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Was sind “Notmaßnahmen”, die die Hausverwaltung ausführen darf?

[Beitrag 8017]
Prinzip: Da alle Entscheidungen von den Wohnungseigentümern auszugehen haben, ist der Verwalter verpflichtet – wenn möglich – einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen. Hierfür hat das Gesetz extra verkürzte Einladungsfristen zu eine (außerordentlichen) Eigentümerversammlung vorgehen.

Ausnahme bei “dringenden Fällen” / besonderer Eilbedürftigkeit:
In dringenden Fällen ist der WEG-Verwalter verpflichtet alle wichtigen Maßnahmen zu ergreifen.
“Dringend” ist es, wenn “Eilbedürftigkeit” besteht und die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet ist. Dies ist z.B. der Fall bei:
Brand, Bruch oder Verstopfung eines Wasserrohrs, Bruch einer Gasleitung mit austretendem Gas. Überschwemmung, Ausfall der Heizungsanlage im Winter bei Minustemperaturen. Abbruch einer Mauer wegen akuter Einsturzgefahr.

Was genau darf der Verwalter bei einer Notsituation tun?
Er darf alle Maßnahmen treffen, die nötig sind, um die Gefahrenlage zu beheben oder Folgeschäden abzuwehren, z.B. Handwerkeraufträge vergeben, ohne zuvor das OK der Eigentümergemeinschaft eingeholt zu haben.

Was darf der Verwalter NICHT?
Er darf keine Notsituation unnötig ausrufen, nur um “freundlich-verbundene” Handwerker in Brot und Arbeit zu bringen – und diese ggf. noch überhöht und in nicht nachvolliehbarer Weise zu bezahlen.
Wie in diesem Praxisfall einer WEG zeigt (hier der LINK).

Schadenersatzansprüche gegen dern WEG-Hausverwalter
Ist der “Notfall” nicht gegeben und beauftragt der Verwalter für eine nicht gegebene Notsituation Handwerker, so ist der schadenersatzpflichtig.
Dieser Betrag darf nur die nicht unbedingt notwendigen oder überteuerten Arbeiten betreffen, die der Verwalter durch die vermeintliche Notsituation zusätzlich verursacht hat.Ist eine

“Sind die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nicht gegeben und setzt sich
der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweg,
indem er Maßnahmen in Auftrag gibt, die im Einzelfall zu erheblichen Kosten
führen, hat er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den gesamten ihr daraus
entstandenen Schaden zu ersetzen.
Dazu gehört der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an den Unternehmer gezahlt hat. Freilich muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dasjenige anspruchsmindernd anrechnen lassen, was ohnehin erforderlich war und aufgrund entsprechender Beschlussfassung durchgeführt worden wäre.” (Zitat Hauffe.de, Vielen Dank an Herrn RA Blankenberg).

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Was ist ein “Sachverständiger” – was ist ein “Gutachter”? Wo ist der Unterschied?

Sachverständiger und Gutachter werden meist synonym verwendet.

Der Begriff Sachverständiger wird von Behörden verwendet, da diese sich auf einen Gesetzeswortlaut berufen. Dagegen hat sich im Volksmund die Bezeichnung Gutachter durchgesetzt. Daher haben Sachverständige und Gutachter dieselben Aufgaben, sie werden lediglich unterschiedlich bezeichnet.
Da keine der beiden Bezeichnungen rechtlich geschützt ist steht jedem offen sich als dieser auszugeben.
Es hängt also von der Berufserfahrung und der persönlichen Qualifikation ab, wie gut ein Sachverständiger ist.

“Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger”

Bestellt jedoch eine öffentliche Instanz oder Kammer einen Sachverständigen, steht dieser unter der Aufsicht der bestellenden Institution.

Somit ist der Titel: „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ ein Qualitätssiegel für Sachverständige.
Das widerrechtliche führen des Titels- öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger- wird hart bestraft.

Handwerkskammer: vereidigte Sachverständig im Handwerk

Aufgaben von Sachverständigen: Sachverständige übernehmen bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Kunden und Handwerkern die Rolle eines “Helfers der Richter”. Sie können auch außerhalb eines Gerichtsverfahrens als Privatgutachter tätig werden.

