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Verwalterverband sagt: 80 Millionen Euro jährlicher Schaden durch Missmanagement

- Oder Schäden doch weit höher?....

Der Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. schreibt:


Schaden für Eigentümer und Immobilienverwaltungen durch fehlende Sachkunde und Missmanagement beträgt jährlich bis zu 80 Millionen Euro

DDIV fordert zeitnahe Umsetzung des Gesetzgebungsverfahrens zur Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienverwalter

Eine Umfrage des DDIV unter 400 Unternehmen ergab, dass Wohnungseigentümern jährlich finanzielle Schäden von bis zu 25 Millionen Euro entstehen. Zurückzuführen ist dies oft auf eine unprofessionelle und fehlerhafte Immobilienverwaltung.
Weitere 55 Millionen Euro kostet die Aufarbeitung von mangelhaften WEG-Unterlagen bei Übernahme durch eine neue Verwaltung. In 94 Prozent aller Fälle kam es dabei bereits zu Schadensersatzforderungen und in 16 Prozent sogar zu Strafanzeigen gegen die Vorverwaltung. Der DDIV fordert daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März einen raschen Abschluss des laufenden Gesetzgebungsverfahrens.

Die treuhänderische Immobilienverwaltung soll Vermögen sichern und erhalten. Oft handelt es sich dabei um die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern. In zunehmendem Maß haben sich dabei in den letzten Jahren die Anforderungen an die Tätigkeit des WEG- und Mietverwalters signifikant erhöht. Neben juristischen, technischen und finanziellen Kenntnissen müssen Immobilienverwalter weit über 60 Gesetze und Verordnungen in der Praxis beachten, welche durch den Gesetzgeber fortlaufend novelliert werden. Bisher gibt es für die Tätigkeit des Verwalters keine Mindestanforderungen, was zunehmend dazu führt, dass gesetzgeberische Vorgaben nicht vollumfänglich umgesetzt werden – zum Nachteil von Eigentümern und Mietern. Die Bundesregierung hat daher im vergangenen Jahr einen Gesetzentwurf vorgelegt, um Grundqualifikationen für die Verwalterbranche festzulegen und den Verbraucherschutz zu erhöhen.

Schadenhöhe und Ursachen

In der politischen Diskussion wird dabei immer wieder die Frage gestellt, wie hoch der Schaden für den Verbraucher durch unprofessionelle Verwaltungen sein kann. Der DDIV hat daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März zum Gesetzgebungsverfahren als berufener Sachverständiger eine Umfrage unter 400 Verwaltungen durchgeführt, um belastbare Daten vorzulegen. Die Ergebnisse sind alarmierend! Nahezu 80 Millionen Euro müssen Eigentümer und Verwalter jährlich zusätzlich aufbringen, um fehlende Sachkunde und Missmanagement auszugleichen.

Immer häufiger finden dabei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur schwer eine professionelle Verwaltung. Weit über 80 Prozent der befragten 400 Unternehmen bewerben sich nicht aktiv bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Mehr als 50 Prozent der Verwaltungen reagieren zudem nicht auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften und verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe dafür sind vielschichtig. Knapp 74 Prozent lehnen WEG ab, da sie ein zu hohes Konfliktpotential sehen; 66 Prozent erachten die WEG mitunter als zu klein und über 63 Prozent können nicht auskömmlich mit der angebotenen Vergütung wirtschaften. [!!]

Knapp 34 Prozent der Unternehmen lehnen WEGs wegen unqualifizierten Vorverwaltungen ab. Wenn es zur Übernahme einer WEG trotz unqualifizierter Vorverwaltung kam, stellten die Unternehmen fest, dass die häufigsten Fehlerquellen eine unkorrekte Buchführung (76 Prozent), ein Instandhaltungs-und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent) und die Nichteinhaltung von gesetzlichen Auflagen (57 Prozent) waren. Auch wurde oft eine fehlerhafte Beschlussfassung (52 Prozent), fehlende Abrechnungen (48 Prozent) und Mängel bei der Beschlusssammlung (35 Prozent) identifiziert.

Die Aufbereitung fehlerhafter Unterlagen nach einer WEG-Übernahme beanspruchte durchschnittlich 51 Arbeitsstunden. Dabei erhielten nur 30 Prozent der Verwaltungen diesen Mehraufwand vergütet, welcher sich auf 55 Millionen Euro jährlich summiert.

Schadenersatzforderungen und Strafanzeigen

Bei Übernahme einer Eigentümergemeinschaft setzte in der Vergangenheit jede zweite Verwaltung bereits einen außergerichtlichen Schadensersatz gegen den Vorverwalter durch. 43 Prozent strengten zudem einen gerichtlichen Schadenersatz an. 16 Prozent der Unternehmen stellten mindestens schon einmal eine Strafanzeige gegen den Vorverwalter wegen unsachgemäßer Immobilienverwaltung. Zum Erfolg führten die Maßnahmen insgesamt bei rund 44 Prozent der Befragten.

Die befragten Unternehmen gaben aber auch selbstkritisch an, dass sie sich selbst mindestens einmal mit Forderungen nach außergerichtlichem Schadensersatz (37 Prozent), gerichtlichem Schadensersatz (33 Prozent) und Strafanzeigen (12 Prozent) konfrontiert sahen.

„Die Ergebnisse zeigen, dass der Gesetzgeber handeln muss. Die Regel- und Gesetzesdichte ist enorm hoch. Technische Fortentwicklungen und neue Handlungsfelder wie Digitalisierung, E-Mobilität und Energiewende stellen unsere Branche in immer kürzeren Intervallen vor neue Herausforderungen. Ohne ein Mindestmaß an Qualifikation und Weiterbildung für den Immobilienverwalter setzt die Bundesregierung die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern weiter auf’s Spiel″, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Text von Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V.


Unserer Einschätzung: es könnte sich um einen weit höhren Betrag handeln.
Denn die aufgedeckten Fälle sind nur die Spitze des Eisbergs. Denn aufgedeckt wird nur sehr sehr selten – und falls doch kommt es seltenst zu Gerichtverhandlungen, Schadensersatzklagen usw….
Ursache für diese Schäden sind oft Miss-Management und Korruption.
Eine stärkere Kontrolle von unseriösen Verwaltern und eine bessere, vertragliche Honorierung für gut arbeitende Hausverwaltungen wären ein Schritt in die richtige Richtung.

FAZ: Hoher Preis für schlechten Hausverwalter

Eine Wohnung ist ein Vermögen, das die Verwaltung sichern und erhalten soll. Doch in der Praxis entstehen Schäden in Millionenhöhe.

