Archiv der Kategorie: FEHLENDE Wirtschaftlichkeit / Unsinnsbeschlüsse

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Unnötige Kosten durch Heizkosten-Zwischenabrechnungen

Ohne Beauftragung, ohne Notwendigkeit und ohne des Miteigentümers beauftragt der Verwalter eine nicht verwertbare Zwischenabrechnung

Praxisfall:
in einer Wohnung werden Wasser, Müll und Allgemeinstrom mit dem Verteilungsschlüssel “Personentage” abgerechnet. Bei einer Belegung von 1 Person sind dies 365 Personentage, bei 2 Personen 2 x 365 = 730 Personentage. Die Kosten werden im Verhältnis der “Personentage” verteilt. Dadurch sollen die Kosten so “verbrauchsabhängig” wie möglich verteilt  werden.
Um die richtigen Zahlen zu ermitteln, bittet die Hausverwaltung jährlich um Mitteilung der Personentage jeder Wohneinheit.
In diesem Fall wurde der Hausverwaltung vom Eigentümer der Wohnung mitgeteilt:
01.01. – 31.07. = Belegung mit 2 Personen
01.08. – 15.09. = keine Bewohner
16.09. – 31.12. = Belegung mit 1 Person

Umso erstaunter entdeckt der Wohnungseigentümer in der Hausgeldabrechnung nicht nur 3 verschiedene Abrechnungen für drei Perioden (185,26 €, 43,41 € und 123,37 €) sondern pro Heizkostenabrechnung eine zusätzliche Kostenposition für “Direktkosten – Kostenaufteilung”. Und zwar:
01.01. – 31.07. = 17,85 €
01.08. – 15.09. = 35,70 €
16.09. – 31.12. = 17,85 €

Wie kommt es dazu?
Die Hausverwaltung antwortet: “Die Heizkostenverordnung verpflichtet uns dazu bei Bekanntwerden eines Nutzerwechsel die entsprechende Aufteilung zu veranlassen
Die Heizkostenabrechnung ist daher korrekt erfolgt.”

Falsch.
1. Wie kommt eine Verwaltung dazu, scheinbar auf Grundlage der zuvor übermittelten Informationen zu den “Personentagen” selbständige Mutmaßungen zu einem Mieterwechsel anzustellen?
– Die Verwaltung wurde hierzu nie informiert. Lediglich die die gewünschten Angaben zu den Personentagen wurden vom Eigentümer korrekt mitgeteilt

2. K e i n e  Heizkostenverordnung “verpflichtet” eine Hausverwaltung – ohne Wissen und Einverständnis des Wohnungseigentümers bzw. Mieters – eine Heizkosten-Zwischenabrechnung (auf Kosten des Eigentümers oder Mieters)  zu veranlassen.
Diese Behauptung der Verwaltung ist Unsinn.

3. W e n n  eine Zwischenabrechnung gewünscht wird und erfolgt, dann sollte sie so erfolgen wie es die Heizkostenverordnung vorsieht: unter Berücksichtigung der Verbrauchskosten des Bewohners: “Zweck der Zwischenablesung ist es, die Verbrauchskosten der Nutzer auch dann
möglichst gerecht und nach dem Grundsatz des Verursachers aufzuteilen, wenn während der laufenden Heizperiode ein Mieterwechsel stattfindet.”

Auch diese Berücksichtigung fand bei diesen Zwischenablesungen nicht statt: die Zwischenablesungen wurden n i c h t  nach Verbrauch erstellt (- wie auch, die Wohnung wurde vom Ablesedienst nur zum Jahresende betreten), sondern nach der “Gradtagszahlen-Methode” die von der Heizkostenverordnung nur in Ausnahmefällen, als Notlösung vorgesehen ist: “Gemäß § 9 b Absatz 3 der Heizkostenverordnung kann eine Kostenaufteilung auch nach der Gradtagszahlen-Methode erfolgen, wenn dies zu einem genaueren
Ergebnis führt, bzw. die Werte der (Zwischen)ablesung abrechnungstechnisch
nicht korrekt verwendet werden können.”

