Archiv der Kategorie: Allgemein

Endlich klare Abstimmungsergebnisse – mit Hilfe der Abstimmtabelle

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Was der WEG-Hausverwalter nicht schafft, darum sollten sich die Miteigentümer kümmern. Wie z.B. das korrekte Protokollieren der Abstimmungsergenbisse. Dies sollte für einen prof. Verwalter eigentlich eine der leichtesten Übungen sein – scheint es aber oft nicht. Denn sehr oft werden Abstimmungsergebnisse “versehentlich” falsch gezählt, interpretiert, abgelesen…. oft zugunsten des Verwalters oder der Verwalter-nahen Beiräte/Miteigentümer.
Deshalb empfiehlt sich auch hier: doppelt geprüft hält besser.
Zur Vereinfachung die untenstehende Abstimmtabelle als PDF herunterladbar.

Download (PDF, Unknown)

Rauchmelder: Empfehlung vom Hausverwalterverband – dann klappt’s auch mit dem Umsatz!

Über die Internetseite “unternehmensregister.de”  lassen sich viele Infos zu Unternehmen kostenlos abrufen.unternehmensregister
So auch die Bilanzen eines Unternehmens, das mit dem Vertrieb von Rauchmeldern, für die es seit kurzem eine gesetzliche Einbaupflicht (!) gibt, einen fulminanten Aufstieg erreichte.
Der Grund: dieses Unternehmen wird von einigen Hausverwalterverbänden “empfohlen”. Die Mitglieder dieser Verbände, die einzelnen Hausverwalter, geben diese “Empfehlung” an die Wohnungseigentümergemeinschaften weiter, geben aber nicht bekannt, dass die Anpreisung dieser speziellen Geräte ein Anweisung “von oben” ist.rauchmelder_o_3

Da die Anbringung von Rauchmeldern mittlerweile eine gesetzliche Auflage ist und die Wohnungseigentümer-gemeinschaften gezwungen sind, mehrerer dieser Geräte in allen Wohnungen und Hausfluren einbauen zu lassen, ist die Geschäftsentwicklung dieser “empfohlenen” Unternehmens aus der norddeutschen Provinz nicht verwunderlich:
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Lag am 31.12.2010 der Jahresüberschluss bei 2.102 € – betrug er in der Bilanz, 9 Monate später am 30.09.2011 bereits 192.155 €, d.h. eine spektakuläre Steigerung von 9.040%!
Zuvor gab es eine Finanzspritze (Kapitalrücklage) in Höhe von 220.000 €, das Anlagevermögen stieg von 0 Euro auf 478.000 € und das Umlaufvermögen um 2.915 % von ca 42.000 € auf ca. 1.278.000 €.

Im Jahr darauf erfreute sich dieses Unternehmen einer weiteren Kapitalzuführung in Form einer “Stille Beteiligung” in Höhe von 250.000 €. Das Umlaufvermögen erhöhte sich um weitere 24%, die Bilanzsumme, die am 31.12.2010 noch bescheidene 42.386 € aufwies, betrug keine 2 Jahre später, am 30.09.2012 erstaunliche 2.082.949 €!

Das Gesamt-Eigenkapital dieses Unternehmens steigert sich von 36.613 € (31.12.2010) über 451.767 € (30.09.2011) auf 630.532 € zum 30.09.2013.
Die Bilanzsumme beträgt zum 30.09.2014: 2,5 Millionen €.

Nun, wenn das keine Erfolgsstory ist! Wer hätte gedacht, dass der Verkauf von “banalen” Rauchmeldern für manche Unternehmen so erfolgversprechend sein kann!
Vielleicht haben die “Empfehungen” von Hausverwalterverband und Hausverwaltungen geholfen. Jeder Hausverwalter-Dachverband hat Hunderte von Mitgliedern.
Jedes des Mitglied (Hausverwaltung) hat oft Hunderte von betreuten Eigentümergemeinschaften. In jeder WEG werden oft Hunderte von Rauchmeldern eingebaut.
Darauf angeprochen, welcher Zufall es doch ist, dass so viele Hausverwaltungen die gesetzlich vorgeschriebene Rauchmelderinstallation über die Fa. O. aus Norddeutschland abwickeln und diese beauftragen, antworten die Verwalter: “Wir selber haben davon nichts. Wir verdienen daran nichts. Aber das Konzept dieser Firma hat uns überzeugt.”
Selbstverständlich.

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Modernisierung: Preisschock für Mieter in Köln-Riehl

Wer profitiert wirklich von den "Modernisierungen"? Die Mieter sicherlich nicht.


Ein Artikel des Kölner Stadt-Anzeigers von Tim Attenberger und Dirk Riße  

Als Werner Eggerts Vermieter ankündigte, das Haus in Riehl zu modernisieren, in dem der 63-Jährige lebt, ahnte er zunächst nicht, was auf ihn zukommen würde. In einem Brief wurde ihm schließlich mitgeteilt, dass die Miete für seine 48 Quadratmeter große Wohnung durch seine Beteiligung an den Gesamtkosten der Baumaßnahme voraussichtlich von 430 Euro auf 748 Euro steigen wird – eine Erhöhung um 74 Prozent. Die Nachbarn in der Immobilie an der Stammheimer Straße 34-36 erhielten ähnliche Briefe mit ebenfalls teils erheblichen Mietsteigerungen. Einige wohnen seit Jahrzehnten in dem Haus.

„Derart drastische Erhöhungen werden kein Einzelfall bleiben“, fürchtet Jürgen Becher vom Kölner Mieterverein. Weil ein Viertel des Kölner Wohnungsbestandes – 115.000 Wohnungen – in den kommenden Jahren energetisch saniert werden müsste, könnten solche Preiserhöhungen viele Haushalte treffen.

Das Haus in Riehl mit 24 Wohnungen gehört einem dänischen Unternehmer, der Direktor und Vorstand von 21 Immobilienfirmen ist, die fast alle ähnliche Namen tragen. Er lässt sich per Generalvollmacht von einer Düsseldorfer Hausverwaltung vertreten. Beide wollten sich gegenüber dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ nicht äußern. Der Eigentümer teilte den Mietern mit, an der Fassade und am Dach eine Wärmedämmung anzubringen, die Heizungsanlage auszutauschen, in den Badezimmern Lüfter einzubauen, die Wohnungstüren zu erneuern, Balkone zu montieren und den Außenbereich zu verschönern.

