Archiv der Kategorie: Bankkonto

Vertragliches zugesichertes “Fremdgeldkonto” – nur ein “Treuhandkonto” auf den Namen des Verwalters!

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Zur Erinnerung der Auszug aus einem Beitrag des Eigentümerschutz-vereins “Wohnen im Eigentum, e.v.”:

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse anders bezeichnet.
Ein WEG- Treuhandkonto erkennen Sie daran:
Kontoinhaber ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“ Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein WEG-Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

 

Setzen wir diese Erkenntnis in die Praxis um:

1. Zunächst ein Schreiben des WEG-Hausverwalters, aus dem die Bezeichnung der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft hervorgeht:

“Ab dem 01.01.20….werden wir  die laufenden Wohngeldzahlungen zum 3. Werktag eines jeden Monats unter der Angabe der Gläubiger-Identifikationsnummer…… sowie für Ihre Wohnung geltenden Mandatsreferenz = Verwaltungsnummer – siehe oben – einziehen. Ihre eigenen Zahlungen leisten Sie bitte unter Angabe der Verwaltungsnummer auf folgendes Konto: Wohngeldkonto [Strassenname der WEG]
Konto….., IBAN…..
Wenn Sie nicht am SEPA Lastschriftverfahren teilnehmen möchten, dann .. usw…usw…”

schreiben_wohngeldkonto_kl_kasch - neu

Ein Blick auf die genaue Kontobezeichnung zeigt, dass es sich um ein “Wohngeldkonto” der WEG XY handelt:wohngeldkonto_deail_kasch_kl_neu

2. Der Blick in den Verwaltervertrag dieser WEG verweist auf ein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft:
“§ 4 Kontoführung
(1) Der Verwalter hat die Pflicht, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen und dem Dritter, insbesondere anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften getrennt zu halten.
(2) Die Bank oder das Geldinstitut, bei dem das gemeinschaftliche Konto geführt wird, bestimmt der Verwalter. Die Kontobezeichnung lautet:
WEG …………………….., Konto:….., Deutsche Bank AG …..
(3) Die eingezahlte Instandhaltungsrücklage ist nach Ermessen des Verwalters oder ggf. in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat als monatliches Festgeld anzulegen.”
auszug aus HV vertrag bankkonto_kasch_kl_neuUnd nun nochmals die Kontobezeichnung im Detail:
“Die Kontobezeichnung lautet: WEG ……, Konto:….., Deutsche Bank AG”
HV-vertrag-kontobezeichnung

3. Der Blick auf einen beliebigen Kontoauszug zeigt, dass ich das Bankkonto zwischenzeitlich geändert hat und – was noch wichtiger ist: dieses Girokonto läuft nicht wie vertraglich zugesichert (!)  auf den Namen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft!
‘girokonto2_kasch_kl_neu2

Im Detail:
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter] K. H.
Darunter der Name der Eigentümergemeinschaft: WEG………………..
girokonto2_kasch_detail_neu
4. Nun ein Blick auf das Festgeldkonto dieser Eigentümergemeinschaft:
festgeldkonto2_kasch_kl_neu
Auch hier ist der Kontoinhaber der [WEG-Verwalter] K. H. – und nicht wie im Hausverwaltervertrag festgehalten – die Wohnungseigentümergemeinschaft!

Kontoauszug: GeldmarktSparen
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter]: K…H…festgeldkonto2_kontoinhaber_detail

Desweiteren fällt auf, dass auf diesem Kontoauszug in Bezug auf den Kontoinhaber der Name der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht einmal erwähnt wird!
Lediglich im Adressfeld befindet sich der Name der WEG. Darüber der Verwaltername, darunter die Adresse des Verwalterbüros.

Weiter: die zuständige, ausgewiesene Filiale der Deutschen Bank befindet sich nicht im Wohnort der Eigentümergemeinschaft – sondern scheinbar in der Heimatstadt des Verwalters, einem Hunderte Kilometer entfernten Ort!
festgeldkonto2_kasch_ort

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
Stellen Sie den Hausverwalter zu Rede, informieren Sie interessierte Miteigentümer.
Stellen Sie einen Antrag zur Tagesordnung zur kurzfristigen Umstellung der Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Prüfen Sie – im Rahmen der Möglichkeiten – alle Kontobewegungen der letzten Zeit.

