Archiv des Autors:

Rauchmelder: Wer steckt hinter der erfolgreichen Firma Objektus ?

fa_o2
Dieses Unternehmen wird von verschiedenen Hausverwalterverbänden empfohlen.
Jeder Verband unzählige Mitglieder, alles Hausverwaltungen.
Die Hausverwaltungen empfehlen quasi konkurrenzlos die Produkte der Fa. O für die  Installation von Rauchmeldern und Abschluss von Rauchmelder-Wartungsverträgen.

Nicht ohne Grund entwickelte sich die Bilanzsumme dieser GmbH von ca. 42.000 €
Ende 2010  zu erstaunlichen 2,08 Mio. € knappe 2 Jahre später, um Ende 2014 2,5 Mio. € zu erreichen.

Lässt sich dies allein mit der Verteilung von buntem Prospektmaterial oder bunten 4-5 seitigen Power-Point-Darstellungen erklären? Sicher nicht.

Überraschend ist, das bei zwei unterschiedliche Hausverwaltungen, die zwei unterschiedlichen Dachverbänden (Hausverwalterverbände) angehören – in der WEG-Versammlung, in der die Anbringung von Rauchmeldern Thema der Tagesordnung war, quasi die gleichen Formulierungen in der Einladung zur WEGVersammlung und Beauftragung nutzen. Wie lässt sich dies erklären? Weiterlesen

WEG-Jahresabrechnung mit unvollständiger Bankkontendarstellung

Wenn die Jahresabrechnung die Auflistung der vorhandenen Bankkonten vorsieht, dann sollte dieser auch stimmen!

Nicht so in dieser WEG, wo ein Bankkonto mit einem Betrag von 223.057,97 €  vergessen wurde:

Darstellung des Bankvermögens (Jahresabrechnung):
A-Bank AG…., Nr. DE08…. 0
Jahresbeginn: 33.918,86 €
Jahresende: 10.354,72 €

banken und kassen_kasch_kl

Upps, fragt man sich, nur so wenig auf dem gemeinschaftlichen Bankkonto?

Die Irritierung ist gerechtfertigt, weist doch die in der Jahresabrechnung aufgeführte, buchhalterische Instandhaltungsrücklage einen weitaus größeren Betrag aus, nämlich 223.057,97 €:

entwicklung rücklagen_kasch_kl

Darstellung der Rücklagenentwicklung
“Die Rücklagen der Gemeinschaft haben sich wie folgt entwickelt:
am 01.01.: 193.559,03 €
Zugang: 35.234,48 €
Ertrag: 415,33 €
Abgang: 6.150,87 €
am 31.12.: 223.057,97

Was ist Sache? fragt sich der Eigentümer.
Und wo sind die  223.057,97 € untergebracht? Schweben sie im luftleeren Raum? Gibt es das Rücklagenkonto nur auf dem Papier – oder auch ein entsprechendes Bankkonto?

Erst eine Belegeinsicht beim Verwalter brachte Klarheit: es gab in der Tat ein weiteres Konto, auch bei der A-Bank.
Dieses Konto war in der Bankkonten-Auflistung lediglich “vergessen” worden.

Das Bankvermögen dieser WEG erhöht sich so um erfreuliche 223.057,97 € auf insgesamt 233.412,69 €.

berechnung bankvermögen

 

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen – Prüfen – Prüfen.

Anzeige gegen den Verwalter wegen Untreue und Sachbeschädigung (Entwendung Fahrräder)

Praxisfall: Miteigentümer wehrt sich gegen die willkürliche “Entsorgung” von Fahrrädern durch den WEG-Hausverwalter

 

Betr: Anzeige wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung
gegen Herrn X. Y., Musterstrasse, Musterstadt
(tätig als Hausverwalter für das Haus MusterWEG, Musterstadt)

Sehr geehrte Damen und Herren von der Staatsanwaltschaft,

ohne Auftrag und oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft MusterWEG hat der als Hausverwalter tätige X. Y. in Eigeninitiative kürzlich zahlreiche Fahrräder entsorgen lassen.
Diese Fahrräder gehörten allesamt entweder den Mietern oder den Wohnungseigentümern der o.g. Häuser. Die „Entsorgung“ fand scheinbar in den Monaten April bis Juni 20…statt.
Alle Fahrräder waren mit Fahrradschlössern abgeschlossen und befanden sich in einem separaten Fahrradkeller im Untergeschoss des Hauses MusterWEG, der ebenfalls immer verschlossen ist.

