Archiv der Kategorie: 1. EINLADUNGEN, TOPs, Kostenvoranschläge

WEG-Wohnungseigentümerversammlung: Einladung, TOPs, Anträge zur Tagesorndung, Angebote

WEG-Garten Neupflanzen von Bäumen/Sträuchern: KEIN Angebot + nur Pauschalkosten-Betrag

Nicht vergleichbar, ohne Alterntativ-Angebote und überteuert... und trotzdem vom WEG-Verwalter vorgeschlagen

Praxisfall:
Der Hausverwalter gibt sich noch nicht einmal die Mühe, mehrere Angebote einzuholen und wirft den Wohnungseigentümern den Pauschal-Betrag von 1.500 € einfach vor die Füße:

“Die Gemeinschaft beschließt für die Fällung der abgestorbenen Birken Baumersatzpflanzungen. Als Kostenrahmen werden pro Ersatzpflanzung EUR 1.500 brutto zu Lasten der Erhaltungsrücklage festgesetzt (gegen Hitze und Trockenheit empfohlene Baumarten: Spitzhorn, Blumenesche, Pyramidenhainbuche, Zerreiche, amerikanische Linde und Stadtulme). Folgende Baumarten werden gepflanzt:_________________”

Es fällt auf, daß kein Angebot zugrunde liegt, daß auf kein Angebot Bezug genommen wird.
Vielleicht machen die Pflanzungen auch die als unseriös bekannten Beiräte, um sich ein paar Euro zu verdienen.. Alles in allem ein liederlicher Beschlussvorschlag….

Empfehlung:
1. Kostentransparenz einfordern!
Fragen Sie beim Verwalter nach, wie sich dieser Pauschal-Betrag von 1.500 inkl MwSt zusammensetzt? Material und Arbeitszeit lassen sich immer ermitteln. Schließlich ermittelt der Anbieter auch auf dieser Basis seinen Verkaufspreis – oder es sei, es werden “willkürliche” Beträge gennant. Was öfters vorkommt als man denkt!
1.500 € sind 1.260 € netto.
Was kosten die Pflanze? Wie groß, wie alt soll der Baum ein? Hier gibt es große Unterschiede, wahrscheinlich 100-500 €.
Gehen wir von 200 € aus.
1.260 – 200 € = 1.060 € für die Arbeitszeit. Max 45 € netto/Std -> ergibt 23,5 Stunden => 2,9 Tage für die Pflanzung? -> Hier wird die Eigentümergemeinschaft abgezockt!

2. Alternativangebote einholen!
Bitten Sie den Verwalter um Alternativangebote – oder besser: holen Sie sie selber ein.
Angebote, die der Verwalter zusätzlich einholt können vom Verwalter manipuliert worden sein, d.h. ein Anbieter wird gebeten, Angebote mit extrem hohen oder noch höheren Beträgen zuzusenden.

 

TOP Beschluss Abrechnung + Entlastung Verwaltung

Verbindung von 2 TOPs // Überschriften der TOPs und Beschlusstext können abweichen - genau lesen!

Praxisfall:
“TOP 1: Diskussion und Beschlußfassung über die vom Verwalter mit der Einladung überlassene Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen 2021 mit einer/m Abrechnungsspitze/Abrechnungsergebnis von 6.200,80 € (Nachzahlung), die Feststellung der Abrechnungsschlüssel sowie die Entlastung des Verwalters.”

“Beschlußantrag:
Die WEG beschließt und verabschiedet die vom Verwalter vorgelegte Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 87.938,32 €, die daraus resultierende Abrechnungsspitze in Höhe von -6.200,80 €, mit den daraus folgenden Ergebnissen der Nachschüsse und Guthaben sowie die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen nebst Bankabstimmungen, Kontennachweis und der in der Abrechnung genutzten Abrechnungsschlüssel, für den Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2021.
Abstimmungsergebnis: JA-Stimmen 645,16 /  NEIN-Stimmen 0 / Enthaltungen: 27,27
Damit wurde der Beschlußantrag angenommen und verkündet um 18:24 Uhr.”