Da es sich vor allem um eine energetische Modernisierung und eine Erhöhung des Wohnwertes handele, müssten sich die Mieter mit elf Prozent an den Kosten beteiligen, hieß es in dem Schreiben. „Hier ist seit Jahren nicht viel passiert, was die Instandhaltung angeht“, sagt Werner Eggert. Er vermute hinter der energetischen Modernisierung eine versteckte Sanierung.

Die Gentrifizierungsgegner der Initiative Recht auf Stadt haben nun vor dem Gebäude gegen die Erhöhung demonstriert.
Die Aktivisten betrachten das Vorhaben als Maßnahme, um die alten Mieter loszuwerden, damit neue, zahlungskräftigere einziehen können. „Riehl ist mittlerweile attraktiv, also geht es hier ganz klar um Verdrängung“, sagt ein Mitglied von Recht auf Stadt. Ob die Beteiligung der Mieter an der Modernisierung rechtens ist, kann erst nach Abschluss der Arbeiten geprüft werden. Einige sind wegen der angekündigten Preissteigerung bereits ausgezogen.

„Das ist gefühlter Mietwucher, der allerdings juristisch völlig korrekt ist“, sagt Becher vom Kölner Mieterverein. Schließlich erlaube Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Vermietern bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen die Kosten um elf Prozent auf die Mieter umzulegen. Becher glaubt zwar, dass viele Vermieter ihre Mieter nur mäßig belasten werden. Wenn aber nur ein Teil der Immobilienbesitzer die Preise stark erhöhe, verschärfe sich die angespannte Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt weiter. Weniger solvente Mieter könnten dann aus Vierteln wie Sülz und der Südstadt verdrängt werden.

Schuld daran sei auch, dass sich Investoren wie der dänische Unternehmer kräftige Preiserhöhungen leisten könnten, weil günstiger Wohnraum auf dem Kölner Markt knapp sei. Laut Wohnungsamt ist die Anzahl der Sozialwohnungen seit 1994 von 100.000 auf 40.000 gesunken.

In anderen Städten wird die energetische Modernisierung älterer Häuser bereits gezielt eingesetzt, um die Mieten drastisch zu erhöhen. Nach Auskunft des Hamburger Mietervereins etwa sind Verdrei- und Vervierfachungen in der Hansestadt üblich.
Früher seien Mieter etwa durch gewollte Lärmbelästigungen oder aufwendige Umbaumaßnahmen aus Wohnungen vertrieben worden, sagt der Vorsitzende Eckard Pahlke. „Heute dienen Modernisierungen als legale Mieterverdrängung.“

Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Haus- und Grundbesitzervereins, verteidigt die Regelung. Investitionen in die Wärmedämmung seien politisch gewollt und die Eigentümer der Immobilien dürften nicht auf den Kosten sitzen bleiben. „Man sollte keine Maßnahmen treffen, die den Markt für Investoren unattraktiv machen.“ Schlimmstenfalls würden Investoren einen Bogen um Köln machen. „Und das in einer Situation, in der eigentlich 4000 bis 5000 neue Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden müssten.“

Mieterproteste gab es auch bei einer Modernisierung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GAG: 27 denkmalgeschützte Häuser mit 247 Wohnungen am Höninger Weg sowie am Zollstockgürtel erhalten für rund 15 Millionen Euro Zentralheizungen, neue Bäder sowie wärmegedämmte Fassaden und Fenster. Auf die Bewohner kommen Mieterhöhungen von bis zu 60 Prozent zu. „Maximal wird die Miete aber um drei Euro pro Quadratmeter steigen“, sichert GAG-Sprecher Jörg Fleischer zu.

Denn die GAG will nicht alle Kosten der Modernisierung an die Mieter weitergeben: Von dem umlagefähigen Kostenanteil in Höhe von etwa sechs Millionen Euro berechne man den Bewohnern höchstens dreieinhalb Millionen. Sein Unternehmen wolle außerdem mit den Mietern nach „individuellen Lösungen“ suchen, wenn sich finanzielle Härten ergäben, so Fleischer.

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Anträge zur Tagesordnung – Nehmen Sie JETZT das Ruder in die Hand, bevor es zu spät ist!

Unseriöse Verwalter versuchen immer wieder die Wohnungseigentümer zu überrumpeln und ihnen keine Gelegenheit zu geben, auf die Tagesordnung Einfluss zu nehmen.
Denn sobald bekannt wird, dass der – oft unfähige, unwissende und nur eigene Interessen verfolgende – Beirat die Abrechnung geprüft hat – ist die Einladung inklusive aller Tagesordnungspunkte schwupp! schon im Briefkasten und der Versammlungstermin auf ein Datum in 14 Tagen festgelegt.

Das, was wichtig ist und unbedingt besprochen bzw. beschlossen werden muss – kommt zu spät. Denn ist die Einladung da, ist es meist zu spät: alle Tagesordnungspunkte müssen mindestens 14 Tage vor Versammlungstermin vorliegen.
Indem die Einladung gerade 14 Tage vor Termin eingeht, schließt der unseriöse Verwalter das Einreichen von Anträgen zur Tagesordnung aus.

Deshalb die Empfehlung: Verfassen Sie Ihre Anträge zur Tagesordnung so früh wie möglich! Gerne gleich zum Jahresanfang oder sobald Sie den Bedarf sehen. Sollte sich ein Thema erledigt haben, können Sie es jederzeit zurückziehen.

Wichtig:

VOR der WEG-Versammlung
1. der Hinweis zur “nächsten” Eigentümerversammlung, der Ihnen erlaubt ohne Kenntnis eines konkreten Datum diesen Antrag jederzeit einzureichen. Denn wenn Ihnen der Termin bekannt wird – ist es ja meist zu spät für einen Antrag.

2. Achten Sie bei der Formulierung des Textes, dass das Wort “beschließt” aufgenommen wird (“Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Umstellung der Konten…“). Formulierungen wie “die Eigentümer bitten den Verwalter”.. sind vage und unverbindlich und bringen hier nichts.

3. Achten Sie auf die Reihenfolge der Tagesordnungspunkte! Diese wird von unseriösen WEG-Hausverwaltern gerne zu ihrem Zwecke missbraucht: so werden wichtige Themen gerne ganz zum Ende der Versammlung behandelt, wenn die Anwesenden bereits ermüdet oder uninteressiert sind. So braucht ein Antrag zum Ausschluss eines Beirats nicht n a c h  der erneuten Beiratswahl besprochen werden – sondern vorher. Beispiel: “Bitte setzen Sie diesen Tagesordnungspunkt v o r den TOP …[Beiratswahl, Jahresabrechnung, usw….]

