Archiv der Kategorie: 5. Trick MANIPULATION und MACHTAUSÜBUNG

WEG-Hausverwalter: MANIPULATION und MACHTAUSÜBUNG

Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

Beirat "auf Probe", von Hausverwalters Gnaden...

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen

Neue Fenster für Miteigentümer – auf Kosten der WEG?

WEG zahlt in der Regel erst, wenn vorhandene Fenster nicht mehr zu reparieren. Erst reparieren - dann erneuern!

Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wie die Kostenverteilung in Bezug auf die Wohnungsfenster in einer Eigentümergemeinschaft geregelt ist.
In der Regel sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. D.h. eventuelle Reparaturen muss die WEG zahlen. Nur in den seltenen Fällen, dass ein Fenster überhaupt nicht mehr zu halten ist, muss die Gemeinschaft die Kosten für ein neues Fenster übernehmen.

Eine unseriöse Hausverwaltung, die sich mit einem Miteigentümer sehr gut versteht oder die einen nahestehenden Handwerker mit neuen Aufträgen versorgen möchte wird darauf drängen möglichst viele Kompletterneuerungen von Fenstern vorzunehmen.

Dabei läßt sie gerne außer Acht, dass zunächst geboten ist, die betroffenen Fenster zu reparieren. Hierzu ist eine Stellungnahme von einem oder mehreren Fachbetrieben erforderlich, mit genauer Angabe, aus welchem Grund das betroffene Fenster nicht mehr zu reparieren ist.
Doch damit geben sich unseriöse Hausverwaltung nicht gerne ab:

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
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“Datenschutz” zu Ungunsten der Miteigentümer

Verwalter bedient sich des "Datenschutzes", um Kommunikation zwischen Miteigentümern zu behindern und zu kontrollieren

Von unseriösen WEG-Hausverwalter am meisten fürchtet: Kontakt + Informationsaustausch zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern

Und in der Tat wissen viele Wohnungseigentümer nicht, wer sie gegenüber vertritt, d.h. wie die einzelnen Verwaltungsbeiräte heißen und wie sie kontaktiert werden können!

Dieses fehlende Wissen versuchen unseriöse Hausverwaltungen nicht zu beheben – sondern  aktiv zu vertiefen:  Fragen an die Hausverwaltung, wer im Beirat sei und wie die Person zu kontaktieren sei, werden mit Bezug auf den “Datenschutz” verweigert.
Oft wissen die betroffenen Beiräte nicht, dass ihre Kontaktdaten verweigert werden und wundern sich über die geringe Ansprache der übrigen Miteigentümer.
So wählen die Wohnungseigentümer in einer Versammlung eine Vertretung (“Verwaltungsbeirat”), die ihre Interessen gegenüber der Hausverwaltung wahren sollen.
Möchte jedoch ein Wohnungseigentümer einen Beirat kontaktieren, blockt die Verwaltung. Und dies als Dienstleister, der den Bedürfnissen ihres Auftraggebers (= Eigentümergemeinschaft) entgegenkommen sollte.
Sie tut aber das Gegenteil, behindert den Kontakt und Informationsaustausch zwischen den Eigentümern, um Kritik an der Hausverwaltung zu verhindern.
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Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern!

Ein "Klasssiker" unseriöser Hausverwalter - und deppiger WEGs: Sonderrechnte für einzelne, verwalternahe Miteigentümer

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin hatte von der Gemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz angemietet, der im Gemeinschaftseigentum steht. Seit März 2006 hat sie diesen Stellplatz den Mietern einer in der Anlage befindlichen Wohnung untervermietet.

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Unterschiedliche Behandlung einer gleichen Situation

Wenn der Verwalter mit zweierlei Maß misst

Ein seriöser Verwalter kann mit berechtigter Kritik umgehen – ein unseriöser Verwalter nicht.

Umso mehr willkommen ist jede Situation die der unseriöse Verwalter ausnutzen kann, um kritischen Miteigentümern zu schaden. Verwaltertreue Miteigentümer erfreuen sich ihrerseits einer bevorzugten Behandlung durch den Verwalter, der seinerseits bereits vergessen zu haben scheint, dass er nicht Großgrundbesitzer sondern nur Dienstleister ist.

Praxisbeispiel:
bei der Renovierung einer Wohnung fällt auf der Aussenseite des Gebäudes außer Reichweite eine Lüftungsklappe heraus, die eine ungeschützte Öffnung von ca. 10x 10 cm in der gedämmten Wand hinterlässt.

