Archiv der Kategorie: Beiräte faul / uninteressiert

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung.

Beispiel:
Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP):
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”

Verbunden werden hier die “Danksagung an den Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit während des letzten Jahres” mit dem Beschluss “Entlastung des Hausverwalters in Bezug auf seine Tätigkeit des letzten Jahres”.
Der Verwalter versucht den Eigentümern zu suggerieren, diese beiden unterschiedlichen Themen wären verbunden, würden zusammengehören und es wäre nur selbstverständlich sie in einem Tagesordnungspunkt zu präsentieren.

Im Protokoll findet sich der TOP später wie folgt:
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss
Der Verwalter bedankt sich für die WEG bei dem Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit.
Die Entlastung des Verwalters wird beschlossen.”

Upps,  nach Lektüre der Einladung hätte man vermuten sollen, dass sich die Eigentümergemeinschaft beim Beirat bedankt. Nach Lektüre des Protokolls bedankt sich nun der Verwalter.
Ein Beispiel für zu knapp formulierte  und irreführende Tagesordnungspunkte – oder eine unkorrekte Protokollierung des Beschlusses? – Wer an der Versammlung nicht teilnehmen konnte wird es nie erfahren.

Durch die Verbindung “Dank an den Beirat”  und “Entlastung des Verwalters” fühlten sich auch in diesem Fall die meisten Eigentümer dazu verpflichtet, bei diesem Beschluss mit JA zu stimmen.

Das Abstimmungsergebnis im Protokoll wird wir folgt aufgeführt:
Dafür: 7450,14 MEA – Dagegen: 803,53 MEA – Enthaltung: 0
Der Plan des Verwalters ging also auf.

Einzig eine Partei wollte dieses Spiel nicht mitmachen und stimmte mit “Nein”. Nicht nur weil das Verbinden von 2 verschiedenen Themen unkorrekt ist – sondern auch weil grundsätzlich eine Entlastung des Verwalters abgelehnt wird.

Wie so oft, so auch hier:  “Abweichler” werden abgestraft.
In dem an alle Miteigentümer versendeten Protokoll, wurde die Nein-Stimme auffällig mit einem Kreuz und dem Namen des Abweichlers versehen.

Warum? Um den “Abweichler Schulte” bloßzustellen und als künftige Warnung an alle anderen Miteigentümer.

Empfohlene Maßnahme:
Bitten Sie den Verwalter schriftlich, künftig grundsätzlich die Tagesordnungspunkte “Dank an den Beirat” und “Entlastung des Verwalters” zu trennen. So gäbe es die Möglichkeit, dem Beirat zu danken ohne zwangsweise den Verwalter entlasten zu müssen.

Im übrigen: DANK an diesen Verwalter, denn er gibt sich durch dieses Verhalten als unseriöser Verwalter zu erkennen.

Waiblinger Kreiszeitung: Hausverwalterpleite – Verteidiger rüffelt Beiräte

Zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) auf der Korber Höhe und im ganzen Kreis wurden von der Haus und Grund Verwaltungs GmbH verwaltet

Die Waiblinger Kreiszeitung schreibt:


Waiblingen/Stuttgart. Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis hat die Staatsanwältin für den angeklagten Ex- Hausverwalter Thomas Schreiber gefordert. Mit ungläubigem Lachen und Zwischenrufen haben Zuschauer das Plädoyer des Verteidigers quittiert. Dieser attestierte Schreiber, der die Wohnungseigentümergemeinschaften letztlich um 900 000 Euro gebracht hat, ein Helfersyndrom. Den Beiräten warf er „gewaltige Unterlassungen“ und Versäumnisse vor.