 

 

 

 

 

 

 

Weiter Infos:

Auszug aus der Zuordnungsliste:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Was tun, wenn die Miteigentümer der WEG struntz-doof sind?

Hand aufs Herz, dies ist ein sehr heikles Thema.
Nicht nur unsere jetzige Ampel-Regierung struntzt vor Weisheit….. ähnlich sieht es in vielen WEGs aus.

Empfehlung:
1. Ruhe bewahren und tief durchatmen.

2. Erschlagen ist keine Lösung – auch wenn’s gerechtfertigt wäre.

3. Versuchen Sie das Problem von der anderen Seite angehen … und unter einem positiven Aspekt beleuchten. Frage: Gibt es noch Hoffnung? Und: welche Denkprozesse sind den Miteigentümern zumutbar?

4. Frage: Gibt es intellektuelle “Ausreißer”? Also einzelne Miteigentümer die weniger naiv sind? Also Hoffnungsträger?

5. Nehmen Sie Kontakt auf. Ganz behutsam.
Für den Erstkontakt, zögern Sie nicht, sich als deutlich dümmer auszugeben, als sie es sind.
Zuviel Klarsicht, Durchblick und Intellekt belastet die Annäherungsversuche.

6. Informieren Sie Ihr Zielobjekt sehr freundlich und gerne etwas spaßend (bloß nicht verkrampfen, auch bei toternsten Themen), über Ihre Bedenken bezüglich der Hausverwaltung.
Bleiben Sie dem Understatement treu: äußern Sie vorsichtig einige vage “Bedenken” bezüglich der Verwaltung… auch wenn’s bereits ein Fall für die Staatsanwaltschaft ist und  Korruption +  Betrug offensichtlich sind.

7. Bedenken Sie immer: der normale, unbedarfte Miteigentümer weiß nix, will nix wissen – und hat den Verwalter ganz ganz lieb....

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Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): Versand der WEG-Abrg. est NACH Prüfung durch den Beirat

[7927]  Dieser Antrag zur Tagesordnung ist nötig, da die Hausverwaltung den Prüfungstermin mit den Beiräten in der Regel am gleichen Tag, wie die Eigentümerversammlung durchführt.
In dieser WEG werden die Beiräte sowieso von der Verwaltung ausgesucht und nicht von den Eigentümern und das wichtigste Kriterium ist Korrumpierbarkeit. Fachwissen ist nicht gewünscht und stört. Des Verwalters treue Marionetten dürfen in der Versammlung vortragen, dass alles richtig ist. Da reicht es, wenn man sich 2 Stunden vor der Eigentümerversammlung trifft.

Aufgrund dieser Zustände wurde folgender Tagesordnungspunkt eingereicht:

“Sehr geehrte Damen und Herren,
untenstehend mein Antrag zur Tagesordnung der kommenden Versammlung.
Besten Dank im voraus.
Freundliche Grüßen, …

TOP Versand der Jahresabrechnung erst NACH Prüfung durch Beirat
Zusendung des Prüfungsprotokolls zeitgleich mit der Abrechnung

In den letzten Jahren erhielten wir die Abrechnung zugesendet, obwohl sie noch nicht vom Beirat geprüft worden war. Diese eigenartige Handhabung der Verwaltung X macht wenig Sinn.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass künftig der Versand der Abrechnungs-unterlagen – wie überall und allgemein üblich – erst nach zufriedenstellender Prüfung durch den Beirat erfolgt.
Das Prüfungsprotokoll des Beirats ist der Abrechnung beizufügen.“

Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): Rück-Erstattung der Sonderumlage für Heizkosten 20.000 €

[Beitrag 7920]
In der letzten Eigentümerversammlung wurde auf Initiative der WEG-Hausverwaltung eine Sonderumlage in Höhe von 20.000 € beschlossen. Der Grund: man wolle Heizöl kaufen.
Dabei wies das Bankkonto einen Betrag von über 100.000 € aus.

