Archiv der Kategorie: 5. Trick MANIPULATION und MACHTAUSÜBUNG

WEG-Hausverwalter: MANIPULATION und MACHTAUSÜBUNG

Lüge des Verwalters: der empfohlener Architekt war angeblich nicht erreichbar…

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Hausverwalter suchte einen “gefügigen”, ihm hörigen Architekten zur Begleitung von Sanierungsmaßnahmen einer Eigentümergemeinschaft

Im Vorfeld einer anstehenden Sanierung gab sich der WEG-Verwalter offen und forderte die Eigentümer auf, ihm Vorschläge für einen zu bennenden Architekten einzureichen.

Der Verwalter war schon zuvor durch sein manipulatives und unkorrektes Verhalten aufgefallen, es war bereits deshalb zu Prozessen gekommen. Durch die Unterstützung des ebenfalls unseriösen Beirats konnten die Wohnungseigentümer jedoch manipuliert und eingeschüchtert werden.

Dieses Mal nun, wollte der Verwalter sauber und mit offenen Karten spielen und forderte die Wohnungseigentümer auf, Ihm Vorschläge für zu beauftragenden Architekten einzureichen.

So erhielt er u.a. von einem Eigentümer unten stehendes Schreiben:

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Obwohl der Verwalter die Adressdaten des Dipl-Ing. Ernst W. auf diesem Schreiben vorfand – und sie selber handschriftlich um die Faxnummer ergänzte (!) – behauptete er , er dieser Architekt wäre nicht zu kontaktieren gewesen.
Der Praxistest bewies das Gegenteil: der Dipl-Ing. war durchaus erreichbar gewesen und hatte sogar auf den Anruf des Verwalters gewartet.

Der wahre Grund: der Architekt Ernst W. war weder “hörig” noch “vereinnahmbar”, wie es der Verwalter wünschte.

Doch er noch fündig – und so kam es in der Tat später zu den so.g. Manipulierungen von Zahlen, Kostenvoranschlägen und Tabellen… die in einem neuen Prozess endeten..

Versagen der Hausverwaltung
Das Problem unseriöser und korrupter Verwalter ist, dass sie nur mit Ihresgleichen wirklich gut zusammenarbeiten können

Einsicht in Kostenvoranschläge – nur gegen Bares

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Ein Beschluss bezüglich einer Balkon- und Fassadensanierung soll gefaßt werden – ohne dass es den Miteigentümern möglich ist, vor der WEG-Versammlung eine “kostenlose” Einsicht in die Handwerkerangebote zu erhalten

Der vom Verwalter ausgewählte und von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Architekt verweigerte die Einsicht in die Handwerkerangebote.

Er tat dies auf Anweisung des Verwalters.
Eine Überprüfung der Angebote  soll unbedingt vermeiden wollte.
Grund: es ist alles gefälscht!

Dieser Verwalter, der immer noch hauptberuflich tätig ist, kennt die Tricks wie er kritische Miteigentümer einschüchtern kann.

Sein bevorzugtes Mittel: mit hohen Kosten drohen.
Hier: 240-320 € für die reinen Einsicht und nochmals pro Kopie 0,75 €.

Dieser Verwalter tritt das Grundrecht der Wohnungseigentümer, Einblick in die Verwaltungsunterlagen (hier: Kostenvoranschläge) zu erhalten, mit Füßen.

So formulierte dieser WEG-Verwalter für den von ihm bereits völlig “vereinnahmten” Architekten folgendes Schreiben, das dieser in seinem Namen an die kritischen Miteigentümer sendete:

Betreff: Angebote zur Balkonsanierung Liegenschaft …..
Sehr geehrter……………….,
für Ihre Anfrage per Email bzw. die telefonische Anfrage bedanke ich mich.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich bei telefonischen Anfragen hinsichtlich der Einsichtnahme/Herausgabe vertraulicher Daten einer WEG mir die Zustimmung des Verwalters – der in meinem Vertragsverhältnis als zeichnungsberechtigter Bevollmächtigter der WEG definiert worden ist – einholen muss.
Auf meine telefonische Anfrage hin, erklärte mir die Hausverwaltung, dass ich die Preisspiegel nach Fertigstellung rechtzeitig vor dem 26.04. an die Hausverwaltung übermitteln solle, sodass diese in [!!!] der Versammlung allen Eigentümern zur Verfügung gestellt werden können. Die letzten Handwerkerangebote sind Ende letzter Woche (12. KW) bei mir eingegangen.
Mein vertraglich definiertes Leistungsbild umfasst die Erstellung eines Preisspiegels (Preisvergleich) und die Beratung hierüber. Der Verwalter hat mich ebenfalls zur kommenden Versammlung eingeladen, um Fragen zur Sanierungsmaßnahme und zu den Angeboten zu beantworten und zur o.g. Beratung zur Verfügung zu stehen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich bei ca. 20 laufenden Bauprojekten (davon mehrere Eigentümergemeinschaften) Einzelberatungen als Besondere Leistung gem. HOAI gesondert in Rechnung stellen muss.

Das vertraglich vereinbarte Honorar für Leistungen, die nicht Grundleistungen gem. HOAI sind, beträgt   € 68,-/Stunde zzgl. MwSt 19%.
Die gewünschte Beratung über die vorliegenden Angebote incl. Preisspiegel und Erklärung der Einzelleistungen wird voraussichtlich min. 3-4 Stunden je Termin/Einzeleigentümer in Anspruch nehmen.
Für Kopien oder Planunterlagen, die zusätzlich zum beauftragten Leistungsbild angefordert werden, werden nachstehende Kostenerstattungen berechnet:  DIN-A4-Kopie:  €  0,75       Din-A3-Kopie: € 1,25      DIN-A1/A0-Plankopie:   € 15,-