Zunächst übermittelt der verwalterhörige Hausmeister die Info an den Verwalter, der daraufhin den verwalterkritischen Miteigentümer auffordert, den “Schaden sofort zu beheben” und die Lüftungsklappe wieder in der Wand zu befestigen.
Da sich die Wohnung in einem höheren Geschoß befindet wird der kritische Miteigentümer aufgefordert einen Kranwagen zu bestellen und – natürlich – sämtliche Kosten zu tragen, die sich auf mehrere Hundert Euro belaufen sollen.

Dank seinem Geschick gelingt es dem kritischen Miteigentümers mittels Besen, Kehrbleck, doppelseitigem Klebeband und Silikon die Lüftungsklappe – und zum grenzenlosen Erstaunen des mißliebigen Hausmeisters -wieder an ihrem Platz in der Hauswand zu befestigen.

Ein halbes Jahr später wird die Nachbarwohnung renoviert – und zur Überraschung fällt auch dort die Lüftungsklappe heraus. Der Eigentümer dieser Wohnung versteht sich gut mit dem Verwalter, deshalb drängt weder Verwalter noch Hausmeister auf eine zügige Behebung des “Schadens”, d.h. dem Verschließen der ca 10 x 10 cm großen Öffnung in der wärmegedämmten Fassade. Der kritische Nachbar erfährt von dem “Schaden” und bietet dem Hausmeister an, auch beim Nachbarn in bekannter Manier die Lüftungsklappe wieder einzusetzen. Die Hilfe wird abgelehnt.

Ein Jahr bleibt die Öffnung bestehen, bei Regen und Schnee, scheinbar ohne die zuvor vom Verwalter angeführte Gefahr für die Gebäudesubstanz.
Als Dachdecker / Gebäudekletterer an anderer Stelle im Gebäude tätig sind…. wird ihre Anwesenheit genutzt um unauffällig die Lüftungsklappe wieder an Ort und Stelle zu bringen.

Eine Aufforderung, einen teuren Krankwagen zu bestellen, hat der verwalterfreundliche Miteigentümer nie vom Verwalter erhalten.
Die Kosten für den Einsatz wurde mit den anderen Arbeiten der Gebäudekletterer vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Geschenke des Verwalters an Hausmeister – ohne Wissen aber auf Kosten der WEG

Wie WEG-Hausverwalter sich durch Geschenke die Zuneigung des Hausmeister erhalten - und zusätzlich daran verdienen

Ein Verwalter hat gerne alles im Blick. Nur kann er nicht immer überall vor Ort sein. Hilfreich sind da “Hausmeister”, auch wenn die einzige Tätigkeit darin besteht, zweimal wöchentlich die Mülltonnen an den Straßenrand zu stellen.
Wenn sie fest angestellt sind, kann es sein, dass dieser Personen überbezahlt sind. Sinnvoll ist deshalb ein externer Hausmeisterdienst, der flexibler kündbar ist.

Besonders wenig seriöse Hausverwalter legen Wert auf ein besonders gutes Verhältnis zum “Hausmeister”.  Auch wenn seine Leistung bereits überbezahlt ist…. zu Weihnachten möchte sich der Verwalter festlich-dankbar für die gute Zusammenarbeit zeigen und lässt Geschenk-Korbe und Präsente (Weine, Schokoladen usw.) durch eine externe zusammenstellen und ausliefern.

Die Geschenke lässt der Hausverwalter dem Hausmeister zukommen….. die Kosten hierfür tragen die Miteigentümer.

Es fällt auf:
– Die Eigentümer werden in der Regel über ihre großzügigen Gesten/Geschenke n i c h t  informiert.
– die Beiräte, die diese Rechnungen im Rahmen der Belegprüfung sehen sollte, ignorieren sie oder schweigen gegenüber den übrigen Miteigentümern.
– bestellt werden die Geschenke im November, ausgeliefert an den Hausmeister im Dezember
– die Weiterbelastung dieser Kosten – die zudem die die Eigentümergemeinschaft trägt und nicht der Verwalter – erfolgt gerne im nächsten Jahr.
Warum? Wären nicht Zeit genug vorhanden, die Berechnung im Auslieferungsjahr erfolgen zu lasen?
Natürlich. Aber wie so oft, wo es nicht auffallen soll, werden Dienstleistung und Rechnung/Bezahlung jährlich getrennt.
Der Grund: ein Prüfung soll erschwert werden und der Zusammenhang vertuscht.

Praxisfall:
Ein Hausverwalter lässt sich von einer Spirituosen-Firma 60 Präsentpakete erstellen und liefern.. Ware und Verpackung netto 1.570,52 €, inkl. MwSt: 1.822,60 €

Zusatzinfo auf der Rechnung an den Verwalter vom 28.11.: “Wir haben 60 Präsentkörbe im wertmäßig fast gleichem Inhalt zusammengestellt. Wert je Korb: 30,38 €.”

