Archiv der Kategorie: Beiräte: AKTIV an Unregelmäßigkeit beteiligt

Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen

Vom Verwalter akzeptiert: überteuerte Handwerker-Rechnungen mit Pauschalpositionen

Nicht vergleichbare, nicht überprüfbare, oft überteuerte Rechnungen - zum finanziellen Schaden der Eigentümergemeinschaft

Von Handwerkern erstellte Pauschalrechnungen sind weder vergleichbar noch nachvollziehbar und oft maßlos überteuert.

Ein Handwerker, der diese Art von Rechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber ausstellt, will “Kasse machen”. Dies geht nur in Abstimmung mit einem unseriösen Hausverwalter, denn ein seriöser würde sich gegen diese Art Rechnung wehren.
Und wenn der Handwerker sehr gut verdient – ist das Wohl des unseriösen Hausverwalters auch nicht weit entfernt. All dies geht zu finanziellen Lasten der Eigentümergemeinschaft.

Denn die Gemeinschaft wird bei einem verwaltertreuen Beirat über diese Art der Unregelmäßigkeit nicht informiert. Warum auch? Wo ein “Happen” für den Verwalter abfällt ist auch ein “Happen” für den Beirat möglich.

Beispiel für ein Rechnung mit Pauschalpositionen:
In diesem Fall muss angenommen werden, dass der “Schimmel” in der Wohnung durch einen Haar-Riß im oberliegenden Balkon verursacht wurde, verbunden mit wochenlang stehendem Wasser, da der Ablauf über längere Zeit unzufriedenstellend war.

Kurioserweise werden die Malerarbeiten von der gleichen Firma ausgeführt, die zuvor den oberliegenden Balkon bearbeitet hatten. Es ist selbstredend, dass die Ursache für die Feuchtigkeit in der unterliegenden Wohnung “natürlich nicht” in einem Fehler in der Bearbeitung des oberliegenden Balkons zu finden ist.

Der Architekt, mit dem die Balkonsanierung zuvor stattgefunden hatte, hatte diese Handwerkerfirma finanziell “kurz gehalten”, so dass auf ihren Rechnungen manche Positionen nicht bezahlt und gestrichen wurden.
Nun werden sie von der Hausverwaltung beauftragt ihren eigenen Schaden zu reparieren und haben dazu die Möglichkeit, dies ohne begleitenden Architekt zu tun, dem die Unverhältnismäßigkeit dieser Rechnung sicher aufgefallen wäre.
Also eine Möglichkeit, ausgefallenen Gewinn einzuholen.
Denn Verwalter und Beirat prüfen nicht auf Sinn und Sinnhaftigkeit der Rechnung.

Die Handwerkskammer teilte auf Nachfrage mit, dass ein Handwerker diese Art Pauschal-Rechnung nur erstellen darf, wenn er die Zustimmung des Auftraggebers (Verwalters) hat bzw. zuvor ein entsprechendes “Pauschal-Angebot” eingereicht hatte, das akzeptiert wurde.

Ein Verwalter ist verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.
Dies ist hier eindeutig  n i c h t  der Fall, sondern das Gegenteil.
Der Verwalter hat in mehrfacher Weise unwirtschaftlich und entgegen den Interessen der Eigentümer gehandelt.

Wir fassen zusammen:
die Handwerksfirma behebt ihren eigenen Schaden und berechnet diese Arbeiten

die Handwerksfirma reicht ein Pauschal-Angebot ein bzw. der Hausverwalter akzeptiert eine nicht nachprüfbare, nicht vergleichbare Rechnung aus Pauschalpositionen

ein Vergleichs-Angebot von einem anderen Handwerker holte der Verwalter nicht ein

die vorherigen Rechnungen für die Balkonsanierung dieser Handwerkerfirma waren zuvor vom Architekten gekürzt worden

die Summe der Pauschalrechnung von über 4000 € scheinen deutlich zu hoch

Die Positionen der Rechnung, die nur aus Pauschalpositionen besteht:
1,00 pschl. Abdecken und Abkleben …150,00 €
1,00 pschl. Staubwand erstgellen und Entfernen … 350,00 €
1,00 pschl. Reinigen der befallenen Schadstellen … 50,00 €
1,00 pschl. Tapete entfernen … 100,00 €

1,00 pschl. Decke- und Wandflächen mit Kalkglätte …1.750,00 €
aufbringen und Glätten (Kalziumsilikatplatten kleben)
vorgenannten Fläche mit Silikatgrundierung streichen und rollen,
wie vor mit einer Innensilikatfarbe, weiss leicht getönt streichen und rollen.

2,00 Trocknungsgerät aufstellen à 75 € … 150,00 €
2,00 Miete für 11 Tage à 30,00 € … 660,00 €

1,00 Stk Baustelle einrichten … 100,00 €
1,00 Stk fachgerechte Entsorgung … 75,00 €

Summe 3.385,00 € + MwSt. 643,15 € = 4.028,15 €

Hausverwalter zahlt Schweigegeld

Damit die Unregelmäßigkeiten der Sanierung vertuscht bleiben

Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

Verwalter-Neuwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen

Gerissener Hochstapler-Verwalter unterstützt von "vereinnahmtem" Beiratsvorsitzenden

Eine gute Verwaltertätigkeit verlangt Fachwissen und großes Engagement für die Belange der Eigentümer. Dass dieser Zeitaufwand honoriert werden muss, sollte jedem bewußt sein. Desweiteren gilt es Bürokosten, Versicherungen, Mitarbeiter usw. zu bezahlen.
In Verwalterverträgen wird jedoch in der Regel nur ein monatliches Grundhonorar  vereinbart, das von jedem Eigentümer zu zahlen ist.
Mit diesen Honorar sollte der Verwalter in der Lage sein, seine Kosten zu decken und wirtschaftlich zu arbeiten.

Praxisfall: In einer WEG mit 26 Miteigentümern stand eine Verwalter-Neuwahl an.
Verschiedene Bewerber reichten Ihre Angebote ein. So auch der Verwalter H.
Er wusste, dass viele Wohnungseigentümer völlig unwissend in Bezug auf die Qualifikation der Verwaltertätigkeit und geneigt sind, dem “preiswertesten Bewerber”, also demjenigen Verwalter, der die geringsten, monatlichen Gebühren berechnet den Vortritt zu lassen.

Das Ziel des Verwalters H. war, die o.g. Eigentümergemeinschaft zu übernehmen.
Ködern wollte er sie mit einem für ihn wirtschaftlich unrentablen, extrem niedrigem,  Verwalterhonorar.
Bezüglich der Kompensation, also dem finanziellen Ausgleich, hatte der Verwalter genügend Erfahrung im Umgang mit Eigentümergemeinschaften und ihrer Unvoreingenommenheit.