4.  Weiter ignoriert die Hausverwaltung, dass die Heizkostenverordnung sehr wohl Ausnahmen zuläßt. Hierzu gehört, dass im Mietvertrag auch eine andere Berechnung der Heizkosten (wie hier z.B. pauschal) vorgesehen sein kann. Ziel ist es ja durch eine möglichst genaue Kostenverteilung den Mieter zu vor Kosten zu schützen. Haben jedoch Mieter und Vermieter eine Pauschale für Heizkosten vereinbart, dann ist diese Vereinbarung gültig.
Und über den Inhalt der Mietverträge kann diese Hausverwaltung keine Kenntnis haben.

Zusammenfassung:
diese Hausverwaltung überschritt ihre Kompetenzen indem ohne Wissen/Einverständnis von Eigentümer und Mieter – und ohne den Mietvertrag zu kennen – auf Mutmaßungen zu einem Nutzerwechsel in Eigeninitiative Heizkosten-Zwischenabrechnungen initiierte.
Ihre Erklärungen bezüglich der der Heizkostenverordnung (“die Heizkostenverordnung verpflichtet uns…) sind unsinnig.
Die Kosten dieser Zwischenablesungen sind von der Verwaltung zu erstatten.


Auszug aus der Heizkostenverordnung: § 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel:
Link: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__9b.html

Wirtschaftlichkeit außer Acht gelassen: überteuertes Angebot für unnötige neue Klingelanlage

Wenn der WEG-Hausverwalter nicht wirtschaftlich sinnvoll denkt

Dass Hausverwalter nicht immer qualifiziert sind ist bekannt. Es ist auch bekannt, dass viele faul und bequem sind und ihr Geld am liebsten im Schlaf verdienen würden.

Nun gehört zu den Aufgaben eines Verwalters Angebote für nötige Instandhaltungsmaßnahmen einzuholen und sie in der anstehenden Eigentümerversammlung vorzustellen. Darf man aber erwarten, dass diese Angebote auch Sinn machen?

Praxisbeispiel:
Es handelt sich um eine WEG mit ca. 20 Parteien. Die Wohnungen sind recht klein, die Miteigentümer größtenteils ältere Menschen, die von kleinen Renten leben. Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist schwierig: nur mit Mühe wir die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gezahlt, eine Erhöhung der Zuführung nicht umsetzbar, größeren Sanierungen sind aus finanziellen Gründen nicht möglich. Seit ca. 10 Jahren spart die WEG auf ein neues Dach, der aktuellen Stand der Rücklage beträgt ca. 70.000 €, ein Stand, der die Erneuerung des Dachs noch nicht ermöglicht.

Die Siedle-Klingelanlage ist in die Jahre gekommen, aber funktioniert einwandfrei
Die Namensschilder werden durch das Drehen von kleinen Schrauben in einer Kunststoffvorrichtung ausgetauscht. Im Laufe der Jahre, der Ein- und Auszüge und des Wechsels der Namensschilder hat sich die Plastikhalterung dieser kleinen Schrauben abgenutzt und der Namensschild-Austausch wurde erschwert. Dies bemerkten einige Miteigentümer und erwähnten es beiläufig während der Eigentümerversammlung des Vorjahres.

 

 

 

 

 

 

Da in dieser WEG bis dato eine Beiratsbesprechung bezüglich der Einladung der nächsten WEG-Versammlung nicht üblich war, wurden die Eigentümer- inkl. Beiräte – immer erst durch die Einladung über die zu fassenden Beschlüsse informiert.

Was genau den Mitarbeiter der Hausverwaltung  bewegte ist unklar.
Aber er präsentierte unter TOP 7 der Einladung den Tagesordnungspunkt:
“Beschlußfassung: Einbau einer Gegensprechanlage mit Kamera (Kosten ca. € 13.400)”

Er hatte allen Ernstes ein Angebot für einen Komplettaustausch zugunsten einer Sprechanlage mit Farbmonitor, Kosten 13.400 €, eingeholt!

