Archiv der Kategorie: 8 VERWALTER

Hausmeister: Leistung und Kosten oft in keinem Verhältnis

Ist die Anstellung eines Hausmeisters in Vollzeit wirtschaftlich gerechtfertigt?

Kann es wirklich sein, dass ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellter Hausmeister überteuert ist? Dass Kosten und Leistung in einem ungünstigen Verhältnis stehen? Und müsste die Hausverwaltung, die die Interessen der Eigentümer wahrt, dann nicht tätig werden? Antwort: 3 x JA.
Wenn das so ist, warum wird die Verwaltung dann nicht tätig?
Antwort: Weil eine unseriöse Hausverwaltung Nutznießerin dieser Situation ist und den Hausmeister für “ihre Zwecke” nutzt. Oft fungiert der Hausmeister als “Vertreter” der Hausverwaltung vor Ort und übernimmt Aufgaben, die eigentlich die Hausverwaltung ausführen sollte, wie die Abnahme von Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen.

Auch die Bedarfsmeldung von sinnvollen oder unsinnigen Sanierungsmaßnahmen verdankt die Verwaltung oft dem Hausmeister. Einer unseriösen Hausverwaltung kommt es vor allem darauf an, dass Geld ausgegeben wird. Oft sinnlos und zu überteuerten Tarifen. Die beauftragten Handwerker danken es danach der Verwaltung und dem Hausmeister.

Um den Verdacht einer überhöhten Bezahlung des Hausmeisters im Keime zu ersticken bemüht sich eine unseriöse Hausverwaltung, den Arbeitsvertrag mit dem Hausmeister so allgemein wie möglich zu halten.
“Wöchentlich auszuführende Arbeiten”….
“1 x monatlich auszuführende Arbeiten”…

Ziel: der tatsächliche Arbeitsaufwand soll ein Geheimnis zwischen Hauswart und Verwaltung bleiben.

Transparenz ist immer ein gutes Mittel, Licht in eine Angelegenheit zu bringen.
Eine Befragung des Hauswarts zum Zeitaufwand seiner Arbeiten ergab nichts. Auch nach 15 Jahren Tätigkeit war er nicht willens oder in der Lage eine grobe Aufwandsschätzung abzugeben.
Als Hilfestellung für den Hauswart wurde von einem kritischen Beirat die Aufgabenliste aus seinem Arbeitsvertrag um den Punkt Zeitaufwand ergänzt, so dass untenstehende Tabelle entstand.
Im Verbunde mit dem Hauswart weigerte sich der Verwalter zunächst diese Tabelle im Haus aufzuhängen und den Hauswart zu bitten, sie auszufüllen. Diese Verhalten zeigt, dass der Verwalter dem Hauswart näher steht, als den Eigentümern.
Als darauf bestanden wurde…. erkrankte der Hauswart. Regelmäßig und für länger.

Als jedoch bekannt wurde, dass er sich zeitgleich etwas entfernt ein Haus baute und sich dort während seiner Krankschreibung pflegte und Eigentümergemeinschaft seine Entlassung in Erwägung zog…. reichte er die Kündigung ein.

Zusammenfassung:
Transparenz und Fakten bringen weiter.
Und die, die sich wehren, tun dies nicht ohne Grund.

Noch immer keine WEG-Versammlung…?

Plant der WEG-Verwalter seine Wiederwahl?

Schon spät im Jahr und noch immer keine WEG-Versammlung? – Läuft der Verwaltervertrag ggf. zum Jahresende aus?

Schon November und die Jahresversammlung hat immer noch nicht stattgefunden? – Dann liegt es vielleicht daran, dass der aktuelle Verwalter eine Wiederbestellung erwünscht.
Vorgeschoben werden gerne belanglose und irrelevante Gründe (“Wir warten noch auf eine Stellungnahme von…..”)…. Wichtiger für den Verwalter: die Eigentümer sollen bis Jahresende “ruhiggestellt” werden.
Mit einer spät im Jahr liegenden Eigentümerversammlung kann der aktuelle Verwalter die Eigentümer zeitlich unter Druck und vor quasi vollendete Tatsachen setzten: auch bei einem mehrheitlichen NEIN zur Vertragsverlängerung des Verwalters, verbleibt sehr wenig Zeit um bis zum Jahresende (an dem der Verwaltervertrag des bisherigen Verwalters ausläuft) einen geeigneten neuen Verwalter zu finden. Es bliebe die Option, ohne Verwalter das neue Jahr zu beginnen. Diese wird gescheut, weshalb wird auch der unqualifizierteste Hausverwalter wiedergewählt.
Die Tatsache, dass der Verwalter auf solche Tricks zurückgreifen muss sollte den Eigentümern zu denken geben.

