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Abkauf der Wohnung oder Wechsel der Hausverwaltung? – Danke, gerne zweiteres!

Einem überraschenden Angebot gegenüber sah sich ein erst kürzlich hinzugekommener Miteigentümer, der Unregelmässigkeiten in der Verwaltertätigkeit aufgedeckt hatte und den 40jährigen Sumpf einer WEG durchlüftete. Es kam zum Austausch von Klartext-Emails mit dem zuständigen Sachbearbeiter, die dieser schließlich dem Geschäftsführer der Hausverwaltung vorlegte.


Auszug aus dem Schriftwechsel:

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
Herr A. leitete mir Ihr Mail vom ……. weiter. Es mag dahingestellt sein, wer hier Unsinn herumträgt, aber ich stimme ihnen zu, dass das alles uns nicht weiter bringt.
Ich erkenne derzeit nicht, ob sich Ihre Unzufriedenheit auf die Tätigkeit des WEG-Verwalters oder auf die Wohnanlage als Ganzes bezieht.
In beiden Fällen biete ich Abhilfe an.
Falls Sie bedauern die Eigentumswohnung erworben zu haben, kaufen wir Ihnen diese ETW ab.
Falls Sie mit dem derzeitigen WEG-Verwalter unzufrieden sind, verlängern wir den ohnehin im nächsten Jahr auslaufenden Verwaltervertrag nicht.
Darüber werde ich als Geschäftsführer nächste Woche den Beirat in Kenntnis setzen.
Das ist der ideale Zeitpunkt, der es der WEG erlaubt einen anderen Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorzuschlagen.
Mit freundlichen Grüßen,
XY, Geschäftsführer”

Kritischer Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
danke für Ihr Verständnis! Es ist Punkt 2.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
ich peile eine  Sitzung des Verwaltungsbeirats in den nächsten Tagen an.
Sie  sind innerhalb des Beirats isoliert.
Ende September will ich eine ausserordentliche Eigentümerversammlung abhalten um bekanntzugeben, dass neuer WEG-Verwalter zu suchen ist.
Ich fürchte, dass die bisherigen Beiräte an dieser Suche nicht mitwirken.
Mfg XY”

Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
damit kann ich gut leben.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

 

Empfohlene Maßnahmen:
Positiv hervorzuheben ist der klare, doch höfliche Umgangston beider Beteiligter.
Kritik üben ist richtig – aber bitte bleiben Sie immer sachlich.
Wenn Kritik weiterbringen soll, dann sind persönliche Angriffe tabu.
Und: kurze Antworten reichen manchmal.
Unterm Strich wird diese Hausverwaltung nun nach vielen Jahrzehnten abgelöst werden.

Neu in der Eigentümergemeinschaft. Über welche Unterlagen sollten Sie verfügen?

Als Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft erleichtern Sie sich die nächsten Jahre, indem Sie von Anfang an Ordnung halten.

Legen Sie zunächst einen Ordner “Stammdaten” an.
Hier legen Sie die “bewegungsarmen” Unterlagen ab, wie:

– Verwaltervertrag (ein MUSS!)
– andere Infos zum Verwalter, wie Öffnungszeiten, Anfahrtswege…
– Eigentümerliste, immer wieder aktualisiert, wobei empfohlen wird, “alte” Eigentümerlisten noch etwas aufzubewahren
– Teilungserklärung
– ggf. Lagepläne (Wohnung, Haus)
– Auszug Grundbuch
– Grundsteuer und Einheitswert
– GEZ, Strom, Gas
– Wohnungserwerb: Makler, Kaufvertrag usw.
– Rechtschutzversicherung für die Wohnung
– ggf. Kopie der Gebäudeversicherung

Sollte man Ihnen eine Kopie des Verwaltervertrags verweigern, was heute nur noch wenige hartgesottene, wirklich unseriöse Verwalter wagen, dann könnte einiges auf Sie zukommen….
Eine Kopie sollten Sie dann vom Beirat erbitten.
Wenn Sie mögen, legen Sie danach einen weiteren Ordner an: “WEG”
Für Einladungen zur WEG-Versammlung, Protokolle der WEG-Versammlung, Beschluss-Sammlung, Schriftverkehr, Kostenvoranschläge für Sanierungsmaßnahmen – am besten alles chronologisch abgelegt.
Holen Sie auch gerne diese Unterlagen der letzten Jahre ein. Seriöse Verkäufer werden sie Ihnen gerne zur Verfügung stellen.

Vernachlässigt wird gerne die Bedeutung der Einladungen. Doch schon hier kann abgelesen werden, wie es um die Hausverwaltung bestellt ist.
Prüfen Sie, ob Beschlussvorlagen beigefügt.
Oder ob sich im Protokoll Beschlussformulierungen zum TOP Sonstiges finden, die in der Einladung nicht bekanntgemacht worden sind.

Wenn die Hausverwaltung gar keine Hausverwaltung ist…

Wer ist es eigentlich, der als Hausverwalter auftritt?
Eine Prüfung bringt Gewissheit.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine GmbH.
Kostenlose Auskunft erteilt das Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de).
Geben Sie unter “Firmenname” die Angaben Ihrer Hausverwaltung ein.
Dann: neue Suche starten.

unternehmensregister_eingabemaske_kl

Daraufhin erscheint eine Liste der letzten Einträge ins Handelsregister bzw. Veränderungen:

infos liste_kasch

 

 

Wir schauen uns die “Veränderungen” im Handelsregister vom 08.09. genauer an:

infos veränderungen beispiel2_kasch_kl

Dort findet sich folgende Information:

Bekannt gemacht am: 08.09.2015 02:05 Uhr

Amtsgericht Musterstadt Aktenzeichen: HRB 1234

In ( ) gesetzte Angaben der Anschrift und des Geschäftszweiges erfolgen ohne Gewähr: Veränderungen vom 07.09.2015

HRB 1234: “S….” Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Musterstadt, Musterstrasse 10. Die Gesellschafterversammlung vom 28.7.2015 mit Nachtrag vom 13.8.2015 hat die Satzung neu gefasst. Dabei wurde geändert: Firma, Gegenstand.

Neue Firma: S….GmbH.
Neuer Unternehmensgegenstand: Verwaltung eigenen in- und ausländischen Vermögens sowie Vertretung und Geschäftsführung von Unternehmen, die in- und ausländische Vermögenswerte verwalten, erwerben oder verwerten.

 

Zusammenfassung:

Der Unternehmensgegenstand ist die Verwaltung von eigenen (!) in-und ausländischen Immobilien.
Den Begriff “Hausverwaltung” suchen Sie vergeblich.

Da die eigene Immobilienverwaltung, mit Erwerb und die Verwertung im Mittelpunkt steht, darf davon ausgegangen werden, dass die Verwaltung nicht uneigennützig handeln wird.
Im vorliegenden Fall hält ein Immobilien-Großeigentümer an einer WEG ca. 10% der MEA (Miteigentumsanteile), in Form von Wohnungen und Gewerbeeinhalten – und dazu 100% der Hausverwaltung. Es besteht ein Interessenkonflikt.

   
 
 
 
 
 
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“Wer nicht prüft – der zahlt!”

