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Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen

Hausverwalter vertuscht fehlende Hausgeldzahlungen

Statt monatlich zahlte ein Eigentümer sein Hausgeld nur 11 x jährlich

Wissen Sie, wie hoch die Forderungen Ihrer Eigentümergemeinschaft sind?
Wissen Sie, wieviel Hausgeld wie lange schon nicht mehr gezahlt wurde?
Wissen Sie, welche Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung  n i c h t  geleistet wurden?
Praxisbeispiel:
Besser weniger Hausgeld als gar keines, das dachte sich wohl der Verwalter einer mittelgroßen Eigentümergemeinschaft. Ein ausländischer Miteigentümer hatte dem Verwalter zuvor zu verstehen gegeben, dass er nur 11 x im Jahr Hausgeld zahlen werde. Dies müsse reichen.

Das Prekäre: die Miteigentümer wurden vom Verwalter hierüber nie informiert:
– weder über die offene Weigerung des Miteigentümers das fällige Hausgeld zu zahlen
– noch über die so auflaufenden Außenstände.
Vertuscht werden konnte dies jahrelang weil weder Beirat noch übrige Miteigentümer die Abrechnung und die Zahlungseingänge richtig prüften.

Außenstände werden auch im “Vermögensstatus” bekanntgegeben.
Selbst wenn die Abrechnungsunterlagen nur “überflogen” werden – sollten Außenstände im Vermögensstatus ausgewiesen und erkennbar sein.

Im Gegensatz zu jedem Kleinstunternehmer, der genau weiss, welche Forderungen er hat, haben Eigentümergemeinschaft oft nicht die geringste Ahnung.

Der Grund: die Erstellung so wichtigen Vermögensstatuses ist keine Pflicht!
Dieser Ausweis kann vom Verwalter gesetzlich nicht verlangt werden.
Und so lange die Eigentümer dem WEG-Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat “blind” glauben und sich nicht selbst engagieren – durch Nachfragen, Prüfungen, Belegeinsicht –  solange werden ihnen ggf. wichtige Informationen vorenthalten.

Empfehlung:
Der aktuelle Vermögensstatus ist eines der wichtigsten Dokumente einer Eigentümergemeinschaft. Er sollte jeder Jahresabrechnung beigefügt und verständlich dargestellt sein.

Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Unbedachte Worte mit Folgen

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)

Nebenkostenabrechnung: Achtung bei spätem Überweisen von Guthaben

Mieter sollten immer den Zahlungseingang prüfen.

Eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten ist eine Sache.
Bei einer ausstehenden Nachzahlung wird der Vermieter recht bald von sich hören lassen.
Was ist aber bei einem Gutachten? – Erleichtert aufatmen und die Abrechnung in die Ecke legen reicht nicht.
Gerade große Immobilienunternehmen, mit einem hohen Gebäudebestand, sind sehr zögerlich im zeitnahen Überweisen der Gutschriften. Manche überweisen auch gar nichts und ziehen es vor “zu Verrechnen”, was alles noch weniger nachvollziehbar gestaltet.

Der Grund: man “arbeitet” mit den Geld der Mieter. Oder besser: das Geld der Mieter arbeitet für das Immobilienunternehmen. Denn für das Geld was der Mieter dem Vermieter “leiht”, braucht dieser nicht zur Bank  zu gehen und eine Darlehn beantragen.

Offensichtlich wird es wenn:
a) die Nebenkosten-Vorauszahlung sehr großzügig eingefordert wird, also deutlich höher als die wahrscheinlichen Kosten oder die Kosten des Vorjahres.
b) Nebenkosten-Abrechnungen regelmässig erst spät im Jahr erstellt und zugesendet wird, wie z.B. im Oktober
c) wenn die Auszahlung/Überweisung der Guthaben recht spät erfolgt, z.B. kurz vor Weihnachten.

Wichtig; prüfen Sie immer den Eingang des Guthabens. Eine Überweisung kann auch mal vergessen werden. Diese betrifft auch Mieter, die zwischenzeitlich ausgezogen sind.

Untenstehend das Beispiel einer Überweisung eines großen Konzerns, die kurz vor Weihnachten, am 17.12. einging. Wie man sieht ist der Betrag von 311,84 € auch nicht vernachlässigenswert.

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VONOVIA – Mieterhöhung nach Sanierung

NDR Panorama vom 24.04.2018 von Mareike Burgschat und Linda Luft

In Hamburg Steilshoop wird gebaut. Lange wurde in diese Blöcke nichts investiert – eigentlich schön, dass hier endlich etwas gemacht wird. Das Problem: Die Mieten werden nach den Bauarbeiten drastisch steigen. Denn es wird modernisiert. Und diese Kosten werden auf die Miete aufgeschlagen.

Erhöhungen bis zu 50 Prozent

Die gesetzliche Regelung scheint klar: Instandsetzungen muss der Vermieter selbst zahlen, Modernisierungen darf er auf die Mieter umlegen, und zwar bislang elf Prozent dieser Kosten. Doch die Unterscheidung ist oft nicht eindeutig. Ist der Austausch eines alten und maroden Fensters bloß Instandhaltung? Oder eine Modernisierung, weil auch die Dämmung besser ist? Diese Frage treibt gerade viele Mieter um, denn Ihnen wurden Mieterhöhungen von bis zu 50 Prozent angekündigt.

Angst, dass ich ausziehen muss”

Johanna Reidt © NDR Fotograf: Screenshot

Johanna Reidt sorgt sich, dass ihre Rente bald nicht mehr für die Miete reicht.

Auch Johanna Reidt soll in Zukunft mehr zahlen: über 160 Euro pro Monat. Das wird sich die Rentnerin nicht leisten können. “Dann gehen zwei Drittel meiner Rente nur für die Miete drauf. Das geht nicht. Ich habe wirklich Angst, dass ich ausziehen muss.” Sie hat sich an den Mieterverein zu Hamburg gewandt. Denn die Einschätzungen von Mietern und Vermietern, welche Baumaßnahmen notwendige Instandsetzung uns was Modernisierung ist, gehen oft weit auseinander. “Also wir bezweifeln ganz stark, dass das was Modernisierung sein soll eben wirklich Modernisierung ist. Wir kennen seit vielen Jahren Beschwerden von den Mietern über Wasser, das reinkommt, Fenster, die undicht sind, Fassaden, die undicht sind, und diese sogenannte Modernisierung ist eigentlich eine Reparatur dieser ganzen Mängel. Und dann steht da eben Modernisierung drauf, damit man da die Miete erhöhen kann”, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg.  

Die Wohnungen in Steilshoop gehören dem größten deutschen Immobilienunternehmen, der Vonovia. In ganz Deutschland gehören ihr rund  350.000 Wohnungen. Allein in diesem Jahr plant das Aktienunternehmen bundesweit eine Milliarde Euro in seine Häuser zu investieren.

Bremer Gericht: Vermieter im UnrechtPeter Vent mit Mareike Burgschat © NDR Fotograf: Screenshot

Peter Vent (l.) klagte gegen Vonovia – und bekam Recht.

Bei Vonovia-Mieter Peter Vent in Bremen sind die Bauarbeiten schon abgeschlossen. Er sollte nach den Baumaßnahmen 2015 etwa 40 Prozent mehr Miete zahlen. Er ging damit vor Gericht und bekam Recht. Das Landgericht urteilte nun schon in zweiter Instanz: Vonovia hat ihm nicht schlüssig dargelegt, wie die Kosten entstanden sind. Es war Peter Vent daher nicht möglich zu erkennen, ob sauber zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Außerdem konnte der Energiespareffekt der Modernisierung (Fassadendämmung und Dachdämmung beispielsweise) nicht ausreichend belegt werden. Die Mieterhöhung war damit unwirksam.

Vonovia weist Vorwürfe zurück

Vonovia hat daraufhin reagiert: Sie schreiben uns, seit September 2017 hätten sie ihre Auflistungen der Baumaßnahmen entsprechend angepasst, “so dass die vom Gericht monierten fehlenden Angaben seither enthalten sind und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Wir werden auch künftig unsere Anschreiben an die gültige Rechtsprechung anpassen.” Den Vorwurf, Instandsetzungs- und Modernsisierungskosten zu vermischen, weisen sie vehement zurück.

Doch viele Aufstellungen der Modernisierungskosten sind von vor September 2017. Und so schöpfen jetzt viele andere Mieter Hoffnung, dass auch ihre Mieterhöhungen unwirksam sind.

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Steuerparadies bei deutschen Hausverwaltern beliebt

Zweifelsohne legal, aber ein Hausverwalter ist eine besondere Vertrauensperson und durch die Verwaltung der gemeinschaftlichen WEG-Rücklagen auch Vermögensverwalter…. Warum deshalb die Verbindung zum bekannten Steuerparadies Isle of Man? Zu wessen Vorteil?