Sofort nach Erhalt der Einladung bemühte sich ein Beirat um eine Alternative.
Nach Rücksprache mit einem ortsansäßigen Elektriker teilte dieser mit, dass man wahrscheinlich das Modul austauschen könne. Die Kosten wären erheblich geringer: Materialkosten 137 € + MwSt plus Arbeitslohn.

Der Verwalter hatte sich nicht die Mühe gemacht, das Problem selber zu erforschen und eine preiswerte Alternative zu finden. Er handelt scheinbar so wie er es von anderen Eigentümergemeinschaften gewohnt war und wo auch nicht auf die Wirtschaftlichkeit eines Beschlusses geachtet wurde.
Auch die schwierige finanzielle Situation dieser WEG wurde ignoriert. Dieser Verwalter ist seit Jahren für seine Unmotiviertheit, sein träges und bequemes Verhalten bekannt.

In diesem Fall mussten die Eigentümer schnellstens aktiv werden, um Schaden von der Gemeinschaft abzuhalten. Schaden, verursacht durch den Verwalter, durch von ihm vorgeschlagene Unsinns-Beschlüsse.
Wer betreut eigentlich wen?

Die wichtige Frage ist einmal wieder: WEM NUTZT ES?
Der Eigentümergemeinschaft? – Sicher nicht.
Dem Anbieter des Angebots über 13.400€? – Bestimmt. Es handelt es sich um ein gerade gegründetes Unternehmen, noch in der Unternehmensform UG. Vielleicht handelt es ich um einen guten Bekannten des Hausverwalters….
Der Hausverwalter: ggf. auch. Trotz der hohen Summe hat er nur ein einziges Angebot eingereicht und hätte dies gerne zugunsten des Anbieters “durchgewunken”.
Der Elektroinstallateur mit seiner neu gegründeten UG hätte sich für die Erteilung eines solchen Auftrags sicher sehr dankbar gezeigt………

Vom Verwalter sorgfältig ausgesucht und empfohlen: quasi-insolvente Dienstleister

Unseriöse Hausverwalter leisten gerne Erste Hilfe für insolvente und quasi-insolvente Unternehmen, indem sie diese für Arbeiten an den Gebäuden der Wohnungseigentümergemeinschaft vorschlagen. Typisch ist, dass Konkurrenz-Angebote fehlen.

Vorteile für diese Dienstleister:
a) sie erhalten einen gut bezahlten Auftrag
b) es fehlen Vergleichsangebote, so dass es den Wohnungseigentümern nicht möglich ist, einzuschätzen, ob es sich ggf. um einen überteuerten Auftrag handelt.
c) der Dienstleister, der bereits die Insolvenz plant, weiß, dass er für eine Gewährleistung seiner Arbeiten nicht mehr herangezogen werde kann: er ist zu diesem Zeitpunkt von der Bildfläche verschwunden. So kann er intern zu geringeren Kosten arbeiten und preiswerter die geplanten Arbeiten ausführen. Dh. es wird ggf. qualitativ schlecht und ungenügend gearbeitet.
Die Bezahlung ist die gleiche. So macht er mehr Gewinn als wenn er mit Gewährleistungsansprüchen der Auftraggeber (WEG) rechnen müsste.

Vorteile für die unseriöse Hausverwaltung:
a) Arbeitserleichterung, weil nur ein einziges Angebot vorliegt und nicht wie gesetzlich gefordert 3 vollständige und vergleichbare Kostenvoranschläge
b) den Dank der quasi-insolvente Firma  für die Auftragsvergabe lässt sich der unseriöse Verwalter bar auszahlen.
c) es ist im egal ob die beauftragte Firma gut arbeitet oder nicht. Falls nicht, mimt er den von der plötzlichen, unvorhergesehenen Insolvenz des Dienstleisters überraschten Verwalter.
Sollten Mängel auftreten, fehlt die Gewährleistung und geht das Spiel von vorne los. Mit neuen, “außervertraglichen” Einnahmequellen durch andere “dankbare” Dienstleister.