Verwalter X.Y. beauftragte den Hausmeisterdienst H.M. willkürlich ausgesuchte Fahrräder mit “roten Bändern“ zu versehen.  Obwohl die Besitzer der Fahrräder die vom Hausmeister angebrachten Markierungen immer wieder entfernten, fand trotzdem eine „Entsorgung“ der Fahrräder statt.

Auffällig ist, dass auch viele gute und teure Marken-Fahrräder als „Schrotträder“ markiert wurden. Es liegt die Vermutung nahe, dass der Verwalter wirtschaftliche Interessen verfolgte und die Frühjahr-/Sommersaison nutzen wollte, um diese Räder zu verkaufen.
Zur Erinnerung: einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hierzu gab es nie!

Wie hartnäckig und wie willkürlich Fahrräder immer wieder zur „Entsorgung“ markiert wurden zeigt untenstehendes Photo: die Bewohnerin sieht sich gezwungen, ein Schild „Kein Schrottrad“ an ihrem guten und soliden Fahrrad dauerhaft anzubringen. Zuvor war auch dieses Fahrrad mittels Markierung zur „Entsorgung“ vorgesehen worden.
Ebenfalls gut sichtbar: die dicke Verschlusskette am Hinterrad– gegen die Handhabe des Verwalter X.Y und des Hausmeisters H.M. jedoch nutzlos.

mit schild kein schrottrad_kasch_kl

Herr X. Y. scheint generell ein eher entspanntes Verhältnis zur Recht und Unrecht zu haben. So ist er bereits durch einen Titelmissbrauch (StA Berlin 283 Js 30…….) aufgefallen: jahrelang hatte er sich als „Diplom-Betriebswirt“ ausgegeben und diesen akademischen Titel für seine beruflichen Zwecke (Kundengewinnung) genutzt. Dass ihm dieser Titel nie verliehen worden war störte ihn nicht.

Da meine wiederholten Schreiben an die Hausverwaltung X. Y. bezüglich der „entsorgten“ Fahrräder bisher ohne Antwort blieben stelle ich nun Strafantrag gegenHerrn X. Y. wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung.

Ich bedanke mich im voraus für Ihre Hilfe und Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen,

 

 

Anlage:
Aushang wie er irgendwann zufällig im Treppenhaus MusterWEG vorgefunden wurde

aushang 2_kasch_kl

Aktuell: zweigte Hausverwalter 85.000 € vom WEG-Vermögen ab?

general anzeiger bonn

02.09.2016 Siebengebirge. Ein Hausverwalter aus Bonn soll von Konten einer Bad Honnefer Wohnungseigentümergemeinschaft 85.900 Euro auf sein eigenes Konto abgezweigt haben. Dieser ist aber nur bereit, 75.000 Euro zurückzuzahlen.

Während er einräumt, 75.000 Euro zu Unrecht von den Konten der Gemeinschaft abgebucht zu haben, will er die übrigen 10.900 Euro nicht zurückzahlen. Hierbei handle es sich um Versicherungsprämien, die der Verwalter gegenrechnen und in Abzug von der Gesamtschuld bringen will. Warum er das Geld abzweigte, sagte der Mann nicht.

Letztendlich setzte sich der Anwalt der Wohnungseigentümer mit seinem Antrag auf ein Teilanerkenntnisurteil durch, wonach der Hausverwalter 75.000 Euro plus Zinsen zahlen muss. Am 23. September wird weiterverhandelt.

Ob womöglich weitere WEG betroffen sind, ist noch unklar. Fest steht, dass der Staatsanwaltschaft mehrere Anzeigen gegen den Bonner vorliegen. (Author: Axel Vogel, General Anzeiger Bonn)

Verwaltersuche über BVI mit Vorbehalten

Nur bedingt ist die Verwaltersuche über den BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., Berlin, zu empfehlen.
Dort tummeln sich neben seriösen Verwaltern auch einzelne unseriöse WEG-Verwalter (falsche und abweichende Protokollierung von Beschlüssen, Bezahlung privater Rechnungen über die WEG usw…).
Die Erfahrung zeigt, dass es selbst nach Bekanntgabe dieser Mißstände nicht zu Sanktionen für Vergehen von Mitgliedern kommt.bvi_logo

Weiter wird den Mitgliedern auferlegt, sich gegenseitig auszutauschen, sollte sich die Eigentümergemeinschaft des einen Mitglieds um eine neue Verwaltertätigkeit bei einem anderen Mitglied bewerben. D.h. Wenn Ihre WEG von einem Hausverwalter betreut wird, der Mitglied im BVI ist – und Sie möchten sich von ihm trennen und suchen einen neuen, der zufälligerweise auch Mitglied im BVI ist – so werden sich die beiden Hausverwalter austauschen, ohne dass Sie dies vermuten. Scheint der “Ehrenkodex” des Verbandes zu sein.