Aus Datenschutz-rechtlichen Gründen möchte ich darum bitten, einen entsprechenden Nachweis (z.B. Schreiben der Hausverwaltung o.ä.) über Name/Anschrift der/des jeweiligen Eigentümer/in vorzulegen. Terminvereinbarungen für persönliche Beratungen wollen die jeweiligen Eigentümerinnen bitte vorher telefonisch mit mir abstimmen.
Mit bestem Dank für Ihr Verständnis und freundlichen Grüßen
W.
Dipl.-Ing./Innenarchitekt AKNW/BDIA
Schlussbemerkung:
die Eigentümer weigerten sich, diesen  Betrag zu zahlen. Sie erhielten jedoch nach der Versammlung und nach dem Beschluss zu der vom Verwalter und Beirat bevorzugten Sanierungsvariante, die Möglichkeit, die Kostenvoranschläge und Preiskalkulationen einzusehen.
Und stellten fest: die Zahlen des  “Preisspiegels”, d.h. die zusammenfassende Darstellung der vom Architekten eingeholten Kostenvoranschläge, entsprachen n i c h t  den Angeboten. Den Wohnungseigentümern waren wissentlich falsche Zahlen und Kosten präsentiert worden. Und zwar um genau diejenige Sanierungsvariante als “preiswerter” erscheinen zu lassen, die vom Beirat und dem Verwalter gewünscht war.
Der Architekt, wohl von der Eigentümergemeinschaft bezahlt, machte sich zum willigen Helfer von Verwalter und Beirat.

Aber nicht genug: auch bei der Protokollierung des Beschlusses,  das wie oben gezeigt, einzig auf der Vortäuschung falscher Tatsachen, beruhte, kam es zu Unregelmässigkeiten: der Verwalter fälschte – zusammen und in Abstimmung mit dem Beirat – das Abstimmungsergebnis und versuchte so eine andere Sanierungsvariante durchzusetzen.

Die Angelegenheit ging später zu Gericht, der Beschluss wurde aufgehoben.
Diese Urteil ist den Eigentümern jedoch nie von der Hausverwaltung zugestellt worden, noch ist es jemals auf einer WEG-Versammlung thematisiert worden.

Der WEG-Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig – jedoch nicht mehr in dieser WEG.

“Tendenzbeschlüsse” – Beschlüsse ohne genügend Vergleichsangebote

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Bei größeren Ausgaben sind zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote vom Verwalter einzuholen und den Miteigentümern vorzustellen.

Unseriöse Verwalter vermeiden dies sehr gerne. Manchen ist diese Arbeit zu anstrengend, andere möchten gerne ihre “eigenen” Handwerker beauftragen. Dies geht am leichtesten mit Lügen und dem Vortäuschen falscher Tatsachen.

So werden vom Verwalter geplante Sanierungsarbeiten gerne o h n e  die erforderliche Anzahl von 3 Angeboten als Tagesordnungspunkt in die Einladung gesetzt.
Wenn nicht gleichzeitig mit der Einladung eine Beschußvorlage, d.h. der beabsichtigte Beschußtext wortwörtlich vorliegt – ist Mißtrauen gegenüber dem Verwalter angebracht.

Dummes Geschwätz wie man wolle die Eigentümergemeinschaft “befragen”, die “Stimmung erforschen”, “Vorstellungen und Wünschen” ein Gehör geben – alles Schmarrn!

Eine Eigentümerversammlung ist keine Kuschelveranstaltung, auch wenn unseriöse Verwalter dies gerne unbedarften Eigentümern und zu ihrem eigenen Vorteil suggerieren …

Kostenvoranschläge können enorm abweichen. Bei gleichen Leistungen können große Preisspannen existieren. Umso mehr wenn nur “ein einziges” Angebot als Grundlage für eine “Tendenzabstimmung” herhält.
Dieses – ggf. maßlos überteuerte Angebot – wird als repräsentatives, durchschnittliches Angebot ausgewiesen.
Was Sanierungsarbeiten angeht sind die meisten Miteigentümer vollkommen unbedarft.
Kein Problem, denn sie haben ja die Hausverwaltung.

Deshalb: kein Beschluss ohne Vorlage von mehreren vollständigen und vergleichbaren Kostenvoranschlägen.

Eine seriöse Verwaltung würde zunächst die Notwendigkeit – oder eben nicht – der geplante Sanierungsmaßnahme erörtern. Vieles kann nämlich auch warten.
So muss z.B. nicht immer nach 30 Jahren eine komplette Fenstererneuerung durchgeführt werden, auch wenn dies unseriöse Verwalter gerne vorgeben “Die Fenster sind doch schon 30 Jahre alt”. – Wenn sie dicht sind können sie auch noch viele Jahrzehnte halten. Warum nicht?

Sobald den Eigentümern von der unseriösen Verwaltung der gefällige “Kuschelkurs” angeboten wird mit Sätzen wie “Was meinen Sie denn…?”, “Wie stehen Sie zu einer ….-Erneuerung?” – geben Sie Acht!

“Tendenzabstimmungen” oder “Tendenzbeschlüsse” auf Basis unzureichender Information und nur einem Kostenvoranschlag, der ggf. absichtlich überteuert und wirklichkeitsfremd ist, sind kein seriöses Aushängeschild einer Verwaltung.
Hinzu kommt der Eindruck, der Verwalter wäre schlichtweg faul.
Meistens ist er aber “nur” gerissen – und hat Absichten, die nicht zum finanziellen Vorteil der  Miteigentümer sind.

Praxisfall 1: Verwalter wünscht Beschluss obwohl nur 1 einziges Angebot vorliegt
Der Verwalter stellte auf der Versammlung seine Gedanken zu einer neu geplanten Balkonsanierung vor. Um die Eigentümer zu sensibilisieren hatte er bereits 2 Angebote eingeholt. Da es zwei verschiedene Sanierungsvarianten gab – eine mit Erhalt und eine ohne Erhalt des gemauerten Balkons – bat der Verwalter die Eigentümer um eine “Tendenzabstimmung”: er wollte wissen, für welche Variante sich die Eigentümer “tendenziell” entscheiden würden.
Es wurde somit abgestimmt (“Wer ist tendenziell eher für eine Sanierung….”), und das  Abstimmungsergebnis notiert. Die Mehrheit hatte sich “tendenziell” für eine bestimmte Sanierungsvariante entschieden.