Nachteile für die Wohnungseigentümergemeinschaft:
unnötig hohe Kosten, schlecht ausgeführte Arbeiten, keine Gewährleistung und erneute Nachbesserungen / Kosten durch eine weitere Firma.

Praxisfall: Einladung zur WEG-Versammlung

TOP 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Beseitigung der Aussenwandfeuchte im Keller wegseitig Hochhaus

Wie bereits auf der letzten Wohnungseigentümerversammlung vom 25.05.20…. unter TOP Sonstiges besprochen.
Im Mai 20… fand mit Herrn K., Fa. …….. Ingenieurbau, eine Besichtigung der der Feuchteschäden innerhalb des Kellers ………..statt.
Das Fachingenieurbüro hat die Wände untersucht…….
…..
Anbei übersenden wir Ihnen das Kostenangebot der Firma….  Ingenieurbüro vom 25.05.20… zur Kenntnisnahme. Ein weiteres Angebot ist angefordert und wird, wenn möglich zur Wohnungseigentümerversammlung vorgelegt.”
Das Angebot beläuft sich auf über 42.000 €.
Die Beschlussvorlage fehlt auf der Einladung.

Dieser WEG-Verwalter, ist für seine Unregelmässigkeiten bekannt.
Es reicht genau zu lesen, um die Schwachstellen zu finden:
1. “Das Fachingenieurbüro…” – diese hochtrabende und manipulative Beschreibung nutzt er gerne zur Augenwischerei.
Statt sich einlullen zu lassen, sollte ein genauerer Blick auf diese Fa. geworfen werden.
2. “Ein weiteres Angebot ist angefordert und wird, wenn möglich, zur WEG-Vers. vorgelegt” – wenn möglich ist sehr vage formuliert. Erfahrungsgemäß wird sich diese Möglichkeit nicht zeigen und es wird zum Versammlungstermin wohl nur ein einziges Angebot, nämlich das des o.g.  “Fachingenieurbüros”, vorliegen.
Auskunft gibt – wie so oft – die Internetseite www.unternehmensregister.de
unternehmensregister-de
Dort geben wir den Namen des Ingenieurbüros an und schauen uns die letzten Bilanzzahlen an.  Diese stammen vom vorletzten Jahr, für das letzte Jahr sind noch keine Bilanzen eingereicht worden, obwohl dies bis zum 30.06. hätte der Fall sein sollen.

Auf der Passiva werden die 4 Positionen Eigenkapital, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.
ur_bilanz-ingbuero

Wir werfen einen Blick auf das Eigenkapital:  -169.622,18 €

ek-bilanz
Weiter finden wir die Information, dass die beiden Ingenieure, die das Unternehmen 2008 zusammen gründete, im vorletzten Jahr ihre Position als Geschäftsführer aufgaben (“Nicht mehr Geschäftsführer:….”). Das vorletzte Jahr ist das Jahr der letzten, vorliegenden Bilanz mit einem EK von (minus!) -169.622,18 €. Geschäftsführer ist nun jemand anderes. Ein Zusammenhang?

 

Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie den Verwalter auf, bei größeren Sanierungsmaßnahmen immer mehrere Angebote einzuholen.
Holen Sie sich Auskünfte zu diesen Firmen ein.
Wenn ein Hausverwalter insolvente Dienstleister beauftragt oder beauftragen möchte – dann fehlt es ihm an kaufmännischen Sachverstand und Verantwortungsgefühl.
Es ist ein Wechsel der Verwaltung zu empfehlen.

WEG-Hausverwalter: Abzocke mit unwirtschaftlichen Ausgaben kein Problem

Leichtes Spiel mit Wohnungseigentümern

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”: so wird das Geld der Eigentümergemeinschaft unsinnig ausgegeben!

Zustimmungen zu 400.000 € Geldausgabe für lediglich 4.000 € Energieeinsparung im Jahr sind keine Seltenheit !

Mehrfacher Urlaub im Jahr ist unerlässlich für die meisten Wohnungseigentümer.
Da bleibt keine Zeit für rechtliche oder technische Fortbildung, um erkennen zu können, dass man wieder einmal von einem Hausverwalter und einem Architekten zur Zustimmung eines total unwirtschaftlichen Sanierungsvorschlags in einer Eigentümerversammlung überredet wurde.