WEG-Versammlung: schlecht vorbereitete Beiräte und Wohnungseigentümer sind des korrupten Verwalters Freude

Als Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte sollten Sie nie unvorbereitete in eine WEG-Versammlung/Jahresversammlung gehen.
Sie  k ö n n e n  natürlich. Das kostet halt nur …. viel Geld.
Nach dem Motto “Wer nicht prüft – der zahlt

Manche halten es für wichtig, nach dem Bezahlen im Supermarkt nochmals zu prüfen, ob die der Preis der Tomaten auch korrekt abgerechnet worden ist – oder versehentlich zuviel gezahlt wurde.
Mit der gleichen oder noch erhöhten Selbstverständlichkeit sollte man sich mit der Jahresabrechnung und zu fassenden Beschlüssen bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen auseinandersetzen. Mangels Prüfung werden andernfalls Beträge im 5-6stelligen Eurobetrag einfach “durchgewunken”.
Später dann das große Erwachen und die langen Gesichter. Aber das Geld ist weg.

Deshalb prüfen Sie alles. Und wo Sie Verständnisschwierigkeiten haben machen Sie sich schlau: entweder beim Beirat oder fachkundigen Miteigentümern, bei benachbarten Miteigentümern oder bei Eigentümerschutz-Vereinigungen bzw im Internet.


Was sollte v o r  einer WEG-Jahresversammlung geprüft werden?

1. die Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) auf Inhalt und Verständlichkeit

2. die Einladung mit den Tagesordnungspunkten:
a) wenn Instandhaltungsausgeben geplant sind, sollten auch Kostenvoranschläge/Angebote vorliegen. Wenn nicht – warum?? Und sofort beim Verwalter anfordern.
Stellen sich die vom Gesetzt geforderten, vergleichbaren Angebote als unvergleichbare Pauschalangebote heraus oder fallen andere Unregelmässigkeiten auf (Ausschreibung hatte doch nicht stattgefunden, Leistungsverzeichnis wurde doch nicht erstellt, die ganze Maßnahme ist unsinnig oder bevorteilt nur einen einzigen Miteigentümer…)?
Dann informieren Sie am besten noch v o r  der Versammlung die übrigen Miteigentümer und empfehlen, diese Beschlüsse zurückzustellen, bis alle nötigen/wichtigen Infos vorliegen.
Ist der (Unsinns-)Beschluss erst einmal gefasst, freut sich der korrupte Verwalter. Für die Eigentümer sind nachträgliche Maßnahmen immer mühsam…

b) werden auf der Einladung zu den verschiedenen Tagesordnungspunkten (TOPs) Beschlussvorschläge (Beschlussvorlagen) übermittelt? Wenn nicht – warum?? Diese vom Verwalter anfordern und ihn bitten, diese Infos ab sofort für die nächsten Versammlungen mit der Einladung bereitzustellen.
Beschlussvorschläge zeigen, wohin “die Reise geht”, welche Absicht hinter dem TOP steckt. Ganz wichtig für Vollmachtgeber, die in der Versammlung abwesend sind und nur so ihre Entscheidung abgeben können.

Willkommen in Småland!

Sie sitzen in einer Eigentümerversammlung und kommen sich vor wie im Kindergarten?
Wenn nein – wunderbar, Glückwunsch!
Wenn ja – keine Sorge, Sie sind nicht der einzige!smaland

Man muss es erlebt haben, um zu glauben, was in manchen WEG-Versammlungen los ist.
Zur Erinnerung: es handelt sich um eine wichtige und ernstzunehmende Versammlung, in der über Kosten und Ausgaben von mehreren Tausend € beschlossen wird.
Man sollte erwarten, dass sich die Eigentümer vorbereitet haben, dass sie Mitschriften des Besprochenen anfertigen, dass kritische Fragen gestellt werden und über Alternativen diskutiert wird.

Stattdessen: eine lebhafte, fröhliche Stimmung, lautes Geschnattere wie auf einem Kindergeburtstag.
Austausch von Photos der Enkelkinder, dem Verwalter werden Geschenke (Windeln) für die Mitarbeiterin überreicht, die gerade ein Kind bekommen hat.
Animiert wird dieses Verhalten vom manipulativen Hausverwalter, der alles tut, um diese Versammlung aufs “Emotionale” zu ziehen – zu Ungunsten des Intellekts. Dieser wurde bereits an der Garderobe – oder bei Eintritt in den Versammlungsraum – abgegeben. Für die nächsten Stunden ist das individuelle und selbständige Denken ausgeschaltet.

Kritische, fachkundige Miteigentümer werden vom Verwalter mit spitzen Bemerkungen gleich zu Beginn der Versammlung diffamiert, ihre wichtigen, zuvor eingereichten Tagesordnungspunkte schon im Vorfeld lächerlich gemacht und als absurd dargestellt.
Mit den so “eingestimmten” und lenkbar gemachten Eigentümern kann der Verwalter praktisch jeden Beschluss verabschieden lassen, so unsinnig er auch sei.

Von Vorbereitung und Mitschrift bei den Eigentümern keine Spur. Manche fangen erst in der Versammlung an, die Einladung zu lesen, andere kommen zu spät, was eine große  Begrüßungswelle auslöst, Freudenrufe, Küsschen hier Küsschen da, die Versammlung wird fürs erste unterbrochen.  Das macht der Verwalter sehr gerne, lehnt sich abwartend und väterlich-wohlwollend zurück, da er weiß, dass viel Emotion das Denken unterdrückt. Ist ja auch nicht so wichtig, Hauptsache, es wird gezeigt, dass man sich mag, auch wenn man dies jeden Tag im Treppenhaus zeigen könnte, wohnt man doch im gleichen Haus………

 

Empfohlene Maßnahmen:
D u r c h h a l t e n!
Und wie bei jeder WEG-Versammlung alles mitprotokollieren/mitschreiben – auch wenn Sie der einzige sind.

“Da kommt der Chef!”

Erfreuter Ausruf eines Verwaltungsbeirats-Mitglieds bei der Sicht des herannahenden WEG-Hausverwalters. Warum Ihnen bei diesem Ausruf grauen sollte?

1. Weil dieser Beirat die Rollen vollkommen verkehrt sieht. Denn: der Verwalter als “Chef” – das ist die Welt auf den Kopf gestellt.
Nicht der WEG-Hausverwalter ist der “Chef”, sondern die Wohnungseigentümer.
Leider haben dies viele noch nicht verinnerlicht, auch Beiräte sind davon betroffen.

2. Weil nun richtig viel Arbeit auf Sie zukommt.
Denn ein Beirat, der den Verwalter als “Chef” betrachtet wird immer brav das gemacht haben, was der “Chef” sagte und vorgab.
Wenn der Beirat zudem einen wenig fachkundigen Eindruck macht, dürfen Sie sich mit dem Gedanken anfreunden, dass alle vergangen WEG-Jahresabrechnungen, alle Kostenvoranschläge und Sanierungsmaßnahmen, die Vollmachten und die Protokolle auf Richtigkeit überprüft werden sollten. Es ist zu befürchten, dass diese Beiräte lediglich ihre Unterschrift dort hingesetzt haben, wo sich das vom  Verwalter vorbereitete Kreuzchen befand.