 
Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis für den 66-jährigen früheren Geschäftsführer der Haus und Grund Verwaltungs GmbH, der Gelder von 73 Wohnungseigentümergemeinschaften veruntreute sowie Kontoauszüge und Schecks fälschte, hat die Staatsanwältin am Mittwoch vor dem Landgericht gefordert. Schreiber habe sich der Untreue und der Urkundenfälschung strafbar gemacht und einen riesigen Schaden angerichtet. Mit gravierenden Folgen für die Geschädigten: Die WEGs hätten nicht nur Gelder nachschießen müssen. Betroffene hätten auch von gesundheitlichen Problemen und Existenzängsten berichtet. Für den mitangeklagten Sohn hielt die Staatsanwältin wegen Beihilfe zur Untreue eine Bewährungsstrafe von einem Jahr und sechs Monaten für angemessen. Dieser habe Bescheid gewusst und das Vergehen geduldet. „Er handelte vorsätzlich und er hat bewusst die Augen verschlossen.“

Als Grund für die Veruntreuung hatte der geständige Angeklagte bereits am ersten Verhandlungstag finanzielle Probleme mit seiner zweiten Firma angegeben. Die Firma, die zu dem Zeitpunkt von seinem mitangeklagten Sohn geleitet wurde, war schwer angeschlagen. Was letztlich mit den Geldern geschehen ist, sei aber nicht erwiesen, so nun die Staatsanwältin. Nach Angaben einer Zeugin habe Schreiber nicht im Luxus gelebt. Seine Frau sei eine „schwäbische Hausfrau und kein Luxusweib“. Und ob das Sportboot des Sohnes von diesem Geld bezahlt wurde, könne nicht erwiesen werden. Strafmildernd wertete die Anklägerin die Geständnisse von Vater und Sohn. Zudem seien beide nicht vorbestraft.

„Was war mit den Beiräten, die zur Kontrolle berufen waren?“

Auf die umfassenden Geständnisse verwies auch Schreibers Verteidiger. In Fällen wie diesem habe es das Gericht häufig mit schweigenden Angeklagten zu tun. Sein Mandant habe aber alles auf seine Kappe genommen und sogar Dinge eingeräumt, die gar keine Straftaten waren. „Das entspricht der Persönlichkeit meines Mandanten.“ Schreiber, der sich auch für Rettungshundevereine engagiere, habe ein Helfersyndrom. Wenn er keine krummen Touren mache, sei er ein geeigneter Hausverwalter gewesen, aber kein guter Unternehmer und Flachdachsanierer, so der Anwalt mit Blick auf Schreibers zweite Firma, die auf wackeligen Beinen gestanden habe. Angesichts der Straftaten, die sich wie ein Ei dem anderen gleichten, müsse man sich fragen, wie das so lange gutgehen konnte. Am Ende sei die Geschichte wie ein Kartenhaus zusammengefallen. „Was war mit den zahlreichen Beiräten, die zur Kontrolle berufen waren?“, fragte der Verteidiger. Betroffen seien zig WEGs, deren Beiräte allesamt den Auftrag hätten, dem Verwalter auf die Finger zu gucken und die Belege zu prüfen. Das scheine nicht in einer einzigen WEG der Fall gewesen zu sein. „Wer so blöd rangeht, braucht sich nicht zu wundern“, sagte der Anwalt. „Hier sind gewaltige Unterlassungen und Versäumnisse passiert.“

Schreiber sei ein gescheiterter Unternehmer und Vater, der von ein paar Hundert Euro Rente leben müsse und eine kranke Frau habe. „Man steht vor einem Scherbenhaufen. Da sind drei Jahre und zehn Monate nicht richtig“, befand der Anwalt. Sein Vorschlag: zwei Jahre und neun Monate. Acht Monate davon wollte er als bereits vollstreckt erklären lassen, was unter Umständen möglich ist, wenn eine „rechtsstaatswidrige Verfahrensverzögerung“ vorliegt – das Verfahren also schneller hätte abgewickelt werden müssen. Ob das Gericht dieser Einschätzung folgt, bleibt abzuwarten.

