Archiv der Kategorie: Tricks bei Verwalterwahl / Wiederbestellung

Verwalter-Neuwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen

Eine gute Verwaltertätigkeit verlangt Fachwissen und großes Engagement für die Belange der Eigentümer. Dass dieser Zeitaufwand honoriert werden muss, sollte jedem bewußt sein. Desweiteren gilt es Bürokosten, Versicherungen, Mitarbeiter usw. zu bezahlen.
In Verwalterverträgen wird jedoch in der Regel nur ein monatliches Grundhonorar  vereinbart, das von jedem Eigentümer zu zahlen ist.
Mit diesen Honorar sollte der Verwalter in der Lage sein, seine Kosten zu decken und wirtschaftlich zu arbeiten.

Praxisfall: In einer WEG mit 26 Miteigentümern stand eine Verwalter-Neuwahl an.
Verschiedene Bewerber reichten Ihre Angebote ein. So auch der Verwalter H.
Er wusste, dass viele Wohnungseigentümer völlig unwissend in Bezug auf die Qualifikation der Verwaltertätigkeit und geneigt sind, dem “preiswertesten Bewerber”, also demjenigen Verwalter, der die geringsten, monatlichen Gebühren berechnet den Vortritt zu lassen.

Das Ziel des Verwalters H. war, die o.g. Eigentümergemeinschaft zu übernehmen.
Ködern wollte er sie mit einem für ihn wirtschaftlich unrentablen, extrem niedrigem,  Verwalterhonorar.
Bezüglich der Kompensation, also dem finanziellen Ausgleich, hatte der Verwalter genügend Erfahrung im Umgang mit Eigentümergemeinschaften und ihrer Unvoreingenommenheit.

Einmal entschlossen, sind diesem Verwalter alle Mittel recht.
So nimmt er üblicherweise über die Beiräte Kontakt zur Eigentümergemeinschaft auf.
Er möchte die Schlüsselpersonen, meist den Verwaltungsbeirat, näher kennenlernen.
Hierbei interessiert ihn vor allem, ob diese Personen Fachwissen  besitzen, naiv und manipulierbar sind.
Nicht selten lässt er sich die Namen der sich mitbewerbenden Verwalter nennen und ihre Konditionen (Verwalterhonorar).
Oder er besteht bei dem unerfahrenen Beirat darauf, gleich die kompletten Verträge der Konkurrenz einzusehen.
Hierbei geht er sehr manipulativ vor, “umgarnt” die Beiräte und apeliert an ihr Geltungsbewußtsein. Dabei schaut er sich ganz genau die Schlüsselpersonen der Eigentümergemeinschaft an. Er weiss, wenn er diese für sich gewinnen kann, werden ihm die übrigen Miteigentümer nicht in die Quere kommen.

Verwalter H. nutzt für seine Zwecke folgende Mittel:

1. Einholen von Infos zu den Konditionen der Mitbewerber
Nachdem er vom unbedarften, naiven Beirat diese Infos erhalten hat, schreibt er ein neues Angebot, das er erneut dem Beirat unterbreitet.

2. Erstellen einer “Entscheidungshilfe” zur Neuwahl des Verwalters
Damit auch die Dümmsten verstehen, welchen Verwalter sie zu wählen haben, belässt es Verwalter H. nicht dabei, sich nur als “preiswertester” Verwalter aufzustellen.
Nein, er erstellt eine Tabelle, in der alle sich bewerbenden Verwalter aufgeführt und entsprechend bewertet werden.
Diese “Entscheidungshilfe” darf Verwalter H. natürlich nicht als sein Werk ausweisen.
Nein, es wird durch den bereits voll und ganz “vereinnahmten” und hörigen Beiratsvorsitzenden als eine von ihm selbst erstellte Tabelle ausgewiesen.
Kurz vor dem Versammlungstermin, auf dem der neue Verwalter gewählt werden soll, wird diese Tabelle vom Beirat an alle Miteigentümer versendet.

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Auf Rückfragen unvorbereitet, kann Beirat W auf keinerlei Fragen zur Entstehung dieser Tabelle antworten. Weder bezüglich der Auswahl der Fragen, noch deren Gewichtung , noch bezüglich der ihm für diese Auswertung zur Verfügung stehenden vorliegenden Dokumente.
Kein Wunder – denn diese Tabelle stammt aus der Feder des sich bewerbenden Verwaltes H.. Verwaltungsbeiratsvorsitzender war zu feige, dies zuzugeben.