Empfohlene Maßnahme:
Auch wenn dieser Beirat noch so nett ist – es hilft nur ein kritischer, fachkundiger Beirat.
Alles andere schadet sogar der Eigentümergemeinschaft, da sich die Wohnungseigentümer auf die gewissenhafte Tätigkeit der Beiräte, zu denen auch genaues Prüfen diverser Unterlagen gehört, verlassen.
Wählen Sie andere Beiratsmitglieder.

Verwalter grundsätzlich nicht entlasten

Seit Jahren wiederholen Eigentümer-Schutzvereinigungen immer wieder das gleiche: auf der WEG-Versammlung den Verwalter n i c h t  entlasten.
Dieser Beschluss muss zuvor in der Einladung als Tagesordnungspunkt (TOP) aufgeführt werden. Wenn keine Aufführung – dann ist auch kein Beschluss möglich.

Wenn der TOP jedoch aufgeführt wird – und einige WEG-Hausverwalter b e s t e h e n  darauf und haben dies sogar in ihrem Verwaltervertrag festgelegt – dann kann nur empfohlen, dem Beschlussantrag auf Entlastung n i c h t  zuzustimmen. Auch wenn es immer wieder die gleiche Malaise ist – die Angst, als einziger “nein” zu sagen und vom Verwalter und den übrigen Miteigentümern quasi als Nestbeschmutzer dargestellt zu werden. Keine Sorge, das ist alles Teil der Strategie und der Verwaltermanipulation. “Gruppenzwang” ist das Fachwort und hierüber sollten Sie sich als unabhängig denkender Eigentümer hinwegsetzten. Oder halt mit der Hammelherde rennen, wie die meisten anderen.

Untenstehend ein Artikel aus der Berliner Morgenpost: “Verwalter nicht entlasten”

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“Verwalter nicht entlasten – Verband gibt allen Wohneigentümern einen ungewöhnlichen Tipp
Eigentümergemeinschaften sollten ihren Verwalter nicht vorschnell entlasten. Denn dadurch verzichten sie unwiderruflich auf alle Rechte und Schadensersatzansprüche, wie der Bonner Verein “Wohnen im Eigentum” informiert.

Hintergrund dieses Tipps ist ein Bundesgerichtshof-Urteil (Az. VZB 11/03), wonach die Entlastung des Verwalters mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar ist. Laut Vereinsdarstellung bedeutet dies, dass eine spätere gerichtlich Anfechtung des Entlastungsbeschlusses durch alle oder einzelne Wohneigentümer dann nicht mehr möglich ist.

Die Entlastung des Verwalters ist alljährlich ein Tagesordnungspunkt der Eigentümergemeinschaften. Dann liegen die Abrechnungen der Nebenkosten vor, der Verwalter nimmt die Jahresabrechnung vor.
“Wohnen im Eigentum” rät allen Eigentümergemeinschaften, den Beschlussvorschlag zur Entlastung des Verwalters zurückzuweisen. Da dieser keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entlastung habe, entstünden durch die Weigerung keine negativen Konsequenzen für die Eigentümer.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung könne auch ohne Entlastung des Verwalters erfolgen.

Der Vorteil: sollte nach Jahren ein Schaden sichtbar werden, der zu Lasten des Verwalters geht, könne dieser auch dann noch zur Verantwortung gezogen werden.

Der Verein rät, dem Verwalter klar zu machen, dass die verweigerte Entlastung nicht Ausdruck von Misstrauen, sondern eine reine Vorsichtsmaßnahme ist.”

Capital Magazin: 6 Tipps für Wohnungseigentümer

Der Trend zur Eigentumswohnung hält an. Viele Käufer wissen aber gar nicht, dass sie beim Hausgeld mal genauer hinschauen sollten

Viele Eigentümer sind mit der Abrechnung zum Hausgeld überfordert.
Endlich in den eigenen vier Wänden. Der Trend zu Betongold hält an. Doch mit der Eigentumswohnung holen sich die meisten Käufer eine Hausverwaltung an Bord, der sie blindlings vertrauen. Schließlich war sie ja schon da, als sie die Wohnung kauften. Da wird schon alles mit rechten Dingen zugehen. Leider nicht immer!
Denn einige Hausverwaltungen nutzen das Vertrauen aus, erstellen fehlerhafte und überteuerte Rechnungen. Die Beisitzer aus den Reihen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind meist überfordert. Sie wissen gar nicht, worauf sie achten müssen.

  • 1. Verträge prüfen
    Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vereinbarungen mit der Hausverwaltung. Welche Leistungen sind eigentlich geregelt? Vergleichen Sie die Konditionen mit denen von Wettbewerbern.
  • 2. Angebote einholen
    Fordern Sie die Hausverwaltung auf, regelmäßig laufende Verträge für Versicherungen, Hausmeister, Reinigungskräfte, Gartenarbeiten oder sonstige Serviceleistungen zu überprüfen und gegebenenfalls Angebote anderer Firmen einzuholen. Lassen Sie sich die Offerten vorlegen und überprüfen Sie die Leistungen.
  • 3. Begehung vereinbaren
    Vereinbaren Sie regelmäßige Begehungen der Anlage von Beirat und Verwaltung. Prüfen Sie, welche Maßnahmen für die Instandhaltung getroffen werden müssen
  • 4. Rechnungen checken
    Die Beiräte einer Eigentümergemeinschaft sollten sich Zeit für die Prüfung der Jahresrechnung nehmen. Fordern Sie alle Belege im Original an. Prüfen Sie Gutschriften von Versicherungen, Handwerkerrechnungen und lassen Sie sich eine Liste mit allen Geldbewegungen geben.
  • 5. Kosten kalkulieren
    Oft arbeiten Hausverwaltungen mit Handwerkern ihres Vertrauens zusammen. Sie wissen, dass die Abwicklung schnell, gut und günstig läuft. Trotzdem: Verlangen Sie Angebote anderer Anbieter. Nur so können Sie sicher sein, dass der Verwalter keine Vetternwirtschaft betreibt.
  • 6. Austausch suchen
    Nehmen Sie unbedingt an den jährlichen Treffen der Eigentümergemeinschaft teil. Nur so können Sie mitreden und entscheiden. Schaffen Sie eine Plattform, auf der Sie sich mit den Beiräten und anderen Eigentümern regelmäßig und unkompliziert austauschen können. Beispielsweise über einen E-Mail-Verteiler.

 

Text von Capital, 14. August 2015

Verwalter weist über Jahre falschen Vermögensstatus aus

Mit der Jahresabrechnung präsentierte der WEG-Verwalter den untenstehenden, fehlerhaften Vermögensstatus zum 31.12.

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Fehlerhaft ist er, weil er zwei Forderungen der Eigentümergemeinschaft, die seit über 2 Jahren bestanden, einfach ignorierte.
Diese Forderungen wurden nicht angemahnt, auch wurden sie im Vermögensstatus nicht als offene Forderung ausgewiesen.
Die Vermutung liegt nahe, dass die Schuldner eine nahe Beziehung zum Verwalter haben. Entgegenkommenderweise fordert dieser deshalb die Schulden, die die Parteien D + L gegenüber der WEG haben n i c h t  ein.
Damit verstößt er gegen seine Pflichten als Verwalter.