Normalerweise zeigt jedes BVI-Mitglied auf seiner Internetseite durch sein Logo, dass es Mitglied ist.
Aber nicht alle BVI-Mitglieder handeln so. Das o.g. unseriöse Mitglied verzichtet aus verschiedenen Gründen auf die Präsentation des BVI-Logos, ist aber in der Mitgliederliste sehr wohl zu finden.

bvi_verwaltersuche_kl

Empfohlene Maßnahmen:
Holen Sie bei einer anstehenden Verwalter-Neuwahl Empfehlungen von kritischen, fachkundigen Miteigentümern ein.
Oder wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen wie z.B. “Hausgeld-Vergleich e.V.” oder “Wohnen im Eigentum” – dort tauschen sich Betroffene Miteigentümer aus und dort erhalten Sie Erfahrungsberichte und Empfehlungen aus ersten Hand. Eine Mitgliedschaft ist preiswert und bringt nur Vorteile.
Diejenigen BVI-Mitglieder, die als Hausverwalter excellente Arbeit leisten, sind auch dort bekannt.

Hallo Herr Nachbar, sind Sie “Würstchen”?

WLAN hat nicht nur Vorteile. Die Nachteile sind gewaltig.
Die Strahlungen erzeugen oft Kopfschmerzen, Kopfdruck, Unruhe und Schlafstörungen.
Eine Alternative bietet a) eine Kabelverbindung von Fritzbox zu PC, verbunden mit b) der Funktion “off” beim Schalter WLAN.
Diese Erkenntnis ist leider bei vielen Mitmenschen noch nicht angekommen.
Wohl aber bei einem Luxushotel in Baden-Baden, dass spezielle “Wlan- und Elektrosmog-freie” Wohnräume anbietet.

Auszug aus der Beschreibung von Villa Stéphanie / Hotel BRENNERS Parkhotel Baden-Baden:

Brenners-Park-Hotel-Spa

“DIGITAL DETOX FÜR EINEN GESUNDEN SCHLAF

Die Villa Stéphanie setzt auf „Digital Detox“ und unterstreicht damit die Wichtigkeit und revitalisierende Wirkung von gesundem Schlaf. Denn wer ausreichend schläft hat mehr vom Leben. Nicht weniger. In allen Zimmern und Suiten haben Sie als Gast die Wahl, vom Nachttisch aus per Knopfdruck das gesamte Zimmer von Stromnetz und WLAN zu trennen, um für sich ein hohes Maß an Entspannung und Erholung während Ihrer Regenerationsphasen zu gewährleisten.
‘The World’s Best Digital Detox’ by Tatler Spa Guide 2015: ‘Villa Stephanie takes switching off to a whole new level.’
Um störenden Elektrosmog als Quelle der Belastung auf ein Minimum zu reduzieren, ist jedes einzelne Kabel innerhalb des Gebäudes dreifach isoliert. Technisch anspruchsvoll, sind alle Wände mit einem abschirmenden Metallgewebe ausgestattet, um eine ausreichende Abschirmung zu den Nachbarzimmern zu gewährleisten. So müssen Sie als Gast tagsüber auf keinerlei Komfort verzichten, können jedoch ganz beruhigt zu Bett gehen. Die Villa Stéphanie bietet Ihnen ein entspanntes Umfeld, um Ruhe und Erholung abseits der Hektik des Alltags zu erlangen.”
http://www.brenners.com/ger/spa-medical-care/spa/detox-ernaehrung/digital-detox/

Empfohlene Maßnahmen:
was den Reichen recht ist, sollte auch anderen genehm sein: reduzieren Sie Ihre WLAN-Nutzung auf ein Minimum.  Wenn Sie es nicht nutzen, z.B. bei Abwesenheit, Urlaub oder nachts – schalten Sie es aus. Dies kommt nicht nur Ihnen zu Gute sondern auch Ihren Nachbarn, denn die Strahlen belasten auch die Nachbarwohnungen: oben, unten, rechts und links.
Besonders wenn dort Kinder, Jugendlichen und Kranke (Ältere) wohnen sollte Rücksicht genommen werden und die WLAN-Einschaltung reduziert werden.

