Archiv der Kategorie: 1 EINLADUNGEN, TOPs, ANTRAEGE ZUR TAGESORDNUNG, ANGEBOTE

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (1)

Manche WEG-Hausverwalter versuchen durch eine Übermaß an Information Einfluss auf Entscheidungen zu nehmen. Gerne zu Gunsten bestimmter Unternehmen.

Beispiel: Information über die neue Rauchmelder-Pflicht
In der Beispiel-WEG befassten sich nicht weniger als 4 (!) Tagesordnungspunkte mit diesem Thema. Beigefügt zur Einladung war eine 4-seitige Dokumentation. Diese stammt scheinbar von einem bestimmten Rauchmelder-Hersteller. Vordergründig sollen so Hausverwaltungen die Eigentümer leichter über die neue Gesetzgebung informieren.
Im Grunde geht es aber um Auftragsvergabe an die Rauchmelderfirma, die auch diese Dokumentation erstellte (siehe Seite 4)

Frage: Warum werden keine Alternativ-Angebote beigefügt?
Warum wird wieder einmal nur diese eine, von verschiedenen Verwalterverbänden “empfohlene” Rauchmelderfirma in Erwägung gezogen? Gibt es in Deutschand keine anderen Unternehmen, die sich mit der Anbringung von Rauchmeldern befassen?
Oder was ist es, das diese Firma für Hausverwaltungen so überaus attraktiv macht?
Gibt es Sanktionen bei Nicht-Beauftragung – oder das Gegenteil?
Hierauf angesprochen entgegnet der WEG-Verwalter dieser Eigentümergemeinschaft:

“Nein, ihm wäre es egal, er hätte nichts davon. Aber das “K o n z e p t” der Firma O. hätte ihn überzeugt….”

 

Einladung zu WEG-Versammlung: Tagesordnungspunkte bezüglich “Rauchmelder”
“TOP 6 – Information des Verwalters: Rauchwarnmelder-Pflicht in NRW
Nachrüstpflicht bis 31.12.2016
TOP 7 – Beschlussfassung: Nachrüstpflicht als Aufgabe der Gemeinschaft
Mindestausstattung erfolgt in den Wohnungen ggf. Erweiterung (Keller, Büro, ect.)
TOP 8 – Beschlussfassung: Finanzierung der Anschaffungskosten aller Rauchmelder (Kauf oder Miete). Finanzierung der Wartungs- und  Dokumentationskosten aller Rauchmelder. Festlegung der Kostenverteilung.
TOP 9 – Beschlussfassung: Ermächtigung der Verwaltung zur gesetzlichen Durchsetzung der Beschlussumsetzung zu TOP 7 nebst Beauftragung eines Rechtsanwalts im Falle von Zuwiderhandlungen oder Weigerung einzelner Bewohner.”
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top9

Der Einladung beigefügte, 4-seitige Power-Point-Dokumentation der bekannten Firma O.:zusatzinfo1_kasch_kl
zusatzinfo2_kasch_kl
zusatzinfo3_kasch_kl
zusatzinfo4_kasch2_kl

Entsprechend fallen die Beschlüsse aus, in denen nur die Fa. O. mit dem Einbau von Rauchmeldern beauftragt wird. Der Preis des Melders und auch die Wartungskosten werden hier – im Gegensatz zu anderen WEGs genannt – nicht aber das Modell.
Da die Firma O. zwei unterschiedliche 2 Modelle im Angebot hat, wäre dies schon interessant zu wissen.
Übrigens, umgesetzt wurde dieser Beschluss vom Vorjahr noch nicht. Lt. Hausverwaltung hat die beauftragte Firma sooo viel zu tun und kommt mit dem Abwickeln der Auftrag kaum nach.
Kein Wunder, wenn dank der “Empfehlung” hunderter Hausverwaltungen in den Eigentümergemeinschaften immer nur ein und dieselbe Firma beauftragt wurde!