Abzuwägen ist dieser Verstoß mit der Wahrscheinlichkeit, der Aufdeckung/Bekanntmachung. Da die viele Miteigentümer beruflich oder privat überlastet sind – stehen die Chancen gut.
In diesem Fall jedoch standen sie eher schlecht.
Die Sache flog auf, die Schuldner erhielten Mahnungen und der Vermögensstatus, im dritten Jahr fehlerhaft,  musste korrigiert werden.

In der darauf folgenden WEG-Versammlung wurde dies öffentlich gemacht.
Der Verwalter wurde aufgefordert die Forderungen anzumahnen. Desweiteren musste der Vermögensstatus korrigiert werden.
Damit es nicht erneut zu Fehlern kam, sahen sich die Eigentümer gezwungen, dem Verwalter den Protokolltext   zum TOP 2 – Jahresabrechnung zu diktieren:

“TOP 2 – Jahresabrechnung 2015

Zusatzinfo zum Vermögensstatus 31.12.2015:
„Nicht ausgewiesen, jedoch vorhanden sind seit 2013 Forderungen in Höhe von 2.673,51 € (Miteigentümer D. in Höhe von 1.221,53 € und Miteigentümer L. in Höhe von 1.451,80 €). Das Vermögen der WEG erhöht sich somit von 54.999,98 auf 57.673,49 €.“

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Zusammenfassung:
Nur durch die Wachsamkeit einzelner Miteigentümer konnte die WEG vor Schaden bewahrt werden.
Die Tatsache, dass diese “vergessenen” Forderungen weder gemahnt noch im Vermögensstatus als offene Posten geführt wurden, wirft kein gutes Licht auf diese Verwaltung.

Empfohlene Maßnahme:
Verwalter wechseln, das das Vertrauensverhältnis nicht mehr gegeben ist.

“Wir beide wissen ja, dass diese Vollmachten ungültig sind…..”

Wunder scheint es auch in unserem Zeitalter noch zu geben. So die wunderbare Wandlung von angeblich gültigen Stimm-Vollmachten zur anstehenden WEG-Versammlung in ungültige!

Auslöser war die Durchsicht (!) der Vollmachten der Hausverwaltung durch einen Miteigentümer.

In diesem Fall fragte ein Miteigentümer, der etwas früher zu dem geplanten Termin der Wohnungseigentümerversammlung gekommen war, den Verwalter, ob die Hausverwaltung Stimmvollmachten erhalten habe. Ja, entgegnete der Verwalter, sogar 5-6 Stück (von insgesamt 19 Wohnungseigentümern).
Daraufhin bat der Miteigentümer um Einsicht in diese Vollmachten und stellte für sich fest, dass nur eine einzige zweifelsfrei gültig war.
Er gab die Vollmachten an den Verwalter zurück.

Nach einigen Minuten, kurz vor Beginn der Versammlung, wandte sich der Verwalter dem Miteigentümer zu:
“Wir beide wissen, dass diese Vollmachten ungültig sind. ….Was sollen wir nun tun?”
Erstaut über eine solche Aussage antwortet der Miteigentümer: “Sie sind der Hausverwalter, das müssen Sie entscheiden.”

Der WEG-Hausverwalter entschied sich daraufhin, die von den 6 auf die Hausverwaltung ausgestellten Vollmachten nur eine einzige als gültig anzusehen.
Hätte der fachkundige Miteigentümer die Vollmachten n i c h t eingesehen, hätte der Verwalter dreist alle Vollmachten, die zudem zu seinen Gunsten ausgestellt waren, als gültig gewertet.

Zusammenfassung:
Wenn das blosse Durchblättern von Stimmvollmachten v o r  Beginn der Versammlung diese Vollmachten vom Status “gültig” zu “ungültig” befördert – dann ist etwas arg faul!

Gerade wenn Stimmvollmachten zu Gunsten der Hausverwaltung ausgestellt werden (wovon wir übrigens immer abraten!) sollte man davon ausgehen, dass die Verwaltung dies besonders würdigt und verantwortungsvoll-korrekt hiermit umgeht. Dies beinhaltet, ungültige Stimmvollmachten sofort auszusondern und als ungültig zu erklären.
Das Gegenteil ist der Fall: nirgendwo wird in Bezug auf die Gültigkeit von Stimmvollmachten so viel betrogen und gelogen, wie bei Stimmvollmachten, die auf den Namen der Hausverwaltung ausgestellt werden.

Empfohlene Maßnahme:

Machen Sie sich fachkundig! Wie oben gezeigt wurde, reichte die Durchsicht der  Vollmachten einer offensichtlich fachkundigen Person, um alles in Frage zu stellen.
Und schauen Sie sich v o r  jeder WEG-Versammlung alle Vollmachten an und prüfen Sie sie auf Gültigkeit.
Bitten Sie auch um eine Kopie der Anwesenheitsliste, die am besten zusammen mit dem Protokoll den Miteigentümern zugesendet wird. Diese Anwesenheitsliste ist in vielerlei Hinsicht nützlich und wird deshalb von den wenigsten Hausverwaltungen dem Protokoll der WEG-Versammlung beigefügt.

 

Spreezeitung: Klimaschutz als Abzocker-Methode

Klimaschutz ist inzwischen zu einem ganz großen Geschäft für die Bau und Energiebranche geworden.

Text von Ursula Pidun, Spreezeitung:

Werden Entscheidungen der Politik extrem kostenbelastend, ungerecht oder unplausibel, tritt Norbert Deul vom Verein Hausgeld-Vergleich e.V. auf den Plan. Der Experte appelliert an die Politik, über mutmaßliche Fehlentscheidungen nachzudenken und diese im  Bürgerinteresse zu korrigieren. Wir haben nachgefragt.

Norbert Deul ist 1. Vorstand im Verein Schutzgemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V. und betreibt neben dem Portal www.hausgeld-vergleich.de auch die Internetportale
www.buergerschutz-tag.de und www.urteils-check.de und bietet damit Wohnungseigentümern und Mietern mit vielfältigen Aktivitäten kompetente Unterstützung und eine Vielzahl an
Informationen. Wie wichtig dies ist, beweisen auch die immensen Kosten, die durch die von Kanzlerin Merkel maßgeblich initiierte Wende im Energiebereich und beim Klimaschutz
verursacht werden.
Das teure Unterfangen betrifft vor allem auch Hausbesitzer und Wohnungseigentümer. Sie müssen sich laut Gesetzgebung an klar definierte Vorgaben halten, kostspielige und durchaus
auch fragwürdige Dämmungen und energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen durchführen, Heizungen austauschen und Vorschriften zum Thema CO2-Ausstoß beachten. Auch Mieter
werden für Modernisierungen nach einem bestimmten Kostenschlüssel anteilig zur Kasse gebeten. Derzeit handelt es sich dabei um 11 Prozent der Investitionskosten des Vermieters pro
Jahr und auch über das 9. Jahr hinaus, obwohl die Kosten über die erhöhte Miete vom Mieter bereits komplett abbezahlt wurden.