Jede WLAN-Station/jede Fritzbox hat eine eigene Bezeichnung.
Welche WLANs in Ihrem Umfeld aktiv sind stellen Sie fest, indem Sie das Wlan auf Ihrem Smartphone einschalten.
Die stärksten Wlan-Stationen mit 3-4 Balken sind die wichtigsten.
Gehen Sie durch den Hausflur – ein Blick auf das Smartphone zeigt Ihnen, welche Station wo aktiv ist und wie sie heißt (z.B. “Fritzbox Fon”, “Unitiymedia Wifispot”, “Sonne” usw.. – oder “Würstchen”) 🙂

Vielleicht lernen Sie so auch Ihre Nachbarn näher kennen. 🙂

Verwalter-Missetaten aufdecken und bekanntmachen

Jede Erkenntnis ist so bedeutend wie ihre Bekanntmachung.
D.h. ohne Information an die übrigen Miteigentümer wird sich die Konsequenz und die Wirkung der aufgedeckten Fehler der WEG-Hausverwaltung in Grenzen halten.

Es gibt Miteigentümer, die sind beratungs- und erkenntnisresistent.
Hier verschwenden Sie Ihre Zeit mit der Vermittlung von Informationen, hier werden die übrigen Miteigentümer erst bei einer Beschlussanfechtung wach.

In allen anderen Fällen, empfiehlt sich das Verfassen und Versenden eines Schreibens an die übrigen Miteigentümer.
Dabei kommt es nicht nur auf die Übermittlung von Fakten an.
Es zählt nicht das, was Sie wissen oder was Sie aufgedeckt haben – im Ende zählt nur das, was beim Empfänger ankommt.
Gehen Sie immer davon aus, dass der Leser ggf. ermüdet und unkonzentriert ist.
Dabei hilft es, beim Verfassen des Schreibens folgendes zu berücksichtigen:

Formal:
a) die Schrift sollte nicht zu klein und gut lesbar sein. Beispiel: Arial oder Tahoma 11
b) etwas Zeilenabstand erleichtert das Lesen. Beispiel: Zeilenabstand 1,5 oder Zeilenabstand 12-14 pt
c) optisch ansprechende Gestaltung des Schreibens (“das Auge liest mit”): Seitenränder, Seitennummerierung, wichtige Begriffe fett oder unterstrichen darstellen, möglichst wenig Tippfehler….
d) die Gliederung sollte auf den ersten Blick gut erkennbar sein, Abschnitte deutlich hervorgehoben sein
e) Länge des Schreibens: so kurz wie irgend möglich, auf das Wesentliche begrenzt. Nach mehr als 2 Seiten tritt oft Ermüdung ein.

Inhaltlich:
a) versuchen Sie, die Adressaten “mit auf die Reise” zu nehmen, entwickeln Sie die Gedanken und Argumente so, dass auch ein Aussenstehender oder dem Thema fremder dies nachvollziehen kann
b) heben Sie hervor, wo die Hausverwaltung fehlerhaft handelt, verweisen Sie auf Abweichungen zu bisherigen Informationen der WEG-Hausverwaltung und auf Abweichungen zum Gesetz
c) heben Sie den finanziellen Nachteil der Miteigentümer hervor. Dies ist oft der erste Punkt, bei dem alle wach werden. Wenn sich die Verwaltung über das Gesetz stellt, dann ist es viele noch egal – wenn’s aber dadurch teuer wird, dann sieht alles anders aus!
d) geben Sie nicht alle Schlussfolgerungen vor. Sprechen Sie nicht alle offensichtlichen oder logischen Konsequenzen aus, denn auf manche Dinge muss der Leser auch selber kommen. So aktiviert er sein Denken und hat gleichzeitig ein “Erfolgserlebnis”, dank Erkenntnisgewinns.

Argumentation:
a) Sprechende Abschnittstitel , z.B: “TOP 1 – ………..”
b) Beschreibung der vorgefundenen Situation
z.B.: “Im Protokoll lesen wir…..”, Sie teilten uns in der Einladung zur WEG-Versammlung mit….”
c) Beschreibung des für richtig gehaltenen Sachverhalts
z.B.: “Bei der Durchsicht der angeforderten Handwerkerangebote finden wir nur Pauschalangebote vor..”, “In der Versammlung jedoch beschloss die WEG etwas ganz anderes, nämlich….”
d) Fragestellung / Klärungsbedarf
z.B.: “Wie kann es sein, dass….” “Warum widersprechen Sie sich…. “, “Warum wurden die Eigentümer auf der Versammlung falsch informiert…”?