Sehr erstaunt waren einige Eigentümer, als ihnen 2 Wochen später die Handwerker begegneten und ihnen mittteilten: “Nächste Woche wird das Gerüst aufgebaut.”

Ein Blick ins Protokoll zeigte den Grund: aus dem angeblichen Tendenzbeschluss war ein ganz normaler Beschluss geworden!
 Das Abstimmungsergenbis war korrekt wiedergegeben, der Beschluss hiess: “Die Eigentümergemeinschaft beschliesst die Balkonsanierung ohne Erhalt der gemauerten Balkonbrüstung”.

Praxisfall 2: Verwalter wünscht Beschluss, obwohl kein einziges Angbot vorliegt
Bei diesem Fall kann der vorliegende Kostenvoranschluss nicht bemängelt werden – er existiert noch nicht!
Was auch immer der Verwaltung an Erklärung zur Hand hat: Vorsicht ist geboten!
Gerade wenn noch nicht einmal ein Handwerkerangebot, noch nicht einmal eine realistische Kostenschätzung vorlieg – dann ist der Sinn dieser Maßnahme ggf zweifelhaft!

Im vorliegenden Fall  lagen Heizungsrohre im Boden und in der Wand der Wohnungen.
Es handelte sich um ca 15 Wohnungen in 2 Gebäuden.
Da es immer wieder zu Wasserschäden kam, weil diese Heizungsrohre anscheinend defekt waren schlug der Verwalter vor, alle Unterputz liegenden Rohre nach “außen”, also vor die Wand, anbringen zulassen. Ein unglaublicher Aufwand, da sämtlichen Wände hätten aufgeschlagen, Möbel verrückt werden müssen… von Staub und Dreck nicht zu reden.

Auf die Frage, welche Kostenvoranschläge für diese Arbeiten vorliegen würden, antwortete der Verwalter noch kurz vor der Versammlung: “Keine”.
– Er wollte sich von den Eigentümern zunächst den Beschluss “holen” und dann anfangen, Angebote einzuholen.

Auf die Frage nach der zwingenden Notwendigkeit, da doch die Versicherung bisher alle Schäden bezahlt hatte, entgegnete der Verwalter, ja, aber die Prämie wäre nach den Schäden im letzten Jahr erhöht worden: um 7.000 €. Insgesamt würde die Versicherung – für alle Wohnungen – nun 12.000 € kosten. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die Versicherung – aufgrund der Wasserschäden – “kündigen” würde.

Also, sicher wissen wir nur: es kam zu unangenehmen Wasserschäden, die Versicherung erhöhte daraufhin ihre Prämiel
Ob die Versicherung wirklich Kündigungsabsichten hat, ist direkt bei der Vers. zu prüfen.
Ob die Versicherung das Herausreißen der eingemauerten Heizungsrohre in 15 Wohnungen der 1990er Jahre zur Auflage macht, um den Vertrag weiterzuführen, auch.
Oder ist es nur Phantasie-Gedankenwerk des Verwalters?
Stattdessen schlägt der Verwalte sehr aufwendige “Sanierungsarbeiten” vor, o h n e  realistische Kostenschätzung, o h n e  zu wissen ob die Kosten ansatzweise zumutbar sind und o h n e zu wissen, ob diese überhaupt eine sinnvolle Maßnahme ist.

Typisch für einen unseriösen Verwalter, dem es nur darum geht, Kosten und Handwerkeraufträge zu generieren. Sinn, Zweck und Kosten sind nebensächlich.

Steuerlicher Aspekt:
die Vericherungsprämien der Gebäudeversicherngen – in welcher Höhe auch immer – werden bei vermieteten Wohneinheiten an die Mieter weitergegben und von diesen getragen.
Großsanierungen, wie oben vorgesehen, werden ausschließlich von den Eigentümern getragen. Schon in dieser Hinsicht sollten Sanierungsvorschläge der Verwaltung geprüft werden…


Empfohlene Gegenmaßnahmen
Verweigern Sie bei “Tendenzbeschlüssen” den Beschluss.
Bitten Sie den Verwalter freundlich, weitere, vergleichbare und vollständige Angebote einzuholen.
Empfehlen Sie dabei gerne Unternehmen, die Ihnen als seriös bekannt sind und von denen ausgegangen werden kann, dass sie realistische Kostenvoranschläge erstellen.

Falsche Handwerker, unbekannte Sub-Unternehmer, überteuerte Rechnungen und fehlerhafte Ausführungen

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Der Alptraum: unbekannte Sub-Unternehmer, falsche Handwerker, überteuerte Rechnungen, fehlerhafte Ausführungen – alles abgenommen von einem nicht qualifizierten und befähigten Hausmeister

Praxisfall aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 75 Miteigentümer und bestehend aus 8 Häusern:
Auf einem Balkon mit gemauerter Brüstung musste der bisherige, unzureichende Notablauf durch zwei neue, größere Notablaufrohre ersetzt werden.  Die Brüstung musste somit 2x durchbohrt werden, es waren 2 sogenannte “Kernbohrungen” nötig.

Die Verwaltung, ein namenhaftes, deutschlandweit vertretendes Unternehmen, bat daraufhin statt einem Dachdecker, der üblicherweise für solche Arbeiten genommen wird, einen Malermeister, Firma L., ein Angebot zu erstellen.
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Nach Abschluss der Arbeiten stellt der betroffene Wohnungseigentümer bestürzt fest, dass die Ausführung der Arbeiten nicht ansatzweise zufriedenstellend ist: die Notabläufe, die stehendes Wasser auf dem Balkon vermeiden sollten, waren zu hoch (!) angesetzt und lagen sinnigerweise auf gleicher Höhe wie die Balkonschwelle zur Wohnung.
Im gegebenen Fall wäre der Balkon in der Tat entwässert worden – und zwar auch durch das Wohnzimmer der Wohnung!

Erst nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter mehrfach aufforderte, dies zu klären, meldete sich der Handwerksbetrieb, der diese Arbeiten ausgeführt hatte: Überraschung! Es war nicht Malermeister L. der das Angebot eingereicht hatte, sondern ein Sub-Unternehmen, eine bis dato unbekannte Bauklempnerei & Dachdeckerei.