Empfehlung:
a) Genaues Lesen ist immer viel wehrt:  Verwalter wurde nicht entlastet
Denn zwar wurde die Entlastung wurde zwar im Titel des Tagesordnungspunkts (TOP) bekannt, jedoch erschien NICHT im Beschlusstext. Also nix Entlastung Verwalter!

b) Trickreiches Verbinden von unterschiedlichen TOPS (darunter “Entlastung HV”)
Die Tatsache, daß dieser Verwalter versucht den TOP Jahresabrechnung mit dem TOP Verwalter-Entlastung zu koppeln, ist verwerflich und dieser Verwalter ist auch als unseriös bekannt. Gott-sei-Dank hat es nicht geklappt. Weiterlesen →

Penetrante + wiederholte Beschlussanträge (TOPs) initiiert von der Hausverwaltung

Und: ein NEIN ist ein NEIN - und kein "ohne Beschluss"

Man bemerkt oft, dass die Verwaltung auf einer Eigentümerversammlung abgelehnte Tagesordnungspunkte – auf nächsten Eigentümerversammlung erneut einbringt.
Und zwar nachdem der TOP von den Eigentümern mehrheitlich mit NEIN beschlossen wurde.

Dieses NEIN eines von ihr eingebrachten TOPs interpretieren viele Verwalter als persönliche Niederlage. Deshalb möchten sie ein “NEIN” nicht gelten lassen und protokollieren geschickt ein “OHNE BESCHLUSS”. Oft wird in der Versammlung, während der Diskussionsphase, wenn sich die drohende Niederlage abzeichnet, vom Verwalter vorgeschlagen “Dann belassen wir diesen Tagesordnungspunkt doch “ohne Beschluss”.

In 90% der Fälle wird ein sich abzeichnendes NEIN auf einen vom Verwalter vorgeschlagenen Beschluss in “OHNE BESCHLUSS” umgewandelt.
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Einreichen von Tagesordnungspunkten durch die Miteigentümer: bis wann?

Um vom WEG-Hausverwalter nicht "kalt überrascht" zu werden -> Nachfragen bezüglich der Fristen zum Einreichen von TOPs / Musterschreiben

Mit folgenden Musterschreiben bitten Sie die Hausverwaltung um Mitteilung zu den Fristen zum Einreichen der Tagesordnungspunkte der kommenden Eigentümerversammlung.
Weiter erhalten Sie Auskunft, ob die Belegprüfung durch die (mehr oder weniger engagierten/qualifizierten) Beiräte bereits stattgefunden hat und wann.
Schließlich bitten Sie evtl. um Belegeinsicht.
Dies läßt Ihnen die Zeit, Ihre Tagesordnungspunkte gut strukturiert beim Verwalter einzureichen und ggf. Kritik zu üben.

MUSTERSCHREIBEN

“Sehr geehrter Herr…… (Name des Verwalters),

ich bitte um kurzfristige Mitteilung, bis wann die von mir gestellte TOPS zur nächsten Versammlung bei Ihnen eingegangen sein müssen und ob die Belegprüfung durch die Beiräte bereits stattfand.

Auch würde ich die Belege der Jahresabrechnung einsehen. Mein Vorschlag wäre:
(Datum), (Datum), (Datum) jeweils gegen xxxx Uhr.
Bitte um kurzfristige Bestätigung.

Danke und freundliche Grüße,
…

Manipulation in der Wohnungseigentümerversammlung: eine Abstimmung – zwei verschiedene Themen

Die Politik als schlechtes Vorbild: Abstimmung Fluthilfe verbunden mit Beschuss zu Corona-Maßnahmen

Nicht zum Nachahmen geeignet ist der dumpf-grobe Manipulationsversuch in einer Abstimmung über zwei verschiedene Themen zu entscheiden, wie kürzlich die Bewilligung von Hilfsgeldern für Flutopfer an die Zustimmung zu weiteren Corona-Maßnahmen zu knüpfen.

Ein “‘Armutszeugnis” und bezeichnend für diejenigen, die scheinbar keinen anderen  Weg sehen, als auf diese “krumme Tour” eine Mehrheit für ihre Maßnahmen einzufordern.

Praxisfall:
Auf der Einladung zur WEG-Versammlung befindet sich ein Tagesordnungspunkt, der eigentlich aus 2 verschiedenen Themen besteht:
z.B.:  “Dank an den Beirat und Entlastung des Verwalters”.
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Das Möchte-Gern-Totschlag-Argument “Sie waren ja nicht auf der WEG-Versammlung!”

Oder: über den verzweifelte Versuch, Unregelmässigkeiten durch Unsachlichkeit zu verdecken

Ob ein Wohnungseigentümer zu einer Versammlung kommt / kommen kann oder kommen möchte bleibt allein ihm überlassen.
Sollte er nicht erscheinen, wird er zweifelsohne seine Gründe haben.
Denn er ist erwachsen, volljährig und darf selber entscheiden was er tut.
Und nein, er braucht sich nicht gegenüber dem Verwalter oder den Beiratsmitgliedern zu rechtfertigen! 🙂
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Zensus 2022 – viele WEG-Verwalter setzen auf Abzocke! Über TOPs und Beschlüsse wird dies JETZT vorbereitet

Der Verwalter kann nur die 7 einfachen Fragen zum Gebäude beantworten

Welche Daten müssen vom Verwalter bei Zensus bekanntgegeben werden?

