Archiv der Kategorie: 9. GEGENMASSNAHMEN + Hilfe

“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

„TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen →

Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)

Was Verwalter ohne Beschluss dürfen – über die Köpfe der Eigentümer hinweg

Dürfen Verwalter im Einzelfall ohne die Eigentümergemeinschaft entscheiden?
Wenn ja – wann?

“Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im Keller unserer Wohnanlage kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Beim Abgraben des Erdreichs vor der Kellerwand traten eine fehlende Außenisolierung sowie gebrochene Abwasserrohre zu Tage. Daraufhin hat der Verwalter sofort die Sanierung der Kellerwand beauftragt – und auf Kosten unserer Eigentümergemeinschaft eine fachgerechte Mauerwerksabdichtung herstellen sowie neue Abwasserrohre und eine Drainage verlegen lassen. Durfte der Verwalter das, ohne uns alle zuvor zu fragen?”

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn ein Verwalter den Eigentümern einer Wohnanlage einen Schaden zufügt, kann er hierfür haftbar gemacht werden.
Ein Schaden kann auch darin liegen, dass der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eine an sich gebotene und fachgerecht ausgeführte Sanierungsmaßnahme veranlasst hat.
Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Hamm (Beschluss v. 19.07.2011, Az. 15 Wx 120/10). Im Rahmen seiner Notgeschäftsführung darf und muss der Verwalter „in dringenden Fällen“ die „zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen“ treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG).

Bei dem von Ihnen geschilderten Fall hat sich Ihr Verwalter jedoch über die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und damit seine Verwalterpflichten verletzt. Um einen dringenden Fall im Sinne des WEG handelt es sich nur, wenn die Erhaltungsmaßnahme so eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
Hiervon kann in Ihrem Fall nicht ausgegangen werden. Die von Ihnen beschriebenen Baumängel dürften seit längerer Zeit vorliegen, aber noch nicht zu dramatischen Schäden geführt haben. Auch wenn Ihre Eigentümergemeinschaft für ihr Geld eine angemessene Gegenleistung, nämlich die Sanierung der Kellerwand und des Abflusssystems, erhalten hat, durfte der Verwalter nicht eigenmächtig handeln. Nur unaufschiebbare Maßnahmen hätte er selbst veranlassen dürfen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Verwalter unterliegen der Haftung, wenn der Gemeinschaft durch ihre Tätigkeit ein Schaden entstanden ist.
Daher müssen sich WEG-Verwalter bei einer Notgeschäftsführung auf die wirklich unaufschiebbaren Maßnahmen beschränken. Hierzu gehören etwa die Absicherung einer Gefahrenstelle oder die provisorische Abdichtung von Lecks. Vor umfassenden Sanierungsarbeiten muss der Verwalter auf jeden Fall zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen – notfalls durch Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. In Ihrem Fall muss der Verwalter die aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Mittel mit Ausnahme der sowieso notwendigen Arbeiten (Ersatz für defekte Rohre) zurückerstatten. Diese Arbeiten hätten die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend selbst beschließen müssen.

Kummerkasten 9/18

Die Blog-Funktion ist noch deaktiviert, aber über die Suchbegriffen werden uns die Themen und Sorgen der Leser übermittelt. Einige versuchen wir kurz zu beantworten:

“WEG-Abrechnung – SOLL oder IST?”
Es handelt sich um eine Ist-Abrechnung. Lediglich für die Rücklage gibt es eine Darstellung von IST und SOLL.

“Hausverwalter vergibt Auftrag ohne Beschluss”
Die Frage ist: darf er dies? Bauchte es vorher einen Beschluß oder nicht? Was steht im Verwaltervertrag? Für welche Auftragsvergabe benötigt der Verwalter einen Beschluss – für welche nicht? Über welchen Betrag kann er frei verfügen?
Hier setzt der Verwaltervertrag zu Beginn der Verwaltertätigkeit ganz wichtige Weichen. Empfohlen wird festzuhalten, dass der Verwalter nur bis zu einem Betrag X Aufträge vergeben kann, jedoch kostenhöhere oder Aufträge an Sachverständige, Gutachter, Ingenieure, Architekten NUR per WEG-Beschluss. Auch nicht per mehrheitlicher Entscheidung des Beirats!
Warum? Weil nur so die Gemeinschaft über das Thema (überhaupt notwendig?) und die Kosten (angemessen oder zu hoch?) informierte wird. 

