Archiv der Kategorie: Verwalter inkompetent / faul

Unkorrekte Eigentümerliste: Hausmeister als “Eigentümer” ausgewiesen

Die Eigentümerliste ist ein wichtiges Dokument eines jeden Wohnungseigentümer, gibt sie doch Auskunft über die einzelnen Miteigentümer, die Lage und Größe ihrer Wohnung….

Aber nicht nur das: bei Prozessen oder Beschlussanfechtungen muss eine korrekte und aktualisierte Eigentümerliste dem Gericht zur Verfügung gestellt werden

Praxisfall:
In größeren Wohnanlagen gibt es manchmal eine spezielle Hausmeisterwohnung, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört. Sie kann entweder an einem Hausmeister oder an eine andere Person vermietet werden.
Diese gemeinsame Wohnung muss auf der Eigentümerliste als gemeinschaftliches Wohneigentum ausgewiesen werden Falsch wäre es, als Eigentümer dieser Wohnung einen Mieter oder den Hausmeister zuzuweisen

Aber genau dies machte der Hausverwalter einer größeren Anlage seit vielen Jahren:
als “Eigentümer” der gemeinsamen Wohnung Nr. 46 befand sich der Name des Hausmeisters, der diese Wohnung gemietet hatte: Gert K.
gemeinsame wohnung_kasch

Daraufhin angesprochen, entgegnete der Verwalter den erstaunten Miteigentümern, es wäre alles in bester Ordnung und diese Liste sei korrekt.
Erst nach mehrfachem Mahnen korrigierte der Verwalter diesen Fehler und setzte als Eigentümer die “WEG” ein. Die Liste war zuvor über Jahre und vielleicht Jahrzehnte unkorrekt gewesen.korrekte Liste_kasch

“Rechenfehler” bei der Darstellung der Rücklagen

Achten Sie bei der Berechnung und Darstellung von Zahlen, ob sich “versehentlich” Excel-Fehler eingeschlichen haben….

Praxisbeispiel:
Unten stehende Berechnung der Rücklagen einer WEG  zum Stichtag 31.12.2012.
Frage: Ist der Betrag von 82.323,73 € korrekt? Müssten es nicht 88.814,82 € sein?
ruecklagen_weg2kl_kasch2
Klarheit bringt eine Prüfung per Excel-Tabelle: :

berechnung_ruecklage_kl

88.814.82 – 82.323,73 =  6.491,09 €.
Das heißt: die Summierung der ersten Tabelle ist fehlerhaft.
Und: selbst wenn die Darstellung in Tabellenform erfolgt, ist dies keine Gewähr für eine korrekt ausgeführte Addition.

Kurioserweise entspricht die Differenz dem Betrag der aufgeführten “Sonderumlage”.
Wie kann dieser Unterschied erklärt werden?
Jahresabrechnungen werden normalerweise vom Verwalter erstellt, nochmals geprüft und dann den Beiräten zur Prüfung vorgelegt…..

Auf diese offensichtliche Unstimmigkeit angesprochen korrigiert der Verwalter den Endbestand der Rücklage auf nun 88.814,82 €….. Der Mitarbeiterin wäre ein Fehler unterlaufen….

251013_korrigierte_Rücklage2012_b

Alles klar?

Buchhalterisch falsch zugeordnete Rechnung: Jahresabrechnung unkorrekt

Die Buchhaltung mancher Hausverwalter lässt sehr zu wünschen übrig.
Entsprechend unkorrekt sieht dann die Jahresabrechnung aus.

Praxisfälle:

1. Zu Prüfen ist zunächst, ob die verbuchte und in die Jahresabrechnung eingeflossene Rechnung überhaupt die Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft!
Nicht selten werden Rechnungen fremder WEG versehentlich aufgenommen oder private Rechnungen des Beirats bzw. des Hausverwalters vom Gemeinschaftskonto beglichen (der Verwalter hat ja die Vollmacht über dieses Konto).

2. Das Verwalterhonorar für die “Zustimmung des Verwalters zum Verkauf” wird in der Regel vom erwerbenden, neuen Miteigentümer bezahlt.Gegebenenfalls wird diese Rechnung auch zunächst von der WEG bezahlt und erst in einem zweiten Schritt dem neuen Miteigentümer belastet. Dies ist je Wohnungseigentümergemeinschaft zu klären.

Unkorrekt ist es auf jeden Fall eine solche Rechnung in der Jahresabrechnung unter der buchalterischen Kontierung “Rechtsanwaltskosten Beschlußanfechung” zu verbuchen.
Mit einem Prozess oder einer Beschlussanfechtung hat diese Rechnung nichts zu tun!
Hier war der Verwalter zu faul oder zu unfähig, um die Rechnung buchhalterisch korrekt zu verbuchen.

Empfohlene Gegenmaßnahme:
Prüfen Sie die Abrechnung genau. Nehmen Sie sich Zeit, machen Sie Kopien von Rechnungen und Belegen, die sie nicht verstehen.
Verlassen Sie sich nicht auf die Beiräte.

WEG-Verwalter erstellt fehlerhaften Vertrag: Putzfrau erhält doppeltes Honorar

Zuständig für die Verträge der Wohnungseigentümergemeinschaft, hat dieser Verwalter sich vor Erstellung des Treppenhaus-Reinigungsvertrag unzureichend erkundigt.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Treppenhausreinigung gekündigt.
Der Hausverwalter wurde gebeten, mit einer Miteigentümerin, die sich bereit erklärte, diese Arbeiten auszuführen, einen Vertrag zu erstellen.
Die Vorgabe: das Honorar sollte gleich bleiben.
Gesagt – getan.
Erstaunt stellten die Miteigentümer fest, dass fortan nur noch 1 x wöchentlich, statt wie zuvor 2 x geputzt wurde.
Da der Verwalter den Vertrag diesbezüglich falsch verfasst hatte, erhielt die Reinigungskraft über Monate ein doppelt so hohes Honorar.

Versagen des Verwalters:
Er erstellte einen Vertrag ohne zuvor die nötigen, diesbezüglichen Informationen einzuholen.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
Regelmäßiges, genaues Prüfen aller Verträge der Eigentümergemeinschaft.
Genaues Prüfen der vom Verwalter erstellten Hausgeldabrechnung, sowie der dazugehörigen Belege.