Archiv der Kategorie: 1 EINLADUNGEN, TOPs, ANTRAEGE ZUR TAGESORDNUNG, ANGEBOTE

“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen werden..

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten. Die alten Hauseingangstüren waren gerade für ca 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem. Dies war bereits bei Abstimmung wieder vergessen.
Wo die Rücklage einen hohen Betrag aufweist, da muß auch Geld ausgegeben werden. Ob sinnvoll oder nicht…

Auch das Aussehen der neuen Türen ist den Wohnungseigentümer völlig unbekannt. Denn eine Skizze oder ein Photo lag den Kostenvoranschlägen nicht beilag.
Auch in der Eigentümerversammlung konnte keine Info zum Aussehen der künftigen Türen gemacht werden. Weder der Verwaltung noch dem – ach so engagierten -Beirat lagen Photos oder Skizzen vor. Macht das Sinn..?

Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen, ein Zeichen setzen?

Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen

Noch immer keine WEG-Versammlung…?

Plant der WEG-Verwalter seine Wiederwahl?

Schon spät im Jahr und noch immer keine WEG-Versammlung? – Läuft der Verwaltervertrag ggf. zum Jahresende aus?

Schon November und die Jahresversammlung hat immer noch nicht stattgefunden? – Dann liegt es vielleicht daran, dass der aktuelle Verwalter eine Wiederbestellung erwünscht.
Vorgeschoben werden gerne belanglose und irrelevante Gründe (“Wir warten noch auf eine Stellungnahme von…..”)…. Wichtiger für den Verwalter: die Eigentümer sollen bis Jahresende “ruhiggestellt” werden.
Mit einer spät im Jahr liegenden Eigentümerversammlung kann der aktuelle Verwalter die Eigentümer zeitlich unter Druck und vor quasi vollendete Tatsachen setzten: auch bei einem mehrheitlichen NEIN zur Vertragsverlängerung des Verwalters, verbleibt sehr wenig Zeit um bis zum Jahresende (an dem der Verwaltervertrag des bisherigen Verwalters ausläuft) einen geeigneten neuen Verwalter zu finden. Es bliebe die Option, ohne Verwalter das neue Jahr zu beginnen. Diese wird gescheut, weshalb wird auch der unqualifizierteste Hausverwalter wiedergewählt.
Die Tatsache, dass der Verwalter auf solche Tricks zurückgreifen muss sollte den Eigentümern zu denken geben.

Praxisbeispiel:
Am 03.09. erhalten die Eigentümer vom WEG- Hausverwalter untenstehendes Schreiben.
Typisch die schwülstig-blumige Ausdrucksweise des Verwalters, mit der er versucht sich bei den meist älteren Eigentümern anzubiedern…

“Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,
voller Zuversicht waren wir davon ausgegangen, die ordentliche Eigentümerversammlung in diesem Jahr bereits vor den Sommerferien durchführen zu können, allerdings wurden wir leider eines Besseren belehrt.
Wie Sie dem an Herrn…. in Kopie beigefügen Schreiben entnehmen können, hängt die Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung mit der Übersendung der von Herrn… zu übermittelnden Informationen zusammen – wir hoffen, dass wir im Laufe des Septembers 20… alle für die Durchführung der Eigentümerversammlung relevanten Informationen / Unterlagen erhalten haben werden, um dann in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zu der noch ausstehenden Eigentümerversammlung einladen zu können.
Wir hoffen, Ihnen mit vorstehenden Angaben gedient zu haben und verbleiben mit freundlichen Grüßen…”

Die Versammlung fand schließlich anderthalb Monate später, Mitte November statt.
Die Intention des Verwalters war einzig die Eigentümer ruhig und hinzuhalten.
Die vorgebrachten Gründe (siehe Schreiben) waren – wie sich herausstellte – bedeutungslos. Wichtiger war dem Verwalter, die Eigentümer kurz vor Jahresende mit seiner Wiederwahl (“TOP 15 – Verwalterbestellung”) zu überraschen.

TRICK: Positionierung des TOP “Verwalterbestellung” (Wiederwahl) ans Ende der Versammlung
Die Bestellung sollte so beiläufig wie möglich erfolgen – deshalb wurde hierfür “TOP 15” gewählt, kurz vor dem TOP “Sonstiges”.  Der Verwalter wollte sichergehen, dass die Eigentümer nach 14 vorhergehenden Tagesordnungspunkten und Diskussionen erschöpft genug waren, um seine Wiederwahl nicht in Frage zu stellen.
Auch hier wieder einlullende schwülstig-blumige Ausdrucksweise eines Verwalters, der der Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren bedeutenden finanziellen Schaden verursacht hatte: “Seit der Bestellung zur Verwalterin des Objekts zum…. konnten wir die Verwaltergebühren kontant halten – wir bitten daher um Verständnis, dass wir nicht umhinkommen, die Verwaltergebühren wie folgt zum…. anzupassen”, “Die vorstehenden Preise verstehen sich zzgl. Mehrwertsteuer und werden von uns für einen Zeitraum von 3 Jahren, beginnend ab dem …., garantiert”.


