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Hausverwalter zahlt Schweigegeld

Damit die Unregelmäßigkeiten der Sanierung vertuscht bleiben

Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

Rechtsschutz, Rechtsschutz über alles….

“Die Bekloppten werden immer mehr” – an dieser  Aussage ist manches Wahres. Um sich wenigstens finanziell abzusichern ist eine Rechtssschutzversicherung empfehlenswert.
Abgedeckt werden können die Bereiche Privat-, Berufs-, Verkehrs- und Haus-/Wohnungsrechtsschutz.
Die ÖRAG-Rechtsschutzversicherungs-AG bietet all dies zu einem günstigen Pausschalpreis (ab ca 300 €/Jahr) an.

Das Besondere und Seltene: es ist auch ein Einzelabschluss nur für den Bereich “Haus- und Wohnungsrechtsschutz” möglich – und zwar einerseits für Mieter und anderseits Eigentümer, die ihre Wohnung selber nutzen. Kosten: ca 95 €/Jahr.
Die Eigenbeteiligung im Schadensfall beträgt in der Regel 150 €.
Hier der Link: https://www.oerag.de/content/produkte/privat/haus-wohnungsrechtsschutz/

Aufgrund der allgemeinen Umbruchsituation, vor allem in den Großstädten, kann eine solche Rechtsschutzversicherung nur empfohlen werden.

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung.

Beispiel:
Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP):
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”

Verbunden werden hier die “Danksagung an den Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit während des letzten Jahres” mit dem Beschluss “Entlastung des Hausverwalters in Bezug auf seine Tätigkeit des letzten Jahres”.
Der Verwalter versucht den Eigentümern zu suggerieren, diese beiden unterschiedlichen Themen wären verbunden, würden zusammengehören und es wäre nur selbstverständlich sie in einem Tagesordnungspunkt zu präsentieren.

Im Protokoll findet sich der TOP später wie folgt:
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss
Der Verwalter bedankt sich für die WEG bei dem Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit.
Die Entlastung des Verwalters wird beschlossen.”

Upps,  nach Lektüre der Einladung hätte man vermuten sollen, dass sich die Eigentümergemeinschaft beim Beirat bedankt. Nach Lektüre des Protokolls bedankt sich nun der Verwalter.
Ein Beispiel für zu knapp formulierte  und irreführende Tagesordnungspunkte – oder eine unkorrekte Protokollierung des Beschlusses? – Wer an der Versammlung nicht teilnehmen konnte wird es nie erfahren.

Durch die Verbindung “Dank an den Beirat”  und “Entlastung des Verwalters” fühlten sich auch in diesem Fall die meisten Eigentümer dazu verpflichtet, bei diesem Beschluss mit JA zu stimmen.

Das Abstimmungsergebnis im Protokoll wird wir folgt aufgeführt:
Dafür: 7450,14 MEA – Dagegen: 803,53 MEA – Enthaltung: 0
Der Plan des Verwalters ging also auf.

Einzig eine Partei wollte dieses Spiel nicht mitmachen und stimmte mit “Nein”. Nicht nur weil das Verbinden von 2 verschiedenen Themen unkorrekt ist – sondern auch weil grundsätzlich eine Entlastung des Verwalters abgelehnt wird.

Wie so oft, so auch hier:  “Abweichler” werden abgestraft.
In dem an alle Miteigentümer versendeten Protokoll, wurde die Nein-Stimme auffällig mit einem Kreuz und dem Namen des Abweichlers versehen.

Warum? Um den “Abweichler Schulte” bloßzustellen und als künftige Warnung an alle anderen Miteigentümer.

Empfohlene Maßnahme:
Bitten Sie den Verwalter schriftlich, künftig grundsätzlich die Tagesordnungspunkte “Dank an den Beirat” und “Entlastung des Verwalters” zu trennen. So gäbe es die Möglichkeit, dem Beirat zu danken ohne zwangsweise den Verwalter entlasten zu müssen.

Im übrigen: DANK an diesen Verwalter, denn er gibt sich durch dieses Verhalten als unseriöser Verwalter zu erkennen.