Link: Spiegel Online “Britische Steueroase Isle of Man 85.000 Einwohner – 952 registrierte Flugzeuge”

Als Inhaber einer Hausverwaltung wird lt. Handelsregister ausgewiesen:
Herr U. K. (zu 80 %) und die Firma Campden Hill Advisers Ltd. (zu 20 %) mit Sitz im britischen Steuerparadies Isle of Man (www.campdenhill.com).

Vor Ort, auf der Isle of Man ist kein Teammitglied tätig, wohl aber in London, Madrid und Berlin, wo auch Herr K. für Campden Hill Advisers tätig ist. Als deutsche Adresse wird die Adresse der Hausverwaltung angegeben.
“The company’s main areas of focus are German real estate investment and development, Peruvian low income housing and UK property development.”
Die Firma Campden Hill Advisers beschäftigt sich mit dem deutschen Immobilienmarkt, Peruanischen Sozialwohnungen und dem britischen Wohnungsmarkt. Eine typische Tätigkeit für ein Unternehmen auf einer einsamen Insel vor Irland.
Frage: aus welchen Gründen hat eine deutsche Hausverwaltung einen Mit-Inhaber im Steuerparadies?

Unter der gleichen Postadresse wie die Hausverwaltung befindet sich ein Briefkasten der
Fa. CarlMarks GmbH. Lt. Handelsregister ist der Geschäftsführer dieses Unternehmens identisch mit dem Geschäftsführer der Hausverwaltung.
Auskunft des Handelsregisters:
“Der Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung eigenen Vermögens sowie alle damit in Zusammenhang stehenden Geschäfte, ausgenommen erlaubnispflichtige Geschäfte.”
Das Unternehmen CarlMarks GmbH besitzt 2 Gesellschafter, die Unternehmen CM1 Ltd. und CM2 Ltd. – Knox House, 16-18 Finch Road, Douglas, IM1 2PT, Isle of Man. Sie sind Eigentümer zu je 50%.

Die finanzielle Entwicklung des Unternehmens CarlMarks GmbH beschreibt der Jahresabschluss 2016 lt. Handelsregister wie folgt:

Vorschlag zur Ergebnisverwendung
Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern folgende Ergebnisverwendung vor:
Der Jahresfehlbetrag 2016 beträgt € -259.278,67.
Einschließlich des zu berücksichtigenden Verlustvortrages in Höhe von € -2.130.999,71 ergibt sich ein Bilanzverlust in Höhe von € -2.390.278,38.
Auf neue Rechnung werden € -2.390.278,38 vorgetragen.

Eigenkapitalentwicklung:
Das Eigenkapital entwickelte sich wie folgt:
Verlustvortrag 01. Januar 2016: €  -2.130.999,71
Jahresfehlbetrag 2016: €  -259.278,67
Bilanzverlust 31. Dezember 2016: €  -2.390.278,38
Gezeichnetes Kapital: €  25.000,00
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag zum 31. Dezember 2016: € -2.365.278,38

??!

Was Verwalter ohne Beschluss dürfen – über die Köpfe der Eigentümer hinweg

Ein Artikel des Tagesspiegels

Dürfen Verwalter im Einzelfall ohne die Eigentümergemeinschaft entscheiden?
Wenn ja – wann?

“Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im Keller unserer Wohnanlage kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Beim Abgraben des Erdreichs vor der Kellerwand traten eine fehlende Außenisolierung sowie gebrochene Abwasserrohre zu Tage. Daraufhin hat der Verwalter sofort die Sanierung der Kellerwand beauftragt – und auf Kosten unserer Eigentümergemeinschaft eine fachgerechte Mauerwerksabdichtung herstellen sowie neue Abwasserrohre und eine Drainage verlegen lassen. Durfte der Verwalter das, ohne uns alle zuvor zu fragen?”

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn ein Verwalter den Eigentümern einer Wohnanlage einen Schaden zufügt, kann er hierfür haftbar gemacht werden.
Ein Schaden kann auch darin liegen, dass der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eine an sich gebotene und fachgerecht ausgeführte Sanierungsmaßnahme veranlasst hat.
Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Hamm (Beschluss v. 19.07.2011, Az. 15 Wx 120/10). Im Rahmen seiner Notgeschäftsführung darf und muss der Verwalter „in dringenden Fällen“ die „zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen“ treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG).

