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Treuhand- oder Fremdgeldkonto? – Der Kontoauszug gibt teilweise Auskunft

2 Antworten

Es gibt viele Gründe, warum Hausverwalter das “Lastschriftverfahren” anbieten.
Sicher hat es auch mit Arbeitsvereinfachung zu tun.
Ein unseriöser Hausverwalter nutzt das Lastschriftverfahren gerne, um Natur des WEG-Kontos vertuscht werden soll. Wenn der WEG-Verwalter das Hausgeld, als auch die fälligen Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung immer nur einzieht, setzen sich die meisten Wohnungseigentümer mit dem WEG-Konto wenig auseinander.
Oft sind den Eigentümern die Gemeinschaftskonten überhaupt nicht bekannt, nur der Verwalter kennt sie. Umso aufschlußreicher kann ein genauer Blick auf den Kontoauszug sein.

Beispiel:
Die Kontobezeichnung der WEG XY, wie vom Hausverwalter bekanntgegeben:
kontobezeichnung_dienstleister kl

Überweisung des Hausgelds (als Einmalzahlung):
Das Überweisungsformular wurde ausgestellt auf die WEG XY.

Auf dem Kontoauszug erscheint daraufhin aber nicht der Name der WEG – sondern der Name des WEG-Verwalters, Herrn K. H.!
kontoauszug2_kl

Dies sollte zu Denken geben. Ein Blick in die Bankunterlagen wird dringend empfohlen.,
Vor allem, wenn wie in diesem Fall, im Verwaltervertrag die Einrichtung eines Kontos auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist!weg konto info _kasch_kl

Aber auch die Tatsache, dass von der Bank eine an die Wohnungseigentümer-gemeinschaft gerichtete Überweisung so ohne Probleme auf das Konto des Verwalters überwiesen wird….ist irritierend. Sollte man nicht annehmen, diese Überweisung wäre unzustellbar – mangels korrektem Adressaten? Hätte man das nicht erwartet?

einzugsermächtigung_kasch_kl

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Im Sinne aller Eigentümer: Antrag auf Ausweitung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen

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[Beitrag 3179]  Um nach Zusendung der Hausgeld-Jahresabrechnung noch Gelegenheit zu haben, diese zu prüfen und ggf. die Belege des Verwalters einzusehen braucht man Zeit.
“Wer keine Zeit zum Prüfen hat, der wird kaum prüfen” – denken sich unseriöse Hausverwalter und informieren oft nur 14 Tage im voraus über den Termin der anstehenden Eigentümerversammlung.

Ein weiterer Vorteil dieser kurzen Einladungsfrist: diejenigen Eigentümer, die beruflich und zeitlich sehr eingebunden sind, die ggf. Verantwortung tragen und sich nicht nach Lust und Laune Abende freinehmen können werden von der Versammlung oft ausgeschlossen.
So sind es gerade diese Menschen, die mit beiden Beinen im Leben stehen, die aus Termingründen abwesend sind. Ein unseriöser Verwalter wünscht sich nichts mehr.

Auch ein Nachreichen von Tagesordnungspunkten wird erschwert: diese müssen 14 Tage vor der Versammlung bekanntgegeben werden: flattert die Einladung erst 14 Tage vorher ins Haus, hat sich die Sache erledigt.

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951 und aus einer Zeit, die deutlich anders war, lange nicht so schnelllebig und voller Termindruck war wie heute.

Wenn damals festgehalten wurde, dass die Einladungsfrist mindestens 2 Wochen betragen sollte, dann war dies ein gut planbarer Zeitraum. Die Menschen lebten und arbeiteten vor Ort, waren lange nicht so mobil; man reiste selten mit dem Zug und ans Fliegen war gar nicht zu denken.
einladungsfrist weg 1951 kl

Seitdem haben sich die Gewohnheiten geändert, auch die Anforderungen und Verpflichtungen von Berufstätigen.
Stellen Sie deshalb – im Interesse aller – einen Antrag zur Erweiterung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen.

Ein unseriöse Verwalter meidet die Ausdehnung des Zeitraums wie der Teufel das Weihwasser und wird folgende Argumente vortragen:
– “‘Das Gesetz schreibt eine Einladungsfrist von genau 2 Wochen vor. “
– “Dann kommen wir mit der Versammlung in die Schulferien!”
– “Wenn die Frist mehr als 2 Wochen beträgt, besteht die Gefahr, dass die Eigentümer den Versammlungstermin wieder vergessen haben. Deshalb lieber wie bisher nur zwei Wochen, dann haben es alle noch in Erinnerung.”

Hören Sie sich gerne all diese unsinnigen Erklärungen an, dann wissen Sie wie Sie Ihren Verwalter einzuschätzen haben. Wer vorausschauend planen kann, für den ist die Einhaltung von Terminen kein Problem.
Nur so kann gewährleistet werden, dass möglichst viele Miteigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, nur so bleibt Zeit, die Hausgeldabrechnung in Ruhe zu prüfen und ggf. Belege und Akten eingesehen. Desweiteren können wichtige Tagesordnungspunkte noch eingereicht werden können.

MUSTERANTRAG
Aufnahme des zusätzlichen Antrags „Ausweitung der Einladungsfrist auf
4-5 Wochen” in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung
– Antrag von Herrn/Frau…… –

WEG ……………
c/o Hausverwaltung …………..
Musterstraße
Musterort
Vorab per Email an………….zw. Fax-Nr. …………………

Ort, den 01.01.20….


Betreff: Ergänzung der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung um den Tagesordnungspunkt (TOP):
„Ausweitung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen”

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit bitte ich Sie, den nachfolgenden Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und mit der Einberufung zur Versammlung bekannt zu geben.

Beschlussantrag / Beschlussvorlage:
„Ausweitung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen”
Mit Rücksicht auf diejenigen Miteigentümer, die beruflich oder privat sehr eingebunden sind und deren Terminplan im voraus gefüllt ist, beschließt die Eigentümergemeinschaft die Einladung zur anstehenden Eigentümerversammlung künftig 4-5 Wochen im voraus bekanntzugeben.”

Da dieser Beschlussantrag den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung entspricht bitte ich um die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.
Ich bitte Sie, meiner berechtigten Forderung fristgerecht nachzukommen.

Mit freundlichen Grüßen,
……
Stellen Sie den Antrag jetzt. Nach Erhalt der Einladung ist es zu spät.
Achten Sie darauf, dass der Antrag und die Beschlussvorlage vom Verwalter genau so wiedergegeben werden.
Denken Sie daran, der WEG-Verwalter ist Dienstleister der Eigentümergemeinschaft.
Dass er nun 2-3 Wochen weiter im voraus plant, sollte zuzumuten sein.

Kein Einzelfall: Bestechung von Beiäten durch unseriöse WEG-Hausverwalter

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Vor Kurzem ist endlich belegt worden was immer vermutet wurde: eine große, bekannte Hausverwaltungsfirma bot einem Beirat einen 4stelligen Betrag in bar an, damit er allen Vorschlägen dieser WEG-Verwaltung zustimmt und sie unterstützt.
Dieser Beirat lehnt ab. Aber dies ist wohl eher die Ausnahme…

 

Vertragliches zugesichertes “Fremdgeldkonto” – nur ein “Treuhandkonto” auf den Namen des Verwalters!

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Zur Erinnerung der Auszug aus einem Beitrag des Eigentümerschutz-vereins “Wohnen im Eigentum, e.v.”:

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse anders bezeichnet.
Ein WEG- Treuhandkonto erkennen Sie daran:
Kontoinhaber ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“ Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein WEG-Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

 

Setzen wir diese Erkenntnis in die Praxis um:

1. Zunächst ein Schreiben des WEG-Hausverwalters, aus dem die Bezeichnung der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft hervorgeht:

“Ab dem 01.01.20….werden wir  die laufenden Wohngeldzahlungen zum 3. Werktag eines jeden Monats unter der Angabe der Gläubiger-Identifikationsnummer…… sowie für Ihre Wohnung geltenden Mandatsreferenz = Verwaltungsnummer – siehe oben – einziehen. Ihre eigenen Zahlungen leisten Sie bitte unter Angabe der Verwaltungsnummer auf folgendes Konto: Wohngeldkonto [Strassenname der WEG]
Konto….., IBAN…..
Wenn Sie nicht am SEPA Lastschriftverfahren teilnehmen möchten, dann .. usw…usw…”

schreiben_wohngeldkonto_kl_kasch - neu

Ein Blick auf die genaue Kontobezeichnung zeigt, dass es sich um ein “Wohngeldkonto” der WEG XY handelt:wohngeldkonto_deail_kasch_kl_neu

2. Der Blick in den Verwaltervertrag dieser WEG verweist auf ein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft:
“§ 4 Kontoführung
(1) Der Verwalter hat die Pflicht, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen und dem Dritter, insbesondere anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften getrennt zu halten.
(2) Die Bank oder das Geldinstitut, bei dem das gemeinschaftliche Konto geführt wird, bestimmt der Verwalter. Die Kontobezeichnung lautet:
WEG …………………….., Konto:….., Deutsche Bank AG …..
(3) Die eingezahlte Instandhaltungsrücklage ist nach Ermessen des Verwalters oder ggf. in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat als monatliches Festgeld anzulegen.”
auszug aus HV vertrag bankkonto_kasch_kl_neuUnd nun nochmals die Kontobezeichnung im Detail:
“Die Kontobezeichnung lautet: WEG ……, Konto:….., Deutsche Bank AG”
HV-vertrag-kontobezeichnung

3. Der Blick auf einen beliebigen Kontoauszug zeigt, dass ich das Bankkonto zwischenzeitlich geändert hat und – was noch wichtiger ist: dieses Girokonto läuft nicht wie vertraglich zugesichert (!)  auf den Namen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft!
‘girokonto2_kasch_kl_neu2

Im Detail:
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter] K. H.
Darunter der Name der Eigentümergemeinschaft: WEG………………..
girokonto2_kasch_detail_neu
4. Nun ein Blick auf das Festgeldkonto dieser Eigentümergemeinschaft:
festgeldkonto2_kasch_kl_neu
Auch hier ist der Kontoinhaber der [WEG-Verwalter] K. H. – und nicht wie im Hausverwaltervertrag festgehalten – die Wohnungseigentümergemeinschaft!

Kontoauszug: GeldmarktSparen
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter]: K…H…festgeldkonto2_kontoinhaber_detail

Desweiteren fällt auf, dass auf diesem Kontoauszug in Bezug auf den Kontoinhaber der Name der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht einmal erwähnt wird!
Lediglich im Adressfeld befindet sich der Name der WEG. Darüber der Verwaltername, darunter die Adresse des Verwalterbüros.

Weiter: die zuständige, ausgewiesene Filiale der Deutschen Bank befindet sich nicht im Wohnort der Eigentümergemeinschaft – sondern scheinbar in der Heimatstadt des Verwalters, einem Hunderte Kilometer entfernten Ort!
festgeldkonto2_kasch_ort

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
Stellen Sie den Hausverwalter zu Rede, informieren Sie interessierte Miteigentümer.
Stellen Sie einen Antrag zur Tagesordnung zur kurzfristigen Umstellung der Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Prüfen Sie – im Rahmen der Möglichkeiten – alle Kontobewegungen der letzten Zeit.

Typisch für diesen WEG-Verwalter: er versucht seit Jahren die Akten- und Belegeinsicht zu behindern oder zu verweigern. Und selbst dann müssen die Ordner mit den Kontoauszügen extra angefordert werden.
Und dann: Abwahl dieses Verwalters! Wer so lügt ist nicht vertrauenswürdig.
Argument: das Vertrauensverhältnis ist nicht mehr gegeben.

Wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen und machen Sie das Verhalten eines solchen Verwalters bekannt.

Epilog:
Auch dieser Hausverwalter ist noch heute hauptberuflich tätig.HV_kasch2_kl4_ölgetupft
Auch in der o.g. WEG. Obwohl seit Jahren Unregelmässigkeiten bekannt sind wie fehlerhafte Protokollierung, Unwahrheiten in Bezug auf Handwerkerangebote, unkorrekte Vollmachten zur Versammlung usw. möchte die Mehrzahl der Eigentümer davon nichts wissen.
In Kürze steht eine Verwalter-Neuwahl an, bei der dieser Verwalter wiedergewählt werden wird. Für den Beirat und die meisten Eigentümer reicht es, wenn der Verwalter umgänglich ist und freundlich lächelt. Dann ist die Welt in Ordnung. Sie qualifizieren sich hiermit zum aussichtsreichen Kandidaten für den Preis der

“Hammelherde des Jahres”

– eine Auszeichnung und Würdigung der deppertste Eigentümergemeinschaft.
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Süddeutsche Zeitung: “Hausverwalter – In der Regel hat er keine Ahnung”

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Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung:

 

Falsche Jahresabrechnungen, Veruntreuung der Rücklagen, Verwahrlosung der Anlage, überteuerte Reparaturen: Verbände klagen über unseriöse Geschäfte beim Verwalten von Eigentumsanlagen.

In München wächst die Unzufriedenheit mit Immobilienverwaltern.
Der Haus- und Grundbesitzerverein registriert eine deutliche Zunahme der Beschwerden über Verwalter, der Mieterverein beklagt einen oft “unverschämten Umgangston”.

Beim Verwalter-Verband (Verband der Immobilienverwalter VDIV) kritisiert man seit Jahren, dass es keine Zulassungsvoraussetzungen für diesen Beruf gibt. Jeder kann sich Hausverwalter nennen, allein in München sind mehr als 1600 gemeldet.

Sie gehen mit sehr viel Geld um: Auf 50 Milliarden Euro schätzt man den Wert der von ihnen verwalteten Immobilien, jedes Jahr gehen bei der Bewirtschaftung der Gebäude rund zwei Milliarden Euro durch ihre Hände, und 500 Millionen Euro liegen als Rücklagen für Instandhaltungen auf ihren Konten.

Geld, für das allein die 330 im Verband der Immobilienverwalter Bayern (VDIV) organisierten Gebäudemanager verantwortlich sind.
Die meisten der 1613 in München gemeldeten Verwalter sind nicht organisiert.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München registriert “eine weit verbreitete Unzufriedenheit” mit den Verwaltern von Eigentumsanlagen. “Überdurchschnittlich oft” hätten sich im vergangenen Jahr Eigentümer von ihren Verwaltern trennen wollen.

Jüngst wurde bekannt, dass eine Verwalterin von etwa 50 Anlagen offenbar mehrere hunderttausend Euro veruntreut hat.
Von einem “Problemfeld” spricht Anton Winkler von der Staatsanwaltschaft.

“Die Kontrolle ist schwierig.”
Im letzten Jahr war ein Verwalter aufgeflogen, der 190 000 Euro Schmiergeld von Handwerkern kassiert hatte.

“In der Regel hat er keine Ahnung”

Doch die Liste der alltäglichen Vorwürfe ist länger: unkorrekte oder nicht nachvollziehbare Jahresabrechnungen des so genannten Hausgeldes; Verwahrlosung der Anlage; überteuerte Reparaturen durch Handwerker, mit denen sich der Verwalter “gut versteht”; kein Einholen von Konkurrenzangeboten anderer Firmen; verschlafene Fristen, um bei Neubauten die Gewährleistung des Bauträgers einzufordern.

Auch viele Mieter ärgern sich nicht nur über Nebenkostenabrechnungen, die oft nicht den Vorschriften entsprächen, so Sibylle Färber vom Mieterverein. “Es gibt Hausverwaltungen, die den Mietern gegenüber einen unverschämten Ton anschlagen.”

 Überall werden die Kassen leerer, da schaue auch ein Wohnungseigentümer seiner Verwaltung genauer auf die Finger, vermutet Haus- und Grund-Chef Rudolf Stürzer.
“Das Hauptproblem ist: Es gibt keine Qualitätsstandards für Immobilienverwalter.”
Um sich Hausverwalter nennen zu dürfen, braucht es nur den Gewerbeschein – jeder Würstchenbudenbesitzer wird stärker kontrolliert.

Und das, obwohl ein Hausverwalter ein Multitalent sein sollte: Er muss wirtschaftlich, kaufmännisch und technisch fit sein, sollte fast ein Psychologe sein, um passende Mieter auszuwählen oder eine hitzige Eigentümerversammlung zu leiten.
Obendrein sollte er juristisch bewandert sein, denn ein rechtlicher Fehler kann die Wohnungseigentümer teuer kommen.

Es gibt jedoch keine geregelte Ausbildung, zum Leidwesen auch des VDIV. Landesvorsitzende Brigitte Stenders ärgert sich über schwarze Schafe und Nebenher-Verwalter, die glauben, eine Wohnanlage vom Küchentisch aus managen zu können.

Oft handle es sich um Hausmeister, die sich auch das Verwalten zutrauen. Oder um einen Wohnungseigentümer, der sich aufgrund der Erfahrung mit den eigenen vier Wänden in der Lage fühle, die gesamte Anlage zu managen. “In der Regel hat er aber keine Ahnung”, sagt Stenders.

VDIV-Geschäftsführer Walter Plank glaubt, dass jeder zweite Verwalter ein “Halbprofi” sei. Er rät zu Vorsicht bei ganz kleinen und ganz großen Firmen: Wer weniger als zwanzig Wohnungen unter sich habe, sei selten Profi. Und wer mehr als 2000 Einheiten managt, verliere leicht die Übersicht.

Solange es keine Zulassungshürden gibt, müssen sich Eigentümer bei der Auswahl selbst helfen. Verbands-Mitglieder seien qualitativ geprüft, heißt es beim VDIV.

Der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum” hat jetzt die Broschüre “Hausgeld-Vergleich” mit Durchschnittsdaten – von Abwasserkosten bis zur Verwaltergebühr – auch für München veröffentlicht.

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung
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Die miesen Tricks bestimmter Verwalter – und wie man sich wehren kann

6 Antworten

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Bestimmte Hausverwalter haben immer noch nicht begriffen, dass der Eigentümer ein Kunde ist, der den Verwalter für eine Dienstleistung bezahlt. Wer nicht verstanden hat oder nicht verstehen will, was dienen heißt, sollte überlegen, ob er zum Verwalteramt geeignet ist.

Anderseits sollten die Erwartungen an die Leistung eines Verwalters nicht überzogen sein und schon gar nicht in Schikane ausarten. Die Grenze für die Erwartungshaltung des Eigentümers ergibt sich einmal

      • aus der Höhe der Bezahlung (hier sollte sich der Eigentümer gelegentlich die Frage stellen, welche Leistung er für das bezahlte Jahreshonorar zu leisten bereit wäre) und anderseits
      • aus den Pflichten, die das Gesetz und die Rechtssprechung als Grundleistung eines Verwalters ansehen.

Für den Eigentümer gibt es keinen Grund, schlechte Leistung oder gar miese Tricks eines Verwalters zu dulden.
Und so sollte man sich gegen die leider weit verbreiteten miesen Tricks wehren:

Darstellung mit Handlung, möglichem Grund und angemessener Gegenwehr

Es wird die Einsicht in Abrechnungs- und Vertragsunterlagen verweigert
-> Verheimlichung von Sachverhalten
=> Androhung einer Klage auf Einsicht und Klage durchführen

Eigentümerliste mit Postanschriften wird trotz Kostenerstattung verweigert
-> Verhinderung von Kontaktaufnahmen
=> Beirat oder Ersatzzustellungsvertreter fragen. Klage androhen u. klagen.

Anfrage wird nicht beantwortet
-> Überlastung, / Frage, die alle Eigentümer betrifft / Ablage “Papierkorb”
=> Erst prüfen, ob eine individuelle Auskunftspflicht besteht, sonst Frage in Versammlung stellen. Ev. Androhung einer Auskunftsklage.

Kopie der Anwesenheitsliste der Versammlung der Wohnungseigentümer wird verweigert
-> Verhinderung der der Abstimmkontrolle
=> Lauter vernehmbarer Protest gegen die Weigerung und Ankündigung einer Anfechtungsklage

Beantragter Tagesordnungspunkt (TOP) wird verweigert
-> Beschluss-Verhinderung
=> Androhung einer Klage wg. Aufnahme und Klage (ev. Eilantrag) erheben

Für große Geldausgaben werden keine Vergleichsangebote vorgelegt
-> Arbeitserleichterung od. eventuell Bevorzugungs- u. Begünstigungsabsicht
=> Beschlussfassung ohne Angebote verweigern. Beschlussanfechtungsklage prüfen

Verweigerung des Rederechts in Versammlung
-> Beschleunigung der Versammlung, Verhinderung von Gegenargumenten
=> Lautstarker Protest und Ankündigung der Anfechtung des Beschlusses, der bei Rederecht hätte anders ausfallen können

Stimmungsmache gegen einzelne, kritische Eigentümer
-> Isolierung in der WEG, Rufschädigung
=> Massiv unterbinden und mit Zivilcourage betroffenen Eigentümer(n) helfen (z.B. Halt, so geht das nicht!)

Nicht nachvollziehbare Auszählung der Stimmabgaben (Manipulation)
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Antrag zur Geschäftsordnung stellen “Eigentümer als Auszähler wählen”

Fehlerhafte Beschlusswiedergabe in Beschlusssammlung und Protokoll
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Aufforderung zur Berichtigung mit Androhung der Protokollberichtigungs-/Beschlussanfechtungsklage

Protokoll wird erst nach Anfechtungsfrist (= 1 Monat nach Versammlung) versandt
-> Verhinderung einer Anfechtungsklage
=> Nicht auf Protokoll warten, sondern sofort Beschlusssammlung einsehen und danach entscheiden

Saldenüberträge des Vorjahres in neue Abrechnung
-> Unkenntnis des Verbots evl. auch andere Ziele
=> Sofort nach Erhalt der Abrechnung Korrektur anmahnen (§ 49 (2) WEG)

Die laufenden Hausgeldkosten sind viel zu hoch
-> unwirtschaftlicher Einkauf, Desinteresse
=> Gegenangebote einholen und entsprechende Tagesordnungspunkte (TOPs) beantragen