4. Bei wichtigen Themen: Stellen Sie einen Antrag auf “namentliche Abstimmung” und “namentliche Protokollierung”. (“Ich bitte um namentliche Abstimmung und namentliche Protokollierung.”)

5. Fordern Sie die Wiedergabe Ihres Beschlussantrags genau so wie S i e  es formuliert habe! Unseriöse Verwalter kürzen gerne ab oder verändern gerne komplett den Inhalt
(“Ich bitte Sie, meiner berechtigten Forderung fristgerecht nachzukommen und den Tagesordnungspunkt genau so wie von mir formuliert aufzunehmen.”)

6. Integrieren Sie eine “Fristsetzung” für die Umsetzung des Beschlusses
(Frist: Umstellung innerhalb von 3 Monaten nach Versammlung.”).
Unseriöse Hausverwaltungen sind sehr erfinderisch, wenn es darum geht, Dinge auf die lange Bank zu schieben. Durch eine Fristsetzung wird dies vermieden.

7. Fordern Sie vom WEG-Verwalter eine Rückantwort und Bestätigung, dass Ihre eingereichten Tagesordnungspunkte auch aufgenommen werden und in der Einladung erscheinen. Stellen Sie hierfür eine Frist (“Ich bitte um Bestätigung bis zum .. [ca. 14 Tage Frist].”

8. Eine “Begründung” zu Ihrem Antrag können Sie abgeben, brauchen es aber nicht.
Die Bezeichnung des Themas und wichtig! der detaillierte Beschluss-Formulierung (Beschlussvorlage) reicht.

9. Ein doppeltes Zusenden, per Fax/email und zusätzlich per Post (ggf. per Einschreiben) ist empfohlen, da Anträge beim unseriösen Hausverwalter gerne “verloren” gehen.

10. Prüfen Sie bei Erhalt der Einladung, ob Ihr Antrag und Ihre Beschlussvorlage richtig wiedergeben wieder.

WÄHREND der Eigentümerversammlung
11. Notieren Sie in der Versammlung ganz genau (!) den gefaßten Beschlusstext und das genaue Abstimmungsergebnis! Auch die Fristen zur Umsetzung sollten nicht vergessen werden.

NACH der Versammlung
12. Prüfen Sie bei Erhalt des Protokolls, ob alles korrekt wiedergegeben ist.

13. Falls die Befürchtung besteht, das Protokoll würde erst nach der Beschlussanfechtungsfrist von 1 Monat nach Versammlung zugesendet werden, warten Sie nicht, sondern nehmen Sie schon 3-4 Tage nach der Versammlung Einblick in die Beschluss-Sammlung im Büro des Verwalters. Prüfen Sie dort, ob der Beschlusstext und das Abstimmungsergebnis korrekt wiedergegeben werden.

14. Prüfen Sie nach der vereinbarten Frist, ob der Beschluss wirklich umgesetzt wurde.

Musterantrag mit dem Beispiel “Umstellung von Treuhandkonten auf Fremdgeldkonten”
musterantrag

Aufnahme des zusätzlichen Antrags
Umstellung der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft von Treuhandkonten auf offene Fremdgeldkonten mit der Eigentümergemeinschaft als Kontoinhaberin“
in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung
Antrag von Herrn/Frau…… –

WEG ……………
c/o Hausverwaltung …………..
Musterstraße
Musterort
Vorab per Email an………….zw. Fax-Nr. …………………

Ort, den 01.01.20….


Betreff:
Ergänzung der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung um den Tagesordnungspunkt (TOP):
„Umstellung der WEG-Konten von Treuhandkonten auf offene Fremdgeldkonten mit der WEG als Kontoinhaberin

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit bitte ich Sie, den nachfolgenden Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und mit der Einberufung zur Versammlung bekannt zu geben.

Beschlussantrag / Beschlussvorlage:
Umstellung der WEG-Konten von Treuhandkonten (Kontoinhaber ist der Verwalter) auf offene Fremdgeldkonten mit der WEG als Kontoinhaberin
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Umstellung der Konten der Eigentümergemeinschaft, die bisher alsTreuhandkonten“ mit dem Verwalter als Kontoinhaber geführt wurden, alsoffene Fremdgeldkonten“ mit der Eigentümergemeinschaft als Kontoinhaberin einzurichten.
Frist: Umstellung innerhalb von 3 Monaten nach Versammlung.”

[zur Info: der Beschlussantrag bzw. die Beschlussvorlage ist genau der Text, der auf der Einladung und später im Protokoll sowie in der Beschluss-Sammlung wiederzufinden sein sollte]

Begründung:
Die Konten unserer Eigentümergemeinschaft werden immer noch als Treuhandkonten mit dem Verwalter als Kontoinhaber geführt, obwohl es heutzutage ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, diese Konten als offene Fremdgeldkonten einzurichten und die Eigentümergemeinschaft als Kontoinhaber einzusetzen.
Da Treuhandkonten nicht ausreichend gesichert sind, z.B. vor Pfändung oder Insolvenz des Verwalters und es bei seinem unerwarteten Tod oder Verwalterwechsel zu größeren Problemen kommen kann, ist eine Umstellung der WEG-Konten auf offene Fremdgeldkonten dringend geboten.

Da dieser Beschlussantrag den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung entspricht,
bitte ich um die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Ich bitte Sie, meiner berechtigten Forderung fristgerecht nachzukommen und den Tagesordnungspunkt genau so wie von mir formuliert aufzunehmen. Ich bitte um Bestätigung bis zum ..……….. [ca. 14 Tage Frist].
Besten Dank! MfG….

WEG-Jahresabrechnung: genaue Prüfung geleisteter Hausgeldzahlungen – oft falsch ausgewiesen

Ist der auf der Abrechnung ausgewiesene Betrag wirklich die Summe der Hausgeldzahlungen? Wirklich?

In der Jahresabrechnung werden die Kosten der Bewirtschaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den im Laufe des Jahres gezahlten Hausgeldzahlungen gegenübergestellt.Zu Prüfen sind aber nicht nur die Kosten, sondern auch die vom Miteigentümer gezahlten, monatlichen Hausgeldzahlungen.
Und zwar die Einzelzahlungen und der Gesamtbetrag.

