Archiv der Kategorie: Allgemein

Tabellen und Summen nicht nachvollziehbar – Warum?

Nicht alle Übersichten des Verwalters sind nachvollziehbar.

Wünschenswert wären nachvollziehbarere Tabellen und Überischten.

Beispiel 1: Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen
Zur Nachvollziehbarkeit fehlen die Summenangaben (z.B. für die Quersumme) und der Verteilungsschlüssel.


Beispiel 2:
Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen
Hier wäre eine genauere Angabe zu den Verteilungsschlüsseln (gesamt/einzel) wünschenswert. Auch werden nur je die Gesamtsummen ausgewiesen.

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Excurs: Hinterfragen und kritisch bleiben – gegenüber Hausverwaltern und im Allgemeinen

Manchmanl weiß man nicht, was es ist - aber man kann sagen, was es nicht sein k a n n

Als Denkanstoß aus traurigem, aktuellem Anlass (Tote und Verletzte in Barcelona am 17.08.17).
KenFM im Gespräch mit Elias Davidsson “Psychologische Kriegsführung und gesellschaftliche Leugnung”. Video. Dauer 1 h 52.

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Manager Magazin: Zoff um die Lebensretter an der Zimmerdecke

Von Richard Haimann, Manager Magazin

Rauchmelder können Bewohner vor Zimmerbränden warnen und Leben retten – dennoch wehren sich Wohnungsunternehmen in mehreren Bundesländern gegen eine geplante Installationspflicht. Doch selbst dort, wo sie bereits eingeführt wurde, gibt es Schlupflöcher.

Hamburg – Dass sie noch lebt, hat die junge Frau einer kleinen Dose zu verdanken – und den guten Ohren der Nachbarin: Die 16jährige Bernburgerin hatte eine Pizza in den Backofen geschoben und war anschließend eingeschlafen, während das Hefeteigstück in Brand geriet und giftige Gasschwaden durch die Wohnung waberten.

Die Feuerwehr der sachsen-anhaltinischen Kleinstadt traf gerade noch rechtzeitig ein, um die Jugendliche zu retten, weil die Nachbarin die schrillen Töne des Rauchmelders hörte und die Brandretter alarmierte, nachdem auf ihr Klingeln niemand die Tür geöffnet hatte. “Der Rauchmelder hat ein Menschenleben gerettet”, ist Feuerwehr-Einsatzleiter Tilo Timplan überzeugt.

Tragisch endete hingegen im März dieses Jahres ein Wohnhausbrand im schwäbischen Backnang. Eine 40jährige türkische Mutter und ihre sieben Kinder kamen bei dem Feuer ums Leben. Einen Rauchmelder gab es nicht im Haus. Beide Brände werden als Beispiele für die Sinnhaftigkeit einer Vorschrift angeführt, über die seit Jahrzehnten in Deutschland gestritten wird: die Pflicht, Eigenheime und Wohnungen mit Rauchmeldern zu bestücken.

Die grün-rote Landesregierung in Baden-Württemberg hat nach dem Brand von Backnang Tatsachen geschaffen: Sie erließ am 10. Juli dieses Jahres eine sofort geltende Installationspflicht für Rauchmelder in allen neuen Eigenheimen und Wohnungen. Für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist bis Ende nächsten Jahres.

13 von 16 Ländern schreiben Einbau vor

Damit haben nun 13 der 16 Bundesländer in ihren Landesbauverordnungen den Einbau von Brandmeldern vorgeschrieben. Lediglich in Berlin, Brandenburg und Sachsen gibt es bislang diese Pflicht nicht. “Wir sind die letzten Mohikaner”, sagt Martin Schmidt, Bauingenieur und Referent Technik beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU).

Zwar hat Berlins Bausenator Michael Müller (SPD) angekündigt, im kommenden Jahr auch in der Bundeshauptstadt eine Installationspflicht einführen zu wollen. Doch die Interessensvertretung von 355 Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften mit insgesamt 1,1 Millionen Wohnungen ringt darum, dass dies weder in Berlin, noch in Brandenburg geschieht. “Wir lehnen eine Zwangsverpflichtung der Eigentümer ab und setzen stattdessen auf die Aufklärung und Stärkung der Eigenverantwortlichkeit der Mieter”, sagt Schmidt.