Fazit: eine WEG-Eigentümerversammlung findet nicht ohne Grund erst zum Jahresende statt.

…und immer wieder Angebote mit “Pauschalpositionen”

Statt detaillierter Kostenvoranschläge präsentiert der WEG-Verwalter nur Angebote mit Pauschalpositionen. Warum?

Kostenvoranschläge und Angebote mit höheren Beträgen sollten detailliert und somit vergleichbar sein.
Manchen Hausverwaltungen passt soviel Transparenz nicht, sie versuchen, Beschlüsse auf Basis undurchsichtigen Pauschalangeboten durchzusetzen. Oft zu Gunsten “verwalternaher” Unternehmen oder Unternehmen. Die Folge: während oder nach den Arbeiten müssen die Kosten “überraschenderweise” nach oben korrigiert werden. Dann ist es aber zu spät einen anderen Anbieter zu wählen oder die Intransparenz der vorliegenden Kostenvoranschläge zu kritisieren. Viele Eigentümer interessieren sich auch nicht dafür, ob die Gründe für die Kostenerhöhung berechtigt sind, sie glauben der WEG-Hausverwaltung blind.

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die vorliegenden Angebote vor einer Eigentümerversammlung geprüft zu haben. Dies ist leider oft nicht der Fall. Gerade Beiräte, die ein besonders gutes Verhältnis zur Hausverwaltung haben – und denen für diese “gute Einvernehmen” auf der jährlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter besonders gedankt wird – glauben dem Verwalter “blind”. Angebote werden nicht geprüft, sie werden oft noch nicht einmal angefordert oder durchgelesen. So fallen auch intransparente Pauschalangebote nicht auf.

Wie fallen Angebote mit Pauschal-Positionen auf?
1. Zunächst müssen die Angebote den Wohnungseigentümern vorliegen.
Und genau dies ist in den meisten Fällen nicht der Fall.
Empfehlung: kümmern S i e  sich selber! Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
In der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung erscheint der Tagesordnungspunkt, Die betreffenden Angeboten sind der Einladung in der Regel  n i c h t  beigefügt.
Bitten Sie die Hausverwaltung sofort nach Erhalt der Einladung um Zusendung der betroffenen und bei der Verwaltung vorliegenden Kostenvoranschläge

2. Kostenvoranschläge mit Pauschalpositionen fallen durch eine einzige Position auf,
wie z.B. “1 Stück”. “1,000 psch”, “1,00 pauschal” , ” 1 Stk.” und einen einzigen (Gesamt-)Betrag auf.

Was tun, wenn in der Tat Angebote mit Pauschalpositionen vorliegen?
Bitten Sie die Hausverwaltung und den Beirat – dessen Pflicht es war, die Angebote vorab zu prüfen – um eine Stellungnahme und eine Erklärung.
Laut Handwerkskammer ist es  n i c h t  normal, auf Pauschalbasis Arbeiten auszuführen.
Jeder Handwerker, jeder Dienstleister ist angehalten, eine detaillierte Rechnung zu erstellen.

Nur wenn von Seiten des Auftraggebers ausdrücklich auf eine detaillierte Rechnung verzichtet wird oder vorab ein Pauschal-Angebot angenommen wurde – darf der Handwerker auch eine Pauschalrechnung erstellen.
Rechnungen mit Pauschal-Positionen sind also nicht die Norm – sondern die Ausnahme!

Und wann immer es sich um “Ausnahmen” handelt – fragt man sich warum? zu wessen Nutzen?? Zur Erstellung eines Angebots mit Pauschalpositionen muss der Dienstleister zuvor sowieso alle Einzelkosten und Einzelpositionen berechnen. Die Einzelpositionen sind also bekannt. Also, warum nicht mitteilen, was man weiß? Weil sich die Hausverwaltung kritisch Fragen zu den Kostenvoranschlägen ersparen möchte? Weil die Hausverwaltung die Eigentümer gerne unwissend halten möchte und auf Intransparenz setzt?
Dies kann nicht im Sinne und zum Vorteil der Wohnungseigentümer sein.

Beispiele für Kostenvoranschläge mit Pauschal-Positionen. In diesem Fall gab es kein einziges detailliertes und vergleichbares Angebot – nur Angebote mit Pauschal-Positionen.
Beispiel 1:
Beispiel 2:

Beispiel 3:

Empfehlung:
Eine WEG-Hausverwaltung, die Kostenvoranschläge der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht einreicht oder nur unwillig zusendet und deren Angebote aus Pauschal-Positionen bestehen sollten Sie näher betrachten. Denn dieses Verhalten ist nicht normal, diese Verwaltung bedient sich der Intransparenz.

“Wir haben ein Angebot der Firma YX vorliegen…..”

Dieser banale Satz eines WEG-Hausverwalters lässt nichts Gutes erahnen.

