Archiv der Kategorie: 7. BEIRAT

“Stellungnahme des Beirats” – wenn’s nur einstudierte Floskeln sind, um die Fehler des Verwalters zu decken

Laut Wohnungseigentumsgesetz  § 29  sollen die Verwaltungsbeiräte die Jahresabrechnung prüfen und diese mit einer Stellungnahme versehen, bevor sie beschlossen und gültig wird.

Im untenstehenden Fall wurde eine Hausgeldabrechnung beschlossen, bei der schon vor (!) der Versammlung klar war, dass sie voller Fehler war.
Dies wussten sowohl Verwalter als auch die Beiratsmitglieder.
Trotzdem wurde das Gegenteil behauptet.
Praxisfall:
Wenn sich die Beiratsmitglieder mit dem unseriösen Hausverwalter besonders gut verstehen reduziert sich die “Stellungnahme” auf einstudierte Floskeln, die beide Beiratsmitglieder nach einander auf der WEG-Versammlung als “Stellungnahme” präsentierten:

Beirat: “Ja, ich habe die Abrechnung geprüft. Hatte einigen Rückfragen und Bemerkungen, mit denen ich mich an den Verwalter wendete. Diese Punkte wurden dann eingearbeitet und die Abrechnung entsprechend angepasst” Weiterlesen →

Die Ratten verlassen das sinkende Schiff – Abgang für zweifelhafte WEG-Beiräte

Seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 muss der Beirat aktiv KONTROLLIEREN

Eine gute Chance in Würde abzutreten bietet sich all denjenigen WEG-Verwaltungsbeiräten, die ihre Tätigkeit bisher eher  n i c h t   in der Kontrolle des Hausverwalters sahen.
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Das Möchte-Gern-Totschlag-Argument “Sie waren ja nicht auf der WEG-Versammlung!”

Oder: über den verzweifelte Versuch, Unregelmässigkeiten durch Unsachlichkeit zu verdecken

Ob ein Wohnungseigentümer zu einer Versammlung kommt / kommen kann oder kommen möchte bleibt allein ihm überlassen.
Sollte er nicht erscheinen, wird er zweifelsohne seine Gründe haben.
Denn er ist erwachsen, volljährig und darf selber entscheiden was er tut.
Und nein, er braucht sich nicht gegenüber dem Verwalter oder den Beiratsmitgliedern zu rechtfertigen! 🙂
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“Augen auf!” – bei der WEG-Beiratswahl

Wenn die Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft mehr schaden als nutzen

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft werden Vertreter gewählt, die gegenüber der WEG-Hausverwaltung die Interessen der Eigentümer vertreten sollen. Gleichzeitig sollen sie die Verwaltung kontrollieren und so möglichen Schaden von der Gemeinschaft frühzeitig abwenden.
Verwaltungsbeiräte, die auf Anerkennung aus, unkritisch und konfliktscheu sind – sind denkbar ungeeignet. Wenn zudem grundlegendes Wissen zum Thema Hausverwaltung und Prüfung der Abrechnung fehlt, dass sieht das nicht gut aus.
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Muss man bringen: Zusendung des Protokolls nach über 3 Monaten

Strategie des Verwalters zur Vermeidung von Beschlußanfechtungen

Muss man erst mal bringen: das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 29. Mai wurde den Eigentümern nach mehr drei Monaten,  am 09. September und nur als Entwurf (!!) zugesendet. Sozusagen “vorab” und ohne Unterschrift. Das unterschriebene Protokoll kam noch später….

Auszug aus dem Protokoll:
“Protokoll der Eigentümerversammlung WEG…
Am 29.05.  trafen sich die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG… in … zur Eigentümerversammlung….. Weiterlesen →

Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

Beirat "auf Probe", von Hausverwalters Gnaden...

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen →

Dreistes WEG-Beirats-Trio: “Wir machen uns die Welt, so wie sie uns gefällt… ” :-)

Mitglieder des WEG-Verwaltungsbeirats setzen sich über Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft hinweg....

Völlig selbstverständlich setzt sich ein Beirats-Trio den Beschluss der Eigentümergemeinschaft hinweg.

Praxisfall:
Es ging um die Erneuerung der Hauseingangstüren einer größeren Wohnanlage mit mehreren Häusern. Die vorhandenen Haustüren waren in einem guten Zustand und gerade erst aufwendig und für einen 4stelligen Betrag neu gestrichen worden.
Nichts desto trotz wünscht sich speziell ein Beiratsmitglied neue und  modernere Türen.
In der anstehenden Eigentümerversammlung wurden die vorliegenden Angebote besprochen.

Es wurde folgender Beschluss gefasst:
“Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Erneuerung der Haustüren…..”
“Bedingung für die Beauftragung ist die Weiterverwendung der Schließzylinder.”

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Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen sollen…

Angebote müssen vor der Versammlung vorliegen. Beschlusstext zu ungenau.

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen, neu gewählten Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten, denn die aktuellen Hauseingangstüren waren gerade für ca. 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem.

Tagesordnungspunkt der Einladung, wie von dem Beiratsmitglied eingereicht.

“TOP – Beschluss über den Austausch der Haustüren (Neuer Antrag Herr X)
Unsere Hauseingangstüren dürften noch aus dem Jahre 1954 stammen. Diese sind mittlerweile stark verzogen, schließen daher nicht mehr richtig und haben weiterhin eine katastrophale Wärmedämmung durch Einfachverglasung. Auch die Schließfunktion ist sehr laut. Durch die schlechte Wärmedämmung entstehen erhöhte Heizungskosten, die die Eigentümer jedes Jahr zu tragen haben.
Die Eigentümerversammlung beschließt die Anschaffung neuer Hauseingangstüren zu Lasten der Instandhaltungsrücklage.”