Verwalter XY stelle folgende Bewertungskriterien für eine neu zu wählenden Hausverwaltung zusammen (Punkte 1-10). Selbstredend erhielt er bei allen Fragen die höchste Punktzahl
* Berufliche Qualifikation des Verwalters
* Erfahrung im Wohneigentum
* Erfahrung mit WEGs vergleichbarer Größe
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

Schauen wir uns die Fragen einmal genau an:

a) Auf Platz 1, also auch Priorität 1, befindet sich die Qualifikation des Verwalters.
Viele Menschen, die in anderen Berufen nicht Fuß fassen konnten, als Verwalter. Oder auch ehemalige Hausmeister, Hilfsarbeiter usw.
Hier scheint der sich bewerbende Verwalter H. punkten zu wollen. Denn: er ist “Diplom Betriebswirt” , trägt diesen Titel mit stolz, der ihm an der Universität einer Landeshauptstand verliehen wurde. Weiter gab er vor, hatte er – im Gegensatz zu den Mitbewerbern – auch bei einer bekannten Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer gearbeitet.
Mehr Qualifikation geht nicht, würde man sagen.

Wenn denn nicht alles erfunden gewesen wäre!
Einen akademischen Titel “Diplom Betriebswirt” hatte er n i e  erworben. Und bei der Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer hatte er auch n i e  gearbeitet.
Nein, er hat nach der Hauptschule noch die Handelsschule besucht und dann eine private Schule, in der man ihm die Grundzüge des Wirtschaftslebens beibrachte.
Insgesamt 13 Schuljahre. Inklusive “Studium und Diplom”.
Dass dieser Hochstapler sich erdreistet, sich mit seinem erfundenen, akademischen Titel über die Mitbewerber zu stellen,  zeigt wie schräg dieses Hirn tickt.
Denn ja, die Punktebewertung zeigte es:
In der von ihm selbst erstellten Bewertungstabelle wurde die “Qualifikation des Verwalters” mit 7 Punkten je Mitbewerber – und 10 Punkten für ihn selbst benotet!

b) Fragen, die zu diesem Zeitpunkt und von einem Externen nicht zuverlässig beantwortet werden konnten:
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

c) Allgemeinplätze – ohne ausschlaggebende Bedeutung für die Qualität eines Verwalters
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?

d) Fragen zum Verwaltervertrag und zu Abrechnung, die der naive, vereinnahmte Beirat aufgrund seines fehlenden Fachwissens nicht beurteilen konnte.
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?

Wen wundert es da, dass Verwalter XY bei allen Fragen die höchste Punktzahl erhielt und mit insgesamt 161 Punkten die Konkurrent mit 137 und 147 Punkten weit abschlug.
Glückwunsch!
Wie wichtig die oben erwähnten “Honorare für Zusatzleistungen” für Verwalter XY sind, wird noch gezeigt werden….

3. Hauptsache preiswert
Mit niedrigen Verwaltergebühren versucht Verwalter H. die Konkurrenz auszustechen.
Ein normales Verwalterhonorar darf gut und gerne pro Wohneinheit 25-35 € zzgl. MwSt. ausmachen.
Da Verwalter H. jedoch die Konditionen der Mitbewerber vorlagen, passte er sein Honorar nach unten an – sein monatliches Honorar, wohl gemerkt, nicht da das “Honorar für Zusatzleistungen”, das ihm so wichtig war, das das Verständnis und die Struktur dieses Honorars für Zusatzleistungen “transparent und verständlich” sein sollten.

Dass es ihm darum ging immer u n t e r  den Preisen der Konkurrenz zu liegen, verdeutlicht der Passus im Verwaltervertrag, der sich auf die Gebühren des Garageneigentümers beziehen. Hierzu lagen Verwalter H. wohl keine Angaben von Seiten der Konkurrenz vor, so dass er sich wie folgt behalf:
Honorar für die Garageneinheiten: „bisherige Konditionen abzüglich 7,5 % (!!)
Will heißen: egal was kommt, Verwalter H. ist der Preiswerteste!

Aus einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft ist bekannt, dass sich Verwalter H., der sich auch dort bewarb, bei dem Verwalterhonorar für die Wohneinheiten sogar auf sehr niedrigen Tarife wie 13 und 15 € auswich. Da diesem Verwalter bereits sein schlechter Ruf vorauseilte, hatte er das Honorar immer weiter nach unten gesetzt: er wollte unbedingt diese Eigentümergemeinschaft übernehmen – koste es was es wolle.