Hier ein Auszug aus dem Bericht der Hausverwaltung (Protokoll vom Vorjahr):
“Liquidität:
das Girokonto der WEG wies am 31.12. des Vorjahres einen Stand von 2.112,58 € aus.
Der Kontostand des Erhaltungsrücklagenkonto betrug 126.037,65 €
Die beschlossene Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 25.000 € konnte in voller Höhe vorgenommen werden.”

 

-> Und mit welchem Betrag wurde in der  Versammlung Panik gemacht, man könne das Heizöl nicht mehr bezahlen? – Mit den 2.112 € auf dem Girokonto!!
Vergeblich wurde von intelligenterer Seite auf die 126.000 € auf dem anderen Bankkonto verwiesen…. die Ohren waren Taub, die Angst vor einer nicht heizbaren Wohnung war den Anwesenden erfolgreich in die Knochen getrieben worden.
Statt den Wirtschaftsplan anzupassen wurde – eingeschüchtert und dumm – eine Zuführung zur Rücklage beschlossen

Ziel der Verwaltung war es im Grunde, die Rücklagen weiter zu erhöhen, um im folgenden Jahr unseriöse und “windige” Sachverständige zu engagieren, die überteuerte Sanierungsmaßnahmen vorschlagen sollten.
Denn: ginge es wirklich um die erhöhten Kosten für das zu kaufende Heizöl, hätte es gereicht, im Wirtschaftsplan die Position der Heizkosten-Vorauszahlung entsprechend zu erhöhen!

Hier nochmals der Unsinns-Beschluss vom Vorjahr über die Sonderumlage 20.000 € wegen der erhöhten Ölpreise:

 

Nun bleibt nur noch der Versuch, das Geld durch eine Rück-Zahlung zu retten. Denn auf der Bank wird es auch nicht mehr und wirklich dringende Sanierungsmassnahmen nicht nötig.
Hier der Antrag zur Tagesordung:

“TOP Erstattung Sonderumlage Heizöl 20.000 €
In der letzten Eigentümerversammlung vom 02.07.2022 wurde auf Rat der Verwaltung diese Sonderumlage zur Finanzierung von Heizöl beschlossen. Grundsätzlich fließen Kosten für gekauftes Heizöl in die Heizkostenabrechnung ein und sind Teil der Betriebskosten bzw. des Wirtschaftsplans, der entsprechend anzupassen ist. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, warum die Hausverwaltung letztes Jahr eine Erhöhung der „Instandhaltungsrücklage“ vorschlug. Zumal das gemeinschaftliche Bankkonto letztes Jahr – wie auch dieses Jahr – einen hohen Betrag ausweist und keine Sonderzahlungen auf das Bankkonto nötig waren.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Rückerstattung und Rückabwicklung der Sonderumlage in Höhe von 20.000 € (siehe Beschluss 9 der Eigentümerversammlung vom 02.07.2022). Rückzahlungsfrist: 6 Wochen nach Beschluss.“

Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): Änderung des Heizkosten-Verteilungsschlüssels zu 30/70

[Beitrag 7914]
In Anbetracht der steigenden Heizkosten scheint eine Verteilung nach dem Verhältnis 50/50 nicht mehr zeitgemäß. Dem folgend wurde untenstehender Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung gestellt:

TOP Verteilung Heiz- und Warmwasserkosten im Verhältnis 30/70
Um auf das Heizverhalten einen positiven Einfluss zu nehmen, sollte der individuelle Heizverbrauch mit 70% in die Kosten einfließen, während die Grundkosten 30% betragen.
Diese Kostenverteilung ist seit Jahren allgemein üblich und in unserer WEG längst überfällig.

Beschlussvorschlag:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Kostenverteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten im Verhältnis 30/70.
Beginn: wenn möglich, rückwirkend zum 01.01.20XX.“

Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): künftig auf Entlastungen der WEG-Verwaltung verzichten

[Beitag 7907]  Unfassbar, aber all dem Mist, den diese Verwaltung baut, möchte sie auch noch jedes Jahr entlastet werden! Damit die Miteigentümer nicht stracks in die nächste Falle marschieren, wurde dieser Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung gestellt:
“TOP Keine weitere Entlastung der Verwaltung X
Aufgrund von mehreren Fehlern der Verwaltung X, die zu kostenintensiven Beschlussanfechtungen führten, wird dringend empfohlen, künftig die Verwaltung X grundsätzlich nicht mehr zu entlasten.
Zur Sicherstellung wird die Verwaltung Borger gebeten, den „TOP Entlastung der Verwaltung“ künftig nicht mehr in die Tagesordnung einzustellen.