Die Kontrolle ergibt: 1.822,60 / 60 = 30,38 € brutto. Stimmt also.
Der Nettowert je Paket beträgt 1.570,52 / 60 = 26,17 €.
Der Verwalter hat also 60 Körbe für 60 Hausmeister o.ä. bestellt.

Obwohl  zwischen Erhalt der Rechnung (28.11.) und dem Jahresende (31.12) noch genug Zeit wäre, die Rechnung für die finanzielle Weiterbelastung an die Eigentümer zu erstellen…. befindet sich keine diesbezügliche Rechnung in den Abrechnungsunterlagen.
Ein Grund mehr, sich schon die Belege des nächsten Jahres anzusehen – und – bingo! – es gibt eine Rechnung und zwar vom 02. Januar des Folgejahres.

Der Verwalter schreibt einer Rechnung an die WEG, die von ihrem Glück nichts weiß  (einen diesbezüglichen Beschluss oder eine Info des Hausverwalters/Beirats gab es nie). Auch diese  Rechnung haben die Eigentümer nie gesehen, weil der Verwalter sie praktischerweise an sich selber schreibt. Auffallend die unsinnige Argumentation und die schwulstige Ausdrucksweise, typisch für unseriöse Hausverwalter:

An die WEG Mustergemeinschaft,
c/o Hausverwalter XY
Hausverwalterstr. 10
0000 Hausverwalterstadt

Rechnung-Nr. ….            Datum: 02. Januar…….
“Mit Rücksicht darauf, dass aus sozialversicherungs- und steuertechnischen Gründen in den meisten Fällen das sonst übliche Weihnachtsgeld ab 1999 nicht mehr gezahlt werden kann, habe wir im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Motivationsanreiz folgenden Mitarbeiter/Mitarbeiterin ein attraktives Weihnachtsgeschenk überbringen lassen: für Herrn …(Name des Hausmeisters)


Freundliche Grüße,
Unterschrift Verwalter
Steuernummer vorhanden,, Kontoverbindung fehlt auf dieser Rechnung. Warum?

Was fällt auf?
Gekauft hat der Hausverwalter die Präsente inkl. Verpackung für 30,38 € brutto.
Weiterberechnet an die Eigentümer wurden diese Präsente für 52,70 €  (49,70 € + 3 €).
Differenz: 22,32 €.
x 60 Präsente = 1.339,20 €

Der Verwalter hat nicht nur die Bindung zum bereits überbezahlten “Hausmeister” gestärkt, er hat ganz nebenbei und ohne Leistung – nur durch das Schreiben von Rechnungen – 1.340 € dazuverdient.
Die Eigentümer sind hierüber nicht informiert. Weder vom Verwalter noch vom Verwalter-nahen Beirat.

Hausverwalter manipuliert Beschlußsammlung

Für Verwalter unbequeme Tagesordnungspunkte der Versammlung werden nicht in die Beschlußsammlung aufgenommen

Seit der WEG-Reform muss in jeder Gemeinschaft eine solche Sammlung geführt werden.
Das ergibt sich aus § 24 Abs. 7 WEG. 
Mit Hilfe der Beschluss-Sammlung können sich Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger bei Bedarf schnell einen Überblick über die Beschlusslage der WEG verschaffen. Besonders wichtig ist dies für Rechtsnachfolger, denn die Beschlüsse der Wohnungseigentümer wirken gegenüber diesen ohne Eintragung im Grundbuch.

Die in der Beschlußsammlung aufgeführten Beschlüsse müssen nach spätestens 1 Woche nach Versammlungstermin dort aufgeführt werden.

Nicht so bei diesem WEG-Verwalter. Drei Wochen nach der Versammlung fehlt nicht nur das Protokoll, die Beschlüsse dieser Versammlung sind in der Beschlusssammlung unvollständig aufgeführt.
Der Verwalter hatte für ihn unangenehme Beschlüsse des Vorjahres unterschlagen wollen und sie ein Jahr später – vor einem drohenden Rechtsstreit – schnell noch eingefügt.

Praxisfall:
Da das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16.11. auch am 11.12. noch nicht da wurde im Büro des Verwalters um einen Auszug aus der Beschlußsammlung gebeten.
Der letzte, notierte Beschluss war Beschluss Nr. 48 auf Seite 21. 
Der Inhalt:  “TOP 15 – Verwalterbestellung” der Eigentümerversammlung vom 16.11.
Danach folgten nur noch leere Zeilen bis zum Seitenende (siehe unten).

Nach Durchsicht der Einladung gab es aber insgesamt 18 Tagesordnungspunkte. TOP 15 konnte deshalb nicht der letzte, eingetragene Beschluss sein. Wo waren die fehlenden Beschlüsse der TOPs 16-18?