Tagesspiegel: “Verwalter darf jeder sein – auch jeder Dilettant”

Der Tagesspiegel: Berufszulassung für Immobilienverwalter beschlossen

Auszug aus dem Tagesspiegel vom 10.07.2017 / Artikel von Gabriele Heinrich:

Verwalter darf jeder sein – auch jeder Dilettant

Für gewerbliche Makler und Wohnungsverwalter sollte es endlich verbindliche Standards geben, stattdessen verzichtet das neue Gesetz auf Sachkundenachweise.
von Gabriele Heinrich

Den Wohnungseigentümern bringt das neue Gesetz keinen Nutzen, sagt unsere Autorin

Nach mehr als 65 Jahren beruflichem Wildwuchs bei den Verwaltern von Wohnungseigentum waren die Hoffnungen der Eigentümer groß, dass endlich gesetzliche Standards für die Berufszulassung festgelegt werden. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e. V. (WiE) forderte dies seit Jahren, auch Verwalterorganisationen und Fachöffentlichkeit wollten es. Analog der Zulassungswege für Finanzanlagen- und Immobiliardarlehensvermittler war das zentrale Element des Gesetzentwurfes der Sachkundenachweis. Am Ende des Gesetzgebungsverfahrens herrscht jetzt Fassungslosigkeit über das Ergebnis: Der Sachkundenachweis wurde einfach gestrichen, um die Verwalter mit dem Lernen und den Kosten fürs Lernen nicht zu überfordern.

Stattdessen soll eine Fortbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren den Bildungshorizont der Verwalter heben und sie für die komplexen Verwaltungsaufgaben fit machen und fit halten. Diese „Pflicht“ wurde mit heißer Nadel im Wirtschaftsausschuss von CDU/CSU und SPD als fauler Kompromiss gestrickt zulasten der Eigentümer von knapp zehn Millionen Eigentumswohnungen. Die Interessen dieser Verbraucher wurden dabei vollkommen ignoriert.

Alle Verwalter – ob Anfänger, Quereinsteiger oder alte Hasen – werden jetzt gleichbehandelt. Egal, ob sie bisher als Pferdepfleger, Hausmeister, Rechtsanwältin oder Architektin tätig waren. Wie effektiv und effizient dies ist, fragt keiner. Die Änderungen des Wirtschaftsausschusses wurden vom Bundestag so verabschiedet und werden wohl auch so den Bundesrat passieren.

Das Gesetz degradiert diejenigen, die hoch qualifiziert im Verwalterberuf tätig sind

Den Wohnungseigentümern – für die dieses Gesetz unter der verheißungsvollen Zielvorgabe „mehr Verbraucherschutz“ ja geschaffen werden sollte – bringt dieses Gesetz keinen Nutzen für ihren Bedarf an qualifizierten Verwalter. Sie bekommen vom Gesetzgeber keine verlässlichen und transparenten Leitplanken gestellt, an denen sie sich orientieren können. Weiterhin kann man sich nach einem zehntägigen Kurs (davon drei Tage in Sachen Wohnungseigentumsverwaltung) als IHK-geprüfter Immobilienverwalter bezeichnen. Und da Fortbildungen nicht mit Prüfungen verbunden sind, werden bildungsresistente Verwalter sich vertiefenden Fachkenntnissen weiter verweigern. Dann hält man halt ein Nickerchen beim strohtrockenen Vortrag eines Juristen über die allerneueste WEG-Rechtsprechung. Ein „Zertifikat“ gibt’s allemal.

Das Gesetz degradiert diejenigen, die hoch qualifiziert im Verwalterberuf tätig sind. Es wertet diejenigen ab, die sich um eine fundierte Ausbildung bemühen, und es demonstriert, dass der Verwalterberuf immer noch keine angemessene Anerkennung findet. Auch wird ignoriert, dass hier eine Berufsgruppe fremdes Eigentum im Wert von über zehn Billionen Euro und Hausgeld im Wert von über 33 Milliarden Euro pro Jahr verwaltet mit einem hohen Schadensrisiko für die Wohnungseigentümer.

