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Süddeutsche Zeitung: “Hausverwalter – In der Regel hat er keine Ahnung”

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung:

 

Falsche Jahresabrechnungen, Veruntreuung der Rücklagen, Verwahrlosung der Anlage, überteuerte Reparaturen: Verbände klagen über unseriöse Geschäfte beim Verwalten von Eigentumsanlagen.

In München wächst die Unzufriedenheit mit Immobilienverwaltern.
Der Haus- und Grundbesitzerverein registriert eine deutliche Zunahme der Beschwerden über Verwalter, der Mieterverein beklagt einen oft “unverschämten Umgangston”.

Beim Verwalter-Verband (Verband der Immobilienverwalter VDIV) kritisiert man seit Jahren, dass es keine Zulassungsvoraussetzungen für diesen Beruf gibt. Jeder kann sich Hausverwalter nennen, allein in München sind mehr als 1600 gemeldet.

Sie gehen mit sehr viel Geld um: Auf 50 Milliarden Euro schätzt man den Wert der von ihnen verwalteten Immobilien, jedes Jahr gehen bei der Bewirtschaftung der Gebäude rund zwei Milliarden Euro durch ihre Hände, und 500 Millionen Euro liegen als Rücklagen für Instandhaltungen auf ihren Konten.

Geld, für das allein die 330 im Verband der Immobilienverwalter Bayern (VDIV) organisierten Gebäudemanager verantwortlich sind.
Die meisten der 1613 in München gemeldeten Verwalter sind nicht organisiert.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München registriert “eine weit verbreitete Unzufriedenheit” mit den Verwaltern von Eigentumsanlagen. “Überdurchschnittlich oft” hätten sich im vergangenen Jahr Eigentümer von ihren Verwaltern trennen wollen.

Jüngst wurde bekannt, dass eine Verwalterin von etwa 50 Anlagen offenbar mehrere hunderttausend Euro veruntreut hat.
Von einem “Problemfeld” spricht Anton Winkler von der Staatsanwaltschaft.

“Die Kontrolle ist schwierig.”
Im letzten Jahr war ein Verwalter aufgeflogen, der 190 000 Euro Schmiergeld von Handwerkern kassiert hatte
.

“In der Regel hat er keine Ahnung”

Doch die Liste der alltäglichen Vorwürfe ist länger: unkorrekte oder nicht nachvollziehbare Jahresabrechnungen des so genannten Hausgeldes; Verwahrlosung der Anlage; überteuerte Reparaturen durch Handwerker, mit denen sich der Verwalter “gut versteht”; kein Einholen von Konkurrenzangeboten anderer Firmen; verschlafene Fristen, um bei Neubauten die Gewährleistung des Bauträgers einzufordern.

Auch viele Mieter ärgern sich nicht nur über Nebenkostenabrechnungen, die oft nicht den Vorschriften entsprächen, so Sibylle Färber vom Mieterverein. “Es gibt Hausverwaltungen, die den Mietern gegenüber einen unverschämten Ton anschlagen.”

 Überall werden die Kassen leerer, da schaue auch ein Wohnungseigentümer seiner Verwaltung genauer auf die Finger, vermutet Haus- und Grund-Chef Rudolf Stürzer.
“Das Hauptproblem ist: Es gibt keine Qualitätsstandards für Immobilienverwalter.
Um sich Hausverwalter nennen zu dürfen, braucht es nur den Gewerbeschein – jeder Würstchenbudenbesitzer wird stärker kontrolliert.

Und das, obwohl ein Hausverwalter ein Multitalent sein sollte: Er muss wirtschaftlich, kaufmännisch und technisch fit sein, sollte fast ein Psychologe sein, um passende Mieter auszuwählen oder eine hitzige Eigentümerversammlung zu leiten.
Obendrein sollte er juristisch bewandert sein, denn ein rechtlicher Fehler kann die Wohnungseigentümer teuer kommen.

Es gibt jedoch keine geregelte Ausbildung, zum Leidwesen auch des VDIV. Landesvorsitzende Brigitte Stenders ärgert sich über schwarze Schafe und Nebenher-Verwalter, die glauben, eine Wohnanlage vom Küchentisch aus managen zu können.

Oft handle es sich um Hausmeister, die sich auch das Verwalten zutrauen. Oder um einen Wohnungseigentümer, der sich aufgrund der Erfahrung mit den eigenen vier Wänden in der Lage fühle, die gesamte Anlage zu managen. “In der Regel hat er aber keine Ahnung”, sagt Stenders.

VDIV-Geschäftsführer Walter Plank glaubt, dass jeder zweite Verwalter ein “Halbprofi” sei. Er rät zu Vorsicht bei ganz kleinen und ganz großen Firmen: Wer weniger als zwanzig Wohnungen unter sich habe, sei selten Profi. Und wer mehr als 2000 Einheiten managt, verliere leicht die Übersicht.

Solange es keine Zulassungshürden gibt, müssen sich Eigentümer bei der Auswahl selbst helfen. Verbands-Mitglieder seien qualitativ geprüft, heißt es beim VDIV.

Der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum” hat jetzt die Broschüre “Hausgeld-Vergleich” mit Durchschnittsdaten – von Abwasserkosten bis zur Verwaltergebühr – auch für München veröffentlicht.

