Archiv der Kategorie: FEHLENDE Wirtschaftlichkeit / Unsinnsbeschlüsse

Neue Fenster für Miteigentümer – auf Kosten der WEG?

WEG zahlt in der Regel erst, wenn vorhandene Fenster nicht mehr zu reparieren. Erst reparieren - dann erneuern!

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wie die Kostenverteilung in Bezug auf die Wohnungsfenster in einer Eigentümergemeinschaft geregelt ist.
In der Regel sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. D.h. eventuelle Reparaturen muss die WEG zahlen. Nur in den seltenen Fällen, dass ein Fenster überhaupt nicht mehr zu halten ist, muss die Gemeinschaft die Kosten für ein neues Fenster übernehmen.

Eine unseriöse Hausverwaltung, die sich mit einem Miteigentümer sehr gut versteht oder die einen nahestehenden Handwerker mit neuen Aufträgen versorgen möchte wird darauf drängen möglichst viele Kompletterneuerungen von Fenstern vorzunehmen.

Dabei läßt sie gerne außer Acht, dass zunächst geboten ist, die betroffenen Fenster zu reparieren. Hierzu ist eine Stellungnahme von einem oder mehreren Fachbetrieben erforderlich, mit genauer Angabe, aus welchem Grund das betroffene Fenster nicht mehr zu reparieren ist.
Doch damit geben sich unseriöse Hausverwaltung nicht gerne ab:

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
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Vom Verwalter schlecht vorbereiteter TOP: Balkonnetze zur Taubenabwehr

Verwalter als Initiator eines überteuerten und unnötigen Beschlüsses

Praxisfall:
in einer größeren Eigentümergemeinschaft haben einige Balkone Taubennetze. Andere nicht.
Dies nimmt der Verwalter zum Anlass, ohne vorherige Prüfung der Umstände, der Notwendigkeit und ob es sich ggf. um Sondereigentum handelt, folgenden TOP auf die Tagesordnung zu setzten.

TOP Taubenabwehrnetze
1. Erneuerung aller bisher angebrachten Taubennetze, sowie Anbringung von Taubenabwehrnetzen an Balkonen, an denen noch keine Netze angebracht wurden durch die Fa. A  auf mit Kosten in Höhe von 550,00 € brutto pro Balkon.
Gesamtkosten in Höhe von ca. 39.600 € brutto. Finanzierung der Maßnahme.
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.
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Braucht niemand: neue, überteuerte LED-Flurbeleuchtung

Der WEG-Verwalter als Initiator von unnötigen Beschlüssen - zum finanziellen Schaden der Eigentümer

Praxisfall:
TOP “Erneuerung der Treppenhaus- und Flurbeleuchtung in LED mit Kosten in Höhe von ca. 10.000 € brotto. Finanzierung der Maßnahme.
Keine Lichtschalter mehr notwendig. Taster werden entfernt und mit Blinddeckel verschlossen.
Das Angebot befindet sich im Online Kundenportal Casavi.”D. h.:
– Die Notwendigkeit einer Änderung der Flurbeleuchtung war bisher nicht bekannt. Initiator dieses TOPs ist also der Hausverwalter

– Es ist nur 1 einziges Angebot vorhanden – nicht mehrere. Warum?
– Dieses Angebot befindet sich nur im Online-Portal, wurde mit der Einladung nicht zugesendet und liegt den meisten Miteigentümern somit nicht vor.
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TOP mangelhaft vorbereitet: Sanierung Kellerwand

Wegen schlampige Arbeit des Verwalters - Beirat streicht vorgesehenen TOP von Tagesordnung

Praxisfall:
TOP  “Sanierung Kellerwand in der Heizung mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto.
Finanzierung der Massnahme.”
Unter dieser Überschrift die Email eines Handwerkes an den Verwalter.
Und das wars an Infos!
Kein Angebot im Portal Casavi oder sonst irgendwo.
Aber die angeblichen Kosten in Höhe von 25.000 €  waren schon bekannt??
Keine Photos vom Ort, der saniert werden soll.
Keine Grundlage für die Kostenschätzung.

Empfehlung:
Zeigen Sie diesem Verwalter die Tür. Er soll sie von außen zumachen.

“Unsinnsbeschlüsse” vermeiden – durch genaue Vorab-Prüfung der TOPs

Die Arbeit des Dienstleisters "Hausverwalter" immer hinterfragen!

Praxisfall:
Der Hauverwalter setzt folgenden  TOP auf die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung:

TOP  “Wechsel des Signallieferanten für TV von Fa. PYUR (ehemals Kabel Medien Service  – KMS) zu Vodafone Kabel Deutschland (VKD).
Das Angebot finden Sie in unserem Online Kundenportal Casavi.”
Upps, hatten die Eigentümer da irgendetwas nicht mitbekommen?
Wechsel zu Vodafone?
Von wem? von PYUR? ?

Also:  Bitte an den Verwalter um Zusendung des Vertrags PYUR.

Antwort des Verwalters:
“Haben wir nicht, tut uns leid. Es gibt keinen Vertrag PYUR.  Wir haben die Eigentümergemeinschaft verwechselt.”