Beschlussvorschlag:
„Zur Vermeidung weiterer, kostenintensiver Prozesse bitte die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung Borger, den „TOP Entlastung der Verwaltung“ künftig nicht mehr in die Tagesordnung einzustellen.”

Unten Video 5 min.

 

 

 

Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): Schadensersatz von der WEG-Hausverwaltung 10.000 €

[Beitrag 7901]  Auch dieser Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung war fällig: aufgrund einer fehlerhaften Abstimmung der Hausverwaltung hatte die Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Beschlussanfechtung den Prozess verloren.
Ja, es ist so: auch wenn der Fehler bei der Hausverwaltung liegt, muss der Form halber zunächst die Eigentümergemeinschaft verklagt werden.

Grund war das Versagen der Hausverwaltung, die mit einfacher Mehrheit abstimmen ließ, obwohl vom Gesetz her eine andere Mehrheit erforderlich war.
Es ist nun and en Eigentümern, dieses Geld wieder einzuhoilen und eine Schadensersatzklage gegen besagte Hausverwaltung zu führen.

Standsardanschreiben an die Verwaltung, am besten per Email + zusätzlich per Einschreiben
“Sehr geehrte Damen und Herren,
untenstehend zusammengefasst meine Anträge zur Tagesordnung der kommenden Versammlung. Vorab per Email.
Mit freundlichen Grüßen,”

“TOP Erstattung  ca. 10.000 € durch Verwaltung X
Beschlussanfechtung Contracting/falsche Abstimmungsmodalität – Urteil Landgericht XX Az 55 S 37/xx WEG vom 22.03.20xx
Das Landgericht XX stellte fest, dass der gefaßte Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstieß.
Da es sich bei der Hausverwaltung X um eine prof. Hausverwaltung handelt, glaubten und vertrauten die Miteigentümer der Verwaltung XY fälschlicherweise.

Beschussvorschlag:
Aufgrund des von der Hausverwaltung X vorgeschlagenen Beschusses, der lt. Gericht „gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt“ beschließt die Eigentümergemeinschaft, die ihr so entstandenen Prozesskosten von Ca. 10.000 € gegenüber der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG geltend zu machen.
Frist für den Zahlungseingang: 6 Wochen nach Beschlussfassung.
Nach Verstreichen der Frist wird heute schon die Rechtsanwaltskanzlei XXX, Straße, PLZ, Ort mit dem Mahnverfahren sowie den weiteren rechtlichen Maßnahmen zu Einholung des Betrags beauftragt.“

Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): Erstattung bezahlte Rechnung von anderer WEG

[Beitrag 7897]  Es kommt gar nicht so selten vor, dass bei WEG-Hausverwaltungen die Rechnungen einer WEG vom Konto einer anderen WEG bezahlt werden. Fehler kann jeder machen, das ist kein Thema, aber sobald es auffällt muss der Fehler umgehend korrigiert werden. Dies wird von den meisten Hausverwaltungen so gehandhabt.
Eine Ausnahme ist diese Hausverwaltung, die von einer chronisch lügenden Geschäftsführin geführt wird.

Praxisfall: Bei der Belegeinsicht fiel auf, dass im Ordner unserer WEG eine Rechnung über Elektriker-Arbeiten an der Hausklingel lag und bezahlt worden war, die sich auf ein anderes Gebäude bezog. Es handelte sich um die WEG Neue Hochstrasse, der Betrag war gering, nur 166 €.
Da auch unsere Dienste dieses Elektrikers ab und zu in Anspruch nahm, kam es wahrscheinlich zu dieser Fehlbehandlung bei der Hausvewaltung.
Um den Fehler zu beheben wurde die Verwaltung noch vor der anstehenden WEG-Eigentümervesammlung informiert und um Korrektur gebeten.
Doch die Verwaltung reagierte nicht.
Auch in der Versammlung selber wollte die Geschäftsführerin von der Fehlbuchung nichts wissen. Nein, und diese WEG Neue Hochstrasse würde sie überhaupt nicht kennen…!