Überwiegend fehlen deshalb Wohnungseigentümern die Argumente, um auf die Absicht eines Verwalters, einen Großauftrag an Handwerker und Dienstleister vergeben zu wollen, bereits angemessen vor der Beschlussfassung parieren zu können.
Die wenigen sachkundigen Meinungen einzelner Miteigentümer werden entweder ignoriert oder gar massiv kritisiert, wenn sie der Verwaltermeinung widersprechen. Denn es könnte ja Nachteile haben, wenn man nicht dem folgt, was ein Verwalter vorschlägt.
Zivilcourage ist nicht das Ding des üblichen Wohnungseigentümers. Lieber zahlt er und meckert im Stillen, wenn ihm dann nach der Versammlung irgendwann klar geworden ist, dass er in unverschämter Weise abgezockt wurde.

Und so kommt es, wie es dann kommen muss. Der Verwalter hat leichtes Spiel, für „seinen Vorschlag zum Großauftrag“ eine große Zahl von Zustimmern in einer Eigentümerversammlung zu erhalten. Zu befürchten hat er nichts, denn selbst bei den unsinnigsten Begründungen des Verwalters oder eines Architekten für die Geldgroßausgabe ist kein Eigentümer bereit, einen deshalb nicht ordnungsgemäßen Eigentümerbeschluss vor Gericht anzufechten. Da wird man sich „finanziell ausbluten“, prophezeien schon Verwalter, die die Richter an Wohnungseigentümer- Gerichten und deren Rechtsempfinden aus Erfahrung beurteilen können.

Und deshalb geht der Beschlussantrag des Verwalters auch mit großer Mehrheit durch, rund 400.000 € in einer Wohnanlage für die Dämmung einer Nord-Außenfassade zu investieren, um damit im Jahr rund 4.000 € an Heizenergie einsparen zu können. „Das rechnet sich für den Wohnungseigentümer innerhalb von 10 Jahren, so wie es die Rechtsprechung verlangt“, versichert der Architekt. Der Verwalter nickt und der Verwaltungsbeirat ebenso. Beide haben ja den Architekten ins Spiel gebracht und können ihm jetzt nicht in den Rücken fallen. Niemand widerspricht. Die meisten wurden mit solch einleuchtender Rechenkunst des „Fachmanns“ überzeugt. Manche trauen sich nicht, anders nachzurechnen wie es richtig wäre.

Die Außenwanddämmung wird den Schimmel in einzelnen Wohnungen beseitigen, wird noch versichert. Die Meldungen über den Schimmel in einzelnen Wohnungen sind rechtzeitig vor dem Sanierungsvorschlag bekannt gemacht worden. Fast 40 Jahre hat es keinen Schimmel hinter dem 36 cm starken Außenmauerwerk gegeben. Jetzt ist er da – rechtzeitig könnte man meinen. Ob in den jetzt schimmelbelasteten Wohnung genügend geheizt und gelüftet wurde, wird nicht gefragt. Von Datenlogging hat man nichts gehört, mit dem man Wohnfehlverhalten feststellen könnte. Die Einzelheizkostenabrechnungen der schimmelbelasteten Wohnungen hat man auch nicht angeschaut. Daran hätte man erkennen können, wie viel in der Wohnung und ob in den mit Schimmel belasteten Zimmern überhaupt geheizt wurde.

Und ob der eigenmächtige Einbau von luftdichten neuen Kunststofffenstern ohne Berücksichtigung der Installation eines Lüftungssystems nach DIN 1946-6 den erstmaligen Schimmel entstehen ließ, wird nicht gefragt und somit auch nicht untersucht.

Der Verwalter hat statt dessen gesagt, dass die Außenwanddämmung für 400.000 € gut ist und jeder schriftlich festgehalten wird, wer der Dämmung nicht zustimmt. Ein Nichtzustimmer zur Dämmung würde sich schadensersatzpflichtig machen, droht der Verwalter. Das sitzt. Ob das stimmt, weiß man nicht. Darüber hat man im Urlaub nichts erfahren und wen sollte man da in der Versammlung fragen?