Der Rauchdetektor ist fast so alt wie die Glühbirne. 1890 meldete Francis Robbins Upton, ein Mitarbeiter Thomas Alva Edisons, das erste Patent für einen automatischen Brandmelder an, zwölf Jahre nachdem sein Chef die Glühlampe mit Kohlefaden entwickelt hatte. Doch während elektrisches Licht seit mehr als 80 Jahren jeden Haushalt in den westlichen Industrienationen erhellt, sind Rauchmelder noch immer nur in einem Teil der Häuser und Wohnungen zu finden – zumindest in Deutschland.

Denn in Staaten wie den USA, Australien, Großbritannien, Kanada und den Niederlanden wurde eine Installationspflicht bereits vor Jahrzehnten erlassen. Hingegen verpflichtete hierzulande Rheinland-Pfalz als erstes Bundesland erst am 22. Dezember 2003 Eigentümer selbstgenutzter und vermieteter Wohnungen Rauchmelder zu installieren.

Tauziehen der Lobbyisten

“Der deutsche Föderalismus behindert den flächendeckenden Einsatz eines kleinen Geräts, das Menschenleben retten kann”, klagt Rudolf Römer, Stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Deutschen Feuerwehrverbands. “Es ist ein Kreuz, dass der Brandschutz nicht Bundes-, sondern Ländersache ist.” Der Feuerwehrverband wirbt seit Langem für eine umfassende Installationspflicht in Eigenheimen und Wohnungen, egal ob alt oder neu. “Wir fordern dies mit aller Vehemenz”, sagt Römer. Bislang allerdings nur mit bedingtem Erfolg.

In Rheinland-Pfalz hat die Landesregierung in Mainz bis heute Eigenheime und selbstgenutzte Eigentumswohnungen von der Verordnung ausgenommen. In den übrigen zwölf Bundesländer, die bislang eine Installationspflicht verabschiedet haben, fallen die Verordnungen höchst unterschiedlich aus – und sehen zum Teil jahrelange Übergangsfristen vor. So sind Mecklenburg-Vorpommern seit 2006 nicht die Eigentümer, sondern die Mieter von Neubauwohnungen verpflichtet, Rauchmelder zu installieren und zu warten – allerdings haben sie noch bis zum 18. April 2016 Zeit, der Vorschrift nachzukommen.

In Niedersachsen müssen die Eigentümer bis Ende 2015 Rauchmelder einbauen. Bayern und Nordrhein-Westfalen haben zwar dieses Jahr eine Rauchmelderpflicht für Eigenheime und Wohnungen erlassen – jedoch greift diese am Rhein erst am 1. Januar 2017, südlich des Weißwurstäquators sogar erst am 31. Dezember desselben Jahres.

Die unterschiedlichen Regelungen sind das Ergebnis eines massiven Tauziehens hinter den Kulissen der politischen Bühnen in den Landeshauptstädten. Auf der einen Seite stehen die Interessensvertretungen jener Unternehmen, die Rauchmelder herstellen oder von ihrer Wartung und Kontrolle profitieren könnten.

Es geht um Menschenleben – und hohe Kosten

Das Forum Brandrauchprävention, das die Internetseite rauchmelder-lebensretter.de betreibt, wird vom Zentralverband der Elektrotechnik und Elektronikindustrie, dem Bundesverband Sicherheitstechnik, dem Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks, der Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes und dem Deutschen Feuerwehrverband getragen. Auf der anderen Seite stehen die Wohnungsunternehmen.Es geht dabei nicht nur um Menschenleben, sondern auch um hohe Kosten.

Zwar können die Wohnungsunternehmen die Investitionen über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiterreichen. Sie müssten aber in Vorleistung treten. Die Summe ist beachtlich: 115,5 Millionen Euro müssten die Mitgliedsunternehmen des BBU aufbringen, um in allen Schlafzimmern und Fluren ihrer 1,1 Millionen Wohnungen in Berlin und Brandenburg Rauchmeldern zu installieren, rechnet Technikreferent Schmidt vor. Hinzu kämen jährliche Kosten von 16,5 Millionen Euro für die Kontrolle der Geräte und den regelmäßigen Austausch der Batterien.

Für Hersteller und Monteure wäre das ein lohnendes Geschäft, meint Schmidt. “Für die Mieter hingegen eine teure Sache.” Weil die Wohnungsunternehmen die Kosten auf die Nutzer umlegen müssten, “würden die Nebenkosten pro Wohnung im Schnitt um fast 25 Euro pro Monat steigen”, sagt Schmidt. “Deutlich günstiger wäre es für die Mieter, wenn sie selbst die Rauchmelder kaufen, einbauen und selbst die Batterien regelmäßig wechseln würden.”