Viele Verwaltungen begnügen sich der Einfachheit halber auf einen Ausweis der Gesamtsumme und weisen die Einzelzahlungen nicht aus.
In diesem Fall sollte jeder Miteigentümer anhand seiner Kontoauszüge den Betrag der ausgewiesenen Gesamtsumme prüfen.
Nehmen Sie Ihre Kontoauszüge in die Hand zu addieren Sie die gezahlte Summe!
Anderenfalls ist es unseriösen Hausverwaltungen ein Leichtes auf der Hausgeldabrechnung falsche Beträge auszuweisen und unberechtigte Nachzahlungsforderungen zu stellen.

Praxisfall:
Im unten genannten Beispiel werden die vermeintlichen monatlichen Hausgeldzahlungen aufgeführt. Es handelt sich jedch nicht um eine Auflistung der getätigten Überweisungen sondern eine Zuordnung der Zahlungen, ausgeführt vom Hausverwalter.

Tatsächlich wurde ein wesentlich höherer Betrag überwiesen, der auf der Hausgeldabrechnung nicht auftaucht. Erst durch beharrliches Nachfragen teile der Hausverwalter mit, er habe den nicht ausgewiesenen Betag irgendwelchen bisher nicht bekannten und auch nicht angemahnten Außenständen der Vorjahre zugeordnet!HG gezahlt 100301_2013_B1500


Ein transparentes, nachvollziehbares Beispiel
für den Ausweis von gezahltem Hausgeld liefert die Softwarefirma ALCO in ihrer Musterabrechnung (Link hier):alco_zahlungseingang

ln der ersten Tabelle, “Einzelbewegungsliste” genannt, sind  a l l e  Zahlungsbewegungen des Jahres aufgeführt: der monatlich gezahlte Gesamtbetrag unter der Rubrik “Zahlungseingang”, das Datum, die Aufsplittung des eingegangenen Betrags in “Beitrag zur Bewirtschaftung” und “Beitrag zur Rückstellung”.
Schliesslich die Rubrik “übrige” in der die Nachzahung bezüglich der Hausgeldabrechnung des Vorjahrs ausgewiesen wird.
Unfassbar, aber es gibt WEG-Hausverwalter die die Nachzahlung des Vorjahres als Hausgeldzahlung des laufenden Jahres einbuchen.
Also Achtung, bei der Behandlung und Verbuchung von Nachzahlungen usw…

Desweiteren zeigt dieses Beispiel, dass der Wohneigentümer im letzten Monat nur 139 € zahlte, statt der erforderlichen 251 €. Auch dies wird in der Übersicht “Einzelbewegungsliste” ausgewiesen.

Die zweite Tabelle “Wohngeldsaldo” weist unter der Rubrik “Ihre Zahlungen” die Summen der ersten Tabelle aus: hier findet sich die Summe von “Betrag Bewirtschaftung” und die Summe von “Betrag für Rückstellungen”.

Die Spalte “Hausgeldsoll” bezieht sich auf den im Vorjahr beschlosssenen Wirtschaftsplan, in dem a) die Summe des zu zahlenden Betrags für die Bewirtschaftung und b) die Summe des zu zahlenden Betragss für die Rücklage festgelegt wurden.
Beides zusammen, a) und b) ergibt die Summe des zu zahlenden, monatlichen Hausgelds.


Hilfen zu leichteren Überprüfung des gezahlten Hausgelds:

1. Keine Einzugsermächtigung zu Gunsten der Verwaltung.

2. Überweisung per Dauerauftrag einen “runden” Betrags.
Also gerne ein paar Euro mehr als im Wirtschaftsplan ausgewiesen.
Beispiel: Lt. Plan ist eine Hausgeldzahlung in Höhe von 224 € monatlich festgelegt worden.
Überweisen Sie einfach 12 x 230 €.
Keine Sorge, zu viel gezahltes Hausgeld wird mit der nächsten Abrechnung erstattet.
Wichtig ist, einen genauen Überblick über die Zahlungen zu behalten.

WEG-Eigentümerversammlung: Wichtiges in aller Kürze…. NEWS

. Anträge zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung darf jeder Eigentümer stellen. Voraussetzung: Sie müssen sich a) inhaltlich auf die WEG-Verwaltung beziehen und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und b) rechtzeitig (!!) beim Verwalter eingereicht worden sein. D.h. wenn der WEG-Verwalter 14 Tage vor der Versammlung die Einladungen mit der Tagesordnung verschickt, dann ist es in der Regel zu spät.
Stellen Sie Ihre Anträge deshalb rechtzeitig, dh. auch gerne Monate im Voraus. Zurückziehen können Sie Ihre Anträge immer.

. Die Akten- und Belegeinsicht in die Unterlagen der Hausgeld-Jahresabrechnung steht jedem Wohnungseigentümer zu. Verlassen Sie sich nicht auf den Verwaltungsbeirat, denn nur ein verschwindend geringer Prozentsatz macht einen guten und uneigennützigen Job. Deshalb achten Sie bei der Prüfung der WEG-Abrechnung auch darauf, ob für Beiratsmitglieder spezielle Kosten entstanden sind, wie z.B. Erstattung von Kosten für neue Fenster, Türen, Gutachten usw…. Insgesondere wenn sich der Beirat  mit dem Hausverwalter sehr gut versteht und mittverantwortlich für seine Wahl war.

. Die Einladungsfrist zur Versammlung beträgt lt. Gesetz mindestens (!) 2 Wochen.
Versuchen Sie diese Frist für Ihre WEG auf 4-5 Wochen festzulegen. Nur so haben viele beruflich eingebundene Miteigentümer eine Chance an den Versammlungen teilzunehmen.
Auch ist eine Prüfung der Abrechnung besser möglich und Anträge zur Tagesordnung können noch eingereicht werden. Der unseriöse Verwalter scheut diese Fristveränderung wie der Teufel das Weihwasser. Ein Grund mehr hier anzusetzen.

. Vollmachten zur WEG-Versammlung müssen im Original vorliegen
Gehen Sie kein Risiko ein, senden Sie Ihre Vollmacht sofort zu. Am besten nicht dem Verwalter, sondern einem kritischen, verstandesbegabten Miteigentümer.