Herr Deul, seit wann gibt den Verein „Schutzgemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V“ und was bieten Sie Ihren Mitgliedern konkret?
Der Verein wurde Ende 2005 gegründet, weil es damals weder regionale Vergleichszahlen für die Wohnnebenkosten noch eine systematische Kontrolle
von Immobilienverwaltern (Hausverwaltern) gab, die einen erheblichen Teil der Wohnnebenkosten sowohl für
den selbstnutzenden Wohnungseigentümer als auch für den Mieter beeinflussen können.
Es wurde zwar allgemein über die rasant gestiegene „zweite Miete“ geschimpft, aber niemand der von den Kosten Betroffenen konnte im Detail beurteilen, ob sich die einzelnen Positionen der Nebenkosten in einem überhöhten oder normalen Rahmen bewegen. Seitdem bieten wir als einziger Verbraucherschutzverein Wohnungseigentümern und Mietern jeweils gegen Ende Juni regionale Vergleichszahlen für die Wohnnebenkosten an, derzeit für 15 Regionen.
Mit unseren Vergleichszahlen lässt sich seitdem erkennen, in welchen Kostenbereichen Einsparpotential vorhanden ist. Wir unterstützen unsere Vereinsmitglieder dann auch mit Vorschlägen, auf welche Weise überhöhte Kosten zu reduzieren sind. In der Folge ergibt sich daraus die Kontrolle der Arbeitsweise von Hausverwaltern. Auch hier bieten wir zusätzlich Hilfen an.

Klimaschutz und Energiewende sind aufwändig und teuer zugleich. Doch ist das, was die Politik hier abverlangt, auch immer gerechtfertigt?
Es ist richtig, es sind große Herausforderungen, die Klimaschutz und Energiewende gebracht haben. Die Kostenentwicklung wird heute jedoch maßgeblich durch die Politik beeinflusst. Man
denke nur an die erheblichen Erhöhungen im Strombereich, bei Steuern und Abgaben und an die Fülle neuer Verordnungen, hier besonders die sogenannte Energieeinsparverordnung
(EnEV). Deren Zielsetzung ist nicht etwa die wirtschaftlich durchgeführte Energieeinsparung, gegen die niemand etwas einzuwenden hat, sondern das angebliche „klimaneutrale
Wohngebäude“. Konkret heißt das: Unsere Politiker gaukeln uns vor, wir könnten mit kostenaufwändig plastikverpackten Gebäuden und Voltaik-Anlagen auf dem Dach das Klima

beeinflussen. Daher bieten wir unseren Mitgliedern Aufklärung und Transparenz an. Die größten Kostenbelastungen drohen Wohnungseigentümern und Mietern heute tatsächlich von
den Verantwortlichen in der Energie- und Umweltpolitik.

Die Bereitschaft der Bevölkerung ist allerdings groß, hohe Kosten für Klimaschutz und Energiewende in Kauf zu nehmen. Oder täuscht dieser Eindruck?
Fast jeder Bürger ist bereit, auch große Vorhaben zu schultern, wenn sie gerechtfertigt sind und Sinn machen. Probleme gibt es jedoch immer dann, wenn die Forderungen sachlich nicht zu
begründen sind. Derzeit kenne ich keinen Experten oder Politiker, der mir erklären konnte, dass der Mensch in der Lage sei, mit der Reduzierung des menschlichen Anteils an CO2 das Klima
verändern zu können. Eine Forderung kann sich aber doch nur mit einer sachgerechten Begründung rechtfertigen. Wir sind erwachsene Bürger, denen man die Notwendigkeit etwas zu
tun oder zu unterlassen, plausibel und schlüssig erklären sollte.

In welchen Bereichen gibt es besonders große Defizite hinsichtlich der politischen Kommunikation?
Da wäre beispielsweise die bisher unbeantwortete Frage nach einer sachlichen Begründung zur Beseitigung einer zuverlässigen Energieversorgung, die wir zu verbraucher- und
wirtschaftsgerechten Preisen jahrzehntelang hatten? Niemand aus der Politik konnte mir bisher erklären, wie man mit wetterabhängigem Strom aus Sonne und Wind einen zuverlässigen
Stromfluss über 24 Stunden je Tag zustande bringen kann, wie er benötigt wird. Ich kann daher keine Rechtfertigung für die heutige Politik zum Klimaschutz und zur Energiewende erkennen.
Stellen Sie sich vor, jemand käme auf die Idee, die gesamte Transport-Schifffahrt wieder mit Segelschiffen zu organisieren. Man würde sich an die Stirn tippen. Und wie lassen sich die
beweisbaren Klimaveränderungen der Vorzeit erklären, als es kein menschenverursachtes CO2 gab? Der Argumentation der heutigen Politik kann doch so niemand folgen, der seine Sinne
noch beisammen hat und dem die Gabe zum logischen Denken gegeben wurde.

Und welche Fehlentscheidungen erfordern Ihrer Meinung nach eine sofortige Änderung?
Rund neun Millionen Wohnungseigentümer-Haushalte werden aktuell durch die Auflagen der Energieeinsparverordnung (EnEV) wegen des unsinnigen Ziels der CO2-Reduzierung und Schaffung von “klimaneutralen Gebäuden bis 2050” gegängelt und in Zwangssanierungen und Zwangsnutzungen der alternativen (unzuverlässigen) Energiearten gedrängt. Aufgrund der damit verbundenen Sonderzahlungen kann dies wenig betuchte Wohnungseigentümer in den wirtschaftlichen Ruin treiben mit allen daraus resultieren Folgen wie etwa auch den Verlust von Wohnungen.
20 Millionen Mieter-Haushalte müssten die Kosten der voraussehbar unwirtschaftlichen energetischen Sanierungen der Mietshäuser tragen. Die Mieter haben nach solchen Sanierungen
derzeit satte 11 Prozent der Investitionssumme pro Jahr durch erhöhte Mieten zu zahlen und das auf Dauer. So bestimmt es § 559 BGB und die daraus abgeleitete Rechtsprechung. Die 11-
prozentigen Mieterhöhungen laufen derzeit selbst nach der kompletten Abzahlung der gesamten Investitionen weiter bis in alle Ewigkeit. Ich nenne deshalb § 559 BGB den “Goldenen-Nasen-
Paragraph” für jeden Vermieter. Wer sonst kann nach dem 9. Jahr auch weiterhin eine 11-prozentige Rendite auf seinen Kapitaleinsatz rechtssicher erwirtschaften?

Es gibt keine Partei in der politischen Landschaft, die Einspruch gegen dieses Prozedere erhebt?
Nein, dieses Unrecht wird von allen alten Parteien gestützt. Zwar werden im Bundesministerium von Heiko Maas derzeit Abmilderungen dieser unhaltbaren Situation ausgearbeitet. Eventuell soll die 11-prozentige Umlage auf acht, bzw. neun Prozent gesenkt werden. Dabei handelt es sich aber wohl nur um kleinste Beruhigungspillen für die inzwischen berechtigt aufgebrachten Mieter, deren Mieten wegen der angestrebten CO2-Reduzierung und der darauf basierenden EnEV inzwischen explodieren.