Das Ziel, Bürokratiekosten nicht unnötig zu erhöhen, haben die Politiker verfehlt

Dieses Gesetz ist eine Bravourleistung gesetzgeberischen Handelns: Das Ziel „mehr Verbraucherschutz“ wird auf ein Minimum reduziert (eingeführt wird eine Erlaubnis- und Versicherungspflicht), ansonsten wird die Pflicht zum eigenverantwortlichen Handeln an den „mündigen Verbraucher“ zurücküberwiesen. So stehlen sich Politiker bei fehlenden oder untauglichen gesetzlichen Maßnahmen aus ihrer Verantwortung.

Vier Jahre kreißte der Berg der Gesetzgebung – für ein Gesetz, das keine Schneise in den Wildwuchs schlägt, keine Transparenz schafft und das allgemeine Qualifikationsniveau nicht anheben wird. Avanti dilettanti. Ihr eigenes Ziel, die Bürokratiekosten nicht unnötig zu erhöhen, haben die Wirtschaftspolitiker ebenso gründlich verfehlt. Denn ein Register muss trotzdem aufgebaut und regelmäßig aktualisiert werden. Das kostet Geld und Aufwand bei definitiv viel zu geringem Nutzen. Wenn das keine Überregulierung ist! Herzlichen Glückwunsch!

von Gabriele Heinrich, Der Tagesspiegel

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/-berufszulassung-fuer-immobilienverwalter-beschlossen-verwalter-darf-jeder-sein-auch-jeder-dilettant/20031074.html

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Fassaden-Wärmedämmung: Hochhausbrand in Frankreich

Roubaix, Frankreich, 2013…. und Erinnerungen an London, 2017. Innerhalb weniger Minuten steht die gesamte Fassade in Flammen.

Die Frage: wer braucht wirklich Fassaden-Dämung?
Die eingesparten Heizkosten decken nicht ansatzweise die Anbringungskosten. Oft werden auch Wärmedämmungs-fremde Kosten mit in die Kalkulation und die Abrechnung eingespeist, wie z.B. die Neugestaltung des Gartens, neue Haustüren, neue Balkone, neue Regenrinnen…  im Grunde Instandhaltungsmaßnahmen, die nichts mit Wärmedämm-Maßnahme zu tun haben.
Aber wer liest schon genau die Abrechnung oder prüft die Belege?

Weiter: Pfusch am Bau kommt oft vor. Wer prüft wirklich was verbaut wird? Wer prüft wirklich wo Styropor und wo Mineralwolle an den Fassaden angebracht wird?….

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Verwalter-Neuwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen

Gerissener Hochstapler-Verwalter unterstützt von "vereinnahmtem" Beiratsvorsitzenden

Eine gute Verwaltertätigkeit verlangt Fachwissen und großes Engagement für die Belange der Eigentümer. Dass dieser Zeitaufwand honoriert werden muss, sollte jedem bewußt sein. Desweiteren gilt es Bürokosten, Versicherungen, Mitarbeiter usw. zu bezahlen.
In Verwalterverträgen wird jedoch in der Regel nur ein monatliches Grundhonorar  vereinbart, das von jedem Eigentümer zu zahlen ist.
Mit diesen Honorar sollte der Verwalter in der Lage sein, seine Kosten zu decken und wirtschaftlich zu arbeiten.

Praxisfall: In einer WEG mit 26 Miteigentümern stand eine Verwalter-Neuwahl an.
Verschiedene Bewerber reichten Ihre Angebote ein. So auch der Verwalter H.
Er wusste, dass viele Wohnungseigentümer völlig unwissend in Bezug auf die Qualifikation der Verwaltertätigkeit und geneigt sind, dem “preiswertesten Bewerber”, also demjenigen Verwalter, der die geringsten, monatlichen Gebühren berechnet den Vortritt zu lassen.

Das Ziel des Verwalters H. war, die o.g. Eigentümergemeinschaft zu übernehmen.
Ködern wollte er sie mit einem für ihn wirtschaftlich unrentablen, extrem niedrigem,  Verwalterhonorar.
Bezüglich der Kompensation, also dem finanziellen Ausgleich, hatte der Verwalter genügend Erfahrung im Umgang mit Eigentümergemeinschaften und ihrer Unvoreingenommenheit.