“Darf ein Verwalter einen Sachverständigen beauftragen”
Siehe oben. Es kommt auf den Verwaltervertrag an. Sprechen Sie mit dem Beirat und anderen Miteigentümern. Bitten Sie zunächst den Verwalter um Aufklärung. Wenn niemand reagiert, prüfen Sie, ob der Verwalter einem Dachverband angehört und reichen Sie dort ggf. eine Beschwerde ein.

“Untätigkeit WEG-Verwalter”
Die Tätigkeit des Verwalters ruht? Schreiben Sie den Verwalter formell an. Sprechen Sie mit den Beiräten. Stellen Sie einen Antrag zur nächsten WEG-Versammlung, mit Bitte um Stellungnahme des Verwalters. Bei dringenden/wichtigen Fällen: wenden Sie sich an eine Rechtsberatung.

“Verwalter antwortet nicht”
Es kommt auf die Frage an. Wenn Sie einen Rohrbruch melden, sollte sich der Verwalter schnellstens melden. Stellen Sie eine andere, allgemeine Frage, so ist der Verwalter nicht verpflichtet Ihnen unterjährig zu antworten. In der WEG-Versammlung muss er Ihnen jedoch antworten. Stellen Sie gerne einen Antrag zur Tagesordnung mit Ihrer Frage (“Auskunft des Verwalters zu…..”)

“Hausmeister beschimpft Eigentümer”
Das oft sehr enge Zusammenspiel zwischen Verwalter und Hausmeister ist bekannt. Beide werden als Dienstleister von der WEG bezahlt, beide spielen sich manchmal aber enorm auf. Der Hausmeister ist vom Verwalter abhängig und oft sein “verlängerter Arm”.
Trotzdem sollte Fehlverhalten des Hausmeisters der Hausverwaltung schriftlich gemeldet werden und der Grund für dieses Verhalten erklärt werden.

“Stimmungsmache gegen Miteigentümer”
Unseriösen Verwaltern ist Kritik unerwünscht. Vielleicht waren Sie zu kritisch? Gehen Sie davon aus, dass 95 % der Eigentümer unkritisch und fachlich unwissend alles über sich ergehen lassen. Jemand, der daherkommt und sagt “Nö, find ich nicht gut” stört.
Ganz ehrlich, Sie haben die Wahl: entweder der Menge anpassen und den Mund halten – oder ggf. auf länge Zeit (ggf. zu Unrecht) in der Kritik zu stehen.
Wenn aber Stimmungsmache gegen Sie betrieben wird, dann heißt dies auch, dass die sachlichen Argumente des Stimmungsmachers ausgegangen sind. Dann bleibt halt nur noch die “Keule” – oder der “Hausfrieden”. “Miteigentümer X stört den Hausfrieden” – sobald Sie so einen dummen Spruch von Seiten der Hausverwaltung hören – Glückwunsch! – Ihre Kritik war sehr wahrscheinlich berechtigt.

“Nichtsagende Antwort zu Kosten”
Typisch für unseriösen Verwalter. Haken Sie freundlich nach.

“Extra Verwalter-Honorar für Gewährleistungen”
Der Verwaltervertrag gibt die Info. Dort sind alle Extrakosten / Sonderhonorar aufgelistet.
Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass jeder Miteigentümer eine Kopie des Verwaltervertrags besitzt.

“Wieviele Kostenvoranschläge muss ein Verwalter anfordern?”
Bei größeren Maßnahmen – mindestens 3. Und diese müssen VOR der Versammlung vorliegen.
Hierzu haben wir auf unserer Seite verschiedene Artikel.

“Im Protokoll der WEG-Versammlung sind Wohneinheiten falsch angegeben”
Dies kann auch ein Versehen ein. Der Verwalter sollte freundlich darauf hingewiesen werden und das Protokoll ggf. korrigiert, wenn es sich um Beschlüsse handelt.
Falls wichtig und eine Korrektur des Protokolls erfolgt nicth -> Rechtsberatung und ggf. Klage auf Protokollberichtigung.

“Verwalter beauftragt seine eigene Firma”
Falls unnötig und zu überhöhten Preisen, dann wäre es ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen. So kassiert er mehrfach ab – als Verwalter und als Dienstleister. Selbstredend kommt es hier zu einem Interessenkonflikt, denn würde der Verwalter bei Fehlern oder Gewährleistungsansprüchen gegen seine eigene Firma aktiv werden?