Sanierungskosten sind viel höher als sie genehmigt wurden
-> wegen der schwierigen Kontrolle wird “Speck” gemacht
=> Beschlussfassung über Prüfungsausschuss

Gewährleistungen gegenüber Bauträger und Handwerkern werden nicht eingefordert
-> Anhängigkeiten oder sonstige Verbundenheit
=> Erforderliche TOPs beantragen und notfalls Verwalter abwählen

Bei Beschlussanfechtung: Verwalter informiert nicht über Klageinhalt und Art der Abwehr
-> Verhinderung der Beteiligung der Eigentümer
=> Unbedingt auf komplette Information bestehen und am Verfahren teilnehmen

Verwalter ignoriert Ergebnis eines Urteils (z.B. ungültige Abrechg.)
-> Vermeidung von Mehrarbeit und Kosten
=> Vollstreckungsmaßnahmen nach ZPO § 887 (vertr. Handlung) und § 888 (nicht vertr. Handlung)

Verwalter bevorzugt Mehrheits-Eigentümer
-> Machterhalt durch diese Stimmen (eine Hand wäscht die andere)
Prüfen, ob Stimmrechtsmissbrauch oder Stimmrechtsverbote vorliegen könnten

Verläufe der Konten zum 1.1./31.12. fehlen
-> Stimmigkeit fehlt oder fachliche Überforderung
=> Vor Beschlussfassung nachfordern und Kontoverlaufs-Check ausführen nach Muster Hausgeld-Vergleich e.V.

Informieren Sie bei solchen Vorkommnissen Hausgeld-Vergleich e.V. sofort mit einer kurzen Notiz/aussagefähigen Unterlagen zum Schutz anderer Eigentümer.

Hausverwalter, die mit solchen Methoden arbeiten, dürfen anderen Wohngemeinschaften nicht empfohlen werden. Sorgen Sie dafür, dass solche Verwalter in eine Liste aufgenommen werden können.
Nur so können wir die vielen guten Verwalter vor Rufschädigungen durch schwarze Schafe schützen.
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„Der Eigentümer ist der Chef! Der Hausverwalter und der Beirat sind es nicht.”

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Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Rechtssystem auf den Kopf gestellt worden. Hier bestimmen Hausverwalter und Beiräte das Geschehen.

Es muss deshalb daran erinnert werden: Der Wohnungseigentümer bezahlt einen Verwalter dafür, dass er ihm die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an einer Immobilie ordnungsgemäß abnimmt.

Der Verwalter bietet gegen Entlohnung seine Dienste dafür an, jedenfalls dem Wortlaut seiner Bewerbung nach.
Daraus ergibt sich, wer der Chef ist: es ist der Eigentümer und weder der Verwalter, noch der Beirat und schon gar nicht der Hausmeister!

“Wer sich seit jetzt fast 10 Jahren die Schilderungen von Wohnungseigentümern anhörte, so wie ich, gewinnt den Eindruck, dass zu viele Verwalter ihre Position falsch einschätzen – oftmals gestützt durch Beiräte, die ihre eigene Stellung ebenfalls überschätzen und § 29 WEG nicht kennen“, stellt Norbert Deul fest, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer.

Dieses verdrehte Verständnis der eigenen Kompetenz führt dann bei Verwaltern zur Ignoranz von Eigentümerrechten wie z.B.:

– Verweigerung von Einsichtnahmen in Verwaltungsunterlagen,
– der Verweigerung von Kopien anlässlich der Einsichtnahme, z.B. auch auf einem mitgebrachten Kopiergerät,
– Verweigerung der Aufnahme beantragter Tagesordnungspunkte zur Versammlung,
– Wortentzug auf den Versammlungen bis hin zur Zurechtweisung,
– Verweigerung von mehreren vergleichbaren Angeboten für größere Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten.
– Entzug der Kompetenz, den geeigneten Handwerker selbst aussuchen zu können.

Die Liste der nicht zu akzeptierenden Fehlleistungen von Verwaltern ist noch länger.
Ein Verwalter wird sich aber stets nur das erlauben, was sich die Eigentümer gefallen lassen. Deshalb liegt es am Wohnungseigentümer, was er als Chef hinzunehmen gewillt ist. Manche Rechte kann der Eigentümer als Einzelner durchsetzen, die anderen aber
nur mit einer Mehrheit.