Könnte man sagen, dass die Verordnungen zu Umweltschutz und Energiewende kopflos und im Hauruck-Verfahren auf den Weg gebracht wurden und falls ja, aus
welchen Gründen?
Hauruck-Verfahren ist der richtige Ausdruck für die Energiewende. Da wurde nichts durchdacht, nichts wissenschaftlich abgesichert und auch nichts öffentlich mit Fachleuten
diskutiert, wie es bei solchen einschneidenden Veränderungen wie der Energiewende und dem Klimaschutz erforderlich gewesen wäre. Zu den Gründen, warum hier kein Widerstand in den
maßgeblichen Kreisen wegen der angestrebten CO2-Reduzierung aufkam, darf ich die Meinung von Diplom-Meteorologe Dr. phil. Wolfgang Thüne zitieren:

„Die russischen, chinesischen und indischen Klimaorganisationen, vom westlichen Klimaestablishment finanziell unabhängig, zeigen sich alle skeptisch. Genauso wie viele Wissenschaftler aus anderen Zweigen der Wissenschaft, aber auch viele pensionierte Klimawissenschaftler (welche ohne negative Konsequenzen für ihre Karriere offen sprechen können).”

Seine Erklärung erscheint mir plausibel.

Nun ist das Geschäft mit dem Klimawandel äußerst lukrativ. Wer sind die tatsächlichen Gewinner – ökonomisch betrachtet?
Verlierer sind auf jeden Fall die Wohnungseigentümer, die dem „Druck und der „Verführung“ geschickt agierender Hausverwalter, fragwürdiger Energieberater und dem System angepasster Architekten und Ingenieuren nicht gewachsen sind. Verlierer sind auch die Mieter, die der Gesetzgeber zudem noch gemäß § 559 BGB profitgierigen Vermietern ausgeliefert hat. Verlierer
sind auch selbstnutzende Hausbesitzer, die energetisch unwirtschaftliche Auflagen zu erfüllen haben und denen eine Befreiung von den EnEV-Auflagen verweigert wird. Gewinner hingegen
sind z.B. die Dämmstoff-, Baustoff- und Anlagenhersteller, Handwerker, Architekten, Bauingenieure und auch Hausverwalter, die in ihren Verwalterverträgen für solche Sanierungen
Sonderhonorierungen basierend auf der Geldausgabenhöhe durchdrücken können.

Der ökologische Gewinn wird von vielen Bürgern praktisch nicht angezweifelt, Kritik allenfalls gedämpft geäußert. Kein Wunder, entwerfen Klimaexperten inzwischen Horrorszenarien hinsichtlich des CO2-Austoßes. Wird das Thema künstlich aufgeplustert?
Einen ökologischen Nutzen einer mit Plastik verpackten luftdichten Wohnung – wie sie bautechnisch angeordnet wurde – kann ich nicht erkennen. Im Gegenzug ist dann nämlich ein
Lüftungskonzept erforderlich, das die Innenraumfeuchte, die durch das Bewohnen entsteht, nach außen befördert. So kommen beispielsweise auch stromfressende Lüftungsanlagen zum Einsatz, um Schimmelbildung in den Wohnungen zu vermeiden. Ich kann auch keinen ökologischen Nutzen in Windkrafträdern erkennen, die die Landschaft verschandeln, die Vogelwelt dezimieren und die Anwohner im nahen Umkreis gesundheitlich beeinträchtigen.
Und welche ökologischen Folgen die Windparks im Meer haben werden, bleibt abzuwarten.
Denn die sog. Umweltschützer haben ihren ureigensten Job in diesem Bereich bisher nicht erledigt, um bei der Politik nicht anzuecken.

Sie haben im Interesse der Bürger konkrete Anfragen an Politiker und Ministerien gestellt. Was haben Ihre Nachfrage ergeben?
Das ist richtig. Meine einfachen Fragen nach dem Klimagipfel in Paris lauteten:

„Welche wissenschaftlichen Beweise können Sie uns als in der Verantwortung
stehender Politiker vorlegen,
a) dass das von Menschen verursachte CO2 verantwortlich für eine negative
Entwicklung unseres Klimas ist und
b) dass die Reduzierung von CO2 folgenlos für die Produktion von Nahrungsmitteln
für die wachsende Bevölkerung ist?“

Keine dieser Fragen wurde konkret beantwortet. Stattdessen wurde auf das wissenschaftliche
Gremium des IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change / Zwischenstaatlicher Ausschuss für Klimaänderungen) verwiesen. Daraus war zu schließen, dass sich unsere Politiker
der Meinung des IPCC ohne eigene wissenschaftliche Untersuchung anschließen. Erforderlich wäre jedoch eine eigene wissenschaftlich neutrale Untersuchung, nachdem bekannt wurde, dass
bei der IPCC fragwürdige Vorkommnisse aufgedeckt wurden.
Auf unseren Hinweis, dass in den bisher fünf IPCC-Berichten zur Klimaerwärmung und deren Ursachen und Folgen kein einziger Beleg, nicht eine einzige Beobachtung und auch keine einzige
begutachtete wissenschaftliche Studie existiert, die einen Einfluss des vom Menschen emittierten CO2 auf die Temperatur der Atmosphäre untermauert, kamen auch aus den Ministerien in Bayern und Baden-Württemberg keinerlei Reaktionen. Weitere Adressaten haben komplett geschwiegen, darunter auch die Bundesministerien für Wirtschaft und Umwelt.
Möglicherweise wurde erkannt, dass präzise Antworten auf die einfachen Fragen den ganzen derzeitigen Schwindel um die CO2-Hysterie aufdecken würden.
Hierzu darf ich eine Meinung von Meteorologen Prof. Klaus Hager aus Augsburg zitieren, der ich mich anschließe:

„Wissen Sie, ich prüfe gerne Fakten und will zum Nachdenken anregen, nicht alles ungefiltert zu schlucken, nur weil es dem Zeitgeist entspricht. Der Motor jeden
Wettergeschehens ist die Sonne. Der vom Menschen verursachte Klimawandel wird sich als Klimablase herausstellen. Sie platzt wie das Waldsterben, wenn die
Temperaturen, allein von der Natur so gewollt – und damit meine ich die Sonnenaktivität – wieder sinken.“

Es besteht also weiterhin noch Klärungsbedarf. Wer sich dafür und für den Verein Hausgeld-Vergleich e.V. bzw. das gebotene Themenspektrum interessiert, kann
sich jederzeit bei Ihnen melden und genießt dann eine Vielzahl an Vorteilen?
Ja, das ist richtig. In dem Moment, wo ein Wohnungseigentümer oder Mieter Probleme hat, ist eine Kontaktaufnahme mit uns sinnvoll. Es gibt keine Wartezeit, wie sie bei
Rechtschutzversicherungen üblich sind. Neben der Schaffung von Transparenz, Vergleichbarkeit und Ordnungsmäßigkeit der Wohnnebenkostenabrechnungen vermitteln wir Wohnungseigentümern und Mietern die Kenntnisse zur richtigen eigenen Kontrolle und zeigen
Möglichkeiten zu Einsparungen auf, insbesondere auch im Energiebereich.