Praxisbeispiel:
Am 03.09. erhalten die Eigentümer vom WEG- Hausverwalter untenstehendes Schreiben.
Typisch die schwülstig-blumige Ausdrucksweise des Verwalters, mit der er versucht sich bei den meist älteren Eigentümern anzubiedern…

“Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,
voller Zuversicht waren wir davon ausgegangen, die ordentliche Eigentümerversammlung in diesem Jahr bereits vor den Sommerferien durchführen zu können, allerdings wurden wir leider eines Besseren belehrt.
Wie Sie dem an Herrn…. in Kopie beigefügen Schreiben entnehmen können, hängt die Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung mit der Übersendung der von Herrn… zu übermittelnden Informationen zusammen – wir hoffen, dass wir im Laufe des Septembers 20… alle für die Durchführung der Eigentümerversammlung relevanten Informationen / Unterlagen erhalten haben werden, um dann in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zu der noch ausstehenden Eigentümerversammlung einladen zu können.
Wir hoffen, Ihnen mit vorstehenden Angaben gedient zu haben und verbleiben mit freundlichen Grüßen…”

Die Versammlung fand schließlich anderthalb Monate später, Mitte November statt.
Die Intention des Verwalters war einzig die Eigentümer ruhig und hinzuhalten.
Die vorgebrachten Gründe (siehe Schreiben) waren – wie sich herausstellte – bedeutungslos. Wichtiger war dem Verwalter, die Eigentümer kurz vor Jahresende mit seiner Wiederwahl (“TOP 15 – Verwalterbestellung”) zu überraschen.

TRICK: Positionierung des TOP “Verwalterbestellung” (Wiederwahl) ans Ende der Versammlung
Die Bestellung sollte so beiläufig wie möglich erfolgen – deshalb wurde hierfür “TOP 15” gewählt, kurz vor dem TOP “Sonstiges”.  Der Verwalter wollte sichergehen, dass die Eigentümer nach 14 vorhergehenden Tagesordnungspunkten und Diskussionen erschöpft genug waren, um seine Wiederwahl nicht in Frage zu stellen.
Auch hier wieder einlullende schwülstig-blumige Ausdrucksweise eines Verwalters, der der Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren bedeutenden finanziellen Schaden verursacht hatte: “Seit der Bestellung zur Verwalterin des Objekts zum…. konnten wir die Verwaltergebühren kontant halten – wir bitten daher um Verständnis, dass wir nicht umhinkommen, die Verwaltergebühren wie folgt zum…. anzupassen”, “Die vorstehenden Preise verstehen sich zzgl. Mehrwertsteuer und werden von uns für einen Zeitraum von 3 Jahren, beginnend ab dem …., garantiert”.


Fazit: eine WEG-Eigentümerversammlung findet nicht ohne Grund erst zum Jahresende statt.

“Eine Million für den lieben Gott”

Auch finanziert über Mieterhöhungen zu Lasten von Rentnern, Alleinstehenden und jungen Familien

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

“Die Erfolgsgeschichte der Düsseldorfer Immobilienfirma Rheinwohnungsbau, die sogar einen Heiligen in ihrer Historie aufweist.
Im Oktober 2003 wurde der Ordensgründer des Steyler Missionswerkes, Arnold Janssen, von Papst Johannes Paul II. als „Bahnbrecher der modernen Missionsbewegung in Europa“ heiliggesprochen. Doch dieser Orden war nicht nur fromm, sondern dachte auch ans Geld. Er verdiente mit dem Erlös aus Zeitschriften derartig viel, dass er Wohnungen in Berlin baute. 1931 gründete er die „Heimwohl AG Mivremia“, Vorgänger der heutigen Rheinwohnungsbau.
Dieser Investor hat heute eine Bilanz von über 229 Millionen Euro und Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von über 41 Millionen Euro. 70,1 Prozent der Anteile gehören dem Kölner Erzbistum. Geschäftsführer der Rheinwohnungsbau ist Thomas Hummelsbeck. Er sagt: „Es gibt zwei Sorten von Immobilien-Investoren. Die einen entwickeln ein Grundstück und stoßen es ab. Oder sie bauen es fertig und verkaufen es an einen Investor. Deren Philosophie ist es, zu kaufen, zu entwickeln, zu verkaufen und einen guten Schnitt zu machen. Und es gibt Unternehmen, die den Bestand halten. Dazu gehören wir.“

Anmerkung zu diesem Artikel: der Wohnungsbestand wird gehalten – die Mieter müssen gehen. Regelmäßige Erhöhung der Kaltmieten, nicht nachvollziehbare Modernisierungs-Sanierungsmaßnahmen und für den Mieter einhergehende noch weniger nachvollziehbare, erneute Mieterhöhungen zwingen jahrelange Mieter ihre Wohnungen zu verlassen.