Bei dem von Ihnen geschilderten Fall hat sich Ihr Verwalter jedoch über die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und damit seine Verwalterpflichten verletzt. Um einen dringenden Fall im Sinne des WEG handelt es sich nur, wenn die Erhaltungsmaßnahme so eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
Hiervon kann in Ihrem Fall nicht ausgegangen werden. Die von Ihnen beschriebenen Baumängel dürften seit längerer Zeit vorliegen, aber noch nicht zu dramatischen Schäden geführt haben. Auch wenn Ihre Eigentümergemeinschaft für ihr Geld eine angemessene Gegenleistung, nämlich die Sanierung der Kellerwand und des Abflusssystems, erhalten hat, durfte der Verwalter nicht eigenmächtig handeln. Nur unaufschiebbare Maßnahmen hätte er selbst veranlassen dürfen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Verwalter unterliegen der Haftung, wenn der Gemeinschaft durch ihre Tätigkeit ein Schaden entstanden ist.
Daher müssen sich WEG-Verwalter bei einer Notgeschäftsführung auf die wirklich unaufschiebbaren Maßnahmen beschränken. Hierzu gehören etwa die Absicherung einer Gefahrenstelle oder die provisorische Abdichtung von Lecks. Vor umfassenden Sanierungsarbeiten muss der Verwalter auf jeden Fall zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen – notfalls durch Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. In Ihrem Fall muss der Verwalter die aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Mittel mit Ausnahme der sowieso notwendigen Arbeiten (Ersatz für defekte Rohre) zurückerstatten. Diese Arbeiten hätten die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend selbst beschließen müssen.

Kummerkasten 9/18

Kurzantworten auf Suchbegriffe und Fragen

Die Blog-Funktion ist noch deaktiviert, aber über die Suchbegriffen werden uns die Themen und Sorgen der Leser übermittelt. Einige versuchen wir kurz zu beantworten:

“WEG-Abrechnung – SOLL oder IST?”
Es handelt sich um eine Ist-Abrechnung. Lediglich für die Rücklage gibt es eine Darstellung von IST und SOLL.

“Hausverwalter vergibt Auftrag ohne Beschluss”
Die Frage ist: darf er dies? Bauchte es vorher einen Beschluß oder nicht? Was steht im Verwaltervertrag? Für welche Auftragsvergabe benötigt der Verwalter einen Beschluss – für welche nicht? Über welchen Betrag kann er frei verfügen?
Hier setzt der Verwaltervertrag zu Beginn der Verwaltertätigkeit ganz wichtige Weichen. Empfohlen wird festzuhalten, dass der Verwalter nur bis zu einem Betrag X Aufträge vergeben kann, jedoch kostenhöhere oder Aufträge an Sachverständige, Gutachter, Ingenieure, Architekten NUR per WEG-Beschluss. Auch nicht per mehrheitlicher Entscheidung des Beirats!
Warum? Weil nur so die Gemeinschaft über das Thema (überhaupt notwendig?) und die Kosten (angemessen oder zu hoch?) informierte wird. 

“Darf ein Verwalter einen Sachverständigen beauftragen”
Siehe oben. Es kommt auf den Verwaltervertrag an. Sprechen Sie mit dem Beirat und anderen Miteigentümern. Bitten Sie zunächst den Verwalter um Aufklärung. Wenn niemand reagiert, prüfen Sie, ob der Verwalter einem Dachverband angehört und reichen Sie dort ggf. eine Beschwerde ein.

“Untätigkeit WEG-Verwalter”
Die Tätigkeit des Verwalters ruht? Schreiben Sie den Verwalter formell an. Sprechen Sie mit den Beiräten. Stellen Sie einen Antrag zur nächsten WEG-Versammlung, mit Bitte um Stellungnahme des Verwalters. Bei dringenden/wichtigen Fällen: wenden Sie sich an eine Rechtsberatung.

“Verwalter antwortet nicht”
Es kommt auf die Frage an. Wenn Sie einen Rohrbruch melden, sollte sich der Verwalter schnellstens melden. Stellen Sie eine andere, allgemeine Frage, so ist der Verwalter nicht verpflichtet Ihnen unterjährig zu antworten. In der WEG-Versammlung muss er Ihnen jedoch antworten. Stellen Sie gerne einen Antrag zur Tagesordnung mit Ihrer Frage (“Auskunft des Verwalters zu…..”)

