Archiv der Kategorie: Beschluss Verwalter-Entlastung vermeiden

TOP Beschluss Abrechnung + Entlastung Verwaltung

Praxisfall:
“TOP 1: Diskussion und Beschlußfassung über die vom Verwalter mit der Einladung überlassene Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen 2021 mit einer/m Abrechnungsspitze/Abrechnungsergebnis von 6.200,80 € (Nachzahlung), die Feststellung der Abrechnungsschlüssel sowie die Entlastung des Verwalters.”

“Beschlußantrag:
Die WEG beschließt und verabschiedet die vom Verwalter vorgelegte Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 87.938,32 €, die daraus resultierende Abrechnungsspitze in Höhe von -6.200,80 €, mit den daraus folgenden Ergebnissen der Nachschüsse und Guthaben sowie die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen nebst Bankabstimmungen, Kontennachweis und der in der Abrechnung genutzten Abrechnungsschlüssel, für den Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2021.
Abstimmungsergebnis: JA-Stimmen 645,16 /  NEIN-Stimmen 0 / Enthaltungen: 27,27
Damit wurde der Beschlußantrag angenommen und verkündet um 18:24 Uhr.”

Empfehlung:
a) Genaues Lesen ist immer viel wehrt:  Verwalter wurde nicht entlastet
Denn zwar wurde die Entlastung wurde zwar im Titel des Tagesordnungspunkts (TOP) bekannt, jedoch erschien NICHT im Beschlusstext. Also nix Entlastung Verwalter!

b) Trickreiches Verbinden von unterschiedlichen TOPS (darunter “Entlastung HV”)
Die Tatsache, daß dieser Verwalter versucht den TOP Jahresabrechnung mit dem TOP Verwalter-Entlastung zu koppeln, ist verwerflich und dieser Verwalter ist auch als unseriös bekannt. Gott-sei-Dank hat es nicht geklappt. Weiterlesen

TOP “Künftiger Verzicht auf TOP Verwalter-Entlastung”

Versuchen Sie es doch mal mit diesem Antrag!

Wenn ihr Hausverwalter zu denjenigen gehört, die immer noch diesen Tagesordnungspunkt einbringen, dann stellen Sie den Gegenteiligen!

Musterschreiben künftiger Verzicht auf TOP Verwalter-Entlastung
“Sehr geehrter Herr Verwalter XY, 
hiermit stelle ich fristgemäß den folgenden Antrag zur nächsten Eigentümerversammlung der WEG XY:

“TOP Künftiger Verzicht auf den TOP Entlastung der Verwaltung
Zum Schutze der Eigentümer und aufgrund der Erfahrung aus der Vergangenheit, kann es nur im Interesse der Eigentümer sein, den Verwalter grundsätzlich nicht zu entlasten.Aus diesem Grunde wird die Hausverwaltung gebeten, den TOP „Entlastung der Verwaltung“ künftig überhaupt nicht mehr in die Tagesordnung einzustellen.”
Beschlußantrag:
„Zur Wahrung der Interessen der Eigentümer wird die Hausverwaltung gebeten, künftig auf den TOP „Entlastung der Verwaltung“ zu verzichten”

Mit Abstimmung: Ja / Nein / Enthaltung”

In der Tat verzichten die meisten Hausverwalter heute auf diesen TOP, der einzig dem Hausverwalter zum Vorteil ist.
Und wenn es aufgrund eines Fehlers der Verwaltung zu einer Beschlußanfechtung kommt, muß ebenfalls die ggf. erteilte Verwalter-Entlastung aufgehoben werden.
Dies verursacht unnötige Kosten, die im gegebenen Fall sogar der Verwaltung in Rechnung gestellt werden können….! Ein neuer Prozeß ist die Folge…..

Eine Hausverwaltung bitter NEVER EVER entlasten!

