Archiv des Autors:

Wie entstehen Nachzahlungen?

Praxisfall:
Telefongespräch mit dem Mitarbeiter der der Hausverwaltung, der dort zuvor ausgebildet worden war:
“Auch in diesem Jahr habe ich wieder eine Nachzahlung. Wie erklären Sie sich das?”

– “Mmh…Buchhaltung ist nicht so meine Stärke, ich frage gerade mal kurz nach….”
“Also… von den Gesamtkosten der WEG wird das eingezahlte Hausgeld aller Miteigentümer abgezogen. Das ergibt eine Unterdeckung, wenn die Kosten höher sind als die Einzahlungen.
Und dieser Betrag wird dann aufgeteilt, nach den Miteigentumsanteilen (MEA), auf die jeweiligen Miteigentümer.”

Alles klar?? 🙂

Anmerkung:
dies Hausverwaltung ist Mitglied in verschiedenen Dachverbänden.
Der Mitarbeiter war zuvor 3 Jahre lang bei dieser Verwaltung “ausgebildet” worden.

Akteneinsicht und angeblicher “Datenschutz”

Praxisfall:
Ankunft eines Miteigentümers beim WEG-Hausverwalter zur Prüfung der Jahresabrechnung:
“Guten Tag, ich komme zur Belegeinsicht.”
– “Ach, hatten Sie denn einen Termin?…”
” Ich hatte mehrere Emails geschrieben und meinen Besuch angekündigt. Leider hat niemand meine Emails beantwortet.”
– “An welche Email-Adresse hatten Sie denn geschrieben?”
“An die von Ihrem Büro.”
– ” Da haben Sie aber Glück, dass ich gerade da bin. Die Unterlagen bringe ich Ihnen gleich.”

Verwalter erscheint mit Akten im Besprechungsraum
– “Hier die Unterlagen. Sie wissen ja, dass Sie keine Photos machen dürfen und nichts einscannen dürfen”
“Warum?”
– “Datenschutz!”
“Das hatten wir doch schon mal anwaltlich besprochen, Herr….”
– “Na, dann ist ja gut.”
“Nein, es war zu meinen Gunsten. Ich darf das.”

Der Verwalter verschwindet daraufhin kommentarlos.

Empfehlung:
Dieser Verwalter reagiert zum wiederholten Male n i c h t auf Anfragen zur Belegeinsicht. Deshalb: anmelden, nochmals bestätigen und hingehen.

Auch versucht er wiederholt das Einscannen und Photographieren – also das Dokumentieren der Belege für eine spätere genauerer Prüfung – zu vermeiden. Neu ist seit kurzem das angebliche aber haltlose Argument “Datenschutz”. Warum? Was hat er zu verbergen?
Deshalb: Handscanner mit nehmen und nutzen.

Prüfung Jahresabrechnung: Verwalter verneint Vorliegen von Heizkosten-Einzelabrechnungen

Lügen bei der Akten- und Belegeinsicht beim WEG-Hausverwalter

Lügen können gehört scheinbar zu den Einstellungskriterien für Mitarbeiter einer Hausverwaltung, wie das untenstehende Beispiel zeigt.

Praxisfall:
Am 21.05. nimmt ein Wohnungseigentümers Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des letzten Jahres. Dabei fällt ihm auf, dass die Heizkosten-Abrechnungen für alle Wohnungseigentümer einer größeren WEG nicht vorliegen. Diese Einsicht/Prüfung ist wichtig. Oft genug gibt es Fehler der Ablesefirmen oder “Kosten-Ausreißer”, also stärkere Kostenabweichungen, die unbedingt untersucht werden sollten.

Der Mitarbeiter der WEG-Hausverwaltung wird darum gebeten, er kommt kurz darauf mit einem einzelnen Blatt zurück: “Bitte schön.”
“Danke, aber das ist ja nur die Gesamtabrechnung mit dem der Gesamtbetrag.” Weiterlesen

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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Einsicht und Auskunftsrechte der Wohnungseigentümer

Ich möchte Unterlagen beim Verwalter einsehen. Darf ich das?

Zusatzinfo:
Ja, Sie haben auch ausdrücklich das Recht von den Unterlagen Photokopien/Scans oder Photos zu erstellen! Denn zwischen Miteigentümern gibt es keinen Datenschutz.

Dies zu verweigern – gerne auch mit Verweis auf einen angeblichen “Datenschutz” ist ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen und ist für diesen Verwalter sehr bezeichnend.
Da die wenigsten über ein photographisches Gedächnis verfügen, können zur gründlichen Prüfung der Verwaltertätigkeit nur gedruckte Dokumente dienen. Und die erhalten Sie am besten durch Einscannen der Unterlagn mittels Handscanner oder ggf. durch Photos per Smartphone.

Untenstehend eine gute, verständliche Zusammenfassung der Webseite: https://www.rechtsanwalt.immobilien/weg-recht/eigentuemer/einsicht-auskunft/: Weiterlesen

Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern!

Ein "Klasssiker" unseriöser Hausverwalter - und deppiger WEGs: Sonderrechnte für einzelne, verwalternahe Miteigentümer

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin hatte von der Gemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz angemietet, der im Gemeinschaftseigentum steht. Seit März 2006 hat sie diesen Stellplatz den Mietern einer in der Anlage befindlichen Wohnung untervermietet.

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Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Verwalter: Verweigerung der Belegeinsicht

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen werden..

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten. Die alten Hauseingangstüren waren gerade für ca 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem. Dies war bereits bei Abstimmung wieder vergessen.
Wo die Rücklage einen hohen Betrag aufweist, da muß auch Geld ausgegeben werden. Ob sinnvoll oder nicht…

Auch das Aussehen der neuen Türen ist den Wohnungseigentümer völlig unbekannt. Denn eine Skizze oder ein Photo lag den Kostenvoranschlägen nicht beilag.
Auch in der Eigentümerversammlung konnte keine Info zum Aussehen der künftigen Türen gemacht werden. Weder der Verwaltung noch dem – ach so engagierten -Beirat lagen Photos oder Skizzen vor. Macht das Sinn..?

Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen, ein Zeichen setzen?

Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen

Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.
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Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen