Archiv der Kategorie: 2.1. BESCHLÜSSE

Zensus 2021: WEG-Verwalter fordern Sonderhonorar für geringen Mehraufwand

Wieder die gleiche "Abzocke" wie in 2011?

Mit der Zensus-Umffage bittet der Staat um Auskunft zu den Wohngebäuden und Wohnungen. Die Fragen zum Gebäude beantworten in der Regel die Hausverwalter, die zu den Wohnungen die Wohnungseigentümer, da diese Infos den Verwaltern normalerweise nicht vorliegen.

Von Seiten der Hausverwalter und -Dachverbände werden diese Zusatzarbeiten genutzt um eine Sonderhonorierung zu berechnen. Dabei wird die wirkliche Leistung nicht beschrieben, man verweilt im nebulösen, unbestimmten… um der Arbeitsleistung Volumen und Bedeutung zu vermitteln.

Den wirklichen Arbeitszeitaufwand verschweigt der Verwalter.
Ein Grund mehr sich unter diesem Aspekt die Zensus-Fragen einmal anzusehen.
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Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

Beirat "auf Probe", von Hausverwalters Gnaden...

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen

Neue Fenster für Miteigentümer – auf Kosten der WEG?

WEG zahlt in der Regel erst, wenn vorhandene Fenster nicht mehr zu reparieren. Erst reparieren - dann erneuern!

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wie die Kostenverteilung in Bezug auf die Wohnungsfenster in einer Eigentümergemeinschaft geregelt ist.
In der Regel sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. D.h. eventuelle Reparaturen muss die WEG zahlen. Nur in den seltenen Fällen, dass ein Fenster überhaupt nicht mehr zu halten ist, muss die Gemeinschaft die Kosten für ein neues Fenster übernehmen.

Eine unseriöse Hausverwaltung, die sich mit einem Miteigentümer sehr gut versteht oder die einen nahestehenden Handwerker mit neuen Aufträgen versorgen möchte wird darauf drängen möglichst viele Kompletterneuerungen von Fenstern vorzunehmen.

Dabei läßt sie gerne außer Acht, dass zunächst geboten ist, die betroffenen Fenster zu reparieren. Hierzu ist eine Stellungnahme von einem oder mehreren Fachbetrieben erforderlich, mit genauer Angabe, aus welchem Grund das betroffene Fenster nicht mehr zu reparieren ist.
Doch damit geben sich unseriöse Hausverwaltung nicht gerne ab:

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
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Vom Verwalter schlecht vorbereiteter TOP: Balkonnetze zur Taubenabwehr

Verwalter als Initiator eines überteuerten und unnötigen Beschlüsses

Praxisfall:
in einer größeren Eigentümergemeinschaft haben einige Balkone Taubennetze. Andere nicht.
Dies nimmt der Verwalter zum Anlass, ohne vorherige Prüfung der Umstände, der Notwendigkeit und ob es sich ggf. um Sondereigentum handelt, folgenden TOP auf die Tagesordnung zu setzten.

TOP Taubenabwehrnetze
1. Erneuerung aller bisher angebrachten Taubennetze, sowie Anbringung von Taubenabwehrnetzen an Balkonen, an denen noch keine Netze angebracht wurden durch die Fa. A  auf mit Kosten in Höhe von 550,00 € brutto pro Balkon.
Gesamtkosten in Höhe von ca. 39.600 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.
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Braucht niemand: neue, überteuerte LED-Flurbeleuchtung

Der WEG-Verwalter als Initiator von unnötigen Beschlüssen - zum finanziellen Schaden der Eigentümer

Praxisfall:
TOP “Erneuerung der Treppenhaus- und Flurbeleuchtung in LED mit Kosten in Höhe von ca. 10.000 € brotto. Finanzierung der Maßnahme.
Keine Lichtschalter mehr notwendig. Taster werden entfernt und mit Blinddeckel verschlossen.
Das Angebot befindet sich im Online Kundenportal Casavi.”D. h.:
– Die Notwendigkeit einer Änderung der Flurbeleuchtung war bisher nicht bekannt. Initiator dieses TOPs ist also der Hausverwalter

– Es ist nur 1 einziges Angebot vorhanden – nicht mehrere. Warum?
– Dieses Angebot befindet sich nur im Online-Portal, wurde mit der Einladung nicht zugesendet und liegt den meisten Miteigentümern somit nicht vor.
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TOP mangelhaft vorbereitet: Sanierung Kellerwand

Wegen schlampige Arbeit des Verwalters - Beirat streicht vorgesehenen TOP von Tagesordnung

Praxisfall:
TOP  “Sanierung Kellerwand in der Heizung mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto.
Finanzierung der Massnahme.”
Unter dieser Überschrift die Email eines Handwerkes an den Verwalter.
Und das wars an Infos!
Kein Angebot im Portal Casavi oder sonst irgendwo.
Aber die angeblichen Kosten in Höhe von 25.000 €  waren schon bekannt??
Keine Photos vom Ort, der saniert werden soll.
Keine Grundlage für die Kostenschätzung.

Empfehlung:
Zeigen Sie diesem Verwalter die Tür. Er soll sie von außen zumachen.