Bei einem solchen Tagesordnungspunkt und einem solchen Beschlussvorschlag hätte ein seröser Hausverwalter sofort eingreifen müssen: das Thema war unzureichend vorbereitet und der vorgesehene Beschlusstext für die Tonne.

Denn zu kritisieren ist:
-> Es liegen überhaupt keine Angebote vor. Keine Idee, wie die Haustüren später aussehen sollen, kein Kostenrahmen, nix. Alle Angebote zu Bechlüssen müssen VOR der Versammlung vorliegen!

-> Würde der Beschluss, wirklich wie folgt protokolliert:
“Die Eigentümerversammlung beschließt die Anschaffung neuer Hauseingangstüren zu Lasten der Instandhaltungsrücklage“
kann er leicht und mit Erfolg angegriffen werden, da diese Beschlussformulierung zu ungenau ist. Wie sollen die neuen Türen aussehen? Was sollen sie kosten? – Keine Ahnung.

In der Versammlung wurde dieser Beschluss-Entwurf durch das Eingreifen engagierter Miteigentümer verhindert und stattdessen folgender Beschluss gefasst: “Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Zustand der Hauseingangstüren durch eine Fachfirma überprüfen zu lassen. Nach Erhalt einer Einschätzung wird dieser Punkt erneut zur Beschlussfassung gestellt.”

Fazit:
Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen?

Zur Erinnerung:
ein WEG-Verwaltungsbeirat wird gewählt, um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Es ist kein Freibrief für die Durchsetzung eigener Interessen und Vorteile!

Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen →

Hausverwalter vertuscht fehlende Hausgeldzahlungen

Statt monatlich zahlte ein Eigentümer sein Hausgeld nur 11 x jährlich

Wissen Sie, wie hoch die Forderungen Ihrer Eigentümergemeinschaft sind?
Wissen Sie, wieviel Hausgeld wie lange schon nicht mehr gezahlt wurde?
Wissen Sie, welche Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung  n i c h t  geleistet wurden?
Praxisbeispiel:
Besser weniger Hausgeld als gar keines, das dachte sich wohl der Verwalter einer mittelgroßen Eigentümergemeinschaft. Ein ausländischer Miteigentümer hatte dem Verwalter zuvor zu verstehen gegeben, dass er nur 11 x im Jahr Hausgeld zahlen werde. Dies müsse reichen.

Das Prekäre: die Miteigentümer wurden vom Verwalter hierüber nie informiert:
– weder über die offene Weigerung des Miteigentümers das fällige Hausgeld zu zahlen
– noch über die so auflaufenden Außenstände.
Vertuscht werden konnte dies jahrelang weil weder Beirat noch übrige Miteigentümer die Abrechnung und die Zahlungseingänge richtig prüften.

Außenstände werden auch im “Vermögensstatus” bekanntgegeben.
Selbst wenn die Abrechnungsunterlagen nur “überflogen” werden – sollten Außenstände im Vermögensstatus ausgewiesen und erkennbar sein.

Im Gegensatz zu jedem Kleinstunternehmer, der genau weiss, welche Forderungen er hat, haben Eigentümergemeinschaft oft nicht die geringste Ahnung.

Der Grund: die Erstellung so wichtigen Vermögensstatuses ist keine Pflicht!
Dieser Ausweis kann vom Verwalter gesetzlich nicht verlangt werden.
Und so lange die Eigentümer dem WEG-Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat “blind” glauben und sich nicht selbst engagieren – durch Nachfragen, Prüfungen, Belegeinsicht –  solange werden ihnen ggf. wichtige Informationen vorenthalten.

Empfehlung:
Der aktuelle Vermögensstatus ist eines der wichtigsten Dokumente einer Eigentümergemeinschaft. Er sollte jeder Jahresabrechnung beigefügt und verständlich dargestellt sein.

WEG-Bankkonto mit Selbstbedienungsfunktion?

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Hausverwalter bucht ohne Erklärung Beträge zur Begleichung von Privatrechnungen mit Miteigentümern vom Gemeinschaftskonto ab

Manche Leistungen erbringt ein WEG-Hausverwalter für einzelne Miteigentümer /  Sondereigentümer. So z.B. Kopien der Teilungserklärung, usw…
Dieses sind privatrechtliche Leistungen des Verwalters, die nichts mit der Eigentümergemeinschaft als ganzes zu tun haben. Die vom Verwalter berechneten Leistungen sind den einzelnen Miteigentümer privat in Rechnung zu stellen.

Dies sieht ein WEG-Hausverwalter anders. Er bucht die entsprechenden Beträge einfach vom WEG-Konto ab. In der Bankabstimmung lassen sich Abbuchungen finden, die in der Gesamtabrechnung  nicht zu finden sind und deshalb auch den einzelnen Miteigentümern (im Rahmen der Einzelabrechnung) nicht berechnet wurden.

Im einzelnen sind dies:
Mahnkosten der Hausverwaltung für Miteigentümer S – 35,70 €
(Mahnkosten gehen zu Lasten des Gemahnten)
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer C  für Photokopien — 44,03 €
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer N für Kopien der Teilungserklärung – 75,57 €

Man hätte vermuten können, dass diese Beträge den Sondereigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung speziell in Rechnung gestellt werden, z. B. unter der Position “Sonderkosten einzelner Eigentümer”. Der Betrag würde dann vom Guthaben in Abzug gebracht oder auf die Nachzahlung aufgeschlagen werden.
Aber auch in der Jahresabrechnung tauchten diese Beträge nicht auf.

Der Verwalter findet es prima so. Ebenso seine verwalternahen Beirat, die ihn in allem unterstützen und auch hier keinen Grund zur Beanstandung sehen.