Einmal entschlossen, sind diesem Verwalter alle Mittel recht.
So nimmt er üblicherweise über die Beiräte Kontakt zur Eigentümergemeinschaft auf.
Er möchte die Schlüsselpersonen, meist den Verwaltungsbeirat, näher kennenlernen.
Hierbei interessiert ihn vor allem, ob diese Personen Fachwissen  besitzen, naiv und manipulierbar sind.
Nicht selten lässt er sich die Namen der sich mitbewerbenden Verwalter nennen und ihre Konditionen (Verwalterhonorar).
Oder er besteht bei dem unerfahrenen Beirat darauf, gleich die kompletten Verträge der Konkurrenz einzusehen.
Hierbei geht er sehr manipulativ vor, “umgarnt” die Beiräte und apeliert an ihr Geltungsbewußtsein. Dabei schaut er sich ganz genau die Schlüsselpersonen der Eigentümergemeinschaft an. Er weiss, wenn er diese für sich gewinnen kann, werden ihm die übrigen Miteigentümer nicht in die Quere kommen.

Verwalter H. nutzt für seine Zwecke folgende Mittel:

1. Einholen von Infos zu den Konditionen der Mitbewerber
Nachdem er vom unbedarften, naiven Beirat diese Infos erhalten hat, schreibt er ein neues Angebot, das er erneut dem Beirat unterbreitet.

2. Erstellen einer “Entscheidungshilfe” zur Neuwahl des Verwalters
Damit auch die Dümmsten verstehen, welchen Verwalter sie zu wählen haben, belässt es Verwalter H. nicht dabei, sich nur als “preiswertester” Verwalter aufzustellen.
Nein, er erstellt eine Tabelle, in der alle sich bewerbenden Verwalter aufgeführt und entsprechend bewertet werden.
Diese “Entscheidungshilfe” darf Verwalter H. natürlich nicht als sein Werk ausweisen.
Nein, es wird durch den bereits voll und ganz “vereinnahmten” und hörigen Beiratsvorsitzenden als eine von ihm selbst erstellte Tabelle ausgewiesen.
Kurz vor dem Versammlungstermin, auf dem der neue Verwalter gewählt werden soll, wird diese Tabelle vom Beirat an alle Miteigentümer versendet.

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Auf Rückfragen unvorbereitet, kann Beirat W auf keinerlei Fragen zur Entstehung dieser Tabelle antworten. Weder bezüglich der Auswahl der Fragen, noch deren Gewichtung , noch bezüglich der ihm für diese Auswertung zur Verfügung stehenden vorliegenden Dokumente.
Kein Wunder – denn diese Tabelle stammt aus der Feder des sich bewerbenden Verwaltes H.. Verwaltungsbeiratsvorsitzender war zu feige, dies zuzugeben.

Verwalter XY stelle folgende Bewertungskriterien für eine neu zu wählenden Hausverwaltung zusammen (Punkte 1-10). Selbstredend erhielt er bei allen Fragen die höchste Punktzahl
* Berufliche Qualifikation des Verwalters
* Erfahrung im Wohneigentum
* Erfahrung mit WEGs vergleichbarer Größe
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

Schauen wir uns die Fragen einmal genau an:

a) Auf Platz 1, also auch Priorität 1, befindet sich die Qualifikation des Verwalters.
Viele Menschen, die in anderen Berufen nicht Fuß fassen konnten, als Verwalter. Oder auch ehemalige Hausmeister, Hilfsarbeiter usw.
Hier scheint der sich bewerbende Verwalter H. punkten zu wollen. Denn: er ist “Diplom Betriebswirt” , trägt diesen Titel mit stolz, der ihm an der Universität einer Landeshauptstand verliehen wurde. Weiter gab er vor, hatte er – im Gegensatz zu den Mitbewerbern – auch bei einer bekannten Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer gearbeitet.
Mehr Qualifikation geht nicht, würde man sagen.

Wenn denn nicht alles erfunden gewesen wäre!
Einen akademischen Titel “Diplom Betriebswirt” hatte er n i e  erworben. Und bei der Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer hatte er auch n i e  gearbeitet.
Nein, er hat nach der Hauptschule noch die Handelsschule besucht und dann eine private Schule, in der man ihm die Grundzüge des Wirtschaftslebens beibrachte.
Insgesamt 13 Schuljahre. Inklusive “Studium und Diplom”.
Dass dieser Hochstapler sich erdreistet, sich mit seinem erfundenen, akademischen Titel über die Mitbewerber zu stellen,  zeigt wie schräg dieses Hirn tickt.
Denn ja, die Punktebewertung zeigte es:
In der von ihm selbst erstellten Bewertungstabelle wurde die “Qualifikation des Verwalters” mit 7 Punkten je Mitbewerber – und 10 Punkten für ihn selbst benotet!

b) Fragen, die zu diesem Zeitpunkt und von einem Externen nicht zuverlässig beantwortet werden konnten:
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

c) Allgemeinplätze – ohne ausschlaggebende Bedeutung für die Qualität eines Verwalters
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?

d) Fragen zum Verwaltervertrag und zu Abrechnung, die der naive, vereinnahmte Beirat aufgrund seines fehlenden Fachwissens nicht beurteilen konnte.
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?

Wen wundert es da, dass Verwalter XY bei allen Fragen die höchste Punktzahl erhielt und mit insgesamt 161 Punkten die Konkurrent mit 137 und 147 Punkten weit abschlug.
Glückwunsch!
Wie wichtig die oben erwähnten “Honorare für Zusatzleistungen” für Verwalter XY sind, wird noch gezeigt werden….

3. Hauptsache preiswert
Mit niedrigen Verwaltergebühren versucht Verwalter H. die Konkurrenz auszustechen.
Ein normales Verwalterhonorar darf gut und gerne pro Wohneinheit 25-35 € zzgl. MwSt. ausmachen.
Da Verwalter H. jedoch die Konditionen der Mitbewerber vorlagen, passte er sein Honorar nach unten an – sein monatliches Honorar, wohl gemerkt, nicht da das “Honorar für Zusatzleistungen”, das ihm so wichtig war, das das Verständnis und die Struktur dieses Honorars für Zusatzleistungen “transparent und verständlich” sein sollten.

Dass es ihm darum ging immer u n t e r  den Preisen der Konkurrenz zu liegen, verdeutlicht der Passus im Verwaltervertrag, der sich auf die Gebühren des Garageneigentümers beziehen. Hierzu lagen Verwalter H. wohl keine Angaben von Seiten der Konkurrenz vor, so dass er sich wie folgt behalf:
Honorar für die Garageneinheiten: „bisherige Konditionen abzüglich 7,5 % (!!)
Will heißen: egal was kommt, Verwalter H. ist der Preiswerteste!