Das einzige Entgegenkommen des Vermieters: ausnahmsweise verkürzte Kündigungsfristen für diese “Auszugwilligen”.
Die Alternative: eine Mieterhöhung von monatlich über 100  € für eine 70 m2-Wohnung aufgrund von angebliche so wirkungsvollen Wärmedämmsanierungsmaßnahmen.
Betroffen hiervon sind selbst hochbetagte Rentner, Witwen und Mieter seit Jahrzehnten.
Bitten um eine Härtefall-Berücksichtigung werden ignoriert. Diese werden vom Vermieter und Hauptgesellschafter, dem Bistum Köln, abgelehnt.

Da es sich um bei dem Vermietungsunternehmen um eine GmbH handelt… wer steckt hinter diesem Vermieter? Das Handelsregister gibt Auskunft:

70 % Erzbistum Köln
18 % Aachener Siedlungsgesellschaft mbH
5 % Hille & Müller GmbH
5 % Rhein Lippe Wohnen GmbH
2 % Hein. Lehmann GmbH

Anteilshalter ist demnach zu 70% das Bistum Köln. Aber wem gehört der zweitgrößte Anteil von 18 %? Laut Handelsregister sind es die Bistümer Köln, Paderborn, Trier, Münster und Aachen:

42 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Köln
16 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Paderborn
14 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Trier
11 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Münster
9 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Aachen
9 % Bistum Essen
Zusammengefasst liegt die Beteiligung der katholischen Kirche bei diesem Vermieter bei 88%.

Christliche Nächstenliebe d.h. Rücksicht und behutsamer Umgang mit einkommensschwächeren Mietern oder Rentern sucht man leider vergeblich. Es geht ums Geldverdienen, schnell und ausnahmslos.

Die Ordensbrüder des Steyler Missionswerkes, auf das sich dieses Vermietungsunternehmen gerne bezieht, würde sich wahrscheinlich im Grabe herumdrehen.
Ebenso diejenigen, die ihre Immobilen/Häuser/Wohnungen der katholischen Kirche in gutem Glauben preiswert verkauften oder – schlimmer noch – vererbten.
Und für diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen, die dies zu tun oder die kath. Kirche als Erben einzusetzen: lassen Sie es.
Dass ein Immobilienunternehmen wirtschaftlich handeln muss steht außer Frage.
Aber dies kann auch moderat und mit Rücksicht auf die Betroffenen geschehen.

“Die Düsseldorfer Immobilienfirmen sind Konkurrenten auf einem florierenden Markt. Dies belegt die Geschichte dieser Firmen. So hat die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG) 2013 die 75,1- prozentige Mehrheit an der Rheinbahn Immobiliengesellschaft erworben
und damit auf einen Schlag 830 Wohnungen und sieben Gewerbeeinheiten gewonnen. Sie hat nun über 7500 Wohnungen. Wie sieht’s bei anderen Wohnungsgesellschaften aus? Die Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft (DüBS) will „Klein-Korea“ nicht nur sanieren, sondern auch abreißen und neu bauen. Sie hat 2000 Wohnungen in ihrem Besitz.
Die Wogedo ist eine Genossenschaft, ihr
Wohnungsbestand liegt bei 4500 Einheiten. Ausgerechnet in ihrem „Stammland“ Vennhausen hat sie Probleme mit der Waldschänke, die sie abreißen lassen will.

Die Rheinwohnungsbau aber baut und baut und baut, und zwar neu. Erst jüngst wurde Richtfest am Kuthsweg in Lierenfeld gefeiert, wo ein langer Gebäuderiegel mit 41 Wohnungen und einer Kita entsteht. Und an der Pariser Straße steht das Richtfest kurz bevor. Zugleich macht die Wohnungsgesellschaft der katholischen Kirche durch zwei Besonderheiten von sich reden. Thomas
Hummelsbeck erklärt nicht ohne Stolz: Kein anderes Düsseldorfer Unternehmen ist so energetisch interessiert wie seine Firma. Er sagt: „Wir waren die Ersten mit einem Passivwohnhaus. Und wir sind die Einzigen mit einem christlichen Hintergrund.“

Seit 1956 ist die Gesellschaft im Düsseldorfer Handelsregister eingetragen. 2013 hatte sie 6138 Wohnungen, Rücklagen von 59,47 Millionen Euro und einen Jahresüberschuss von 4,848 Millionen Euro. Die Zahlen machen dem Kölner Erzbischof Freude, denn er bekommt jedes Jahr aus der Dividenden-Ausschüttung eine Million Euro; die Rheinwohnungsbau schüttete 2014 an die Gesellschafter insgesamt 1,56 Millionen Euro aus.