“Hausmeister beschimpft Eigentümer”
Das oft sehr enge Zusammenspiel zwischen Verwalter und Hausmeister ist bekannt. Beide werden als Dienstleister von der WEG bezahlt, beide spielen sich manchmal aber enorm auf. Der Hausmeister ist vom Verwalter abhängig und oft sein “verlängerter Arm”.
Trotzdem sollte Fehlverhalten des Hausmeisters der Hausverwaltung schriftlich gemeldet werden und der Grund für dieses Verhalten erklärt werden.

“Stimmungsmache gegen Miteigentümer”
Unseriösen Verwaltern ist Kritik unerwünscht. Vielleicht waren Sie zu kritisch? Gehen Sie davon aus, dass 95 % der Eigentümer unkritisch und fachlich unwissend alles über sich ergehen lassen. Jemand, der daherkommt und sagt “Nö, find ich nicht gut” stört.
Ganz ehrlich, Sie haben die Wahl: entweder der Menge anpassen und den Mund halten – oder ggf. auf länge Zeit (ggf. zu Unrecht) in der Kritik zu stehen.
Wenn aber Stimmungsmache gegen Sie betrieben wird, dann heißt dies auch, dass die sachlichen Argumente des Stimmungsmachers ausgegangen sind. Dann bleibt halt nur noch die “Keule” – oder der “Hausfrieden”. “Miteigentümer X stört den Hausfrieden” – sobald Sie so einen dummen Spruch von Seiten der Hausverwaltung hören – Glückwunsch! – Ihre Kritik war sehr wahrscheinlich berechtigt.

“Nichtsagende Antwort zu Kosten”
Typisch für unseriösen Verwalter. Haken Sie freundlich nach.

“Extra Verwalter-Honorar für Gewährleistungen”
Der Verwaltervertrag gibt die Info. Dort sind alle Extrakosten / Sonderhonorar aufgelistet.
Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass jeder Miteigentümer eine Kopie des Verwaltervertrags besitzt.

“Wieviele Kostenvoranschläge muss ein Verwalter anfordern?”
Bei größeren Maßnahmen – mindestens 3. Und diese müssen VOR der Versammlung vorliegen.
Hierzu haben wir auf unserer Seite verschiedene Artikel.

“Im Protokoll der WEG-Versammlung sind Wohneinheiten falsch angegeben”
Dies kann auch ein Versehen ein. Der Verwalter sollte freundlich darauf hingewiesen werden und das Protokoll ggf. korrigiert, wenn es sich um Beschlüsse handelt.
Falls wichtig und eine Korrektur des Protokolls erfolgt nicth -> Rechtsberatung und ggf. Klage auf Protokollberichtigung.

“Verwalter beauftragt seine eigene Firma”
Falls unnötig und zu überhöhten Preisen, dann wäre es ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen. So kassiert er mehrfach ab – als Verwalter und als Dienstleister. Selbstredend kommt es hier zu einem Interessenkonflikt, denn würde der Verwalter bei Fehlern oder Gewährleistungsansprüchen gegen seine eigene Firma aktiv werden?

Schauen Sie in den Verwaltervertrag: Wird dort der Verwalter vom § BGB 181 befreit? Beim § 181 handelt es sich um das “Insichgeschäft”:
“Das Insichgeschäft (auch Selbstkontraktion) ist ein Begriff aus dem deutschsprachigen Privatrecht. Es bezeichnet ein Rechtsgeschäft, das jemand auf der einen Seite mit sich selbst und für eine andere Seite als Vertreter eines Dritten oder als Vertreter zweier oder mehrerer Parteien (Doppel- oder Mehrvertretung) abschließt. Geregelt ist das Insichgeschäft in § 181 BGB” (Wikipedia)


BGB § 181: “Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.”
Empfehlung: Im Verwaltervertrag darauf achten, dass Insichgeschäfte des Verwalters nicht zugelassen werden.

“Fehler in der Hausgeldabrechnung des Vorjahres”
Die Frage ist, welche Art von Fehler. In den meisten Fällen und wenn die Abrechnung schon beschlossen wurde und die Anfechtungsfrist von 1 Monat nach Versammlungstag (!) vorbei ist, dann wars das.
Es gibt jedoch die Möglichkeit eines Korrekturbeschlusses. Sprechen Sie zunächnst den Verwalter und den Beirat an, dann ggf. eine Rechtsberatung.