Oft ist es der Fall, dass den versammelten Eigentümern erst in der Eigentümerversammlung Kenntnis von einem vorliegenden Sanierungsangebot und einer anstehenden Sanierung gegeben wird.

Warum ist diese Situation von für die Eigentümer so unvorteilhaft / problematisch?

1. Es ist davon auszugehen, dass das Thema der bevorstehenden Sanierungsmaßnahme, auf die sich das Angebot bezieht, noch  n i c h t  ausgiebig besprochen wurde.
Welches sind die Gründe, die Ursachen des Sanierungsbedarfs?
Handelt sich ggf. um einen Fall der Gewährleistung, einen Fall der von der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft oder der Haftpflichtversicherung eines einzelnen Eigentümers getragen werden muss?
Welche Dringlichkeit liegt vor? Oder kann die Sanierung später ausgeführt werden – ggf. gleichzeitig mit weiteren, anstehenden Sanierungen?
Welche Alternativen gibt es?

2. Die thematisierte Sanierung wurde in der Einladung zur Eigentümerversammlung wahrscheinlich kaum – oder nur in einem Satz – erwähnt.

3. Es ist davon auszugehen, dass das “vorliegende Angebot”, nur dem Verwalter vorliegt – und leider nicht jedem Miteigentümer.
Warum nicht? Waren die Kopierkosten so hoch?

Durch das Nicht-Aushändigen von Kostenvoranschlägen/Angeboten v o r  der Eigentümerversammlung möchte der unseriöse Verwalter vermeiden, dass sich die Eigentümer mit dem Thema beschäftigen und sich das Angebot durchlesen.
Gerade  beim Lesen eines Angebots kommen dem einen oder andern Eigentümer Gedanken, Ideen oder Vorschläge.
Auch ein Gedankenaustausch innerhalb der Eigentümergemeinschaft wäre bei vorliegendem Kostenvoranschlag möglich, was vermieden werden soll.

4. Hinzukommt, dass die Formulierung “uns liegt ein Angebot der Fa. XY vor…” – in der Regel ausschließt, dass mehrere Angebote zur geplanten Sanierungsmaßnahme vorliegen.
Das Vermeiden von Alternativ-Angeboten und das “Durchdrücken” nur eines einzigen Angebotes gehört zur klassischen Handlungsweise unseriöser Hausverwalter.

Oft gilt: je teurer – desto weniger Angebote!
Der Verwalter, obwohl durch das Verwalterhonorar bereits bezahlt, versucht die Einholung weiterer Angebote zu vermeiden:
a) Dazu gibt er sich besonders ermüdet, von der unzumutbaren Last, weitere Angebote  einholen zu müssen.
b) Auch wäre ihm der Dienstleister des vorliegenden Sanierungsangebots gut bekannt, er wäre seriöse, würde toll arbeiten und preislicher günstiger würde es ja sowieso nicht werden.
c) Schließlich greift sich der Verwalter noch den “kritischen Miteigentümer” heraus, der es gewagt hat, das Thema auf “mehrere” Kostenvoranschläge zu lenken und putzt in vor versammelter Eigentümergemeinschaft herunter.
Damit ist das Thema durch – niemand wird es mehr wagen, weitere Alternativangebote einzufordern!

5. “Macht durch Intransparenz” ist eines der Schlüsselworte, die die Tätigkeit unseriöser Hausverwalter beschreibt.
Je weniger Wissen die Eigentümer haben – desto mehr Macht hat der Verwalter.
Und da bekannt ist, dass unseriöse Hausverwalter ihre Haupteinnahmequelle nicht aus dem Verwalterhonorar beziehen, sondern aus Schmiergeld, Bakschisch und Gefälligkeiten von Seiten der verschiedenen Dienstleister, ist “Intransparenz” eine Grundvoraussetzung.
Wo nur ein einziges Angebot vorliegt, ggf. in Höhe von mehreren 10.000 € und wo die Berechtigung für diese Kosten nicht ansatzweise geprüft wird – da kommt es oft zu überhöhten oder unnötigen Sanierungsmaßnahmen.
In beiden Fällen fließt viel Geld – in die Taschen unseriöser Hausverwalter.  Und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft, die überteuerte Rechnungen bezahlt oder nicht die Leistung/die Qualität erhält, die bezahlt wurde.

Empfohlene Maßnahmen
Bei größeren Sanierungsmaßnahmen vor der WEG-Versammlung immer mehrere Angebote anfordern, als Kopien zusenden lassen und durchlesen…

Mindestens 3 vollständige, vergleichbare Angebote sollten VOR Beschluss vorliegen

Praxisfall:
Wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: das “Durchdrücken” eines einzelnen Anbieters, eines einzelnen Kostenvoranschlag, oft überteuert.
Die Geldhöhe spielt natürlich auch eine Rolle. Für  eine übersichtliche Instandsetzungsmaßnahme müssen sicher nicht 3 Angebote vorliegen. Dies ist auch nicht praktikabel, da sonst zahlreiche Handwerkerbetriebe und  Dienstleister viel Zeit auf das Erstellen von Angeboten verwenden, deren Umfang und Budget den Aufwand für die Angebotserstellung unterschreitet.