Unter das Thema “Scheiße, wenn man doof ist” fällt dieser Fall.
Bereits Monate zuvor waren die Eigentümer über eine verlorene Beschlussanfechtung unterrichtet worden. Der Grund: die Hausverwaltung hatte einen Beschluss u.a. mit der falsche Abstimmungsmodalität (“einfach mehrheitlich” statt einer “doppelt qualifizierten Mehrheit”) .
Ein Fehler, der keiner seriösen Hausverwaltung versehentlich unterlaufen sollte.
Gehen wir mal davon aus, dass dies kein Versehen war.
Denn der Beschluss bezog sich auf den Einbau einer kostspieligen Contracting-Heizungsanlage, deren Rentabilität nicht ansatzweise von der Verwaltung ermittelt worden war.
Gehen wir auch hier mal davon aus, dass dies kein Versehen war.

Der Beschluss wurde also vom Gericht aufgehoben. Gerichtskosten, Rechtsanwälte und alles waren nun von der Eigentümergemeinschaft zu zahlen, die leider der Hausverwaltung geglaubt hatte, da dieser Beschluss von der Verwaltung an die Miteigentümer herangetragen worden war.
Da es sich um eine prof.  Hausverwaltung handelte, hatte viele Miteigentümer dieser Verwaltung naiv vertraut.
Ende der Geschichte: 10.000 € waren zu zahlen.

Wohl wissend, dass diese Kosten von der Verwaltung verursacht worden waren, denn das Gericht attestierte eine “nicht ordnungsgemäße Verwaltertätigkeit” – stimmten die Miteigentümer auf der nächsten Versammlung allen Ernstes für die Entlastung dieser Versager-Verwaltung!
Nochmals: auch bei Weisungen / Vollmachten…. das dicke Kreuz ist bei NEIN zu setzen!

Es kam, wie es kommen musste: die Entlastung der Hausverwaltung wurde – erfolgreich – angefochten!
Nun kommen noch die Kosten für die zweite Beschlussanfechtung hinzu.

Bald steht in dieser WEG eine neue Eigentümerversammlung an. Sich wird die Verwaltung auch dieses Jahr wieder ihre Entlastung für ihre hervorragende Leistung erbeten.
Und sicher wir die Mehrzahl der Eigentümer wieder so deppert sein und erneut die Entlastung der Verwaltung erteilen.
Also auf in die dritte Runde vor Gericht?

Keine Entlastung des Hausverwalters! Sonst droht Eigentor.

Nichts dümmer als ein Eigentor! Aber genau so verhalten sich jedes Jahr viele Wohnungseigentümer indem sie sich verpflichtet fühlen, dem Hausverwalter seine “Entlastung” zu erteilen. Damit nehmen sich die Eigentümer ihr Recht, eventuelle Unregelmäßigkeiten gegenüber dem Verwalter geltend zu machen.

Praxisfall: Rechtskosten über Jahre falsch verbucht – Eigentümer gehen leer aus
Über Jahre verbuchte ein hauptberuflicher Verwalter die anfallenden Rechtskosten falsch. D.h. er legte diese Kosten auch Miteigentümern auf, die überhaupt nicht betroffen waren.
Einen entsprechenden Tagesordnungspunkt (TOP) zur Korrektur wollte er nie aufnehmen. Er zierte sich.
Zudem forderte er jedes Jahr seine Entlastung ein (“Ich habe laut Verwaltervertrag ein Recht darauf.”).
Ein Recht, den Antrag auf Entlastung zu stellen, aber kein Recht eine Entlastung zu erzwingen.
Leider ließen sich viele Miteigentümer vom Gesülze des Verwalters einlullen… “es habe doch so viel mit Vertrauen zu tun” usw.
Also: mehrheitlich immer brav Entlastung erteilt – und nun schauen sie für einen Betrag in Höhe von 20.000 € in die Röhre!
Dieser Verwalter war übrigens Mitglied in folgenden Verwalterverbänden:

VDIV Immobilienverwalter

 

 

 

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung.

Beispiel:
Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP):
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”

Verbunden werden hier die “Danksagung an den Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit während des letzten Jahres” mit dem Beschluss “Entlastung des Hausverwalters in Bezug auf seine Tätigkeit des letzten Jahres”.
Der Verwalter versucht den Eigentümern zu suggerieren, diese beiden unterschiedlichen Themen wären verbunden, würden zusammengehören und es wäre nur selbstverständlich sie in einem Tagesordnungspunkt zu präsentieren.