“Antrag auf namentliche Abstimmung
Dies ist ein Antrag zur Geschäftsordnung, über den die Gemeinschaft in der Regel zunächst abstimmt. Ansonsten, gerade bei teuren oder wichtigen Beschlüssen, ein guter Gedanke.
Es gab schon Prozesse, bei denen diejenigen, die einer nötigen Sanierung n i c h t zugestimmt hatten, später im Rahmen einer Schadenersatzklage (Schäden, die durch die nicht durchgeführte Sanierung entstanden waren) hohe Summen zahlen mussten.  Betroffen waren hier alle Miteigentümer, die mit Nein oder mit Enthaltung (!!) gestimmt hatten.
Alternativ notieren Sie sich während der Versammlung die Stimmen der einzelnen Miteigentümer. Auch wenns den Verwalter nervt oder mehr Zeit benötigt, dieses Recht sollten Sie haben.

“Kopie des Verwaltervertrags anfordern”
Ein MUSS. Diesen Vertrag muss jeder haben.
Es zeichnet einen seriösen Verwalter aus, dass er den Vertrag zu Beginn seiner Verwaltertätigkeit unaufgefordert allen Miteigentümern zusendet bzw. auf Nachfrage gerne Kopien erstellt.

WEG-Bankkonto mit Selbstbedienungsfunktion?

Hausverwalter bucht ohne Erklärung Beträge zur Begleichung von Privatrechnungen mit Miteigentümern vom Gemeinschaftskonto ab

Manche Leistungen erbringt ein WEG-Hausverwalter für einzelne Miteigentümer /  Sondereigentümer. So z.B. Kopien der Teilungserklärung, usw…
Dieses sind privatrechtliche Leistungen des Verwalters, die nichts mit der Eigentümergemeinschaft als ganzes zu tun haben. Die vom Verwalter berechneten Leistungen sind den einzelnen Miteigentümer privat in Rechnung zu stellen.

Dies sieht ein WEG-Hausverwalter anders. Er bucht die entsprechenden Beträge einfach vom WEG-Konto ab. In der Bankabstimmung lassen sich Abbuchungen finden, die in der Gesamtabrechnung  nicht zu finden sind und deshalb auch den einzelnen Miteigentümern (im Rahmen der Einzelabrechnung) nicht berechnet wurden.

Im einzelnen sind dies:
Mahnkosten der Hausverwaltung für Miteigentümer S – 35,70 €
(Mahnkosten gehen zu Lasten des Gemahnten)
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer C  für Photokopien — 44,03 €
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer N für Kopien der Teilungserklärung – 75,57 €

Man hätte vermuten können, dass diese Beträge den Sondereigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung speziell in Rechnung gestellt werden, z. B. unter der Position “Sonderkosten einzelner Eigentümer”. Der Betrag würde dann vom Guthaben in Abzug gebracht oder auf die Nachzahlung aufgeschlagen werden.
Aber auch in der Jahresabrechnung tauchten diese Beträge nicht auf.

Der Verwalter findet es prima so. Ebenso seine verwalternahen Beirat, die ihn in allem unterstützen und auch hier keinen Grund zur Beanstandung sehen.

Nebenkostenabrechnung: was darf umgelegt werden? Wie reagieren bei Fehlern?

Nach Eigentümerwechsel überhöhte Hausmeisterkosten - SWR Marktcheck - (Video 12min)

20 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden jährlich erstellt.
Beispiel: Großraum Stuttgart, ein Mietshaus mit 5 Parteien. Doch seit das Haus vor kurzem an eine Immobiliengesellschaft verkauft wurde – ist das Wohnen teurer geworden und plötzlich wird aus dem jahrelangen Guthaben auf der Abrechnung eine Nachzahlung.
Denn mit dem Besitzer wechselt auch der Hausmeisterservice. Die Kosten stiegen um fast das dreifache!
Wichtig: der Vermieter hat die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen.

Größere Reparaturen dürfen auch nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Achtung: es ist zu prüfen, ob der Vermieter keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der Reparaturen mit einschließt.
Bei plötzlich und unerwartet hohem Stromverbrauch: bitten Sie den Stromanbieter um eine “Befundsprüfung”, d.h. der Stromanbieter soll mithelfen, den gestiegenen Verbrauch (hier: 7 x so hoch) aufzuklären und einen technischen Defekt des Stromzählers auszuschließen.