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Hausgeldabrechnung: Verteilung von Aufzugskosten

Ein Artikel der LBS

Das tägliche Auf und Ab: Wenn Gerichte sich mit Personenliften befassen müssen (BILD)

Berlin (ots) – Wir benutzen ihn fast täglich und machen uns in der Regel keine Gedanken darüber. Der Aufzug gehört in vielen Büro- und Wohngebäuden schlichtweg zum Alltag. Nur wenn er mal stecken bleibt oder wegen Wartungsarbeiten tagelang ausfällt, werden wir uns dessen so richtig bewusst. Was die wenigsten Menschen wissen dürften: Es gibt in Deutschland auch eine umfangreiche Rechtsprechung zu diesem Thema, die der Infodienst Recht und Steuern der LBS in seiner Extra-Ausgabe vorstellt.

Meistens geht es bei den Lift-Fällen, die vor den Schranken der Gerichte landen, ums Geld. Also um die Frage, wer sich alles an den Wartungskosten beteiligen muss und ob der Einbau eines Aufzuges zur Erhöhung der Miete führen kann. Manchmal sind es auch Probleme mit der Verkehrssicherungspflicht – dann nämlich, wenn ein Lift nicht so funktioniert, wie er soll, und wenn dabei Menschen zu Schaden kommen.

Kann man eigentlich von jemandem verlangen, dass er die Aufzugkosten mitträgt, obwohl er gar keinen Nutzen davon hat? Hier ist die Rechtsprechung im Laufe der Jahre zu der Überzeugung gekommen, dass Erdgeschossbewohner in jedem Falle zahlen müssen.
Zwar werden sie in der Regel selten damit fahren (vielleicht nur dann, wenn es einen Keller oder einen Dachboden gibt), aber der Lift ist nun mal ein Bestandteil des gesamten Objekts.
Ähnlich wie ein Gemeinschaftsgarten, den ja auch nicht alle in gleichem Umfang nutzen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 103/06) wies mit dieser Begründung die Klage von Bewohnern einer Seniorenanlage zurück, die ihr Appartement im Erdgeschoss hatten und deswegen nicht bezahlen wollten. Die Umlage benachteilige den Mieter “nicht unangemessen”, befanden die Richter.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter nicht einmal theoretisch die Chance hat, einen Lift zu nutzen, weil er nämlich in einem anderen Gebäudeteil wohnt. So ging es einem Mieter in Berlin, dessen Wohnung im vierten Stock eines Quergebäudes lag, während der Aufzug nur das Vorderhaus bediente. Es schien dem Betroffenen dann doch ungerecht, dass er trotzdem einen finanziellen Anteil leisten sollte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 128/08) befreite ihn davon. Es sei in der Rechtsprechung “anerkannt”, dass die komplett “ausgeschlossenen” Mieter nicht beteiligt werden dürfen.

Manchmal bereitet der nachträgliche Einbau eines Aufzugs Ärger – zum Beispiel deswegen, weil es vor Ort eine Erhaltungsverordnung gibt, die mietpreiserhöhende Modernisierungen verbietet. Genau das war das Problem in Berlin-Pankow. Zwar war grundsätzlich schon ein Lift genehmigt, beim nachträglichen Wunsch eines weiteren Zwischenhalts stellte sich die Behörde jedoch quer. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen OVG 10 B 9.11) wollte jedoch im konkreten Fall nicht so streng sein. Es sei hier ja nur darum gegangen, den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer Wohnung zu sichern. Zudem handle es sich hier nicht um ein Gebiet mit überdurchschnittlich hoher Verdrängungsgefahr für Altmieter.

Auch Aufzüge werden alt. Es ist eine logische Folge dieser Erkenntnis, dass bei einem mehrere Jahrzehnte alten Objekt nicht alle technischen Neuerungen eingebaut sein können.
Im Raum Frankfurt etwa stoppte ein Lift in einem Parkhaus 40 Zentimeter, bevor er das Bodenniveau erreicht hatte. Eine ältere Dame stürzte, verletzte sich schwer und verklagte den Betreiber wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 3 U 169/12) sah dies nicht so. Der Eigentümer des Objekts könne nachweisen, dass der Lift regelmäßig fachkundig gewartet worden sei, letztmals zwei Tage vor dem Unfall. Mehr dürfe man nicht erwarten. Es handle sich um eine technische Störung, wie sie immer wieder mal vorkommen könne.