“TOP 6  Information des Verwalters – Rauchwarnmelder-Pflicht
in NRW Nachrüstungspflicht bis 31.12.2016
Der Versammlungsleiter hat auf die Bestimmungen der Landesbauordnung betreffend die Pflicht zur Ausrüstung auch von Bestandsimmobilien (Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) mit Rauchwarnmeldern bis zum Ablaufe des 31.12.2016 sowie auf die Verpflichtung der unmittelbaren Besitzer, die Betriebs-bereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, soweit der Eigentümer diese Pflicht nicht übernommen hat, hingewiesen.
Hingewiesen wurde dabei insbesondere darauf, dass die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind (DIN 17676 für Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern / DIN 14604 für die Anforderungen an die Geräte und die zu-verwendende Montagetechnologie).
Hingewiesen wurde ferner auf die Entscheidung des BGH (Urt. v. 08.02.2013 – V ZR 238/11, ZMR 2013, 642). Der Versammlungsleiter empfiehlt daher dringend zur Vermeidung einer privat- oder öffentliche-rechtlichen Haftung der Wohnungseigentümer / der Gemeinschaft die Umsetzung der Ausstattung des Objektes mit Rauchwarnmeldern nebst der Sicherheitsstellung deren Betriebsbereitschaft durch die Gemeinschaft.

TOP 7  Beschlussfassung Nachrüstungspflicht als Aufgabe der Gemeinschaft
Mindestausstattung erfolgt in den Wohnungen ggf. Erweiterungen (Keller, Büro etc.)
Die Eigentümer mögen beschließen:
Es wird beschlossen, dass der Verband der Wohnungseigentümer die den einzelnen Wohnungseigentümern gem. Landesbauordnung obliegenden Rechte und Pflichten betreffend die Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie die Übernahme der Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft zur Ausübung an sich zieht. Hierfür wird die Verwalterin ermächtigt, namens und im Auftrag sowie auf Kosten des Verbandes der Wohnungseigentümer die Firma O…. zum Preis von 25,59 € brutto pro Stück mit der Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie der Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft nach den Vorgaben der Landesbauordnung und den anerkannten Regeln der Technik zu beauftragen.
Es wird weiterhin beschlossen, dass mit dem zu beauftragenden Unternehmen vereinbart wird, die vorbeschlossenen Maßnahmen nicht vor dem 01.09.2015 ausführen zulassen, um denjenigen Wohnungseigentümern, die ihr Wohnungseigentum vermietet oder sonst Dritten zum Gebrauch überlassen haben, Gelegenheit zu geben, die Durchführung der vorbeschlossenen Maßnahmen gegenüber den jeweiligen Mietern Nutzern anzukündigen bzw. mit diesen eine Vereinbarung über den Einbau  und die Wartung der Rauchwarnmelder sowie die Tragung der umlagefähigen Kosten zu treffen, was den betroffenen Eigentümern ausdrücklich angeraten wird.
Abstimmungsergebnis: Ja: alle    Nein: –     Enthaltung: –
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.

TOP 8  Beschlussfassung
Finanzierung der Anschaffungskosten aller Rauchwarnmeldern (Kauf oder Miete) Finanzierung der Wartungs – und Dokumentationskosten aller Rauchwarnmelder Festlegung der Kostenverteilung
Die Eigentümer mögen beschließen:
Die Anschaffung der Rauchwarnmelder erfolgt durch den Ankauf der Geräte und wird wie folgt finanziert: Die Kosten der Anschaffung und Installation der Rauchwarnmeldern werden als gesonderte Position im Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. Bezugnehmend auf die jährliche Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder soll das Wartungspaket “Marktpaket 1” Preis von € 2,20 brutto
(€ 1,85 netto) je Gerät p. a. [pro Jahr] beauftragt werden. Die Umlage der Kosten für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder erfolgt nach Miteigentumsanteilen über die Kostenposition Wartung Rauchwarnmelder

Abstimmungsergebnis: Ja: 13    Nein: –   Enthaltung: 1
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist ohne Gegenstimme angenommen.