Aber bei Maßnahmen von mehreren 10.000 € sollten schon mehrere vergleichbare und vor allem vollständige Angebote vorliegen.

Da dies von vielen unseriösen WEG-Hausverwaltern immer noch ignoriert wird, zitieren wir untenstehend den Kommentar der Richterin Vandenhouten aus dem Buch “WEG-Kommentare”:

“Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt. …
Durch die Einholung … soll nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden….
Kein Eigentümer kann verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten  auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden sollen (BayObLG 2 Z BR 130/98, LG Hamburg 318 S 164/11)…..”

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Niedenführ / Vandenhouten:

WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht

 

 

Empfohlene Maßnahmen:

Hinweis der Eigentümer-Schutzvereinigung “Hausgeldvergleich e.V.” (www.http://hausgeld-vergleich.de):

“….es kommt auch auf die Geldhöhe (die persönliche Belastung des Miteigentümers) an, ob hierfür mehrere Angebote erforderlich sind.  Also gut abwägen, ob sich eine Klage auch wirtschaftlich lohnt oder eine Belehrung des Verwalters anhand des obigen Textes für die Zukunft Abhilfe schaffen und ausreichen könnte.”

Gefahr: “Nichtssagende” Einladungen zu WEG-Versammlungen

Wieviel Mühe darf man WEG-Hausverwaltern zumuten?
Dass sie die meist nur einmal im Jahr stattfindende Versammlung der Wohnungseigentümer sorgfältig und informativ für alle vorbereiten?
Dass sie Beschlüsse der Wohnungseigentümer so vorbereiten, dass eine bestmögliche Entscheidung getroffen wird?
Dass sie deshalb zeitig und im Vorfeld alle wichtigen und kostenintensiven Entscheidungen durch Zusatzinfos (Kostenschätzungen, Kostenvoranschläge, Stellungnahmen usw.) untermauern?
Dass sich die Eigentümer so mit vielfältigen Informationen versorgt zur WEG-Versammlung einfinden?

Für manchen WEG-Verwalter ist dies zu viel.
Und ein Tabu für unseriöse Hausverwalter.
Denn für diese gilt: je weniger Vorabinfos die Eigentümer v o r   der Versammlung erhalten, desto weniger können sie diese noch vorher prüfen und ggf. in Frage stellen.
Deshalb: kurz, knapp und inhaltslos.

Diese Strategie funktioniert, solange die Miteigentümer “eingelullt” werden können, nicht wach werden und sich von der unseriösen Verwaltung gut umsorgt fühlen.
Dies kann Jahrzehnte dauern. Und ein kleines Vermögen kosten.

Denn wer wichtige Informationen bewusst vorenthält, der tut dies mit Absicht.
Typisch: überteuerte und völlig unnötige Sanierungsmaßnahmen.
Oder es werden Kosten der Gemeinschaft aufgelastet, die eigentlich ein (verwalternaher) Sondereigentümer tragen müsste.
Oder es werden Hausgeld-Rückstände von einigen (ggf. verwalternahen) Sondereigentümern nicht eingefordert und “vergessen”, bis sie verjährt sind.


Beispiel für eine “nichtssagend” gehaltene Einladung zur nächsten WEG-Versammlung (Anlagen nicht vorhanden)

“Die Tagesordnung umfasst folgende Punkte:
1. Bericht des Verwalters über das Wirtschaftsjahr 20…
2. Bericht des Verwaltungsbeirates über das Wirtschaftsjahr 20…
3. Verabschiedung der Wohngeldabrechnung 20…
4. Entlastung und Neuwahl des Verwaltungsbeirates
5. Beschluss über den Wirtschaftsplan 20…

6. Beschluss über die Erneuerung der Spielgeräte auf dem Kinderspielplatz
7. Beschluss über die Erneuerung des Daches des Hauses W…. str. 13
8. Beschluss über die Sanierung der Betonwände in der Tiefgarage B…straße und im Aussenbereich am Müllplatz W…Str. 15, entlang der Tiefgaragenzufahrt W…straße
9. Beschluss über die Umsetzung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 9 der Versammlung von 20… [Vorjahr]
10. Beschluss über die Sanierung der  Terrasse von Frau ….., B…str. 9
11. Allgemeine Aussprache.”

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Analyse dieser Einladung

Tagesordnungspunkte (TOPs) 1. – 5: Abrechnung, Stellungnahme, Wirtschaftsplan
Obwohl die Einladung ca 14 Tage vor dem Versammlungstermin am 13.10.20…. eintraf – liegt den Eigentümern die Abrechnung und der Wirtschaftsplan immer noch nicht vor!
Dies ist ungewöhnlich, da meist Einladung und Abrechnung gemeinsam versendet werden- oder auch die Abrechnung  zuerst und zu einem späteren Zeitpunkt die Einladung zur Versammlung.