“Einbau von Briefkastenanlage nicht möglich, weil Fluchtwegbreite zu gering”

So ein Schmarrn! Überprüfung von Verwalteraussagen dringend zu empfehlen.

Praxisfall:
TOP  “Erneuerung  Briefkastanlagen”
Zur Zeit sind die Briefkästen auf jeder Etage des Hochhauses angebracht.
Sinnvoll wäre eine zentrale Stelle im Eingangsbereich.
Entweder ist der Verwalter ist falsch informiert, war noch nicht vor Ort – oder es ist ihm alles total egal.

Jedenfalls wird behauptet und ist der Einladung zu entnehmen:
“Der Einbau einer Briefkastenanlage zentral im Hauseingangsbereich ist aus brandschutzrechtlicher Sicht nicht möglich, da die Fluchtwegbreite dadurch nicht mehr eingehalten wird””
Schenken Sie Ihrem Verwalter einen Zollstock!
Nehmen Sie ihn an die Hand und messen Sie mit ihm die Flurbreite  aus: es sind 130 cm.

Die Tiefe der Briefkästen lässt sich dem Angebot entnehmen: es sind 14,5 cm.

Infos zur Breite von Fluchtwegen gibts im Internet: 100 cm bei Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen.

Überraschung: die Briefkastenanlage passt ja doch! 🙂

Empfehlung:
Unterschätzen Sie nie die Faulheit und Bequemlichkeit von Verwaltern, sowie ihren Wunsch, eigene Vorstellungen und Handwerker-Angebote durchzusetzen

WEG: unnötige + überteuerte Wartungverträge – “Dachrinnenwartung”

Immer wieder die gleiche Masche: Pauschalpositionen und nicht Kosten - zu Lasten von Mietern und Eigentümern

Die Jahresabrechnung weist unter Betriebskosten die Position “Dachrinnenreinigung – 1.261,40 €”. Wie kommt es zu diesem hohen Betrag?

Eine Belegeinsicht empfiehlt sich.
Die Rechnung einer Dachdeckerfirma werden kleinere Reparaturen und Reinigungsarbeiten auf dem Dach aufgeführt.
Die Wartung wird pauschal in Rechnung gestellt:
1 Stk. Dachwartung – 530 € netto (davon Materialverbrauch. 22,80 €,  Lohnarbeit: 507,20 €)

Warum? Welchen Vorteil hat hiervon die Eigentümergemeinschaft?
Antwort: Keinen!
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Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen sollen…

Angebote müssen vor der Versammlung vorliegen. Beschlusstext zu ungenau.

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen, neu gewählten Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten, denn die aktuellen Hauseingangstüren waren gerade für ca. 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem.

Tagesordnungspunkt der Einladung, wie von dem Beiratsmitglied eingereicht.

“TOP – Beschluss über den Austausch der Haustüren (Neuer Antrag Herr X)
Unsere Hauseingangstüren dürften noch aus dem Jahre 1954 stammen. Diese sind mittlerweile stark verzogen, schließen daher nicht mehr richtig und haben weiterhin eine katastrophale Wärmedämmung durch Einfachverglasung. Auch die Schließfunktion ist sehr laut. Durch die schlechte Wärmedämmung entstehen erhöhte Heizungskosten, die die Eigentümer jedes Jahr zu tragen haben.
Die Eigentümerversammlung beschließt die Anschaffung neuer Hauseingangstüren zu Lasten der Instandhaltungsrücklage
.”

Bei einem solchen Tagesordnungspunkt und einem solchen Beschlussvorschlag hätte ein seröser Hausverwalter sofort eingreifen müssen: das Thema war unzureichend vorbereitet und der vorgesehene Beschlusstext für die Tonne.

Denn zu kritisieren ist:
-> Es liegen überhaupt keine Angebote vor. Keine Idee, wie die Haustüren später aussehen sollen, kein Kostenrahmen, nix. Alle Angebote zu Bechlüssen müssen VOR der Versammlung vorliegen!

-> Würde der Beschluss, wirklich wie folgt protokolliert:
“Die Eigentümerversammlung beschließt die Anschaffung neuer Hauseingangstüren zu Lasten der Instandhaltungsrücklage
kann er leicht und mit Erfolg angegriffen werden, da diese Beschlussformulierung zu ungenau ist. Wie sollen die neuen Türen aussehen? Was sollen sie kosten? – Keine Ahnung.

In der Versammlung wurde dieser Beschluss-Entwurf durch das Eingreifen engagierter Miteigentümer verhindert und stattdessen folgender Beschluss gefasst: “Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Zustand der Hauseingangstüren durch eine Fachfirma überprüfen zu lassen. Nach Erhalt einer Einschätzung wird dieser Punkt erneut zur Beschlussfassung gestellt.”

Fazit:
Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen?

Zur Erinnerung:
ein WEG-Verwaltungsbeirat wird gewählt, um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Es ist kein Freibrief für die Durchsetzung eigener Interessen und Vorteile!

Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen

Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.
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Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”