Aus einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft ist bekannt, dass sich Verwalter H., der sich auch dort bewarb, bei dem Verwalterhonorar für die Wohneinheiten sogar auf sehr niedrigen Tarife wie 13 und 15 € auswich. Da diesem Verwalter bereits sein schlechter Ruf vorauseilte, hatte er das Honorar immer weiter nach unten gesetzt: er wollte unbedingt diese Eigentümergemeinschaft übernehmen – koste es was es wolle.

Kompensation des Discount-Verwalterhonorars durch “Honorar für Zusatzleistungen”.
Auszug aus der Abrechnung einer WEG die von Verwalter H. betreut wurde:

Rg. Kopierkosten (nicht prüfbar): 151,72 €
Rg. Portokosten (nicht prüfbar): 332,00 €
Rg. Adress-und Namenslisten für die Stadtsparkasse: 33,41 €
Rg. Bearbeitung Rechtsfälle (welche?): 99,96 €
Rg. „außerordentliche WEG-Vers. (begründet in seiner Kündigung!): für 2 Minuten Anwesenheit seiner beiden Mitarbeiter: 217,17 €
Rg. Beantragung Gläubiger-ID für SEPA:  29,75 €
Rg. für Notruf :  ca 100 €
Weiter gab es zahlreiche, unnötige Kosten in einer Gesamthöhe von mehreren Tausend Euro.

4. Vergraulen von Mitbewerbern
Nach einem “informativen” Telefonanruf des Verwalters bei einem Mitbewerber springt dieser “spontan” ab.
Nachdem er selbst gekündigt hatte, wollte er der WEG alle Steine diese Welt in den Weg legen und rief – wiederum – die sich bewerbenden Neu-Verwalter an und erzählte Negatives und Unkorrektes zu dieser WEG.

5. Täuschung der Miteigentümer in der Versammlung zur Wahl des neuen Verwalters
Dass der von Verwalter H. vergräuelte Mitbewerber absprang wird wochenlag vertuscht.
Erst in der Versammlung zur Verwalterneuwahl gibt der “vereinnahmte” Beiratsvorsitzende bekannt, dass einer der Bewerber “überraschend” und “kurzfristig” (!) abgesprungen war.
Wahr ist, dass sich der Mitbewerber bereits 5 Wochen zuvor zurückgezogen hatte, nach dem Telefongespräch mit dem Mitbewerber XY.
In dieser Zeit, also in diesen 5 Wochen, hatte der Beiratsvorsitzende mehrere Schreiben zur anstehenden Verwalter-Neuwahl zugesendet. Es hätte so die Möglichkeit bestanden, schon zu diesem Zeitpunkt mitzuteilen, dass sich die Anzahl der Bewerber auf 2 reduziert hatte.
Dies war aber vom sich bewerbenden Verwalter H. ungewünscht.
Grund: in der Regel sollen 3 Bewerber zur Wahl stehen. Wäre bekannt geworden, dass nur noch 2 Bewerber vorhanden waren, hätte ggf. jemand einen “Ersatz-“Verwalter als Kandidat vorgeschlagen.
Dies durfte nicht sein, da dies die Erfolgschancen des selbsternannten “Verwalter Diplom Betriebswirts” schmälerten.

Angesprochen, wie es sein kann, dass er behauptet habe, der Mitbewerber hätte sich “kurzfristig” zurückgezogen – wenn dies doch 5 Wochen her war – antwortete der Beiratsvorsitzenden ausweichend, es habe sich alles “überschnitten”.
Wieder eine weitere Lüge in diesem Lügengerüst… in dem der Beiratsvorsitzenden, dessen Aufgabe es ist, sich für die  Belange der Miteigentümer einzusetzen, eine sehr unrühmliche Rolle spielt…

Vorteil: von 3 bleiben nur noch 2 Bewerber. dh. es bleibt nur ein Mitbewerber, den Verwalter H. ausstechen muss. Dies schafft er mit Unterstützung des Beiratsvorsitzenden und seinen anscheinbar unschlagbar preiswerten Honorarvorstellungen.

Epilog:
Der Verwalter kündigte, als er merkte, dass sich einige Miteigentümerinnen nicht alles gefallen liessen. Der neue Beirat bestand aus drei Frauen, die nicht gewillt waren, das Spiel ihres Vorgängers weiterzuführen.
Entsprechend seinem Charakter handelte dieser Verwalter, so dass es nach seinem Abgang zu einer Schadensersatz-Klage gegen ihn kam. In diesem Zusammenhang wurde auch festgestellt, dass er Rechnungen zweimal erstellte, die er einerseits gegenüber einzelnen Miteigentümern abrechnete, anderseits gegenüber der WEG als ganzes.
An der Klage gegen diesen Verwalter beteiligten sich alle Miteigentümer, mit Ausnahme des o.g. ehemalige Beiratsvorsitzende, der an der Verwalterwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen aktiv beteiligt war.

Heute ist dieser ehem. Beiratsvorsitzender erneut Beirat. Er verdankt dies einem neuen, eider noch unseriöseren Verwalter, der in ihm einen willkommenen Unterstützer gefunden hat….

Das Ausmaß der Unregelmäßigkeiten des neuen Verwalters stellt die Vergehen des o.g. Verwalters mehrfach in den Schatten….

 

 

Wenn der “gekaufte” Beirat den Miteigentümern in den Rücken fällt

Um den unseriösen Hausverwalter verbiegt sich ein WEG-Beirat

Praxisbeispiel: Bitte eines Miteigentümers um Zusendung des Verwaltervertrags

Auf die Bitte eines gehbehinderten, über 90 Jahre alten, aber trotzdem interessierten Miteigentümers um Zusendung des Verwaltervertrags, antwortet der WEG-Hausverwalter mit einer “Musterantwort”:

“Sehr geehrte/r  Eigentümer/in,
bezüglich Ihrer Anfrage teilen wir Ihnen mit, dass gemäß Wohnungseigentumsgesetz und entsprechender Rechtsprechung kein Anspruch auf Übersendung von Verwaltungsunterlagen besteht.
Nach entsprechender Terminabsprache, können Sie jedoch von Ihrem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Gebrauch machen.
Zwecks Terminvereinbarung setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
Mit freundlichen Grüßen, “

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Es werden daraufhin alle Hebel in Bewegung gebracht wurden, um diesem betagten Miteigentümer doch noch die gewünschten Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Unter anderem musste der Verwalter-Dachverband angeschrieben werden. Auf dessen Intervention kann endlich über einen Verwaltungsbeirat, der übrigens mit Lügen und Unkorrektheiten die Wahl dieses unseriösen Verwalters vorbereitet hatte, eine Kopie des gewünschten Verwaltervertrags erhalten werden.