Typisch für diesen WEG-Verwalter: er versucht seit Jahren die Akten- und Belegeinsicht zu behindern oder zu verweigern. Und selbst dann müssen die Ordner mit den Kontoauszügen extra angefordert werden.
Und dann: Abwahl dieses Verwalters! Wer so lügt ist nicht vertrauenswürdig.
Argument: das Vertrauensverhältnis ist nicht mehr gegeben.

Wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen und machen Sie das Verhalten eines solchen Verwalters bekannt.

Epilog:
Auch dieser Hausverwalter ist noch heute hauptberuflich tätig.HV_kasch2_kl4_ölgetupft
Auch in der o.g. WEG. Obwohl seit Jahren Unregelmässigkeiten bekannt sind wie fehlerhafte Protokollierung, Unwahrheiten in Bezug auf Handwerkerangebote, unkorrekte Vollmachten zur Versammlung usw. möchte die Mehrzahl der Eigentümer davon nichts wissen.
In Kürze steht eine Verwalter-Neuwahl an, bei der dieser Verwalter wiedergewählt werden wird. Für den Beirat und die meisten Eigentümer reicht es, wenn der Verwalter umgänglich ist und freundlich lächelt. Dann ist die Welt in Ordnung. Sie qualifizieren sich hiermit zum aussichtsreichen Kandidaten für den Preis der

“Hammelherde des Jahres”

– eine Auszeichnung und Würdigung der deppertste Eigentümergemeinschaft.
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WEG-Treuhandkonten sind nicht insolvenz- und pfändungssicher

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Ein Betrag der Eigentümerschutz-Vereinigung “Wohnen im Eigentum e. V.”:

Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) fordert Ergänzungen im Zahlungskontengesetz.

Treuhandkonten von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind entgegen der Behauptungen immer noch vieler Geldinstitute nicht insolvenz- und pfändungssicher.

Wird der WEG-Verwalter zahlungsunfähig, kann der Insolvenzverwalter Gelder der Wohnungseigentümer in vielen Fällen problemlos in die Insolvenzmasse einbeziehen.

Das verdeutlicht der Veruntreuungsfall einer Bonner Verwaltung, die WEGs um insgesamt rund 4,6 Millionen Euro betrogen hat. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) fordert deshalb, keine WEG-Treuhandkonten mehr zuzulassen. Möglich wäre das durch eine Klarstellung im Zahlungskontengesetz, über das der Bundestag derzeit berät.

Viele Geldinstitute, insbesondere Sparkassen, führen immer noch Treuhandkonten für WEGs und empfehlen diese sogar bei der Eröffnung neuer WEG-Konten.

Bei diesem Kontenmodell ist der Verwalter Kontoinhaber und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wirtschaftlich Berechtigte.

Was diese Sparkassen und Banken den Kunden verschweigen:
Geht der Verwalter in die Insolvenz, besteht die Gefahr, dass die WEG-Konten zu seinem Vermögen gezählt werden.
Das ist der Fall, wenn er die Konten für WEG-fremde Zahlungen missbraucht hat. Dann werden sie in die Insolvenzmasse einbezogen und die WEGs haben kein so genanntes Aussonderungsrecht mehr. Gedeckt sehen Insolvenzverwalter dieses Vorgehen durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (ZR 49/10 vom 10.2.2011).
Danach verlieren die Treuhandkonten ihren Treuhand-Charakter, sobald der Treuhänder (in diesem Fall der Verwalter) sie auch für eigene Zwecke nutzt.

So geschehen im Bonner Veruntreuungsfall der Verwaltung F.:
Hier hat die Verwaltung auf 340 Treuhandkonten – mehrheitlich bei der Sparkasse KölnBonn – angelegte 4,6 Mio Euro WEG-Gelder unterschlagen.
Dies hat der Insolvenzverwalter gutachterlich ermittelt.