Verwalter weist über Jahre falschen Vermögensstatus aus

Mit der Jahresabrechnung präsentierte der WEG-Verwalter den untenstehenden, fehlerhaften Vermögensstatus zum 31.12.

bilanzkonten_alt_kasch_kl

 

Fehlerhaft ist er, weil er zwei Forderungen der Eigentümergemeinschaft, die seit über 2 Jahren bestanden, einfach ignorierte.
Diese Forderungen wurden nicht angemahnt, auch wurden sie im Vermögensstatus nicht als offene Forderung ausgewiesen.
Die Vermutung liegt nahe, dass die Schuldner eine nahe Beziehung zum Verwalter haben. Entgegenkommenderweise fordert dieser deshalb die Schulden, die die Parteien D + L gegenüber der WEG haben n i c h t  ein.
Damit verstößt er gegen seine Pflichten als Verwalter.

Abzuwägen ist dieser Verstoß mit der Wahrscheinlichkeit, der Aufdeckung/Bekanntmachung. Da die viele Miteigentümer beruflich oder privat überlastet sind – stehen die Chancen gut.
In diesem Fall jedoch standen sie eher schlecht.
Die Sache flog auf, die Schuldner erhielten Mahnungen und der Vermögensstatus, im dritten Jahr fehlerhaft,  musste korrigiert werden.

In der darauf folgenden WEG-Versammlung wurde dies öffentlich gemacht.
Der Verwalter wurde aufgefordert die Forderungen anzumahnen. Desweiteren musste der Vermögensstatus korrigiert werden.
Damit es nicht erneut zu Fehlern kam, sahen sich die Eigentümer gezwungen, dem Verwalter den Protokolltext   zum TOP 2 – Jahresabrechnung zu diktieren:

“TOP 2 – Jahresabrechnung 2015

Zusatzinfo zum Vermögensstatus 31.12.2015:
„Nicht ausgewiesen, jedoch vorhanden sind seit 2013 Forderungen in Höhe von 2.673,51 € (Miteigentümer D. in Höhe von 1.221,53 € und Miteigentümer L. in Höhe von 1.451,80 €). Das Vermögen der WEG erhöht sich somit von 54.999,98 auf 57.673,49 €.“

bilanzkonten_neu_kasch_kl

Zusammenfassung:
Nur durch die Wachsamkeit einzelner Miteigentümer konnte die WEG vor Schaden bewahrt werden.
Die Tatsache, dass diese “vergessenen” Forderungen weder gemahnt noch im Vermögensstatus als offene Posten geführt wurden, wirft kein gutes Licht auf diese Verwaltung.

Empfohlene Maßnahme:
Verwalter wechseln, das das Vertrauensverhältnis nicht mehr gegeben ist.

Verwalter setzt Einstimmigkeit voraus – und spart sich die Mühe einer Abstimmung

Ermüdend für die anwesenden Miteigentümer war eine Eigentümerversammlung, zu der der Verwalter wie gewohnt lustlos, gelangweilt und scheinbar ermüdet erschien.
Auch akustisch konnte man ihn kaum verstehen – es war ihm zu anstrengend, sich beim Sprechen Mühe zu machen, kurz, er bekam die “Zähne nicht auseinander”.

Gelangweilt las er nacheinander die Tagesordnungspunkte vor, bis einer der anwesenden Miteigentümer fragt, ob denn nicht mal abgestimmt werden sollte.
Ach ja…., kam träge die Antwort, stimmt…., das könnte man machen.
Er, der Verwalter, hätte Einstimmigkeit vorausgesetzt ……und sich die Arbeit sparen wollen.

Empfohlene Maßnahmen:
diesem Verwalter sollte die Möglichkeit gegeben werden, über seine bisherigen berufliche Tätigkeit hinauszuwachsen  und ggf. eine andere Tätigkeit zu finden, die mehr seinem Naturell  entspricht.
Kurz: bei nächster Gelegenheit abwählen!
Der Mann ist eine Zumutung für jede Eigentümergemeinschaft.

Endlich klare Abstimmungsergebnisse – mit Hilfe der Abstimmtabelle

abstimmmatrix_beispiel
Was der WEG-Hausverwalter nicht schafft, darum sollten sich die Miteigentümer kümmern. Wie z.B. das korrekte Protokollieren der Abstimmungsergenbisse. Dies sollte für einen prof. Verwalter eigentlich eine der leichtesten Übungen sein – scheint es aber oft nicht. Denn sehr oft werden Abstimmungsergebnisse “versehentlich” falsch gezählt, interpretiert, abgelesen…. oft zugunsten des Verwalters oder der Verwalter-nahen Beiräte/Miteigentümer.
Deshalb empfiehlt sich auch hier: doppelt geprüft hält besser.
Zur Vereinfachung die untenstehende Abstimmtabelle als PDF herunterladbar.

Download (PDF, 23KB)