Die Frankfurter Allgemeine Zeitung schreibt:
 

Hausverwalter müssen Alleskönner sein.
Doch eine berufliche Qualifikation ist bisher nicht nötig.
„Exakt wie bei uns“, dachte Michael Hartmann, als er vor einigen Wochen in dieser Zeitung von den Nöten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) las, deren Verwalter irgendwann so gut wie nicht mehr zu erreichen war.
Binnen eines Dreivierteljahres war dieser mehr oder weniger abgetaucht, reagierte kaum auf E-Mails, ließ sich am Telefon verleugnen. Reparaturen und die Jahresabrechnung blieben unerledigt, und auf die Einladung zur jährlichen Versammlung warteten die WEG-Mitglieder trotz allen Drängens vergeblich. Nichts ging voran, und dann tauchten auch noch Hinweise auf, dass es auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft zu Unregelmäßigkeiten gekommen sein könnte.

Das beschriebene Drama erinnerte Hartmann, der nicht mit seinem richtigen Namen genannt werden will, an das, was er selbst mit seiner Hausverwaltung in den zurückliegenden zwei Jahren erlebt hatte. Als Beiratsvorsitzender und Rechnungsprüfer habe er sich immer um alles gekümmert in der Eigentümergemeinschaft des Hauses, in dem er selbst wohnt, berichtete der Mannheimer in einer E-Mail an die Redaktion. Und genau wie in dem beschriebenen Fall sei die Situation Ende vergangenen Jahres eskaliert. „Da fand ich heraus, dass die Hausverwaltungsgesellschaft de facto nicht mehr existiert und die Geschäftsführer in mutmaßlich kriminelle Machenschaften verwickelt sind.“

Hartmann ist nicht der Einzige, der sich in dem geschilderten Fall wiederzuerkennen glaubte. In Leserbriefen und Kommentaren auf Faz.net machten sich Betroffene wie er Luft. „Kommt mir alles sehr bekannt vor“, schrieb Nutzer Thorsten Weiner, „das haben wir in unserer Eigentümergemeinschaft ganz ähnlich erlebt, plus zwei Jahre dauernde Gerichtsverfahren, um den unwilligen Verwalter dazu zu bringen, die Unterlagen zu übergeben.“

 „Nur schlechte Erfahrungen gemacht“, bestätigte ein Kommentator unter dem Nutzernamen Hansi Geschwindner. Ein anderer namens Thomas Seubert schilderte den Fall einer Verwaltungsgesellschaft, die angeblich 115.000 Wohnungen betreut haben wollte, aber nicht in der Lage gewesen sei, eine der Rechtsprechung genügende Abrechnung zu erstellen, obwohl die Mängelrüge des Beirats von den eigenen Anwälten der Verwaltung in allen Punkten bestätigt worden sei. Die WEG habe daraufhin zwölf andere Verwalter angeschrieben, von denen aber nur drei eine rechtmäßige Muster-Abrechnung hätten vorlegen können. „Gute Verwaltungen sind so selten wie Diamanten“, resümiert Seubert.

Schäden in Höhe von 25 Millionen Euro jährlich

Man könnte all diese Rückmeldungen für Einzelfälle halten. Nur, das sind sie nicht. Der in Berlin ansässige Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) höchstselbst zeichnet ein ausgesprochen düsteres Bild davon, womit die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu rechnen haben. So entstehen den Eigentümern nach Angaben der Verwalterverbands jährlich Schäden in Höhe von 25 Millionen Euro durch eine unprofessionelle und fehlerhafte Verwaltung, wie man es in Berlin nüchtern formuliert.

Konkret heißt das: Verschleppte oder falsche Sanierungsmaßnahmen führen zum Sanierungsstau und teuren Schäden. Falsche oder verspätete Jahresabrechnungen haben zur Folge, dass Eigentümer die Nebenkosten für diesen Abrechnungszeitraum gegenüber ihren Mietern nicht geltend machen können. Ausstehende Hausgelder einzelner säumiger WEG-Mitglieder werden nicht eingetrieben, wodurch der Gemeinschaft als Ganzes Schaden entsteht, Versicherungsschäden nicht rechtzeitig oder wirksam angezeigt – und auch Gelder von WEG-Konten unterschlagen. So weit die häufigsten und gravierendsten Ärgernisse und Schäden, mit denen sich die Mitglieder von Eigentümergemeinschaften herumschlagen müssen.

DDIV-Geschäftsführer Kaßler legt noch nach: Erstens bezifferten die 25 Millionen Euro nicht einmal ein Drittel des tatsächlichen jährlichen Schadens, da die Aufarbeitung mangelnder und fehlender WEG-Unterlagen jedes Jahr zusätzlich 55 Millionen koste. Zweitens sei selbst die Summe von 80 Millionen Euro noch „tiefgestapelt“. Denn die durch Missmanagement in der Mietverwaltung entstandenen Schäden, bei denen es um Mietobjekte geht und die von der WEG-Verwaltung unterschieden werden, habe man gar nicht erfasst.

Ermittelt hat die Zahlen der Verband selbst im Rahmen einer anonymen Umfrage unter 400 Hausverwaltungsunternehmen, um bei einer Anhörung im Deutschen Bundestag am vergangenen Mittwoch zum Gesetzgebungsverfahren belastbare Zahlen vorlegen zu können. In der politischen Diskussion darum, ob der Beruf des Immobilienverwalters stärker reguliert werden muss, war bisher das Ausmaß der Schäden für die Verbraucher unklar. Das aber könne man nun beziffern, sagt Kaßler.

Juristische, finanzielle und technische Kenntnisse vonnöten

Die Forderung des Verbands ist klar: Der Gesetzgeber soll endlich dafür sorgen, dass es künftig klare Zulassungsvoraussetzungen für den Beruf des Immobilienverwalters gibt, die den Anforderungen an diesen Beruf entsprechen. Bisher ist keinerlei Qualifikation vorgeschrieben. „Ein Unding“, heißt es beim DDIV. Die treuhänderische Immobilienverwaltung soll schließlich Vermögen sichern, bei denen es sich nicht zuletzt um die Altersvorsorge von Millionen von Wohnungseigentümern handelt.

Eine einfache Aufgabe ist das nicht. Ein guter Verwalter muss nicht nur juristische und finanzielle Kenntnisse mitbringen, auch ein technisches Verständnis ist vonnöten. In der Praxis gilt es, weit mehr als 60 Gesetze und Verordnungen zu beachten – und die laufenden Neuerungen durch den Gesetzgeber nicht nur im Blick zu haben, sondern auch umsetzen zu können.