Der Anwalt des Sohnes verzichtete auf einen Antrag, er folgte der Einschätzung der Anklage. Das Schlusswort blieb Thomas Schreiber. Es tue ihm außerordentlich leid, sagte er. „Wirtschaftlich war ich nie der Begünstigte. Ich entschuldige mich in vollem Umfang.“

Appell des Richters

„Reißen Sie sich zusammen“, appellierte der Richter an die Zuschauer angesichts zahlreicher Bemerkungen und Gelächters. Eine ganze Anzahl Betroffener war zur Verlesung der Plädoyers der Staatsanwältin und der beiden Verteidiger gekommen und hatte zum Teil sichtlich Mühe, sich zurückzuhalten. „Es ist die Aufgabe des Verteidigers, für seinen Angeklagten das Beste rauszuholen. Das würden Sie sich auch wünschen, wenn Sie hier stehen würden“, so der Richter. „Also halten Sie sich zurück.“

Das Urteil wird am 18. Oktober 2016 verkündet.

 

Text von Jutta Pöschko-Kopp, Waiblinger Kreiszeitung, 13.10.2016

Hausverwalter-Geschäftsführer prellt Kunden um Millionen

Untreue bei Hausverwaltung SRS - Ein Artikel der Märkischen Allgemeinen Zeitung

Die Märkische Allgemeine schreibt:


In Michendorf sorgt ein mutmaßlicher Fall von Untreue für Wirbel. Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben. Er soll von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer, deren Quartiere die SRS verwaltet, Geld abgehoben und für eigene Zwecke verwendet haben.

Die SRS Hausverwaltungs GmbH hatte auch mehr als 70 Wohnungen der Gemeinde Michendorf verwaltet. Die Kommune hat den Vertrag inzwischen gekündigt.

Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben, indem er über Jahre Geld von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer abhob und für sich verwendete. Laut Anwalt Markus Thewes geht die Firma von einer Schadenssumme in siebenstelliger Höhe aus. Der Betrag könne aber noch nicht genau beziffert werden, sagte Thewes, der die SRS vertritt, die gegen den Geschäftsführer Anzeige bei der Staatsanwaltschaft einreichte. Bei der Polizei sind weitere Anzeigen von Eigentümern eingegangen. Betroffen sind etwa . Die SRS verwaltet 300 bis 400 Wohnungen vorwiegend in Michendorf.

Geplündert wurden Konten, auf denen Eigentümer Rücklagen für die Werterhaltung der Gebäude gebildet haben. Das Geld war für Instandsetzungen – etwa für Dachreparaturen – gedacht. Auch von Girokonten, über die Betriebskosten abgerechnet werden, soll Geld abgezweigt worden sein. Der Beschuldigte hatte Zugriff auf Konten und soll auch die Buchführung der Firma gemacht haben. Andeutungen im Ort, wonach er spielsüchtig sein soll, ließen sich am Dienstag nicht bestätigen.


Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit

Die mutmaßliche Veruntreuung von Kundengeld bringt auch die SRS in Schwierigkeiten. Sie stellte gestern Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit. Geschehen sei das vor dem Hintergrund, dass Eigentümer ihre Zahlungen für die Verwaltung ihrer Wohnungen eingestellt haben. Betroffene waren zuvor von der SRS in einem Brief über den Untreue-Verdacht informiert worden. „Wir sind bestrebt, die Geschäfte der SRS-Hausverwaltungs GmbH fortzuführen und Ihr Vertrauen zurückzugewinnen. In diesem Zusammenhang möchten wir Ihnen mitteilen, dass auch wir über die Ereignisse extrem bestürzt sind“, heißt es darin.

Im Brief ist auch die Rede davon, dass der Beschuldigte große Teile der Kontoauszüge und sonstige Unterlagen im Original an sich genommen und damit die Aufklärung erschwert habe. Er soll die Unterlagen aber inzwischen ausgehändigt haben. Seine Abberufung als Geschäftsführer scheiterte bisher, weil weder er noch sein Anwalt zur dafür einberufenen Gesellschafterversammlung erschienen. Nun ist ein zweiter Termin diese Woche anberaumt, bei dem er auch in Abwesenheit abberufen werden kann.