Hätte der Wohnungseigentümer die Arbeiten nicht bemängelt und eine Erklärung eingefordert – es wäre nie aufgefallen, dass die Arbeiten nicht vom Malermeister sondern vom sub-unternehmenden Dachdecker ausgeführt worden waren.
Einzig der Hausmeister wusste genau Bescheid…..

Die Hausverwaltung hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Es wurde der falsche Handwerker gewählt: nicht ein Malermeister war zu beauftragen sondern ein Dachdecker.
Erklärungsversuch der Verwaltung: “Wir arbeiten immer mit dieser Firma zusammen und übertragen ihnen alle Arbeiten bezüglich der Balkone.”
Darf man von einer Verwaltung mehr Fachwissen erwarten? Darf man von einer Verwaltung erwarten, dass sie zumindest in der Lage ist, den  r i c h t i g e n  Handwerker auszuwählen?
Der Verwaltervertrag gibt hierzu Auskunft und weist das “Einholen von Kostenanfragen” (6.c.) als Grundleistung der Verwaltung aus:
einholung von angeboten

2. Die Arbeiten wurden fehlerhaft ausgeführt – und zwar trotz der Vorahnung des Eigentümers, der bei Auftragsvergabe extra darauf hinwies, man möge die Notabläufe doch bodennah bzw. -boden-berührend anbringen.
Trotz diesem Wissen und dem Wissen um die Fehlerhaftigkeit wurden die Arbeiten abgenommen.

3. Die Abnahme der Handwerkerarbeiten geschah nicht wie zu erwarten und wie im Verwaltervertrag vorgesehen durch den Verwalter, sondern durch den Hausmeister der Anlage. Die Verwaltung hatte ihn bequemerweise mit der Abnahme beauftragt.

4. Die Rechnung war mit +50% über dem üblichen Marktwert deutlich überteuert.
Warum holte die Verwaltung nur ein einziges Angebot ein, das zudem noch überteuert war?

5. “Fruchtbare Zusammenarbeit” zwischen beauftragender Verwaltung, beauftragtem Malermeister, ausführendem + unbekanntem Dachdecker-Sub-Unternehmer und die Handwerksarbeiten abnehmendem Hausmeister.

Der Grund: man “kannte” sich – und “unterstützte” sich gegenseitig:
Die Verwaltung beauftragte “immer” den Malermeister, egal ob er für diese Arbeiten befähigt war oder nicht.
Der Malermeister nahm alle Aufträge von der Verwaltung an, dankt ihr und gibt unpassende Aufträge weiter an andere Handwerker.
Hier mischte der Hausmeister fröhlich mit, der Gott-und-die-Welt kannte und zufälligerweise auf der gleichen Straße wohnte wie der o.g. Dachdecker.
Der Sub-Unternehmer Dachdecker, überglücklich über den Auftrag, dankt dem Hausmeister und dem Malermeister.

Bei soviel gegenseitigem Dank kann es nicht verwundern, dass die Rechnung dieser (zudem fehlerhaft ausgeführten) Arbeiten um + 50% über dem üblichen Niveau liegt.
Was der Verwaltung aber pieps-egal ist.
Denn zahlen werden diese Kosten eh die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Und diese hat der Verwalter, unterstützt von eigennützigen Verwaltungsbeiräten, seit langem “im Griff”.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Im Verwaltervertrag prüfen: welche Aufgaben hat die Verwaltung? Fordern Sie mehrere Angebote ein.
2. Holen Sie zu preislichen Orientierung ggf. weitere, private Angebote ein
3. Wer übernimmt lt. Verwaltervertrag die Abnahme der Handwerkerarbeiten?
4. Fordern Sie von der Verwaltung eine Korrektur der fehlerhaft ausgeführten Arbeiten und eine Erklärung für die überteuerte Beauftragung.

Überflüssig und maßlos überteuert: der eigene Verwalter als „Hausmeister“

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Hausverwalter versucht sich als Hausmeister – zu finanziellen Lasten der WEG

Der Einfallsreichtum unseriöser WEG-Verwalter, die Eigentümer in unnötige und überhöhte Kosten zu stürzen ist scheinbar grenzenlos. Wie folgender Praxisfall zeigt:

In einer Eigentümergemeinschaft von 24 Parteien stellt ein Miteigentümer seit Jahren regelmässig die Mülltonnen heraus.
Dafür erhielt er monatlich 100 € – , zzgl. der gesetzl. Abgaben an die Versicherung/Knappschaft usw.

Die jährlichen Kosten betrugen in den letzten Jahren 1.306,03 €/pro Jahr.
Hier ein Auszug aus der Jahresabrechnung dieser WEG:

bisherige kosten HM kl

Aufgrund seines Urlaubs benötigte die WEG eine Vertretung. Verschiedene Miteigentümer bemühten sich in Eigenregie eine Lösung zu finden. Untenstehend ein Aushang am “Schwarzen Brett” des Hauses, das zu Erfolg führte:

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Ein Beirat fand einen bereitwilligen Nachbarn und informierte hierüber hocherfreut die Hausverwaltung.
Dort teilte man ihm jedoch mit, man habe schon einen Hausmeister gefunden und der Verwalter hätte bestimmt, dass nur dieser diese Arbeiten ausführen würde.

Die Frage des Beirats nach dem Namen und den Kosten dieses neuen Hausmeisters verweigerte ihm die Büroangestellte.

In den folgenden Monaten waren die Mülltonnen immer herausgestellt, der neue “Hausmeister” hatte sich jedoch weder vorgestellt noch wurde er wahrgenommen.

So staunten einige Miteigentümer bei der Durchsicht der Jahresabrechnung nicht schlecht als sie eine entsprechende Rechnung über 742,56 € vorfanden.
Glücklicherweise hatte die Hausverwaltung zwischenzeitlich gewechselt: der ehemalige Verwalter hatte selber gekündigt, weil man ihm einiges nachweisen konnten und auch die Staatsanwaltschaft ihmgegenüber mittlerweile aktiv geworden war.