Auch dazu hat der Verband die Verwalter befragt – mit niederschmetterndem Ergebnis, wie Geschäftsführer Kaßler berichtet: Viele der Teilnehmer hätten offen eingeräumt, dass sie zum Beispiel keine Ahnung von der Energieeinsparverordnung hätten, nicht in der Lage seien, eine KfW-Förderung zu beantragen, oder in den von ihnen betreuten Liegenschaften noch nie den gesetzlich vorgeschriebenen Legionellen-Test veranlasst hätten.

Kompetente Verwalter Mangelware

Das Problem ist, dass es für die Eigentümergemeinschaft zunehmend schwerer wird, einen kompetenten Verwalter zu finden. Weit mehr als 80 Prozent der befragten Anbieter gaben an, sich gar nicht selbst um neue Aufträge zu bemühen. Mehr als 50 Prozent verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe sind vielschichtig: die Mehrheit der Verwalter sieht das beträchtliche Konfliktpotential, 66 Prozent gaben an, dass die WEGs zu klein seien, und 63 Prozent klagen über die üblichen Honorare, mit denen sie nicht auskömmlich wirtschaften könnten. In der Branche üblich sind monatliche Honorare von 18 bis 20 Euro je Wohneinheit. An diesem Punkt kann sich der DDIV-Geschäftsführer einen Seitenhieb an die Adresse der WEGs nicht verkneifen. Da würden im Schnitt sechsstellige Beträge für Wohneigentum hingelegt, für den Werterhalt seien viele aber nur bereit, einen Dumpingpreis zu zahlen. Ein angemessenes Honorar liege zwischen 25 bis 30 Euro, nennt Kaßler eine Richtgröße.

Beim Verband beobachtet man eine Art Teufelskreis, in den immer mehr WEGs und Verwalter geraten. Schon mehr als 30 Prozent der befragten Verwalter hätten angegeben, eine WEG wegen ihrer unqualifizierten Vorverwaltung abzulehnen. Wer das nicht macht, handelt sich häufig einen Problemberg ein, der ihm selbst zur Last werden kann: Denn laut Verband beansprucht die Aufarbeitung fehlerhafter Unterlagen im Schnitt 51 Arbeitsstunden. Doch nur 30 Prozent der Verwaltungen hätten den Mehraufwand vergütet bekommen. Das wiederum hemmt bei manchem das Engagement – die Gefahr steigt, dass Fehler nicht entdeckt oder Veruntreuungen durch die Vorverwaltung nicht auffliegen, was dann irgendwann der neuen Verwaltung angelastet werden kann. Und die „Kreativität“, auf anderem Weg auf seine Kosten zu kommen, indem zum Beispiel bei der Auftragsvergabe an Handwerker mitkassiert wird, fördert das auch.

Das deckt sich mit den Erfahrungen der Leser von Zeitung und Faz.net. „Der neue Verwalter hat viel versprochen, aber es tut sich wieder nur wenig“, klagte etwa Hansi Geschwindner. Michael Hartmann sieht die „heruntergewirtschaftete WEG als Riesenproblem“ an. Der Mannheimer wie seine Miteigentümer sind trotz allen Ärgers von ihrem Verwalter nicht um Geld betrogen worden. Jedenfalls sei das Konto der Eigentümergemeinschaft nach Lage der Dinge in Ordnung, erzählt der Bankkaufmann im Laufe eines Telefonats. Was ihn in Rage bringt, sind die ungeordneten Verhältnisse, die lückenhaften Protokolle, die nicht umgesetzten Beschlüsse, der Sanierungsstau. „Das wirkt total abschreckend“, fürchtet der Immobilienbesitzer – sowohl auf eine seriöse Verwaltung wie auch auf potentielle Käufer. „Wenn man bei Trost ist, lässt man doch die Finger von einer solchen WEG.“

 

Text von Birgit Ochs, Frankfurter Allgemeine Zeitung, 04.04.2017

15 Strafanzeigen gegen einen Hausverwalter

von Ulla Thiede, General-Anzeiger Bonn

Der Generalanzeiger schreibt:


Bonn. Ein Hausverwalter in Bonn ist laut Staatsanwaltschaft unter den Vorwürfen der Unterschlagung, Diebstahls und der Veruntreuung angeklagt worden. 15 Strafanzeigen gingen gegen den Hausverwalter ein, die geschädigten Eigentümer wollen nun hunderttausende Euro zurück.

Die Untreuevorwürfe gegen einen Bonner Hausverwalter, der bereits im vergangenen Jahr vor Gericht stand, weiten sich aus. Wie die Bonner Staatsanwaltschaft am Freitag mitteilte, gingen bei ihr inzwischen rund 15 Strafanzeigen ein.
Die Anzeigen erstattet haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus der Region, die sich durch den Mann geschädigt sehen. Ein Eigentümer, der nicht genannt werden will, schätzt die Zahl der Betrogenen auf mehrere Hundert und die Schadenssumme auf rund 500 000 Euro.

Der unter Verdacht stehende Hausverwalter hatte im September vergangenen Jahres vor dem Amtsgericht Königswinter eingeräumt, 75 000 Euro zu Unrecht von Konten der von ihm verwalteten WEG abgebucht zu haben. Derzeit sind bei dem Gericht noch vier Verfahren anhängig, durch die geschädigte Eigentümer versuchen, ihr Geld von dem Mann zurückzuholen. Bei diesen Verfahren geht es nach Auskunft des Amtsgerichts um mindestens 40.000 Euro. Weitere zwölf Verfahren laufen vor dem Bonner Amtsgericht.

Aufträge über eigene Gartenbaufirma
Wie aus einer Strafanzeige hervorgeht, die eine Eigentümergemeinschaft aus Aegidienberg vergangene Woche einreichte, soll der Hausverwalter rund 35.000 Euro ohne Genehmigung vom Eigentümerkonto auf sein eigenes überwiesen beziehungsweise damit Rechnungen für Aufträge beglichen haben, die weder ausgeschrieben noch genehmigt waren.

Der Beschuldigte soll auch Aufträge an eine ihm gehörende Gartenbaufirma vergeben haben, die dann unfachmännisch und zu überhöhten Preisen abrechnete.
Die Vorwürfe lauten auf Unterschlagung, Diebstahl und Veruntreuung. Anonyme Hinweise, dass es bei den Abrechnungen für die WEG nicht sauber zugehe, gab es einem Eigentümer zufolge bereits Ende 2014.