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung
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Die miesen Tricks bestimmter Verwalter – und wie man sich wehren kann

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Bestimmte Hausverwalter haben immer noch nicht begriffen, dass der Eigentümer ein Kunde ist, der den Verwalter für eine Dienstleistung bezahlt. Wer nicht verstanden hat oder nicht verstehen will, was dienen heißt, sollte überlegen, ob er zum Verwalteramt geeignet ist.

Anderseits sollten die Erwartungen an die Leistung eines Verwalters nicht überzogen sein und schon gar nicht in Schikane ausarten. Die Grenze für die Erwartungshaltung des Eigentümers ergibt sich einmal

      • aus der Höhe der Bezahlung (hier sollte sich der Eigentümer gelegentlich die Frage stellen, welche Leistung er für das bezahlte Jahreshonorar zu leisten bereit wäre) und anderseits
      • aus den Pflichten, die das Gesetz und die Rechtssprechung als Grundleistung eines Verwalters ansehen.

Für den Eigentümer gibt es keinen Grund, schlechte Leistung oder gar miese Tricks eines Verwalters zu dulden.
Und so sollte man sich gegen die leider weit verbreiteten miesen Tricks wehren:

Darstellung mit Handlung, möglichem Grund und angemessener Gegenwehr

Es wird die Einsicht in Abrechnungs- und Vertragsunterlagen verweigert
-> Verheimlichung von Sachverhalten
=> Androhung einer Klage auf Einsicht und Klage durchführen

Eigentümerliste mit Postanschriften wird trotz Kostenerstattung verweigert
-> Verhinderung von Kontaktaufnahmen
=> Beirat oder Ersatzzustellungsvertreter fragen. Klage androhen u. klagen.

Anfrage wird nicht beantwortet
-> Überlastung, / Frage, die alle Eigentümer betrifft / Ablage “Papierkorb”
=> Erst prüfen, ob eine individuelle Auskunftspflicht besteht, sonst Frage in Versammlung stellen. Ev. Androhung einer Auskunftsklage.

Kopie der Anwesenheitsliste der Versammlung der Wohnungseigentümer wird verweigert
-> Verhinderung der der Abstimmkontrolle
=> Lauter vernehmbarer Protest gegen die Weigerung und Ankündigung einer Anfechtungsklage

Beantragter Tagesordnungspunkt (TOP) wird verweigert
-> Beschluss-Verhinderung
=> Androhung einer Klage wg. Aufnahme und Klage (ev. Eilantrag) erheben

Für große Geldausgaben werden keine Vergleichsangebote vorgelegt
-> Arbeitserleichterung od. eventuell Bevorzugungs- u. Begünstigungsabsicht
=> Beschlussfassung ohne Angebote verweigern. Beschlussanfechtungsklage prüfen

Verweigerung des Rederechts in Versammlung
-> Beschleunigung der Versammlung, Verhinderung von Gegenargumenten
=> Lautstarker Protest und Ankündigung der Anfechtung des Beschlusses, der bei Rederecht hätte anders ausfallen können

Stimmungsmache gegen einzelne, kritische Eigentümer
-> Isolierung in der WEG, Rufschädigung
=> Massiv unterbinden und mit Zivilcourage betroffenen Eigentümer(n) helfen (z.B. Halt, so geht das nicht!)

Nicht nachvollziehbare Auszählung der Stimmabgaben (Manipulation)
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Antrag zur Geschäftsordnung stellen “Eigentümer als Auszähler wählen”

Fehlerhafte Beschlusswiedergabe in Beschlusssammlung und Protokoll
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Aufforderung zur Berichtigung mit Androhung der Protokollberichtigungs-/Beschlussanfechtungsklage

Protokoll wird erst nach Anfechtungsfrist (= 1 Monat nach Versammlung) versandt
-> Verhinderung einer Anfechtungsklage
=> Nicht auf Protokoll warten, sondern sofort Beschlusssammlung einsehen und danach entscheiden

Saldenüberträge des Vorjahres in neue Abrechnung
-> Unkenntnis des Verbots evl. auch andere Ziele
=> Sofort nach Erhalt der Abrechnung Korrektur anmahnen (§ 49 (2) WEG)

Die laufenden Hausgeldkosten sind viel zu hoch
-> unwirtschaftlicher Einkauf, Desinteresse
=> Gegenangebote einholen und entsprechende Tagesordnungspunkte (TOPs) beantragen

Sanierungskosten sind viel höher als sie genehmigt wurden
-> wegen der schwierigen Kontrolle wird “Speck” gemacht
=> Beschlussfassung über Prüfungsausschuss

Gewährleistungen gegenüber Bauträger und Handwerkern werden nicht eingefordert
-> Anhängigkeiten oder sonstige Verbundenheit
=> Erforderliche TOPs beantragen und notfalls Verwalter abwählen

Bei Beschlussanfechtung: Verwalter informiert nicht über Klageinhalt und Art der Abwehr
-> Verhinderung der Beteiligung der Eigentümer
=> Unbedingt auf komplette Information bestehen und am Verfahren teilnehmen

Verwalter ignoriert Ergebnis eines Urteils (z.B. ungültige Abrechg.)
-> Vermeidung von Mehrarbeit und Kosten
=> Vollstreckungsmaßnahmen nach ZPO § 887 (vertr. Handlung) und § 888 (nicht vertr. Handlung)

Verwalter bevorzugt Mehrheits-Eigentümer
-> Machterhalt durch diese Stimmen (eine Hand wäscht die andere)
Prüfen, ob Stimmrechtsmissbrauch oder Stimmrechtsverbote vorliegen könnten

Verläufe der Konten zum 1.1./31.12. fehlen
-> Stimmigkeit fehlt oder fachliche Überforderung
=> Vor Beschlussfassung nachfordern und Kontoverlaufs-Check ausführen nach Muster Hausgeld-Vergleich e.V.