Schauen Sie in den Verwaltervertrag: Wird dort der Verwalter vom § BGB 181 befreit? Beim § 181 handelt es sich um das “Insichgeschäft”:
“Das Insichgeschäft (auch Selbstkontraktion) ist ein Begriff aus dem deutschsprachigen Privatrecht. Es bezeichnet ein Rechtsgeschäft, das jemand auf der einen Seite mit sich selbst und für eine andere Seite als Vertreter eines Dritten oder als Vertreter zweier oder mehrerer Parteien (Doppel- oder Mehrvertretung) abschließt. Geregelt ist das Insichgeschäft in § 181 BGB” (Wikipedia)


BGB § 181: “Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.”
Empfehlung: Im Verwaltervertrag darauf achten, dass Insichgeschäfte des Verwalters nicht zugelassen werden.

“Fehler in der Hausgeldabrechnung des Vorjahres”
Die Frage ist, welche Art von Fehler. In den meisten Fällen und wenn die Abrechnung schon beschlossen wurde und die Anfechtungsfrist von 1 Monat nach Versammlungstag (!) vorbei ist, dann wars das.
Es gibt jedoch die Möglichkeit eines Korrekturbeschlusses. Sprechen Sie zunächnst den Verwalter und den Beirat an, dann ggf. eine Rechtsberatung.

“Antrag auf namentliche Abstimmung“
Dies ist ein Antrag zur Geschäftsordnung, über den die Gemeinschaft in der Regel zunächst abstimmt. Ansonsten, gerade bei teuren oder wichtigen Beschlüssen, ein guter Gedanke.
Es gab schon Prozesse, bei denen diejenigen, die einer nötigen Sanierung n i c h t zugestimmt hatten, später im Rahmen einer Schadenersatzklage (Schäden, die durch die nicht durchgeführte Sanierung entstanden waren) hohe Summen zahlen mussten.  Betroffen waren hier alle Miteigentümer, die mit Nein oder mit Enthaltung (!!) gestimmt hatten.
Alternativ notieren Sie sich während der Versammlung die Stimmen der einzelnen Miteigentümer. Auch wenns den Verwalter nervt oder mehr Zeit benötigt, dieses Recht sollten Sie haben.

“Kopie des Verwaltervertrags anfordern”
Ein MUSS. Diesen Vertrag muss jeder haben.
Es zeichnet einen seriösen Verwalter aus, dass er den Vertrag zu Beginn seiner Verwaltertätigkeit unaufgefordert allen Miteigentümern zusendet bzw. auf Nachfrage gerne Kopien erstellt.

Was ist eine “umlegbare” Modernisierung?

Da unseriöse Vermieter den Mieter gerne in Unwissenheit lassen und die Begriffe “Modernisierung” und “umlegbare Modernisierung” zu ihrem Vorteil durcheinanderbringen, sollten beide Begriffe zunächst definiert werden:

Frage 1: Was ist eine “Modernisierung”?

Gesetzliche Grundlage ist der Paragraph des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) Nr. 555b.
Wir schauen mal, was da steht:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Soweit sogut. Wichtiger ist:

Frage 2: Was ist eine “umlegbare Modernisierung”, also Kosten, die die Kaltmiete erhöhen können?

Antwort: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB), Und dies sind (siehe oben):

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


Frage 3: was bedeutet dies? Welche Beispiele gibt es für eine “umlegbare Modernisierung”?

a) Maßnahme, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)
Beispiele:
Einsatz von Energiesparlampen, Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme. Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3, Wärmedämmung der Außenfassade, des Dachbodens, der Kellerdecke, Wärmerückgewinnung, Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung, Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung, Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung, Einbau energiesparender Isolierglasfenster, Nutzung alternativer Energien, Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)

b) Maßnahme, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3)
Es handelt sich um eine Umweltmaßnahme, bei der dem Gesamt-Wasserverbrauch im Haus reduziert werden soll.
Beispiele: Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen

c) Maßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b 4)
Beispiele: Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten, Einbau eines Fahrstuhls, das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)

d) Maßnahme, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5)
Beispiele:
Einbau von Isolierglasfenstern, Verbesserung des Schallschutzes, Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag, Verfließen von Badezimmer und Küche, Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält, Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine, Errichtung eines Balkons, Erneuerung der Elektrik, Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer, Modernisierung der sanitären Anlage, Einbau elektrischer Türöffner, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau eines Aufzugs, Trockenraum, Fahrradkeller, Anlegung von Stellplätzen, Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität, Einbau einer Gaszentralheizung, Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung, Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung, Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung

d) Maßnahme, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (§ 555b 6)
Beispiele:
Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung, Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung


Frage 4: Welche Modernisierungskosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden?

a) Maßnahmen, die durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
Beispiele:
Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.

b) Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Beispiele:
Ausbau des Dachgeschosses, Aufstockung, Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung, Anbau eines Wohnzimmers

c) Erhaltungsmaßnahmen (= Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen) sind keine umlegbaren Modernisierungskosten:
* Instandhaltungsmaßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen und dienen nicht der Modernisierung sondern erhalten den vertragsmäßigen Zustand der Immobilie. Den Kostenaufwand muss der Vermieter selbst tragen.
Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,
* Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

d) Bauliche Veränderungen
gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube

Frage 5: Was ist eine “modernisierende Instandsetzung” und welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht?

Bei der modernisierenden Instandsetung (Reparatur) kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass (!)  besteht.
Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen (!), die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen.
Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren und mit einer  Wärmedämmung versehen.
Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten größtenteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Beispiel; Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster.
Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen (!). Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.
Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB).

Unsere Empfehlung:
Prüfen Sie bei einer anstehenden Mieterhöhung aufgrund einer angeblich “umlegbaren Modernisierung” ob die durchgeführten Maßnahmen wirkich umgelegt werden können.
Unseriöse Vermieter vermischen gerne umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Wenn zB der Garten neu bepflanzt wird – dann sind die Kosten vom Vermieter zu tragen!
Wenn neue Regenrinnen anfgebracht werden… dann hat dies nichts mit einer “umlagefähigen Modernisierung zu tun” – auch wenn zeitgleich eine Wärmedämmung angebracht wird.
Wenn einwandfreie Doppelglasfenster ausgetauscht werden gegen 3-fach-Glas-Fenster – dann sind dies ebenfalls Kosten, die beim Vermieter verbleiben sollten.

Schauen Sie sich die Sanierungsmaßnahmen gerne genau an. Machen Sie Photos vom Zustand vorher, nachher und während der Arbeiten. Stellen Sie Fragen, wenn Sie etwas nicht verstehen. Je wacher und kritischer sich die Mieter zeigen, desto höher die Hürde für den Vermieter unkorrekt abzurechnen.

 

Verwalter-Sonderhonorar für angebliche Leistung (“Koordination” Rauchmelder)

Wann darf ein WEG-Verwalter Sonderhonorar berechnen?
Die meisten Aufgabe einer Hausverwaltung sind mit dem Verwaltervertrag abgegolten.
Nur für einige wenige Aufgaben, darf der Verwalter Sonderhonorar-Rechnungen erstellen.
Und auch nur, wenn es sich um eine besondere Leistung handelt oder eine Erstattung (z.B. Portokosten), die im Verwaltervertrag festgehalten ist – und die Rechnung vom Betrag her angemessen und nicht überhöht ist.

Praxisfall:
Der WEG-Verwalter ist bekannt dafür, jährlich zahlreiche Rechnungen über Sonderhonorar zu stellen. Die Rechnungen schreibt er an die WEG mit Anschrift c/o Hausverwaltung X.
Die Eigentümer erfahren von dieser Rechnung nur wenn sie den Ordner mit den Rechnungsbelegen sorgfältig durchsehen. Diese Aufgabe obliegt dem Beirat, der der  Eigentümergemeinschaft über die Richtigkeit der Abrechnung Auskunft gibt.

Im Fall dieser Hausverwaltung besteht ein sehr gutes Verhältnis zum Beirat – alle Rechnungen der Verwaltung werden anstandslos akzeptiert und die übrigen Eigentümer über Ungereimtheiten nicht informiert.

So auch diese völlig überzogene Rechnung der Hausverwaltung, die die allgemeine Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern als Anlaß für eine Sonderrechnung nahm.
Eine Leistung wurde nicht erbracht. Lediglich die Beauftragung der Fa. Objektus mit der Installation der Rauchmelder. Diese Beauftragung einer Dienstleistungsfirma gehört aber zum Aufgabenbereich eines Hausverwalters, der mit dem Grundhonorar abgedeckt ist.
Dies weiß die Hausverwaltung sehr wohl und ließ sich zur leichteren Durchsetzung ihrer Forderung von den unwissenden Miteigentümern in der vorangegangenen Eigentümerversammlung einen Beschuss über diese “Zusatzleistung” absegnen.

