Archiv der Kategorie: Trick: Verwalter als Initiator von unvorteilhaften TOPs

Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

Beirat "auf Probe", von Hausverwalters Gnaden...

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen

Neue Fenster für Miteigentümer – auf Kosten der WEG?

WEG zahlt in der Regel erst, wenn vorhandene Fenster nicht mehr zu reparieren. Erst reparieren - dann erneuern!

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wie die Kostenverteilung in Bezug auf die Wohnungsfenster in einer Eigentümergemeinschaft geregelt ist.
In der Regel sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. D.h. eventuelle Reparaturen muss die WEG zahlen. Nur in den seltenen Fällen, dass ein Fenster überhaupt nicht mehr zu halten ist, muss die Gemeinschaft die Kosten für ein neues Fenster übernehmen.

Eine unseriöse Hausverwaltung, die sich mit einem Miteigentümer sehr gut versteht oder die einen nahestehenden Handwerker mit neuen Aufträgen versorgen möchte wird darauf drängen möglichst viele Kompletterneuerungen von Fenstern vorzunehmen.

Dabei läßt sie gerne außer Acht, dass zunächst geboten ist, die betroffenen Fenster zu reparieren. Hierzu ist eine Stellungnahme von einem oder mehreren Fachbetrieben erforderlich, mit genauer Angabe, aus welchem Grund das betroffene Fenster nicht mehr zu reparieren ist.
Doch damit geben sich unseriöse Hausverwaltung nicht gerne ab:

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
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Vom Verwalter schlecht vorbereiteter TOP: Balkonnetze zur Taubenabwehr

Verwalter als Initiator eines überteuerten und unnötigen Beschlüsses

Praxisfall:
in einer größeren Eigentümergemeinschaft haben einige Balkone Taubennetze. Andere nicht.
Dies nimmt der Verwalter zum Anlass, ohne vorherige Prüfung der Umstände, der Notwendigkeit und ob es sich ggf. um Sondereigentum handelt, folgenden TOP auf die Tagesordnung zu setzten.

TOP Taubenabwehrnetze
1. Erneuerung aller bisher angebrachten Taubennetze, sowie Anbringung von Taubenabwehrnetzen an Balkonen, an denen noch keine Netze angebracht wurden durch die Fa. A  auf mit Kosten in Höhe von 550,00 € brutto pro Balkon.
Gesamtkosten in Höhe von ca. 39.600 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.
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Braucht niemand: neue, überteuerte LED-Flurbeleuchtung

Der WEG-Verwalter als Initiator von unnötigen Beschlüssen - zum finanziellen Schaden der Eigentümer

Praxisfall:
TOP “Erneuerung der Treppenhaus- und Flurbeleuchtung in LED mit Kosten in Höhe von ca. 10.000 € brotto. Finanzierung der Maßnahme.
Keine Lichtschalter mehr notwendig. Taster werden entfernt und mit Blinddeckel verschlossen.
Das Angebot befindet sich im Online Kundenportal Casavi.”D. h.:
– Die Notwendigkeit einer Änderung der Flurbeleuchtung war bisher nicht bekannt. Initiator dieses TOPs ist also der Hausverwalter

– Es ist nur 1 einziges Angebot vorhanden – nicht mehrere. Warum?
– Dieses Angebot befindet sich nur im Online-Portal, wurde mit der Einladung nicht zugesendet und liegt den meisten Miteigentümern somit nicht vor.
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TOP mangelhaft vorbereitet: Sanierung Kellerwand

Wegen schlampige Arbeit des Verwalters - Beirat streicht vorgesehenen TOP von Tagesordnung

Praxisfall:
TOP  “Sanierung Kellerwand in der Heizung mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto.
Finanzierung der Massnahme.”
Unter dieser Überschrift die Email eines Handwerkes an den Verwalter.
Und das wars an Infos!
Kein Angebot im Portal Casavi oder sonst irgendwo.
Aber die angeblichen Kosten in Höhe von 25.000 €  waren schon bekannt??
Keine Photos vom Ort, der saniert werden soll.
Keine Grundlage für die Kostenschätzung.

Empfehlung:
Zeigen Sie diesem Verwalter die Tür. Er soll sie von außen zumachen.

Rauchmelder: Wer steckt hinter der erfolgreichen Firma Objektus ?

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Dieses Unternehmen wird von verschiedenen Hausverwalterverbänden empfohlen.
Jeder Verband unzählige Mitglieder, alles Hausverwaltungen.
Die Hausverwaltungen empfehlen quasi konkurrenzlos die Produkte der Fa. O für die  Installation von Rauchmeldern und Abschluss von Rauchmelder-Wartungsverträgen.

Nicht ohne Grund entwickelte sich die Bilanzsumme dieser GmbH von ca. 42.000 €
Ende 2010  zu erstaunlichen 2,08 Mio. € knappe 2 Jahre später, um Ende 2014 2,5 Mio. € zu erreichen.

Lässt sich dies allein mit der Verteilung von buntem Prospektmaterial oder bunten 4-5 seitigen Power-Point-Darstellungen erklären? Sicher nicht.

Überraschend ist, das bei zwei unterschiedliche Hausverwaltungen, die zwei unterschiedlichen Dachverbänden (Hausverwalterverbände) angehören – in der WEG-Versammlung, in der die Anbringung von Rauchmeldern Thema der Tagesordnung war, quasi die gleichen Formulierungen in der Einladung zur WEGVersammlung und Beauftragung nutzen. Wie lässt sich dies erklären? Weiterlesen

“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Handwerkerunternehmen kurz vor Insolvenz – Verwalter sieht trotzdem Beauftragung vor

Risiko für die WEG: Vergabe von Sanierungsaufträgen an notleidende Handwerkerunternehmen durch den Verwalter.