Fehlende Sachkunde bei Hausverwaltungen
Der Verein „Wohnen im Eigentum“ hat immer wieder auf die fehlende Sachkunde bei Hausverwaltungen hingewiesen. „Das Wohnungseigentumsgesetz ist sehr kompliziert“, sagt die Sprecherin des Vereins. „Und die Hausverwaltungen haben oft keine Ausbildung. Da passieren viele Fehler.“ Nicht immer gehe es um Untreue, aber solche Fälle gebe es eben auch. Die Bundesregierung hatte im August einen Gesetzentwurf verabschiedet, der von Hausverwaltern einen Sachkundenachweis sowie den Abschluss einer Schadenshaftpflichtversicherung verlangt. „Wohnen im Eigentum“ bietet außerdem Vordrucke an, um korrekte Verträge mit Hausverwaltungen zu schließen.

Von Ulla Thiede, Generalanzeiger Bonn, 14.01.2017

Tabellen, die niemand braucht

Als Anlage zur Jahresabrechnung fügen manche Verwalter zusätzliches Zahlenwerk bei. Eigentlich ein guter Gedanke, wenn diese Tabellen wirklich aussagekräftig wären.
Beim genauen Lesen fragt man sich jedoch oft nach dem Zweck und der Gedanke liegt nahe, dass den Eigentümern möglichst viel “Materiel” zur Verfügung gestellt werden soll um sie “einzulullen”.
Ob sinnvoll oder nicht – ist nebensächlich. So soll der Eindruck entstehen, durch die Menge der zur Verfügung gestellten Zahlen, Tabellen usw. würde die Richtigkeit der Abrechnung untermauert.
Beispiel: Dargestellt werden die Kosten von 2 aufeinander folgenden Jahren, die letzte Spalte weist die Differenz aus:

Super. Und was sagt uns nun diese Tabelle? Dass auch städtische Abgaben, wie Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Wasser steigen, ist bekannt.
Interessant wäre die prozentuelle Abweichung pro Jahr, damit man “Ausreißer”, also extreme Abweichungen, hinterfragen könnte.
Leider wird die Differenz nur in € ausgewiesen und nicht in %.
Auch wäre ein Vergleich der PLAN-  und IST-Kosten sinnvoll.  Durch den Vergleich der Zahlen des Wirtschaftsplans und der reellen Kosten könnte eine Aussage über die Zuverlässigkeit des Plan getroffen werden. In diesem Beispielfall könnte erklärt werden, warum viele Wohnungseigentümer erneut eine Nachzahlung von mehreren Hundert Euro erhalten haben. Aber auch diese Spalte fehlt hier….

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen Sie die Infos der Hausverwaltung auf Sinnhaftigkeit. Soll gegenüber den Eigentümern Augenwischerei betrieben werden, nach dem Motto: viel Papier = viele Infos?
Sollen die Eigentümer mit (nichtssagenden) Anlagen “zugemüllt” werden, um vor dem Lesen zu kapitulieren und deshalb in der WEG-Versammlung der Hausverwaltung alle wichtigen Entscheidungen zu überlassen? Bleiben Sie kritisch.

Staatsanwaltschaft Gießen geht mehreren Anzeigen wegen Betrug und Untreue nach

Artikel vom Gießener Anzeiger

Der Giessener Anzeiger schreibt:

GIESSEN – (jl). Die Gießener Staatsanwaltschaft ermittelt gegen den Geschäftsführer einer Immobilienverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Lich, nachdem eine Eigentümergemeinschaft aus der Marshall-Siedlung in Gießen vor fast genau einem Jahr Strafanzeige wegen Betruges und Untreue erstattet hatte. Dies bestätigte Volker Bützler, Pressesprecher der Gießener Staatsanwaltschaft, gegenüber dem Anzeiger.

Umfangreiche Akten
Derzeit prüfen Polizei und Staatsanwaltschaft die vorliegenden Beweismittel. Es gebe umfangreiches Aktenmaterial und mehrere Strafanzeigen gegen den Hausverwalter, bei dem auch eine Hausdurchsuchung stattfand. Und zwar nicht nur aus der Cleveland-Straße; auch aus Lich und weiteren zwei Gemeinden im Kreisgebiet liegen Anzeigen vor, so der Staatsanwalt. Da die Ermittlungen aber noch nicht ganz abgeschlossen seien, wollte sich Bützler nicht zu der Höhe der Schäden äußern, die den Eigentümergemeinschaften entstanden sind. Diese dürften insgesamt aber im sechsstelligen Bereich liegen. Sollten sich die Anschuldigungen gegen den Immobilienverwalter bestätigen, werde vermutlich gegen ihn Anklage wegen Untreue und Insolvenzverschleppung eingereicht, sagt Bützler.

Nach dem Abzug der Amerikaner aus Gießen übernahm die Wohnbau-Genossenschaft 2009 sämtliche Gebäude der beiden US-Wohnsiedlungen “John-Foster Dulles” und “Marshall-Area”. Im Laufe der Jahre verkaufte die Genossenschaft über 150 Wohnungen, so auch in der Cleveland-Straße, und übernahm bis 2013 noch die Verwaltung. Die Eigentümer bildeten daraufhin Wohnungseigentumsgesellschaften und suchten sich hierfür Verwalter. So kam die Licher Firma ins Spiel, die offensichtlich durch sehr günstige Verwaltungsgebühren die Eigentümer überzeugt hatte.

Rücklagen verschwunden
Relativ schnell fielen diesen aber Ungereimtheiten auf. So verschwanden von dem Rücklagenkonto noch vor offiziellem Vertragstermin bereits mehrere Tausend Euro. Weitere Abhebungen folgten, obwohl keinerlei Arbeiten am Gebäude geleistet worden waren. Auch die Jahresabrechnung blieb der Verwalter den Eigentümern schuldig. Inzwischen laufen Insolvenzverfahren über das private Vermögen des Lichers. Darüber hinaus stehen zwei Wohn- und Geschäftshäuser zur Versteigerung.