Ferner unterstützen wir Mitglieder, sich vor unnötigen Kosten zu schützen, z.B. gegen unwirtschaftliche Maßnahmen, die sich aus der Energieeinsparverordnung ergeben können. Der
Verein wirkt auch vermittelnd im Sinne einer friedlichen Konfliktbewältigung speziell zwischen Vermietern und Mietern, die ja beide gleichermaßen von Kostensteigerungen betroffen sind.
Daneben gibt es viele weitere Leistungen, die auf unserer Webseite www.hausgeld-vergleich.de aufgeführt sind.

Text von Ursula Pidun, Spreezeitung, 31. März 2016

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Capital: Verwaltet und verloren

Überhöhtes Hausgeld, schlampige Abrechnungen, Kungeleien: Manche Hausverwaltungen kassieren bei Wohnungsbesitzern kräftig ab – für mäßige Leistungen. Worauf Sie beim Hausgeld achten müssen

Text von Jens Brambusch, Capital Magazin:


Der Kaffee mit Milchschaum wird in schicken Gläsern serviert. Auf dem Holztisch wartet eine Karaffe mit stillem Wasser. Wohlfühlatmosphäre in einem Berliner Backsteinloft. Hohe Decken, Betonboden. „Bei Fragen einfach rufen“, sagt die gut gelaunte Frau von der Immobiliengesellschaft, die sich als Ansprechpartnerin der Hausverwaltung vorstellt. Dann geht sie. Die beiden Beiräte der neuen Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, bleiben in dem Raum mit den Glaswänden zurück. Vor ihnen ein Leitz-Ordner mit abgehefteten Belegen und zwei Papierstapel mit Zahlenkolonnen, überschrieben mit „Kontoabrechnung. Haus: 334 WEG“.

Für die beiden ist der Einsatz eine Premiere. Erst seit Kurzem sind sie Wohnungsbesitzer. Gekauft haben sie ihr Domizil von einer Immobiliengesellschaft, die ein Mietshaus mit 25 Einheiten nach und nach vermarktet. Die Hausverwaltung, eine Tochterfirma der Immobiliengesellschaft, ist seit Jahren für das Objekt zuständig.

Erschreckend blauäugig

Bei der ersten Versammlung der neuen Eigentümer haben sie sich breitschlagen lassen, den ungeliebten Job zu übernehmen. Die Hausverwaltung beruhigte: „Sie müssen nur einmal im Jahr die Abrechnungen prüfen. Ein, zwei Stunden, das ist alles.“

Jetzt sitzen sie da, nippen am Kaffee und blättern orientierungslos durch die Bögen. Die Finger wandern über Zahlenreihen, bleiben an unbekannten Begriffen hängen, wandern weiter. „Hast du eine Ahnung, worauf du achten musst?“ Achselzucken. „Ich auch nicht.“

Gabriele Heinrich, Vorsitzende beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e. V., kennt diese ­Situation gut: Beiräte, die mit der Kontoprüfung hoffnungslos überfordert sind und daran scheitern, Unstimmigkeiten oder sogar grobe Abrechnungsfehler zu erkennen. „In jedem Unternehmen gibt es einen Controller oder einen Wirtschaftsprüfer“, sagt Heinrich. „Jede Bilanz, jede Rechnung wird gegengecheckt.“ Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen hingegen seien die Deutschen erschreckend blauäugig. „Was die Hausverwaltung präsentiert, wird oft unwidersprochen hingenommen.“

Von Schlamperei bis Betrug

Beträchtliche Summen stehen auf dem Spiel. Die Instandhaltungsrücklagen einer WEG sind meist ­fünf-, wenn nicht sechsstellig. Bei neun Millionen Eigentumswohnungen in privater Hand dürften die verwalteten Rücklagen in Deutschland an ­einen dreistelligen Milliardenbetrag heranreichen.

Es geht um Aufträge in Höhe von mehreren Tausend Euro. Um Dienstleistungen, deren Ausführung kaum einer kontrolliert. Und um die Instandhaltung und Pflege einer Immobilie, die nicht selten einige Millionen wert ist und oft die Altersvorsorge ihrer Eigentümer bildet.

Rund 10 000 Firmen kümmern sich bundesweit um die Verwaltung. Deren Qualifikation lässt sich schwer einschätzen: Der Beruf des Hausverwalters ist nicht geschützt. Wer es drauf anlegt, kann die Unerfahrenheit seiner Kunden ausnutzen – von Schlamperei über Mauschelei bis hin zum Betrug.

Dutzende Fälle, in denen Dienstleister die Grenzen des Gesetzes überschritten haben, sind aktenkundig. Ein besonders schwerer Fall ereignete sich kürzlich im Raum Köln. Eine Verwaltung mit 80 WEGs und knapp 3 000 Wohnungen soll laut Anklage 3 bis 4 Mio. Euro veruntreut haben. Die Wohnungseigentümer fürchten nun um ihre Rücklagen. Der Betrug fiel lange Zeit nicht auf, weil der Verwalter die Gelder zwischen den Konten hin und her buchte. Ein genaues Hinsehen hätte den Schaden schon viel früher ­begrenzen können.

Job mit Haftungsrisiko

Für die von der Eigentümergemeinschaft gewählten Beiräte kann eine betrügerische Verwaltung ernsthafte Folgen haben. Sie haften für das, was sie abzeichnen. Im Mai endete vor dem Amtsgericht Düsseldorf ein Verfahren gegen eine Beirätin wegen Beihilfe zur Untreue. Der Verwalter hatte 130 000 Euro von den Eigentümerkonten im Casino verzockt. Der Beirätin war vorgeworfen worden, die Warnzeichen nicht erkannt oder zu spät weitergegeben zu haben.

Zwar wurde sie von den strafrechtlichen Vorwürfen freigesprochen. Trotzdem könnten die Miteigentümer in einem Zivilprozess Schadenersatz fordern. „Das droht Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie schuldhaft – also vorsätzlich, grob fahrlässig oder auch nur leicht fahrlässig – Fehler begehen“, sagt Heinrich. Ihr Verband hat eine Broschüre herausgegeben, in der die Tücken der Beiratsarbeit aufgeführt sind. „Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat“ heißt das 128 Seiten starke Druckwerk.

Viele Verwalter leisteten gute Arbeit, sagt Heinrich. Die Erfahrung zeige jedoch, dass Abrechnungen oft fehlerhaft sind. „In vielen WEGs hat sich über Jahre hinweg niemand gekümmert“, sagt Heinrich. Man habe die Verwalter einfach machen lassen. Und das räche sich.

Oft wird einfach geschludert. Säumige Beträge werden nicht eingetrieben, Vertragsleistungen nicht überprüft, Vergleichsangebote nicht eingeholt, Versicherungen nicht bemüht. Es zahlt ja am Ende jemand: die Eigentümergemeinschaft.

Genaues Hinschauen lohnt

Manche Verwalter haben ein Netz aus Firmen aufgebaut, die sich Aufträge untereinander zuschustern: Hausmeisterservice, Handwerker, Reinigung. Oft sind die Leistungen überteuert. Hier ein paar Euro, dort ein paar Hundert. Meist sind die Beträge so gering, dass der Schmu nicht sofort auffällt. Die Menge macht’s, denn nicht selten betreuen Hausverwaltungen Dutzende, wenn nicht mehr Objekte. „Wenn bei Aufträgen nicht immer mehrere Angebote eingeholt werden, ist das ein Alarmzeichen“, warnt Heinrich.