Rückruf beim Verwalter mit dem Hinweis, die am 11.12. ausgehändigte Beschlußsammlung wäre wohl unvollständig.
Antwort-Email des Verwalters: “Wir werden Ihnen ein PDF per Mail morgen/übermorgen zukommen lassen. Meine Kollegin muss noch etwas korrigieren, da die letzte Änderung nicht von der EDV gespeichert wurde.”
Armer Verwalter: die EDV hat versagt und die Beschlüsse wurden nicht gespeichert. 

Am 13.12. wurde eine “neue” Beschlußsammlung zur Verfügung gestellt.
Nach dem bisherigen letzten Beschluss (TOP 15 – Verwalterbestellung) wurde noch der TOP 18 aufgeführt. Die TOPs 16 und 17 waren ohne Beschluss geblieben.

Warum war der TOP 18 zuvor ausgelassen worden?
Der Grund: der ausgelassene TOP 18 hatte 7 Unterpunkte, die alle die Verwaltertätigkeit und das Verhalten des Beirats kritisierten. Im Einzelnen:

1) Offenlegung der Gesamtkosten einer Fassadensanierung, bei der sich die Kosten verdoppelt hatten (von 150.000 auf 300.000 €). Der Verwalter weigerte sich seit Jahren die Gründe hierfür noch die genauen Kosten zu benennen.

2) Die Beiräte wurden aufgefordert Stellung zu beziehen zu den 30 Sonderhonorar-Rechnungen der Verwaltung mit einem Gesamtbetrag ähnlich des vereinbarten Verwalterhonorar (über 6.000 €).
Weiter: Stellungnahme des Beirat zu nicht nachvollziehbaren und überhöhten Pauschalpositionen (4.000 €) in Handwerkerrechnungen
Weiter: Stellungnahme des Beirats zu der Dokumentation von gravierenden Mängeln der 300.000-Euro-Fassadensanierung, wobei der Verwalter ca 2.000 € Sonderhonorar berechnete,  nur für die “Dokumentation der Mängel” …. die übrigens immer noch nicht behoben sind.

3) Rechtsstreit mit Vorverwalter
Frage an die Verwaltung, warum die er unsinnigerweise aber zu seinem finanziellen Vorteil tausende Seiten Schriftsätze des Rechtsanwalts und des Gerichts an die Miteigentümer erstellte, verteilte und vor allem berechnete. So übertreffen allein die unnötigen Kopiekosten des Verwalters den Streitwert des Prozesses!

4) Antrag auf  Rückabwicklung einer großzügigen Geldverteilungsaktion des Verwalters zu Gunsten eines verwalternahen Miteigentümers. Verteilt wurde spontan, ohne Hinweis in er Einladung ein Betrag “Differenz Vorverwalter” in Höhe von 28.000 €. Verteilt wurde die Summe im Verhältnis des Miteigentumsanteils, wobei ein einzelner Miteigentümer stark begünstigt war, da er nie im Verhältnis des MEA in die Rücklage eingezahlt hatte und abgesehen davon seine Ansprüche in keiner Weise belegen konnte. Schaden für die WEG: 3.000 €.

5) Durch Fehlentscheidungen der Verwaltung entstanden Kosten, die die Eigentümer in bekannt dämlicher weise auch gerne selber trugen: Schaden für die WEG: 2.000 €

6) Überhöhtes Sonderhonorar für die Änderung von Verteilungsschlüsseln

7) Überhöhtes Sonderhonorar für Schriftsatz-Kopien im Prozess gegen den Vorverwalter

Weiter überrascht hat die Tatsache, dass durch das nachträgliche Ergänzen von TOP 18 …. sich die Beschlußnummern und die Seiten zahl änderten.
Die neue “letzte” Seitenzahl war die Nr. 25. Der letzte eingetragene Beschluss (TOP 18) war Beschluss Nr. 58. Warum? Was war passiert?

Eine Prüfung ergab, dass noch 2 weiter Beschlüsse der Versammlung vom 16.11. “vergessen worden waren”! Zudem 7 weitere Beschlüsse der Versammlung des Vorjahres!!

Nach Bemängelung der unvollständigen Beschlußsammlung sind zwischen dem 11.12. und dem 13.12. ganze 10 Beschlüsse nachträglich die Sammlung aufgenommen worden!

Im Detail handelt es sich um 3 Beschlüsse der letzten WEG-Versammlung vom 16.11. die  “nachgetragen” wurden – und ganze 7 Beschlüsse des Vorjahres (30.11.).