Derzeit errichtet Hummelsbeck im ehemaligen Komplex des Dominikus-Krankenhauses zwischen Pariser – und Kribbenstraße 97 Mietwohnungen und 20 Eigentumswohnungen sowie Wohngruppen für Demente und eine große Kita für U3-Plätze.
Hummelsbeck ist kontaktfreudig. So arbeitet er mit der Diakonie, also dem evangelischen Partner. „Wir haben keine Berührungsängste. Das Dorothee-Sölle-Haus liegt nicht weit von uns entfernt und hat Kapazitäten frei.“ Hummelsbeck investiert in Heerdt gut 30 Millionen Euro.
Aber Hummelsbeck ist nicht nur Firmenchef, sondern auch Brauchtumsfreund. Er gehört in Lörick zu einer uralten Schützenfamilie.
Der Urgroßvater sei Schützenoberst und der letzte Hauptmann der freiwilligen Feuerwehr gewesen. Opa und Vater waren Schützenchefs. Im letzten Jahr fungierte er mit seiner Frau Roswitha als Regimentskönigspaar und hatte Tochter Mona als Jungschützenkönigin zur Seite.”

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

https//www.wz.de/lokales/duesseldorf/eine-million-fuer-den-lieben-gott…

Nichtssagende Handwerker-Rechnungen erschweren die Belegprüfung

Hat eine Hausverwaltung darauf zu achten, dass Rechnungen nachvollziehbar ausgestellt werden?

Praxisfall: im Abrechnungsordner fanden sich folgende Handwerker-Rechnungen.
Es handelte sich um nicht regelmässig wiederkehrende Einsätze.
Umso erstaunlicher die absolut nichtssagende Beschreibung der ausgeführten Tätigkeit “Leistungen im Monat….” statt einer Kurzbeschreibung wie z.B. “Austausch eines defekten Ventils in der Wohnung…”. Einzig auf den kaum lesbaren Arbeitszetteln konnten Anhaltspunkte zu der Handwerkertätigkeit vermutet werden.

Der Vorwurf richtet sich an eine Hausverwaltung, die diese Art Rechungen akzeptiert und ggf. unzureichend geprüft bezahlt.

So kann es nicht verwundern, dass sich auf diese Weise Installateur-Rechnungen beglichen wurden, die nicht von der WEG sondern vom Sondereigentümer hätten gezahlt werden müssen!

Beispiel 1:  “Leistungen erbracht im Monat Juni”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590859
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €

02 Laut Aufmassblatt vom 24.05.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €

03 Laut Auftragszettel Nr. 591033
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €

Beispiel 2:  “Leistungen erbrach im Monat Januar”

01 Laut Auftragszettel Nr. 589814
3 Std. Monteur – 115,50 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €

Beispiel 3:  “Leistungen erbracht im Monat September”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590750 und Aufmassblatt vom 01.06.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
0,50 pau Bereitstellung Kundendienstfahrzeug und Werkzeug – 11,75 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €
1 pau Klein- und Dichtmaterial – 2,25 €
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 15 km – 23,08 €

WARTEN_Hausverwalter veranlasst Fahrrad-Entsorgungsaktion – ohne Wissen oder Zustimmung der Eigentümer

WEG-Hausverwalter überschreitet seine Kompetenzen

Die Absprache mit dem Hausmeister scheint dieser Hausverwaltung zu genügen um in Eigeninitiative und ohne Beschluss oder Wissen der Eigentümergemeinschaft Fahrräder ENTSORGEN zu wollen.

Nett gemeint, aber voll daneben! Es ist immer wieder erstaunlich mit welchem Selbstverständnis und Selbstverständlichkeit sich Hausverwalter Freiheiten herausnehmen, die ihnen vertraglich nicht zustehen.
Der Verwalter ist Dienstleister, nicht Eigentümer. Er führt die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft aus – er bevormundet sie nicht.
Das “Entsorgen” oder “Entwenden” von Eigentum anderer – ob es funktonstauglich ist oder nicht – fällt nicht in den Entscheidungsbereich einer Hausverwaltung und könnte durchaus strafrechtliche Konsequenzen haben.

Praxisfall:
Aushang in einer Eigentümergemeinschaft
Sehr geehrte Damen und Herren,
da die Abstellmöglichkeiten für Fahrräder in der Wohnanlage stark begrenzt sind ist es unerlässlich, von Zeit zu Zeit eine Fahrradräumaktion durchzuführen.
In Absprache mit dem Hausmeister, Herrn X, haben wir eine solche Fahrradaktion für den 01. Juni .. .eingeplant. Fahrräder die bis zum 01. Juni nicht marktiert sind, werden ausgesondert und 2 Wochen später entsorgt, wenn sich bis zu diesem Zeitpunkt kein Eigentümer gemeldet hat. Für Ihre Bemühungen bedanken wir uns im voraus….