Zurück zur Hausmeister-Rechnung für das Herausstellen der Mülltonnen:
eine Rechnung von 742,56 € befand sich in den Unterlagen – und zwar für den Zeitraum vom 14.Oktober – 07. November, also für nur 3 Wochen!

Nicht nur die Höhe der Rechnung erstaunt. Auch die in der Rechnung aufgeführten Leistungen “Säubern des Müllraums”, “Hausbegehung” und “Kellerbegehung” waren weder verlangt, noch ausgeführt worden, nur berechnet!
Und von wem: vom Hausverwalter persönlich!

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Um sich selber die Möglichkeit zu geben, “nebenberuflich” tätig zu werden und so überteuerte und nicht erbrachte Leistungen zu berechnen, hatte diese Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich die Befreiung von §181 BGB aufgenommen.

Nicht nur dies: bei der damaligen Verwalter-Neuwahl veranlasste dieser Verwalter, der sich bereits vor seiner Wahl der Zusammenarbeit eines “vereinnahmten und hörigen” Beiratsvorsitzenden versicherte, dass der Wunsch der WEG, den anstehenden Verwaltervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, ausgehebelt wurde!

Ohne vorherige, fachmännische Prüfung des Verwaltervertrags, unter Mitarbeit eines unseriösen Beirats wurde diese Klausel im Vertrag verankert.
Um die Miteigentümer unwissend zu lassen, verweigerte der Verwalter strikt das Aushändigen einer Kopie seines Verwaltervertrags!
Mehr Verschlagenheit gibt es kaum!

Zur überteuerten Hausmeister-Rechnung:
dieser deutlich überhöhte Betrag wurde vom Hausverwalter an den Dienstleister mit gleichem Namen unverzüglich überwiesen.
Die Geschädigten waren einmal wieder die Eigentümer.

Dieser Verwalter, der sich zudem über Jahre hin mit einem akademischen Titel auswies, der ihm nie verliehen wurde, ist heute immer noch hauptberuflich als Hausverwalter tätig.
Es ist gegen ihn erneut Anzeige erstattet wurden.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Verwalter-Neuwahl: lassen Sie den Vertrag vorab anwaltlich oder über eine Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer prüfen.
2. Verwaltervertrag: eine Befreiung von §181 BGB ist zu vermeiden, dieser Passus sollte gestrichen werden. Wenn der Verwalter dann abspringt – umso besser für Sie: er war sicher nicht die beste Wahl.
3. Eine Kopie des Verwaltervertrags gehört in jede Wohnungs-Stammakte eines jeden Wohnungseigentümers. Studieren Sie den Vertrag.
4. Prüfen Sie selber die Beleg der Jahresabrechnung und verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
5. Bemühen Sie sich um das Bekanntwerden innerhalb und außerhalb der Eigentümergemeinschaft solcher oder ähnlicher Umstände.
Unseriöse Verwalter mögen so etwas nicht und kündigen dann gerne.

Hausmeister als inoffizieller, “externer” Mitarbeiter der Hausverwaltung

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Der Hausmeister als “verlängerter Arm” einer unseriösen Hausverwaltung und nicht als Dienstleister der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihn bezahlt

Um den Hausmeister flexibel einsetzen zu können und damit er auch für die Belage der Hausverwaltung tätig werden konnte, wurden die von der Hausverwaltung erstellten Verträge bezüglich des Hauswarts bewußt doppeldeutig verfasst.

Es handelt sich um 2 unterschiedliche Schriftstücke:
a) einen “Hauswartdienstvertrag” und
b) einer “Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag”.
Mit der Erstellung von 2 (!) Schriftstücken wollte sich die Hausverwaltung doppelt absichern: sollten wirklich einmal Nachfragen von Seiten der Eigentümergemeinschaft gestellt werden, bräuchte man zunächst nur den ersten Vertrag, den “Hauswartdienstvertrag” zeigen.

Im “Hauswartdienstvertrag” waren Gehalt, der Urlaub festgehalten und dass es sich um eine Vollzeitstelle mit 40Std /Woche handle. Die Hausverwaltung wird mit Logo, Namen und Ansprechpartner genannt (hier die erste Seite):
vertrag_oben_kasch

In dem anderen Schriftstück, der “Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag” wird festgehalten, genau welche Aufgaben der Hausmeister zu erledigen hatte.
dienstanweisung_oben3

Bei der Erstellung dieser “Dienstanweisung” wendet die Hausverwaltung mehrere Tricks an, um ihre Interessen durchzusetzen:

1. Anonyme Darstellung
im Gegensatz zum erstgenannten “Hauswartdienstvertrag” tritt die Hausverwaltung bei der “Dienstanweisung” in keiner Weise in Erscheinung: diese “Dienstanweisung” ist auf einem weißen Blatt Papier verfasst, es gibt kein kein Logo, kein Name, kein Ansprechpartner der Hausverwaltung. Warum?
Es werden nur die klassischen, allgemeinen Arbeiten eines Hausmeisters, wie Hausreinigung, Wartung und Reparaturen, Ausführen von kleineren Reparaturen, Grünflächenpflege aufgeführt.

2. Arbeitsaufwand unbenannt
Eine Aufwandsschätzung der vorgesehenen Arbeiten gibt es nicht.
Wäre nicht eine detaillierte Darstellung des Zeitaufwands pro Aufgabe notwendig?
Wie sonst kann die Verwaltung davon ausgehen, dass die grob aufgelisteten Aufgaben, einem Aufwand von 40 Std pro Woche entsprechen???

3. “Sonstige Aufgaben” des Hausmeistersdienstvertrag_ sonstige aufgaben

Was dürfen wir darunter verstehen?
Die Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag gibt Auskunft:
„ Erledigung weiterer Arbeiten, die Ihnen die Verwaltungsstelle für Wohneigentum  überträgt. “
“Ausführen von Arbeiten auf behördliche Anordnung nach Anweisung der Verwaltungsstelle.”

verwaltungsstelle2

Um welche bisher unbekannte “Verwaltungsstelle für Wohneigentum” mag es sich handeln?
Und um welche “Arbeiten” mag es sich handeln?
Vermutung: die Hausverwaltung!
Warum dieses Versteckspiel?