Mieterbund und Feuerwehr stellen jedoch die Kalkulation in Frage. So rechnet der BBU mit Anschaffungskosten von 25 Euro pro Rauchmelder. “Viel zu hoch kalkuliert”, sagt Feuerwehrverbands-Vize Römer. “Gute Rauchmelder gibt es in Baumärkten bereits für zehn bis 15 Euro.” Wohnungsunternehmen könnten direkt beim Hersteller kaufen und müssten nochmals deutlich geringere Preise zahlen.

3. Teil: Tummelplatz für unseriöse Geschäftemacher

Auch die vom BBU angesetzte Kostenkalkulation bei der Wartung von 15 Euro pro Wohnung sei zu hoch gegriffen, meint Ulrich Ropertz vom Mieterbund. “Das kann die Wärmedienstfirma bei Heizungsablesung in wenigen Minuten mit erledigen.” Dass die Mieter selbst die Brandmelder kaufen und in Eigenverantwortung warten sollen, lehnt der Mieterbund ab. “Es sollte die Pflicht der Vermieter sein, für sichere Wohnungen zu sorgen”, sagt Ropertz.

Die Gegner der Installationspflicht führen darüber hinaus an, dass Rauchmelder nicht die Sicherheit bieten, die Hersteller versprechen und Brandschützer sich erhoffen. “In Berlin, Brandenburg und Sachsen ist die Zahl der Brandopfer in den vergangenen Jahren gesunken, obwohl es keine Installationspflicht gibt”, sagt Schmidt und beruft sich dabei explizit auf eine Studie des Brandschutzanlagenherstellers Hekatron in Sulzburg.

Danach ist die Zahl der Todesfälle durch Wohnungsbrände zwar in all jenen Bundesländern gesunken, in denen eine Rauchmelderpflicht eingeführt wurde – aber eben zeitgleich auch in den drei Ländern, in denen der Einbau bislang nicht vorgeschrieben ist. Am stärksten sank die Opferzahl der Untersuchung zufolge mit 82 Prozent in Thüringen, obwohl dort die Installationspflicht nur für Neubauwohnungen gilt. Am geringsten reduzierte sich die Zahl der Opfer mit nur sieben Prozent in Hessen. Allerdings zeigt die Studie auch: In Bayern und Nordrhein-Westfalen ist die Zahl der Brandopfer in den vergangenen Jahren gestiegen, bevor die Installationspflicht dieses Jahr eingeführt wurde.

“Rauchmelder retten Leben und können größere Brandschäden verhindern”, sagt deshalb Hans-Georg Kranz, Geschäftsführer von Strabag Residential Property Services, die als Hausverwalter für Wohneigentümergesellschaften tätig ist. Den Besitzern von Eigentumswohnungen rät Kranz, frühzeitig in Rauchmelder zu investieren und nicht zu warten, bis die Übergangsfristen verstreichen.

Vorbild USA

Dass die Detektoren effektiven Schutz bieten, zeigen auch Daten aus den USA, wo die einzelnen Bundesstaaten bereits in den 70er Jahren die Installationspflicht erlassen haben. Nach einer vom Kongress 2010 in Auftrag gegebenen Langzeitstudie halbierte sich seither die Zahl der Todesopfer durch Haus- und Wohnungsbrände.

Während in anderen Staaten Rauchdetektoren seit Jahrzehnten zur festen Ausstattung von Eigenheimen und Wohnungen zählen, versuchen findige Geschäftsleute den Wirrwarr der unterschiedlichen Regelungen in den deutschen Bundesländern für sich auszunutzen. So behaupten einige Anbieter von Rauchmeldern, dass Eigentümer ihren Versicherungsschutz verlieren könnten, wenn sie gesetzlichen Verpflichtungen zur Installation von Rauchmeldern nicht nachkämen.

Eine Darstellung, die der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), vehement zurückweist: “Ein nicht installierter Rauchmelder hat keine Auswirkungen auf den Versicherungsschutz”, sagt GDV-Sprecherin Kathrin Jarosch. Assekuranzen könnten Leistungen nur kürzen, wenn das fehlende Warngerät die Ursache des Schadens sei. Dies aber sei nicht der Fall, da Rauchmelder erst anspringen, wenn es bereits brennt.