Grund für die verzögerte Zusendung der Abrechnung scheint bei dieser Hausverwaltung eine unangenehme Erfahrung zu sein:
je früher die Jahresabrechnung den Miteigentümern zukommt, desto größer ist die Gefahr, dass sie sich die Jahresabrechnung ansehen.
Und wer sie sich ansieht, er stellt sich und der Hausverwaltung ggf. Fragen.
Der “schlimmsten Fall” für eine unseriöse Hausverwaltung ist die Ankündigung einer Prüfung, einer genauen Akten- und Belegeinsicht, die für den prüfenden Miteingentümer oft “fruchtbar” verläuft.
Aus dieser schmerzlichen Erfahrung scheint diese Hausverwaltung gelernt zu haben – und versendet die Abrechnung wahrscheinlich erst wenige Tage vor der Versammlung.
Bezeichnend für eine unseriöse und abzuwählende Hausverwaltung.

TOP 6: “Beschluss über die Erneuerung der Spielgeräte auf dem Kinderspielplatz”
Bei der WEG handelt es sich um eine größere Anlage, bestehend aus mehreren Häusern und einem Kinderspielplatz.
Veränderungen vorzunehmen heißt auch ein Budget von mehreren Tausend Euro.
Information zu einer Kostenschätzung der Verwaltung? –  Fehlanzeige!
Beigefügte Kostenvoranschläge? – Fehlanzeige!
Beschlussvorlage, die es insbesondere abwesenden Miteigentümern erlauben würde, ihre Stimmvollmacht sinnvoll einzusetzen? – Fehlanzeige!

TOP 7: “Beschluss über die Erneuerung des Daches des Hauses W…. str. 13”
Siehe vorherigen TOP.
Wen interessieren schon die Kosten einer Dacherneuerung?
Angebote? – Fehlanzeige.
Das Thema sollte schon im letzten Jahr von der Verwaltung “durchgeschoben” werden – wurde aber durch eine ärgerliche Vorab-Prüfung eines kritischen Wohnungseigentümers torpediert.
Der Kostenrahmen wurde im Vorjahr mit über 300.000 € angegeben. Ein Lapalie!
Auch lag kurz vor der Versammlung nicht ein einziges der 3 gesetzlich benötigten Angebote vor.

Weiter: das Dach ist völlig in Ordnung. Es ist dicht und gut gepflegt.
Lediglich der Schornsteinfeger benötigt eine Erneuerung der Zugangsleiter. Die ältere, hölzerne war mit den Jahren morsch geworden. Eine Metallleiter wäre eine gute Alternative und wäre ohne Probleme anzubringen. So der Schornsteinfeger auf Nachfrage gegenüber dem kritischen Eigentümer.
Die WEG-Verwaltung stattdessen: das mit dem Leiterersatz wäre nicht so einfach. Und das Dach sei ja auch schon (!!) 30 Jahre alt” (Zitat Hausverwaltung).
Und deshalb würde sich eine komplette Dacherneuerung dringend empfohlen.

Info: unnötige oder überteuerte Dachsanierungen scheinen eine besonders günstige Möglichkeit, vor allem unseriöse Hausverwaltungen und die Dachdeckerfirma finanziell zu “sanieren”.
Wie in diesem Fall. Denn wo viel Geld unsinnigerweise fließt, geht auch manches hier und da verloren.
Oder: der Dank der beauftragten Dienstleiter kann mit Worten alleine nicht ausgedrückt werden.

TOP 8: Beschluss über die Sanierung der Betonwände in der Tiefgarage B…straße und im Aussenbereich am Müllplatz W…Str. 15, entlang der Tiefgaragenzufahrt W…straße
Wo genau ist das Problem? Woher kommen die Probleme? Besteht eine Gefahr oder handelt es sich nur um eine optische Verbesserung? Welche Alternativen gibt es?
Kostenrahmen? Vorliegende Angebote? Beschlussvorlage? – Wieder Fehlanzeige!
Null Info.

TOP 9. “Beschluss über die Umsetzung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 9 der Versammlung von 20… [Vorjahr]”
Alles klar?!
Hier hat sich diese unseriöse WEG-Verwaltung ein Denkmal gesetzt: die “Krönung der Kommunikation”.
Nichtsagender geht nicht.
Thema? – Unbekannt! Es sei denn, man sucht in den Unterlagen des Vorjahres ….
Beschlussvorlagen? – Inexistent!
Kostenrahmen und Angebote? – ???
Unfassbar aber wahr: Die Verwaltung kann ohne Sorge sein.
Denn so unkritisch wie sich viele Miteigentümer dieser WEG verhalten, ist davon auszugehen, dass auch dieser TOP mehrheitlich beschlossen wird. 🙂