Eine besonders unangenehme Nachricht erhielt eine gehbehinderte Frau, die im vierten Stock eines Mehrparteienhauses wohnte, von ihrem Vermieter. Der Lift sei nach Ansicht der Aufsichtsbehörde bald nicht mehr zu betreiben (unter anderem wegen fehlender Notrufeinrichtungen) und solle deswegen modernisiert werden. Allerdings müsse sich die Mieterin daran beteiligen, selbst wenn das nicht in ihrem Vertrag vorgesehen sei.
Das Amtsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 48 C 15468/10) stellte sich jedoch voll auf die Seite der Mieterin: Sie habe erstens ein Recht auf Weiterbetrieb des Aufzuges und müsse sich zweitens an den dafür nötigen Kosten nicht beteiligen.

Muss eine private Pflegekasse für die Wartungskosten eines Treppenliftes aufkommen?
So stellte es sich jedenfalls eine Klägerin vor, die einige Jahre zuvor bereits einen Zuschuss der Kasse für den Einbau dieses Hilfsmittels erhalten hatte. Nun war sie der Überzeugung, auch die Wartung müsse bezahlt werden.
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg (Aktenzeichen L 4 P 2397/10) lehnte dies ab. Es handle sich um kein Hilfsmittel im Sinne der Pflegeversicherung, sondern um eine Maßnahme zur behindertengerechten Ausstattung einer Wohnung. Dafür sei der Höchstbetrag durch die Antrag¬stellerin bereits ausgeschöpft.

Mieter müssen grundsätzlich nicht alle laufenden Kosten eines Aufzugs tragen, sondern (unter anderem) nur den Strom, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und die Pflege.
Bei größeren Reparaturen ist der Eigentümer gefragt.
Das Problem: Manchmal sind beide Kategorien gar nicht auseinander zu halten, weil mit einer Lift-Firma ein Vollwartungsvertrag besteht, in dem alles enthalten ist.
Aber auch hier fand das Amtsgericht Bonn (Aktenzeichen 8 C 451/06) eine Lösung.
Es schlug in einem Rechtsstreit vor, dass von den Gesamtkosten 35 Prozent abgezogen werden sollten und nur der Restbetrag auf die Mieter umgelegt werde.

Im Regelfall müssen Eigentümer, wenn sie größere Modernisierungen an einem Objekt vornehmen wollen, dies den Mietern vorher ankündigen. Ein Hausbesitzer in Berlin hatte das nicht ordnungsgemäß getan und einen Aufzug einfach ungefragt in das Gebäude einbauen lassen. Deswegen wollte eine Mieterin aus dem zweiten Stock die Mieterhöhung für diese Maßnahme nicht mittragen. Doch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 164/10) widersprach der Mieterin. Sie müsse bezahlen, denn der Gebrauchswert der Mietsache sei durch den Umbau unstreitig nachhaltig erhöht worden.

https://www.presseportal.de/pm/35604/2532849

Bankabstimmung – ein vereinfachter Gesamtüberblick

Keine Angst vor vielen Zahlen

Die Prüfung einer Bankabstimmung als Teil einer WEG-Hausgeldabrechnung könnte völlig reduziert in etwas so ausehen:

Bank-Anfangsbestand am 01.01. des Jahres
….dann jede Menge Zahlen….

und dann:
Bank- Endbestand zum 31.12. des Jahres


Schritt 1:
Den Bankbestand zu Beginn und zu Ende des Jahres erhalten wir über den Bankauszug.
Pro Bank wird jeweils der erst und letzte Kontoauszug genommen.
Dies ergibt:

Bank-Anfangsbestand am 01.01. des Jahres:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Anfangsbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Anfangsbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Anfangsbetrag

….dann wieder jede Menge Zahlen….

und dann:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Endbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Endbetrag:
= Bank- Endbestand zum 31.12. des Jahres


Schritt 2:

Den Zahlenbereich untergliedern wir in 2 Bereicht: Einnahmen und Ausgaben

EINNAHMEN
1. eingegangenes Hausgeld für Abrechnungszeitraum: 
Einnahmen für die Bewirtschaftung
Einnahmen für die Rücklage
2. eingegangenes Hausgeld für Vorjahre:
eingegangene Nachzahlungen aus vorherigen Jahren
3. Sonstige Erlöse:
Versicherungserstattungen
Zinserträge Bankkonto

AUSGABEN
1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum: es folgen hier alle Ausgabenpositionen wie…
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagsgebühr
Kabel-TV/Hausanschluss
Allgemeinstrom
Gebäudeversicherung
Haftpflichtversicherung
Kleinreparaturen
Hausmeisterkosten
Rechtsberatung
Instandhaltungkosten
Verwalterhonorar
Mahnkosten einzelner Eigentümer
2. Ausgaben für Vorjahre
Auszahlung von Guthaben aus der letzten Abrechung
Handwerkerrechnung aus dem Vorjahr


Schritt 3:

Den Bankbestand zu Beginn und zu Ende des Jahres erhalten wir über den Bankauszug.
Pro Bank wird jeweils der erst und letzte Kontoauszug genommen.
Dies ergibt:

Bank-Anfgangsbestand am 01.01. des Jahres:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Anfangsbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Anfangsbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Anfangsbetrag

+ EINNAHMEN
1. eingegangenes Hausgeld für Abrechnungszeitraum: 
Einnahmen für die Bewirtschaftung
Einnahmen für die Rücklage
2. eingegangenes Hausgeld für Vorjahre:
eingegangene Nachzahlungen aus vorherigen Jahren
3. Sonstige Erlöse:
Versicherungserstattungen
Zinserträge Bankkonto

‘- AUSGABEN
1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum: es folgen hier alle Ausgabenpositionen wie…
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagsgebühr
Kabel-TV/Hausanschluss
Allgemeinstrom
Gebäudeversicherung
Haftpflichtversicherung
Kleinreparaturen
Hausmeisterkosten
Rechtsberatung
Instandhaltungkosten
Verwalterhonorar
Mahnkosten einzelner Eigentümer
2. Ausgaben für Vorjahre
Auszahlung von Guthaben aus der letzten Abrechung
Handwerkerrechnung aus dem Vorjahr

= SUMME

Die erhaltene Summe sollte nun identisch sein mit:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Endbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Endbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Endbetrag

Bank-Endbestand zum 31.12. des Jahres

Soll-Rücklage und Vermögensstatus – Prüfung einfach gemacht

- Musterabrechnung -

SOLL-RÜCKLAGE
Anfangsbestand zum 01.12.: 56.500 €
+ Soll-Zuführung Rücklage des Abrechnungsjahrs: + 5.000 €
+ Zinserträge Rücklagenkonto: + 265,05 €
+ Erlöse aus Waschmarkenverkauf: + 200 €
– Entnahme für Sanierungsmaßnahme: -10.000 €
Endbestand Soll-Rücklage am 31.12.:  51.965,05 €


VERMÖGENSTATUS zum 31.12.:
Festgeldkonto Nr. 1234567 bei der Musterbank: 35.725,05 €
Girokonto Nr. 456789  bei der Musterbank: 3.804,00 €
Handkasse/Hauskasse: 100 €
Gesamtsumme: 39.629,05 €

+ Aktive Rechnungsabgrenzung/ Forderungen
+ Berechnete, noch offene Hausgeld-Nachzahlung des Abrechnungsjahrs): + 2.396 €
+ Forderungen Alteigentümer, immer noch offen: + 6.540 €
+ Ölstand, Wert:  + 3.500 €

‘- Passive Rechnungsabgrenzung / Verbindlichkeiten
– Noch unbezahlte Rechnung Handwerker: – 100 €

Kontrollsumme Vermögensstatus
/Endbestand der Soll-Rücklage am 31.12.: 
51.965,05 €

Die Kontrollsumme des Vermögensstatus und der Endbestand der Soll-Rücklage stimmen über ein.

Also:
Forderungen und Verbindlichkeiten aus Vorjahren, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden,  werden im Vermögensstatus als Forderung werden n i c h t  aufgeführt, da bereits ausgeglichen.