. Abstimmungen: Brechen Sie die Kruste der “Einstimmigkeit” auf
Nichts erfreut den unseriösen Verwalter so sehr, als eine Truppe, die zu allem ja-und-amen sagt. Machen Sie dabei nicht mit. Erlauben Sie es sich, nein zu sagen oder sich zu enthalten. Sie werden sehen, wie schwer es und wie groß der Gruppendruck ist.
Deshalb: ein Grund mehr, hier auszuscheren. Nichts ist schlimmer, als wenn alle ohne Nachdenken “ja” sagen….

. Fordern Sie bei heiklen Themen, wichtigen Themen, Themen der Sanierung/Instandhaltung oder Themen die Ihnen wichtig sind: eine a) namentliche Abstimmung und b) eine namentlichen Protokollierung.
Bei dieser Art Antrag handelt es sich um eine “Antrag zur Geschäftsordnung“, d.h. einen Antrag, der sich nicht auf den Inhalt der Tagesordnungspunkte bezieht, sondern auf die formale Behandlung und den Ablauf der Versammlung.
Da es sich um einen Antrag zur Abstimmungsmodalität handelt muss dieser Antrag – entgegen den übrigen Anträgen zur Geschäftsordnung – auch protokolliert werden.
Auch dies ein Antrag, den der unseriöser Verwalter scheut, denn es macht etwas mehr Mühe – aber vor allem: das Abstimmergebnis wird festgelegt – und eine nachträgliche Manipulation fällt leichter auf. Für die Eigentümer hat dies Art der Abstimmungsprotokollierung nur Vorteile und sollte deshalb gerne und oft genutzt werden.

. Beschlussanfechtungsfrist: Um gegen verabschiedete Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft Einspruch zu nehmen ist die Frist 1 Monat nach Versammlung –  und nicht nach Zusenden des Versammlungsprotokolls

. Einsicht in die gefaßten Beschlüsse erhalten Sie durch die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter spätestens 1 Woche nach der Versammung zur Verfügung stellen muss.
Verlassen Sie sich nicht bequemerweise auf die Zusendung des Protokolls, zu dem der Verwalter in vielen Fällen nicht verpflichtet ist (zu Prüfen im Verwaltervertrag).

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Süddeutsche Zeitung: “Hausverwalter – In der Regel hat er keine Ahnung”

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung:

 

Falsche Jahresabrechnungen, Veruntreuung der Rücklagen, Verwahrlosung der Anlage, überteuerte Reparaturen: Verbände klagen über unseriöse Geschäfte beim Verwalten von Eigentumsanlagen.

In München wächst die Unzufriedenheit mit Immobilienverwaltern.
Der Haus- und Grundbesitzerverein registriert eine deutliche Zunahme der Beschwerden über Verwalter, der Mieterverein beklagt einen oft “unverschämten Umgangston”.

Beim Verwalter-Verband (Verband der Immobilienverwalter VDIV) kritisiert man seit Jahren, dass es keine Zulassungsvoraussetzungen für diesen Beruf gibt. Jeder kann sich Hausverwalter nennen, allein in München sind mehr als 1600 gemeldet.

Sie gehen mit sehr viel Geld um: Auf 50 Milliarden Euro schätzt man den Wert der von ihnen verwalteten Immobilien, jedes Jahr gehen bei der Bewirtschaftung der Gebäude rund zwei Milliarden Euro durch ihre Hände, und 500 Millionen Euro liegen als Rücklagen für Instandhaltungen auf ihren Konten.

Geld, für das allein die 330 im Verband der Immobilienverwalter Bayern (VDIV) organisierten Gebäudemanager verantwortlich sind.
Die meisten der 1613 in München gemeldeten Verwalter sind nicht organisiert.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München registriert “eine weit verbreitete Unzufriedenheit” mit den Verwaltern von Eigentumsanlagen. “Überdurchschnittlich oft” hätten sich im vergangenen Jahr Eigentümer von ihren Verwaltern trennen wollen.

Jüngst wurde bekannt, dass eine Verwalterin von etwa 50 Anlagen offenbar mehrere hunderttausend Euro veruntreut hat.
Von einem “Problemfeld” spricht Anton Winkler von der Staatsanwaltschaft.

“Die Kontrolle ist schwierig.”
Im letzten Jahr war ein Verwalter aufgeflogen, der 190 000 Euro Schmiergeld von Handwerkern kassiert hatte
.

“In der Regel hat er keine Ahnung”

Doch die Liste der alltäglichen Vorwürfe ist länger: unkorrekte oder nicht nachvollziehbare Jahresabrechnungen des so genannten Hausgeldes; Verwahrlosung der Anlage; überteuerte Reparaturen durch Handwerker, mit denen sich der Verwalter “gut versteht”; kein Einholen von Konkurrenzangeboten anderer Firmen; verschlafene Fristen, um bei Neubauten die Gewährleistung des Bauträgers einzufordern.

Auch viele Mieter ärgern sich nicht nur über Nebenkostenabrechnungen, die oft nicht den Vorschriften entsprächen, so Sibylle Färber vom Mieterverein. “Es gibt Hausverwaltungen, die den Mietern gegenüber einen unverschämten Ton anschlagen.”

 Überall werden die Kassen leerer, da schaue auch ein Wohnungseigentümer seiner Verwaltung genauer auf die Finger, vermutet Haus- und Grund-Chef Rudolf Stürzer.
“Das Hauptproblem ist: Es gibt keine Qualitätsstandards für Immobilienverwalter.
Um sich Hausverwalter nennen zu dürfen, braucht es nur den Gewerbeschein – jeder Würstchenbudenbesitzer wird stärker kontrolliert.

Und das, obwohl ein Hausverwalter ein Multitalent sein sollte: Er muss wirtschaftlich, kaufmännisch und technisch fit sein, sollte fast ein Psychologe sein, um passende Mieter auszuwählen oder eine hitzige Eigentümerversammlung zu leiten.
Obendrein sollte er juristisch bewandert sein, denn ein rechtlicher Fehler kann die Wohnungseigentümer teuer kommen.

Es gibt jedoch keine geregelte Ausbildung, zum Leidwesen auch des VDIV. Landesvorsitzende Brigitte Stenders ärgert sich über schwarze Schafe und Nebenher-Verwalter, die glauben, eine Wohnanlage vom Küchentisch aus managen zu können.

Oft handle es sich um Hausmeister, die sich auch das Verwalten zutrauen. Oder um einen Wohnungseigentümer, der sich aufgrund der Erfahrung mit den eigenen vier Wänden in der Lage fühle, die gesamte Anlage zu managen. “In der Regel hat er aber keine Ahnung”, sagt Stenders.

