Archiv der Kategorie: 1. EINLADUNGEN, TOPs, Kostenvoranschläge

WEG-Wohnungseigentümerversammlung: Einladung, TOPs, Anträge zur Tagesorndung, Angebote

Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

Beirat "auf Probe", von Hausverwalters Gnaden...

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen

Neue Fenster für Miteigentümer – auf Kosten der WEG?

WEG zahlt in der Regel erst, wenn vorhandene Fenster nicht mehr zu reparieren. Erst reparieren - dann erneuern!

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wie die Kostenverteilung in Bezug auf die Wohnungsfenster in einer Eigentümergemeinschaft geregelt ist.
In der Regel sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. D.h. eventuelle Reparaturen muss die WEG zahlen. Nur in den seltenen Fällen, dass ein Fenster überhaupt nicht mehr zu halten ist, muss die Gemeinschaft die Kosten für ein neues Fenster übernehmen.

Eine unseriöse Hausverwaltung, die sich mit einem Miteigentümer sehr gut versteht oder die einen nahestehenden Handwerker mit neuen Aufträgen versorgen möchte wird darauf drängen möglichst viele Kompletterneuerungen von Fenstern vorzunehmen.

Dabei läßt sie gerne außer Acht, dass zunächst geboten ist, die betroffenen Fenster zu reparieren. Hierzu ist eine Stellungnahme von einem oder mehreren Fachbetrieben erforderlich, mit genauer Angabe, aus welchem Grund das betroffene Fenster nicht mehr zu reparieren ist.
Doch damit geben sich unseriöse Hausverwaltung nicht gerne ab:

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
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Vom Verwalter schlecht vorbereiteter TOP: Balkonnetze zur Taubenabwehr

Verwalter als Initiator eines überteuerten und unnötigen Beschlüsses

Praxisfall:
in einer größeren Eigentümergemeinschaft haben einige Balkone Taubennetze. Andere nicht.
Dies nimmt der Verwalter zum Anlass, ohne vorherige Prüfung der Umstände, der Notwendigkeit und ob es sich ggf. um Sondereigentum handelt, folgenden TOP auf die Tagesordnung zu setzten.

TOP Taubenabwehrnetze
1. Erneuerung aller bisher angebrachten Taubennetze, sowie Anbringung von Taubenabwehrnetzen an Balkonen, an denen noch keine Netze angebracht wurden durch die Fa. A  auf mit Kosten in Höhe von 550,00 € brutto pro Balkon.
Gesamtkosten in Höhe von ca. 39.600 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.
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Braucht niemand: neue, überteuerte LED-Flurbeleuchtung

Der WEG-Verwalter als Initiator von unnötigen Beschlüssen - zum finanziellen Schaden der Eigentümer

Praxisfall:
TOP “Erneuerung der Treppenhaus- und Flurbeleuchtung in LED mit Kosten in Höhe von ca. 10.000 € brotto. Finanzierung der Maßnahme.
Keine Lichtschalter mehr notwendig. Taster werden entfernt und mit Blinddeckel verschlossen.
Das Angebot befindet sich im Online Kundenportal Casavi.”D. h.:
– Die Notwendigkeit einer Änderung der Flurbeleuchtung war bisher nicht bekannt. Initiator dieses TOPs ist also der Hausverwalter

– Es ist nur 1 einziges Angebot vorhanden – nicht mehrere. Warum?
– Dieses Angebot befindet sich nur im Online-Portal, wurde mit der Einladung nicht zugesendet und liegt den meisten Miteigentümern somit nicht vor.
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TOP mangelhaft vorbereitet: Sanierung Kellerwand

Wegen schlampige Arbeit des Verwalters - Beirat streicht vorgesehenen TOP von Tagesordnung

Praxisfall:
TOP  “Sanierung Kellerwand in der Heizung mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto.
Finanzierung der Massnahme.”
Unter dieser Überschrift die Email eines Handwerkes an den Verwalter.
Und das wars an Infos!
Kein Angebot im Portal Casavi oder sonst irgendwo.
Aber die angeblichen Kosten in Höhe von 25.000 €  waren schon bekannt??
Keine Photos vom Ort, der saniert werden soll.
Keine Grundlage für die Kostenschätzung.

Empfehlung:
Zeigen Sie diesem Verwalter die Tür. Er soll sie von außen zumachen.

“Unsinnsbeschlüsse” vermeiden – durch genaue Vorab-Prüfung der TOPs

Die Arbeit des Dienstleisters "Hausverwalter" immer hinterfragen!

Praxisfall:
Der Hauverwalter setzt folgenden  TOP auf die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung:

TOP  “Wechsel des Signallieferanten für TV von Fa. PYUR (ehemals Kabel Medien Service  – KMS) zu Vodafone Kabel Deutschland (VKD).
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.”
Upps, hatten die Eigentümer da irgendetwas nicht mitbekommen?
Wechsel zu Vodafone?
Von wem? von PYUR? ?