Hier die Übersicht der ursprünglichen Beschlußsammlung, wie sie am 11.12. vom Verwalter ausgehändigt wurde:

Hier die Übersicht der Beschlußsammlung, wie sie am 13.12. vom Verwalter ausgehändigt wurde. Die braun markierten Beschlüsse wurden nachträglich aufgenommen.
Neben dem bereits erwähnten verwalterkritischen TOP 18 mit den 7 Unterpunkten … wurden diese weiteren verwalterkritischen Tagesordnungspunkte zunächst nicht aufgenommen:

Tagesordnungspunkte und Beschlüsse der Versammlung vom 30.11 des Vorjahres, die “vergessen” wurden:

Beschluß 34 – TOP 2 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürlicher Abriss von Terrassen-Trennmauern durch den Verwalter. Schaden 2.200 €

Beschluß 35 – TOP 3 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürlicher Abriss von 5 Balkon-Trennmauern durch den Verwalter, dadurch Statikprobleme. Schaden 30.000 €”

Beschluß 36 – TOP 5 vom 30.11. Vorjahr – “Unnötiger Abriss von Fensterbänken: Schaden 7.000 €”

Beschluß 37 – TOP 6 vom 30.11. Vorjahr – “Nicht-Einreichen von Graphitti-Entfernungs-Rechnungen bei der Gebäudeversicherung: Schaden 590 €

Beschluß 38 – TOP 7 vom 30.11. Vorjahr – “Berechnung von nicht gerechtfertigtem Sonderhonorar Auskunft Creditreform. Schaden 386 €”

Beschluß 39 – TOP 8 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürliche Entnahme von Geldern des Gemeinschaftskontos durch den Verwalter (außerhalb der Jahresabrechnung!!)”

Beschluß 40 – TOP 10 vom 30.11. Vorjahr – “Beauftragung Brandschutz-Sachverständiger”


Tagesordnungspunkte und Beschlüsse der Versammlung vom 16.11. des aktuellen Jahres, die “vergessen” wurden:

Beschluß 51 – TOP 4 vom 16.11 – “Entlastung Beirat”

Beschluß 55 – TOP 11 vom 16.11 – “Aufhebung des Beschlußes vom Vorjahr bezüglich unkorrekter Verteilung 28.000 €”

Beschluß 58 – TOP 18 vom 16.11 – “Kritike Fragen an Verwalter und Beirat”

Dieser WEG-Verwalter ist Mitglied im Dachverband BVI und im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter.
Glückwunsch zu diesem Mitglied.

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Verwalter verweigert Stimmvollmacht-Vertretung

Wegen Kritik an der geplanten Beauftragung insolventer Dienstleister. Wegen Kritik an überhöhtem Ingenieur-Honorar.

Nicht vielen wird diese Ehre zuteil: in künftigen Wohnungseigentümerversammlungen verweigert der Verwalter künftig die Annahme der Stimmvollmacht eines kritischen Miteigentümers. Der vermutete Grund: Kritik.

Schreiben des Verwalters:
“Guten Tag…., mit Datum des 03.07. erreichte uns die Bevollmächtigung zur Stimmrechtsvertretung der WEV am 04.07. Ich werde diese Vertretungsvollmacht letztmalig wahrnehmen und weise darauf hin, dass ich auf mich oder auf mein Büro ausgestellte Bevollmächtigungen ab Datum des 05.07. zurückweisen werde und bitte daher zukünftig eine mögliche Bevollmächtigung gem. der Teilungserklärung bzw. der Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz zu erteilen.
Es grüßt freundlichst…”
Worum geht es? Warum diese heftige Reaktion?

Vollmachtschreiben des Eigentümers:
“Vollmacht für die WEG-Versammlung 04.07….. von….. zu Gunsten der Hausverwaltung ….. mit der Bitte, wie folgt abzustimmen:
….
TOP 3: Sanierung Außenwand Keller
Weisung: Enthaltung

1. Wahl des Unternehmens: ….
Die Fa. …. weist ein Bilanz-Eigenkapital von „0“ aus, die Firma scheint überschuldet (siehe Anlage [Bilanz der letzten beiden Jahre]).
2. Honorar Herr ….:
Meines Erachtens sind 3.500 € + MwSt. überzogen. Zumal das der Ausschreibung  zugrundeliegende Leistungsverzeichnis von der Fa. …. [Erstanbieter] erstellt zu sein scheint.

Eine Abrechnung auf Stundenbasis wäre transparenter.”

Erster Kritikpunkt: geplanten Beauftragung eines insolventes Unternehmen (spätere Gewährleistung überhaupt möglich?).
Eine zu sanierende feuchte Kellerwand soll durch ein quasi insolventes Unternehmen ohne Eigenkapital ausgeführt werden.
Die Bilanz – einsehbar unter www.unternehmensregister.de – weist unter AKTIVA aus:
“C: Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag: 70.954,78 € bzw. 166.060,74 € für das Vorjahr.
Unter PASSIVA, A. V. weist die Bilanz ein buchmäßiges Eigenkapital von 0,00 € aus.