Empfehlung:
Weisen Sie die Hausverwaltung freundlich darauf hin, dass sie ihre Kompetenzen überschritten aht und diese Aktion dieser Form und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht mehr stattfinden wird.

Fröhlicher Stempel ersetzt umständliche Kontierung und Dokumentation

Wo Millionen verwaltet werden erinnert die kaufmännische Behandlung von Zahlungsausgängen an Spielerei

Wer im kaufmännischen Bereich tätig ist, weiß, dass Kontierungsstempel bei der Behandlung von Eingangsrechnung eine Hilfe sind.
Bei Eingang der Rechnung wird das Eingangsdatum vermerkt. Danach sollte sie geprüft werden und auch der Name des prüfenden Sachbearbeiters sollte per Kürzel festgehalten werden.
Danach wird die Rechnung kontiert und zum Schluss zur Zahlung freigegeben.
Die Kontierung, Angabe von Datum und das Kürzel des prüfenden Sachbearbeiters begleiten die Eingangsrechnung von Eintreffen im Unternehmen bis zu ihrer Begleichung.

Um die Übersichtlichkeit und die Vollständigkeit des Ablaufs zu gewährleisten greifen viel Unternehmen auf standardisierte Vorgänge zurück, z.B. die Nutzung eines “Kontierungsstempels”.
Einige Beispiele:Auszufüllen sind: Kostenstelle, sachliche und rechnerische Prüfung. Eingangsdatum. Zahlung: Dokumentation von Freigabe, Skonto, Zahlbetrag, Überweisungsbetrag.

Auszufüllen sind: Kostenstellen, Projekt-Nr., sachliche / rechnerische Prüfung. Gebucht, angewiesen, Buchung, Beleg-Nr., AnmerkungenAuszufüllen sind: Beleg-Nr., Soll-Konto, Haben-Konto, eingegangen am, Prüfung ob sachlich richtig, gebucht am, gezahlt am, Buchungsmonat, Steuerschlüssel

Für eine Hausverwaltung, die Millionen € für die Eigentümergemeinschaften verwaltet ist Genauigkeit und die Dokumentation der Kontierung und des Zahlungsausgangs mit Datum, Kontierung Bankkonto und ausführendem Sachbearbeiter zu empfehlen.

Umso erstaunlicher die Vereinfachung, mit der sich eine Hausverwaltung das Leben erleichtert: die dort eingehenden Rechnungen zieren lediglich den Stempel “Bezahlt”. Das war’s.Keine Dokumentation wer die Rechnung sachlich und rechnerisch geprüft hat und wann sie von wem zur Zahlung freigegeben wurde, über welches Bankkonto die Zahlung erfolgte, kein Zahlungsausgangsdatum.  
“Bezahlt” – in € oder $ – reicht.
Kein Scherz oder der Eintritts-Stempel zu Disneyland.
Beispiel 1:

Beispiel 2:
Beispiel 3:

NDR | Panorama: Wärmedämmung -Wie man (lästige) Mieter los wird (Video 7 min)

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Dreifach verglaste Fenster, Wärmedämmung,ein hauseigenes Blockheizkraftwerk - das klingt gut. Doch die energetische Sanierung dient oft dazu, lästige Mieter loszuwerden.

Alle Tricks sind recht: unter dem Deckmantel der “Wärmedämmung” werden Mieten extrem erhöht und Mieter gezwungen auszuziehen.
Zur Erinnerung: die Wärmedämmung wird angebracht, damit der Mieter weniger heizen muss. Die Heizkostenersparnis ist aber nur ein Bruchteil des vorgegebenen und von der Dämmstoff-Lobby verbreiteten Einsparung. Kurz: viele Kosten, wenig Nutzen – und alles zu Lasten der Mieter, die danach – Dank Wärmedämmung – ausziehen müssen.
Video. Dauer: 7 Min.

Unsere Erfahrung:
Da Vermieter davon ausgehen können, dass die Mieter die Modernisierungskosten nicht prüfen, gibt es nicht wenige Vermieter, die noch zusätzlich  Moderniesierungs- bzw. Wärmedämmungs-ferne Kosten, also normale Instandhaltungskosten wie neue Beete für den Vorgarten, neue Regenrohre usw., die normalerweise nur vom Vermieter gezahlt werden müssten, miteinfliessen lassen.

NDR: Risiken und Nachteile der Wärmedämmung (Video 45 min)

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"Wahnsinn Wärmedämmung"

Wärmedämmung an Fassaden führt häufig zu Schimmelpilzbildung und begünstigt unkontrollierbare Hausbrände.
Wenn Feuchtigkeit in wärmegedämmte Fassaden eindringt, kann dies ernste Folgen für Mieter und Eigentümer haben. Ein neues Arbeitsgebiet für Fassadenkletterer: das Schließen von Vogellöchern. Welche Risiken birgt die Wärmedämmung noch in sich?