Aus diesem Grund seien dem Verband auch keine Fälle bekannt, betont Jarosch, “in denen ein fehlender oder unsachgemäß betriebener Rauchmelder negativen Einfluss auf die Entschädigung eines versicherten Schadens hatte”.

4. Teil: Regelungen der Bundesländer im Überblick

 

https//www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/rauchmelderpflicht-laender-uneins-ueber-lebensretter-an-der-decke-a-934604-4.html

WEG-Jahresabrechnung mit unvollständiger Bankkontendarstellung

Wenn die Jahresabrechnung die Auflistung der vorhandenen Bankkonten vorsieht, dann sollte dieser auch stimmen!

Nicht so in dieser WEG, wo ein Bankkonto mit einem Betrag von 223.057,97 €  vergessen wurde:

Darstellung des Bankvermögens (Jahresabrechnung):
A-Bank AG…., Nr. DE08…. 0
Jahresbeginn: 33.918,86 €
Jahresende: 10.354,72 €

banken und kassen_kasch_kl

Upps, fragt man sich, nur so wenig auf dem gemeinschaftlichen Bankkonto?

Die Irritierung ist gerechtfertigt, weist doch die in der Jahresabrechnung aufgeführte, buchhalterische Instandhaltungsrücklage einen weitaus größeren Betrag aus, nämlich 223.057,97 €:

entwicklung rücklagen_kasch_kl

Darstellung der Rücklagenentwicklung
“Die Rücklagen der Gemeinschaft haben sich wie folgt entwickelt:
am 01.01.: 193.559,03 €
Zugang: 35.234,48 €
Ertrag: 415,33 €
Abgang: 6.150,87 €
am 31.12.: 223.057,97

Was ist Sache? fragt sich der Eigentümer.
Und wo sind die  223.057,97 € untergebracht? Schweben sie im luftleeren Raum? Gibt es das Rücklagenkonto nur auf dem Papier – oder auch ein entsprechendes Bankkonto?

Erst eine Belegeinsicht beim Verwalter brachte Klarheit: es gab in der Tat ein weiteres Konto, auch bei der A-Bank.
Dieses Konto war in der Bankkonten-Auflistung lediglich “vergessen” worden.

Das Bankvermögen dieser WEG erhöht sich so um erfreuliche 223.057,97 € auf insgesamt 233.412,69 €.

berechnung bankvermögen

 

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen – Prüfen – Prüfen.

Verständlich dargestellt: Hausgeldabrechnung Abrechnungsspitze – Abrechnungssaldo

In den vom Hausverwalter Jahresabrechnungen ist immer wieder von der Abrechnungsspitze und dem Abrechnungssaldo die Rede.
Wo ist der Unterschied? Wie kann man beide Begriffe unterscheiden?

Anhand von 4 verschiedenen Beispiel-Situationen versuchen wir die Abrechnung zahlenmässig und auch als Graphik zu verdeutlichen.
Fall 1: Die Jahresabrechnung ist höher als der Wirtschaftsplan und es wurde weniger Hausgeld gezahlt als im Plan vorgesehen
Fall 2: Die Jahresabrechnung ist höher als der Wirtschaftsplan und es wurde genau soviel Hausgeld gezahlt wie im Plan vorgesehen
Fall 3: Die Jahresabrechnung ist niedriger als der Wirtschaftsplan und es wurde weniger Hausgeld gezahlt als im Plan vorgesehen
Fall 4: Die Jahresabrechnung ist niedriger als der Wirtschaftsplan und es wurde genau soviel Hausgeld gezahlt wie im Plan vorgesehen


Abrechnungsspitze und Abrechnungsaldo:

Fall 1: Die Jahresabrechnung ist höher als der Wirtschaftsplan und es wurde weniger Hausgeld gezahlt als im Plan vorgesehen

fall1
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Fall 2: Die Jahresabrechnung ist höher als der Wirtschaftsplan und es wurde genau soviel Hausgeld gezahlt wie im Plan vorgesehen

fall2

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Fall 3: Die Jahresabrechnung ist niedriger als der Wirtschaftsplan und es wurde weniger Hausgeld gezahlt als im Plan vorgesehen

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Fall 4: Die Jahresabrechnung ist niedriger als der Wirtschaftsplan und es wurde genau soviel Hausgeld gezahlt wie im Plan vorgesehen

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Hinweis zu Kommentaren auf dieser Seite

Zunächst einmal, vielen Dank für die Beteiligung! Wir freuen uns über jeden Beitrag, denn nur so “lebt” eine Seite.