Dieser Beirat lässt es sich nicht nehmen, seine einseitige Unterstützung des unseriösen Hausverwalters zum Ausdruck zu bringen – und schämt sich nicht, sich gegen die Interessen seiner Miteigentümer zu stellen,
Ganz Sprachrohr des unseriösen Verwalters fügt er der Kopie des Verwaltervertrags folgendes Schreiben bei:

“Guten Tag…,
anbei die zugesagte Kopie des Verwaltervertrags mit dem erneuten Hinweis darauf, dass das Wohnungseigentumsgesetz eine Verteilung des Vertrags an alle Eigentümer nicht vorsieht. Die HV [Hausverwaltung] schliesst den Vertrag mit der WEG als solches ab und nicht mit den einzelnen Eigentümern.
Auch wenn es für Sie bequemer ist, dies ist nicht der korrekte Weg!
MfG …..”

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Ganz klar, schreibt er brav genau den Text, den der Verwalter ihm zuvor diktiert hat.

So unterstützt dieser Beirat den Verwalter – statt die Interessen der Miteigentümer zu vertreten, die ihn gewählt haben.

So blindergeben ist man nur, wenn man sich in der Pflicht fühlt.
Warum fühlt sich dieser Beirat dem Verwalter verpflichtet? …. Welche Vergünstigungen, welchen Dank hat er vom Verwalter für sein parteiisches Verhalten erhalten?
Oder ist es einfach das Gefühl, endlich als wichtig wahrgenommen zu werden… und sei es nur von einem unseriösen Verwalter?

Empfohlene Maßnahmen:
Gefügige, “gekaufte” Verwaltungsbeiräte sind der WEG nicht von Nutzen – das Gegenteil der Fall.
Leider halten sich aber gerade diese besonders lange – in ihrem Beirats-Amt unterstützt von dem unseriösen Verwalter, der gerne jede Gelegenheit nutzt, um sich bei dieser Art Beirat öffentlich – und bei Eigentümversammlungen – zu bedanken.
Der zu offenkundige, wiederholte Dank eines Verwalters gegenüber einem unklaren Beirat sollte grundsätzlich zu Denken geben…

Bei Verdacht der Käuflichkeit, Korruption, nicht nachvollziehbarer Parteinahme für den Verwalter oder gegen die Interessen der Eigentümer  – diesen Beirat sofort abwählen!

Gehaltserhöhung für den Hausmeister – ohne nötigen Beschluss der WEG

Ohne nötigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft setzt eine Hausverwaltung die Gehaltserhöhung für einen ihr nahe stehenden Hausmeister durch.

Besonders unfair: die Hausverwaltung überschreitet nicht nur ihre Kompetenzen, sie versuchte auch den Beirat einzubeziehen und versichert sich seiner Unterstützung.
Dabei hätte ein Blick in den eigenen Verwaltervertrag genügt, um festzustellen, welche Kompetenzen der Verwaltung diesbezüglich zusehen.

Nicht nur das Vorlegen und Einholen einer “Einverständniserklärung” von Seiten der WEG-Verwaltungsbeiräte, die hierfür überhaupt nicht (!) bevollmächtigt sind, ist schäbig.
Auch das Durchsetzen einer Gehaltserhöhung für den Verwalter-nahen Hausmeister, dessen mangelnde Arbeitsmoral seit langem von Seiten der Eigentümer kritisiert wird – ist unverständlich und für die Eigentümergemeinschaft mit unnötigen Kosten verbunden. verwerflich.

Einzig die Eigentümergemeinschaft als Arbeitgeber dieses fest angestellten Hausmeisters hat über eine evtl. Gehaltserhöhung des Hausmeisters zu entscheiden – also weder Hausverwaltung noch Beiräte!

Hier der Inhalt des jeweils an die Beiräte gerichtete Schreiben der Hausverwaltung:

Betreff: Wohnungseigentümergemeinschaft… – Lohnerhöhung für Hauswarte

Sehr geehrter Herr Sch…. (Beirat),
hiermit teilen wir Ihnen mit, dass für die gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft eine Lohnerhöhung ab dem 01.01… von 3% , ab dem 01.07…  von 1,5% und ab dem 01.05…. von 1% vereinbart wurde.
Entsprechend der bisher gehandhabten Praxis wurden die Lohnerhöhungen auch für die in den Wohnungseigentümergemeinschaften tätigen Hauswarte durchgeführt.
Wir bitten Sie, uns auf der beigefügten Kopie dieses Schreibens zu bestätigen, dass Sie mit der vorgenannten Erhöhung ab dem 01.01… oder zu einem anderen Zeitpunkt dieses Jahres einverstanden sind bzw. wieviel Prozent mehr gezahlt werden soll.
Wir bitten Ihre Einverständniserklärung bis spätestens 19.09…zurückzusenden bzw. uns telefonisch zu informieren.
Mit freundlichen Grüßen,
… Immobilien Management GmbH
WEG-Service Kundenbetreuer

Mit der Lohnerhöhung ab dem 01.01….sowie ab dem 01.07…und ab dem 01.05….sind wir einverstanden.
Unterschrift: Name des Beirats”gehaltserhöhung HM_kaschiert_kl
Der psychologische Trick:
Dem wahrscheinlich ahnungslosen Verwaltungsbeirat (= Interessenvertreter der Eigentümergemeinschaft) wird von dem Verwalter suggeriert, seine Einverständniserklärung zur Gehaltserhöhung des Hausmeisters wäre sehr wichtig und schmeichelt damit seinem Ego (“Wir bitten Sie….”)

Weiter sei die Lohnerhöhung angeblich  “gängige Praxis”.
Dies weiß ein Beirat nicht einzuschätzen, da er sein Amt meist nur kurze Zeit bekleidet

Die Verwaltung behauptet weiter, die Gehaltserhöhung beträfe die “gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft” ….
Ein unbedarfter Beirat wird denken: macht Sinn, dazu gehört wohl auch unser Hausmeister…

FAKT ist aber:
1. die Einverständniserklärung der Beiräte ist völlig bedeutungslos.

2. denn die Beiräte haben genauso wenig Enscheidungskompetenz  wie die Hausverwaltung. – Nur die Gemeinschaft kann per Beschluss entscheiden.

3. von gängiger Praxis sollte nicht gesprochen werden – und falls doch: umso schlimmer!

4. ein Hausmeister, der fest angestellt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist – hat mit “gewerblichen Arbeitnehmern der Wohnungswirtschaft” absolut nichts zu tun! Dies wäre nur der Fall, wenn er bei der Hausverwaltung tätig wäre.