Im Protokoll findet sich der TOP später wie folgt:
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss
Der Verwalter bedankt sich für die WEG bei dem Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit.
Die Entlastung des Verwalters wird beschlossen.”

Upps,  nach Lektüre der Einladung hätte man vermuten sollen, dass sich die Eigentümergemeinschaft beim Beirat bedankt. Nach Lektüre des Protokolls bedankt sich nun der Verwalter.
Ein Beispiel für zu knapp formulierte  und irreführende Tagesordnungspunkte – oder eine unkorrekte Protokollierung des Beschlusses? – Wer an der Versammlung nicht teilnehmen konnte wird es nie erfahren.

Durch die Verbindung “Dank an den Beirat”  und “Entlastung des Verwalters” fühlten sich auch in diesem Fall die meisten Eigentümer dazu verpflichtet, bei diesem Beschluss mit JA zu stimmen.

Das Abstimmungsergebnis im Protokoll wird wir folgt aufgeführt:
Dafür: 7450,14 MEA – Dagegen: 803,53 MEA – Enthaltung: 0
Der Plan des Verwalters ging also auf.

Einzig eine Partei wollte dieses Spiel nicht mitmachen und stimmte mit “Nein”. Nicht nur weil das Verbinden von 2 verschiedenen Themen unkorrekt ist – sondern auch weil grundsätzlich eine Entlastung des Verwalters abgelehnt wird.

Wie so oft, so auch hier:  “Abweichler” werden abgestraft.
In dem an alle Miteigentümer versendeten Protokoll, wurde die Nein-Stimme auffällig mit einem Kreuz und dem Namen des Abweichlers versehen.

Warum? Um den “Abweichler Schulte” bloßzustellen und als künftige Warnung an alle anderen Miteigentümer.

Empfohlene Maßnahme:
Bitten Sie den Verwalter schriftlich, künftig grundsätzlich die Tagesordnungspunkte “Dank an den Beirat” und “Entlastung des Verwalters” zu trennen. So gäbe es die Möglichkeit, dem Beirat zu danken ohne zwangsweise den Verwalter entlasten zu müssen.

Im übrigen: DANK an diesen Verwalter, denn er gibt sich durch dieses Verhalten als unseriöser Verwalter zu erkennen.

Verwalter grundsätzlich nicht entlasten

Seit Jahren wiederholen Eigentümer-Schutzvereinigungen immer wieder das gleiche: auf der WEG-Versammlung den Verwalter n i c h t  entlasten.
Dieser Beschluss muss zuvor in der Einladung als Tagesordnungspunkt (TOP) aufgeführt werden. Wenn keine Aufführung – dann ist auch kein Beschluss möglich.

Wenn der TOP jedoch aufgeführt wird – und einige WEG-Hausverwalter b e s t e h e n  darauf und haben dies sogar in ihrem Verwaltervertrag festgelegt – dann kann nur empfohlen, dem Beschlussantrag auf Entlastung n i c h t  zuzustimmen. Auch wenn es immer wieder die gleiche Malaise ist – die Angst, als einziger “nein” zu sagen und vom Verwalter und den übrigen Miteigentümern quasi als Nestbeschmutzer dargestellt zu werden. Keine Sorge, das ist alles Teil der Strategie und der Verwaltermanipulation. “Gruppenzwang” ist das Fachwort und hierüber sollten Sie sich als unabhängig denkender Eigentümer hinwegsetzten. Oder halt mit der Hammelherde rennen, wie die meisten anderen.

Untenstehend ein Artikel aus der Berliner Morgenpost: “Verwalter nicht entlasten”

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“Verwalter nicht entlasten – Verband gibt allen Wohneigentümern einen ungewöhnlichen Tipp
Eigentümergemeinschaften sollten ihren Verwalter nicht vorschnell entlasten. Denn dadurch verzichten sie unwiderruflich auf alle Rechte und Schadensersatzansprüche, wie der Bonner Verein “Wohnen im Eigentum” informiert.