Themen: Wärmebundsysteme, Kunstklinker mit Wärmedämmung, Schwarzschimmel hinter der Dämmschicht, einkondensierte Feuchte, Risse zwischen Klinker und Mörtel…

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

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Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung.

Beispiel:
Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP):
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”

Verbunden werden hier die “Danksagung an den Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit während des letzten Jahres” mit dem Beschluss “Entlastung des Hausverwalters in Bezug auf seine Tätigkeit des letzten Jahres”.
Der Verwalter versucht den Eigentümern zu suggerieren, diese beiden unterschiedlichen Themen wären verbunden, würden zusammengehören und es wäre nur selbstverständlich sie in einem Tagesordnungspunkt zu präsentieren.

Im Protokoll findet sich der TOP später wie folgt:
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss
Der Verwalter bedankt sich für die WEG bei dem Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit.
Die Entlastung des Verwalters wird beschlossen.”

Upps,  nach Lektüre der Einladung hätte man vermuten sollen, dass sich die Eigentümergemeinschaft beim Beirat bedankt. Nach Lektüre des Protokolls bedankt sich nun der Verwalter.
Ein Beispiel für zu knapp formulierte  und irreführende Tagesordnungspunkte – oder eine unkorrekte Protokollierung des Beschlusses? – Wer an der Versammlung nicht teilnehmen konnte wird es nie erfahren.

Durch die Verbindung “Dank an den Beirat”  und “Entlastung des Verwalters” fühlten sich auch in diesem Fall die meisten Eigentümer dazu verpflichtet, bei diesem Beschluss mit JA zu stimmen.

Das Abstimmungsergebnis im Protokoll wird wir folgt aufgeführt:
Dafür: 7450,14 MEA – Dagegen: 803,53 MEA – Enthaltung: 0
Der Plan des Verwalters ging also auf.

Einzig eine Partei wollte dieses Spiel nicht mitmachen und stimmte mit “Nein”. Nicht nur weil das Verbinden von 2 verschiedenen Themen unkorrekt ist – sondern auch weil grundsätzlich eine Entlastung des Verwalters abgelehnt wird.

Wie so oft, so auch hier:  “Abweichler” werden abgestraft.
In dem an alle Miteigentümer versendeten Protokoll, wurde die Nein-Stimme auffällig mit einem Kreuz und dem Namen des Abweichlers versehen.

Warum? Um den “Abweichler Schulte” bloßzustellen und als künftige Warnung an alle anderen Miteigentümer.

Empfohlene Maßnahme:
Bitten Sie den Verwalter schriftlich, künftig grundsätzlich die Tagesordnungspunkte “Dank an den Beirat” und “Entlastung des Verwalters” zu trennen. So gäbe es die Möglichkeit, dem Beirat zu danken ohne zwangsweise den Verwalter entlasten zu müssen.

Im übrigen: DANK an diesen Verwalter, denn er gibt sich durch dieses Verhalten als unseriöser Verwalter zu erkennen.

Fassaden-Wärmedämmung: Hochhausbrand in Frankreich

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Roubaix, Frankreich, 2013…. und Erinnerungen an London, 2017. Innerhalb weniger Minuten steht die gesamte Fassade in Flammen.

Die Frage: wer braucht wirklich Fassaden-Dämung?
Die eingesparten Heizkosten decken nicht ansatzweise die Anbringungskosten. Oft werden auch Wärmedämmungs-fremde Kosten mit in die Kalkulation und die Abrechnung eingespeist, wie z.B. die Neugestaltung des Gartens, neue Haustüren, neue Balkone, neue Regenrinnen…  im Grunde Instandhaltungsmaßnahmen, die nichts mit Wärmedämm-Maßnahme zu tun haben.
Aber wer liest schon genau die Abrechnung oder prüft die Belege?

Weiter: Pfusch am Bau kommt oft vor. Wer prüft wirklich was verbaut wird? Wer prüft wirklich wo Styropor und wo Mineralwolle an den Fassaden angebracht wird?….

Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll NICHT aus?