Möchte in diesem Fall die Hausverwaltung – versteckt hinter der bewusst ungenauen und vagen Bezeichnung “Verwaltungsstelle für Wohneigentum” – dem Hausmeister weitere Aufgaben übertragen, die sie ihm nicht zu übertragen und die eigentlich die Verwaltung selber auszuführen hat??

Wie zum Beispiel die technische Abnahme von Handwerkerarbeiten?
Denn dies ist laut Verwaltervertrag ausdrücklich Aufgabe der Verwaltung (siehe Verwaltervertrag “Technische Verwaltung”: Grundleistungen (!), Punkt d.) und mit dem Verwalter-Grundhonorar abgegolten.

vertrag_verwaltung_technik

Oder das “Erforschen” von möglichem, aber aber oft unnötigem und überteuerten  Sanierungs- und Reparatur-“Bedarf” in der Wohnanlage?
Denn unseriöse Hausverwaltungen empfangen gerne den “Dank” der beauftragten Handwerker. Ein “Klassiker” unseriöser und korrupter Hausverwaltungen.

So stellte sich im Nachhinein heraus, dass sehr viele der unsinnigen Sanierungsvorschläge auf einen Vorschlag des Hausmeisters zurückgingen.
Dies wurde nie so bekannt gegeben, da die Vorschlags-Initiative immer offiziell vom Verwalter ausging.

“Sonstige Aufgaben” des Hausmeisters
Möchte die Verwaltung auf diese Dienstleistung, die erstens unzulässig und zweitens von der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt wird, zugreifen können – ohne sich offen dazu zu bekennen? Ohne offen benannt zu werden?
Ist der Hausmeister als inoffizieller Mitarbeiter der Verwaltung, aber von der WEG bezahlt, für die Verwaltung tätig?

Nähe zu den “gewerblichen Mitarbeitern der Wohnungswirtschaft”
Im Schreiben an den Verwaltungsbeirat schlug die Hausverwaltung vor, das Gehalt des Hausmeisters wie “für die gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft” zu erhöhen.mitarbeiter wowi_kaschiert

Dass der angesprochenen Beirat dabei keinerlei Entscheidungskompetenz hatte, und dass nur die Eigentümergemeinschaft per Beschluss eine solche Entscheidung zu verabschieden hatte, interessierte die Verwaltung nicht.
Weiter ignorierte die Verwaltung, dass der Hausmeister von der WEG angestellt war und somit k e i n  gewerblicher Arbeitnehmer  der Wohnungswirtschaft.
Dies wäre er, wenn er von der Hausverwaltung selber angestellt worden wäre – war dem Verwalter wohl bereits schon so erschien.

Der Hausmeister war somit als inoffizieller Mitarbeiter der Hausverwaltung anzusehen – bezahlt von der unwissenden (!) Eigentümergemeinschaft.

Versagen der Hausverwaltung:
1. der Hausmeister führte versteckt Arbeiten im Auftrag der Verwaltung aus. Die Eigentümergemeinschaft weiß hiervon nichts und zahlt das gesamte Gehalt des Hausmeisters.
2. Hinter dem Rücken der Eigentümergemeinschaft erhöht der Verwalter – in Kooperation eines unseriösen Beirats – das Gehalt des Hausmeisters.
Die Eigentümer zahlen, werden hierüber jedoch nie informiert.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Fordern Sie Kopien von allen wichtigen Verträgen ein und vergleichen Sie die ausgewiesenen Beträge mit den jährlichen Zahlungen.
2. Eine Hausveraltung, die hinter dem Rücken der Eigentümer handelt gehört abgewählt.
Dito für einen Beirat, der entweder unwissend oder korrupt ist.

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

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WEG-Hausverwaltung weigert sich den genauen Stunden-Arbeitsaufwand für einen fest angestellten Hausmeister zu prüfen. Obwohl er in Vollzeit bezahlt wird – gibt es nur Arbeit für  30-40%. D.h. über 15 Jahre hat die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mieter wohl über 200.000 € zuviel bezahlt.

Eine Hausverwaltung erstellt den Vertrag für den Hausmeister und hält darin fest:
“Die wöchentliche Arbeitszeit richtet sich nach den Erfordernissen, dem Arbeitsanfall und den Wetterverhältnissen. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt in der Regel 40 Stunden.
Im Winter wir eine erhöhte Anwesenheit erwartet.”arbeitsvertrag Kobelt2

Eine genaue Aufstellung der auszuführenden Arbeiten lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen, ein detailliertes Leistungs- oder Aufgabenverzeichnis fehlt.
Eine Aufwandsschätzung der einzelnen Aufgaben lag somit nie vor.

Auf Grundlage, welcher Informationen konnte die Verwaltung die Regelarbeitszeit mit “40 Stunden/Woche” einschätzen?
War überhaupt Arbeit für eine 40-Std.-Woche vorhanden?
Oder handelt es sich hierbei nur um “Bereitschaftszeit”?

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor.
Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe 33.381 €.

Es herrschte schon seit langem Unmut, da der wenig motivierte und auf “Zusatzeinnahmen” bedachte Hausmeister viele Arbeiten  seines Vertrags in nicht zufriedenstellender Weise ausführte.

Um endlich Klarheit über die Angemessenheit der Hausmeisterkosten zu erhalten erstellte ein Wohnungseigentümer in eine Übersicht über die möglichen Aufgaben des Hausmeisters: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumdienst im Winter, Kleinreparaturen… sowie eine grobe Aufwandsschätzung.

Diese ergab einen geschätzten Arbeitsaufwand von 55 – 60 Std./Monat!
Dies sind 30 – 40% der von der Hausverwaltung veranschlagten Arbeitszeit.

Zur weiteren Überprüfung wurden alternative, externe Dienstleister gebeten, Angebote für o.g. Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. einzureichen.