Daraufhin wurde untenstehende Sonderhonorar-Rechnung mit blumigem Text erstellt und der Betrag vom WEG-Konto abgebucht:

RECHNUNG NR ….
Für den außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegenden Mehraufwand in Bezugnahme auf die Abwicklung und Koordination der Rauchwarnmelder Im Kalenderjahr 20… erlauben wir uns, Ihnen gemäß Beschluß der Eigentümerversammlung folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
25 Wohneinheiten à 10 € – 250 €
zzgl. MwSt. 19 % – 47,50 €
Gesamtbetrag: 297,50 €

Es handelt sich um eine Rechnung ohne erbrachte Zusatzleistung.
Die Leistung des Verwalters besteht lediglich darin, die Rechnung geschrieben zu haben.

Buchhalterische Behandlung der Rg. über Sonderhonorar “Koordination Rauchmelder”:

a) Fehlerhafte Verbuchung
Buchhalterisch gefordert wird der separate Ausweis von Sonderhonorar des Verwalters.
Dies wurde hier nicht beachtet. Nicht ohne Grund, denn dann würde diese nicht berechtigte Rechnung schneller auffallen.
Also wurde diese Rechnung unter der Kontenposition “Laufende Reparaturen der Wohnungen” verbucht entnommen.

b) Fehlerhafte Anzahl Wohneinheiten
Die Anzahl der Wohneinheiten ist 25. Die Anzahl der Wohnungen nur 24. Als eine separate Einheit wird der Garagenhof behandelt.
Es ist somit unkorrekt Sonderhonorar für  “25 Wohneinheiten” (s.o.) zu berechnen, denn in den Garagen wurde bisher kein Raumelder angebracht.
Die Zusatzkosten der Wohneinheit “Garagenhof” wurden zudem unkorrekterweise den “Wohnungen” in Rechnung gestellt.

c) Fehlender Ausweis als “Sonderhonorar” der Verwaltung
In der Jahresabrechnung muss Sonderhonorar als Sonderhonorar erkenntlich sein und ist unter dieser separaten Position auszuweisen. Obwohl die Position “Zusatzkosten Hausverwaltung” für das Sonderhonorar kürzlich eingerichtet wurde, zog der Verwalter vor, diese Rechnung unter dem “Kto 3100 Laufende Reparaturen Wohnungen” zu verbuchen.

Fazit:
Die Sonderhonorar-Rechnung zur “Koordination der Rauchwarnmelder” ist nicht nur inhaltlich nicht berechtigt, da die Beauftragung von Dienstleistern zum normalen Arbeitsgebiet des Verwalters gehört – die Rechnung ist auch zu hoch und falsch berechnet, falsch kontiert worden.
Dies alles ist kein Zufall, es hat Methode.

Nachtrag:
An Selbstbewußtsein fehlt es diesem Verwalter nicht und so stellt er sich auf seiner Internetseite wie folgt dar:
“Die Hausverwaltung X ist Mitglied im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter. Dieses Gütesiegel garantiert Ihnen professionelle Dienstleistungen und ständige Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter unseres Unternehmens.”
Den anderen großen Verwalterverband, in dem er seit Jahren Mitglied war, erwähnt er nicht mehr auf seiner Webseite. Nach wiederholten Beschwerden über diesen Verwalter hat man ihm ggf. den Austritt nahegelegt.

Steuerersparnis bei Haushaltsnahen Dienstleistungen

Der Mieter einer Mietswohnung oder der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung hat die Möglichkeit, einen Teil der Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend zu machen und damit seinen zu zahlenden Steuerbetrag zu verringern.

Grundsätzlich kann jedoch nur derjenige diese Steuerersparnis nutzen, der auch die Kosten getragen hat. Das heißt: wenn z.B. Mietern die Kosten für ausgeführte Arbeiten nicht auferlegt wurden, können sie auch nicht die Steuerersparnis nutzen.