Text vom Giessener Anzeiger, 24.02.2017

Waiblinger Kreiszeitung: Hausverwalterpleite – Verteidiger rüffelt Beiräte

Zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) auf der Korber Höhe und im ganzen Kreis wurden von der Haus und Grund Verwaltungs GmbH verwaltet

Die Waiblinger Kreiszeitung schreibt:


Waiblingen/Stuttgart. Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis hat die Staatsanwältin für den angeklagten Ex- Hausverwalter Thomas Schreiber gefordert. Mit ungläubigem Lachen und Zwischenrufen haben Zuschauer das Plädoyer des Verteidigers quittiert. Dieser attestierte Schreiber, der die Wohnungseigentümergemeinschaften letztlich um 900 000 Euro gebracht hat, ein Helfersyndrom. Den Beiräten warf er „gewaltige Unterlassungen“ und Versäumnisse vor.

 
Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis für den 66-jährigen früheren Geschäftsführer der Haus und Grund Verwaltungs GmbH, der Gelder von 73 Wohnungseigentümergemeinschaften veruntreute sowie Kontoauszüge und Schecks fälschte, hat die Staatsanwältin am Mittwoch vor dem Landgericht gefordert. Schreiber habe sich der Untreue und der Urkundenfälschung strafbar gemacht und einen riesigen Schaden angerichtet. Mit gravierenden Folgen für die Geschädigten: Die WEGs hätten nicht nur Gelder nachschießen müssen. Betroffene hätten auch von gesundheitlichen Problemen und Existenzängsten berichtet. Für den mitangeklagten Sohn hielt die Staatsanwältin wegen Beihilfe zur Untreue eine Bewährungsstrafe von einem Jahr und sechs Monaten für angemessen. Dieser habe Bescheid gewusst und das Vergehen geduldet. „Er handelte vorsätzlich und er hat bewusst die Augen verschlossen.“

Als Grund für die Veruntreuung hatte der geständige Angeklagte bereits am ersten Verhandlungstag finanzielle Probleme mit seiner zweiten Firma angegeben. Die Firma, die zu dem Zeitpunkt von seinem mitangeklagten Sohn geleitet wurde, war schwer angeschlagen. Was letztlich mit den Geldern geschehen ist, sei aber nicht erwiesen, so nun die Staatsanwältin. Nach Angaben einer Zeugin habe Schreiber nicht im Luxus gelebt. Seine Frau sei eine „schwäbische Hausfrau und kein Luxusweib“. Und ob das Sportboot des Sohnes von diesem Geld bezahlt wurde, könne nicht erwiesen werden. Strafmildernd wertete die Anklägerin die Geständnisse von Vater und Sohn. Zudem seien beide nicht vorbestraft.

„Was war mit den Beiräten, die zur Kontrolle berufen waren?“

Auf die umfassenden Geständnisse verwies auch Schreibers Verteidiger. In Fällen wie diesem habe es das Gericht häufig mit schweigenden Angeklagten zu tun. Sein Mandant habe aber alles auf seine Kappe genommen und sogar Dinge eingeräumt, die gar keine Straftaten waren. „Das entspricht der Persönlichkeit meines Mandanten.“ Schreiber, der sich auch für Rettungshundevereine engagiere, habe ein Helfersyndrom. Wenn er keine krummen Touren mache, sei er ein geeigneter Hausverwalter gewesen, aber kein guter Unternehmer und Flachdachsanierer, so der Anwalt mit Blick auf Schreibers zweite Firma, die auf wackeligen Beinen gestanden habe. Angesichts der Straftaten, die sich wie ein Ei dem anderen gleichten, müsse man sich fragen, wie das so lange gutgehen konnte. Am Ende sei die Geschichte wie ein Kartenhaus zusammengefallen. „Was war mit den zahlreichen Beiräten, die zur Kontrolle berufen waren?“, fragte der Verteidiger. Betroffen seien zig WEGs, deren Beiräte allesamt den Auftrag hätten, dem Verwalter auf die Finger zu gucken und die Belege zu prüfen. Das scheine nicht in einer einzigen WEG der Fall gewesen zu sein. „Wer so blöd rangeht, braucht sich nicht zu wundern“, sagte der Anwalt. „Hier sind gewaltige Unterlassungen und Versäumnisse passiert.“

Schreiber sei ein gescheiterter Unternehmer und Vater, der von ein paar Hundert Euro Rente leben müsse und eine kranke Frau habe. „Man steht vor einem Scherbenhaufen. Da sind drei Jahre und zehn Monate nicht richtig“, befand der Anwalt. Sein Vorschlag: zwei Jahre und neun Monate. Acht Monate davon wollte er als bereits vollstreckt erklären lassen, was unter Umständen möglich ist, wenn eine „rechtsstaatswidrige Verfahrensverzögerung“ vorliegt – das Verfahren also schneller hätte abgewickelt werden müssen. Ob das Gericht dieser Einschätzung folgt, bleibt abzuwarten.

Der Anwalt des Sohnes verzichtete auf einen Antrag, er folgte der Einschätzung der Anklage. Das Schlusswort blieb Thomas Schreiber. Es tue ihm außerordentlich leid, sagte er. „Wirtschaftlich war ich nie der Begünstigte. Ich entschuldige mich in vollem Umfang.“

Appell des Richters

„Reißen Sie sich zusammen“, appellierte der Richter an die Zuschauer angesichts zahlreicher Bemerkungen und Gelächters. Eine ganze Anzahl Betroffener war zur Verlesung der Plädoyers der Staatsanwältin und der beiden Verteidiger gekommen und hatte zum Teil sichtlich Mühe, sich zurückzuhalten. „Es ist die Aufgabe des Verteidigers, für seinen Angeklagten das Beste rauszuholen. Das würden Sie sich auch wünschen, wenn Sie hier stehen würden“, so der Richter. „Also halten Sie sich zurück.“

Das Urteil wird am 18. Oktober 2016 verkündet.

 

Text von Jutta Pöschko-Kopp, Waiblinger Kreiszeitung, 13.10.2016

Bonner Rundschau: Sparbücher manipuliert – Verdacht der Untreue gegen Hausverwalter

Die Bonner Rundschau schreibt:


Bonn/Rhein-Sieg-Kreis –
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus Bonn und dem Rhein-Sieg-Kreis erheben schwere Vorwürfe gegen ihren Hausverwalter. Das im Rhein-Sieg-Kreis ansässige Immobilienunternehmen soll Sparbücher manipuliert haben, auf denen Rücklagengelder angelegt waren.

Das Siegburger Amtsgericht hat einer WEG aus Sankt Augustin nun in einem Urteil recht gegeben. Sie konnte laut Gerichtssprecher Philipp Prietze beweisen, dass der Hausverwalter ihr Sparbuch, das einen Betrag von 163 000 Euro aufweisen sollte, auch einer anderen WEG als Rücklagenkonto präsentiert hatte. Bis das Geld bei Gericht hinterlegt sei, pfände das Gericht sämtliche Vermögenswerte des Mannes, dazu zählten auch alle bekannten privaten Girokonten, die auf seinen Namen laufen.