5. Die Betreff-Formulierung “Lohnerhöhung für Hauswarte” und “entsprechend der bisher gehandhabten Praxis” lässt schließen, das diese Hausverwaltung das Gesetz bereits seit Jahren mit Füßen tritt und diese Methode seit Jahren und in vielen WEGs praktiziert wird!

6. Durch das spezielle “An-sich-binden” der Beiräte – siehe bedeutungslose Einverständniserklärung – kann die Verwaltung davon ausgehen, dass eben diese schweigen werden. Sollte einem Beirat irgendwann die Erkenntnis kommen, dass er fehlgehandelt habe, so wird er der letzte sein, der dies öffentlich – oder hier: gegenüber den übrigen Miteigentümern – zugibt.

Zusammenfassung:
Durch die bewußte Fehlinformation gegenüber den Beiräten und die o.g. “Einverständniserklärungen” sichert sich die Verwaltung doppelt ab:

Sie hat nicht nur ihren Willen durchgesetzt und hinter dem Rücken und ohne Wissen der Eigentümergemeinschaft eine Lohnerhöhung für den Verwalter-nahen Hausmeister durchgesetzt, sie kann auch darauf vertrauen, dass dies wohl nie ans Tageslicht kommen wird!
Ist es aber doch! – und damit dumm gelaufen für diese Hausverwaltung.

 

Empfohlene Maßnahmen
Eine Hausverwaltung, die sehr wohl weiß, welche Kompetenzen sie hat und welche nicht – und die mittels fieser, mieser Tricks und Lügen versucht ihren Willen durchzusetzen, ist schnellstens abzuwählen.

Marodes Dach, feuchte Wohnung – und keine Reaktion vom Verwalter!

Wenn der Beirat bestimmt, ob der Verwalter tätig werden soll

Über mehrere Jahre akzeptierte ein Verwalter Feuchtigkeit in einer Dachgeschosswohnung.  Die dringende Dachreparatur unterließ er und behauptete überzeugt “das Dach ist dicht!”. Ergebnis: 3,5 Jahre Mietausfall.

Das Dach des Hauses war seit Jahren marode. Es stammte aus den 60er Jahren, hatte weder Unterspannbahn noch Wärmedämmung und die Ziegel bröselten vor sich hin.

Seit über 10 Jahren war dies bekannt, es wurden immer wieder Kostenvoranschläge eingeholt. Getan wurde jedoch nichts.

Dies lag vor allem an der Weigerung des Beiratsvorsitzenden, der seine Wohnung auf der 1. Etage hatte und dem die Problematik der Dachgeschoßwohnungen egal war.
Ausserdem wollte dieser Beirat seine Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen und eine hohe Instandhaltungsrücklage vorweisen. Aufwendig, nötige Reparaturen waren von seiner Seite ungewünscht.

Nun war es im Dachgeschoss zum zweiten Mal (!) zu Feuchtigkeitsschäden gekommen und die Wohnung nicht mehr vermietbar: die Tapeten waren durchfeuchtet und hingen von den Wänden ab, Wasserfecken – also Spuren der Durchfeuchtung – waren deutlich und auch an trockenen Tagen sichtbar.

Da die Verwaltung – auf Wunsch des Beiratsvorsitzenden, dem sie hörig war – immer noch nicht tätig wurde, entschied sich der Eigentümer der geschädigten Wohnung selber aktiv zu werden und kontaktierte die örtliche Handwerkskammer. Von dort erhielt er den Namen eines Sachverständigen.
Weil die Hausverwaltung nicht aktiv wurde, war der geschädigte Wohnungseigentümer gezwungen einen Sachverständigen einzuschalten, zu beauftragen und auch die Kosten hierfür zu übernehmen.

Dieser kam, besichtigte die Wohnung, fand und maß deutliche Feuchtigkeit in der Wand und erstellte untenstehendes Kurzgutachten:

Gutachten des Sachverständigen der Handwerkskammer, Herrn Dipl. Ing B.

“…die am 15.11. durchgeführte Wohnungsbegehung im Beisein von….. ergab folgendes Ergebnis: die Gaubenwangen am hofseitigen Fenster waren stark durchfeuchtet.
Ausgangspunkt der Durchfeuchtung waren die Anschlussbereiche an den Steildachflächen. Die Feststellungen wurden getroffen mit einem elektronischen Baustoff-Feuchtmessgerät UNI 2 + Aktiv-Elektrode B 60 der Firma GANN.
Eine Dachdeckerfirma ist hinzuzuziehen, da eine entsprechende Abdichtung bzw. Reparatur von außen zu erfolgen hat.”

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Die Verwaltung reagierte daraufhin nicht.

Es wurde der Haus- und Hof-Dachdecker der Hausverwaltung zur Besichtigung der Wohnung geschickt. Auch dieser kam mit speziellem Feuchtigkeits-Messgerät und entdeckte und maß Feuchtigkeit in den Wänden. Auf die Frage, wann denn die akute Schadensstelle an den Gauben behoben werden würde antwortet der Dachdecker: “das hat alles keinen Sinn. Das ganze Dach muss saniert werden!”

Danach passierte … nichts! Danach wurden weder die vom o.g. Gutachter dringend geforderten Reparaturen eingeleitet – noch wurde dem betroffenen Wohnungseigentümer Hilfe angeboten.

Über 3 Jahre lang passierte n i c h t s!
Der Verwalter wiederholte seine Aussage: “Das Dach  ist dicht!”
Es oblag dem geschädigten Wohnungseigentümer der Dachgeschoßwohnung die Sanierung des Dachs einzuklagen. Als das Urteil vorlag passierte … wieder nichts!
Erneut musste der geschädigte Miteigentümer der Dachgeschoßwohnung tätig werden und bei Gericht einen “Antrag auf Ersatzvornahme” stellen, also eine Art “Zwangssanierung in Eigenregie”.
Erst dann, kurz vor Urteil, kam Bewegung in diese WEG und es wurde zaghaft mit einer kompletten Dachsanierung begonnen.

In dieser Zeit hatte die Hausverwaltung durch ihre Untätigkeit bereits einen Schaden von mehreren 10.000 € verursacht.

Teures Gutachten für Privatwohnung des Beirats – ohne Notwendigkeit und ohne Beschluss

Beschüsse darf es nur geben, zu Tagesordnungspunkten (TOPs), die auf der Einladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer aufgelistet und damit zuvor bekanntgegeben wurden.
Oft schließt sich an die Liste de TOPs ein letzter Tagesordnungspunkt “Sonstiges” an.
Hier werden allgemeine Dinge besprochen und protokolliert – z.B. Miteigentümer Y wird gebeten sein Fahrrad künftig an einem anderen Ort abzustellen” oder “Es wird gebeten, die auf die Mülltrennung zu achten.” usw.