TOP 9  Beschlussfassung – Ermächtigung der Verwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung der Beschlussumsetzung zu TOP 7 nebst Beauftragung eines Rechtsanwaltes im Falle von Zuwiderhandlungen oder Weigerungen einzelner Bewohner
Die Eigentümer mögen beschließen:
Es wird rein vorsorglich für den Fall, dass die Ausführung der vorstehend beschlossenen Maßnahmen zur Ausrüstung des Objektes mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung dadurch behindert werden, dass die Gestattung des Betretens einer Wohnung oder die Duldung der Vornahme notwendiger Arbeiten in der Wohnung verweigert oder untersagt wird, beschlossen, die Verwalterin zu ermächtigen, im Auftrag sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung des Anspruches auf Duldung der o. g. Maßnahmen sowie Vornahme der gebotenen Mitwirkungshandlungen zu beauftragen.
Abstimmungsergebnis: Ja: 13    Nein: –    Enthaltung: 1
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist ohne Gegenstimme angenommen.”

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WEG-Einladung zur Versammlung o h n e Zusatzinfos / Kostenvoranschläge

Die Eigentümergemeinschaft darf erwarten, dass sie vom Hausverwalter über von ihm vorgeschlagene, finanzielle Maßnahmen informiert wird. Hierzu gehört die Übersendung von Zusatzinfos und Kostenvoranschläge, spätestens zusammen mit der Einladung zur Versammlung. Dies wird allein schon aus Gründen der Fehlerreduzierung empfohlen, da ein WEG-Hausverwalter als Außenstehender, nicht über das gleiche Wissen bezüglich des Gebäudes verfügen k a n n, wie engagierte Miteigentümer, die dort seit Jahren wohnen und die ganze Historie kennen.

Umso ungewöhnlicher ist es, wenn der Einladung zur WEG-Versammlung keine Zusatzinfos oder bereits vom Verwalter eingeholte Kostenvoranschläge beiliegen.
Es drängt sich ebenfalls der Verdacht auf, dass es dem Hausverwalter nicht an einer für die WEG kostengünstigen Maßnahme gelegen ist – sondern dass er evtl. überteuerte oder unnötige Handwerkeraufträge durchsetzen möchte, um danach den “Dank” der beauftragten Dienstleister entgegenzunehmen.

Auszug aus Einladungen mit unzureichenden Infos bzw. ohne beigefügte Kostenvoranschläge:ohne zusatzinfos_15_1

ohne zusatzinfos_15_2

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In der o.g. WEG setzten sich Miteigentümer im Vorfeld der Versammlung mit verschiedenen Themen auseinandergesetzt, so konnten z.B. hohe Kosten für die vorgeschlagene Heizungssanierung verhindert werden.
Der Verwalter hatte v o r  der Versammlung die Machbarkeit/Umsetzbarkeit der kostengünstigeren Umsetzung einer Ölheizung auf Fernwärme noch nicht einmal geprüft! Wohl aber einzelne Eigentümer – und zwar trotz fehlender Vorabinfo und fehlender Angebote des Verwalters. Nur so konnte der teure Einbau von Gasheizungen vermieden werden.

Keine Vorab-Infos zu anstehenden Tagesordnungspunkten, um Eigentümer “überrumpeln” zu können

Fehlende Information ist für unseriöse WEG-Hausverwaltungen ein Werkzeug, die Eigentümer auszutricksen und ihren eigenen Willen durchzusetzen.

Manchmal werden Einladungen zur Eigentümerversammlung völlig ohne Zusatzinfos versendet, manchmal liegen stapelweise Kostenvoranschläge bei.

Im ersten Fall möchte die unseriöse Verwaltung die Miteigentümer naiv und unwissend halten, im zweiten Fall versucht sie sie mit Unterlagen zu “erschlagen”.