 
Gemeinde Michendorf gehört zu Geschädigten

Zu den Geschädigten gehört die Gemeinde Michendorf, die mehr als 70 Wohnungen von der SRS verwalten ließ. „Wir haben den Vertrag außerordentlich gekündigt und neu ausgeschrieben“, sagte Bürgermeister Reinhard Mirbach (CDU). Die Kommune stellte Strafanzeige und schrieb alle Mieter an, die Miete auf ein Gemeindekonto zu überweisen. Die Kämmerin sichtet mit einem Anwalt derzeit von der SRS angeforderte Unterlagen, um den Schaden zu ermitteln.

Von Jens Steglich, Märkische  Allgemeine, 02.08.2016

WEG-Abrechnung: Rücklagen mit “Ungeklärten Differenzen Vorverwalter”

Praxisfall:
Nachdem der Vorverwalter im April 2013 spontan “hinwarf” übernahm ein neuer WEG-Hausverwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die erste WEG-Versammlung fand im Mai 2014 statt: Hier legte der neue Verwalter die Abrechnungen der Jahre 2012, die vom Vorverwalter noch nicht erstellt worden war und des vergangen Jahres 2013 vor.

Die Rücklagen stellte er wie folgt dar:
ruecklage 12 13

rücklage2014

Vor der ersten Versammlung erklärte die Mitarbeiterin der Verwaltung die Position „ungeklärte Differenzen Vor-Verwaltung“ wir folgt: der Vorverwalter hätte bei der Rücklage immer nur die Soll-Beträge ausgewiesen- nicht die IST-Beträge. Und ja, es hätte eigentlich mehr Geld auf dem Konto vorhanden sein müssen.

Diese Aussage korrigiert der Verwalter in der Versammlung, indem er den anwesenden Miteigentümern mitteilte, es habe alles seine Richtigkeit, alles wäre korrekt. Es gäbe keine Unstimmigkeiten in Sachen Bankkonto und alles wäre in Ordnung.

Von Seiten des Beirats und der übrigen Miteigentümer gab es keine Rückfragen.
Jedoch konnte sich ein einzelner Miteigentümer mit dieser Erklärung nicht anfreunden und sie nicht nachvollziehen. Deshalb stellte er folgenden Antrag zur nächsten WEG-Versammlung:

Antrag zur nächsten Tagesordnung:
TOP – Rücklagen: Position „ungeklärte Differenz“ der Abrechnungen der Vorverwalter:
für 2012 in Höhe von 3.657,52 €

für 2013 in Höhe von 13.136,64 €
Um was handelt es sich hier genau?

Die nächste Rücklagendarstellung stellte sich wie folgt dar:rücklage2015

Zufall oder glücklicher Umstand? Alle “Differenzen Vorverwalter” der letzten Jahre tauchen plötzlich wieder auf. Erklärung des Verwalters: “Man hat schliesslich einige Beträge zuorden können, die auf verschiedenen Bankkonten herumgedümpelt hätten.”

Das “Sahnehäubchen” erhielt dieser ungeklärte Sachverhalt durch den Verwaltervorschlag zur “Entsorgung der Altakten”.
Es wurden gerade im Vorjahr “Akten entsorgt” – warum also erneut dieser Antrag von Seiten des Hausverwalters. Warum möchte er Beweismittel und wichtige Belege zu seiner unklaren Buchhaltung vernichten lassen?top entsorgung akten weg

PS: dem Beirat und den meisten Miteigentümern ist bis heute nicht Ungewöhnliches an dieser Rücklagendarstelung aufgefallen. Auch vermissen sie weder die fehlenden Einnahmen-Ausgaben-Darstellungen noch den fehlenden Vermögensstatus.
Sie verstehen sich gut. Das scheint das wichtigste. Kritiker werden als “Querulanten” stigmatisiert.