Einmal entschlossen, sind diesem Verwalter alle Mittel recht.
So nimmt er üblicherweise über die Beiräte Kontakt zur Eigentümergemeinschaft auf.
Er möchte die Schlüsselpersonen, meist den Verwaltungsbeirat, näher kennenlernen.
Hierbei interessiert ihn vor allem, ob diese Personen Fachwissen  besitzen, naiv und manipulierbar sind.
Nicht selten lässt er sich die Namen der sich mitbewerbenden Verwalter nennen und ihre Konditionen (Verwalterhonorar).
Oder er besteht bei dem unerfahrenen Beirat darauf, gleich die kompletten Verträge der Konkurrenz einzusehen.
Hierbei geht er sehr manipulativ vor, “umgarnt” die Beiräte und apeliert an ihr Geltungsbewußtsein. Dabei schaut er sich ganz genau die Schlüsselpersonen der Eigentümergemeinschaft an. Er weiss, wenn er diese für sich gewinnen kann, werden ihm die übrigen Miteigentümer nicht in die Quere kommen.

Verwalter H. nutzt für seine Zwecke folgende Mittel:

1. Einholen von Infos zu den Konditionen der Mitbewerber
Nachdem er vom unbedarften, naiven Beirat diese Infos erhalten hat, schreibt er ein neues Angebot, das er erneut dem Beirat unterbreitet.

2. Erstellen einer “Entscheidungshilfe” zur Neuwahl des Verwalters
Damit auch die Dümmsten verstehen, welchen Verwalter sie zu wählen haben, belässt es Verwalter H. nicht dabei, sich nur als “preiswertester” Verwalter aufzustellen.
Nein, er erstellt eine Tabelle, in der alle sich bewerbenden Verwalter aufgeführt und entsprechend bewertet werden.
Diese “Entscheidungshilfe” darf Verwalter H. natürlich nicht als sein Werk ausweisen.
Nein, es wird durch den bereits voll und ganz “vereinnahmten” und hörigen Beiratsvorsitzenden als eine von ihm selbst erstellte Tabelle ausgewiesen.
Kurz vor dem Versammlungstermin, auf dem der neue Verwalter gewählt werden soll, wird diese Tabelle vom Beirat an alle Miteigentümer versendet.

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Auf Rückfragen unvorbereitet, kann Beirat W auf keinerlei Fragen zur Entstehung dieser Tabelle antworten. Weder bezüglich der Auswahl der Fragen, noch deren Gewichtung , noch bezüglich der ihm für diese Auswertung zur Verfügung stehenden vorliegenden Dokumente.
Kein Wunder – denn diese Tabelle stammt aus der Feder des sich bewerbenden Verwaltes H.. Verwaltungsbeiratsvorsitzender war zu feige, dies zuzugeben.

Verwalter XY stelle folgende Bewertungskriterien für eine neu zu wählenden Hausverwaltung zusammen (Punkte 1-10). Selbstredend erhielt er bei allen Fragen die höchste Punktzahl
* Berufliche Qualifikation des Verwalters
* Erfahrung im Wohneigentum
* Erfahrung mit WEGs vergleichbarer Größe
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

Schauen wir uns die Fragen einmal genau an:

a) Auf Platz 1, also auch Priorität 1, befindet sich die Qualifikation des Verwalters.
Viele Menschen, die in anderen Berufen nicht Fuß fassen konnten, als Verwalter. Oder auch ehemalige Hausmeister, Hilfsarbeiter usw.
Hier scheint der sich bewerbende Verwalter H. punkten zu wollen. Denn: er ist “Diplom Betriebswirt” , trägt diesen Titel mit stolz, der ihm an der Universität einer Landeshauptstand verliehen wurde. Weiter gab er vor, hatte er – im Gegensatz zu den Mitbewerbern – auch bei einer bekannten Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer gearbeitet.
Mehr Qualifikation geht nicht, würde man sagen.