Wie ein Eigentümer aus Bonn der Rundschau sagte, habe seine Wohnungseigentümergemeinschaft schon im November die Offenlage ihrer Rücklagen gefordert, weil sie ihr bestehendes Treuhandkonto in ein sogenanntes offenes Fremdgeldkonto umwandeln wollte; eine solche Umwandlung empfiehlt beispielsweise der Verein „Wohnen im Eigentum“, damit Gesellschafter auf Wunsch jeder Zeit den Kontostand einsehen können. Vier Sparbücher in Kopie habe der Unternehmer daraufhin vorgelegt, „aber ich habe sofort gesehen, dass sie gefälscht waren“, erklärte der Eigentümer.

Mittlerweile hat er als Privatmann Anzeige wegen Veruntreuung bei der Staatsanwaltschaft erstattet. Fred Apostel, Sprecher der Staatsanwaltschaft, bestätigte der Rundschau, dass gegen den Hausverwalter „mehrere Anzeigen wegen Veruntreuung erstattet wurden, die nun geprüft werden“.

Der Vorwurf des Bonner Wohnungseigentümers: Auf dem Sparbuch der 86 Eigentümer seiner Gesellschaft müssten fast 150 000 Euro liegen, tatsächlich habe es aber seit März 2012 keine Einzahlungen mehr gegeben, außerdem sei es offensichtlich so, dass die im Sparbuch vermerkte Adresse des verwalteten Gebäudekomplexes einfach überklebt wurde. „Das gleiche Konto mit der gleichen Nummer wurde auch anderen als Rücklagengeld präsentiert.“

Die Bonner Eigentümergemeinschaft hat am Donnerstagabend den Hausverwalter in einer außerordentlichen Versammlung abberufen und einen neuen Verwalter bestimmt, der zum 1. Januar 2014 dort die Geschäfte führen wird. Dieses Vorgehen wird mit einem Vertrauensbruch durch den jetzigen Hausverwalter begründet.

„Wohnen im Eigentum“ hatte in der vergangenen Woche betroffene Eigentümer zu einer Informationsveranstaltung eingeladen (siehe Kasten). Nach Auskunft des Pressesprechers Thomas Münster hätten rund 60 Teilnehmer den Weg in den Universitätsclub gefunden. „Es spricht einiges dafür, dass hier etwas faul ist“, sagte er gegenüber der Rundschau.

Der Hausverwalter selbst sieht hinter den Vorwürfen eine Kampagne, „die mein Leben zerstören soll“. Er wolle aber weiterhin kämpfen, sagte er. Wegen Rufmord hätten seine Anwälte Anzeige bei der Staatsanwaltschaft gegen unbekannt erstattet. Sämtliche Sparbücher aller von ihm verwalteten Wohnungen seien ordnungsgemäß bei der Sparkasse Köln/Bonn hinterlegt. „Ich habe den Prozess in Siegburg nur verloren, weil meine Bank mir die Sparbücher nicht aushändigt.“

Eine Sprecherin der Sparkasse Köln/Bonn verwies auf die Verschwiegenheitspflicht und sagte, dass die Sparkasse keine Fragen zum konkreten Fall beantworten werde. „Wir verstehen aber die Verunsicherung, die bei Wohnungseigentümergemeinschaften eingetreten ist, die ihr Wohnungseigentum von einer Bonner Hausverwaltung betreuen lassen.“ Die Sparkasse kooperiere mit den ermittelnden Behörden.

Laut einiger Eigentümer habe das Geldinstitut ihnen mitgeteilt, dass die Sparkasse die auf den Namen des Hausverwalters laufenden Sparbücher mittlerweile eingefroren habe. Der Verwalter selbst sagte, er habe auf die Konten keinen Zugriff mehr und er habe Schwierigkeiten, Angestellte und Mitarbeiter zu bezahlen, aber die Sparkasse habe ihm weder schriftlich gekündigt noch sich sonst in irgendeiner Weise schriftlich geäußert.

Unklar ist, wie viel Geld auf welchen Konten gelagert ist. Ein anderer Verwalter, der von der unzufriedenen Bonner WEG mit der Prüfung ihrer Unterlagen beauftragt worden war, sagte der Rundschau: „Das steht in den Sternen“. Er gehe davon aus, dass der beschuldigte Hausverwalter etwa 2500 bis 3000 Wohnungen in Bonn, Rhein-Sieg-Kreis und dem Umland betreue, die bei einer möglichen Insolvenz nur schwer aufzufangen wären.

 

Text von Bonner Rundschau, Philipp Königs, 20.12.2013
– Quelle: http://www.rundschau-online.de/2727132 ©2017

Hausverwalter-Geschäftsführer prellt Kunden um Millionen

Untreue bei Hausverwaltung SRS - Ein Artikel der Märkischen Allgemeinen Zeitung

Die Märkische Allgemeine schreibt:


In Michendorf sorgt ein mutmaßlicher Fall von Untreue für Wirbel. Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben. Er soll von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer, deren Quartiere die SRS verwaltet, Geld abgehoben und für eigene Zwecke verwendet haben.

Die SRS Hausverwaltungs GmbH hatte auch mehr als 70 Wohnungen der Gemeinde Michendorf verwaltet. Die Kommune hat den Vertrag inzwischen gekündigt.

Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben, indem er über Jahre Geld von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer abhob und für sich verwendete. Laut Anwalt Markus Thewes geht die Firma von einer Schadenssumme in siebenstelliger Höhe aus. Der Betrag könne aber noch nicht genau beziffert werden, sagte Thewes, der die SRS vertritt, die gegen den Geschäftsführer Anzeige bei der Staatsanwaltschaft einreichte. Bei der Polizei sind weitere Anzeigen von Eigentümern eingegangen. Betroffen sind etwa . Die SRS verwaltet 300 bis 400 Wohnungen vorwiegend in Michendorf.

Geplündert wurden Konten, auf denen Eigentümer Rücklagen für die Werterhaltung der Gebäude gebildet haben. Das Geld war für Instandsetzungen – etwa für Dachreparaturen – gedacht. Auch von Girokonten, über die Betriebskosten abgerechnet werden, soll Geld abgezweigt worden sein. Der Beschuldigte hatte Zugriff auf Konten und soll auch die Buchführung der Firma gemacht haben. Andeutungen im Ort, wonach er spielsüchtig sein soll, ließen sich am Dienstag nicht bestätigen.


Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit

Die mutmaßliche Veruntreuung von Kundengeld bringt auch die SRS in Schwierigkeiten. Sie stellte gestern Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit. Geschehen sei das vor dem Hintergrund, dass Eigentümer ihre Zahlungen für die Verwaltung ihrer Wohnungen eingestellt haben. Betroffene waren zuvor von der SRS in einem Brief über den Untreue-Verdacht informiert worden. „Wir sind bestrebt, die Geschäfte der SRS-Hausverwaltungs GmbH fortzuführen und Ihr Vertrauen zurückzugewinnen. In diesem Zusammenhang möchten wir Ihnen mitteilen, dass auch wir über die Ereignisse extrem bestürzt sind“, heißt es darin.

Im Brief ist auch die Rede davon, dass der Beschuldigte große Teile der Kontoauszüge und sonstige Unterlagen im Original an sich genommen und damit die Aufklärung erschwert habe. Er soll die Unterlagen aber inzwischen ausgehändigt haben. Seine Abberufung als Geschäftsführer scheiterte bisher, weil weder er noch sein Anwalt zur dafür einberufenen Gesellschafterversammlung erschienen. Nun ist ein zweiter Termin diese Woche anberaumt, bei dem er auch in Abwesenheit abberufen werden kann.

 
Gemeinde Michendorf gehört zu Geschädigten

Zu den Geschädigten gehört die Gemeinde Michendorf, die mehr als 70 Wohnungen von der SRS verwalten ließ. „Wir haben den Vertrag außerordentlich gekündigt und neu ausgeschrieben“, sagte Bürgermeister Reinhard Mirbach (CDU). Die Kommune stellte Strafanzeige und schrieb alle Mieter an, die Miete auf ein Gemeindekonto zu überweisen. Die Kämmerin sichtet mit einem Anwalt derzeit von der SRS angeforderte Unterlagen, um den Schaden zu ermitteln.

Von Jens Steglich, Märkische  Allgemeine, 02.08.2016

Capital Magazin: 6 Tipps für Wohnungseigentümer

Der Trend zur Eigentumswohnung hält an. Viele Käufer wissen aber gar nicht, dass sie beim Hausgeld mal genauer hinschauen sollten

Viele Eigentümer sind mit der Abrechnung zum Hausgeld überfordert.
Endlich in den eigenen vier Wänden. Der Trend zu Betongold hält an. Doch mit der Eigentumswohnung holen sich die meisten Käufer eine Hausverwaltung an Bord, der sie blindlings vertrauen. Schließlich war sie ja schon da, als sie die Wohnung kauften. Da wird schon alles mit rechten Dingen zugehen. Leider nicht immer!
Denn einige Hausverwaltungen nutzen das Vertrauen aus, erstellen fehlerhafte und überteuerte Rechnungen. Die Beisitzer aus den Reihen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind meist überfordert. Sie wissen gar nicht, worauf sie achten müssen.

  • 1. Verträge prüfen
    Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vereinbarungen mit der Hausverwaltung. Welche Leistungen sind eigentlich geregelt? Vergleichen Sie die Konditionen mit denen von Wettbewerbern.
  • 2. Angebote einholen
    Fordern Sie die Hausverwaltung auf, regelmäßig laufende Verträge für Versicherungen, Hausmeister, Reinigungskräfte, Gartenarbeiten oder sonstige Serviceleistungen zu überprüfen und gegebenenfalls Angebote anderer Firmen einzuholen. Lassen Sie sich die Offerten vorlegen und überprüfen Sie die Leistungen.
  • 3. Begehung vereinbaren
    Vereinbaren Sie regelmäßige Begehungen der Anlage von Beirat und Verwaltung. Prüfen Sie, welche Maßnahmen für die Instandhaltung getroffen werden müssen
  • 4. Rechnungen checken
    Die Beiräte einer Eigentümergemeinschaft sollten sich Zeit für die Prüfung der Jahresrechnung nehmen. Fordern Sie alle Belege im Original an. Prüfen Sie Gutschriften von Versicherungen, Handwerkerrechnungen und lassen Sie sich eine Liste mit allen Geldbewegungen geben.
  • 5. Kosten kalkulieren
    Oft arbeiten Hausverwaltungen mit Handwerkern ihres Vertrauens zusammen. Sie wissen, dass die Abwicklung schnell, gut und günstig läuft. Trotzdem: Verlangen Sie Angebote anderer Anbieter. Nur so können Sie sicher sein, dass der Verwalter keine Vetternwirtschaft betreibt.
  • 6. Austausch suchen
    Nehmen Sie unbedingt an den jährlichen Treffen der Eigentümergemeinschaft teil. Nur so können Sie mitreden und entscheiden. Schaffen Sie eine Plattform, auf der Sie sich mit den Beiräten und anderen Eigentümern regelmäßig und unkompliziert austauschen können. Beispielsweise über einen E-Mail-Verteiler.

 

Text von Capital, 14. August 2015

Zweifel an Verwalteraussage: Leitungsverzeichnis, Ausschreibung, Ingenieurleistungen vorgetäuscht?

Untenstehenden Tagesordnungspunkt präsentierte eine Hausverwaltung in der letzten WEG-Versammlung:

“Sanierung Undichtigkeit Kellerwand, Durchgang
Es wurden im Durchgang des Hauses und an der Kellerwand im Bereit des Müllraums Undichtigkeiten festgestellt. Der Boden und die Außenwand müssen an diesen Stellen neu abgedichtet werden. Eine Betonsanierung ist notwendig.
Es wurde vom Ingenieurbüro K. eine Ausschreibung vorgenommen zusammen mit der Firma P.
Es sind Eventualpositionen enthalten, da die Beschädigung der Decke, bzw. Wand vor Bauteilöffnung nicht abschätzen sind. Die Kosten könnten um ca. 5.000 € höher liegen. Falls die Abflussleitung undicht ist und ausgewechselt werden muss, kommen Kosten von ca. 2.500 € hinzu. Vor der Sanierung müssen Bohrmehlproben genommen werden, um den Chloridgehalt des Betons zu messen. Ing.-Büro Koch verlangt ca. 250 € dafür.
3 Angebote liegen vor:
Fa. P.: 48.652,02 €
Fa. Pf.: 56.039,73 €
Fa. Sch.: 59.510,23 €

top 7 undichtigkeit keller_kasch_kl

kellerwand

(oben die der Einladung zur WEG-Versammlung beigefügten Photos von der Undichtigkeit im Keller.
Es scheint, das Problem hält sich in Grenzen…)

Darauf stimmt die WEG ab und fasste folgenden Beschluss:

beschluss top 7 sanierung kellerwand_kasch

 

Bei genauerer Betrachtung der von der Hausverwaltung angeforderten o.g. Angebote entstehen Zweifel: bei allen 3 Angeboten fehlt die Beschreibung der vorzunehmenden Arbeiten!