Aus Diskretionsgründen empfehlen wir Ihnen Ihren Namen nur abgekürzt oder als Nickname anzugeben.
Die letzen Kommentare haben wir deshalb nachbearbeitet und die Namen entsprechend gekürzt.

 

 

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Hallo Herr Nachbar, sind Sie “Würstchen”?

WLAN hat nicht nur Vorteile. Die Nachteile sind gewaltig.
Die Strahlungen erzeugen oft Kopfschmerzen, Kopfdruck, Unruhe und Schlafstörungen.
Eine Alternative bietet a) eine Kabelverbindung von Fritzbox zu PC, verbunden mit b) der Funktion “off” beim Schalter WLAN.
Diese Erkenntnis ist leider bei vielen Mitmenschen noch nicht angekommen.
Wohl aber bei einem Luxushotel in Baden-Baden, dass spezielle “Wlan- und Elektrosmog-freie” Wohnräume anbietet.

Auszug aus der Beschreibung von Villa Stéphanie / Hotel BRENNERS Parkhotel Baden-Baden:

Brenners-Park-Hotel-Spa

“DIGITAL DETOX FÜR EINEN GESUNDEN SCHLAF

Die Villa Stéphanie setzt auf „Digital Detox“ und unterstreicht damit die Wichtigkeit und revitalisierende Wirkung von gesundem Schlaf. Denn wer ausreichend schläft hat mehr vom Leben. Nicht weniger. In allen Zimmern und Suiten haben Sie als Gast die Wahl, vom Nachttisch aus per Knopfdruck das gesamte Zimmer von Stromnetz und WLAN zu trennen, um für sich ein hohes Maß an Entspannung und Erholung während Ihrer Regenerationsphasen zu gewährleisten.
‘The World’s Best Digital Detox’ by Tatler Spa Guide 2015: ‘Villa Stephanie takes switching off to a whole new level.’
Um störenden Elektrosmog als Quelle der Belastung auf ein Minimum zu reduzieren, ist jedes einzelne Kabel innerhalb des Gebäudes dreifach isoliert. Technisch anspruchsvoll, sind alle Wände mit einem abschirmenden Metallgewebe ausgestattet, um eine ausreichende Abschirmung zu den Nachbarzimmern zu gewährleisten. So müssen Sie als Gast tagsüber auf keinerlei Komfort verzichten, können jedoch ganz beruhigt zu Bett gehen. Die Villa Stéphanie bietet Ihnen ein entspanntes Umfeld, um Ruhe und Erholung abseits der Hektik des Alltags zu erlangen.”
https//www.brenners.com/ger/spa-medical-care/spa/detox-ernaehrung/digital-detox/

Empfohlene Maßnahmen:
was den Reichen recht ist, sollte auch anderen genehm sein: reduzieren Sie Ihre WLAN-Nutzung auf ein Minimum.  Wenn Sie es nicht nutzen, z.B. bei Abwesenheit, Urlaub oder nachts – schalten Sie es aus. Dies kommt nicht nur Ihnen zu Gute sondern auch Ihren Nachbarn, denn die Strahlen belasten auch die Nachbarwohnungen: oben, unten, rechts und links.
Besonders wenn dort Kinder, Jugendlichen und Kranke (Ältere) wohnen sollte Rücksicht genommen werden und die WLAN-Einschaltung reduziert werden.

Jede WLAN-Station/jede Fritzbox hat eine eigene Bezeichnung.
Welche WLANs in Ihrem Umfeld aktiv sind stellen Sie fest, indem Sie das Wlan auf Ihrem Smartphone einschalten.
Die stärksten Wlan-Stationen mit 3-4 Balken sind die wichtigsten.
Gehen Sie durch den Hausflur – ein Blick auf das Smartphone zeigt Ihnen, welche Station wo aktiv ist und wie sie heißt (z.B. “Fritzbox Fon”, “Unitiymedia Wifispot”, “Sonne” usw.. – oder “Würstchen”) 🙂

Vielleicht lernen Sie so auch Ihre Nachbarn näher kennen. 🙂

Abkauf der Wohnung oder Wechsel der Hausverwaltung? – Danke, gerne zweiteres!