Wenn denn nicht alles erfunden gewesen wäre!
Einen akademischen Titel “Diplom Betriebswirt” hatte er n i e  erworben. Und bei der Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer hatte er auch n i e  gearbeitet.
Nein, er hat nach der Hauptschule noch die Handelsschule besucht und dann eine private Schule, in der man ihm die Grundzüge des Wirtschaftslebens beibrachte.
Insgesamt 13 Schuljahre. Inklusive “Studium und Diplom”.
Dass dieser Hochstapler sich erdreistet, sich mit seinem erfundenen, akademischen Titel über die Mitbewerber zu stellen,  zeigt wie schräg dieses Hirn tickt.
Denn ja, die Punktebewertung zeigte es:
In der von ihm selbst erstellten Bewertungstabelle wurde die “Qualifikation des Verwalters” mit 7 Punkten je Mitbewerber – und 10 Punkten für ihn selbst benotet!

b) Fragen, die zu diesem Zeitpunkt und von einem Externen nicht zuverlässig beantwortet werden konnten:
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

c) Allgemeinplätze – ohne ausschlaggebende Bedeutung für die Qualität eines Verwalters
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?

d) Fragen zum Verwaltervertrag und zu Abrechnung, die der naive, vereinnahmte Beirat aufgrund seines fehlenden Fachwissens nicht beurteilen konnte.
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?

Wen wundert es da, dass Verwalter XY bei allen Fragen die höchste Punktzahl erhielt und mit insgesamt 161 Punkten die Konkurrent mit 137 und 147 Punkten weit abschlug.
Glückwunsch!
Wie wichtig die oben erwähnten “Honorare für Zusatzleistungen” für Verwalter XY sind, wird noch gezeigt werden….

3. Hauptsache preiswert
Mit niedrigen Verwaltergebühren versucht Verwalter H. die Konkurrenz auszustechen.
Ein normales Verwalterhonorar darf gut und gerne pro Wohneinheit 25-35 € zzgl. MwSt. ausmachen.
Da Verwalter H. jedoch die Konditionen der Mitbewerber vorlagen, passte er sein Honorar nach unten an – sein monatliches Honorar, wohl gemerkt, nicht da das “Honorar für Zusatzleistungen”, das ihm so wichtig war, das das Verständnis und die Struktur dieses Honorars für Zusatzleistungen “transparent und verständlich” sein sollten.

Dass es ihm darum ging immer u n t e r  den Preisen der Konkurrenz zu liegen, verdeutlicht der Passus im Verwaltervertrag, der sich auf die Gebühren des Garageneigentümers beziehen. Hierzu lagen Verwalter H. wohl keine Angaben von Seiten der Konkurrenz vor, so dass er sich wie folgt behalf:
Honorar für die Garageneinheiten: „bisherige Konditionen abzüglich 7,5 % (!!)
Will heißen: egal was kommt, Verwalter H. ist der Preiswerteste!

Aus einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft ist bekannt, dass sich Verwalter H., der sich auch dort bewarb, bei dem Verwalterhonorar für die Wohneinheiten sogar auf sehr niedrigen Tarife wie 13 und 15 € auswich. Da diesem Verwalter bereits sein schlechter Ruf vorauseilte, hatte er das Honorar immer weiter nach unten gesetzt: er wollte unbedingt diese Eigentümergemeinschaft übernehmen – koste es was es wolle.

Kompensation des Discount-Verwalterhonorars durch “Honorar für Zusatzleistungen”.
Auszug aus der Abrechnung einer WEG die von Verwalter H. betreut wurde:

Rg. Kopierkosten (nicht prüfbar): 151,72 €
Rg. Portokosten (nicht prüfbar): 332,00 €
Rg. Adress-und Namenslisten für die Stadtsparkasse: 33,41 €
Rg. Bearbeitung Rechtsfälle (welche?): 99,96 €
Rg. „außerordentliche WEG-Vers. (begründet in seiner Kündigung!): für 2 Minuten Anwesenheit seiner beiden Mitarbeiter: 217,17 €
Rg. Beantragung Gläubiger-ID für SEPA:  29,75 €
Rg. für Notruf :  ca 100 €
Weiter gab es zahlreiche, unnötige Kosten in einer Gesamthöhe von mehreren Tausend Euro.

