Archiv der Kategorie: Beiräte: inkompetent / naiv

Und ab in die Jahresabrechnung: Aufwandsentschädigung für Zeugenvernehmung nach Diebstahl

Belegeinsicht beim Hausverwalter mit einem besonderen "Fund"

Laut Verwaltungsbeirat war es beschlossene Sache gewesen, die nicht gekennzeichneten Fahrräder im Fahrradraum zu entsorgen. “Das haben wir doch beschlossen!” meinte der freundliche aber unkompetente ältere Herr aufgebracht. Und deshalb müsse man dem Hausmeister, der sich darum gekümmert hat, auch die Aufwandsentschädigung wegen Zeugenvernehmung bei der Polizei erstatten!
Dass es überhaupt zu einer Anzeige eines Geschädigten gekommen ist kann er nicht nachvollziehen. Der Hausmeister hätte die Fahrräder zu Recht entsorgt. Und deshalb “müsse man ihm nun auch die Aufwandsentschädigung erstatten”.  Seine beim Hausverwalter eingereichte Rechnung befände sich deshalb zu Recht in der Jahresabrechnung der WEG! Warum dies denn nun bemängelt würde kann er nicht verstehen…!

Nun, “bemängelt” wird einerseites, dass es nie einen Beschluss zur Entsorgung von Fahrrädern gab. Alle Räder waren gesichert und befanden sich in einem verschlossenen, hierfür vorgesehenen Fahrradraum, wo sie niemanden störten.

Weiter wird “bemängelt”, dass nach angekündigter Entsorgung zahlreiche Fahrräder fehlten. Unter anderem zwei des Bemängelnden.

Denn aus unbekannten Gründen drängte es den Verwalter und den Hausmeister zum Entfernen dieser nicht störenden Räder. Vielleicht lag es daran, dass es neben älteren Fahrrädern auch hochwertige Markenräder gab,  die niemandem zu gehören schienen…….
Grund genug für den Verwalter in Eigeninitiative Aushänge in der Wohnanlage aufzuhängen: wer sein Fahrrad nicht bis zu…(Datum)… markiert hat, dessen Fahrrad würde entsorgt werden.
Einen Beschluss hierzu gab es nie. Auch wenn der Beiratsvorsitzende es anders in Erinnerung hat.

Einige Wochen später waren mehrere Fahrräder verschwunden. Von einem der Geschädigten wurde eine Anzeige wegen Diebstahlt gestellt. Daraufhin lud die Polizei den Verwalter und den Hausmeister zu einem Gespräch ein.

Im Gespräch mit der Polizei stellte sich heraus, dass die Entsorgung der Fahrräder zwar vom Hausmeister angekündigt und der Hausmeister hiermit beauftragte worden war (eine entsprechende Entsorgungs-Rechnung (!) wurde erstellt, bezahlt und musste später noch gefälscht werden), aber…. an dem Verschwinden der Räder tragen sie keine Schuld….

Für den Zeitaufwand der Zeugenbefragung stellt der Hausmeister und Rad-Entsorger – in vorheriger Absprache mit dem Hausverwalter – eine Rechnung, die der Verwalter zeitnahe bezahlt und in die WEG-Jahresabrechnung, Position “Sonstige Kosten” einfliessen läßt.

Abrechnung für Aufwandsentschädigung für Zeugenvernehmung am 14.06.20…Polizei Abschnitt……..

6,5 Std. Entschädigung für:                                        
. Fahrt von … nach…. (8:45 Uhr bis 9:08 Uhr)
. Weiterfahrt S-Bahn (ca. 9:30 Uhr)
. Fußweg ca. 15 Min.
. Vernehmung (10:45 Uhr bis 12:10 Uhr)
. Fußweg zurück ca. 15 Min.
. Rückfahrt S-Bahn (ca. 12:30 Uhr)
. Rückfahrt von … nach …. (13:12 Uhr bis 15:15 Uhr)
6,5 Std. à 32,00 € = 208,00 €

1 Stk. Fahrkarte Tageskarte Regeltarif Verkehrsverbund 13,80 €
Summe 221,80 € + MwSt = 263,94 €

 

 

 

 

 

 

 

Beirat beantragt “Zwangsenteignung” kritischer Eigentümer

Aus Unzufriedenheit über eine berechtigte Beschlussanfechtung wegen Protokollfälschung

Eine weitere Anekdote aus dem Bereich “Kurioses/Humor”.

Praxisfall:
Zwei langjährige, unseriöse Beiräte, die es gewohnt waren nach Gutsherrenart zu agieren, hatten – in Abstimmung mit dem verständigen WEG-Hausverwalter – das Abstimmungsergebnis bezüglich einer größeren Sanierungsmaßnahme nachträglich verfälscht.
Dadurch hatte sich die Stimmauszählung und das Abstimmungsergebnis verändert, was zu einem ganz anderen Beschluss und somit einer anderen Sanierungsvariante führte.

Obwohl Beirat und Verwalter direkt nach Zusendung des unkorrekten Protokolls von kritischen Miteigentümern zur Rede gestellt wurden, wollten sie das Protokoll nicht ändern. So blieb nur die Anfechtungsklage, die sie später verloren und deren Gesamtkosten 20.000 € betrug.

Im Laufe des Verfahrens kam es öfters zu Verhandlungstagen bei Gericht. An einem dieser Tage fanden sich alle bei Gericht wieder.  Der Richter war mit der Erörterung des Prozesses beschäftigt, als mitten in der Verhandlung dem schlichteren der beiden Beiräte, einem Mann der Tat, “der Kragen platzte” und er dem Richter die Lösung aller Probleme vorschlug: die zu Unrecht klagenden Miteigentümer sollen doch ausziehen!
Ganz richtig, der Richter “solle doch entscheiden”, dass die klagenden Miteigentümer “ihre Wohnungen verkaufen und ausziehen müssen!”