TOP 10. “Beschluss über die Sanierung der  Terrasse von Frau…., B…str. 9”
Wieder: Wo genau ist das Problem? Woher kommen die Probleme und die Verursachung?
Trifft ggf. den Sondereigentümer eine Schuld?
Wie sind die Kostentragungsregeln?
Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Würden die Kosten ggf. von einer Versicherung übernommen?
Besteht eine Gefahr oder handelt es sich nur um eine optische Verbesserung? Welche Alternativen gibt es?
Kostenrahmen? Vorliegende Angebote? Beschlussvorlage? – Wieder Fehlanzeige!
Null Info.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Vor der Versammlung sollten pro neuem, unbekanntem Tagesordnungspunkt vorliegen:
– Kurze Beschreibung des Themas (2-3 Sätze)
– Kostentragung: Gemeinschaft oder Sondereigentümer?
– Info zur Notwendigkeit, Dringlichkeit oder Aufschiebbarkeit
– Kostenschätzung und mögliche Alternativen
– mehrere Kostenvoranschläge
– Beschlussvorlage

Sollte dies bisher nicht so gehandhabt werden, schlagen Sie es Ihrer Hausverwaltung vor.
Stellen Sie ggf. einen Antrag zur nächsten Tagesordnung.
Stellen Sie ggf. Überlegungen zu alternativen Hausverwaltungen an.

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (1)

Manche WEG-Hausverwalter versuchen durch eine Übermaß an Information Einfluss auf Entscheidungen zu nehmen. Gerne zu Gunsten bestimmter Unternehmen.

Beispiel: Information über die neue Rauchmelder-Pflicht
In der Beispiel-WEG befassten sich nicht weniger als 4 (!) Tagesordnungspunkte mit diesem Thema. Beigefügt zur Einladung war eine 4-seitige Dokumentation. Diese stammt scheinbar von einem bestimmten Rauchmelder-Hersteller. Vordergründig sollen so Hausverwaltungen die Eigentümer leichter über die neue Gesetzgebung informieren.
Im Grunde geht es aber um Auftragsvergabe an die Rauchmelderfirma, die auch diese Dokumentation erstellte (siehe Seite 4)

Frage: Warum werden keine Alternativ-Angebote beigefügt?
Warum wird wieder einmal nur diese eine, von verschiedenen Verwalterverbänden “empfohlene” Rauchmelderfirma in Erwägung gezogen? Gibt es in Deutschand keine anderen Unternehmen, die sich mit der Anbringung von Rauchmeldern befassen?
Oder was ist es, das diese Firma für Hausverwaltungen so überaus attraktiv macht?
Gibt es Sanktionen bei Nicht-Beauftragung – oder das Gegenteil?
Hierauf angesprochen entgegnet der WEG-Verwalter dieser Eigentümergemeinschaft:

“Nein, ihm wäre es egal, er hätte nichts davon. Aber das “K o n z e p t” der Firma O. hätte ihn überzeugt….”

 

Einladung zu WEG-Versammlung: Tagesordnungspunkte bezüglich “Rauchmelder”
“TOP 6 – Information des Verwalters: Rauchwarnmelder-Pflicht in NRW
Nachrüstpflicht bis 31.12.2016
TOP 7 – Beschlussfassung: Nachrüstpflicht als Aufgabe der Gemeinschaft
Mindestausstattung erfolgt in den Wohnungen ggf. Erweiterung (Keller, Büro, ect.)
TOP 8 – Beschlussfassung: Finanzierung der Anschaffungskosten aller Rauchmelder (Kauf oder Miete). Finanzierung der Wartungs- und  Dokumentationskosten aller Rauchmelder. Festlegung der Kostenverteilung.
TOP 9 – Beschlussfassung: Ermächtigung der Verwaltung zur gesetzlichen Durchsetzung der Beschlussumsetzung zu TOP 7 nebst Beauftragung eines Rechtsanwalts im Falle von Zuwiderhandlungen oder Weigerung einzelner Bewohner.”
tops6_8_kl
top9

Der Einladung beigefügte, 4-seitige Power-Point-Dokumentation der bekannten Firma O.:zusatzinfo1_kasch_kl
zusatzinfo2_kasch_kl
zusatzinfo3_kasch_kl
zusatzinfo4_kasch2_kl

Entsprechend fallen die Beschlüsse aus, in denen nur die Fa. O. mit dem Einbau von Rauchmeldern beauftragt wird. Der Preis des Melders und auch die Wartungskosten werden hier – im Gegensatz zu anderen WEGs genannt – nicht aber das Modell.
Da die Firma O. zwei unterschiedliche 2 Modelle im Angebot hat, wäre dies schon interessant zu wissen.
Übrigens, umgesetzt wurde dieser Beschluss vom Vorjahr noch nicht. Lt. Hausverwaltung hat die beauftragte Firma sooo viel zu tun und kommt mit dem Abwickeln der Auftrag kaum nach.
Kein Wunder, wenn dank der “Empfehlung” hunderter Hausverwaltungen in den Eigentümergemeinschaften immer nur ein und dieselbe Firma beauftragt wurde!

