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Einstimmig oder mehrheitlich – nur “Prinzipienreiterei”?

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Ein “Klassiker” unseriöser WEG-Verwalter: die vorgetäuschte “Einstimmigkeit” von Beschlüssen.

Die Abstimmungsergebnisse von WEG-Beschlüssen können einstimmig oder mehrheitlich sein – eine korrekte Wiedergabe des Abstimmungsverhaltens wird vom Verwalter erwartet.
Unseriöse Verwalter legen besonderen Wert auf “Einstimmigkeit”: die Aussenwirkung ist harmonischer. Dass das Abstimmungsergebnis nicht korrekt wiedergespiegelt wird interessiert diesen Typ Verwalter nicht.

Praxisfall:
Ein Verwalter war bereits in der Vergangenheit durch verschiedene Unregelmässigkeiten, auch in Bezug auf die Protokollierung von Abstimmungsergebnissen, aufgefallen.

Als er die Beiratswahl im Protokoll als “einstimmig” bezeichnete, erhielt er die Rückfrage eines Miteigentümers, dem diese “Einstimmigkeit” nicht in Erinnerung war, sondern der sogar mehrere Gegenstimmen notiert hatte.

Antwort des Verwalters:
“Die Wahl des Verwaltungsbeirats hatte ich als einstimmig ohne Gegenstimmen notiert. Sofern es Enthaltungen bzw. Gegenstimmen gegeben haben sollte, war der Beschluß trotzdem mehrheitlich gefaßt und somit gültig.
Für die Beiratsbestellung genügt bereits ein Mehrheitsbeschluß. Nehmen Sie bitte [dies] zur Kenntnis.
Anschließend möchte ich Sie bitten, nun endlich Ihre “Prinzipienreiterei” zu beenden, da diese unnötig und nur zeitaufwendig ist.”einstimmige Prinzipienreiterei

Der Verwalter, dem der neu gewählte Beirat sehr angenehm war, da genauso korrupt wie er selber, schien durch die “einstimmige” Protokollierung der Wahl seine persönliche Unterstützung zum Ausdruck bringen wollen.

Wichtig zu wissen ist, dass sich gerade unseriöse Verwalter bemühen, “nach außen hin” Zufriedenheit und Einstimmigkeit unter den Miteigentümern vorzutäuschen.

Viele Eigentümer können nicht zu den Versammlungen kommen – ihnen bleibt als  Informationsquelle nur das Protokoll.
Wenn dieses vor “Einstimmigkeit strotzt”, wenn es den Eindruck vermittelt, die Eigentümergemeinschaft würde geschlossen hinter dem Verwalter und seinem Handeln stehen, dann wird sich der einzelne Eigentümer überlegen, ob er – als Abwesender von der Versammlung – wirklich Kritik üben sollte.

Auch werden Protokolle viele Jahre verwahrt. Sie sind für potentielle Wohnungskäufer eine Quelle, Einblicke in die vergangenen Geschehnisse der Gemeinschaft zu erhalten.
Ein Verwalter, der zu Beschlüssen oft Einstimmigkeit vorweisen kann, wird von Außenstehenden zunächst positiv bewertet werden. Denn er scheint alles richtig gemacht zu haben. Auch scheint es in der Gemeinschaft keine Spannungen oder Missstände zu geben.


Empfohlene Gegenmaßnahmen
So zwingen Sie den Verwalter zur korrekten Protokollierung:

1. Protokollieren Sie in der Versammlung mit. Nehmen Sie Block und Bleistift und notieren Sie kurzgefasst die Beschlüsse und auch die Abstimmungsergebnisse.

2. Falls der Verwalter ungehalten wird und auf Eile pocht: lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen und bitten Sie ihn, das Abstimmungsergebnis, ggf. inkl. der einzelnen Stimmen pro Miteigentümer, zu wiederholen. Und zwar so, dass Sie es notieren können.
Dieses Recht haben Sie als Miteigentümer!

3. Wagen Sie es, auch bewußt gegen die “Mehrheit” zu stimmen oder sich absichtlich zu “enthalten”. Wagen Sie es, die “Kruste der Einstimmigkeit”  zu sprengen.
Je facettenreicher das Abstimmungsergebnis, je geringer die Wahrscheinlichkeit, dass es zu einer falsch protokollierten “Einstimmigkeit” kommt.

Mehr Flexibilität – durch nachträgliches Ändern der Abstimmungsergebnisse

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Nachweislich “wissentlich” (Zitat Gerichtsurteil) fälschte ein WEG-Verwalter das Abstimmungsergebnis eines wichtigen Beschlusses um mit dieser Änderung ein anderes Ergebnis zu erzielen.