Fa. P.: beginnt das ihr Angebot wie folgt: “Angebot, Leistungsverzeichnis, Bauvorhaben, Adresse, Projektnummer….”
detail angebot fa p_kasch
Fa. Pf.: “Angebot, Nummer, Adresse”

detail angebot fa pf_kasch
Fa. Sch.: “Kostenangebot, Betrifft.. (Adresse), Sanierung Hausdurchgang (??!!)

detail angebot fa sch_kasch

-> Kein einziges der drei Angebote beschreibt auch nur ansatzweise um welche Art Arbeit es geht und wo sie ausgeführt werden sollen! Die einzige Info, von Anbieter 3, betrifft den Hausdurchgang (?!!).

Ein Miteigentümer, der ebenfalls früher als Ingenieur arbeitete, studierte diese drei Angebote und kam zu folgendem Schluss:

“Beim ersten Blick erkenne ich, daß die Angebote nicht vergleichbar sind. Jeder beschreibt z. T. andere Leistungen.
Mir kommt es so vor, daß den Anbietern nicht eine Leistungsverzeichnis übergeben wurde, sondern mündlich etwas erklärt wurde, was erreicht werden sollte.
Diese Angebote lassen Tür und Tore offen für teuere Nachträge. “

 

Um Klarheit zu schaffen, fordern wir das Leistungsverzeichnis des Ingenieurbüro K. an – und erhalten das Angebot der Firma P – nur ohne Zahlen!! Sogar die Projektnummer der Fa. P steht mit auf dem angebliche neutralen Leistungsverzeichnis!

auszug LV_kasch

Daraufhin unser Schreiben an die Hausverwaltung:

“Wir erkennen in dem angeblichen „Leistungsverzeichnis“ des Ingenieursbüros K. vor allem das Angebot der Fa.  P.wieder – nur ohne Zahlen. Wie kann dies sein?
Deshalb bitte ich kurzfristig um Zusendung per PDF derjenigen Unterlagen, auf denen eine Involvierung des Ingenieurbüros K. erkenntlich ist.
Weiter bitten wir um Kopie von Fa. K. erstellten Anschreiben an die sich bewerbenden Unternehmen”

Antwort der Hausverwaltung, die sofort mit höherene Kosten droht und nicht merkt, wie sie sich widerspricht:

“Wie schon gesagt, wurde das LV zusammen mit Ing. K.erstellt. Wenn wir nur Herrn K. beauftragen mit der Ausschreibung, werden die Kosten nach HOAI berechnet. Das habe ich auf der Versammlung gesagt. Wenn Sie das nochmal ausschreiben möchten, dann müssen wir Herrn K. beauftragen nach HOAI, Leistungsphasen 1- 8. Dann kommen zu den Baukosten ca. 15 -20%, d.h. ca. 8.000 € – 10.000 € hinzu. Dann kostet die Sanierung anstatt 50.000 € dann 60.000 €.”
Der Widerspruch besteht darin, dass die Verwaltung bereits in der Einladung darüber informierte, dass eine Ausschreibung von Ingenieur K. stattgefunden hätte (“Es wurde vom Ingenieurbüro K. eine Ausschreibung vorgenommen zusammen mit der Firma P.”)

Strategie der Hausverwaltung: durch “Androhung” von höheren Kosten von den Tatsachen ablenken!
Ein alter Hut, der oft und bei unerfahrenen Miteigentümern Erfolg hat.

Empfohlene Massnahmen:
in einer solchen Situation sich nicht durch “Nebenschauplätze” ablenken lassen.
Fakt ist, dass die Verwaltung in der Einladung und in der Versammlung, sowie im Protokoll wiederholte, dass ein Ingenieur K. einen Ausschreibung vorgenommen hätte.
Wenn dies offensichtlich nicht stimmt – es gibt noch nicht einmal ein Leistungsverzeichnis, geschweige eine Ausschreibung und vielleicht auch keinen Ingenieur K. – dann hat die Verwaltung ein Problem.
Klarheit schaffen immer Fakten, am besten durch eine Belegeinsicht. Irgendwo muss es ja Spuren dieses Ingenieurs (Rechnung?), dieser  Ausschreibung oder des Leistungsverzeichnisses geben.
Und wenn nicht, hat die Verwaltung knallhart gelogen.

Somit wäre das Vertrauensverhältnis zerstört, ein Grund für eine Abwahl bzw. einen Grund, den Vertrag nicht weiter zu verlängern.

 

WEG-Verwalter gleichzeitig als Versicherungsagent tätig

Nicht schlecht gestaunt hatte eine Hausverwaltung, als sie die Versicherungsunterlagen einer neu übernommenen Wohnungseigentümergemeinschaft durchforstete.
Als sie bei der Gebäudeversicherung anrief und sich nach dem Namen des zuständigen Sachbearbeiters erkundigte – wurde ihr der Name des ehemaligen Hausverwalters genannt!

In der Tat unterhielt er neben seiner Tätigkeit als Hausverwalter auch eine Tätigkeit als Versicherungsmakler.
Selbstredend hatte er alle Verträge seiner zu betreuenden WEGs auf diese Versicherung umgestellt.

Dieses “Umstellen der Versicherungsverträge” ist ein Vorgehen, dass man bei fast jedem Verwalter-Wechsel beobachten kann.
Grundlage ist ein entsprechend formulierter Verwaltervertrag, der in den allermeisten Fällen vom Beirat/den Miteigentümern nicht genügend studiert wird.

 

Empfohlene Maßnahmen:

Änderungen von Versicherungsverträgen sollten als Tagesordnungspunkt der WEG bekanntgegeben werden und es sollte darüber abgestimmt werden.
Gegenvorschläge sind in Betracht zu ziehen.
Zu Vermeiden sind Verwaltervollmachten zum Wechsel von Verträgen o h n  e  Einbindung der WEG.

WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden

Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”

So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!

2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.

3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.

4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.

5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).

6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).

7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.

 

Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.

b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.

c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.