“Unsinnsbeschlüsse” vermeiden – durch genaue Vorab-Prüfung der TOPs

Die Arbeit des Dienstleisters "Hausverwalter" immer hinterfragen!

Praxisfall:
Der Hauverwalter setzt folgenden  TOP auf die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung:

TOP  “Wechsel des Signallieferanten für TV von Fa. PYUR (ehemals Kabel Medien Service  – KMS) zu Vodafone Kabel Deutschland (VKD).
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.”
Upps, hatten die Eigentümer da irgendetwas nicht mitbekommen?
Wechsel zu Vodafone?
Von wem? von PYUR? ?

Also:  Bitte an den Verwalter um Zusendung des Vertrags PYUR.

Antwort des Verwalters:
“Haben wir nicht, tut uns leid. Es gibt keinen Vertrag PYUR.  Wir haben die Eigentümergemeinschaft verwechselt.”

“Einbau von Briefkastenanlage nicht möglich, weil Fluchtwegbreite zu gering”

So ein Schmarrn! Überprüfung von Verwalteraussagen dringend zu empfehlen.

Praxisfall:
TOP  “Erneuerung  Briefkastanlagen”
Zur Zeit sind die Briefkästen auf jeder Etage des Hochhauses angebracht.
Sinnvoll wäre eine zentrale Stelle im Eingangsbereich.
Entweder ist der Verwalter ist falsch informiert, war noch nicht vor Ort – oder es ist ihm alles total egal.

Jedenfalls wird behauptet und ist der Einladung zu entnehmen:
“Der Einbau einer Briefkastenanlage zentral im Hauseingangsbereich ist aus brandschutzrechtlicher Sicht nicht möglich, da die Fluchtwegbreite dadurch nicht mehr eingehalten wird””
Schenken Sie Ihrem Verwalter einen Zollstock!
Nehmen Sie ihn an die Hand und messen Sie mit ihm die Flurbreite  aus: es sind 130 cm.

Die Tiefe der Briefkästen lässt sich dem Angebot entnehmen: es sind 14,5 cm.

Infos zur Breite von Fluchtwegen gibts im Internet: 100 cm bei Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen.

Überraschung: die Briefkastenanlage passt ja doch! 🙂

Empfehlung:
Unterschätzen Sie nie die Faulheit und Bequemlichkeit von Verwaltern, sowie ihren Wunsch, eigene Vorstellungen und Handwerker-Angebote durchzusetzen

WEG-Beschlüsse: .. und immer wieder die “Brutto-Netto-Falle”

Manche Hausverwaltungen interpretieren Kostenrahmen frei - auch inhaltlich wird vom Beschluß gerne abgewichen!

Praxisbeispiel:
Beschlusstext einer Eigentümergemeinschaft für das Fällen von 2 Bäumen…und einem Kostenrahmen von 3.500 €

Beschluss über die Fällung der Birke am Parkplatz und der Tanne und über Ersatzpflanzungen zu Lasten der Rücklage.
Die Gemeinschaft beschließt die Fällung der Birke und der Tanne durch eine Fachfirma gemäß den verschiedenen Angeboten. Die Auftragsvergabe durch die Verwaltung erfolgt nach Überprüfung des Fällumfangs und der Nachverhandlungen mit den anbietenden Firmen und in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Der Kostenrahmen liegt bei maximal Euro 3500 € und geht zu Lasten der Rücklage. …”

Schließlich berechnet wurde ein Betrag von 4.063,60 brutto.
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Beschluss der WEG über Rückgriff auf ­Instandhaltungsrücklage bei ­Liquiditätsengpässen

Beschluss darf nicht zu unbestimmt sein!

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, auf die Instandhaltungsrücklage
zuzugreifen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Die Modalitäten der Ermächtigung
müssen aber genau geregelt sein.

Praxisfall:
Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass es dem
Verwalter erlaubt sein soll, bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von 10.000 Euro kurzfristig auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Instandhaltungsrücklage hatte bei Beschlussfassung einen Stand von 180.000 Euro.
Ein Wohnungseigentümer meint, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Die Anfechtungsklage hat Erfolg.
Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu weit gefasst ist.
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Dreistes WEG-Beirats-Trio: “Wir machen uns die Welt, so wie sie uns gefällt… ” :-)

Mitglieder des WEG-Verwaltungsbeirats setzen sich über Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft hinweg....

Völlig selbstverständlich setzt sich ein Beirats-Trio den Beschluss der Eigentümergemeinschaft hinweg.

Praxisfall:
Es ging um die Erneuerung der Hauseingangstüren einer größeren Wohnanlage mit mehreren Häusern. Die vorhandenen Haustüren waren in einem guten Zustand und gerade erst aufwendig und für einen 4stelligen Betrag neu gestrichen worden.
Nichts desto trotz wünscht sich speziell ein Beiratsmitglied neue und  modernere Türen.
In der anstehenden Eigentümerversammlung wurden die vorliegenden Angebote besprochen.

Es wurde folgender Beschluss gefasst:
“Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Erneuerung der Haustüren…..”
Bedingung für die Beauftragung ist die Weiterverwendung der Schließzylinder.”

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