Forderungen und Verblindlichkeiten aus Vorjahren, die im Abrechnungsjahr noch nicht bezahlt wurden, müssen aufgeführt werden.

Forderungen und Verbindlichkeiten wie Nachzahlungen und Guthaben, die erst im Abrechnungsjahr mit der Hausgeldabrechnung entstanden sind, werden im Vermögensstatus aufgeführt. Sie können ja noch nicht bezahlt sein.

Tabellen, die niemand braucht

Als Anlage zur Jahresabrechnung fügen manche Verwalter zusätzliches Zahlenwerk bei. Eigentlich ein guter Gedanke, wenn diese Tabellen wirklich aussagekräftig wären.
Beim genauen Lesen fragt man sich jedoch oft nach dem Zweck und der Gedanke liegt nahe, dass den Eigentümern möglichst viel “Materiel” zur Verfügung gestellt werden soll um sie “einzulullen”.
Ob sinnvoll oder nicht – ist nebensächlich. So soll der Eindruck entstehen, durch die Menge der zur Verfügung gestellten Zahlen, Tabellen usw. würde die Richtigkeit der Abrechnung untermauert.
Beispiel: Dargestellt werden die Kosten von 2 aufeinander folgenden Jahren, die letzte Spalte weist die Differenz aus:

Super. Und was sagt uns nun diese Tabelle? Dass auch städtische Abgaben, wie Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Wasser steigen, ist bekannt.
Interessant wäre die prozentuelle Abweichung pro Jahr, damit man “Ausreißer”, also extreme Abweichungen, hinterfragen könnte.
Leider wird die Differenz nur in € ausgewiesen und nicht in %.
Auch wäre ein Vergleich der PLAN-  und IST-Kosten sinnvoll.  Durch den Vergleich der Zahlen des Wirtschaftsplans und der reellen Kosten könnte eine Aussage über die Zuverlässigkeit des Plan getroffen werden. In diesem Beispielfall könnte erklärt werden, warum viele Wohnungseigentümer erneut eine Nachzahlung von mehreren Hundert Euro erhalten haben. Aber auch diese Spalte fehlt hier….

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen Sie die Infos der Hausverwaltung auf Sinnhaftigkeit. Soll gegenüber den Eigentümern Augenwischerei betrieben werden, nach dem Motto: viel Papier = viele Infos?
Sollen die Eigentümer mit (nichtssagenden) Anlagen “zugemüllt” werden, um vor dem Lesen zu kapitulieren und deshalb in der WEG-Versammlung der Hausverwaltung alle wichtigen Entscheidungen zu überlassen? Bleiben Sie kritisch.

WEG-Jahresabrechnung mit unvollständiger Bankkontendarstellung

Wenn die Jahresabrechnung die Auflistung der vorhandenen Bankkonten vorsieht, dann sollte dieser auch stimmen!

Nicht so in dieser WEG, wo ein Bankkonto mit einem Betrag von 223.057,97 €  vergessen wurde:

Darstellung des Bankvermögens (Jahresabrechnung):
A-Bank AG…., Nr. DE08…. 0
Jahresbeginn: 33.918,86 €
Jahresende: 10.354,72 €

banken und kassen_kasch_kl

Upps, fragt man sich, nur so wenig auf dem gemeinschaftlichen Bankkonto?

Die Irritierung ist gerechtfertigt, weist doch die in der Jahresabrechnung aufgeführte, buchhalterische Instandhaltungsrücklage einen weitaus größeren Betrag aus, nämlich 223.057,97 €:

entwicklung rücklagen_kasch_kl

Darstellung der Rücklagenentwicklung
“Die Rücklagen der Gemeinschaft haben sich wie folgt entwickelt:
am 01.01.: 193.559,03 €
Zugang: 35.234,48 €
Ertrag: 415,33 €
Abgang: 6.150,87 €
am 31.12.: 223.057,97

Was ist Sache? fragt sich der Eigentümer.
Und wo sind die  223.057,97 € untergebracht? Schweben sie im luftleeren Raum? Gibt es das Rücklagenkonto nur auf dem Papier – oder auch ein entsprechendes Bankkonto?

Erst eine Belegeinsicht beim Verwalter brachte Klarheit: es gab in der Tat ein weiteres Konto, auch bei der A-Bank.
Dieses Konto war in der Bankkonten-Auflistung lediglich “vergessen” worden.