Grundlage hierfür sind:
a) der Ausweis der “Haushaltsnahen Dienstleistungen” und “Handwerkerleistungen” die der Vermieter der Nebenkostenabrechnung des Mieters/des Miteigentümers beifügten sollte.
b) weitere Rechnungen für Arbeiten, die der Mieter/der Miteigentümer in Auftrag gegeben hat und die er (zwingend!) per Überweisung bezahlt hat.
c) betroffen sind nur die Lohnanteile der Rechnungen, d.h. die Rechnungen sollten zuvor vom Handwerker mit einem Betrag für den Lohnanteil und den Materialanteil ausgewiesen werden (“Der Lohnanteil dieser Rechnung beträg … €”).
d) es gibt Maximalbeträge für die steuerliche Absetzung

Unter a) wird in 2 Gruppen unterteilt:
1. “Haushaltsnahe Dienstleistungen” gemäß § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG
Ablesedienste und Abrechnung bei Verbrauchszählern (Strom, Gas, Wasser, Heizung, usw.)
Gärtner, Fenster reinigen, putzen, bügeln, Hausmeister, Hauswarte
Hausreinigung, Reinigung von Kleidung, soweit diese im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wurden, Umzugsdienstleistungen, Wachdienst, Winterdienst, Betreuung
eines Haustieres
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 4.000 €/Jahr)

2.  “Handwerkerleistungen” gemäß § 35a Abs. 3 EStG
Beispiele: Gartenpflege, Gartengestaltung, Graffitibeseitigung, Hausschwammbeseitigung, 
Reparatur von Waschmaschine/Trockner/Spülmaschine,
Wartung Feuerlöscher, Heizung, Öltankanlagen, Pumpen, Abwasser-Rückstau-Sicherung,
Aufzug, Fahrstuhl,
Kaminkehrer oder Schonsteinfeger, Mauerwerkssanierer,
Montageleistung beim Möbelkauf, Schadstoffsanierung, Trockenlegung von Mauerwerk,
Wasserschadensanierung usw.
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 1.200 €/Jahr)

Von der Hausverwaltung sollte ein Ausweis der zu nutzenden Beträge erstellt werden, wie z.B.:

In der Steuererklärung wird der der Betrag im Formular “Mantelbogen” auf der 3. Seite in Zeile 72 und 73 eingetragen.

Und nochmals per Video erklärt:

Eine leicht verständliche Zusammenfassung wurde von der Lohnsteuerhilfe in München erstellt. Hier der Link: https://www.ihre-lohnsteuerhilfe-in-muenchen.de/35a-estg-haushaltsnahe-dienstleistungen-und-handwerkerleistungen.html

Offizielle Erklärung des Bundesministeriums der Finanzen:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2016-11-09-Paragraf-35a-EStG.html

Bundesministerium der Finanzen:
Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen;

Link: https//www.wohnen-im-wandel.de/fileadmin/p/10/Beispielhafte_Aufzaehlung_beguenstigter_und_nicht_beguenstigter_haushaltsnaher_Dienstleistungen_und_Handwerkerleistungen.pdf

Sonderhonorar für Auskunft Creditreform eines langjährigen Miteigentümers

Der WEG-Hausverwalter kann nur sehr wenigen, klar definierten Fällen die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung verweigern.
Dies z. B., wenn eine große Zahlung (z.B. Sonderumlage) für den künftigen Eigentümer ansteht und es offensichtlich ist, dass er nicht über ausreichende finanziellen Mittel verfügt.
Nur in diesem speziellen Fall, wenn bereits wenn bereits Zweifel zu der finanziellen Situation des Käufer vorhanden sind, ist eine Überprüfung der Bonität sinnvoll. Diese Konstellation ist äußerst selten.

Warum also berechnet der Verwalter Kosten für eine angeblich eingeholte Auskunft zur Bonität eines neuen Eigentümers? “Angeblich” -weil seiner Sonderhonorar-Rechnung keinerlei Anlage beigefügt ist, aus der die Eigentümergemeinschaft die Bonität des Neueigentümers entnehmen kann.

Kritik:
– die Einholung einer Bonitätsauskunft bei der Creditreform ist unnötig, da der Verwalter seine Zustimmung bis auf seltene Einzelfälle nicht verweigern kann
– die Kosten von 65 € netto ist nicht nachvollziehbar, die wirklichen Kosten werden auf ca. 10 € geschätzt
– ob eine Bonitätsauskunft wirklich eingeholt wurde ist unklar, da sie der Rechnung nicht beigefügt und auch sonst dem Nutznießer – der Eigentümergemeinschaft – nicht zur Verfügung gestellt wurde
– in diesem Fall war der Käufer der Wohnung ein langjähriger Miteigentümer der WEG.
Umso unsinniger die Initiative des Verwalters, eine Bonitätsauskunft für diesen einzuholen
– buchhalterisch verbucht wurden diesen Kosten einmal wieder und unkorrekterweise auf das Konto “3050 Sonstige Kosten“, anstatt auf das Konto “Sonderhonorar der Verwaltung”.

