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“Unsinnsbeschlüsse” vermeiden – durch genaue Vorab-Prüfung der TOPs

Die Arbeit des Dienstleisters "Hausverwalter" immer hinterfragen!

Praxisfall:
Der Hauverwalter setzt folgenden  TOP auf die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung:

TOP  “Wechsel des Signallieferanten für TV von Fa. PYUR (ehemals Kabel Medien Service  – KMS) zu Vodafone Kabel Deutschland (VKD).
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.”
Upps, hatten die Eigentümer da irgendetwas nicht mitbekommen?
Wechsel zu Vodafone?
Von wem? von PYUR? ?

Also:  Bitte an den Verwalter um Zusendung des Vertrags PYUR.

Antwort des Verwalters:
“Haben wir nicht, tut uns leid. Es gibt keinen Vertrag PYUR.  Wir haben die Eigentümergemeinschaft verwechselt.”

“Einbau von Briefkastenanlage nicht möglich, weil Fluchtwegbreite zu gering”

So ein Schmarrn! Überprüfung von Verwalteraussagen dringend zu empfehlen.

Praxisfall:
TOP  “Erneuerung  Briefkastanlagen”
Zur Zeit sind die Briefkästen auf jeder Etage des Hochhauses angebracht.
Sinnvoll wäre eine zentrale Stelle im Eingangsbereich.
Entweder ist der Verwalter ist falsch informiert, war noch nicht vor Ort – oder es ist ihm alles total egal.

Jedenfalls wird behauptet und ist der Einladung zu entnehmen:
“Der Einbau einer Briefkastenanlage zentral im Hauseingangsbereich ist aus brandschutzrechtlicher Sicht nicht möglich, da die Fluchtwegbreite dadurch nicht mehr eingehalten wird””
Schenken Sie Ihrem Verwalter einen Zollstock!
Nehmen Sie ihn an die Hand und messen Sie mit ihm die Flurbreite  aus: es sind 130 cm.

Die Tiefe der Briefkästen lässt sich dem Angebot entnehmen: es sind 14,5 cm.

Infos zur Breite von Fluchtwegen gibts im Internet: 100 cm bei Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen.

Überraschung: die Briefkastenanlage passt ja doch! 🙂

Empfehlung:
Unterschätzen Sie nie die Faulheit und Bequemlichkeit von Verwaltern, sowie ihren Wunsch, eigene Vorstellungen und Handwerker-Angebote durchzusetzen

Kostenvoranschläge: nicht genug + nicht einsehbar für viele Eigentümer

Immer wieder nur ein einziges Angebot - und das nur im Online-Portal

Praxisfall:
Auszug der Einladung zu einer WEG-Versammlung – wie es nicht sein sollte:
Thema ist die Überarbeitung der Klingelanlage.

Es werden 3 verschiedene Maßnahmen aufgeführt: Überarbeitung der Klemmstellen, Rückbau der Strangabschaltungen und der komplette Austausch.
Die geschätzten Kosten variieren zwischen 1.000€ und 25.000 €.
Es gibt jeweils nur ein einziges Angebot und auch nur für die Arbeiten in Höhe von 3.000 € und  25.000 €.
Zugang zu Angebot gibts einzig über das Online-Portal des Hausverwalters.

Einschätzung:
Eine schlaffe Leistung des Verwalters! Er war es bisher wohl gewohnt diese Art Beschlüsse locker-flockig durchzujagen.
Dies wurde vom Beirat rechtzeitig bemerkt, kritisiert und der TOP von der Tagesordnung genommen.

Angebote einzig auf dem Hausverwaltungs-Online-Portal, schließt viele Miteigentümer aus

Kostenvoranschläge sollen ALLEN Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich sein

Als Ergänzung sind Online-Portale gut. Aber als einzige Quelle und Zugriffsmöglichkeiten wichtiger Informationen, wie der Kostenvoranschläge, sind diese Portale ungeeignet, da viele Eigentümer ausgeschlossen werden.

Praxisfall:
Aus der Tagesordnung zu einer Eigentümerversammlung:
“TOP…. Austausch der gesamten Klingelanlage inkl. neuer Klemmkästen und Sprechstellen in den Wohnungen mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.”

Bei genauerer Überprüfung der Nutzer dieses Hausverwaltungs-Portals fällt auf, dass dies weniger als die Hälfte der Eigentümer sind.
Auskunft des Portas: “In Ihrer Community sind bisher 44 andere Benutzer registriert:”

Deutlich zu wenig, um einzig und allein auf diese Weise wichtige Angebote zur Verfügung zu stellen.

Unseriöse Hausverwalter werden dies anders sehen. Denn je weniger Informationen die Eigentümer vor wichtigen und kostenintensiven Entscheidungen erhalten, desto besser.