Also:  Bitte an den Verwalter um Zusendung des Vertrags PYUR.

Antwort des Verwalters:
“Haben wir nicht, tut uns leid. Es gibt keinen Vertrag PYUR.  Wir haben die Eigentümergemeinschaft verwechselt.”

“Einbau von Briefkastenanlage nicht möglich, weil Fluchtwegbreite zu gering”

So ein Schmarrn! Überprüfung von Verwalteraussagen dringend zu empfehlen.

Praxisfall:
TOP  “Erneuerung  Briefkastanlagen”
Zur Zeit sind die Briefkästen auf jeder Etage des Hochhauses angebracht.
Sinnvoll wäre eine zentrale Stelle im Eingangsbereich.
Entweder ist der Verwalter ist falsch informiert, war noch nicht vor Ort – oder es ist ihm alles total egal.

Jedenfalls wird behauptet und ist der Einladung zu entnehmen:
“Der Einbau einer Briefkastenanlage zentral im Hauseingangsbereich ist aus brandschutzrechtlicher Sicht nicht möglich, da die Fluchtwegbreite dadurch nicht mehr eingehalten wird””
Schenken Sie Ihrem Verwalter einen Zollstock!
Nehmen Sie ihn an die Hand und messen Sie mit ihm die Flurbreite  aus: es sind 130 cm.

Die Tiefe der Briefkästen lässt sich dem Angebot entnehmen: es sind 14,5 cm.

Infos zur Breite von Fluchtwegen gibts im Internet: 100 cm bei Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen.

Überraschung: die Briefkastenanlage passt ja doch! 🙂

Empfehlung:
Unterschätzen Sie nie die Faulheit und Bequemlichkeit von Verwaltern, sowie ihren Wunsch, eigene Vorstellungen und Handwerker-Angebote durchzusetzen

Kostenvoranschläge: nicht genug + nicht einsehbar für viele Eigentümer

Immer wieder nur ein einziges Angebot - und das nur im Online-Portal

Praxisfall:
Auszug der Einladung zu einer WEG-Versammlung – wie es nicht sein sollte:
Thema ist die Überarbeitung der Klingelanlage.

Es werden 3 verschiedene Maßnahmen aufgeführt: Überarbeitung der Klemmstellen, Rückbau der Strangabschaltungen und der komplette Austausch.
Die geschätzten Kosten variieren zwischen 1.000€ und 25.000 €.
Es gibt jeweils nur ein einziges Angebot und auch nur für die Arbeiten in Höhe von 3.000 € und  25.000 €.
Zugang zu Angebot gibts einzig über das Online-Portal des Hausverwalters.

Einschätzung:
Eine schlaffe Leistung des Verwalters! Er war es bisher wohl gewohnt diese Art Beschlüsse locker-flockig durchzujagen.
Dies wurde vom Beirat rechtzeitig bemerkt, kritisiert und der TOP von der Tagesordnung genommen.

Angebote einzig auf dem Hausverwaltungs-Online-Portal, schließt viele Miteigentümer aus

Kostenvoranschläge sollen ALLEN Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich sein

Als Ergänzung sind Online-Portale gut. Aber als einzige Quelle und Zugriffsmöglichkeiten wichtiger Informationen, wie der Kostenvoranschläge, sind diese Portale ungeeignet, da viele Eigentümer ausgeschlossen werden.

Praxisfall:
Aus der Tagesordnung zu einer Eigentümerversammlung:
“TOP…. Austausch der gesamten Klingelanlage inkl. neuer Klemmkästen und Sprechstellen in den Wohnungen mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.”

Bei genauerer Überprüfung der Nutzer dieses Hausverwaltungs-Portals fällt auf, dass dies weniger als die Hälfte der Eigentümer sind.
Auskunft des Portas: “In Ihrer Community sind bisher 44 andere Benutzer registriert:”

Deutlich zu wenig, um einzig und allein auf diese Weise wichtige Angebote zur Verfügung zu stellen.

Unseriöse Hausverwalter werden dies anders sehen. Denn je weniger Informationen die Eigentümer vor wichtigen und kostenintensiven Entscheidungen erhalten, desto besser.

Empfehlung
Lassen Sie sich nicht von der Hausverwaltung unter Druck setzen.
Wenn es Miteigentümer gibt, die keinen Computer oder keinen Zugang zum Internet-Portal haben, dann ist das völlig in Ordnung!
Die Verwaltung ist Dienstleister und hat sich den Eigentümern anzupassen – nicht umgekehrt.
Verlangen die Sie Zusendung der Angebote usw per Post und rechtzeitig vor der Versammlung,

Angst des Verwalters vor dem Beschlußvorschlag: “Auf einen Beschlussvorschlag ist bewußt verzichtet worden”

Bevormundung der Eigentümer durch fehlenden Informationen. Dies kann sehr teuer werden.