Informieren Sie bei solchen Vorkommnissen Hausgeld-Vergleich e.V. sofort mit einer kurzen Notiz/aussagefähigen Unterlagen zum Schutz anderer Eigentümer.

Hausverwalter, die mit solchen Methoden arbeiten, dürfen anderen Wohngemeinschaften nicht empfohlen werden. Sorgen Sie dafür, dass solche Verwalter in eine Liste aufgenommen werden können.
Nur so können wir die vielen guten Verwalter vor Rufschädigungen durch schwarze Schafe schützen.
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„Der Eigentümer ist der Chef! Der Hausverwalter und der Beirat sind es nicht.”

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Rechtssystem auf den Kopf gestellt worden. Hier bestimmen Hausverwalter und Beiräte das Geschehen.

Es muss deshalb daran erinnert werden: Der Wohnungseigentümer bezahlt einen Verwalter dafür, dass er ihm die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an einer Immobilie ordnungsgemäß abnimmt.

Der Verwalter bietet gegen Entlohnung seine Dienste dafür an, jedenfalls dem Wortlaut seiner Bewerbung nach.
Daraus ergibt sich, wer der Chef ist: es ist der Eigentümer und weder der Verwalter, noch der Beirat und schon gar nicht der Hausmeister!

“Wer sich seit jetzt fast 10 Jahren die Schilderungen von Wohnungseigentümern anhörte, so wie ich, gewinnt den Eindruck, dass zu viele Verwalter ihre Position falsch einschätzen – oftmals gestützt durch Beiräte, die ihre eigene Stellung ebenfalls überschätzen und § 29 WEG nicht kennen“, stellt Norbert Deul fest, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer.

Dieses verdrehte Verständnis der eigenen Kompetenz führt dann bei Verwaltern zur Ignoranz von Eigentümerrechten wie z.B.:

– Verweigerung von Einsichtnahmen in Verwaltungsunterlagen,
– der Verweigerung von Kopien anlässlich der Einsichtnahme, z.B. auch auf einem mitgebrachten Kopiergerät,
– Verweigerung der Aufnahme beantragter Tagesordnungspunkte zur Versammlung,
– Wortentzug auf den Versammlungen bis hin zur Zurechtweisung,
– Verweigerung von mehreren vergleichbaren Angeboten für größere Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten.
– Entzug der Kompetenz, den geeigneten Handwerker selbst aussuchen zu können.

Die Liste der nicht zu akzeptierenden Fehlleistungen von Verwaltern ist noch länger.
Ein Verwalter wird sich aber stets nur das erlauben, was sich die Eigentümer gefallen lassen. Deshalb liegt es am Wohnungseigentümer, was er als Chef hinzunehmen gewillt ist. Manche Rechte kann der Eigentümer als Einzelner durchsetzen, die anderen aber
nur mit einer Mehrheit.

“Deshalb wird jedem Wohnungseigentümer empfohlen, sich mit seinen Rechten und Pflichten intensiv vertraut zu machen. Nur dann ist man Chef in der Wohnanlage, kann den Vorteil einer Eigentumswohnung genießen und sich vor wirtschaftlichem Schaden schützen“, meint Norbert Deul und hilft Eigentümern weiter dabei, sich das erforderliche Basiswissen anzueignen.
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“Die Entlastung des Verwalters ist nicht sinnvoll!“

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Es ist immer noch ein bekanntes “Ritual” auf Eigentümerversammlungen – die Entlastung des Verwalters.
Doch Vorteile bringt das für den Eigentümer nicht. Das Gegenteil ist der Fall.

Eine Entlastung des Verwalters wirkt auf alle Vorgänge, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden müssen. Es zeigt sich immer wieder, dass in der Praxis der Nachweis, was man nicht wissen konnte, nicht einfach ist.

Die Verwalterentlastung bringt u.a. folgende Nachteile:
– Der Verwalter wird von Schadenersatzansprüchen frei gestellt, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt sein mussten.
– Die Eigentümer verzichten auf Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters.
– Aus unberechtigter Bereicherung Erlangtes ist nicht mehr herauszugeben.
– Abberufung und Kündigung des Verwalters können sich nicht auf Zeiträume erstrecken, für die Entlastung erteilt wurde.
– Der Verwalter kann Auskünfte verweigern, die den Zeitraum der Entlastung umfassen, insbesondere wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vorbereitet werden sollen.
-Der Verwalter ist von noch nicht erfüllten Verwaltungsobliegenheiten für die Jahre befreit, für die Entlastung erteilt wurde.

Deshalb folgender Tipp:
Da nach dem Gesetz eine Entlastung für den Verwalter nicht vorgesehen ist, sollten Eigentümer auf einen derartigen Entlastungs-Beschluss vorsorglich verzichten.
Die Eigentümer erhaben davon keinerlei Vorteil. Der Vorteil liegt ausschließlich beim Verwalter. Somit gibt es auch keinen Grund für den Eigentümer, einem Verwalter Entlastung zu erteilen.