Die Auswertung der eingeholten Angebote ergaben Kostenschätzungen von 10.015 € – 13.350 €/Jahr. Zu diesem Betrag sind selbständige Unternehmen bereit, für die WEG zu arbeiten und die Aufgaben des Hausmeisters zu übernehmen.
Auch diese Schätzung entsprach ca. 30-40% der jährlichen Hausmeisterkosten von 33.381 €.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Eigentümergemeinschaft 15 Jahren lang deutlich zuviel für die Hausmeisterleistung gezahlt hatte.
Allein für das Vorjahr waren von der Hausverwaltung ca. 20.030 – 23.240 € berechnet worden, dem keine Leistung gegenüber standen.
Betrachtet man über den Zeitraum seit Einstellung des Hausmeisters, so ergibt sich ein “Fehlbetrag” von ca. 250.000 €.

Leidtragende: außer den Eigentümern – auch die Mieter
50 % der Bewohner sind Mieter, denen die Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übertragen werden. Auch Mieter haben die Möglichkeit, Prozesse zu führen und diese zu gewinnen. Leider nutzen sie diese Möglichkeit zu selten. Grund sind in der Regel fehlende Informationen.

Verantwortlichkeit der Hausverwaltung
Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung, also ein von der WEG bezahlter Dienstleister, in der Lage ist, den Arbeitsaufwand eines Hausmeisters realistisch einzuschätzen?
Warum liegt dem Vertrag kein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
Warum fiel der Hausverwaltung 15 Jahre nichts auf? Wo war der Beirat?
Darf für diesen Schaden die Haftpflichtversicherung der Verwaltung in Anspruch genommen werden?

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Prüfen Sie die Jahresabrechnungsunterlagen und lassen Sie sich die entsprechenden, zugrundeliegenden Verträge zeigen.
2. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage der Beiräte, alles wäre in bester Ordnung.
3. Holen Sie von der Hausverwaltung alle nötigen Informationen ein. Falls diese sich weigert, machen Sie dies bekannt und verweisen Sie auf die Pflichten der Verwaltung.
4. Holen Sie eingenständig Hintergrundinfos zum Leistungsverzeichnis oder Arbeitsaufwand eines Hausmeisters ein.
5. Holen Sie Infos und Musterverträge von alternativen Hausverwaltungen ein….

Willkürliche Änderung des Verteilungsschlüssels

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Verwalter verändert willkürlich und ohne nötigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft den Heizkostenverteilungsschüssel

Praxisfall:
Ein Wohnhaus mit 12 Wohneinheiten wurde über eine Heizöl-Zentralheizung beheizt.
Die Kosten der Heizung wurden auf die Eigentümer verteilt, nach einem bestimmten, seit Jahrzehnten festgelegten Verhältnis, genannt “Verteilungsschlüssel”:

50% der Heizkosten wurden nach der Größe der Wohnung berechnet, d.h. 50% der Gesamtkosten wurden allen Eigentümern im Verhältnis der Größe ihre Wohnung in Rechnung gestellt, egal wie viel sie heizten.
Weitere 50% wurden nach dem Verbrauch berechnet. Hierzu hatte ein externe Firma Wärmemessgeräte an den Heizungen angebracht. Der Verbrauch wurde jährlich abgelesen.

In der jährlichen Heizkostenabrechnung wurde die Verteilung wie folgt ausgewiesen:
ausschnitt 1

Für eine Änderung des Verteilungsschüssel bedarf es eines Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Der zu fassende Beschluss muss zunächst in der Einladung als “Tagesordnungspunkt” bekanntgegeben werden. Erst wenn sich die Eigentümergemeinschaft dafür stimmt und einen entsprechenden Beschluss formuliert, ist die Entscheidung gültig. Zuvor zu prüfen ist, ob ein Mehrheitsbeschluss reicht oder ob Einstimmigkeit erforderlich ist.

Bei der Durchsicht alter Jahresabrechnungen staunte ein Eigentümer nicht schlecht, als er  feststellte, dass sich der Heizkostenverteilungsschlüssel von einem Jahr aufs andere geändert hatte – ohne dass ihm ein Beschluss bekannt war.
Wurde im Vorjahr noch das Verhältnis 50% – 50% ausgewiesen, war es im Folgejahr 30% – 70%. D.h. der Heizverbrauch wurde mit 70% , die restlichen 30% wurden nach der Größe der Wohnung bzw. dem Miteigentumsanteil berechnet.
ausschnitt 2

Die Änderung hatte für diesen Eigentümer zu höheren Heizkosten geführt: seine  Dachgeschoßwohnung war durch die fehlende Wärmedämmung auf dem Dach sehr schlecht isoliert. Dadurch, dass der Heizverbrauch höher in die Abrechnung einfloss (neu 70% statt zuvor 50%), hatten sich die Kosten erhöht.

Die Rücksprache mit dem Verwalter sollte Klärung bringen.
Auf die Frage, wie es zu dem neuen Heizkostenschlüssel käme, log diese unverfrohren: “Die Heizkosten waren immer schon auf 30/70. Haben Sie daran etwas auszusetzen?”
HK_antwort_HV

Alle Angaben zu den Heizkosten werden jährlich einer Firma zugesendet, die die Heizkostenabrechnung für die Eigentümergemeinschaft erstellt.
Über diese Firma wurde schließlich bekannt, dass der Heizkosten-Verteilungsschüssel in der Tat geändert worden war. Vom Verwalter.
Willkürlich und ohne Absprache mit den Eigentümern.

Der Grund: ein dem Verwalter nahe stehender Miteigentümer und Beiratsvorsitzender (!), hatte sich eine Änderung des Verteilungsschlüssels gewünscht.
Er heizte wenig und besaß eine von oben und unten durch andere Wohnungen gut isolierte Wohnung in der 1. Etage.
Die Kosten wollte er weiter senken. Möglich wurde diese durch die Änderung des  Verteilungsschlüssel auf 30%-70%: die “Fixkosten” waren auf 30% reduziert – und Heizverbrauch (70%) hatte er wenig.