“Deshalb wird jedem Wohnungseigentümer empfohlen, sich mit seinen Rechten und Pflichten intensiv vertraut zu machen. Nur dann ist man Chef in der Wohnanlage, kann den Vorteil einer Eigentumswohnung genießen und sich vor wirtschaftlichem Schaden schützen“, meint Norbert Deul und hilft Eigentümern weiter dabei, sich das erforderliche Basiswissen anzueignen.
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“Die Entlastung des Verwalters ist nicht sinnvoll!“

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Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Es ist immer noch ein bekanntes “Ritual” auf Eigentümerversammlungen – die Entlastung des Verwalters.
Doch Vorteile bringt das für den Eigentümer nicht. Das Gegenteil ist der Fall.

Eine Entlastung des Verwalters wirkt auf alle Vorgänge, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden müssen. Es zeigt sich immer wieder, dass in der Praxis der Nachweis, was man nicht wissen konnte, nicht einfach ist.

Die Verwalterentlastung bringt u.a. folgende Nachteile:
– Der Verwalter wird von Schadenersatzansprüchen frei gestellt, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt sein mussten.
– Die Eigentümer verzichten auf Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters.
– Aus unberechtigter Bereicherung Erlangtes ist nicht mehr herauszugeben.
– Abberufung und Kündigung des Verwalters können sich nicht auf Zeiträume erstrecken, für die Entlastung erteilt wurde.
– Der Verwalter kann Auskünfte verweigern, die den Zeitraum der Entlastung umfassen, insbesondere wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vorbereitet werden sollen.
-Der Verwalter ist von noch nicht erfüllten Verwaltungsobliegenheiten für die Jahre befreit, für die Entlastung erteilt wurde.

Deshalb folgender Tipp:
Da nach dem Gesetz eine Entlastung für den Verwalter nicht vorgesehen ist, sollten Eigentümer auf einen derartigen Entlastungs-Beschluss vorsorglich verzichten.
Die Eigentümer erhaben davon keinerlei Vorteil. Der Vorteil liegt ausschließlich beim Verwalter. Somit gibt es auch keinen Grund für den Eigentümer, einem Verwalter Entlastung zu erteilen.

Eine Ausnahme davon besteht nur dann, wenn der Verwalter laut Teilungserklärung oder Verwaltervertrag Anspruch auf eine Entlastung hat, wenn beim Beschluss gegen ihn mögliche Schadensersatzansprüche oder Haftungen nicht erkennbar sind.

Ein Entlastungsbeschluss kann demnach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Auf Antrag eines Eigentümers kann der Beschluss zur Entlastung vom Gericht aufgehoben werden, wenn es Gründe gegen die Entlastung gibt.

Um solch unnötigen Klärungen und Kosten aus dem Weg zu gehen, sollte der Verwalter auf seine Entlastung verzichten.
Denn wenn er ordnungsgemäß verwaltet, was von einem guten Verwalter erwartet werden kann, so bedarf er der Entlastung nicht.
Viele Verwalter verzichten deshalb von sich aus bereits auf die Entlastung.logo hausgeld-vergleich 2

Verwaltungsbeiräte sollen kontrollieren – und nicht entscheiden!

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Immer noch beteiligen sich sehr viele Verwaltungsbeiräte an Entscheidungen, die Hausverwalter allein zu treffen haben. Verwaltungsbeiräte sollten deshalb immer darauf achten, dass sie nicht durch Festlegungen im Verwaltervertrag oder sonstiges Verhalten die Entscheidungen der Hausverwaltung mittragen.

Diese Beteiligung wird von Hausverwaltungen speziell im Bereich Instandhaltung und Reparaturen gewünscht und ist deshalb auch meist in den Verwalterverträgen enthalten. Entscheidungen in einer Wohngemeinschaft sind jedoch ausschließlich den Eigentümern und der Verwaltung vorbehalten. Verwaltungsbeiräte sollen dagegen kontrollieren, beraten und kommunikativ tätig sein.

Beteiligen sie sich jedoch an Entscheidungen der Hausverwaltung, z.B. bis zu einem Betrag von 5.000,- € für Instandhaltung und Reparaturen, wie dies häufig der Fall ist, so führt das erfahrungsgemäß zwangsläufig zu einer dauerhaften unerwünschten “Entscheidungs-Partnerschaft mit der Hausverwaltung”.

Beiräte müssen sich für derartige Entscheidungen unter Umständen gegen Vorhaltungen der Eigentümer rechtfertigen und scheiden dann zwangsläufig als “unabhängige Kontrolleure der Verwaltung” aus.

Hier sollten Beiräte im eigenen Interesse auf eine strikte Trennung achten:
Eigentümer und Verwaltung entscheiden, Beiräte kontrollieren!