Das Bankvermögen dieser WEG erhöht sich so um erfreuliche 223.057,97 € auf insgesamt 233.412,69 €.

berechnung bankvermögen

 

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen – Prüfen – Prüfen.

BVI: “Sonderhonorar des Verwalters darf NICHT in die Sachkonten gebucht werden!”

…um dort unauffindbar für immer zu verschwinden!

Zur Erinnerung: es handelt sich um vertraglich vereinbartes Sonderhonorar, das der WEG-Verwalter für besondere Arbeiten berechnen darf. Soweit so gut. Wer arbeitet, der soll auch verdienen. Es bleibt jedoch zu prüfen in welchem Rahmen “Arbeiten” nötig waren und erbracht wurden.

Unabhängig davon, muss dieses Verwalter-Sonderhonorar in der jährlichen Hausgeldabrechnung gesondert (!) und gut erkennbar ausgewiesen werden.
Klarer ausgedrückt: diese Kosten, die der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt werden und die der Hausverwalter sich mittels Bankvollmacht sofort abbucht und seinem eigenen Bankkonto gutschreibt, es muss sofort erkenntlich sein. Verstecken ist nicht angesagt.
Diese Sicht hat auch der Bundesverband der Immobilienverwalter, BVI.
“Dies wissen auch alle BVI-Mitglieder”, hieß es auf Nachfrage.

Scheinbar jedoch nicht.
Denn nur zufällig, beim Durchblättern Seite-für-Seite (!) der Jahresabrechnung entdeckte ein Miteigentümer zahlreiche Sonderrechnungen des Verwalters. Verbucht waren diese Honorarrechnungen wohin es auch gerade passte: in die Konten der Rücklage, der Reparaturen, der Anschaffung der Rauchmelder usw..
Sonderausweis: Fehlanzeige!

Deshalb: Sie hatten bisher mit Sonderhonoraren des Verwalters nicht zu tun?
Sie wurden zwar im Verwaltervertrag erwähnt – aber Sie als Eigentümer haben keine Kenntnis davon, dass es je zu einer Berechnung gekommen ist.
Glückwunsch, denken Sie? – Nein, das Gegenteil ist wahrscheinlicher.

Denn: haben Sie – ob Beirat oder nicht – jemals den Abrechnungsordner Seite für Seite durchgeblättert oder die Buchungszeilen der wichtigsten Konten studiert? Nein? Dann hatten Sie in den meisten Fällen auch nicht die Möglichkeit diese Sonderhonorare aufzufinden.

Schmanklerl:
angesprochen auf den offensichtlich seit Jahren fehlenden Ausweis des Verwalter-Sonderhonorars, antworte dieser BVI-Verwalter: “Wenn Sie so darauf Wert legen, können wir Ihnen (d.h. der angesprochenen WEG) ab der nächsten Jahresabrechnung das Sonderhonorar gesondert ausweisen. Wir machen das eigentlich nicht, aber für Sie…. ”
Haben wir etwas falsch verstanden? – Der WEG-Verwalter bietet sich an, ab dem nächsten Jahr, extra eine große Ausnahme zu machen und von seiner Standard-Regel, dem Nicht-Ausweis des Verwalterhonorars, abzuweichen?
D.h.bei allen weiteren, von ihm betreuten Eigentümergemeinschaften wird er weiterhin fälschlicherweise sein Verwalterhonorar   n i c h t   ausweisen? –  Na, super! 🙂

Empfohlene Maßnahmen:
Es geht weniger um eine Bewertung, ob ein Sonderhonorar zu zahlen ist oder nicht. In den meisten Fällen gibt der Verwaltervertrag Auskunft. Es geht erneut wieder um das alte Thema “Transparenz”.
Warum spielt ein Verwalter nicht mit offenen Karten? Warum bleiben selbst Beiräte, die die Abrechnung als geprüft und korrekt unterschrieben, uninformiert? Warum hat ein scheinbar seriöser Verwalter es nötig, dieses Versteckspiel zu spielen – wohl wissend, dass er gegen das Gesetz und den Verhaltenskodex der Verwalter-Dachverbände verstößt?