Der Verwalter teilte mit: “die Veränderung der Heizkostenaufteilung wurde mir seinerzeit durch Herrn T. als Beiratsvorsitzenden vorgegeben.”antwort_HV_VS2

Wie kann es sein, dass ein Verwalter gültiges Recht ignoriert, um einem einzelnen Miteigentümer gefällig zu sein?
Dass es sich bei diesem Miteigentümer um einen “Beiratsvorsitzenden” handelt, also jemanden, der gewählt wurde, die Interessen der Eigentümer zu vertreten und die Abrechnung zu prüfen, macht es noch schlimmer.

Weiter erdreistet sich der Verwalter zu erklären, “auf die Veränderung wurde, wie Ihnen Herr T. mitteilte, in der Versammlung hingewiesen. Auf den Aufteilungsschlüssel gehe ich im Übrigen jedes Jahr ein.”antwort_HV_VS3

Einen “Hinweis” des Beiratsvorsitzenden T. hat es  n i e gegeben – und würde auch nicht einen notwendigen Beschluss mit Mehrheit oder Einstimmigkeit ersetzen!

Noch reicht das “Eingehen” auf den Verteilungsschlüssel nicht, um hinter dem Rücken der Eigentümer und ohne Beschluss eine komplette Änderung des Schlüssels durchzusetzen!
Erneut zeigt sich wie willkürlich und nach “Gutsherrenart” der Verwalter handelt.

Dass weder “Hinweis” noch “Änderung” protokolliert wurden, gibt dieser unseriöse Verwalter schließlich zu: “Sofern Sie ein Fehlen im Protokoll kritisieren, muss ich Ihnen hier zustimmen.”antwort_HV_VS_4

Dieser Verwalter missachtet das Wohnungseigentumsgesetz, sein Verhalten entspricht keiner ordnungsgemäßen Verwaltung.
Er handelt willkürlich, lügt mehrfach und bevorteilt einen ihm persönlich nahe stehenden Miteigentümer.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich als Verwalter tätig und betreut zahlreiche, ahnungslose Eigentümergemeinschaften.

Angeblich vom Beirat geschrieben: neuer Verwalter verfasst sein eigenes Bestellungsprotokoll

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Praxisfall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde gerade ein neuer Verwalter gewählt.
Durch die Versammlung führte der Beiratsvorsitzende  der Gemeinschaft.
Was die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt nicht wussten und auch nicht vermuten konnten war, dass dieser bereits vom neuen Beirat “vereinnahmt” und ihm hörig war.

So wurde das Protokoll dieser Versammlung als das des Beiratsvorsitzenden, Herrn W. ausgegeben. In Wirklichkeit hatte es aber der neue Verwalter selbst verfasst und geschrieben.

Auszug aus dem Protokoll:
„Herr W. [Beirat] erläutert, warum er die Verwaltung …… für empfehlenswert hält.
Die Verwaltung …..hat reichhaltige Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften unserer Struktur und Größe und ist sich der speziellen Problematik unserer Eigentümergemeinschaft bewußt.
Da sich mittlerweile durch die gute Vernetzung der Hausverwaltungen die schwierigen Verhältnisse innerhalb unserer WEG scheinbar herumgesprochen haben, zeigen sich immer weniger Verwaltungen zur Übernahme unseres Objekt bereit.
Herr W. [Beirat] erläutert weiter, dass Herr …..Diplom Betriebswirt ist und vorher bei Haus- und Grund tätig [?]. Die Hausverwaltung …..hat 6 Mitarbeiter, davon einen für die Buchhaltung. Zudem ist er Mitglied in mehreren Fachverbänden.“

Ganz ehrlich: warum hätte ein unbedarfter Beirat einen solchen Text schreiben sollen?
Gehört die eine “Lobesrede” auf den neuen Verwalter wirklich ins Protokoll?

Ausserdem, welchen Grund hätte Beirat W. gehabt, von sich selbst in der dritten Person (!) zu reden? Siehe.. “Beirat W. erläutert…. “

Auch finden wir hier die gleichen Rechtschreibfehler seines nachweislich erfundenen akademischen Titels. Über 10 Jahr trug brüstete sich der Verwalter mit einem angeblich an der Universität einer Landeshauptstadt verliehenen Titel, liess sich in Fachzeitschriften, im Internet und auf seinem Briefpapier entsprechend ausweisen. Und doch war er unfähig, diesen akademischen Titel korrekt zu  s c h r e i b e n .

Nein, dieser Text zeigt die Handschrift des neuen Verwalters, übrigens eines ausgewiesenen Hochstaplers der weder “Diplom Betriebswirt” war noch bei “Haus- und Grund” tätig gewesen war.
Hinzu kommen Unregelmäßigkeiten seiner Verwaltung, so dass diese neu gewählten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft,  die ihn gerade vertrauensvoll gewählt hatte, in den nächsten Monaten in vielfacher Hinsicht schaden würde.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig, wenn auch nicht mehr in dieser WEG.

 

Verwalter erteilt Redeverbot

1 Antwort

Geht gar nicht: auf der jährlichen Versammlung erteilt der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Mitgliedern Redeverbot

In der jährlich stattfindenden Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter den Eigentümern Rede und Antwort stehen. Dafür findet diese Versammlung statt.

Nicht hinnehmbar ist das Verhalten nach “Gutsherrenart” einiger, unseriöser Verwalter, die  ein “Redeverbot” vorzugsweise gegenüber kritischen Miteigentümern verhängen.

“Halten Sie den Mund!”, “Wenn Sie jetzt nicht aufhören, mit ihren Fragen, werde ich Sie aus der Versammlung ausschließen”, “Nein, jetzt rede nur ich!”, “Sie haben es wieder ich verstanden. Das erkläre ich jetzt nicht noch einmal.”

Als “ein einziges Geschreie” bezeichnete ein Eigentümer die erste – und glücklicherweise letzte – Versammlung eines unseriösen Verwalters. Hatte er noch im Vorjahr selbst und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer, den Verwaltervertrag unterschrieben, so war er nun ernüchtert: “Diese Versammlung war entwürdigend.”