VDIV-Geschäftsführer Walter Plank glaubt, dass jeder zweite Verwalter ein “Halbprofi” sei. Er rät zu Vorsicht bei ganz kleinen und ganz großen Firmen: Wer weniger als zwanzig Wohnungen unter sich habe, sei selten Profi. Und wer mehr als 2000 Einheiten managt, verliere leicht die Übersicht.

Solange es keine Zulassungshürden gibt, müssen sich Eigentümer bei der Auswahl selbst helfen. Verbands-Mitglieder seien qualitativ geprüft, heißt es beim VDIV.

Der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum” hat jetzt die Broschüre “Hausgeld-Vergleich” mit Durchschnittsdaten – von Abwasserkosten bis zur Verwaltergebühr – auch für München veröffentlicht.

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung
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„Der Eigentümer ist der Chef! Der Hausverwalter und der Beirat sind es nicht.”

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Rechtssystem auf den Kopf gestellt worden. Hier bestimmen Hausverwalter und Beiräte das Geschehen.

Es muss deshalb daran erinnert werden: Der Wohnungseigentümer bezahlt einen Verwalter dafür, dass er ihm die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an einer Immobilie ordnungsgemäß abnimmt.

Der Verwalter bietet gegen Entlohnung seine Dienste dafür an, jedenfalls dem Wortlaut seiner Bewerbung nach.
Daraus ergibt sich, wer der Chef ist: es ist der Eigentümer und weder der Verwalter, noch der Beirat und schon gar nicht der Hausmeister!

“Wer sich seit jetzt fast 10 Jahren die Schilderungen von Wohnungseigentümern anhörte, so wie ich, gewinnt den Eindruck, dass zu viele Verwalter ihre Position falsch einschätzen – oftmals gestützt durch Beiräte, die ihre eigene Stellung ebenfalls überschätzen und § 29 WEG nicht kennen“, stellt Norbert Deul fest, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer.

Dieses verdrehte Verständnis der eigenen Kompetenz führt dann bei Verwaltern zur Ignoranz von Eigentümerrechten wie z.B.:

– Verweigerung von Einsichtnahmen in Verwaltungsunterlagen,
– der Verweigerung von Kopien anlässlich der Einsichtnahme, z.B. auch auf einem mitgebrachten Kopiergerät,
– Verweigerung der Aufnahme beantragter Tagesordnungspunkte zur Versammlung,
– Wortentzug auf den Versammlungen bis hin zur Zurechtweisung,
– Verweigerung von mehreren vergleichbaren Angeboten für größere Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten.
– Entzug der Kompetenz, den geeigneten Handwerker selbst aussuchen zu können.

Die Liste der nicht zu akzeptierenden Fehlleistungen von Verwaltern ist noch länger.
Ein Verwalter wird sich aber stets nur das erlauben, was sich die Eigentümer gefallen lassen. Deshalb liegt es am Wohnungseigentümer, was er als Chef hinzunehmen gewillt ist. Manche Rechte kann der Eigentümer als Einzelner durchsetzen, die anderen aber
nur mit einer Mehrheit.

“Deshalb wird jedem Wohnungseigentümer empfohlen, sich mit seinen Rechten und Pflichten intensiv vertraut zu machen. Nur dann ist man Chef in der Wohnanlage, kann den Vorteil einer Eigentumswohnung genießen und sich vor wirtschaftlichem Schaden schützen“, meint Norbert Deul und hilft Eigentümern weiter dabei, sich das erforderliche Basiswissen anzueignen.
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Salzburger Nachrichten: Untreue-Verdacht – Finanz zeigt Hausverwalter an

Die Kriminalpolizei ermittelt gegen eine Firma, welche in Salzburg mehrere Tausend Wohnungen verwaltet. Kundengelder sollen verschwunden sein.

Die Zeitung Salzburger Nachrichten schreibt:

Aus der Sachverhaltsdarstellung des Finanzamts an die Staatsanwaltschaft.

“Verdacht der Untreue” steht auf dem Titelblatt der Sachverhaltsmitteilung, welche das Finanzamt Salzburg im Dezember an die Staatsanwaltschaft Salzburg gemacht hat. Samt Beilagen ist das Konvolut 33 Seiten stark und beschäftigt bereits das Betrugsreferat des Landeskriminalamts. Ein Zwischenbericht an die Staatsanwaltschaft ist für 10. März kalendiert.
 Untreue-Verdacht: Finanz zeigt Hausverwalter an
 Das Schreiben ist vom Vorstand der Salzburger Finanz, Alfred Schmidt, abgezeichnet. Der Inhalt: Die Fahnder äußern den “dringenden Verdacht”, dass ein Salzburger Immobilienverwalter und -entwickler, insbesondere über zwei Unternehmen, Gelder von Rücklagenkonten seiner Kunden “unrechtmäßig” verwendet hat bzw. nach wie vor verwendet. Dieser Verdacht sei im “Zuge von laufenden Außenprüfungsmaßnahmen” in beiden besagten Unternehmen, sowie sieben weiteren verbundenen Unternehmen, entstanden.

Dies sei, so die Finanz, mutmaßlich zumindest ab dem Jahr 2010 passiert, wahrscheinlicher aber schon ab 2007. Konkret sollen Gelder, die für die Instandhaltung von Wohnhäusern angespart wurden, über Firmengeflechte abgezogen worden sein. Entsprechende Rechnungen, Kontoauszüge und andere Unterlagen liegen der Sachverhaltsdarstellung bei.

Lücke von 563.890 Euro

Das Finanzamt hat nach eigener Aussage die Konten von elf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) inspiziert und dabei in einer Tabelle Zuflüsse und Abflüsse gegenübergestellt – wobei sich allein hier eine Lücke von 563.890 Euro ergibt. Weiters berichtet die Finanz von Prüfungsmaßnahmen in weiteren Firmen im Einflussbereich desselben Geschäftsmanns, bei welchen weitere 26 Hauseigentümergemeinschaften und deren Konten unter die Lupe genommen worden sein sollen. Fazit: “Es besteht bei diesen Wohnungseigentumsgemeinschaften ebenfalls der dringende Verdacht, dass über Jahre hinweg entsprechende Gelder von den Rücklagenkonten der WEG” unrechtmäßig über Geschäftskonten verwendet worden seien.Die geprüften Wohnungen befinden sich großteils in der Stadt Salzburg, aber etwa auch im Pongau. Sowohl Entnahmen wie Rückführungen bewegen sich teils im Bereich von mehreren Hunderttausend Euro pro Überweisung. In den vorhandenen Tabellen finden sich außerdem Aufzeichnungen von Überweisungen von Treuhandkonten an den Hausverwalter persönlich sowie “Zahlungen USt” oder “Zahlungen SGKK”, also Gebietskrankenkasse. Auch Barbehebungen in fünfstelliger Höhe sind verzeichnet.