“TOP 6  Information des Verwalters – Rauchwarnmelder-Pflicht
in NRW Nachrüstungspflicht bis 31.12.2016
Der Versammlungsleiter hat auf die Bestimmungen der Landesbauordnung betreffend die Pflicht zur Ausrüstung auch von Bestandsimmobilien (Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) mit Rauchwarnmeldern bis zum Ablaufe des 31.12.2016 sowie auf die Verpflichtung der unmittelbaren Besitzer, die Betriebs-bereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, soweit der Eigentümer diese Pflicht nicht übernommen hat, hingewiesen.
Hingewiesen wurde dabei insbesondere darauf, dass die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind (DIN 17676 für Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern / DIN 14604 für die Anforderungen an die Geräte und die zu-verwendende Montagetechnologie).
Hingewiesen wurde ferner auf die Entscheidung des BGH (Urt. v. 08.02.2013 – V ZR 238/11, ZMR 2013, 642). Der Versammlungsleiter empfiehlt daher dringend zur Vermeidung einer privat- oder öffentliche-rechtlichen Haftung der Wohnungseigentümer / der Gemeinschaft die Umsetzung der Ausstattung des Objektes mit Rauchwarnmeldern nebst der Sicherheitsstellung deren Betriebsbereitschaft durch die Gemeinschaft.

TOP 7  Beschlussfassung Nachrüstungspflicht als Aufgabe der Gemeinschaft
Mindestausstattung erfolgt in den Wohnungen ggf. Erweiterungen (Keller, Büro etc.)
Die Eigentümer mögen beschließen:
Es wird beschlossen, dass der Verband der Wohnungseigentümer die den einzelnen Wohnungseigentümern gem. Landesbauordnung obliegenden Rechte und Pflichten betreffend die Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie die Übernahme der Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft zur Ausübung an sich zieht. Hierfür wird die Verwalterin ermächtigt, namens und im Auftrag sowie auf Kosten des Verbandes der Wohnungseigentümer die Firma O…. zum Preis von 25,59 € brutto pro Stück mit der Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie der Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft nach den Vorgaben der Landesbauordnung und den anerkannten Regeln der Technik zu beauftragen.
Es wird weiterhin beschlossen, dass mit dem zu beauftragenden Unternehmen vereinbart wird, die vorbeschlossenen Maßnahmen nicht vor dem 01.09.2015 ausführen zulassen, um denjenigen Wohnungseigentümern, die ihr Wohnungseigentum vermietet oder sonst Dritten zum Gebrauch überlassen haben, Gelegenheit zu geben, die Durchführung der vorbeschlossenen Maßnahmen gegenüber den jeweiligen Mietern Nutzern anzukündigen bzw. mit diesen eine Vereinbarung über den Einbau  und die Wartung der Rauchwarnmelder sowie die Tragung der umlagefähigen Kosten zu treffen, was den betroffenen Eigentümern ausdrücklich angeraten wird.
Abstimmungsergebnis: Ja: alle    Nein: –     Enthaltung: –
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.

TOP 8  Beschlussfassung
Finanzierung der Anschaffungskosten aller Rauchwarnmeldern (Kauf oder Miete) Finanzierung der Wartungs – und Dokumentationskosten aller Rauchwarnmelder Festlegung der Kostenverteilung
Die Eigentümer mögen beschließen:
Die Anschaffung der Rauchwarnmelder erfolgt durch den Ankauf der Geräte und wird wie folgt finanziert: Die Kosten der Anschaffung und Installation der Rauchwarnmeldern werden als gesonderte Position im Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. Bezugnehmend auf die jährliche Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder soll das Wartungspaket “Marktpaket 1” Preis von € 2,20 brutto
(€ 1,85 netto) je Gerät p. a. [pro Jahr] beauftragt werden. Die Umlage der Kosten für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder erfolgt nach Miteigentumsanteilen über die Kostenposition Wartung Rauchwarnmelder

Abstimmungsergebnis: Ja: 13    Nein: –   Enthaltung: 1
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist ohne Gegenstimme angenommen.

TOP 9  Beschlussfassung – Ermächtigung der Verwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung der Beschlussumsetzung zu TOP 7 nebst Beauftragung eines Rechtsanwaltes im Falle von Zuwiderhandlungen oder Weigerungen einzelner Bewohner
Die Eigentümer mögen beschließen:
Es wird rein vorsorglich für den Fall, dass die Ausführung der vorstehend beschlossenen Maßnahmen zur Ausrüstung des Objektes mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung dadurch behindert werden, dass die Gestattung des Betretens einer Wohnung oder die Duldung der Vornahme notwendiger Arbeiten in der Wohnung verweigert oder untersagt wird, beschlossen, die Verwalterin zu ermächtigen, im Auftrag sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung des Anspruches auf Duldung der o. g. Maßnahmen sowie Vornahme der gebotenen Mitwirkungshandlungen zu beauftragen.
Abstimmungsergebnis: Ja: 13    Nein: –    Enthaltung: 1
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist ohne Gegenstimme angenommen.”