Praxisfall Balkonsanierung:  Nachträgliches Anpassen von Abstimmungsergebnissen

Auszug  aus der Einladung zur Eigentümerversammlung:
Tagesordnung:
„Balkonsanierung: Vorstellung der Sanierungsformen und Ausschreibungsergebnisse durch Architekt F. mit anschließender Beschlussfassung über Balkonsanierung.“

Es standen 2 verschiedene Sanierungsvarianten zur Auswahl:
1.) “mit Abriss der gemauerten Balkonbrüstungen und Vorsetzen eines Metallgestells mit Füllplatten und
2. ) mit die Belassung der gemauerten Brüstung

Die Herren des Beirats und der Verwalter bemühten sich seit Jahren die Variante 1  “mit Abriss der Balkonbrüstungen” durchzusetzen. Da es sich um eine sogenannte “Bauliche Veränderung” handelte, bei der ein bestimmtes Mehrheitsverhältnis erforderlich ist, forderten vorausschauende Eigentümer in der Versammlung um eine  “namentliche” Abstimmung gebeten. Bei dieser werden der Name und die Wahl separat protokolliert. Unregelmässigkeiten, wie in der Vergangenheit vorgekommen, sollten so vermieden werden.

Bevor Frau R. , eine 80jährige Miteigentümerin, ihre Stimme abgab, wurde sie in der Versammlung und vor aller Augen von Beirat D. bedrängt, doch ihre Stimme für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ zu geben.
Fr. R. ließ sich jedoch nicht irritieren und bleib bewusst hartnäckig. Nein, sie wolle „ihr Mäuerchen behalten“ (= die gemauerte Balkonbrüstung).

Nach Befragung jedes einzelnen und Berechnung des Ergebnisses verkündete der Verwalter, dass die Gemeinschaft für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ gestimmt habe.

Nach Erhalt des Versammlungsprotokolls bemerkte ein Eigentümer die geänderte und falsche Protokollierung der – wie sich später herausstelle, entscheidenden Stimme von Frau R..
Erstaunt und um Korrektur bittend sprach dieser Eigentümer den Beiratsvorsitzenden L. an, der – nicht erstaunt –  antwortete: „Was ist denn so schlimm daran, wenn sich jemand nachträglich [= nach der Abstimmung und nach der Versammlung] um-entscheidet ?.“

Der Beiratsvorsitzende wusste also, dass
1. die Stimme der Miteigentümerin R. falsch festgehalten worden war und gab
2. zur Erklärung, die Dame hätte sich nach (!!!)  der Versammlung “um-entschieden” und
3. ja, dies wäre rechtens, nicht schlimm und gültig.

Grund: dem Verwalter und den Beiräten war scheinbar  n a c h der Versammlung aufgefallen, dass der Verwalter seinem Wunschdenken nachgegeben und irrtümlich das falsche Ergebnis verkündet hatte. Denn: es fehlte eine Stimme!

Was genau Verwalter und Beirat anstellten, um die Dame umzustimmen, wurde erst später bekannt. Fakt ist, dass die 80jährige Miteigentümerin, die wie viele andere Miteigentümer den rauen Umgangston des Beirats D. fürchtet, ihre “Meinung” änderte.

Und zwar in einem Umfang, dass sie nun fest behauptete, sie habe sich schon  i n  der Versammlung ausdrücklich f ü r  die vom Beirat bevorzugte Sanierungsvariante 1 ausgesprochen. Deshalb sei ihre Stimme auch korrekt protokolliert worden.

Auf die Unstimmigkeit angesprochen zeigte sich der Beiratsvorsitzende mürrisch.
Weder Beirat noch Verwalter sahen einen Grund, das offensichtlich falsche Abstimmungsergebnis freiwillig zu korrigieren, was unweigerlich zu einer Entscheidung für die andere Sanierungsvariante 2 “mit Erhalt der Balkonbrüstung” geführt hätte. So blieb keine andere Wahl, als den Beschluss anzufechten.

Die Angelegenheit ging erst zum Amtsgericht, wo der Antrag aufgrund eines Formfehlers des Rechtsanwalts der klagenden Miteigentümer zunächst abgelehnt wurde.
Das Landgericht entschied daraufhin zu  Gunsten der klagenden Miteigentümer.
So kam das Verfahren zurück ans Amtsgericht.

Dort wurde zur Klärung der Geschehnisse vom Versammlungsabend eine Zeugenbefragung durchgeführt: geladen war die Miteigentümerin R. und die damals neben ihr sitzende Nachbarin, Miteigentümerin G.

Der Verwalter und die Beiräte die sonst an jeder Verhandlung teilnahmen, fehlten bezeichnenderweise.

Frau R., die ältere Miteigentümerin, der der Verwalter und auch der Beirat nahegelegt hatten, sich “umzuentscheiden” und ihre Abstimmung auf der Versammlung zu leugnen, konnte sich – wie zuvor mit Verwalte und Beirat abgesprochen – “an nichts erinnern”.

Glücklicherweise hatte ihre Tischnachbarin vom besagten Abend, Frau G., ein besseres Gedächnis: sie berichtete wahrheitsgemäß was sich zugetragen hatte, und dass Frau R. ausdrücklich (!) auf der Durchsetzung der Sanierungsvariante “mit Erhalt der Balkonbrüstung” (“Ich möchte mein Mäuerchen behalten”) bestanden habe und entsprechend abgestimmt habe.