Seit Jahren bemüht sich der Verwalter im Verbund mit einem befreundeten Ingenieur genau dieses Unternehmen mit der Kellerwandsanierung zu beauftragen.
Angebliche Preisvergleiche und Ausschreibungen belegen, dass just dieses Unternehmen deutlich preiswerter ist als alle anderen. Nähe liegt die Vermutung, dass es eine Absprache zur Beauftragung gibt, bei der Verwalter und  Ingenieur auf den großzügigen Dank der zu beauftragenden Firma zählen dürfen.
Die Bilanz dieses Unternehmens mit den Werten der letzten beiden veröffentlichten Jahren:

Deshalb: die Beauftragung eines insolventen Dienstleisters hätte vom Hausverwalter als auch vom beauftragten Ingenieur ausgeschlossen werden müssen. Dass dies nicht der Fall ist und dass der Hinweis vom Verwalter wenig willkkommen scheint, spricht nicht für ihn.

Zweiter Kritikpunkt: die Honorierung des Ingenieurs, der diese Sanierungsmaßnahme begleitet
Für 3.500 € + MwSt. = 4.165 € darf die Eigentümergemeinschaft mehr erwarten als eine Empfehlung zur Beauftragung insolventer Dienstleister (s.o.) und ein vom ersten Anbieter abkopiertes Leistungsverzeichnis.
Der Ingenieur hatte es sich nämlich einfach gemacht: ein von einem Bauunternehmer bei der Hausverwaltung im Vorjahr eingereichtes Erstangebot kopierte er wortgenau und 1:1 und sendete es einige Monate später – versehen mit seinem Briefkopf –  als auszufüllendes “Leistungsverzeichnis” an andere Anbieter. U.a. an das insolvente Unternehmen, dessen Beauftragung nun endlich durchgesetzt werden sollte. Denn – welch’ Überraschung – das insolvente Unternehmen sendete das günstigste Angebot für die geplante Kellerwandsanierung.

Hier das Originalangebot des Erstanbieters, das der Hausverwaltung am 6.11. des Vorjahres zuging. Der Anbieter hatte sich sehr viel Arbeit bei der Erstellung dieses 12-seitigen Angebots gemacht.Beispielhafter Auszug aus dem Angebot:
“Position 1: Baustelleneinrichtung ……………..pauschal  2.300 €
Baustelleneinrichtung:
Bereitstellen und Vorhalten aller erforderlichen Geräte, Hilfsmittel und Werkzeuge zur Durchführung der Sanierungsarbeiten, einschließlich An- und Abfuhr der erforderlichen Maschinen, Aufbau eines Materiallagers, Herstellen von Wasser- und Stromanschlüssen, Sicherung der Baustelle, Stellen eines Miet-WC und Vorhalten inkl. wöchentlicher Reinigung. Mit Abbau der erbrachten Leistungen und Säuberung der Baustelle.”

“Position 2: Schutzmaßnahmen …………………..pauschal  900 €
Schutzmaßnahmen:
wie erstellen eines Bauzauns, soweit erforderlich und Schutzmaßnahmen zur Verhinderung von grober Verschmutzung herstellen und vorhalten. Der Erfordernisse entsprechende Schutzmaßnahmen an den Bodenflächen und Wandbereichen um grundlegende Verschmutzung zu vermeiden…”

Und hier das vom Ingenieur erstellte Leistungsverzeichnis, versehen mit seinem Briefkopf und textlich identisch zum ausführlichen und detaillierten Erstangebot vom 06.11.
Zwischen dem Erstangebot und den weiteren Angeboten liegen mehrere Monate. Auch dies verweist nicht auf eine neutrale Ausschreibung.
In dieser Art wird das “Leistungsverzeichnis” über 13 Seiten weitergeführt.

Auffallend auch, wie außerordentlich günstig der insolvente Dienstleister sein Angebot gestaltet:
Position 1: Baustelleneinrichtung ……………..pauschal  450 € (statt wie Erstanbieter 2.300 €)
Position 2: Schutzmaßnahmen …………………pauschal  250 € (statt wie Erstanbieter 900 €)
Ist ein solcher Preisunterschied auch nur ansatzweise nachvollziehbar?

Deshalb: Das Honorar des Ingenieurs, der schon in der Vergangenheit durch Falschinformation zu Angeboten mehrere Tausend  Euro Schaden verursacht hatte, ist in dieser Höhe nicht nachvollziehbar.

Zusammenfassung:
Die auf der Stimmvollmacht vermerkten Gründe und die Bitte an den Hausverwalter im Auftrag des Miteigentümers a) gegen eine Beauftragung eines insolventen Dienstleisters und b) gegen eine Honorierung des Ingenieurs in der vorgeschlagenen Höhe zu stimmen….. führte beim Verwalter zu Verstimmung.
Statt dankbar für Hinweise verweigert er künftig die Annahme von Vollmachten.
= Eine Bestätigung für berechtigte Kritik, die ins “Schwarze” traf.