Eine Ausnahme davon besteht nur dann, wenn der Verwalter laut Teilungserklärung oder Verwaltervertrag Anspruch auf eine Entlastung hat, wenn beim Beschluss gegen ihn mögliche Schadensersatzansprüche oder Haftungen nicht erkennbar sind.

Ein Entlastungsbeschluss kann demnach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Auf Antrag eines Eigentümers kann der Beschluss zur Entlastung vom Gericht aufgehoben werden, wenn es Gründe gegen die Entlastung gibt.

Um solch unnötigen Klärungen und Kosten aus dem Weg zu gehen, sollte der Verwalter auf seine Entlastung verzichten.
Denn wenn er ordnungsgemäß verwaltet, was von einem guten Verwalter erwartet werden kann, so bedarf er der Entlastung nicht.
Viele Verwalter verzichten deshalb von sich aus bereits auf die Entlastung.logo hausgeld-vergleich 2

Verwaltungsbeiräte sollen kontrollieren – und nicht entscheiden!

Ein Beitrag der "Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V."

Immer noch beteiligen sich sehr viele Verwaltungsbeiräte an Entscheidungen, die Hausverwalter allein zu treffen haben. Verwaltungsbeiräte sollten deshalb immer darauf achten, dass sie nicht durch Festlegungen im Verwaltervertrag oder sonstiges Verhalten die Entscheidungen der Hausverwaltung mittragen.

Diese Beteiligung wird von Hausverwaltungen speziell im Bereich Instandhaltung und Reparaturen gewünscht und ist deshalb auch meist in den Verwalterverträgen enthalten. Entscheidungen in einer Wohngemeinschaft sind jedoch ausschließlich den Eigentümern und der Verwaltung vorbehalten. Verwaltungsbeiräte sollen dagegen kontrollieren, beraten und kommunikativ tätig sein.

Beteiligen sie sich jedoch an Entscheidungen der Hausverwaltung, z.B. bis zu einem Betrag von 5.000,- € für Instandhaltung und Reparaturen, wie dies häufig der Fall ist, so führt das erfahrungsgemäß zwangsläufig zu einer dauerhaften unerwünschten “Entscheidungs-Partnerschaft mit der Hausverwaltung”.

Beiräte müssen sich für derartige Entscheidungen unter Umständen gegen Vorhaltungen der Eigentümer rechtfertigen und scheiden dann zwangsläufig als “unabhängige Kontrolleure der Verwaltung” aus.

Hier sollten Beiräte im eigenen Interesse auf eine strikte Trennung achten:
Eigentümer und Verwaltung entscheiden, Beiräte kontrollieren!

Viele Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften und Misstrauen gegen Verwaltungsbeiräte könnten vermieden werden, wenn diese Regeln mehr Beachtung finden würden. Leider enthalten immer noch Musterverträge eine derartig gefährliche Einbeziehung von Beiräten in die Entscheidungen der Hausverwalter.

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Weitere wichtige Tipps für den “richtigen Umgang mit der Hausverwaltung” enthält ein gleichnamiger 64-seitiger Ratgeber des Verbraucherschutzvereins “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.”, Tel. 09154/1602, Fax: 09154/914721, der für 15,- € incl. Porto angefordert werden kann.

Richtige Vorbereitung zur Eigentümer-Versammlung

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Eine gute Vorbereitung zur nächsten Eigentümerversammlung empfiehlt der Verbraucherschutzverein “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V”.
Dazu gehört eine Kontrolle der bisherigen Jahresabrechnungen anhand von Vergleichsdaten für die einzelnen Kostenpositionen, wie z.B. für Versicherungen, Aufzüge, Hausmeisterdienste, Kabelgebühren, Heizung/Warmwasser, aber auch die Aufwendungen für Reparaturen, Instandhaltung sowie die Kosten der Verwaltung.

Dort, wo erhebliche Abweichungen zu Durchschnittswerten festgestellt werden, sollten die Gründe für die Abweichung geprüft werden. Auf mögliche Kostenreduzierungen nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit müssen dabei besonders vermietende Wohnungseigentümer achten.

Nach § 556 Abs. 3 BGB haben Mieter einen Anspruch auf wirtschaftliche Kosten und können unübliche Mehrbelastungen z.B. bei den Hausmeisterkosten durchaus verweigern.
Gewünschte Beschlussfassungen zur Kostenreduzierung sollten dann der Hausverwaltung so rechtzeitig schriftlich mitgeteilt werden, dass noch eine Berücksichtigung in der Einladung zur Versammlung möglich ist. Ist der entsprechende Tagesordnungspunkt nicht in der Einladung aufgeführt, kann es darüber auch keine bestandskräftige Beschlussfassung geben.

Auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten hat jeder Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) einen Anspruch, sofern der Beschlussantrag ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Sind in der Einladung Tagesordnungspunkte aufgeführt, deren Inhalt oder Bedeutung unverständlich ist, so sollte die Verwaltung um eine Präzisierung noch vor der Versammlung aufgefordert werden.
Stehen größere Instandhaltungen oder Reparaturen an, ist eine Nachfrage über die Höhe der dafür vorliegenden Kostenvoranschläge durchaus angebracht, um nicht in der Versammlung zum ersten Male mit deren Höhe konfrontiert zu werden.