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Nachdem seit Ende der Sanierungsarbeiten “Fassadenanstrich und Balkonsanierung” zwei Jahre vergangen waren und einige Wohnungseigentümers ich wunderten, dass immer noch überall Mängel vorhanden waren, die einfach nicht behoben wurden und auch das Bau-Abnahmeprotokoll bisher auf sich warten liess – präsentierte der Hausverwalter in der letzten Wohnungseigentümer-Versammlung untenstehendes “Abnahmeprotokoll”

1. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll”
Ja, so der Verwalter,  dies sei das seit Jahren eingeforderte Abnahmeprotokoll für die durch einen Architekten begleitete Sanierungsmaßnahme (Kostenvolumen ca. 300.000 €).
Klasse, sagte sich ein Eigentümer, und fing an zu lesen:

“Bauvorhaben: …. upps, warum steht dort die Adresse des WEG-fremden Nachbarhauses?
Bauteil: Ausbesserungsarbeiten an Fassadenrückseite
Gewerk: Maler /Lackierer
Bauvertrag: –
Leistungszeitraum: 15.06. – 15.06.”

Bei der präsentierten “Abnahmebescheinigung” handelte sich um punktuelle und an einem Tag (15.06) ausgeführte Reparaturarbeiten am angrenzenden Nachbarhaus. Während der Sanierungsarbeiten waren scheinbar unwillentlich Schäden am angrenzenden Nachbarhaus entstanden, die am 15.06. vom Maler/Lackierer behoben wurde.

Frage: Warum präsentiert der Verwalter allen Ernstes dieses “Abnahmebescheinigung” für kleinere Reparaturarbeiten als “Bauabnahmeprotokoll” einer mehrere Jahre dauernden und 300.000 € teuren Fassadensanierung?
Es ist kein Versehen, denn der Verwalter sendete obiges nichtssagendes Dokument allen Miteigentümern zu. Als Beleg für die korrekt erfolgte Bauabnahme.

Empfohlene Maßnahmen:
Die betroffenen Wohnungseigentümer mögen sich bitte die Frage stellen, für wie blöd der Verwalter sie hält. Setzt er noch nicht einmal voraus, dass die Eigentümer lesen und schreiben können? Dass eie erkennen können, dass die erwähnt Hausnummer des Nachbarhauses nicht zu ihrer WEG gehört?
Kaum zu fassen aber wahr: der Hausverwalter wäre mit seinem Vorhaben beinahe durchgekommen, hätte nicht ein einziger, kritischer Eigentümer angefangen, das Dokument laut vorzulesen und sich zu wundern…..


2. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll” – zweiter Versuch
Nachdem der Hausverwalter seinen “Irrtum” zugeben musste, griff er erneut in die Trickkiste und präsentierte untenstehendes “Bau-Abnahmeprotokoll”.
Auch hier gilt wieder: wer lesen kann ist klar im Vorteil. Denn wie der Titel schon sagt handelt es sich um eine “Aktennotiz – (Fa. XY – Schlussarbeiten/Restarbeiten)” des Architekten, der die Baumaßnahme begleitete.
Es handelt sich um eine To-Do-Liste der noch anstehenden Arbeiten. Z.B. “Alle Balkonabdeckungen sin dzu überprüfen, scharfe bzw. lose Kante sind zu verlöten. Alle Balkonabeckungen sind bzgl. der ausreichenden Besfestungen zu prüfen. Oberflächen der Abdeckungen bzgl. Ausbeulungen ggf. zu glätten. Whg… verstopfter Abfluss? “ usw.

Der Verwalter verwies dreist auf dieses “Bau-Abnahmeprotokoll”, zeigte sich gereizt und wollte bereits zum nächsten Tagesordnungspunkt übergehen, als dann doch der Groschen fiel, einige Eigentümer wach wurden und sich doch über den Titel “Aktennotiz” dieses “Bau-Abnahmeprotokolls” wunderten.

Der Verwalter wurde unter Fristsetzung aufgefordert mit dem Architekten zunächst das Gebäude zu begehen und alle Mängel festzuhalten.
Nach Behebung aller Mängel soll ein richtiges Abnahmeprotokoll der Sanierungsmaßnahme erstellt werden.

Empfohlene Maßnahmen:
Für viele Hausverwalter gehört die Lüge zum Handwerk. Skrupel? – Fehlanzeige!
Überprüfen Sie alles.  Glauben Sie dem Verwalter nicht, bis Sie sich selbst überzeugt haben.

Aufstand der VONOVIA-Mieter in Berlin

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Gegen Modernisierung und Mietpreissteigerung

Ein Artikel der Berliner Woche

Berlin-Schmargendorf. Sanierung um jeden Preis? In der 30er-Jahre-Siedlung an der Salzbrunner Straße tobt seit Beginn der Bauarbeiten ein Streit zwischen Mietern und Deutschlands größtem Wohnungsunternehmen, das die früheren Gagfah-Häuser weitreichend dämmen will.