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WEG-Einladung zur Versammlung o h n e Zusatzinfos / Kostenvoranschläge

Die Eigentümergemeinschaft darf erwarten, dass sie vom Hausverwalter über von ihm vorgeschlagene, finanzielle Maßnahmen informiert wird. Hierzu gehört die Übersendung von Zusatzinfos und Kostenvoranschläge, spätestens zusammen mit der Einladung zur Versammlung. Dies wird allein schon aus Gründen der Fehlerreduzierung empfohlen, da ein WEG-Hausverwalter als Außenstehender, nicht über das gleiche Wissen bezüglich des Gebäudes verfügen k a n n, wie engagierte Miteigentümer, die dort seit Jahren wohnen und die ganze Historie kennen.

Umso ungewöhnlicher ist es, wenn der Einladung zur WEG-Versammlung keine Zusatzinfos oder bereits vom Verwalter eingeholte Kostenvoranschläge beiliegen.
Es drängt sich ebenfalls der Verdacht auf, dass es dem Hausverwalter nicht an einer für die WEG kostengünstigen Maßnahme gelegen ist – sondern dass er evtl. überteuerte oder unnötige Handwerkeraufträge durchsetzen möchte, um danach den “Dank” der beauftragten Dienstleister entgegenzunehmen.

Auszug aus Einladungen mit unzureichenden Infos bzw. ohne beigefügte Kostenvoranschläge:ohne zusatzinfos_15_1

ohne zusatzinfos_15_2

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In der o.g. WEG setzten sich Miteigentümer im Vorfeld der Versammlung mit verschiedenen Themen auseinandergesetzt, so konnten z.B. hohe Kosten für die vorgeschlagene Heizungssanierung verhindert werden.
Der Verwalter hatte v o r  der Versammlung die Machbarkeit/Umsetzbarkeit der kostengünstigeren Umsetzung einer Ölheizung auf Fernwärme noch nicht einmal geprüft! Wohl aber einzelne Eigentümer – und zwar trotz fehlender Vorabinfo und fehlender Angebote des Verwalters. Nur so konnte der teure Einbau von Gasheizungen vermieden werden.

Keine Vorab-Infos zu anstehenden Tagesordnungspunkten, um Eigentümer “überrumpeln” zu können

Fehlende Information ist für unseriöse WEG-Hausverwaltungen ein Werkzeug, die Eigentümer auszutricksen und ihren eigenen Willen durchzusetzen.

Manchmal werden Einladungen zur Eigentümerversammlung völlig ohne Zusatzinfos versendet, manchmal liegen stapelweise Kostenvoranschläge bei.

Im ersten Fall möchte die unseriöse Verwaltung die Miteigentümer naiv und unwissend halten, im zweiten Fall versucht sie sie mit Unterlagen zu “erschlagen”.

Sobald Sie die Einladung zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung erhalten – prüfen Sie, ob der Einladung Unterlagen beigefügt wurden oder nicht.
Wenn ja, lesen Sie sie genau durch und notieren Sie fragen.
Wenn nicht, fordern Sie Unterlagen beim Hausverwalter ein.
Oder besuchen Sie ihn im Büro.

So getan vor kurzem nach Erhalt der untenstehenden Tagesordnung auf der sehr kostenintensive Themen aufgeführt waren, wie:
– Umgestaltung eines Spielplatzes
– Erneuerung eines Dachs
– Überlegungen zum Verlegen sämtlicher Heizungsrohre in einem Mehrfamilienhaus

Für diese Punkte gab es weder eine Erklärung, warum diese Punkte behandelt werden sollten, noch eine grobe Kostenschätzung, noch lagen detaillierte Kostenvoranschläge bei!tagesordnung_kasch_kl

Im Büro des WEG-Verwalters wurde deshalb um Einsicht in die Unterlagen zu den Tagesordnungspunkten der anstehenden Versammlung gebeten. 
In Vorbereitung untenstehende mail an den Verwalter:

“Sehr geehrte Damen und Herren,
dürft ich Sie bitten, die Akte mit den Angeboten bzw. Unterlagen, die den Tagesordnungspunkten (TOPs) der kommenden Versammlung zugrunde liegen herauszulegen? Ich würde sie gerne einsehen. Vielen Dank.”

Die Antwort war kurz und klar: “Es gibt keine Unterlagen!”

D. h. auf der WEG-Versammlung sollte über ein neues Dach, die Umgestaltung eines Spielplatzes und den Umbau sämtlicher Wohnungen eines Mehrfamilienhauses beschlossen werden – und es gab keine Kostenvoranschläge?

Wichtiger noch: die Notwendigkeit der o.g. Arbeiten war fraglich.
Waren diese Arbeiten überhaupt nötig?
Oder ging es der WEG-Verwaltung nur darum, spezielle Handwerker mit Aufträgen zu versorgen, die ihrerseits eine Ausdrucksweise für ihre Dank suchten, da Worte allein nicht reichten?

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.