Als Beweismittel nennt das Finanzamt Kontoaufstellungen sowie Unterlagen aus Betriebsprüfungen, zwei Sachbearbeiter zeichnen dort für den Fall verantwortlich. Die Finanzstrafbehörde bittet die Staatsanwaltschaft schließlich um Einbindung “im Hinblick auf den bestehenden Verdacht der Abgabenhinterziehung”, sollten “Verfolgungsmaßnahmen als notwendig erachtet werden”.

Inhaber streitet Vorwürfe ab

Der betreffende Unternehmer nahm im SN-Gespräch telefonisch Stellung. Er bestreitet jedes schuldhafte Handeln und stellt in Aussicht, alle Vorwürfe zeitnah entkräften zu können. Gegebenenfalls werde es zu Klagen gegen die Behörden kommen, falls es zu einer nachhaltigen Rufschädigung komme, teilt der Mann mit. Die in der Sachverhaltsdarstellung enthaltenen Aufstellungen seien inhaltlich unrichtig. Der Rechtsanwalt des Unternehmers ergänzt, dass es mit den Finanzbehörden keine Schlussbesprechung gegeben habe, “wofür diese Salden auf der Liste sind, das ist noch gar nicht definiert.” Mit entnommenen Rücklagen auf den Konten seien jedenfalls Sanierungen durchgeführt worden. Auch sehe die Finanz nicht mehr als einen Verdacht, man sei noch mitten in der Ermittlungsphase.Die Vorwürfe sind mittlerweile auch in der Wirtschaftskammer angekommen. Deren Vizepräsident Peter Genser ist auch Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Er bezeichnet sich selbst ob der Nachrichten als “beunruhigt” und verspricht, schnellstens mit der Kriminalpolizei in Kontakt zu treten. Sollte sich der Sachverhalt erhärten lassen, müsse man die Gewerbebehörde informieren. “Aber so weit sind wir noch nicht”, sagt Genser.

Auch abseits der unmittelbaren Tätigkeit als Hausverwalter ist der besagte Unternehmer von Gerichtsstreitigkeiten betroffen. Betriebe aus Salzburg und Oberösterreich bestätigen im SN-Gespräch, dass Forderungen in jeweils sechsstelliger Höhe eingeklagt würden, wobei die Causae noch nicht abgeschlossen seien oder die Exekution der Außenstände bevorstehe. Laut Auskunft der Staatsanwaltschaft liegt neben der Sachverhaltsdarstellung des Finanzamts gegen den Unternehmer eine weitere Sachverhaltsdarstellung einer Privatperson vor, welche mit diesem in geschäftlichem Kontakt gestanden sei. Zu diesem Fall hat der Unternehmer eine schriftliche Gegenäußerung eingebracht.

Immobilientreuhänder Franz Stiller: “Die Branche bedauert jeden negativen Vorfall – und versucht, Schaden von den Kunden abzuwenden, so es irgendwie in unserer Macht steht.”

 

Text von Von Christian Resch, Salzburger Nachrichten,   03.03.2015

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Porto- und Kopierkosten: “Kleinvieh macht auch Mist”

Meist bewerben sich WEG-Hausverwalter, in dem sie das monatlich Verwalterhonorar benennen. Schlicht gestrickte Miteigentümer vergleichen diese Angaben der verschiedenen, sich bewerbenden Hausverwalter und bevorzugen denjenigen, dessen monatliches Honorar ein paar Cent preiswerter ist.

Dummer gehts nicht! Denn die monatliche Verwaltergebühr sagt nichts über die wirklchen Verwalterkosten aus – und dabei beziehen wir uns an dieser Stelle nur auf die tatsächlich im Verwaltervertrag verankerten Positionen. (auf die  “außervertraglichen” Verwalterkosten werden an anderer Stelle eingehen).

So berechnen viele Verwalter Porto- und Kopiergebühren. Nachvollziehbar ist dies nicht, weil die detaillierte Auflistung dieser Kleinstbeträge mehr Arbeitszeit verbraucht, als sie einbringt. Deshalb integrieren effektiv arbeitenden Verwalter sinnvollerweise diese geschätzen Kosten in ihr monatliches Verwalterhonorar, das so nur wenige Euro höher ausfallen sollte also ohne.

Andere Verwalter haben scheinbar Zeit zuviel und listen jeden Brief und jede Kopie extra auf.

Bezeichnend ist die Berechnung auch derjenigen Kopie- und Portokosten, die der Verwalter selbst verschuldet hat, z.B . durch ein fehlerhaft erstelltes Versammlungsprotokoll, das auf Wunsch der Eigentümer einer nachträglichen Korrektur bedurfte. Selbstverständlich muss das korrigierte Protokoll den Miteigentümern zugesendet werden, es entstehen unvermeidliche Kopier- und Portokosten.

rg portokosten_kasch_ausschnitt

Unter den Detailangaben der Portorechnung befindet sich:
– Einladung zur Eigentümerversammlung am 18.09. – 4,35 €
– Schreiben an den Elektriker vom 20.09. – 0,58 €
– Versenden des Protokolls an alle Eigentümer vom 18.09. – 4,35 €
– Schreiben zum Protokoll der letzten Versammlung vom 10.10. – 0,90 €
– Schreiben an den Elektriker vom 15.10. – 0,90 €
– email (!) vom 22.10. – 1,16 €
– 24.10. : Zusendung des korrigierten Versammlungsprotokolls vom 18.09. – 3,25 €
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Dito für die Kopierkosten:
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Mit den Rechnungsdetails:
Änderung des Protokolls für die Eigentümergemeinschaft vom 18. September: 9 Seiten x 0,51 € = 4,59 €”
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Honorar-Nachweis des WEG-Verwalters: Rechnung nicht vorhanden oder eigentümlich ausgestellt

Der Verwalter arbeitet als Dienstleister und sollte als solcher für seine Tätigkeit eine Rechnung erstellen. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Rechnung sind.