Anzeige gegen den Verwalter wegen Untreue und Sachbeschädigung (Entwendung Fahrräder)

Praxisfall: Miteigentümer wehrt sich gegen die willkürliche “Entsorgung” von Fahrrädern durch den WEG-Hausverwalter

 

Betr: Anzeige wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung
gegen Herrn X. Y., Musterstrasse, Musterstadt
(tätig als Hausverwalter für das Haus MusterWEG, Musterstadt)

Sehr geehrte Damen und Herren von der Staatsanwaltschaft,

ohne Auftrag und oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft MusterWEG hat der als Hausverwalter tätige X. Y. in Eigeninitiative kürzlich zahlreiche Fahrräder entsorgen lassen.
Diese Fahrräder gehörten allesamt entweder den Mietern oder den Wohnungseigentümern der o.g. Häuser. Die „Entsorgung“ fand scheinbar in den Monaten April bis Juni 20…statt.
Alle Fahrräder waren mit Fahrradschlössern abgeschlossen und befanden sich in einem separaten Fahrradkeller im Untergeschoss des Hauses MusterWEG, der ebenfalls immer verschlossen ist.

Verwalter X.Y. beauftragte den Hausmeisterdienst H.M. willkürlich ausgesuchte Fahrräder mit “roten Bändern“ zu versehen.  Obwohl die Besitzer der Fahrräder die vom Hausmeister angebrachten Markierungen immer wieder entfernten, fand trotzdem eine „Entsorgung“ der Fahrräder statt.

Auffällig ist, dass auch viele gute und teure Marken-Fahrräder als „Schrotträder“ markiert wurden. Es liegt die Vermutung nahe, dass der Verwalter wirtschaftliche Interessen verfolgte und die Frühjahr-/Sommersaison nutzen wollte, um diese Räder zu verkaufen.
Zur Erinnerung: einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hierzu gab es nie!

Wie hartnäckig und wie willkürlich Fahrräder immer wieder zur „Entsorgung“ markiert wurden zeigt untenstehendes Photo: die Bewohnerin sieht sich gezwungen, ein Schild „Kein Schrottrad“ an ihrem guten und soliden Fahrrad dauerhaft anzubringen. Zuvor war auch dieses Fahrrad mittels Markierung zur „Entsorgung“ vorgesehen worden.
Ebenfalls gut sichtbar: die dicke Verschlusskette am Hinterrad– gegen die Handhabe des Verwalter X.Y und des Hausmeisters H.M. jedoch nutzlos.

mit schild kein schrottrad_kasch_kl

Herr X. Y. scheint generell ein eher entspanntes Verhältnis zur Recht und Unrecht zu haben. So ist er bereits durch einen Titelmissbrauch (StA Berlin 283 Js 30…….) aufgefallen: jahrelang hatte er sich als „Diplom-Betriebswirt“ ausgegeben und diesen akademischen Titel für seine beruflichen Zwecke (Kundengewinnung) genutzt. Dass ihm dieser Titel nie verliehen worden war störte ihn nicht.

Da meine wiederholten Schreiben an die Hausverwaltung X. Y. bezüglich der „entsorgten“ Fahrräder bisher ohne Antwort blieben stelle ich nun Strafantrag gegenHerrn X. Y. wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung.

Ich bedanke mich im voraus für Ihre Hilfe und Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen,

 

 

Anlage:
Aushang wie er irgendwann zufällig im Treppenhaus MusterWEG vorgefunden wurde

aushang 2_kasch_kl

Verwalterwillkür: Entsorgung von Fahrrädern ohne WEG-Beschluss

Traditionell willkürlich verhält sich dieser WEG-Hausverwalter.

Er entscheidet – ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – Fahrräder der Eigentümer und Mieter aus dem Fahrradkeller zu entfernen.
Einen Beschuss der Wohnungseigentümergemeinschaft gab es nie und gibt es nicht.
Auch meint der selbstbewußte Verwalter, es genüge ein Aushang im Treppenhaus, um alle Eigentümer – auch diejenigen, die ihre Wohnung vermietet haben und ausserhalb wohnen – zu informieren:

Entsorgung von “Fahrradleichen”

Guten Tag werte Bewohner/Eigentümer,

in der …. Str. … [Name der WEG] stehen wieder einige “Schrottfahrradräder”.
Wir bitten die Bewohner höflichst Ihre Fahrräder in den jeweiligen Kellerverschlag unterzustellen oder falls diese gar nicht mehr genutzt werden, die Fahrräder entsprechend zu entsorgen.