Es dürfen unter diesem Punkt “Sonstiges”  k e i n e  wichtige Entscheidungen und Beschlüsse getroffen, die nicht zuvor in der Einladung speziell aufgelistet wurden.
Doch: diese Beschlüsse sind gültig, wenn sie nicht rechtzeitig – d.h. innerhalb der Monatsfrist nach Versammlung – angefochten werden.

Praxisfall: Einladung zur WEG-Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft:

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Umso überraschender das Protokoll der Versammlung:
TOP 6 – Sonstiges
Der Hausverwalter informiert die WEG darüber, dass in der Wohnung 07 starke Schimmelbildung an der Außenwand vorhanden ist. Der Hausverwalter wird beauftragt, ein Gutachten mit der Ursachenfeststellung zu beantragen.
In diesem Zug soll von diesem auch die Seitenwand Wohnung Nr. 02 [Anmerkung: die des Beiratsvorsitzenden] [und] das Schlafzimmer der Wohnung Nr. 06 besichtigt und der Wärmedurchgangswert der vorhandenen Außenwände ermittelt werden.

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Dieser Beschluss zur Beauftragung eines Gutachtens zur Ermittlung der in Wohnung
Nr. 07 vorgefundenen starken “Schimmelbildung”, hat – weil nicht in der Tagesordnung aufgeführt .- auch gar nichts im Protokoll zu suchen.

Unter dem Oberbegriff  “Sonstiges” dürfen keine Beschlüsse gefasst werden.
Eine Ausnahme ist wohl gegeben, wenn alle Miteigentümer persönlich anwesend sind und Einstimmigkeit herrscht. Dies war hier nicht gegeben.

In der Folge wurde ein teures Gutachten in Höhe von ca. 900 € erstellt. Aber nicht für die mit “starker Schimmelbildung” befallene Außenwand der Wohnung Nr. 07 – sondern für die Seitenwand der Wohnung  Nr. 02, nämlich die des Beiratsvorsitzenden!
Diese sollten – lt. dem “Beschluss” unter Sonstiges jedoch nur “besichtigt” und “der Wärmedurchgangswert” ermittelt werden.

Versagen der Hausverwaltung:
1. Es wurde unter dem TOP “Sonstiges” ein Beschuss zur Beauftragung eines Gutachtens herbeigeführt – der in der Einladung nicht ausgewiesen war

2. Der Beschluss wurde  zu Gunsten des Verwalter-nahen Beiratsvorsitzenden “verdreht”, so dass nun ein Gutachten, nicht für für eine schimmelbefallene Wohnung in Auftrag gegeben wurde, sonder für eine Wohnung bei der sich die Außenwand “kalt anfühlte” (Zitat Beiratsvorsitzender). Da der Beirat seine Wohnung in nächster Zeit verkaufen wollte, kam  ihm ein Gutachten sehr gelegen.

3. Es wurde nicht nur ein Gutachten für eine falsche Wohnung erstellt – das Gutachten war mit 900 € auch nicht preiswert. Sicher hätte es günstigere Möglichkeiten gegeben.
Doch dem Verwalter waren die Kosten egal.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Prüfen Sie in der Versammlung, ob zu verabschiedende Beschlüsse zuvor in der Einladung ausgewiesen wurden. Wenn nicht: Verweisen Sie den Verwalter auf die Anfechtbarkeit des zu fassenden Beschluss
2. Lesen Sie genau das Protokoll: dito. Verweisen Sie den Verwalter auf die Anfrechtbarkeit des von ihm unter “Sonstiges” gefassten Beschlusses.
3. Bei Rechnungsprüfung: verweigern Sie die Zustimmung zur Kostenübernahme eines Gutachtens für die falsche Wohnung (hier. Whg. Nr. 02 statt 07).

 

Beiratsvorsitzender verschönert seinen Balkon – auf Kosten der WEG

Im Rahmen einer unklaren Balkonsanierung erhält der Beiratsvorsitzende, dem ein Doppelbalkon gehört, eine “Erstattung” über 250 €.

Lt. Quittungsblock des Verwalters für “Balkonabdeckung 1 h”.

Welche Arbeiten hatte der Beiratsvorsitzende, der selber kein Handwerker war, vorgenommen?
Warum war dort Handlungsbedarf?
Ist überhaupt etwas am Balkon verändert worden oder war es nur ein Auszahlung zu Gunsten des Beiratsvorsitzenden. Vielleicht eine Aufwandsentschädigung für seine Hilfe und Unterstützung einer undurchsichtigen Sanierungsmaßnahme ?

Herr T., der als Beirat ebenfalls für die Prüfung der Jahresabrechnung zuständig war, hatte an dieser nichts zu bemängeln und empfahl den Beschluss zur “Verabschiedung”.
Die übrigen Miteigentümer sind über diese Auszahlung aus dem gemeinsamen WEG-Konto nie informiert worden.

 

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
I m m e r  selber Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Wichtige oder unklare Belege kopieren und den Verwalter um Klärung bitten.

Willkürliche Änderung des Verteilungsschlüssels

Verwalter verändert willkürlich und ohne nötigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft den Heizkostenverteilungsschüssel

Praxisfall:
Ein Wohnhaus mit 12 Wohneinheiten wurde über eine Heizöl-Zentralheizung beheizt.
Die Kosten der Heizung wurden auf die Eigentümer verteilt, nach einem bestimmten, seit Jahrzehnten festgelegten Verhältnis, genannt “Verteilungsschlüssel”:

50% der Heizkosten wurden nach der Größe der Wohnung berechnet, d.h. 50% der Gesamtkosten wurden allen Eigentümern im Verhältnis der Größe ihre Wohnung in Rechnung gestellt, egal wie viel sie heizten.
Weitere 50% wurden nach dem Verbrauch berechnet. Hierzu hatte ein externe Firma Wärmemessgeräte an den Heizungen angebracht. Der Verbrauch wurde jährlich abgelesen.

In der jährlichen Heizkostenabrechnung wurde die Verteilung wie folgt ausgewiesen:
ausschnitt 1

Für eine Änderung des Verteilungsschüssel bedarf es eines Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Der zu fassende Beschluss muss zunächst in der Einladung als “Tagesordnungspunkt” bekanntgegeben werden. Erst wenn sich die Eigentümergemeinschaft dafür stimmt und einen entsprechenden Beschluss formuliert, ist die Entscheidung gültig. Zuvor zu prüfen ist, ob ein Mehrheitsbeschluss reicht oder ob Einstimmigkeit erforderlich ist.