Rechnungsanforderungen:

  • vollständiger Name und vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers
  • vollständiger Name und vollständige Anschrift des Kunden (Leistungsempfänger)
  • die Steuernummer oder die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Unternehmers
  • das Ausstellungsdatum
  • eine einmalig von dem Unternehmer vergebene Rechnungsnummer
  • die Menge der erbrachten Dienstleistungen
  • die Art der erbrachten Dienstleistungen
  • Zeitpunkt der Lieferung und Vereinnahmung des Entgelts, wenn diese nicht identisch sind
  • das Entgelt, aufgeschlüsselt nach Steuersätzen bzw. mit einem Hinweis auf Steuerbefreiung
  • Aufschlüsselung von Entgeltminderungen
  • angewandter Steuersatz und der auf das Entgelt entfallende Betrag
  • ein Hinweis über die Aufbewahrungspflicht, wenn der Unternehmer eine Werkslieferung oder sonstige Leistung in Zusammenhang mit einen Grundstück ausführt

Warum, fragt man sich dann, stellen viele Hausverwalter k e i n e  Rechnung aus und verweisen bei Nachfrage lediglich auf ihren Vertrag? Müssten nicht auch WEG-Verwalter verpflichtet sein Rechnungen für die von ihnen erbrachten Leistungen zu stellen?
Warum sind diese Rechnungen so gut wie nie in den Abrechnungsunterlagen der Hausverwaltung zu finden?

Auffallend ist, dass sehr oft die Angabe des Bankkontos der Hausverwaltung fehlt.
Die WEG-Verwalter ziehen ihr Honorar meist monatlich mit dem Hausgeld per Einzugsermächtigung ein. Hierdurch vermeiden sie die Bekanntgabe ihres Firmenkontos.

Beispiel:
Die untenstehende Honorarberechnung wurde in den Unterlagen der Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft vorgefunden. Es handelt sich um eine

“Anlage zur Berechnung des Verwalterentgelts”
“Gemäß Verwaltervertrag berechnen wir Ihnen das Verwalterentgelt wir folgt:
7 Wohneinheiten – 12 Monate – Gesamtbetrag 2.249,10 €.
Die Summe entspricht einem Verwalterentgelt von 22.50 € netto je Wohneinheit monatlich.
Diese Anlage zur Berechnung des Verwalterentgelts gilt nicht als Rechnung..”honorar_kasch_kl

In diesem Fall wurde nachgehakt der WEG-Verwalter um eine korrekt ausgestellt Rechnung gebeten: “Bezüglich der Verwaltergebühr bitten wir um eine Rechnung.”

Die abweisende Antwort des WEG-Verwalters:
“Eine Rechnung zum Verwalterentgelt können wir nicht stellen, weil dies dazu führen würde, dass wir die ausgewiesene Umsatzsteuer doppelt ans Finanzamt abführen müßten, da diese bereits im Verwaltervertrag ausgewiesen und auf dieser Grundlage abgeführt werden. Die Entgeltberechnung entspricht dem vertraglich vereinbarten Verwalterentgelt und dürfte als Beleg ausreichend sein.”antwort hv

Ist für uns nicht nachvollziehbar. Könnte die von einem fachkundigen Leser dieser Internetseite bestätigt oder dementiert werden?

WEG-Eigentümerversammlung: richtiger Versammlungsbeginn (Uhrzeit)

Bei der jährlichen Eigentümerversammlung sollte allen Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben werden, an der WEG-Versammlung teilzunehmen. Hierzu ist ein Versammlungsbeginn zu wählen, der dies ermöglicht.

b_uhr

Für die Eigentümergemeinschaften ist dies von Vorteil.  Einige Hausverwaltungen versuchen gerade dies zu unterbinden und vor allem die Berufstätigen, die ggf. noch mehr im Leben stehen als Rentner, durch bewußt frühe Versammlungstermine auszuschliessen.
So ist ein Versammlungsbeginn von 16 Uhr oder 17 Uhr für die meisten Berufstätige nur handhabbar, wenn sie sich einen halben Tag freizunehmen.
Auch eine Beginn der Versammlung um 18 Uhr ist manchmal problematisch.
So ist 19 Uhr meist eine gute Uhrzeit an der die allermeisten Eigentümer teilnehmen können.

Der Versammlungsbeginn und der Versammlungsort werden auf der Einladung zur Versammlung vermerkt und leider meist nur 14 Tage vor der Versammlung bekanntgegeben.

Empfohlene Maßnahmen:
Sollten Sie Berufstätige zu Ihren Miteigentümern zählen, bitten Sie den Verwalter die Termine auf 18 Uhr bzw. 19 Uhr zu legen.
Sollte er sich zieren, stellen Sie ggf. einen Antrag zur Tagesordnung, auch um auf dieses Thema aufmerksam zu machen.
Dieser muss vor der Einladung zur nächsten Versammlung dem Verwalter schriftlich zugestellt werden.

Beispiel:
Sehr geehrter Herr…. [Name des Verwalters]
ich bitte Sie, folgenden Tagesordnungspunkt bei der nächsten Versammlung aufzuführen oder bereits bei der Terminierung der Versammlung zu beachten:
Antrag zur Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung WEG….:
“Versammlungsbeginn nicht vor 18 Uhr”
Grund: dies ermöglicht auch unseren berufstätigen Miteigentümern an der Versammmlung teilzunehmen”
Danke für Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüssen…..

Manche Verwalter sind zuvorkommend, haben Verständnis und richten sich nach den Wünschen und Bedürfnissen der Eigentümer. Ein solcher Verwalter wird den Wunsch zum Versammlungsbeginn schon bei der nächsten Einladung umsetzen.

Prüfen Sie trotzdem, ob der Verwalter sich bei der nächsten Einladung an diese Zusage hält, oder ob es “vergessen” hat. Manche Verwalter vergessen solche Bitten immer wieder – mit der Absicht ggf. kritische Miteigentümer bewußt auszuschliessen..

Alternativ zum Vorbringen als Tagesordnungspunkt, können die Rahmenbedingungen einer Eigentümerversammlung auch im Vorfeld im  Verwaltervertrag festgehalten werden. Nutzen Sie diese Gelegenheit. Ein seriöser Verwalter wird nicht wegen einem späteren Versammlungsbeginn auf die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft verzichten.

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