Nun… 🙂 …das ist das Problem mit chronischen Lügnern.
Auf diese Denkweise muss man sich erst mal einstellen!

In der Versammlung wurde die Verwaltung und ihre Fehlbuchung auch noch entlastet.
Eine Beschlussanfechtung führte dazu, dass diese Entlastung vom Amtsgericht aufgehoben wurde.
Nur: das Geld war immer noch nicht zurück auf unserem Konto!


Also blieb nichts, als ein weiterer Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung:

TOP Erstattung € 166,24 € durch Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG
Hier handelt es sich um eine von der Verwaltung Xr falsch verbuchte Rechnung der Fa. R  +  S, Rg. Nr. 624/20xx vom 08.11.20xx in Höhe von 166,24 €.
Die Leistungen wurden in der Wohnungseigentümergemeinschaft Neue Hochstraße …..in ……… erbracht, die ebenfalls von der Hausverwaltung X + Partner GmbH & Co. KG betreut wird.
Dieser Fehler wurde noch vor unserer letzten WEG-Versammlung entdeckt und der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG  zur Kenntnis gegeben, mit Bitte um Korrektur.
Es folgte: keine Reaktion!
Da diese falsch verbuchte Rechnung von unserer WEG zu Unrecht bezahlt wurde steht eine Erstattung an. 

Beschlussvorschlag:
„Aufgrund der offensichtlichen Fehlbuchung und der Entlastungs-Aufhebung durch das Urteil des Amtsberichts XXXXX (Az 19 C 27/XX WEG) beschließt die Eigentümergemeinschaft die Erstattung des Schadens in Höhe von 166,24 € gegenüber der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG geltend zu machen.
Frist für den Zahlungseingang: 6 Wochen nach Beschlussfassung.
Nach Verstreichen der Frist wird heute schon die Rechtsanwaltskanzlei X, Strasse, PLZ, Stadt, mit dem Mahnverfahren sowie den weiteren rechtlichen Maßnahmen zu Einholung des Betrags beauftragt.“

Muster-Antrag zur Tagesordnung (TOP): Erstattung von fiktiven Hausmeisterkosten

[Beitrag 7891]  Ja, auch das gibt es: eine WEG-Hausverwaltung bedient sich des WEG-Kontos um fiktive Hausmeisterkosten .. wie soll man sagen… zu begleichen..?? .
Selbstbedienung mit Unterstützung des Verwaltungsbeirats, der von der Verwaltung auf andere Weise “bedacht” wird.  Alles auf Kosten der Eigentümergemeinschaft.

Da dies schon seit Jahren so geht, bot sich der folgende Antrag zur Tagesordnung an:

TOP Erstattung der fiktiven Handwerkerkosten
Vom Gemeinschaftskonto entnommen durch die Verwaltung X: in den Jahren 2019 – 2021 insgesamt 13.237,86 €. In 2022 wurden monatlich 404.60 € entnommen und im Jahr 2023 monatlich 452,20 €.

Beschlussvorschlag:
„Aufgrund der unrechtmäßigen Entnahme dieser Beträge durch die Verwaltung X  beschließt die Eigentümergemeinschaft die Erstattung des Schadens in Höhe von 13.237,86 € nebst Zinsen gegenüber der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG geltend zu machen.
Weiter werden die im Jahr 2022 und 2023 entnommenen Beträge geltend gemacht.

Frist für den Zahlungseingang: 6 Wochen nach Beschlussfassung.
Nach Verstreichen der Frist wird heute schon die Rechtsanwaltskanzlei X, Straße, Hausnummer, PLZ, Ort………mit dem Mahnverfahren sowie den weiteren rechtlichen Maßnahmen zu Einholung des Betrags beauftragt.“