Hintergrund dieses Tipps ist ein Bundesgerichtshof-Urteil (Az. VZB 11/03), wonach die Entlastung des Verwalters mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar ist. Laut Vereinsdarstellung bedeutet dies, dass eine spätere gerichtlich Anfechtung des Entlastungsbeschlusses durch alle oder einzelne Wohneigentümer dann nicht mehr möglich ist.

Die Entlastung des Verwalters ist alljährlich ein Tagesordnungspunkt der Eigentümergemeinschaften. Dann liegen die Abrechnungen der Nebenkosten vor, der Verwalter nimmt die Jahresabrechnung vor.
“Wohnen im Eigentum” rät allen Eigentümergemeinschaften, den Beschlussvorschlag zur Entlastung des Verwalters zurückzuweisen. Da dieser keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entlastung habe, entstünden durch die Weigerung keine negativen Konsequenzen für die Eigentümer.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung könne auch ohne Entlastung des Verwalters erfolgen.

Der Vorteil: sollte nach Jahren ein Schaden sichtbar werden, der zu Lasten des Verwalters geht, könne dieser auch dann noch zur Verantwortung gezogen werden.

Der Verein rät, dem Verwalter klar zu machen, dass die verweigerte Entlastung nicht Ausdruck von Misstrauen, sondern eine reine Vorsichtsmaßnahme ist.”

“Die Entlastung des Verwalters ist nicht sinnvoll!“

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Es ist immer noch ein bekanntes “Ritual” auf Eigentümerversammlungen – die Entlastung des Verwalters.
Doch Vorteile bringt das für den Eigentümer nicht. Das Gegenteil ist der Fall.

Eine Entlastung des Verwalters wirkt auf alle Vorgänge, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden müssen. Es zeigt sich immer wieder, dass in der Praxis der Nachweis, was man nicht wissen konnte, nicht einfach ist.

Die Verwalterentlastung bringt u.a. folgende Nachteile:
– Der Verwalter wird von Schadenersatzansprüchen frei gestellt, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt sein mussten.
– Die Eigentümer verzichten auf Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters.
– Aus unberechtigter Bereicherung Erlangtes ist nicht mehr herauszugeben.
– Abberufung und Kündigung des Verwalters können sich nicht auf Zeiträume erstrecken, für die Entlastung erteilt wurde.
– Der Verwalter kann Auskünfte verweigern, die den Zeitraum der Entlastung umfassen, insbesondere wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vorbereitet werden sollen.
-Der Verwalter ist von noch nicht erfüllten Verwaltungsobliegenheiten für die Jahre befreit, für die Entlastung erteilt wurde.

Deshalb folgender Tipp:
Da nach dem Gesetz eine Entlastung für den Verwalter nicht vorgesehen ist, sollten Eigentümer auf einen derartigen Entlastungs-Beschluss vorsorglich verzichten.
Die Eigentümer erhaben davon keinerlei Vorteil. Der Vorteil liegt ausschließlich beim Verwalter. Somit gibt es auch keinen Grund für den Eigentümer, einem Verwalter Entlastung zu erteilen.

Eine Ausnahme davon besteht nur dann, wenn der Verwalter laut Teilungserklärung oder Verwaltervertrag Anspruch auf eine Entlastung hat, wenn beim Beschluss gegen ihn mögliche Schadensersatzansprüche oder Haftungen nicht erkennbar sind.

Ein Entlastungsbeschluss kann demnach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Auf Antrag eines Eigentümers kann der Beschluss zur Entlastung vom Gericht aufgehoben werden, wenn es Gründe gegen die Entlastung gibt.

Um solch unnötigen Klärungen und Kosten aus dem Weg zu gehen, sollte der Verwalter auf seine Entlastung verzichten.
Denn wenn er ordnungsgemäß verwaltet, was von einem guten Verwalter erwartet werden kann, so bedarf er der Entlastung nicht.
Viele Verwalter verzichten deshalb von sich aus bereits auf die Entlastung.logo hausgeld-vergleich 2