Aber es müssten doch bei einer Modernsierung 75% aller Eigentümer zustimmen, fragt noch ein Eigentümer zaghaft. So hundertprozentig weiß er es nämlich auch nicht – er war ja bis vor kurzem im Urlaub.
„Brauchen wir nicht, wir halten ja nur instand und da reicht die einfache Mehrheit“, entgegnet der Verwalter und lächelt dabei. Er weiß nämlich aus Erfahrung, dass inzwischen eine deutliche Mehrheit der deutschen Wohnungseigentümer rechtlich und technisch dumm ist. Diverse TV-Filme vom BR, NDR, WDR sowie Medienberichte im „SPIEGEL“, der „FAZ“, „Die WELT“ usw. hat es zwar zur Aufklärung gegeben, Eigentümerschulungen und Fachliteratur auch, aber da war man im Urlaub, hatte das übersehen oder gerade keine Zeit, um sich zu informieren.

Und warum sollte man einen Teil seines Geldes in die Durchsetzung des Rechts investieren? Recht darf nichts kosten. Solche Gedanken der Eigentümer kennt der professionelle Verwalter und deshalb lächelt er.

Er hat seinen neuen Vorschlag durchbekommen, denkt an seine damit verbundene Zusatzhonorierung, die im Verwaltervertrag für jede Sanierungs-Geldausgabe von den Eigentümern zugestanden wurde – egal wie unsinnig oder kostenüberhöht solch eine Geldausgabe auch sein mag. Ablehnende Hinweise zu solchen Vertragsklauseln von Verbraucherschützern haben die meisten Eigentümer nie gelesen.

Im nächsten Jahr folgen dann die Vorschläge für die Dämmungen der Ost- und Westseiten wieder für jeweils 400.000 €. Das werden schon die Eigentümer selbst fordern, deren Wohnungen nach diesen Seiten ausgerichtet sind. Auch das gibt wieder Sonderhonorare. Die Eigentümer wollen das ja so.

An diesem System sollte nichts geändert werden. So wie das praktisch von allein läuft, ist alles gut, denkt sich der Verwalter, der Architekt und die mit dem Großauftrag bedachten Handwerker.

Teures Gutachten für Privatwohnung des Beirats – ohne Notwendigkeit und ohne Beschluss

Beschüsse darf es nur geben, zu Tagesordnungspunkten (TOPs), die auf der Einladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer aufgelistet und damit zuvor bekanntgegeben wurden.
Oft schließt sich an die Liste de TOPs ein letzter Tagesordnungspunkt “Sonstiges” an.
Hier werden allgemeine Dinge besprochen und protokolliert – z.B. Miteigentümer Y wird gebeten sein Fahrrad künftig an einem anderen Ort abzustellen” oder “Es wird gebeten, die auf die Mülltrennung zu achten.” usw.

Es dürfen unter diesem Punkt “Sonstiges”  k e i n e  wichtige Entscheidungen und Beschlüsse getroffen, die nicht zuvor in der Einladung speziell aufgelistet wurden.
Doch: diese Beschlüsse sind gültig, wenn sie nicht rechtzeitig – d.h. innerhalb der Monatsfrist nach Versammlung – angefochten werden.

Praxisfall: Einladung zur WEG-Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft:

einladung_kl

Umso überraschender das Protokoll der Versammlung:
TOP 6 – Sonstiges
Der Hausverwalter informiert die WEG darüber, dass in der Wohnung 07 starke Schimmelbildung an der Außenwand vorhanden ist. Der Hausverwalter wird beauftragt, ein Gutachten mit der Ursachenfeststellung zu beantragen.
In diesem Zug soll von diesem auch die Seitenwand Wohnung Nr. 02 [Anmerkung: die des Beiratsvorsitzenden] [und] das Schlafzimmer der Wohnung Nr. 06 besichtigt und der Wärmedurchgangswert der vorhandenen Außenwände ermittelt werden.

prot_vers_sonst2_kl

Dieser Beschluss zur Beauftragung eines Gutachtens zur Ermittlung der in Wohnung
Nr. 07 vorgefundenen starken “Schimmelbildung”, hat – weil nicht in der Tagesordnung aufgeführt .- auch gar nichts im Protokoll zu suchen.