Fahrräder, die offensichtlich fahruntauglich oder lange nicht benutzt worden sind, werden durch den Hauswart-Service mit roten Bändern markiert.
Wir bitten um Verständnis, dass wir hier eine Frist bis zum 10.02.2016 setzen müssen und nach Ablauf dieser Frist, die Fahrräder im Keller der …. Str. … unterstellen und nach weiteren 4 Wochen, die Entsorgung veranlassen werden.
Wir hoffen, dass es soweit nicht kommen muss und bitten um entsprechende Veranlassung.
Vielen Dank.
Es grüßt   gez. K. H.

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Beim Betreten des Fahrradkellers stellt sich heraus, dass fast die Hälfte der dortigen Fahrräder mit einem roten Band markiert wurde.
Die Auswahl fand willkürlich statt: auch gute, teure Fahrräder waren zur Entsorgung markiert. Es reichte, dass sie – nach den langen Wintermonaten, in denen die Räder kaum benutzt wurden – etwas verstaubt waren oder dass die Luft der Reifen herausgegangen war: sofort wurde dieses Rad als “Schrottrad” markiert und für den Abtransport vorgesehen.

Die ganze Aktion hatte weniger den Anschein, für mehr Platz im Fahrradkeller sorgen zu wollen – für das der Verwalter übrigens auch einen Vorab-Beschluss der Eigentümergemeinschaft und eine Beauftragung erhalten hätte müssen.
Nein, das Ganze hatte den Anschein eines sehr routinierten Nebengewerbes: in enger Zusammenarbeit mit dem Hausmeisterdienst, der dem Verwalter sehr nahe stand, scheinen beide aus der willkürlichen und grundlosen Entsorgung von Fahrrädern (der Eigentümer und Mieter) eine Art Handel zu betreiben.

Fakt ist, dass der Verwalter hier seine Kompetenzen überschreitet.
Das es ihm selber nicht auffällt, zeigt wie er seinem Gutherren-Denken verhaftet ist.

Die Eigentümer sind leider naiv und seit langem zu abgestumpft durch die Bevormundung des Verwalters.
Aufklärungsversuche blieben fruchtlos. Selbst der Beirat, zusammengesetzt aus 3 freundlichen, aber dumm-einfältigen Eigentümern, sah keinen Handlungsbedarf und lässt den Verwalter gewähren.

Empfohlene Maßnahme:
Zeigen Sie den Hausverwalter an!
Musteranzeige wird in den nächsten Tagen in den Blog gestellt.

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (2)

Nun eine neue, andere Wohnungseigentümergemeinschaft – und der 4-teilige-Tagesordnungspunkt zum Thema Rauchmelder-Installation kommt uns bekannt vor.

Identisch ist:
a) die Gliederung des Themas in 4 Unterpunkte
b) die Beauftragung der Wartung
c) die Rechtsanwaltdrohung bei Zuwiderhandeln
d) fehlende alternative Angeobte/Dienstleister
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Tagesordnungspunkt aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
“TOP 8: a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss
b)  Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtungen/Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
c) Erwerb eines “Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,- je Rauchmelder) mit Beschluss
d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss.”
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Während der WEG-Versammlung präsentiert der Verwalter 2 Rauchmeldermodelle: einen ansprechenden (siehe Photo) und einen deutlich hässlicheren. Die beiden Modelle befinden sich im Versammlungsraum des Hausverwalters und wurden wohl schon einige Male gezeigt.

Auszug aus dem Protokoll der WEG-Versammlung:

Es fällt auf, dass der Name des beauftragten Dienstleisters für die Anbringung der Rauchmelder nicht genannt wird. Weiter werden die Kosten der Anschaffung nicht beziffet. Auf die Modalitäten des Wartungsvertrags wird überhaupt nicht eingegangen.

a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß gesetzlicher Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss. Die WEG wünscht, dass einheitliche Rauchmelder in allen Schlafräumen und Fluren der Wohnungen installiert werden.
Die Geräte sollen gekauft werden. Die Kosten sind der Rücklage zu belasten.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

b) Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtung/ Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
Die Prüfungs- und Dokumentationspflicht ist einem Dienstleister in Auftrag zu geben.
Die Kosten sind umlagefähig und mit der Abrechnung nach MEA zu erfassen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

c) Erwerb eines „Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,– je Rauchmelder) mit Beschluss. Um eventuellen Haftungsproblemen zu entgehen, wird der Verwalter bevollmächtigt, einen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Die Kosten sind entsprechend nach MEA umzulegen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss:
Vorsorglich beschließt die WEG, dass der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Die Kosten trägt die WEG. Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
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Im Hausflur hängt seitdem ein Schild der Rauchmelder-Firma O. :
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