Verwalter F. hatte die „Treuhandbindung“ der Konten nicht beachtet und die Guthaben in sein eigenes Vermögen überführt. Diese Untreue hat zur Folge, dass diese Konten insgesamt nicht mehr dem Vermögen der WEGs zugerechnet werden können.
Allerdings kann sich der Insolvenzverwalter darüber nicht so recht freuen, d.h. wenig Nutzen aus den verbliebenen Beträgen auf den WEG-Konten ziehen.
Denn dieses Restgeld beträgt nur noch knapp 500.000 Euro und es ist nicht klar, welche Rechte Dritter vorrangig noch davon abgezogen werden müssen.

Ein großes Problem ist, dass die Sparkasse KölnBonn diesen Betrag mehr als zwei Jahre auf einem Sammelkonto parkte und mit Verweis auf das Bankgeheimnis des Herrn F. jede Auskunft verweigerte. Diese Sparkassenpolitik hat bei den WEGs neben dem oben genannten Schaden zu weiteren, vermeidbaren Folgekosten geführt.

Einen weiterer aktueller Fall ist WiE aus Berlin bekannt. Auch hier wurden die WEG-Treuhandkonten vom Verwalter für andere Zahlungen missbraucht und deshalb von der Insolvenzverwalterin eingezogen.

Im Fall von Veruntreuung sind Wohnungseigentümer also in diesen Fällen sogar doppelt geschädigt: Sie wurden vom Verwalter mit Hilfe diverser Transaktionen um Geld betrogen. Und genau diese Transaktionen sind dann für die Insolvenzverwalter die Begründung, restliche WEG-Gelder in die Insolvenzmasse einzuziehen.

WiE rät: Sichere Fremdgeldkonten statt riskanter Treuhandkonten
Geldinstitute wissen um das BGH-Urteil und das Risiko von Treuhandkonten, die sich daraus für WEGs ergeben. Dennoch gibt es immer noch Geldinstitute, die an den Treuhandkonten festhalten. Sie informieren Verwaltungsbeiräte und engagierte Wohnungseigentümern nicht über eine notwendige Umstellung älterer Konten und eröffnen weiterhin neue Treuhandkonten für WEGs.

Dabei gibt es eine einfache und sichere Lösung: WiE rät, WEG-Gelder nur auf offenen Fremdgeldkonten (auch als WEG-Eigenkonten bezeichnet) zu verwalten.
Das erleichtert WEGs die Kontrolle ihrer Konten und schützt sie vor Verlusten bei Insolvenz des Verwalters.

„Wechseln Sie das Geldinstitut, wenn es Ihnen keine Auskunft und keine Alternative zum Treuhandkonto anbietet. Und wechseln Sie den Verwalter, wenn er noch auf Treuhandkonten besteht,“

empfiehlt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.

Schutzregelungen für WEG-Konten müssen ins Zahlungskontengesetz
Der Bundestag hätte jetzt die Möglichkeit, das Geld von Millionen von Wohnungseigentümern zu schützen, indem er entsprechende Regelungen ins Zahlungskontengesetz (ZKG) aufnimmt.

„WEGs brauchen endlich mehr politische Rückendeckung und gesetzlichen Verbraucherschutz, um vor Verlusten und Schäden bewahrt zu werden.
Denn wie jede/r einzelne Wohnungs-eigentümer/in ist auch die WEG als Verbraucher anerkannt“, fordert Heinrich.

WiE fordert, das ZKG mindestens um folgende Regelungen für die spezielle Verbrauchergruppe der Wohnungseigentümer zu ergänzen:

  • WEG-Gelder sollen nur noch auf offenen Fremdgeldkonten (z.T. auch als WEG-Eigenkonten bezeichnet) verwaltet werden dürfen.
    Treuhandkonten dürfen keine Anwendung mehr finden.

Auch wenn es nicht ganz so gravierende Folgen hat, können Gelder von Fremdgeldkonten veruntreut werden. WiE setzt sich deshalb dafür ein, dass

  • Geldinstitute Informations- und Auskunftspflichten auferlegt bekommen sowie Dienste anbieten müssen, damit Wohnungseigentümer ihre Konten jederzeit kontrollieren können.

Zur Klarstellung müssen Wohnungseigentümer und WEGs im ZKG explizit als Verbraucher genannt werden.

logo wohnen im eigentum

Stuttgfarter-Zeitung: Hausverwalter veruntreut Geld in großem Stil

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Die Stuttgarter Zeitung schreibt:


Der 63-jährige alleinige geschäftsführende Gesellschafter einer Hausverwaltung in Waiblingen (Rems-Murr-Kreis) steht unter Verdacht, im Zeitraum zwischen Januar 2008 und Dezember 2012 Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in einer Gesamthöhe von 1,5 Millionen Euro veruntreut zu haben. Dies berichtet die Polizei.