“Für die Einholung einer Auskunft beim Verein Creditreform über Herrn A… berechnen wir Ihnen folgende Kosten:
Pauschale für die Anfrage beim Verein Creditreform: 65,00 € + MwSt. 12,65 €
= Rechnungsbetrag 77,35 €

 

Sonderhonorar für die Änderung von Verteilungsschlüsseln

Alle Hausverwaltungen arbeiten mit einer Software für das Erstellen der Jahresabrechnung.
Die Änderung von Einstellungsparametern dieser Software ist eine Sache, die in wenigen Sekunden ausgeführt werden kann. Bei mehreren Verteilungsschlüsseln, wie in diesem Fall, wird die Änderung in wenigen Minuten ausgeführt sein.

Die Gesetzgebung hat deshalb die Möglichkeit, Sonderhonorar berechnen zu können, sehr begrenzt. So ist ein zusätzlichen Abrechnen von Tätigkeiten, die zum Alltagsgeschäft einer Hausverwaltung gehören und schon mit dem normalen Verwalterhonorar abgedeckt, kaum möglich.
Zusätzlich als Sonderhonorar abgerechnet werden können: Auslangen wie Porto und Kopien, wenn zuvor so im Verwaltervertrag festgehalten  und Arbeiten, die über die normale Tätigkeit eines Hausverwalters hinausgehen, wenn diese z.B. gleichzeitig Architekt ist und anstelle eines Architekten für die Eigentümergemeinschaft tätig wird. Auch in diesem Fall muss dies im Verwaltervertrag vorgesehen sein und muss der Leistung/dem Arbeitsaufwand entsprechen.

Eine besondere Kompetenz für das Ändern von Verteilungsschlüsseln benötigt dieser Verwalter nicht. Es ist so aufwendig, als würde man in einem Rechnungsprogramm den Mehrwertsteuersatz ändern.

Für diesen Verwalter gibt es wenig andere Möglichkeiten mit so geringem Zeitaufwand und Spezialkompetenz einen höheren Umsatz zu machen. Denn er berechnet lt. seiner Gebührenliste für jede Änderung des Verteilungsschlüssel pro Wohnung (!) 10 €.

Die Änderung wird er nur einmal pro Kontenposition eingeben, der Bezug auf die Anzahl von Wohneinheiten ist bedeutungslos. Der Verwalter weigerte sich bisher immer einen genauen Zeitaufwand für Änderungstätigkeit bekanntzugeben. 

Die Eigentümergemeinschaft besteht zu einem großen Teil aus hochbetagten und altersschwachen Rentnern. Um sein Vorhaben abzusichern, ließ der Verwalter sich diese Honorierung in einem Beschluss zusammen mit der geplanten Änderung verschiedener Verteilungsschlüssel bestätigen.

Es ist bezeichnend, dass diese Rechnung bei der Prüfung der Jahresabrechnung nicht auffiel.
Denn der Verwalter erwähnte diese Rechnung nicht.
Sie wäre aufgefallen, wenn sie korrekterweise in einer Kostenposition “Sonderhonorar Hausverwaltung” aufgetaucht wäre – statt dessen wurden diese Kosten in das undurchsichtige Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht.“Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Änderung der Kostenverteilungsschlüssel gemäß Beschluß unter Tagesordnungspunkt 8 in der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 25.09.20.., erlauben wir uns, gemäß Verwaltervertrag-Gebührenliste Punkt 16 folgende Kosten in Rechnung zu stellen:

11 Verteilungsschlüssel x 25  (24 Whg. + 1 Garage)
275 à 5 € (anstatt der üblichen angesetzten Kosten in Höhe von 10,00 €)
Zwischensumme: 1.375 € + Mwst. = 1.636,25 €

Die Abbuchung vom WEG-Konto nimmt der Verwalter selber vor. Er hat ja die Kontovollmacht.
Auf welches Konto er diesen Betrag überweist bleibt unbekannt: auf allen von ihm ausgestellten Sonderhonorar-Rechnungen fehlt die Bankverbindung. Warum?