Nach der Vernehmung war allen Anwesenden bewußt, dass das Lügengerüst des Beirats und Verwalters zusammengebrochen war.

Das anschließende Urteil des Amtsgerichts ging den Eigentümern n i e offiziell zu.
Noch wurden Sie über das Urteil des Amtsgerichts informiert!
Weder der Verwalter noch der Beirat hatten ein Interesse daran.

In dem Urteil führte das Gericht aus, der Verwalter habe wissentlich das Abstimmungsergebnis verändert um eine anderen Sanierungsvariante herbeizuführen.

Die Kosten des Verfahrens in Höhe von ca. 11.000 € waren von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Der Verwalter beantragte die vorzeitige Auflösung seines Vertrags und verabschiedete sich zum Ende des Jahres. Er ist heute noch für zahlreiche WEGs als Verwalter tätig.

Nach dem Abgang des Verwalters wurde bekannt, wie es wirklich zu der Meinungsänderung von Frau R. gekommen war: der Verwalter hatte sie am Tag nach der Versammlung zu Hause angerufen. Es sei ihm beim Auszählen der Stimmen zu diesem Beschluss ein Fehler unterlaufen und er forderte die Miteigentümerin R. auf, ihre Meinung zu ändern.
Gleichzeitig übten die Herren vom Beirat ebenfalls Druck auf die hochbetagte und verwitwete Miteigentümerin aus.
Ob diese Aufforderung zur nachträglichen Meinungsänderung durch “Verlockungen” oder “Drohungen” unterstrichen wurde, bleibt ungeklärt.
Der maßgebliche Beiratsvorsitzende L. führte noch einige Zeit sein Unwesen in der Eigentümergemeinschaft, verursachte weiteren finanziellen Schaden, bevor er seine Wohnung verkaufte.

Ein Gefühl des Unrechts hatte sich bei keinem der Beiräte noch beim Verwalter je eingestellt.

Angeblich vom Beirat geschrieben: neuer Verwalter verfasst sein eigenes Bestellungsprotokoll

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Praxisfall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde gerade ein neuer Verwalter gewählt.
Durch die Versammlung führte der Beiratsvorsitzende  der Gemeinschaft.
Was die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt nicht wussten und auch nicht vermuten konnten war, dass dieser bereits vom neuen Beirat “vereinnahmt” und ihm hörig war.

So wurde das Protokoll dieser Versammlung als das des Beiratsvorsitzenden, Herrn W. ausgegeben. In Wirklichkeit hatte es aber der neue Verwalter selbst verfasst und geschrieben.

Auszug aus dem Protokoll:
„Herr W. [Beirat] erläutert, warum er die Verwaltung …… für empfehlenswert hält.
Die Verwaltung …..hat reichhaltige Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften unserer Struktur und Größe und ist sich der speziellen Problematik unserer Eigentümergemeinschaft bewußt.
Da sich mittlerweile durch die gute Vernetzung der Hausverwaltungen die schwierigen Verhältnisse innerhalb unserer WEG scheinbar herumgesprochen haben, zeigen sich immer weniger Verwaltungen zur Übernahme unseres Objekt bereit.
Herr W. [Beirat] erläutert weiter, dass Herr …..Diplom Betriebswirt ist und vorher bei Haus- und Grund tätig [?]. Die Hausverwaltung …..hat 6 Mitarbeiter, davon einen für die Buchhaltung. Zudem ist er Mitglied in mehreren Fachverbänden.“

Ganz ehrlich: warum hätte ein unbedarfter Beirat einen solchen Text schreiben sollen?
Gehört die eine “Lobesrede” auf den neuen Verwalter wirklich ins Protokoll?

Ausserdem, welchen Grund hätte Beirat W. gehabt, von sich selbst in der dritten Person (!) zu reden? Siehe.. “Beirat W. erläutert…. “

Auch finden wir hier die gleichen Rechtschreibfehler seines nachweislich erfundenen akademischen Titels. Über 10 Jahr trug brüstete sich der Verwalter mit einem angeblich an der Universität einer Landeshauptstadt verliehenen Titel, liess sich in Fachzeitschriften, im Internet und auf seinem Briefpapier entsprechend ausweisen. Und doch war er unfähig, diesen akademischen Titel korrekt zu  s c h r e i b e n .

Nein, dieser Text zeigt die Handschrift des neuen Verwalters, übrigens eines ausgewiesenen Hochstaplers der weder “Diplom Betriebswirt” war noch bei “Haus- und Grund” tätig gewesen war.
Hinzu kommen Unregelmäßigkeiten seiner Verwaltung, so dass diese neu gewählten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft,  die ihn gerade vertrauensvoll gewählt hatte, in den nächsten Monaten in vielfacher Hinsicht schaden würde.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig, wenn auch nicht mehr in dieser WEG.