Empfehlung
Lassen Sie sich nicht von der Hausverwaltung unter Druck setzen.
Wenn es Miteigentümer gibt, die keinen Computer oder keinen Zugang zum Internet-Portal haben, dann ist das völlig in Ordnung!
Die Verwaltung ist Dienstleister und hat sich den Eigentümern anzupassen – nicht umgekehrt.
Verlangen die Sie Zusendung der Angebote usw per Post und rechtzeitig vor der Versammlung,

Angst des Verwalters vor dem Beschlußvorschlag: “Auf einen Beschlussvorschlag ist bewußt verzichtet worden”

Bevormundung der Eigentümer durch fehlenden Informationen. Dies kann sehr teuer werden.

Auf der Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung werden mehrere Tagesordnungspunkte aufgeführt.
Im Interesse aller ist es, wenn möglichst viele Informationen schon mit der Einladung an alle übermittelt werden.  Diese ist bei den Tagesordnungspunkten der Fall, wenn sie nicht nur aus einer Zeile bestehen, sondern ein Tagesordnungstitel, ein Einleitungstext und ein Beschlussvorschlag mit eingereicht wird.

Positives Musterbeispiel:
a) TOP-Titel: ” Beschlußfassung Wirtschaftsplan 20….”
b) Einleitungstext: “Der beigefügte Wirtschaftsplan soll für das kommende Jahr beschlossen werden und bis auf weiteres gültig sein.”
c) Beschlußvorschlag: “Der der Einladung beigefügte Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 20… wird mit der Maßgabe genehmigt, dass dieser bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan verbindlich bleibt.”

Interessant sind Abweichungen, vor allem fehlende Beschlußvorlagen, wenn sie an anderen Stellen in der Einladung vorhanden sind. Bei genauerer Betrachtung lässt sich sogar feststellen, dass die Beschlussvorlage bei bekannten / gewöhnlichen / unspektakulären TOPs vorhanden ist…..  – um dann bei sehr kostenintensiven oder zweifelhaften TOPs zu fehlen.
Fehlen die Beschlussvorlagen, sollten alle Eigentümer aufhorchen, dies bemängeln und nachholen lassen. Denn hier soll getrickst werden.

 

Negatives Musterbeispiel:
Der unseriöse WEG-Hausverwalter nutzt die Dauerformulierung:
“Anmerkung: auf einen Beschlußvorschlag wurde bewußt verzichtet”
Gibt es einen Grund für diesen Verzicht?
Was heißt hier “bewußt”? –  “Bewußt” wozu? – Warum? 
Warum diese Vorenthaltung von Informationen?

Nach außen soll es wie eine Schutzhandlung aussehen. “Liebe dumme Eigentümer, ich schütze Sie vor unnötigen Informationen, die zu Ihrem Vorteil sein könnten” – so die Denkweise des unseriösen Hausverwalters.
Doch der Verwalter, der als Dienstleister (!) tätig ist, möchte vor allem sich selber schützen, um frei und zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln zu können.
Die Welt steht Kopf, der Bock wird zum Gärtner gemacht – und die Wohnungseigentümer merken es nicht!

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WEG-Hausgeldabrechnung: Guthaben, Nachzahlungen, Hausgeldrückstände müssen nicht ausgewiesen werden

Wie weltfremd ist diese Entscheidung? - Jeder Kleinstunternehmer hat mehr Überblick über seine Außenstände.....

Lt. Bundesgerichtshof muss die Jahres-Hausgeldabrechnung einer Eigentümergemeinschaft keine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen enthalten.
Auch die Übersicht der Hausgeldrückstände ist nicht notwendig.
Das Fehlen dieser Übersicht macht die Jahresabrechnung nicht anfechtbar.
(BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16)

Der zugrundeliegende Rechtsfall:
In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013.
Bei der Übersendung der Abrechnungen an die Eigentümer im Vorfeld der Versammlung wies der Verwalter auf die Anlagen „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ hin. Tatsächlich lagen diese Anlagen aber nicht bei.
Bis zur Beschlussfassung lag die angekündigte Übersicht für das Jahr 2012 nicht, für das Jahr 2013 jedenfalls nicht fehlerfrei vor.
Ein Wohnungseigentümer hat die Genehmigungsbeschlüsse deshalb angefochten.

BGH-Entscheidung: Pflichtinhalt der Jahresabrechnung ändert sich nicht
Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung die „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ nicht beziehungsweise in einer fehlerhaften Fassung vorlag. Eine solche Übersicht ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern eine freiwillige Leistung des Verwalters (!!)

Eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen sei zwar zweckmäßig, aber nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Der Informationswert einer solchen Übersicht seit gering.
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Excurs: Die Corona-Lockdown-Vergütung

Rubikon: "Geld gegen Gehorsam — Wie IWF und Weltbank den Planeten an die kurze Leine legen" (31 MIn. Lesezeit)

Der gekaufte Planet

Finanzielle Erpressung zwingt viele Länder dazu, sich einer diktatorischen Agenda zu beugen, die in die soziale Katastrophe führt.

Ist der Norden erkältet, so liegt der Süden auf der Intensivstation: Diese Faustregel galt für die Weltwirtschaft bereits vor 2020.

Die Coronakrise vertieft diese Kluft. Zwar haben sich die reichen Länder der nördlichen Hemisphäre ohne Not — bei Sterberaten im Bereich von Grippewellen — selber einen historisch beispiellosen Schaden zugefügt, der mittlerweile selbst die Große Depression von 1929/30 in den Schatten stellt. Allein die US-Wirtschaft schrumpfte im zweiten Quartal um annualisierte 32,9 Prozent — der höchste Wert seit 1947 (1).
Betriebsschließungen, die Unterbrechung von Lieferketten, der Absturz des Welthandels, die Beeinträchtigung des Transportwesens, der dramatische Rückgang von Nachfrage und Produktion, der vollständige Zusammenbruch des Ferntourismus, eine Bankrottwelle treffen selbst Wohlstandsinseln wie Deutschland schwer. Doch zumindest verhindern hier soziale Sicherungssysteme das Allerschlimmste. Zwischen Berlin und Belfast, Lissabon und Wien verhungert niemand.

Weitaus heftiger trifft die grassierende Coronoia hingegen arme Länder, die überwiegend auf der Südhalbkugel liegen.
In der Regel gibt es dort kein Arbeitslosen- und Kurzarbeitergeld, keinen Kündigungsschutz, keine Kranken- und Rentenversicherung, keine Subventionen für kleine und mittlere Betriebe, welche die ärgste Not lindern.
Von weltweit 3,3 Milliarden Arbeitskräften bewegen sich zwei Milliarden in einer „informellen Ökonomie“ ohne gesetzliche Regelungen (2); von festen Arbeitsverhältnissen können sie nur träumen. Sie sind Tagelöhner, die ohne Ersparnisse, ohne sozialstaatliche Absicherung von der Hand in den Mund leben; bestenfalls bleibt ihnen die Hoffnung, dass ihre Kinder sie mitversorgen. Mit Almosen ihrer Regierung können sie nicht rechnen.
Ohne Einkommen, ohne Rücklagen fehlt ihnen Geld für Essen, für Miete, für öffentliche Verkehrsmittel, für Medikamente. Mittellos hausen sie in Elendsvierteln oder sind obdachlos.

Die Folgen des Lockdown-Masochismus, dem die Erste Welt frönt, treffen die Zweite und Dritte deshalb mit voller Wucht.

Große Teile der Bevölkerung vegetieren dort nun erst recht in bitterster Armut, können ihrem Elend nicht entkommen, sind verzweifelt, hungern und verhungern.
Bereits am 22. April 2020 zitierte die New York Times unter der Schlagzeile „Instead of Coronavirus, the Hunger Will Kill Us“ Expertenschätzungen, denen zufolge die Anzahl der Hungernden bis zum Jahresende weltweit um 130 Millionen ansteigen wird (3).
Gar von 225 Millionen geht eine neuere Studie der Universität Oxford aus (4).

Laut den Vereinten Nationen (UNO) droht coronabedingt weltweit 1,6 Milliarden Menschen akut ein Verlust ihrer Lebensgrundlagen (5). Länder wie Indien und Pakistan verzeichnen sprunghaft angestiegene Selbstmordraten — nachdem Infektionsschutz massenhaft Lebensgrundlagen zerstörte, sehen viele Leidtragende keinen anderen Ausweg, als sich umzubringen.

Wie kann es sein, dass nahezu sämtliche Entwicklungsländer dennoch wie von Sinnen dem martialisch-selbstzerstörerischen Krisenmanagement der Reichen nacheifern — wohlwissend, dass sie damit die himmelschreiende Not ihrer Bevölkerung noch verschlimmern?

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Excurs: “Profiteure der Angst” (ARTE, video 56 min.)