Dort wird dann meist unmittelbar eine Beschlussfassung erwartet, die eine erhebliche und oft überraschende Kostenbelastung zur Folge haben kann.
Auch die Übersendung von Kopien der Kostenvoranschläge vor der Versammlung gegen Kopierkostenerstattung kann sinnvoll sein. Eigene Kosteneinholungen können dann im Einzelfall durchaus zu ganz anderen Ergebnissen führen.

Wer selbst nicht zur Versammlung erscheinen kann, sollte seine Stimmvollmacht einem Eigentümer seines Vertrauens übergeben, wobei zu bestimmten Beschlüssen auch Weisungen erteilt werden können. Von der häufig üblichen Bevollmächtigung der Verwaltung wird abgeraten.
Die meisten Abstimmungen beziehen sich auf Handlungen, Kostenvoranschläge oder Abrechnungen der Verwaltung. Es kommt deshalb immer wieder vor, dass eine Bündelung von Vollmachten in der Hand mancher Verwalter zu nicht sachgerechten Abstimmergebnissen führen.

Sollte eine mit der Einladung übersandte Vollmacht eine Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB enthalten, so ist diese zu streichen.
Der Bevollmächtigte könnte sonst über Geschäfte mit sich selbst abstimmen.

logo hausgeld-vergleich 2Wer weitere spezielle Fragen zur Versammlung, Prüfung der Jahresabrechnung oder zum richtigen Umgang mit der Hausverwaltung hat, kann sich wenden an
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V, Tel. 09154/1602, Fax: 09154/914721.
Dort sind auch spezielle Ratgeber “Zum richtigen Umgang mit der Hausverwaltung” und zum “Hausgeld mit 14 regionalen Vergleichstabellen” für je 15,- € inklusive Portokosten erhältlich.

WEG-Hausverwalter: Abzocke mit unwirtschaftlichen Ausgaben kein Problem

Leichtes Spiel mit Wohnungseigentümern

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”: so wird das Geld der Eigentümergemeinschaft unsinnig ausgegeben!

Zustimmungen zu 400.000 € Geldausgabe für lediglich 4.000 € Energieeinsparung im Jahr sind keine Seltenheit !

Mehrfacher Urlaub im Jahr ist unerlässlich für die meisten Wohnungseigentümer.
Da bleibt keine Zeit für rechtliche oder technische Fortbildung, um erkennen zu können, dass man wieder einmal von einem Hausverwalter und einem Architekten zur Zustimmung eines total unwirtschaftlichen Sanierungsvorschlags in einer Eigentümerversammlung überredet wurde.

Überwiegend fehlen deshalb Wohnungseigentümern die Argumente, um auf die Absicht eines Verwalters, einen Großauftrag an Handwerker und Dienstleister vergeben zu wollen, bereits angemessen vor der Beschlussfassung parieren zu können.
Die wenigen sachkundigen Meinungen einzelner Miteigentümer werden entweder ignoriert oder gar massiv kritisiert, wenn sie der Verwaltermeinung widersprechen. Denn es könnte ja Nachteile haben, wenn man nicht dem folgt, was ein Verwalter vorschlägt.
Zivilcourage ist nicht das Ding des üblichen Wohnungseigentümers. Lieber zahlt er und meckert im Stillen, wenn ihm dann nach der Versammlung irgendwann klar geworden ist, dass er in unverschämter Weise abgezockt wurde.

Und so kommt es, wie es dann kommen muss. Der Verwalter hat leichtes Spiel, für „seinen Vorschlag zum Großauftrag“ eine große Zahl von Zustimmern in einer Eigentümerversammlung zu erhalten. Zu befürchten hat er nichts, denn selbst bei den unsinnigsten Begründungen des Verwalters oder eines Architekten für die Geldgroßausgabe ist kein Eigentümer bereit, einen deshalb nicht ordnungsgemäßen Eigentümerbeschluss vor Gericht anzufechten. Da wird man sich „finanziell ausbluten“, prophezeien schon Verwalter, die die Richter an Wohnungseigentümer- Gerichten und deren Rechtsempfinden aus Erfahrung beurteilen können.

Und deshalb geht der Beschlussantrag des Verwalters auch mit großer Mehrheit durch, rund 400.000 € in einer Wohnanlage für die Dämmung einer Nord-Außenfassade zu investieren, um damit im Jahr rund 4.000 € an Heizenergie einsparen zu können. „Das rechnet sich für den Wohnungseigentümer innerhalb von 10 Jahren, so wie es die Rechtsprechung verlangt“, versichert der Architekt. Der Verwalter nickt und der Verwaltungsbeirat ebenso. Beide haben ja den Architekten ins Spiel gebracht und können ihm jetzt nicht in den Rücken fallen. Niemand widerspricht. Die meisten wurden mit solch einleuchtender Rechenkunst des „Fachmanns“ überzeugt. Manche trauen sich nicht, anders nachzurechnen wie es richtig wäre.