Jeden Donnerstagabend eilen sie herbei. Immer zur gleichen Zeit stiefeln sie die Treppen hinab, klopfen den Schnee von ihren Schuhen. Sie sammeln sich im größten Raum, den die Wohnsiedlung ihnen bietet. Es ist ein kahler Keller. Und hier tagt er also: der Schmargendorfer Mieterprotest. Ein Bündnis der Wehrsamen, die gemeinsame Sache machen gegen das, was über ihren Köpfen geschieht.

Das ist eine Sanierung, bei der Mietsteigerung wichtiger ist als die Energieersparnis. So lautet zumindest der immer wiederkehrende Vorwurf, vorgetragen von Familien mit schmalem Budget. Und von Rentnern, die sich bisher von 1000 Euro Rente im Monat eine kleine Wohnung im ruhigen 30er-Jahre-Ensemble nördlich des Hohenzollerdamms gerade noch leisten können. Wenn aber die Miete für zwei Zimmer um über 50 Prozent steigt – bei einer Heizkostenersparnis von 7 Euro – funktioniert das wahrscheinlich nicht mehr. Solche Rechnungen bringen in Rage.

Um Besonnenheit müht sich dann Sebastian S., als er die Abfolge der Ereignisse schildert. Nachdem die Baumaßnahmen des Dax-Unternehmens Vonovia – Anbringung von Fassadendämmung, neue Fenster und neue Bäder – 2015 in Gang kamen, wurden von den Verantwortlichen des Mieterprotests alle politischen Hebel in Bewegung gesetzt. „Wir haben den kompletten Bundestag, das komplette Abgeordnetenhaus und die BVV Charlottenburg-Wilmerdorf angeschrieben“, berichtet S. Als Vermittler meldete sich der Pankower Abgeordnete Klaus Mindrup (SPD). Doch seine Verhandlung mit den Vonovia-Vorstand zerstreuten die Hoffnung, dass sich die Modernisierung noch stoppen lässt.

Arbeiten, deren Notwendigkeit kaum einer der Kellergänger einsieht. 130 von 194 Mietparteien soll der Mieterprotest derzeit auf seiner Seite haben. „Die Dämmmaßnahme finden die meisten extrem unsinnig“, sagt Michael S.
„Denn die Rechnung beruhte auf der Annahme, dass die Wände nur 34 Zentimeter dick sind. Aber die meisten messen 55.“ Hier 12 Zentimeter Styropor anbringen? Das sieht kaum jemand ein. Schon deshalb, weil die dicken Dämmplatten Balkone verkleinern und den Lichteinfall verringern.

Kompromissbereitschaft zeigte die Vonovia immerhin bei der Badsanierung. Sie soll nur noch auf Wunsch erfolgen. Ebenso wie der Austausch von alten Holzfenstern.
Bei der Fassadendämmung soll es indes bleiben. Zumindest dort, wo es keine einstweilige Verfügung verbietet. Genau die konnten Bewohner bestimmter Häuser vor Gericht erstreiten. Ihre Fassaden bleiben vorerst unverhüllt – aus Überzeugung.

In Kürze will die Vonovia zusammen mit der SPD-Fraktion Charlottenburg-Wilmersdorf bei einer Versammlung das Vorhaben öffentlich besprechen. Auf Anfrage der Berliner Woche nahm Unternehmenssprecherin Bettina Benner derweil Stellung zu den zwei Kritikpunkten an der Bauausführung. Maßnahmen, die Michael S. als „sehr eigentümlich“ beschreibt.

Zwei Sichtweisen

Dämmmatten sollen Arbeiter ungeschützt bei strömendem Regen verklebt haben. Schimmel zwischen Matten und Fassade sei programmiert, wettern die Mieter. Anders sieht das die Vonovia-Sprecherin Benner: „Die verwendeten Baumaterialien sind alle für den Einbau im Außenbereich geeignet und können daher kurzzeitigen äußeren Einflüssen durch Regen durchaus standhalten“, entgegnet sie. Man habe „keine Verstöße gegen die Ausführung festgestellt. Daher wird es auch zu keiner Schimmelbildung an der Fassade kommen.“

Ein zweiter Punkt betrifft den Abriss von alten, vermutlich asbestbelasteten Fensterbrettern.
Sie sollen nach Aussagen der Anwohner tagelang im Hofbereich gelagert worden sein, ohne erkennbare Schutzvorkehrung. Anders schildert dies die Vonovia: „Bereits demontierte Fensterbänke wurden in einem Baucontainer sichergestellt und verschlossen. Davon konnte sich auch die von einem Mieter gerufene Polizei vor Ort überzeugen“, heißt es in der Stellungnahme. Es habe keine Gefahr bestanden.

So gibt es im Fall der Vonovia-Siedlung einmal mehr zwei Sichtweisen zum gleichen Sachverhalt. Und die Widerstandskämpfer unten im Keller machen nicht den Eindruck, als wollten sie sich der anderen beugen. tsc