Es ist nicht das erste Mal, dass eine "Plan-" sorry - "Pandemie" ausgerufen werden sollte..... Dank Dr. Wodarg wurde dies 2009 verhindert

Eines der wichtigsten Videos zum Thema Panikvirus “C” 

Ein lebensgefährlicher Virus scheint seit Mai 2009 die Menschheit zu bedrohen. Seit die ersten Fälle der so genannten Schweinegrippe in Mexiko gemeldet wurden, steht die Welt Kopf. Jeden Tag sterben angeblich mehr und mehr Menschen an dem vermeintlich neuen Virus. Doch Experten und Politiker wie Wolfgang Wodarg bezweifeln, dass das stimmt: „Diese Viren sind jetzt nicht gefährlicher als schon im letzten Jahr. Die WHO spielt die Zahlen hoch und macht unnötig Panik. Die Entscheidung für eine Pandemie war unsinnig.“

Link: Profiteure der Angst – ARTE-Dokumentation zur Schweinegrippe von 2009
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WEG-Versicherungsfälle: Dienstleister mit “Pauschal-Rechnung”

Auch bei Versicherungsfällen überteuerte Abrechnung mit "Pauschal-Position"

Da Arbeiten, die im Zusammenhang mit Versicherungsfällen stehen, von der Versicherung erstattet werden (z.B. Gebäudeversicherung im Fall von Wasserschäden) und die Eigentümer somit weniger betreffen, beauftragen unseriösen Hausverwaltungen gerne nahestehende Dienstleister, die dann überteuert abrechnen. Die Versicherungen zahlen, werden aber später ggf. ihre Versicherungsprämien erhöhen – zum finanziellen Nachteil der Eigentümer.

Das Mittel zum Zweck sind “Pauschalrechnungen”.

Praxisbeispiel:
Die Firma “Facility Management……” wird von der Hausverwaltung beauftragt nach einem Wasserschaden die Wohnung eines Wohnungseigentümers zu trocknen.
In den WEG-Abrechnungsunterlagen findet sich folgende Rechnung:
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WEG-Abrechnung: und wieder grüßt der Pauschalbetrag….

Ohne schriftliches Angebot, inhaltlich nicht nachvollziehbar, 50 % überteuert, insolventer Dienstleister

Praxisfall:

Rechnung des Handwerkers, wie er im Abrechnungsordner der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgefunden wurde: 
“Masse 1,0  – Schaden an der Dämmung durch bauseitige Verlegung des Fallrohrs: Fassadendämmung mit Steinwolle füllen, verspachteln, Gewerbe einbettend verspachteln, ca. 10 cm auf den alten Putz überlappend, Putzgrund vorstreichen, 3 mm Kratzputz auftragen und verscheibeln, Schlussanstrich mit Fassadenfarbe angleichen an die übrige Fassade.
Achtung: es werden Ansätze sichtbar bleiben!
inkl. aller Materialien, inkl. mehrfacher trocknungsbedingter An- und Abfahrten
netto €: 390,00
zzgl. 19 % MwSt. 74,10
brutto €: 464,10 “

Von der Hausverwaltung wurde dieser Betrag am 11.06. “kontrolliert”.
Also muss ein ordnungsgemäßer Auftrag vorliegen.
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WEG-Hausgeldabrechnung: …und immer wieder “Pauschal”-Rechnungen!

Nicht nachvollziehbar, nicht vergleichbar, in der Regel deutlich überteuert

Grundsätzliches
Rechnungen von Dienstleistern (Handwerker usw.), die – entgegen ihrer üblichen Praxis – nicht detaillierte Rechnungen mit Ausweis von Arbeitszeit, Stundenlohn, Material- und Anfahrtskosten ausweisen, sind ungewöhnlich.
Hier lohnt es immer genauer hinzuschauen!

Die Handwerkskammer teilte, dass Rechnungen mit Pauschalpositionen nur dann zu akzeptieren sind, wenn sie zuvor genau so in Auftrag gegeben wurde.

Für eine Eigentümergemeinschaft heißt dies aufpassen: tauschen bei der Belegeinsicht Rechnungen mit Pauschalpositionen auf -> sofort die schriftliche Beauftragung einsehen.
Wenn diese vorhanden ist -> den Verwalter zur Rede stellen, warum er von einer üblichen Beauftragung mit Ausweis von Arbeitsstunden, Stundensatz und Materialkosten abgewichen ist.
Denn die Kosten sind für die Eigentümer nicht prüfbar und nachvollziehbar.
Die Erfahrung zeigt, dass diese Rechnungen mit Pauschalpositionen zu ca. 50% überteuert sind.

Unklare Darstellungen, wie als Pauschalpositionen / Pauschalbeträge, sollen immer etwas kaschieren oder verstecken. Was möchte der Verwalter, der doch als Dienstleister die Interessen der Eigentümer zu vertreten hat, verstecken? Vor wem? Vor den Eigentümern? Was möchte er verstecken? Dass er ggf. “gemeinsame Sache” mit dem Dienstleister macht und sich den Gewinn der überhöhten Rechnung mit ihm teilt?

Nein, ein Schelm der Böses hierbei denkt.
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