Kompensation des Discount-Verwalterhonorars durch “Honorar für Zusatzleistungen”.
Auszug aus der Abrechnung einer WEG die von Verwalter H. betreut wurde:

Rg. Kopierkosten (nicht prüfbar): 151,72 €
Rg. Portokosten (nicht prüfbar): 332,00 €
Rg. Adress-und Namenslisten für die Stadtsparkasse: 33,41 €
Rg. Bearbeitung Rechtsfälle (welche?): 99,96 €
Rg. „außerordentliche WEG-Vers. (begründet in seiner Kündigung!): für 2 Minuten Anwesenheit seiner beiden Mitarbeiter: 217,17 €
Rg. Beantragung Gläubiger-ID für SEPA:  29,75 €
Rg. für Notruf :  ca 100 €
Weiter gab es zahlreiche, unnötige Kosten in einer Gesamthöhe von mehreren Tausend Euro.

4. Vergraulen von Mitbewerbern
Nach einem “informativen” Telefonanruf des Verwalters bei einem Mitbewerber springt dieser “spontan” ab.
Nachdem er selbst gekündigt hatte, wollte er der WEG alle Steine diese Welt in den Weg legen und rief – wiederum – die sich bewerbenden Neu-Verwalter an und erzählte Negatives und Unkorrektes zu dieser WEG.

5. Täuschung der Miteigentümer in der Versammlung zur Wahl des neuen Verwalters
Dass der von Verwalter H. vergräuelte Mitbewerber absprang wird wochenlag vertuscht.
Erst in der Versammlung zur Verwalterneuwahl gibt der “vereinnahmte” Beiratsvorsitzende bekannt, dass einer der Bewerber “überraschend” und “kurzfristig” (!) abgesprungen war.
Wahr ist, dass sich der Mitbewerber bereits 5 Wochen zuvor zurückgezogen hatte, nach dem Telefongespräch mit dem Mitbewerber XY.
In dieser Zeit, also in diesen 5 Wochen, hatte der Beiratsvorsitzende mehrere Schreiben zur anstehenden Verwalter-Neuwahl zugesendet. Es hätte so die Möglichkeit bestanden, schon zu diesem Zeitpunkt mitzuteilen, dass sich die Anzahl der Bewerber auf 2 reduziert hatte.
Dies war aber vom sich bewerbenden Verwalter H. ungewünscht.
Grund: in der Regel sollen 3 Bewerber zur Wahl stehen. Wäre bekannt geworden, dass nur noch 2 Bewerber vorhanden waren, hätte ggf. jemand einen “Ersatz-“Verwalter als Kandidat vorgeschlagen.
Dies durfte nicht sein, da dies die Erfolgschancen des selbsternannten “Verwalter Diplom Betriebswirts” schmälerten.

Angesprochen, wie es sein kann, dass er behauptet habe, der Mitbewerber hätte sich “kurzfristig” zurückgezogen – wenn dies doch 5 Wochen her war – antwortete der Beiratsvorsitzenden ausweichend, es habe sich alles “überschnitten”.
Wieder eine weitere Lüge in diesem Lügengerüst… in dem der Beiratsvorsitzenden, dessen Aufgabe es ist, sich für die  Belange der Miteigentümer einzusetzen, eine sehr unrühmliche Rolle spielt…

Vorteil: von 3 bleiben nur noch 2 Bewerber. dh. es bleibt nur ein Mitbewerber, den Verwalter H. ausstechen muss. Dies schafft er mit Unterstützung des Beiratsvorsitzenden und seinen anscheinbar unschlagbar preiswerten Honorarvorstellungen.

Epilog:
Der Verwalter kündigte, als er merkte, dass sich einige Miteigentümerinnen nicht alles gefallen liessen. Der neue Beirat bestand aus drei Frauen, die nicht gewillt waren, das Spiel ihres Vorgängers weiterzuführen.
Entsprechend seinem Charakter handelte dieser Verwalter, so dass es nach seinem Abgang zu einer Schadensersatz-Klage gegen ihn kam. In diesem Zusammenhang wurde auch festgestellt, dass er Rechnungen zweimal erstellte, die er einerseits gegenüber einzelnen Miteigentümern abrechnete, anderseits gegenüber der WEG als ganzes.
An der Klage gegen diesen Verwalter beteiligten sich alle Miteigentümer, mit Ausnahme des o.g. ehemalige Beiratsvorsitzende, der an der Verwalterwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen aktiv beteiligt war.

Heute ist dieser ehem. Beiratsvorsitzender erneut Beirat. Er verdankt dies einem neuen, eider noch unseriöseren Verwalter, der in ihm einen willkommenen Unterstützer gefunden hat….

Das Ausmaß der Unregelmäßigkeiten des neuen Verwalters stellt die Vergehen des o.g. Verwalters mehrfach in den Schatten….