Bei der Durchsicht alter Jahresabrechnungen staunte ein Eigentümer nicht schlecht, als er  feststellte, dass sich der Heizkostenverteilungsschlüssel von einem Jahr aufs andere geändert hatte – ohne dass ihm ein Beschluss bekannt war.
Wurde im Vorjahr noch das Verhältnis 50% – 50% ausgewiesen, war es im Folgejahr 30% – 70%. D.h. der Heizverbrauch wurde mit 70% , die restlichen 30% wurden nach der Größe der Wohnung bzw. dem Miteigentumsanteil berechnet.
ausschnitt 2

Die Änderung hatte für diesen Eigentümer zu höheren Heizkosten geführt: seine  Dachgeschoßwohnung war durch die fehlende Wärmedämmung auf dem Dach sehr schlecht isoliert. Dadurch, dass der Heizverbrauch höher in die Abrechnung einfloss (neu 70% statt zuvor 50%), hatten sich die Kosten erhöht.

Die Rücksprache mit dem Verwalter sollte Klärung bringen.
Auf die Frage, wie es zu dem neuen Heizkostenschlüssel käme, log diese unverfrohren: “Die Heizkosten waren immer schon auf 30/70. Haben Sie daran etwas auszusetzen?”
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Alle Angaben zu den Heizkosten werden jährlich einer Firma zugesendet, die die Heizkostenabrechnung für die Eigentümergemeinschaft erstellt.
Über diese Firma wurde schließlich bekannt, dass der Heizkosten-Verteilungsschüssel in der Tat geändert worden war. Vom Verwalter.
Willkürlich und ohne Absprache mit den Eigentümern.

Der Grund: ein dem Verwalter nahe stehender Miteigentümer und Beiratsvorsitzender (!), hatte sich eine Änderung des Verteilungsschlüssels gewünscht.
Er heizte wenig und besaß eine von oben und unten durch andere Wohnungen gut isolierte Wohnung in der 1. Etage.
Die Kosten wollte er weiter senken. Möglich wurde diese durch die Änderung des  Verteilungsschlüssel auf 30%-70%: die “Fixkosten” waren auf 30% reduziert – und Heizverbrauch (70%) hatte er wenig.

Der Verwalter teilte mit: “die Veränderung der Heizkostenaufteilung wurde mir seinerzeit durch Herrn T. als Beiratsvorsitzenden vorgegeben.”antwort_HV_VS2

Wie kann es sein, dass ein Verwalter gültiges Recht ignoriert, um einem einzelnen Miteigentümer gefällig zu sein?
Dass es sich bei diesem Miteigentümer um einen “Beiratsvorsitzenden” handelt, also jemanden, der gewählt wurde, die Interessen der Eigentümer zu vertreten und die Abrechnung zu prüfen, macht es noch schlimmer.

Weiter erdreistet sich der Verwalter zu erklären, “auf die Veränderung wurde, wie Ihnen Herr T. mitteilte, in der Versammlung hingewiesen. Auf den Aufteilungsschlüssel gehe ich im Übrigen jedes Jahr ein.”antwort_HV_VS3

Einen “Hinweis” des Beiratsvorsitzenden T. hat es  n i e gegeben – und würde auch nicht einen notwendigen Beschluss mit Mehrheit oder Einstimmigkeit ersetzen!

Noch reicht das “Eingehen” auf den Verteilungsschlüssel nicht, um hinter dem Rücken der Eigentümer und ohne Beschluss eine komplette Änderung des Schlüssels durchzusetzen!
Erneut zeigt sich wie willkürlich und nach “Gutsherrenart” der Verwalter handelt.

Dass weder “Hinweis” noch “Änderung” protokolliert wurden, gibt dieser unseriöse Verwalter schließlich zu: “Sofern Sie ein Fehlen im Protokoll kritisieren, muss ich Ihnen hier zustimmen.”antwort_HV_VS_4

Dieser Verwalter missachtet das Wohnungseigentumsgesetz, sein Verhalten entspricht keiner ordnungsgemäßen Verwaltung.
Er handelt willkürlich, lügt mehrfach und bevorteilt einen ihm persönlich nahe stehenden Miteigentümer.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich als Verwalter tätig und betreut zahlreiche, ahnungslose Eigentümergemeinschaften.

Fensterprüfung nur für Beiräte und beiratsnahe Miteigentümer

Immer wieder: Verwalter veranlaßt Vergünstigungen und Entgegenkommen ausschliesslich für den Beirat – auf Kosten der gesamten WEG

In der Regel sind die Fenster eines Gebäudes Gemeinschaftseigentum der  Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Zur Vermeidung von kostspieliger, unnötigen Fenstererneuerungen wird empfohlen, die vorhandenen Fenster regelmässig, z.B. alle 5 Jahre, von einem Fachmann prüfen zu lassen.
Dieses Vorgehen sollte zuvor der Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft.

Erstaunt fand ein Miteigentümer im Ordner der Jahresabrechnung der WEG zwei Rechnungen zu Fensterprüfungen.
Sie betrafen die beiden Beiräte B. und R., sowie drei weitere Miteigentümer, also insgesamt fünf Parteien in einer Gemeinschaft von 24 Parteien.

Für dieses Vorgehen gab es keinerlei Beschluss, nur eine Beauftragung durch den Verwalter, der die Beiräte scheinbar bevorzugt behandeln wollte.

Die übrigen Miteigentümer waren in keiner Weise informiert worden oder eingeladen worden, auch ihre Fenster prüfen zu lassen.
Was den Verwalter nicht abhielt, die genannte Rechnung vom gemeinschaftlichen Bankkonto der WEG zu bezahlen.

Verwaltung bezahlt Privatrechnung des Beirats, unkorrekte und verfälschte Protokollierung

Schmankel für den Verwaltungsbeirat: private Energieberatung für seine Wohnung – zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Abgesegnet wurde die Abrechnung von den Beiräten und Nutznießern…

Praxisfall:
Die Jahresabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters wird in der Regel von den Verwaltungsbeiräten geprüft. Nach dieser Prüfung werden die übrigen Miteigentümer gebeten diese Abrechnung per Beschluss als korrekt und richtig anzuerkennen.

Es lohnt sich aber auch für Nicht-Beiräte Einblick in die Jahresabrechnung zu nehmen. Besonders interessant wird es, wenn private Entgegenkommen von Seiten des Verwalters jedoch zu finanziellen Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft auftauchen.

So auch in diesem Fall, wo einige Nicht-Beiräte erstaunt eine Rechnung der Verbraucherzentrale vorfanden. Inhalt: Energieberatung der Privatwohnung eines Beirats. Ausgestellt war die Rechnung zu dem nicht wie zu erwarten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sondern auf den Namen des Beirats.