Um an das Geld zu kommen, soll der Hausverwalter, der auch Gesellschafter einer zweiten Firma in Bretzfeld (Hohenlohekreis) ist, über Jahre hinweg von den einzelnen WEG-Konten angeblich Instandsetzungsaufwendungen für Dachabdichtungsarbeiten in größeren Beträgen abgebucht haben.
Zum Großteil soll der Tatverdächtige die Überweisungen an die zweite Gesellschaft ohne begründete Rechnungen und ohne Wissen der Wohnungseigentümer getätigt haben.

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern wurden in den Jahresabrechnungen zwar die angeblichen Rücklagengelder und teilweise auch die Instandsetzungsarbeiten ausgewiesen, tatsächlich verfügten die jeweiligen WEGs jedoch nicht mehr über die in den Abrechnungen ausgewiesen Rücklagen.

Um die Liquidität der einzelnen WEGs über Jahre hinweg aufrecht zu erhalten und um anlaufende Kosten bezahlen zu können, soll der 63-Jährige des Öfteren Gelder von dem Rücklagenkonto einer WEG zum Rücklagenkonto einer anderen gebucht haben.

Die Ermittler nehmen an, dass der Hausverwalter nun seine zweite Gesellschaft in Bretzfeld vor der Zahlungsunfähigkeit retten wollte und dadurch seine Betrügereien aufflogen. Die Bretzfelder Firma stellte am 3. April 2013 Insolvenzantrag.

Text von Stuttgarter Nachrichten, 15.05.2013

Für mehr Sicherheit in der WEG-Geldanlage: Fremdgeldkonto muss sein!

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Ein Beitrag der Verbraucherschutzvereins “Wohnen im Eigentum e.V.”:

Dagegen bieten offene Fremdgeldkonten mehr Sicherheit!
Sie erleichtern Wohnungseigentümern und Verwaltungsbeiräten die Kontrolle über den Umgang des Verwalters mit ihrem Geld. Denn der Kontoinhaber ist in diesem Fall die WEG. Auch das Risiko der Veruntreuung wird so verringert!
Fremdgeldkonten sind pfändungs- und insolvenzsicher.

Warum also weniger Sicherheit in der Geldanlage verlangen als möglich ist.
Warum nur die Bremsen überprüfen und keinen Airbag einbauen lassen? Schauen Sie Ihrem Verwalter auf die Finger! Verlangen Sie mehr Kundensicherheit vom Verwalter und von den Banken, indem sie offene Fremdgeldkonten einrichten lassen.

So sichern Sie Ihr Geld – weitere Maßnahmen zur Absicherung
Allein die Kontoumstellung reicht nicht aus, regelmässig sollten auch die  Kontobewegungen geprüft werden.
Dazu kann die WEG beschließen, dass:

– die Kontoauszüge von der Bank zweifach zugesendet werden – an den Verwalter und parallel direkt an den Verwaltungsbeirat. Wichtig ist, dass die Beiräte die Original-Kontoauszüge erhalten.

– die Verwaltungsbeiräte eine jederzeitige Online-Einsichtnahme in das laufende Bewirtschaftungskonto und in die Rücklagenkonten erhalten.

– gegebenenfalls mit dem Verwalter eine Verfügungsbeschränkung für Abbuchungen vom Rücklagenkonto vereinbart wird. Dann kann der Verwalter Beträge ab einer Höhe von …. Euro (der Betrag ist abhängig von der WEG-Größe) nur durch Gegenzeichnung also Zustimmung eines Beratsmitglieds oder eines Wohnungseigentümers abheben. Eine solche Verfügungsbeschränkung muss in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit
beschlossen oder im Verwaltervertrag vereinbart werden. (siehe Muster-
Verwaltervertrag von wohnen im eigentum).

– Abbuchungen vom Rücklagenkonto nur auf das Bewirtschaftungskonto erfolgen können. (Beim Online-Banking können Überweisungen von Festgeldkonten nur auf das Referenzkonto getätigt werden).