Einem überraschenden Angebot gegenüber sah sich ein erst kürzlich hinzugekommener Miteigentümer, der Unregelmässigkeiten in der Verwaltertätigkeit aufgedeckt hatte und den 40jährigen Sumpf einer WEG durchlüftete. Es kam zum Austausch von Klartext-Emails mit dem zuständigen Sachbearbeiter, die dieser schließlich dem Geschäftsführer der Hausverwaltung vorlegte.


Auszug aus dem Schriftwechsel:

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
Herr A. leitete mir Ihr Mail vom ……. weiter. Es mag dahingestellt sein, wer hier Unsinn herumträgt, aber ich stimme ihnen zu, dass das alles uns nicht weiter bringt.
Ich erkenne derzeit nicht, ob sich Ihre Unzufriedenheit auf die Tätigkeit des WEG-Verwalters oder auf die Wohnanlage als Ganzes bezieht.
In beiden Fällen biete ich Abhilfe an.
Falls Sie bedauern die Eigentumswohnung erworben zu haben, kaufen wir Ihnen diese ETW ab.
Falls Sie mit dem derzeitigen WEG-Verwalter unzufrieden sind, verlängern wir den ohnehin im nächsten Jahr auslaufenden Verwaltervertrag nicht.
Darüber werde ich als Geschäftsführer nächste Woche den Beirat in Kenntnis setzen.
Das ist der ideale Zeitpunkt, der es der WEG erlaubt einen anderen Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorzuschlagen.
Mit freundlichen Grüßen,
XY, Geschäftsführer”

Kritischer Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
danke für Ihr Verständnis! Es ist Punkt 2.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
ich peile eine  Sitzung des Verwaltungsbeirats in den nächsten Tagen an.
Sie  sind innerhalb des Beirats isoliert.
Ende September will ich eine ausserordentliche Eigentümerversammlung abhalten um bekanntzugeben, dass neuer WEG-Verwalter zu suchen ist.
Ich fürchte, dass die bisherigen Beiräte an dieser Suche nicht mitwirken.
Mfg XY”

Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
damit kann ich gut leben.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

 

Empfohlene Maßnahmen:
Positiv hervorzuheben ist der klare, doch höfliche Umgangston beider Beteiligter.
Kritik üben ist richtig – aber bitte bleiben Sie immer sachlich.
Wenn Kritik weiterbringen soll, dann sind persönliche Angriffe tabu.
Und: kurze Antworten reichen manchmal.
Unterm Strich wird diese Hausverwaltung nun nach vielen Jahrzehnten abgelöst werden.

Neu in der Eigentümergemeinschaft. Über welche Unterlagen sollten Sie verfügen?

Als Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft erleichtern Sie sich die nächsten Jahre, indem Sie von Anfang an Ordnung halten.

Legen Sie zunächst einen Ordner “Stammdaten” an.
Hier legen Sie die “bewegungsarmen” Unterlagen ab, wie:

– Verwaltervertrag (ein MUSS!)
– andere Infos zum Verwalter, wie Öffnungszeiten, Anfahrtswege…
– Eigentümerliste, immer wieder aktualisiert, wobei empfohlen wird, “alte” Eigentümerlisten noch etwas aufzubewahren
– Teilungserklärung
– ggf. Lagepläne (Wohnung, Haus)
– Auszug Grundbuch
– Grundsteuer und Einheitswert
– GEZ, Strom, Gas
– Wohnungserwerb: Makler, Kaufvertrag usw.
– Rechtschutzversicherung für die Wohnung
– ggf. Kopie der Gebäudeversicherung

Sollte man Ihnen eine Kopie des Verwaltervertrags verweigern, was heute nur noch wenige hartgesottene, wirklich unseriöse Verwalter wagen, dann könnte einiges auf Sie zukommen….
Eine Kopie sollten Sie dann vom Beirat erbitten.
Wenn Sie mögen, legen Sie danach einen weiteren Ordner an: “WEG”
Für Einladungen zur WEG-Versammlung, Protokolle der WEG-Versammlung, Beschluss-Sammlung, Schriftverkehr, Kostenvoranschläge für Sanierungsmaßnahmen – am besten alles chronologisch abgelegt.
Holen Sie auch gerne diese Unterlagen der letzten Jahre ein. Seriöse Verkäufer werden sie Ihnen gerne zur Verfügung stellen.