Sobald Sie die Einladung zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung erhalten – prüfen Sie, ob der Einladung Unterlagen beigefügt wurden oder nicht.
Wenn ja, lesen Sie sie genau durch und notieren Sie fragen.
Wenn nicht, fordern Sie Unterlagen beim Hausverwalter ein.
Oder besuchen Sie ihn im Büro.

So getan vor kurzem nach Erhalt der untenstehenden Tagesordnung auf der sehr kostenintensive Themen aufgeführt waren, wie:
– Umgestaltung eines Spielplatzes
– Erneuerung eines Dachs
– Überlegungen zum Verlegen sämtlicher Heizungsrohre in einem Mehrfamilienhaus

Für diese Punkte gab es weder eine Erklärung, warum diese Punkte behandelt werden sollten, noch eine grobe Kostenschätzung, noch lagen detaillierte Kostenvoranschläge bei!tagesordnung_kasch_kl

Im Büro des WEG-Verwalters wurde deshalb um Einsicht in die Unterlagen zu den Tagesordnungspunkten der anstehenden Versammlung gebeten. 
In Vorbereitung untenstehende mail an den Verwalter:

“Sehr geehrte Damen und Herren,
dürft ich Sie bitten, die Akte mit den Angeboten bzw. Unterlagen, die den Tagesordnungspunkten (TOPs) der kommenden Versammlung zugrunde liegen herauszulegen? Ich würde sie gerne einsehen. Vielen Dank.”

Die Antwort war kurz und klar: “Es gibt keine Unterlagen!”

D. h. auf der WEG-Versammlung sollte über ein neues Dach, die Umgestaltung eines Spielplatzes und den Umbau sämtlicher Wohnungen eines Mehrfamilienhauses beschlossen werden – und es gab keine Kostenvoranschläge?

Wichtiger noch: die Notwendigkeit der o.g. Arbeiten war fraglich.
Waren diese Arbeiten überhaupt nötig?
Oder ging es der WEG-Verwaltung nur darum, spezielle Handwerker mit Aufträgen zu versorgen, die ihrerseits eine Ausdrucksweise für ihre Dank suchten, da Worte allein nicht reichten?

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.

Handwerkerunternehmen kurz vor Insolvenz – Verwalter sieht trotzdem Beauftragung vor

Risiko für die WEG: Vergabe von Sanierungsaufträgen an notleidende Handwerkerunternehmen durch den Verwalter.

Das Beauftragen quasi insolventer Firmen ist ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: der “Dank” für die Beauftragung geht zugunsten des Verwalterkontos – die ausfallende Gewährleistungsgarantie zu Lasten der WEG.

Praxisfall:
Nach der Vergabe mehrerer größerer Aufträge durch die Hausverwaltung meldeten in der Vergangenheit überraschend kurz danach diese Firmen Insolvenz an.
Dies betraf u.a. die Firma, die damals mit der Balkonsanierung beauftragt war, sowie eine Firma, die die TV-Anlage einrichtete.
Ein bedauerlicher Zustand, da für später auftretende Schäden oder fehlerhafte Bauleistung kein Ansprechpartner mehr zur Verfügung steht und alle Kosten von der WEG zu tragen sind.

Diese beiden Fälle aus den letzten Jahren einer Wohnungseigentümergemeinschaft hielten den Verwalter jedoch nicht davon ab, wieder genau die gleiche Masche abzuziehen!

Immer deutlicher wird ein ungutes Gefühl und die Frage wird zurecht gestellt: wen oder was will der Verwalter hier sanieren? Die Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft – oder ein notleidendes Unternehmen??

In gewohnter Unverfrorenheit präsentierte der Verwalter einer WEG auf der Jahresversammlung folgenden Tagesordnungspunkt:

Unter TOP 6 der Einladung zur nächsten WEG-Versammlung hieß “Geplante Dachsanierung”

Von der Verwaltung wurde erst Anfang des Jahres mitgeteilt, das Dach müsse saniert werden – obwohl es bisher keine Schäden gegeben hatte.
Denn: es sei schon 30 Jahre alt.