Die Außenwanddämmung wird den Schimmel in einzelnen Wohnungen beseitigen, wird noch versichert. Die Meldungen über den Schimmel in einzelnen Wohnungen sind rechtzeitig vor dem Sanierungsvorschlag bekannt gemacht worden. Fast 40 Jahre hat es keinen Schimmel hinter dem 36 cm starken Außenmauerwerk gegeben. Jetzt ist er da – rechtzeitig könnte man meinen. Ob in den jetzt schimmelbelasteten Wohnung genügend geheizt und gelüftet wurde, wird nicht gefragt. Von Datenlogging hat man nichts gehört, mit dem man Wohnfehlverhalten feststellen könnte. Die Einzelheizkostenabrechnungen der schimmelbelasteten Wohnungen hat man auch nicht angeschaut. Daran hätte man erkennen können, wie viel in der Wohnung und ob in den mit Schimmel belasteten Zimmern überhaupt geheizt wurde.

Und ob der eigenmächtige Einbau von luftdichten neuen Kunststofffenstern ohne Berücksichtigung der Installation eines Lüftungssystems nach DIN 1946-6 den erstmaligen Schimmel entstehen ließ, wird nicht gefragt und somit auch nicht untersucht.

Der Verwalter hat statt dessen gesagt, dass die Außenwanddämmung für 400.000 € gut ist und jeder schriftlich festgehalten wird, wer der Dämmung nicht zustimmt. Ein Nichtzustimmer zur Dämmung würde sich schadensersatzpflichtig machen, droht der Verwalter. Das sitzt. Ob das stimmt, weiß man nicht. Darüber hat man im Urlaub nichts erfahren und wen sollte man da in der Versammlung fragen?

Aber es müssten doch bei einer Modernsierung 75% aller Eigentümer zustimmen, fragt noch ein Eigentümer zaghaft. So hundertprozentig weiß er es nämlich auch nicht – er war ja bis vor kurzem im Urlaub.
„Brauchen wir nicht, wir halten ja nur instand und da reicht die einfache Mehrheit“, entgegnet der Verwalter und lächelt dabei. Er weiß nämlich aus Erfahrung, dass inzwischen eine deutliche Mehrheit der deutschen Wohnungseigentümer rechtlich und technisch dumm ist. Diverse TV-Filme vom BR, NDR, WDR sowie Medienberichte im „SPIEGEL“, der „FAZ“, „Die WELT“ usw. hat es zwar zur Aufklärung gegeben, Eigentümerschulungen und Fachliteratur auch, aber da war man im Urlaub, hatte das übersehen oder gerade keine Zeit, um sich zu informieren.

Und warum sollte man einen Teil seines Geldes in die Durchsetzung des Rechts investieren? Recht darf nichts kosten. Solche Gedanken der Eigentümer kennt der professionelle Verwalter und deshalb lächelt er.

Er hat seinen neuen Vorschlag durchbekommen, denkt an seine damit verbundene Zusatzhonorierung, die im Verwaltervertrag für jede Sanierungs-Geldausgabe von den Eigentümern zugestanden wurde – egal wie unsinnig oder kostenüberhöht solch eine Geldausgabe auch sein mag. Ablehnende Hinweise zu solchen Vertragsklauseln von Verbraucherschützern haben die meisten Eigentümer nie gelesen.

Im nächsten Jahr folgen dann die Vorschläge für die Dämmungen der Ost- und Westseiten wieder für jeweils 400.000 €. Das werden schon die Eigentümer selbst fordern, deren Wohnungen nach diesen Seiten ausgerichtet sind. Auch das gibt wieder Sonderhonorare. Die Eigentümer wollen das ja so.

An diesem System sollte nichts geändert werden. So wie das praktisch von allein läuft, ist alles gut, denkt sich der Verwalter, der Architekt und die mit dem Großauftrag bedachten Handwerker.

Manipulationen bei der Stimmenauszählung in Eigentümerversammlungen

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

“In den Eigentümerversammlungen geht es um kostenträchtige Auftragsvergaben oder auch darum, ob ein nicht ordnungsgemäß handelnder Verwalter abgewählt werden konnte – also konkret um materielle Vorteile. Eine Mehrheit der anwesenden Eigentümer soll die Entscheidung darüber treffen. Deshalb sollte aufgepasst werden, ob es bei den Auszählungen der Stimmen mit rechten Dingen zugeht. Immer häufiger wird hier bei der Auszählung der Stimmen manipuliert.

Im Kaiserlautern ging es um die Wiederwahl eines umstrittenen Verwalters. Der von der Verwaltung bevollmächtigte Versammlungsleiter behauptete, eine Stimmvollmacht eines Mehrheitseigentümers zu haben und stimmte damit der Wiederwahl des Verwalters weitere fünf Jahre zu. Ein gutes Geschäft für den Verwalter in einer großen Wohngemeinschaft. Tatsächlich hatte der Verwalter aber keine gültige Vollmacht zur Abstimmung. Misstrauische Eigentümer hatten die Bevollmächtigung bereits in der Versammlung bestritten, nachdem der Versammlungsleiter in der Versammlung keine Originalvollmacht vorlegen konnte. Der Versammlungsleiter hatte trotzdem die “erfolgreiche Wiederwahl” als Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft verkündet. Erst das Landgericht in Landau machte dieser Vollmachts-Manipulation ein Ende und verurteilte die Verwaltung zur Tragung aller Verfahrenskosten – eine positive Ausnahme wegen der Aufmerksamkeit einzelner Eigentümer und deren Mut, die Sache vor Gericht zu bringen (Az.: 3 S 166/12)