Vernachlässigt wird gerne die Bedeutung der Einladungen. Doch schon hier kann abgelesen werden, wie es um die Hausverwaltung bestellt ist.
Prüfen Sie, ob Beschlussvorlagen beigefügt.
Oder ob sich im Protokoll Beschlussformulierungen zum TOP Sonstiges finden, die in der Einladung nicht bekanntgemacht worden sind.

Wenn die Hausverwaltung gar keine Hausverwaltung ist…

Wer ist es eigentlich, der als Hausverwalter auftritt?
Eine Prüfung bringt Gewissheit.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine GmbH.
Kostenlose Auskunft erteilt das Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de).
Geben Sie unter “Firmenname” die Angaben Ihrer Hausverwaltung ein.
Dann: neue Suche starten.

unternehmensregister_eingabemaske_kl

Daraufhin erscheint eine Liste der letzten Einträge ins Handelsregister bzw. Veränderungen:

infos liste_kasch

 

 

Wir schauen uns die “Veränderungen” im Handelsregister vom 08.09. genauer an:

infos veränderungen beispiel2_kasch_kl

Dort findet sich folgende Information:

Bekannt gemacht am: 08.09.2015 02:05 Uhr

Amtsgericht Musterstadt Aktenzeichen: HRB 1234

In ( ) gesetzte Angaben der Anschrift und des Geschäftszweiges erfolgen ohne Gewähr: Veränderungen vom 07.09.2015

HRB 1234: “S….” Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Musterstadt, Musterstrasse 10. Die Gesellschafterversammlung vom 28.7.2015 mit Nachtrag vom 13.8.2015 hat die Satzung neu gefasst. Dabei wurde geändert: Firma, Gegenstand.

Neue Firma: S….GmbH.
Neuer Unternehmensgegenstand: Verwaltung eigenen in- und ausländischen Vermögens sowie Vertretung und Geschäftsführung von Unternehmen, die in- und ausländische Vermögenswerte verwalten, erwerben oder verwerten.

 

Zusammenfassung:

Der Unternehmensgegenstand ist die Verwaltung von eigenen (!) in-und ausländischen Immobilien.
Den Begriff “Hausverwaltung” suchen Sie vergeblich.

Da die eigene Immobilienverwaltung, mit Erwerb und die Verwertung im Mittelpunkt steht, darf davon ausgegangen werden, dass die Verwaltung nicht uneigennützig handeln wird.
Im vorliegenden Fall hält ein Immobilien-Großeigentümer an einer WEG ca. 10% der MEA (Miteigentumsanteile), in Form von Wohnungen und Gewerbeeinhalten – und dazu 100% der Hausverwaltung. Es besteht ein Interessenkonflikt.

   
 
 
 
 
 
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“Wer nicht prüft – der zahlt!”

WEG-Versammlung: schlecht vorbereitete Beiräte und Wohnungseigentümer sind des korrupten Verwalters Freude

Als Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte sollten Sie nie unvorbereitete in eine WEG-Versammlung/Jahresversammlung gehen.
Sie  k ö n n e n  natürlich. Das kostet halt nur …. viel Geld.
Nach dem Motto “Wer nicht prüft – der zahlt

Manche halten es für wichtig, nach dem Bezahlen im Supermarkt nochmals zu prüfen, ob die der Preis der Tomaten auch korrekt abgerechnet worden ist – oder versehentlich zuviel gezahlt wurde.
Mit der gleichen oder noch erhöhten Selbstverständlichkeit sollte man sich mit der Jahresabrechnung und zu fassenden Beschlüssen bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen auseinandersetzen. Mangels Prüfung werden andernfalls Beträge im 5-6stelligen Eurobetrag einfach “durchgewunken”.
Später dann das große Erwachen und die langen Gesichter. Aber das Geld ist weg.

Deshalb prüfen Sie alles. Und wo Sie Verständnisschwierigkeiten haben machen Sie sich schlau: entweder beim Beirat oder fachkundigen Miteigentümern, bei benachbarten Miteigentümern oder bei Eigentümerschutz-Vereinigungen bzw im Internet.


Was sollte v o r  einer WEG-Jahresversammlung geprüft werden?