Bei der Überprüfung der Jahresrechnung stolpern die beiden frisch ernannten Beiräte in ihrem Glaskasten denn auch über solch eine vermeintliche Nickligkeit. Ausgerechnet einer der kleinsten Beträge veranlasst sie dazu, noch einmal genauer hinzuschauen: 24,90 Euro. Skonto, das der Schneeräumdienst nicht anerkannte, weil die Rechnung zu spät bezahlt worden war. Die Verwaltung nahm das Malheur nicht auf die eigene Kappe, der Betrag wurde vom Gemeinschaftskonto beglichen.

Leistungen weichen stark ab

Warum eigentlich? Schließlich lässt sich die Verwaltung ihre Dienste mit mehr als 8 000 Euro im Jahr honorieren. Die Beiräte schauen sich an. „Ist das eigentlich viel? Was darf eine Hausverwaltung im Jahr eigentlich kosten?“ Wieder Achselzucken.

„Für die Honorare der Verwaltungen gibt es lediglich Richtwerte“, sagt Expertin Heinrich. Und die weichen je nach Region und Größe des Objektes voneinander ab. Die Spanne für eine Wohneinheit reicht von 17 bis 25 Euro pro Monat.

Heinrich warnt allerdings davor, nur auf die Kosten zu schauen, denn die Leistungen der Verwaltungen unterschieden sich deutlich voneinander. Ein vermeintlich günstiger Anbieter könne unterm Strich deutlich teurer sein, weil etwa Objekt­begehungen, Ausschreibungen oder Korrespondenzen extra berechnet würden. Heinrich empfiehlt bei der Suche nach einer neuen Verwaltung, die Leistungskataloge genau zu vergleichen.

Aufträge an sich selbst

Als der Kaffee längst ausgetrunken ist, ähnelt die Jahresabrechnung, die vor den Beiräten liegt, einem Schmierzettel. Zahlen sind markiert, Beträge eingekreist, etliche Fragezeichen gesetzt. Und überall stehen am Rand Notizen.

Fragen wirft vor allem das Zusammenwirken der Beteiligten auf: Die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen nach und nach verkauft, ist Teil der WEG, solange nicht alle Einheiten veräußert sind. Zugleich betätigt sie sich auch als Hausverwalter und hat einen Hausmeisterservice beauftragt, der ebenfalls zu der Immobilienfirma gehört. Und für einige Arbeiten erteilt der sich selbst die Aufträge.

Die neuen Eigentümer haben das als gegeben hingenommen. Bei der ersten Versammlung fragte niemand nach Verträgen oder Konditionen. Das Hausgeld wurde einfach akzeptiert. „Wenn Verträge innerhalb einer Unternehmensgruppe geschlossen werden, sollte das stutzig machen“, sagt Heinrich.

Skepsis ist geweckt

Die Beirats-Novizen konfrontieren die nette Verwalterin mit ihren Fundstellen. Und jetzt ist sie es, die mit den Achseln zuckt. „Da muss ich den Buchhalter fragen“, sagt sie zu der Skonto-Frage. Und der gibt den Beiräten recht. Das Geld muss an die WEG zurückgezahlt werden. Die Skepsis ist geweckt. Und es bleibt nicht bei Kleckerbeträgen.

Einige Schäden im Wert von rund 1 000 Euro, die der Versicherung hätten gemeldet werden müssen, wurden gleich von dem WEG-Konto bezahlt. Wohl ein Versehen. Ein anderer Schaden, der sich in einer Mietwohnung der Immobilienfirma ereignete, wurde dafür an die Assekuranz weitergereicht, obwohl es sich um keinen Versicherungsfall handelte. Folglich zahlte die Gesellschaft auch nicht. Und wieder wurde am Ende das Konto der WEG belastet.

Die Beiräte wollen noch mehr wissen: „Wieso zahlen wir jeden Monat Pauschalen für ‚Hauswartsservice‘ und ‚Hausservice‘? Was macht der eigentlich?“ Immerhin schlagen die Dienste mit 4 000 Euro im Jahr zu Buche. Zu zahlen an die Tochterfirma der Verwaltung. „Na ja, der Hausmeister schaut ein- bis dreimal die Woche nach dem Rechten“, sagt die Mitarbeiterin.

Nicht nachvollziehbare Kosten

Die Beiräte stutzen. Wochenlang sind Lampen defekt. Wie passt das zusammen? Die Verwalterin verweist auf den Vertrag, in dem die Leistungen definiert seien. Erst auf Bitten der Beiräte wird er vorgelegt. Und neue Fragen tauchen auf.

Der Katalog beinhaltet kleine Reparaturen, etwa an Lampen und Schaltern. In der Abrechnung tauchen aber Posten mit dem ­Betreff „Leuchtmittel/Lichtschalter“, „Treppenlicht“, „Befestigung Lampe“ oder „Austausch Leuchtmittel“ auf. Immer extra berechnet. Mal für 8,90 Euro, mal für 74,38 Euro. Ausführender: der Hausservice, der sich selbst die Aufträge erteilt hat.

Die Beiräte stellen Abrechnungen über 2 000  Euro infrage. Hinzu kommen die Kosten für den Hausmeisterservice, der 4 000 Euro im Jahr verschlingt – ohne erkenn­bare Gegenleistung. Und dann sind da noch die Rechnungen, die nicht an die Versicherung weitergegeben wurden. Eine Menge Geld. Vor allem wenn man bedenkt, dass sich Einnahmen der WEG auf gerade einmal 50 000 Euro belaufen. Und ein Großteil davon für laufende Kosten wie Wasser, Abwasser und Müll verwendet wird.

Wer seine Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf

Erst langsam, sagt Heinrich, verstünden viele Eigentümer, dass es sinnvoll sei, der Hausverwaltung auf die Finger zu schauen. Doch immer noch seien die WEGs oft Gemeinschaften, in denen man sich nicht kennt, in denen es kaum Austausch gibt und in denen Beiräte agieren, die ihre Sache widerwillig oder ohne große Rückendeckung machen. Deshalb hätten die Verwalter meist leichtes Spiel. „Wer seine Interessen und Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf“, sagt sie.

Die beiden Berliner Beiräte holen nach dem ernüchternden Termin bei ihrer Verwaltung Angebote von Wettbewerbern ein. Alle sind deutlich billiger, bei vergleichbarer Leistung. Statt 8 160 Euro ließe sich die Immobilie für 6 000 Euro im Jahr verwalten. Ein sattes Viertel günstiger.

Die Beiräte fordern per Mail sämtliche Verträge zur Kontrolle an, um eine Entscheidung vorzu­bereiten. Es sieht schlecht aus für den bisherigen Verwalter: Auch drei Wochen später gibt es noch keine Reaktion.

Der Artikel ist zuerst in Capital 07/2015 erschienen.

Text von Jens Brambusch, Capital Magazin,

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