“Vermögensstatus? – Den brauchen Sie doch nicht!”

Der “Vermögensstatus” muss vom Hausverwalter im Rahmen der WEG-Jahresabrechnung nicht zwingend erstellt werden, ist aber sehr sinnvoll und sollte eingefordert werden, da hier das “Reinvermögen” der Eigentümergemeinschaft wird:
vermögensstatus
Weigert sich der Verwalter, sollte versucht werden, die entsprechenden Zahlen mündlich einzuholen. Beispiellos ist jedoch die Antwort des Verwalters, der auf Nachfragen in der WEG-Versammlung selbstbewußt antwortet: “Vermögensstatus? – Den brauchen Sie doch nicht!”

Besonders schlimm in diesem Fall:
der Beirat schloss sich der Sicht des Verwalters an. Wahrscheinlich vornehmlich, weil er gar nicht wusste, was ein Vermögensstatus ist.
Faul, naiv oder einfach nur blöd?
Viele WEGs sind mit solchen Beiräten beglückt – zur Freude der unseriösen Hausverwalter.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Eine detaillierte Belegeinsicht – auch der Bankkonten – empfiehlt sich  d r i n g e n s t. Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat. Verlassen Sie sich nur auf das, was Sie vorfinden.

Weiter empfiehlt es ich, den Verwalter-Dachverband zu kontaktieren, dem dieser Verwalter angehört, sowie Eigentümer-Schutzgemeinschaften wie z.B. hausgeld-vergleich.de oder wohnen-im-eigentum.de usw.

Stuttgfarter-Zeitung: Hausverwalter veruntreut Geld in großem Stil

63-jähriger Hausverwalter soll Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten WEGs in einer Gesamthöhe von rund 1,5 Millionen Euro veruntreut haben.

Die Stuttgarter Zeitung schreibt:


Der 63-jährige alleinige geschäftsführende Gesellschafter einer Hausverwaltung in Waiblingen (Rems-Murr-Kreis) steht unter Verdacht, im Zeitraum zwischen Januar 2008 und Dezember 2012 Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in einer Gesamthöhe von 1,5 Millionen Euro veruntreut zu haben. Dies berichtet die Polizei.

Um an das Geld zu kommen, soll der Hausverwalter, der auch Gesellschafter einer zweiten Firma in Bretzfeld (Hohenlohekreis) ist, über Jahre hinweg von den einzelnen WEG-Konten angeblich Instandsetzungsaufwendungen für Dachabdichtungsarbeiten in größeren Beträgen abgebucht haben.
Zum Großteil soll der Tatverdächtige die Überweisungen an die zweite Gesellschaft ohne begründete Rechnungen und ohne Wissen der Wohnungseigentümer getätigt haben.

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern wurden in den Jahresabrechnungen zwar die angeblichen Rücklagengelder und teilweise auch die Instandsetzungsarbeiten ausgewiesen, tatsächlich verfügten die jeweiligen WEGs jedoch nicht mehr über die in den Abrechnungen ausgewiesen Rücklagen.

Um die Liquidität der einzelnen WEGs über Jahre hinweg aufrecht zu erhalten und um anlaufende Kosten bezahlen zu können, soll der 63-Jährige des Öfteren Gelder von dem Rücklagenkonto einer WEG zum Rücklagenkonto einer anderen gebucht haben.

Die Ermittler nehmen an, dass der Hausverwalter nun seine zweite Gesellschaft in Bretzfeld vor der Zahlungsunfähigkeit retten wollte und dadurch seine Betrügereien aufflogen. Die Bretzfelder Firma stellte am 3. April 2013 Insolvenzantrag.

Text von Stuttgarter Nachrichten, 15.05.2013