1. die Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) auf Inhalt und Verständlichkeit

2. die Einladung mit den Tagesordnungspunkten:
a) wenn Instandhaltungsausgeben geplant sind, sollten auch Kostenvoranschläge/Angebote vorliegen. Wenn nicht – warum?? Und sofort beim Verwalter anfordern.
Stellen sich die vom Gesetzt geforderten, vergleichbaren Angebote als unvergleichbare Pauschalangebote heraus oder fallen andere Unregelmässigkeiten auf (Ausschreibung hatte doch nicht stattgefunden, Leistungsverzeichnis wurde doch nicht erstellt, die ganze Maßnahme ist unsinnig oder bevorteilt nur einen einzigen Miteigentümer…)?
Dann informieren Sie am besten noch v o r  der Versammlung die übrigen Miteigentümer und empfehlen, diese Beschlüsse zurückzustellen, bis alle nötigen/wichtigen Infos vorliegen.
Ist der (Unsinns-)Beschluss erst einmal gefasst, freut sich der korrupte Verwalter. Für die Eigentümer sind nachträgliche Maßnahmen immer mühsam…

b) werden auf der Einladung zu den verschiedenen Tagesordnungspunkten (TOPs) Beschlussvorschläge (Beschlussvorlagen) übermittelt? Wenn nicht – warum?? Diese vom Verwalter anfordern und ihn bitten, diese Infos ab sofort für die nächsten Versammlungen mit der Einladung bereitzustellen.
Beschlussvorschläge zeigen, wohin “die Reise geht”, welche Absicht hinter dem TOP steckt. Ganz wichtig für Vollmachtgeber, die in der Versammlung abwesend sind und nur so ihre Entscheidung abgeben können.

Willkommen in Småland!

Sie sitzen in einer Eigentümerversammlung und kommen sich vor wie im Kindergarten?
Wenn nein – wunderbar, Glückwunsch!
Wenn ja – keine Sorge, Sie sind nicht der einzige!smaland

Man muss es erlebt haben, um zu glauben, was in manchen WEG-Versammlungen los ist.
Zur Erinnerung: es handelt sich um eine wichtige und ernstzunehmende Versammlung, in der über Kosten und Ausgaben von mehreren Tausend € beschlossen wird.
Man sollte erwarten, dass sich die Eigentümer vorbereitet haben, dass sie Mitschriften des Besprochenen anfertigen, dass kritische Fragen gestellt werden und über Alternativen diskutiert wird.

Stattdessen: eine lebhafte, fröhliche Stimmung, lautes Geschnattere wie auf einem Kindergeburtstag.
Austausch von Photos der Enkelkinder, dem Verwalter werden Geschenke (Windeln) für die Mitarbeiterin überreicht, die gerade ein Kind bekommen hat.
Animiert wird dieses Verhalten vom manipulativen Hausverwalter, der alles tut, um diese Versammlung aufs “Emotionale” zu ziehen – zu Ungunsten des Intellekts. Dieser wurde bereits an der Garderobe – oder bei Eintritt in den Versammlungsraum – abgegeben. Für die nächsten Stunden ist das individuelle und selbständige Denken ausgeschaltet.

Kritische, fachkundige Miteigentümer werden vom Verwalter mit spitzen Bemerkungen gleich zu Beginn der Versammlung diffamiert, ihre wichtigen, zuvor eingereichten Tagesordnungspunkte schon im Vorfeld lächerlich gemacht und als absurd dargestellt.
Mit den so “eingestimmten” und lenkbar gemachten Eigentümern kann der Verwalter praktisch jeden Beschluss verabschieden lassen, so unsinnig er auch sei.

Von Vorbereitung und Mitschrift bei den Eigentümern keine Spur. Manche fangen erst in der Versammlung an, die Einladung zu lesen, andere kommen zu spät, was eine große  Begrüßungswelle auslöst, Freudenrufe, Küsschen hier Küsschen da, die Versammlung wird fürs erste unterbrochen.  Das macht der Verwalter sehr gerne, lehnt sich abwartend und väterlich-wohlwollend zurück, da er weiß, dass viel Emotion das Denken unterdrückt. Ist ja auch nicht so wichtig, Hauptsache, es wird gezeigt, dass man sich mag, auch wenn man dies jeden Tag im Treppenhaus zeigen könnte, wohnt man doch im gleichen Haus………

 

Empfohlene Maßnahmen:
D u r c h h a l t e n!
Und wie bei jeder WEG-Versammlung alles mitprotokollieren/mitschreiben – auch wenn Sie der einzige sind.