Zugesendet wurde die Dokumentation eines Ingenieurs H. der die Kosten mit  160.287,32 € bezifferte.
Beigefügt wurden viele großformatige, bunte Photos -. auf denen aber konkret nicht zu erkennen war (übrigens wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen:  “Beweise” in Form von wenig oder nicht aussagekräftigen Dokumenten präsentieren).

Auf Rückfrage, genau welche Kostenvoranschläge dieser Schätzung zugrunde lagen, denn auch ein Ingenieur ist kein Dachdecker und muss auf Kenntnisse eines Dachdeckers zurückgreifen, wurde das Angebot der Dachdeckerfirma K. übermittelt.

Das im Internet öffentlich und kostenlos zugängliche Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de) gibt Auskunft über die Bilanzen von Unternehmen.

Bei der “Vorgeschichte” in Bezug auf beauftragte Unternehmen, die in der Folge Insolvenz anmeldeten und deren Arbeiten sich später als fehlerhaft herausstellten – für die niemand mehr haftete und auf deren Kosten die WEG sitzen bleib, war besondere Vorsicht geboten.

Bezüglich des Dachdeckers K.,  dessen Angebot die Grundlage für die anstehenden – nach Wunsch der Hausverwaltung zu beauftragenden – Dachsanierung war, fanden sich im Unternehmensregister folgende Informationen:
Die zuletzt eingereichte Bilanz sah wie folgt aus:

bilanz _kl

Interpretieren lässt sich die Bilanz wie folgt:
Das Eigenkapital des von Fr W.-K. geführten Unternehmens K. GmbH verringerte sich seit 2010 jährlich, der Verlustvortrag und der Jahresfehlbetrag stiegen.
Die Bilanz 2014 liegt noch nicht vor. Die Bilanz 2013, veröffentlicht am 20.10.2014, weist ein bedrohliches Eigenkapital von 0 € aus.
Kurz: diesem Unternehmen droht akute Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz.

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Versagen der Hausverwaltung:
Wie konnte die Verwaltung dies ignorieren?
Oder wusste sie es? War ihr dies sehr wohl bewußt?
Welchen finanziellen Vorteil versprach sich die Hausverwaltung? Zu welchen finanziellen Zugeständnissen war dieses Unternehmen in dieser prekären Situation bereit?

Wenn ein Unternehmen schon vor Arbeitsbeginn davon ausgehen kann, dass es nicht für Gewährleistungspflichten herangezogen werden wird – kann es auch anders arbeiten.
Ggf. qualitativ weniger hochwertig. Was dann auf der Rechnung steht ist etwas anderes…

Von diesem “letzten Auftrag” können sowohl das quasi-insolvente Unternehmen und die vermittelnde Hausverwaltung hervorragend verdienen.
Die Eigentümer, fachlich zu unwissend, würden Leistungen und Rechnungsstellung nicht kontrollieren können und blind vertrauen.
Zu einer Gewährleistung würde es dann – leider – nicht mehr kommen.
Wie schon in den Fällen der sehr fehlerhaft ausgeführten Balkonsanierung und der nach kurzer Zeit durch eine andere Firma komplett zu erneuernde Satellitenanlage, usw….

Deshalb die Frage: Soll ein notleidendes Unternehmen mit Hilfe der Hausverwaltung – aber zum finanziellen Nachteil der WEG – letzte Großaufträge erhalten, um ggf. dann für Fehler, Folgekosten und Gewährleistung nicht mehr verantwortlich gemacht werden zu können?

Welchen finanziellen Vorteil hat davon die Hausverwaltung?
Diese Frage ist berechtigt, da dieses Vorgehen in verschiedenen, als unseriös bekannten Verwaltungen, üblich ist.