Es sind nur die Gebäudeinformationen (siehe 310 Abs. 1 Nr. 1)

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Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

Beirat "auf Probe", von Hausverwalters Gnaden...

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen →

Neue Fenster für Miteigentümer – auf Kosten der WEG?

WEG zahlt in der Regel erst, wenn vorhandene Fenster nicht mehr zu reparieren. Erst reparieren - dann erneuern!

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wie die Kostenverteilung in Bezug auf die Wohnungsfenster in einer Eigentümergemeinschaft geregelt ist.
In der Regel sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. D.h. eventuelle Reparaturen muss die WEG zahlen. Nur in den seltenen Fällen, dass ein Fenster überhaupt nicht mehr zu halten ist, muss die Gemeinschaft die Kosten für ein neues Fenster übernehmen.

Eine unseriöse Hausverwaltung, die sich mit einem Miteigentümer sehr gut versteht oder die einen nahestehenden Handwerker mit neuen Aufträgen versorgen möchte wird darauf drängen möglichst viele Kompletterneuerungen von Fenstern vorzunehmen.

Dabei läßt sie gerne außer Acht, dass zunächst geboten ist, die betroffenen Fenster zu reparieren. Hierzu ist eine Stellungnahme von einem oder mehreren Fachbetrieben erforderlich, mit genauer Angabe, aus welchem Grund das betroffene Fenster nicht mehr zu reparieren ist.
Doch damit geben sich unseriöse Hausverwaltung nicht gerne ab:

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
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Vom Verwalter schlecht vorbereiteter TOP: Balkonnetze zur Taubenabwehr

Verwalter als Initiator eines überteuerten und unnötigen Beschlüsses

Praxisfall:
in einer größeren Eigentümergemeinschaft haben einige Balkone Taubennetze. Andere nicht.
Dies nimmt der Verwalter zum Anlass, ohne vorherige Prüfung der Umstände, der Notwendigkeit und ob es sich ggf. um Sondereigentum handelt, folgenden TOP auf die Tagesordnung zu setzten.

TOP Taubenabwehrnetze
1. Erneuerung aller bisher angebrachten Taubennetze, sowie Anbringung von Taubenabwehrnetzen an Balkonen, an denen noch keine Netze angebracht wurden durch die Fa. A  auf mit Kosten in Höhe von 550,00 € brutto pro Balkon.
Gesamtkosten in Höhe von ca. 39.600 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.
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Braucht niemand: neue, überteuerte LED-Flurbeleuchtung

Der WEG-Verwalter als Initiator von unnötigen Beschlüssen - zum finanziellen Schaden der Eigentümer

Praxisfall:
TOP “Erneuerung der Treppenhaus- und Flurbeleuchtung in LED mit Kosten in Höhe von ca. 10.000 € brotto. Finanzierung der Maßnahme.
Keine Lichtschalter mehr notwendig. Taster werden entfernt und mit Blinddeckel verschlossen.
Das Angebot befindet sich im Online Kundenportal Casavi.”D. h.:
– Die Notwendigkeit einer Änderung der Flurbeleuchtung war bisher nicht bekannt. Initiator dieses TOPs ist also der Hausverwalter

– Es ist nur 1 einziges Angebot vorhanden – nicht mehrere. Warum?
– Dieses Angebot befindet sich nur im Online-Portal, wurde mit der Einladung nicht zugesendet und liegt den meisten Miteigentümern somit nicht vor.
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TOP mangelhaft vorbereitet: Sanierung Kellerwand

Wegen schlampige Arbeit des Verwalters - Beirat streicht vorgesehenen TOP von Tagesordnung

Praxisfall:
TOP  “Sanierung Kellerwand in der Heizung mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto.
Finanzierung der Massnahme.”
Unter dieser Überschrift die Email eines Handwerkes an den Verwalter.
Und das wars an Infos!
Kein Angebot im Portal Casavi oder sonst irgendwo.
Aber die angeblichen Kosten in Höhe von 25.000 €  waren schon bekannt??
Keine Photos vom Ort, der saniert werden soll.
Keine Grundlage für die Kostenschätzung.

Empfehlung:
Zeigen Sie diesem Verwalter die Tür. Er soll sie von außen zumachen.