Viele Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften und Misstrauen gegen Verwaltungsbeiräte könnten vermieden werden, wenn diese Regeln mehr Beachtung finden würden. Leider enthalten immer noch Musterverträge eine derartig gefährliche Einbeziehung von Beiräten in die Entscheidungen der Hausverwalter.

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Weitere wichtige Tipps für den “richtigen Umgang mit der Hausverwaltung” enthält ein gleichnamiger 64-seitiger Ratgeber des Verbraucherschutzvereins “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.”, Tel. 09154/1602, Fax: 09154/914721, der für 15,- € incl. Porto angefordert werden kann.

Richtige Vorbereitung zur Eigentümer-Versammlung

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Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Eine gute Vorbereitung zur nächsten Eigentümerversammlung empfiehlt der Verbraucherschutzverein “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V”.
Dazu gehört eine Kontrolle der bisherigen Jahresabrechnungen anhand von Vergleichsdaten für die einzelnen Kostenpositionen, wie z.B. für Versicherungen, Aufzüge, Hausmeisterdienste, Kabelgebühren, Heizung/Warmwasser, aber auch die Aufwendungen für Reparaturen, Instandhaltung sowie die Kosten der Verwaltung.

Dort, wo erhebliche Abweichungen zu Durchschnittswerten festgestellt werden, sollten die Gründe für die Abweichung geprüft werden. Auf mögliche Kostenreduzierungen nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit müssen dabei besonders vermietende Wohnungseigentümer achten.

Nach § 556 Abs. 3 BGB haben Mieter einen Anspruch auf wirtschaftliche Kosten und können unübliche Mehrbelastungen z.B. bei den Hausmeisterkosten durchaus verweigern.
Gewünschte Beschlussfassungen zur Kostenreduzierung sollten dann der Hausverwaltung so rechtzeitig schriftlich mitgeteilt werden, dass noch eine Berücksichtigung in der Einladung zur Versammlung möglich ist. Ist der entsprechende Tagesordnungspunkt nicht in der Einladung aufgeführt, kann es darüber auch keine bestandskräftige Beschlussfassung geben.

Auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten hat jeder Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) einen Anspruch, sofern der Beschlussantrag ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Sind in der Einladung Tagesordnungspunkte aufgeführt, deren Inhalt oder Bedeutung unverständlich ist, so sollte die Verwaltung um eine Präzisierung noch vor der Versammlung aufgefordert werden.
Stehen größere Instandhaltungen oder Reparaturen an, ist eine Nachfrage über die Höhe der dafür vorliegenden Kostenvoranschläge durchaus angebracht, um nicht in der Versammlung zum ersten Male mit deren Höhe konfrontiert zu werden.

Dort wird dann meist unmittelbar eine Beschlussfassung erwartet, die eine erhebliche und oft überraschende Kostenbelastung zur Folge haben kann.
Auch die Übersendung von Kopien der Kostenvoranschläge vor der Versammlung gegen Kopierkostenerstattung kann sinnvoll sein. Eigene Kosteneinholungen können dann im Einzelfall durchaus zu ganz anderen Ergebnissen führen.

Wer selbst nicht zur Versammlung erscheinen kann, sollte seine Stimmvollmacht einem Eigentümer seines Vertrauens übergeben, wobei zu bestimmten Beschlüssen auch Weisungen erteilt werden können. Von der häufig üblichen Bevollmächtigung der Verwaltung wird abgeraten.
Die meisten Abstimmungen beziehen sich auf Handlungen, Kostenvoranschläge oder Abrechnungen der Verwaltung. Es kommt deshalb immer wieder vor, dass eine Bündelung von Vollmachten in der Hand mancher Verwalter zu nicht sachgerechten Abstimmergebnissen führen.

Sollte eine mit der Einladung übersandte Vollmacht eine Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB enthalten, so ist diese zu streichen.
Der Bevollmächtigte könnte sonst über Geschäfte mit sich selbst abstimmen.

logo hausgeld-vergleich 2Wer weitere spezielle Fragen zur Versammlung, Prüfung der Jahresabrechnung oder zum richtigen Umgang mit der Hausverwaltung hat, kann sich wenden an
Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V, Tel. 09154/1602, Fax: 09154/914721.
Dort sind auch spezielle Ratgeber “Zum richtigen Umgang mit der Hausverwaltung” und zum “Hausgeld mit 14 regionalen Vergleichstabellen” für je 15,- € inklusive Portokosten erhältlich.