– eine Vertrauensperson (Wohnungseigentümer/in) benannt wird, die bei der
Bank jederzeit Auskunft und Informationen über die Kontensituation der WEG
erhält.

– Verwaltungsberäte sich zur Prüfung der Jahresabrechnung schulen lassen.
wohnen im eigentum bietet Vorträge und Kurse an.

Wie vorgehen:
1. Verwalter anschreiben → Siehe Muster-Brief „Akteneinsicht_Kontovertrag“
2. Informieren Sie Ihren Verwaltungsbeirat über die Aktion oder – falls Sie selbst Verwaltungsbeirat sind – die anderen Verwaltungsbeiräte
3. Prüfen, ob Treuhandkonto oder Fremdgeldkonto (Hilfestellung 3. siehe unten)
4. Wenn Treuhandkonto oder wenn Sie unsicher sind: Zusendung der Kopie des Kontoeröffnungsantrags bzw. Kontenvertrags mit den AGBs der Bank an wohnen im eigentum
5. Sie erhalten von wohnen im eigentum eine Bestätigung per eMail, wenn es sich um ein Treuhandkonto handelt
6. Sie erhalten auf dieser Website eine Orientierungshilfe, wie Sie vorgehen müssen, um eine Umstellung der Konten zu erwirken
7. Mitglieder erhalten – auf dieser Website – Argumentationshilfen für die Eigentümerversammlung
8. Mitglieder erhalten – auf dieser Website – Muster-Briefe an den Verwalter, zur Umstellung der Konten
9. wohnen im eigentum wird zum Abschluss der Aktion das Ergebnis seiner
Aufrufe veröffentlichen

Häufig gestellte Fragen zu dieser Aktion:
Wie erfahre ich, was wir für ein Konto haben?
Sie schreiben Ihren Verwalter an und bitten um Akteneinsicht oder Zusendung
einer Kopie des Kontoeröffnungsantrag bzw. Kontovertrags (Auf die
Zusendung von Verwaltungsunterlagen besteht kein Rechtsanspruch). Einen
Muster-Brief finden Sie hier. Ebenso ein Anschreiben an den
Verwaltungsbeirat, um ihn über diese Aktion und um Unterstützung zu
erbitten.

Was ist, wenn der Verwalter mir keine Auskunft erteilt?
Der Verwalter ist dazu verpflichtet. Als Miteigentümer/in haben Sie ein Anrecht
auf Akteneinsicht in alle Unterlagen. Einen Datenschutz gibt es hier nicht.
Ein Erinnerungs- und Mahnschreiben finden Sie hier….

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse
anders bezeichnet.
Ein Treuhandkonto für eine WEG erkennen Sie daran:
Kontoinhaber ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“
Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein Offenes Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der
Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH,
Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

Was ist, wenn ich aus den Unterlagen nicht erkenne, um was für ein
Konto es sich handelt?
Dann schicken Sie eine Kopie des Kontoeinrichtungsantrages an wohnen im eigentum. Wir prüfen die Kontoart und teilen Sie ihnen mit.
Bitte unbedingt beachten: Verbinden Sie diese Anfrage bitte nicht mit Beratungsanfragen rund um das Konto oder ihre WEG. Diese können wir im Rahmen dieser Aktion nicht beantworten.
Mitgliedern steht dafür die kostenlose telefonische Rechtsberatung zur Verfügung, Nichtmitglieder mögen sich bitte an einen Rechtsanwalt wenden – oder besser Mitglied werden.

Was habe ich oder was hat meine WEG davon, wenn wir uns an dieser
Aktion beteiligen?
Die Gewissheit, Ihr Geld pfändungs- und insolvenzsicher auf einem Fremdgeldkonto angelegt zu haben oder unsicher auf einem Treuhandkonto.
Außerdem: Sie erhalten Orientierungshilfen, wie sie die Kontoumstellung in Ihrer WEG erreichen können. Sie vermitteln dem Verwalter, dass er kontrolliert wird.
Sie tragen zu mehr Kundenorientierung bei den Banken bei: Sie sind die Eigentümer, es ist Ihr Geld, Sie erwarten eine sichere Anlage und Aufklärung und Information von den Banken Ihrer WEG-Konten.

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