In München hatte eine Mehrheit gegen die Verwalter-Wiederwahl gestimmt. Der Verwalter verkündete trotzdem seine Wiederwahl und schrieb dies so in die Beschlusssammlung. In diesem Falle gab es einen aufmerksamen Eigentümer in der Versammlung, der die Handhebungen der Eigentümer schriftlich genau erfasste. Dadurch war die Abstimmmanipulation vor Gericht beweisbar. Es kam in diesem Falle zu einem Versäumnisurteil (Az.: 481 C 15167/13) zu Gunsten des klagenden Eigentümers. Zu eindeutig waren die Beweise. Auf einen Abweisungsantrag der Klage wurde deshalb verzichtet.

In vielen anderen Fällen bekommen Wohnungseigentümer solche Unregelmäßigkeiten gar nicht mit. Auf das Wort der Verwaltung, richtig ausgezählt zu haben, wird vertraut ohne eigene Kontrollen.

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Wie man in einer Eigentümerversammlung statt dessen richtig vorgehen sollte und sich vor Schaden schützen kann, wird im Ratgeber “Eigentümer-Versammlung” der Schutzgemeinschaft Hausgeld-Vergleich/Hausverwalter-Check e.V. beschrieben.
Der Ratgeber kostet 15,- € und ist unter Tel.: 09154/1602 bestellbar.”

Keine Vorab-Infos zu anstehenden Tagesordnungspunkten, um Eigentümer “überrumpeln” zu können

Fehlende Information ist für unseriöse WEG-Hausverwaltungen ein Werkzeug, die Eigentümer auszutricksen und ihren eigenen Willen durchzusetzen.

Manchmal werden Einladungen zur Eigentümerversammlung völlig ohne Zusatzinfos versendet, manchmal liegen stapelweise Kostenvoranschläge bei.

Im ersten Fall möchte die unseriöse Verwaltung die Miteigentümer naiv und unwissend halten, im zweiten Fall versucht sie sie mit Unterlagen zu “erschlagen”.

Sobald Sie die Einladung zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung erhalten – prüfen Sie, ob der Einladung Unterlagen beigefügt wurden oder nicht.
Wenn ja, lesen Sie sie genau durch und notieren Sie fragen.
Wenn nicht, fordern Sie Unterlagen beim Hausverwalter ein.
Oder besuchen Sie ihn im Büro.

So getan vor kurzem nach Erhalt der untenstehenden Tagesordnung auf der sehr kostenintensive Themen aufgeführt waren, wie:
– Umgestaltung eines Spielplatzes
– Erneuerung eines Dachs
– Überlegungen zum Verlegen sämtlicher Heizungsrohre in einem Mehrfamilienhaus

Für diese Punkte gab es weder eine Erklärung, warum diese Punkte behandelt werden sollten, noch eine grobe Kostenschätzung, noch lagen detaillierte Kostenvoranschläge bei!tagesordnung_kasch_kl

Im Büro des WEG-Verwalters wurde deshalb um Einsicht in die Unterlagen zu den Tagesordnungspunkten der anstehenden Versammlung gebeten. 
In Vorbereitung untenstehende mail an den Verwalter:

“Sehr geehrte Damen und Herren,
dürft ich Sie bitten, die Akte mit den Angeboten bzw. Unterlagen, die den Tagesordnungspunkten (TOPs) der kommenden Versammlung zugrunde liegen herauszulegen? Ich würde sie gerne einsehen. Vielen Dank.”

Die Antwort war kurz und klar: “Es gibt keine Unterlagen!”

D. h. auf der WEG-Versammlung sollte über ein neues Dach, die Umgestaltung eines Spielplatzes und den Umbau sämtlicher Wohnungen eines Mehrfamilienhauses beschlossen werden – und es gab keine Kostenvoranschläge?

Wichtiger noch: die Notwendigkeit der o.g. Arbeiten war fraglich.
Waren diese Arbeiten überhaupt nötig?
Oder ging es der WEG-Verwaltung nur darum, spezielle Handwerker mit Aufträgen zu versorgen, die ihrerseits eine Ausdrucksweise für ihre Dank suchten, da Worte allein nicht reichten?

WEG-Verwaltervertrag mit Blanco-Passus zur Rechnungserstellung (Sonderhonorar)

Besonders geschickt verfaßte ein unseriöser WEG-Verwalter einen Absatz in seinem Verwaltervertrag, der im das Recht einräumt, alle erdenklichen Dienstleistungen berechnen zu dürfen:

“Sonstige besondere, über die Verwalterpflichten nach den § 21 – § 28 des  Wohnungseigentumsgesetzes hinausgehende Leistungen die in § 3 nicht geregelt sind.”

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Die Paragraphen § 21 – § 28 des Wohnungseigentumsgesetz beziehen sich auf praktisch alle Aspekte der Verwaltertätigkeit.
Und mit einem kleinen Satz hat sich dieser Verwalter das Recht eingeräumt, für alle nur denkbaren Tätigkeiten Rechnungen erstellen zu dürfen….
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Sonderhonorar im WEG-Verwaltervertrag vermeiden bzw. auf ein Minimum reduzieren

Ein besonders geringes monatliche Verwaltungshonorar ist unseriös und Augenwischerei, es sagt nämlich nicht aus über die wirklich anfallenden Kosten.