4. Vergraulen von Mitbewerbern
Nach einem “informativen” Telefonanruf des Verwalters bei einem Mitbewerber springt dieser “spontan” ab.
Nachdem er selbst gekündigt hatte, wollte er der WEG alle Steine diese Welt in den Weg legen und rief – wiederum – die sich bewerbenden Neu-Verwalter an und erzählte Negatives und Unkorrektes zu dieser WEG.

5. Täuschung der Miteigentümer in der Versammlung zur Wahl des neuen Verwalters
Dass der von Verwalter H. vergräuelte Mitbewerber absprang wird wochenlag vertuscht.
Erst in der Versammlung zur Verwalterneuwahl gibt der “vereinnahmte” Beiratsvorsitzende bekannt, dass einer der Bewerber “überraschend” und “kurzfristig” (!) abgesprungen war.
Wahr ist, dass sich der Mitbewerber bereits 5 Wochen zuvor zurückgezogen hatte, nach dem Telefongespräch mit dem Mitbewerber XY.
In dieser Zeit, also in diesen 5 Wochen, hatte der Beiratsvorsitzende mehrere Schreiben zur anstehenden Verwalter-Neuwahl zugesendet. Es hätte so die Möglichkeit bestanden, schon zu diesem Zeitpunkt mitzuteilen, dass sich die Anzahl der Bewerber auf 2 reduziert hatte.
Dies war aber vom sich bewerbenden Verwalter H. ungewünscht.
Grund: in der Regel sollen 3 Bewerber zur Wahl stehen. Wäre bekannt geworden, dass nur noch 2 Bewerber vorhanden waren, hätte ggf. jemand einen “Ersatz-“Verwalter als Kandidat vorgeschlagen.
Dies durfte nicht sein, da dies die Erfolgschancen des selbsternannten “Verwalter Diplom Betriebswirts” schmälerten.

Angesprochen, wie es sein kann, dass er behauptet habe, der Mitbewerber hätte sich “kurzfristig” zurückgezogen – wenn dies doch 5 Wochen her war – antwortete der Beiratsvorsitzenden ausweichend, es habe sich alles “überschnitten”.
Wieder eine weitere Lüge in diesem Lügengerüst… in dem der Beiratsvorsitzenden, dessen Aufgabe es ist, sich für die  Belange der Miteigentümer einzusetzen, eine sehr unrühmliche Rolle spielt…

Vorteil: von 3 bleiben nur noch 2 Bewerber. dh. es bleibt nur ein Mitbewerber, den Verwalter H. ausstechen muss. Dies schafft er mit Unterstützung des Beiratsvorsitzenden und seinen anscheinbar unschlagbar preiswerten Honorarvorstellungen.

Epilog:
Der Verwalter kündigte, als er merkte, dass sich einige Miteigentümerinnen nicht alles gefallen liessen. Der neue Beirat bestand aus drei Frauen, die nicht gewillt waren, das Spiel ihres Vorgängers weiterzuführen.
Entsprechend seinem Charakter handelte dieser Verwalter, so dass es nach seinem Abgang zu einer Schadensersatz-Klage gegen ihn kam. In diesem Zusammenhang wurde auch festgestellt, dass er Rechnungen zweimal erstellte, die er einerseits gegenüber einzelnen Miteigentümern abrechnete, anderseits gegenüber der WEG als ganzes.
An der Klage gegen diesen Verwalter beteiligten sich alle Miteigentümer, mit Ausnahme des o.g. ehemalige Beiratsvorsitzende, der an der Verwalterwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen aktiv beteiligt war.

Heute ist dieser ehem. Beiratsvorsitzender erneut Beirat. Er verdankt dies einem neuen, eider noch unseriöseren Verwalter, der in ihm einen willkommenen Unterstützer gefunden hat….

Das Ausmaß der Unregelmäßigkeiten des neuen Verwalters stellt die Vergehen des o.g. Verwalters mehrfach in den Schatten….