“Leistung: am 16.03.20xx – Energieberatung bei Ihnen zu Hause. Kosten inkl. MwSt. xx €”

Soweit so gut. Aber was macht eine private Rechnung im Belegordner der Hausgeldabrechnung der WEG?
Die Antwort zeigt der unten aufgesetzte, buchhalterische Stempel: diese Rechnung ließ die Hausverwaltung in die Abrechnung der WEG mit einfließen.

Auf die Empörung einiger Eigentümer hin, wurde dieser Punkt auf der kommenden WEG-Versammlung im Rahmen der Jahresabrechnung besprochen.

Auf dieser Versammlung sah die Hausverwaltung sich immer noch nicht im Unrecht. Unterstützt wurde sie von dem zweiten Beirat, Herrn B., der sich nicht nur ebenfalls Privatrechnungen hatte bezahlen lassen. Er verteidigte auch die angeblich so korrekte Abrechnung der Verwaltung, denn…. er habe sie geprüft und alles habe seine Richtigkeit!

Speziell auf die Engieberatungs-Rechnung angesprochen, entgegnete der erste Beirat, Herr. R., es habe sich um eine Beratung gehandelt, die das gesamte Haus betreffe und somit von allen Miteigentümern zu zahlen sei. Eine dreiste Lüge, denn Informationen, Unterlagen usw. die dies belegen könnten besaß er nicht. Überhaupt konnte er sich an nichts und gar nichts mehr erinnern.

Da die Rechnung der Verbraucherzentrale auf den Namen und die Adresse des Beirats ausgestellt war und da die Gemeinschaft von der privaten Energieberatung des Beirats keinerlei Nutzen zieht – warum sollte die Gemeinschaft dann die Rechnung zahlen?

 

Aber die Verwaltung setzt noch einen drauf, indem sie bewußt unkorrekt zu Protokoll gibt:

“Energieberatung bei Herrn R. am 16.11.20xx – xx €
Am 16.03.20xx hatte die Verbraucherzentrale einen Besuch bei Herrn R.
Thema des Gesprächs war eine Energieberatung.
Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt.
Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”

Wieder eine glatte Lüge: die im Protokoll von der Verwaltung aufgeworfene Frage,
“Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt. ….” – stellt sich überhaupt nicht.
Die Antwort ist nämlich allen bekannt, auch der Verwaltung und wurde bereits in der Versammlung festgestellt:
Es handelte sich um eine Privatrechnung – ohne Einbeziehung oder Interesse für die Gemeinschaft.

Weiter: “Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”
Nein, auch dies ist falsch wiedergegeben: Herr R. hat in der Versammlung genau das Gegenteil erklärt: er hätte keinerlei Unterlagen oder Informationen und könne deshalb auch nichts zur Verfügung stellen.
Diese Aussage verdreht die Verwaltung dreist  und behauptet ins Gegenteil “hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen”.
– Es gab nichts, was hätte zur Verfügung gestellt werden können und dies wurde so auch klar und deutlich in der WEG-Versammlung vermittelt.

Durch falsche Wiedergabe und die unnötige Fragestellung versucht die Verwaltung von den Tatsachen und von ihrer Verantwortung in dieser Sache bewußt abzulenken.


Versagen der Hausverwaltung:

1. Eine private Rechnung, ausgestellt auf den Namen eines Miteigentümers und inhaltlich rein zu Gunsten des Miteigentümers hat in der Abrechnung einer WEG nichts zu tun.
2. Die Verwaltung nimmt die Beiräte in Schutz
3. Und erstellt ein in zweifacher Hinsicht fehlerhaftes und verfälschtes Protokoll.

Versagen der Beiräte:
Beide Beiräte ließen sich Privatrechnungen in die WEG-Jahresabrechnung einfließen, beide “prüften” im Auftrag und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer diese Abrechnung. Sie hielten dieses Verhalten für korrekt und die Jahresabrechnung für einwandfrei.

 

Die Angelegenheit ging später, mit weiteren Unregelmässigkeiten dieser WEG-Verwaltung, zum Amtsgericht. Auszug aus dem Urteil (290a C 9422/12):

Im Rechtsstreit…. hat das Amtsgericht…. auf der mündliche Verhandlung vom ….durch die Richterin am Amtsgericht ….für Recht erkannt:…
Der Beschluss zu TOP 1 wird insofern für ungültig erklärt, als dass in den Einzelabrechnungen die …. Kosten der Energieberatung von xx € … auf alle Wohnungseigentümer statt auf den Wohnungseigentümer R. umgelegt worden sind.

T a t b e s t a n d
Der klagende Eigentümer  …. beanstandet angeblich zu Unrecht vom WEG-Konto beglichene und auf alle Wohnungseigentümer umgelegte Rechnungen…..
Ferner rügt er verbuchte Kosten von xx € für eine Energieberatung beim Beklagten Herrn R……..Die Klägerin ist der Ansicht, die von ihr beanstandeten Positionen seien zu Unrecht vom WEG-Konto beglichen worden…..
Im Übrigen seien rein private Kosten abgebucht worden, die den Sondereigentümern allein in Rechnung zustellen seien.
Der klagende Eigentümer beantragt sinngemäß, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom ….. TOP 1 und TOP 3.1 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor, die beanstandeten Kosten seien abzurechnen, da sie gezahlt worden seien.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg….
Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in der alle tatsächlich in dem betreffenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben einzustellen sind, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind.
Daher kann im Rahmen der Abrechnung offen bleiben, ob die von der Klägerin beanstandete Position zu Recht vom Konto beglichen wurde oder nicht.

Die Einzelrechnungen sind hinsichtlich …. der Energieberatung zu beanstanden….
In den Einzelabrechnungen sind die anfallenden Kosten nach dem jeweils geltenden Verteilungsschlüssel umzulegen.
Eine Sonderbelastung einzelner Wohnungseigentümer kann nur dann erfolgen, wenn die einzelnen Positionen diesen Wohnungseigentümern eindeutig zugeordnet werden können, sei es dass Forderungen tituliert, anerkannt sind oder sonst eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden können. Denn anderenfalls würden die Wohnungseigentümer sich durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage gegenüber dem entsprechenden Wohnungseigentümer verschaffen, wozu ihnen jedoch die Beschlusskompetenz fehlt.

Kurz: durch die eindeutige Zuordnung der Rechnung (Name, Adresse des Beirats) wird sie diesem Miteigentümer zugeordnet. Eine Aufteilung der Kosten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft ist nicht zulässig.
Es wurde daraufhin eine neue Abrechnung erstellt.
Diese Urteil wurde den Eigentümern  jedoch nie bekanntgegeben noch auf einer der folgenden Eigentümerversammlungen – unter der Regie eines neuen Verwalters – thematisiert oder besprochen. Die meisten Eigentümer wissen immer noch nichts von diesem Urteil.
Die WEG-Verwaltung ist nach wie vor und in großem Umfang tätig.