Die unten aufgeführte Auflistung der Sonderhonorierung stammt aus dem Vertrag eines als unseriös bekannten Verwalters. Gegen ihn läuft z.Z. unter anderem, ein Verfahren wegen Betrugs.
In diesem Zusammenhang typisch: die “geschliffene” Sprache und die vielen Bezüge zu Paragraphen und Gesetzen – kurioserweise verfasst von einem Menschen, der schon mehrmals mit mit dem Gesetz in Berührung kam.

Es ist bekannt, dass dieser WEG-Verwalter mit einer besonderen Hartnäckigkeit versuchte, Mitbewerber auszustechen und preislich zu unterbieten. So bot er an für nur 13 €/Monat pro Wohneinheit die Hausverwaltung einer Eigentümergemeinschaft zu übernehmen.
Dieser deutlich zu niedrige Betrag ist unseriös und wird – wie die Erfahrung zeigt – von diesem Verwalter mit vertraglichem und “nicht vertraglichem” Sonderhonorar kompensiert.

Dies nur am Rande, nun der Blick auf den Paragraphen  “Sonderhonorar” dieses Verwalters, der uns noch oft begegnen wird.

Ҥ3 РBesondere Verwalterleistungen und ihre Honorierung
Nicht mit der monatlichen Pauschalvergütung nach § 2 abgegolten sind die nachfolgenden Zusatzleistungen. Diese sind gesondert zu vergüten. Der Verwalter ist berechtigt, den Aufwendungsersatz nach Anfall und Rechnungsstellung dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft zu entnehmen.
Soweit der Kostenanfall durch einzelne Eigentümer verursacht wird, erfolgt die Umlage dieser Kosten soweit gesetzlich zulässig oder vereinbart in der Einzeljahresabrechnung des verusachenden Eigentümers.

1. Durchführung von außerordentlichen Eigentümerversammlungen: Der Verwalter erhebt hierfür eine Aufwandspauschale für die Vor- und Nachbearbeitung i H v. je 80 € netto zzgl, einem Zeithonorar gemäß Ziffer 6.a.
Auslagen, Kopie- und Portokosten sind gesondert

2. Veräußerungszustimmung vor dem Notar. Pauschal 125 € zzgl. Auslangenersatz

3. Herausgabe von Verwaltungsunterlagen an nachgewiesen berechtigte Dritte, wie z.B. Makler und Wohnungsinteressenten: Pauschal 40 € vom Nachfragenden.

4. Vorbereitung und Begleitung von Mahn- und Klageverfahren sowie Vertretung der Eigentümer und Teilnahme des Verwalters an Gerichts- und Vergleichsverhandlungen: im Stundennachweis

5. Sonstige besondere, über die Verwalterpflichten nach den § 21 – § 28 des  Wohnungseigentumsgesetzes hinausgehende Leistungen die in § 3 nicht geregelt sind.

6. Porto, Auslagen. Kopien. Mahnungen, Rücklastschriften, Zeithonorar:
a. Porto und andere Auslagen: gegen Nachweis
b. Fotokopien inkl. Verwaltungsaufwand: 0,30 € je Kopie, Minimum 5 €.
c. Rücklastschriftgebühr: 5 € je Rücklastschrift
d. Mahngebühren: 7,50 € je Mahnung
e. Zelthonorar; 42 €/Std. für Fachkräfte, 62 €/Std für Geschäftsleitungspersonal.

Alle in diesem Vertrag definierten Gebühren, Entgelte und Kosten sind Nettoentgelte, denen die jeweils zum Abrechnungszeitpunkt gültige MwSt hinzuzurechnen ist.”

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Empfohlene Maßnahmen:
Es wird empfohlen das Sonderhonorar dieser Art auf ein Minimum zu reduzieren.
Nehmen Sie in dem Entwurf des Verwaltervertrags Änderungen vor. Besprechen Sie diese mit dem Verwalter und anderen…

Bewußt missverständliche Formulierung: “Der Beirat” – statt “ein Beiratsmitglied”

Immer wieder versuchen unseriöse WEG-Verwalter in Zusammenarbeit mit unseriösen Beiräte die Miteigentümer falsch zu informieren.

Ein besonders oft und gerne genutztes Mittel ist die Verschleierung der wirklichen Tatsachen. Der Wunsche eines einzigen, dem Verwalter sehr nahe stehenden Beiratsmitglieds wird zum “Wunsch des Beirats” oder “Der Beirat empfiehlt”.

D e r  Beirat ist eine Gruppe aus meist 3 Beiratsmitgliedern. Wenn folglich d e r  Beirat etwas empfiehlt, dann sollte davon ausgegangen worden sein, dass sich diese Dreiergruppe ausgetauscht hat und zu einem gemeinsamen Entschluss gekommen ist.

Empfehlung:
Prüfen Sie sehr genau, wenn von einem Verwalter  “d e r” Beirat zitiert wird.
Gerade unseriöse Hausverwaltungen zitieren “den” Beirat obwohl sie nur mit einem einzigen Mitglied gesprochen habe. Dann soll wohl etwas vertuscht werden oder hinter dem Rücken der beiden anderen Beiräte durchgesetzt werden.
Vorsicht ist geboten.