Unter dem Oberbegriff  “Sonstiges” dürfen keine Beschlüsse gefasst werden.
Eine Ausnahme ist wohl gegeben, wenn alle Miteigentümer persönlich anwesend sind und Einstimmigkeit herrscht. Dies war hier nicht gegeben.

In der Folge wurde ein teures Gutachten in Höhe von ca. 900 € erstellt. Aber nicht für die mit “starker Schimmelbildung” befallene Außenwand der Wohnung Nr. 07 – sondern für die Seitenwand der Wohnung  Nr. 02, nämlich die des Beiratsvorsitzenden!
Diese sollten – lt. dem “Beschluss” unter Sonstiges jedoch nur “besichtigt” und “der Wärmedurchgangswert” ermittelt werden.

Versagen der Hausverwaltung:
1. Es wurde unter dem TOP “Sonstiges” ein Beschuss zur Beauftragung eines Gutachtens herbeigeführt – der in der Einladung nicht ausgewiesen war

2. Der Beschluss wurde  zu Gunsten des Verwalter-nahen Beiratsvorsitzenden “verdreht”, so dass nun ein Gutachten, nicht für für eine schimmelbefallene Wohnung in Auftrag gegeben wurde, sonder für eine Wohnung bei der sich die Außenwand “kalt anfühlte” (Zitat Beiratsvorsitzender). Da der Beirat seine Wohnung in nächster Zeit verkaufen wollte, kam  ihm ein Gutachten sehr gelegen.

3. Es wurde nicht nur ein Gutachten für eine falsche Wohnung erstellt – das Gutachten war mit 900 € auch nicht preiswert. Sicher hätte es günstigere Möglichkeiten gegeben.
Doch dem Verwalter waren die Kosten egal.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Prüfen Sie in der Versammlung, ob zu verabschiedende Beschlüsse zuvor in der Einladung ausgewiesen wurden. Wenn nicht: Verweisen Sie den Verwalter auf die Anfechtbarkeit des zu fassenden Beschluss
2. Lesen Sie genau das Protokoll: dito. Verweisen Sie den Verwalter auf die Anfrechtbarkeit des von ihm unter “Sonstiges” gefassten Beschlusses.
3. Bei Rechnungsprüfung: verweigern Sie die Zustimmung zur Kostenübernahme eines Gutachtens für die falsche Wohnung (hier. Whg. Nr. 02 statt 07).

 

Beiratsvorsitzender verschönert seinen Balkon – auf Kosten der WEG

Im Rahmen einer unklaren Balkonsanierung erhält der Beiratsvorsitzende, dem ein Doppelbalkon gehört, eine “Erstattung” über 250 €.

Lt. Quittungsblock des Verwalters für “Balkonabdeckung 1 h”.

Welche Arbeiten hatte der Beiratsvorsitzende, der selber kein Handwerker war, vorgenommen?
Warum war dort Handlungsbedarf?
Ist überhaupt etwas am Balkon verändert worden oder war es nur ein Auszahlung zu Gunsten des Beiratsvorsitzenden. Vielleicht eine Aufwandsentschädigung für seine Hilfe und Unterstützung einer undurchsichtigen Sanierungsmaßnahme ?

Herr T., der als Beirat ebenfalls für die Prüfung der Jahresabrechnung zuständig war, hatte an dieser nichts zu bemängeln und empfahl den Beschluss zur “Verabschiedung”.
Die übrigen Miteigentümer sind über diese Auszahlung aus dem gemeinsamen WEG-Konto nie informiert worden.

 

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
I m m e r  selber Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Wichtige oder unklare Belege kopieren und den Verwalter um Klärung bitten.

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.