Auf der Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung werden mehrere Tagesordnungspunkte aufgeführt.
Im Interesse aller ist es, wenn möglichst viele Informationen schon mit der Einladung an alle übermittelt werden.  Diese ist bei den Tagesordnungspunkten der Fall, wenn sie nicht nur aus einer Zeile bestehen, sondern ein Tagesordnungstitel, ein Einleitungstext und ein Beschlussvorschlag mit eingereicht wird.

Positives Musterbeispiel:
a) TOP-Titel: ” Beschlußfassung Wirtschaftsplan 20….”
b) Einleitungstext: “Der beigefügte Wirtschaftsplan soll für das kommende Jahr beschlossen werden und bis auf weiteres gültig sein.”
c) Beschlußvorschlag: “Der der Einladung beigefügte Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 20… wird mit der Maßgabe genehmigt, dass dieser bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan verbindlich bleibt.”

Interessant sind Abweichungen, vor allem fehlende Beschlußvorlagen, wenn sie an anderen Stellen in der Einladung vorhanden sind. Bei genauerer Betrachtung lässt sich sogar feststellen, dass die Beschlussvorlage bei bekannten / gewöhnlichen / unspektakulären TOPs vorhanden ist…..  – um dann bei sehr kostenintensiven oder zweifelhaften TOPs zu fehlen.
Fehlen die Beschlussvorlagen, sollten alle Eigentümer aufhorchen, dies bemängeln und nachholen lassen. Denn hier soll getrickst werden.

 

Negatives Musterbeispiel:
Der unseriöse WEG-Hausverwalter nutzt die Dauerformulierung:
“Anmerkung: auf einen Beschlußvorschlag wurde bewußt verzichtet”
Gibt es einen Grund für diesen Verzicht?
Was heißt hier “bewußt”? –  “Bewußt” wozu? – Warum? 
Warum diese Vorenthaltung von Informationen?

Nach außen soll es wie eine Schutzhandlung aussehen. “Liebe dumme Eigentümer, ich schütze Sie vor unnötigen Informationen, die zu Ihrem Vorteil sein könnten” – so die Denkweise des unseriösen Hausverwalters.
Doch der Verwalter, der als Dienstleister (!) tätig ist, möchte vor allem sich selber schützen, um frei und zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln zu können.
Die Welt steht Kopf, der Bock wird zum Gärtner gemacht – und die Wohnungseigentümer merken es nicht!

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Tagesordnungspunkte bedeutsam

Nur durch Anträge zur Tagesordnung werden wichtige Themen WIRKLICH festgehalten

Unter den Tisch kehren von wichtigen Diskussionspunkten?
– Dies ist der Wunsch unseriöser Hausverwalter.
Versprechen des Hausverwalters, nachdem ein interessanter Tagesordnungspunkt als Antrag eingereicht wurde: “Kein Problem, ich werde auf das von Ihnen gewünschte Thema zusammen mit meinem Bericht zur Hausgeldabrechnung/Jahresabrechnung eingehen…”

Vertrauen ist gut – Kontrolle wichtiger. Denn mancher Hausverwalter weiß schon morgen nicht mehr, was er heute sagte.

Bestehen Sie auf der Aufnahme des wichtigen TOPs.
Nur so kann gewährleistet werden, dass ..
a) es in der Einladung als separater Tagesordnungspunkt erscheint
b) das Thema wirklich besprochen wird
c) in Protokoll und in der Beschluss-Sammlung auftaucht und als Thema festgehalten wird

Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung ausdehnen auf mehrere Wochen

Die vorgesehene Frist von 1951 ist heute nicht mehr zeitgemäß

Vorgeschrieben wird die Einladungsfrist für Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wohnungseigentumsgesetz von 1951.

Dort heißt es:
Wohnungseigentumsgesetz:
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Vorgeschrieben wird also eine Frist von mindestens 2 Wochen vorgeschrieben.

Und nicht, wie von einigen Verwaltern gerne behauptet, “von zwei Wochen”.
Viele Verwalter wissen es entweder nicht oder ignorieren absichtlich das kleine Wörtchen “mindestens”.

Gerade unseriöse Verwalter bemühen sich, diese Frist so kurz wie möglich zu halten. Sie scheuen sich vor einer längeren Frist. Warum?

Der Grund: je kürzer die Einladungsfrist, desto geringer sind die Chancen,
– daß jemand die Abrechnungsunterlagen einsehen möchte
– daß die Abrechnungsunterlagen genau geprüft werden und hierzu Fragen auf der Versammlung gestellt werden
– daß sich Miteigentümer untereinander austauschen und ggf. Kritik an der Abrechnung oder dem Verwalter üben
– daß Eigentümer persönlich anwesend sein können und deshalb gezwungen sind, sich per Vollmacht (am besten noch zu Gunsten des Verwalters!) vertreten lassen.