Das Beauftragen quasi insolventer Firmen ist ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: der “Dank” für die Beauftragung geht zugunsten des Verwalterkontos – die ausfallende Gewährleistungsgarantie zu Lasten der WEG.

Praxisfall:
Nach der Vergabe mehrerer größerer Aufträge durch die Hausverwaltung meldeten in der Vergangenheit überraschend kurz danach diese Firmen Insolvenz an.
Dies betraf u.a. die Firma, die damals mit der Balkonsanierung beauftragt war, sowie eine Firma, die die TV-Anlage einrichtete.
Ein bedauerlicher Zustand, da für später auftretende Schäden oder fehlerhafte Bauleistung kein Ansprechpartner mehr zur Verfügung steht und alle Kosten von der WEG zu tragen sind.

Diese beiden Fälle aus den letzten Jahren einer Wohnungseigentümergemeinschaft hielten den Verwalter jedoch nicht davon ab, wieder genau die gleiche Masche abzuziehen!

Immer deutlicher wird ein ungutes Gefühl und die Frage wird zurecht gestellt: wen oder was will der Verwalter hier sanieren? Die Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft – oder ein notleidendes Unternehmen??

In gewohnter Unverfrorenheit präsentierte der Verwalter einer WEG auf der Jahresversammlung folgenden Tagesordnungspunkt:

Unter TOP 6 der Einladung zur nächsten WEG-Versammlung hieß “Geplante Dachsanierung”

Von der Verwaltung wurde erst Anfang des Jahres mitgeteilt, das Dach müsse saniert werden – obwohl es bisher keine Schäden gegeben hatte.
Denn: es sei schon 30 Jahre alt.

Zugesendet wurde die Dokumentation eines Ingenieurs H. der die Kosten mit  160.287,32 € bezifferte.
Beigefügt wurden viele großformatige, bunte Photos -. auf denen aber konkret nicht zu erkennen war (übrigens wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen:  “Beweise” in Form von wenig oder nicht aussagekräftigen Dokumenten präsentieren).

Auf Rückfrage, genau welche Kostenvoranschläge dieser Schätzung zugrunde lagen, denn auch ein Ingenieur ist kein Dachdecker und muss auf Kenntnisse eines Dachdeckers zurückgreifen, wurde das Angebot der Dachdeckerfirma K. übermittelt.

Das im Internet öffentlich und kostenlos zugängliche Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de) gibt Auskunft über die Bilanzen von Unternehmen.

Bei der “Vorgeschichte” in Bezug auf beauftragte Unternehmen, die in der Folge Insolvenz anmeldeten und deren Arbeiten sich später als fehlerhaft herausstellten – für die niemand mehr haftete und auf deren Kosten die WEG sitzen bleib, war besondere Vorsicht geboten.

Bezüglich des Dachdeckers K.,  dessen Angebot die Grundlage für die anstehenden – nach Wunsch der Hausverwaltung zu beauftragenden – Dachsanierung war, fanden sich im Unternehmensregister folgende Informationen:
Die zuletzt eingereichte Bilanz sah wie folgt aus:

bilanz _kl

Interpretieren lässt sich die Bilanz wie folgt:
Das Eigenkapital des von Fr W.-K. geführten Unternehmens K. GmbH verringerte sich seit 2010 jährlich, der Verlustvortrag und der Jahresfehlbetrag stiegen.
Die Bilanz 2014 liegt noch nicht vor. Die Bilanz 2013, veröffentlicht am 20.10.2014, weist ein bedrohliches Eigenkapital von 0 € aus.
Kurz: diesem Unternehmen droht akute Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz.

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Versagen der Hausverwaltung:
Wie konnte die Verwaltung dies ignorieren?
Oder wusste sie es? War ihr dies sehr wohl bewußt?
Welchen finanziellen Vorteil versprach sich die Hausverwaltung? Zu welchen finanziellen Zugeständnissen war dieses Unternehmen in dieser prekären Situation bereit?

Wenn ein Unternehmen schon vor Arbeitsbeginn davon ausgehen kann, dass es nicht für Gewährleistungspflichten herangezogen werden wird – kann es auch anders arbeiten.
Ggf. qualitativ weniger hochwertig. Was dann auf der Rechnung steht ist etwas anderes…

Von diesem “letzten Auftrag” können sowohl das quasi-insolvente Unternehmen und die vermittelnde Hausverwaltung hervorragend verdienen.
Die Eigentümer, fachlich zu unwissend, würden Leistungen und Rechnungsstellung nicht kontrollieren können und blind vertrauen.
Zu einer Gewährleistung würde es dann – leider – nicht mehr kommen.
Wie schon in den Fällen der sehr fehlerhaft ausgeführten Balkonsanierung und der nach kurzer Zeit durch eine andere Firma komplett zu erneuernde Satellitenanlage, usw….

Deshalb die Frage: Soll ein notleidendes Unternehmen mit Hilfe der Hausverwaltung – aber zum finanziellen Nachteil der WEG – letzte Großaufträge erhalten, um ggf. dann für Fehler, Folgekosten und Gewährleistung nicht mehr verantwortlich gemacht werden zu können?

Welchen finanziellen Vorteil hat davon die Hausverwaltung?
Diese Frage ist berechtigt, da dieses Vorgehen in verschiedenen, als unseriös bekannten Verwaltungen, üblich ist.