-Jahresabrechnung mit unvollständiger Bankkontendarstellung

Wenn die Jahresabrechnung die Auflistung der vorhandenen Bankkonten vorsieht, dann sollte dieser auch stimmen! Nicht so in dieser WEG, wo ein Bankkonto mit einem Betrag von 223.057,97 €  vergessen wurde: Darstellung des Bankvermögens (Jahresabrechnung): A-Bank AG…., Nr. DE08…. 0 Jahresbeginn: 33.918,86 € Jahresende: 10.354,72 € Upps, fragt man sich, nur so wenig auf dem gemeinschaftlichen… Read More »

„Wird schon stimmen!“ – Verwaltungsbeiräte zur nicht geprüfte Jahresabrechnung

Verwaltungsbeiräte: Aufgaben und Haftung Zitat aus einem Beitrag von Monika Hillemacher: Wer eine Wohnung besitzt, ist nicht nur für seine eigenen vier Wände zuständig. Das Haus muss auch verwaltet werden Wer im Beirat mitbestimmen will, muss aber beachten, dass er damit bei Verlusten auch in der Haftung ist Günther Meier gehört dem Verwaltungsbeirat seiner Eigentumswohnanlage… Read More »

“Wir haben ein Angebot der Firma YX vorliegen…..”

Dieser banale Satz eines WEG-Hausverwalters lässt nichts Gutes erahnen. Oft ist es der Fall, dass den versammelten Eigentümern erst in der Eigentümerversammlung Kenntnis von einem vorliegenden Sanierungsangebot und einer anstehenden Sanierung gegeben wird. Warum ist diese Situation von für die Eigentümer so unvorteilhaft / problematisch? 1. Es ist davon auszugehen, dass das Thema der bevorstehenden… Read More »

Mindestens 3 vollständige, vergleichbare Angebote sollten VOR Beschluss vorliegen

Wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: das “Durchdrücken” eines einzelnen Anbieters, eines einzelnen Kostenvoranschlag, oft überteuert. Die Geldhöhe spielt natürlich auch eine Rolle. Für  eine übersichtliche Instandsetzungsmaßnahme müssen sicher nicht 3 Angebote vorliegen. Dies ist auch nicht praktikabel, da sonst zahlreiche Handwerkerbetriebe und  Dienstleister viel Zeit auf das Erstellen von Angeboten verwenden, deren Umfang und Budget… Read More »

BVI: “Sonderhonorar des Verwalters darf NICHT in die Sachkonten gebucht werden!”

…um dort unauffindbar für immer zu verschwinden! Zur Erinnerung: es handelt sich um vertraglich vereinbartes Sonderhonorar, das der WEG-Verwalter für besondere Arbeiten berechnen darf. Soweit so gut. Wer arbeitet, der soll auch verdienen. Es bleibt jedoch zu prüfen in welchem Rahmen “Arbeiten” nötig waren und erbracht wurden. Unabhängig davon, muss dieses Verwalter-Sonderhonorar in der jährlichen… Read More »

Oft absichtlich vergessen: Übersicht aller Nachzahlungen und Guthaben – für alle Eigentümer

Sie finden diese Aufstellung in den Unterlagen der Jahresabrechnung nicht? – Kein Wunder: viele WEG-Hausverwalter “vergessen” diese wichtige  Darstellung. Oft zusammen mit dem Vermögensstatus. Kaum zu glauben, aber es gibt noch Hausverwaltungen und Abrechnungsdarstellungen, die Freude bereiten. So die untenstehende, vorbildliche Musterdarstellung eines westdeutschen Hausverwalters: Pro Wohnungseigentümer wird in einer Zeile ausgewiesen: Spalte 1: Bewirtschaftungskosten… Read More »

Verständlich dargestellt: Abrechnungsspitze – Abrechnungssaldo

In den vom Hausverwalter Jahresabrechnungen ist immer wieder von der Abrechnungsspitze und dem Abrechnungssaldo die Rede. Wo ist der Unterschied? Wie kann man beide Begriffe unterscheiden? Anhand von 4 verschiedenen Beispiel-Situationen versuchen wir die Abrechnung zahlenmässig und auch als Graphik zu verdeutlichen. Fall 1: Die Jahresabrechnung ist höher als der Wirtschaftsplan und es wurde weniger… Read More »

Vermögensstatus: Ausweis der Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG

Am Beispiel dieser Muster-Eigentümergemeinschaft soll der Vermögensstatus verdeutlicht werden. Schauen wir uns die Position “FORDERUNGEN” genauer an. Woher kommen diese Zahlen? Tabelle Forderungen des aktuellen Jahres: Bewirtschaftung und Rücklagen Dazu untenstehend eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen mit dem Ausweis von a) Abrechnungsspitze b) Differenz zwischen Plan und Zahlung c) Gesamt-Abrechnungssaldo Hier etwas größer dargestellt… Read More »

Der Vermögensstatus – was ist das?

  Zitat aus www.Haufe.de zum Thema Jahresabrechnung: Eine weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung bietet die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres. Im Schrifttum vielfach als zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung gefordert, wird der Vermögensstatus von der herrschenden Rechtsprechung als freiwillige Leistung des Verwalters angesehen, die nicht Gegenstand des Beschlusses über… Read More »

Verwalter: “Vermögensstatus? – Den kriegen Sie nicht!” – Beirat: “Vermögensstatus? – Den brauchen wir auch nicht!”

Das, was sich auf dieser Eigentümerversammlung abspielte, ähnelte einem schlechten Film. Da das Mahn-Management der als unseriös bekannten Hausverwaltung seit Jahren inexistent war, d.h. es wurde praktisch nie gemahnt und war deshalb in der Vergangenheit öfters zu verjährten Hausgeldforderungen gekommen, forderte ein kritischer Miteigentümer vom Verwalter den Vermögensstatus, den er in den Unterlagen der kürzlich… Read More »

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert. Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt: “Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten 1. Frau L. wird… Read More »

270.000 € aus Rücklage der Wohnungseigentümer verschwunden

Nachdem vor einem Jahr in München Eigentümer um über eine Millionen € durch eine Hausverwalterin geschädigt wurden, kam es jetzt zu einer neuen Ausplünderung um rund 270.000 € bei einer anderen Wohngemeinschaft durch eine bisher unbescholtene andere Hausverwaltung. Auch in diesem Falle ist das Geld weg und wird selbst dann, wenn die dafür verantwortliche Person… Read More »

Mietverwaltung: je später die Mietzahlung – desto geringer die Nebenkosten?

Verwalter verbucht ausstehende Kaltmiete – statt auf das Konto der Kaltmiete – auf das Konto der Nebenkostenvorauszahlung und schädigt durch diese fehlerhafte Zuordnung den Vermieter. Praxisbeispiel: oder anders dargestellt: D.h. statt einer Soll-Vorauszahlung von 1.657 € wurden nur 1.487,05 € gezahlt. Dieser Betrag wird später der zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung zugrundegelegt. Es ist zwar zu bemängeln,… Read More »