Dieser “Antrag” des Beirats wurde todernst, sehr lautstark und mit Nachdruck vorgebracht. Alle Anwesenden, inkl. der verdutzten Rechtsanwälte, bemühten sich – der würdigen Situation im Gerichtsraum entsprechend – die Haltung zu bewahren, konnten sich das Lächeln aber schwer verkneifen…. 🙂

„Wird schon stimmen!“ – Verwaltungsbeiräte zur nicht geprüfte Jahresabrechnung

Verwaltungsbeiräte: Aufgaben und Haftung
Zitat aus einem Beitrag von Monika Hillemacher:

Wer eine Wohnung besitzt, ist nicht nur für seine eigenen vier Wände zuständig. Das Haus muss auch verwaltet werden

Wer im Beirat mitbestimmen will, muss aber beachten, dass er damit bei Verlusten auch in der Haftung ist

Günther Meier gehört dem Verwaltungsbeirat seiner Eigentumswohnanlage an. Die Jahresabrechnung haben er und seine beiden Kollegen regelmäßig durchgewinkt: “Wird schon stimmen.”
Irgendwann fehlen 10 000 Euro in der Kasse, das Geld verlangen die anderen Eigentümer von Meier zurück. In diesem – fiktiven – Fall wird das ehrenamtliche Engagement im Verwaltungsbeirat teuer. Dessen Mitglieder haften generell für Fehler – und zwar einzeln. “Es haftet jeder selbst, nicht das Organ”, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverein Haus & Grund.

Demnach wird für alles gehaftet, was mit Geld zu tun hat. Die lasche Prüfung des Verwalters, der Abrechnung oder der Belege gehören zu den klassischen Fällen, für die Beiratsmitglieder geradestehen müssen. “Generell greift die Haftung, wenn jemand seine Pflichten nicht erfüllt hat”, sagt Happ. Die Messlatte hängt niedrig: Es gilt die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschriebene allgemeine Sorgfaltspflicht, “das, was ein vernünftiger denkender Mensch gemacht hätte”.
Hätte Meier bewusst eine falsche Jahresrechnung geduldet, hätte er nicht nur nachlässig gehandelt, sondern nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs sogar schuldhaft (Az.: V ZR 44/09).

Dass die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat eine ehrenamtliche Tätigkeit ist, schützt nicht vor Schadenersatzforderungen.
Es existiert keine finanzielle Obergrenze – theoretisch kann das komplette eigene Vermögen verloren gehen. Meist steht jedoch “ein Haftungsrisiko bis etwa 3000 Euro im Vordergrund”, meint Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin und Fachautor.
Unterschlägt ein Verwalter Geld, kann es schnell um fünf- bis sechsstellige Beträge gehen.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf verurteilte 1997 ein Beiratsmitglied zu 10 000 Mark Schadenersatz, der Schaden selbst betrug 330 000 Mark (Az.: 3 Wx 221/97). In dem Fall handelte es sich nur um eine Teilklage. Normalerweise könne die Zahlung immer in voller Höhe des Schadens von jedem Beirat verlangt werden.

Je mehr Aufgaben ein ehrenamtlicher Beirat übernimmt, desto größer wird das Haftungsrisiko.
Eva Günther, die im Verein Wohnen im Eigentum in Bonn ein vom Bundesverbraucherministerium gefördertes Netzwerk für Verwaltungsbeiräte leitet, plädiert dafür, sich zum eigenen Schutz auf die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegten Aufgaben zu konzentrieren und darüber hinaus “nie zu sagen: Ich entscheide mit”. Etwa bei der Abnahme von Gewerken. “Hat der Handwerker schlampig gearbeitet, der Beirat die Arbeit abgenommen, und jetzt muss Geld nachgeschossen werden, wäre ein Haftungsfall da.” Rausreden unter Hinweis auf fehlenden Sachverstand klappt nicht.

Wer sich dennoch um teure Vorhaben wie Sanierung oder Fassadenanstrich kümmert, sollte Art und Umfang der eigenen Aufgaben von der Eigentümergemeinschaft präzise regeln lassen – und die Erlaubnis, den Rat von Fachleuten einzuholen. Bei Bedarf kann ein Haftungsausschluss oder eine Haftungsfreistellungsvereinbarung festgeschrieben werden. Sie bezieht sowohl einzelne als auch alle Mitglieder oder bestimmte Aufgaben ein. Den Abmachungen müssen im Vorfeld alle zustimmen. Formulierungshilfen hat das Netzwerk in einem im Internet veröffentlichten kostenlosen Informationsblatt zusammengefasst.

Ganz aus dem Schneider sind die Beiräte nicht. “Haftung für grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz bleibt bestehen“, betont Jurist Happ. Als grob fahrlässig wertet das WEG unter anderem den Verzicht auf eine Belegprüfung. Außerdem sollten Beiräte auf ihre jährliche Entlastung Wert legen. “Sie bedeutet Verzicht auf bis dahin entstandene und erkennbare Schadenersatzansprüche”, erläutert Richter Oliver Elzer.

Eine Versicherung kann das Risiko für Beiräte beschränken. Es gibt drei Varianten.
Erste Variante: Vermögenshaftpflicht.

Diese Police soll dem Netzwerk Verwaltungsbeiräte zufolge mindestens den Jahresumsatz der Wohnanlage umfassen. Sinnvoll ist die Versicherung auf Kosten der Gemeinschaft abzuschließen, weil alle von der Beiratsarbeit profitieren. Zur Zustimmung reicht laut Haus & Grund ein Mehrheitsbeschluss.
Zweite Variante: über die Hausverwaltung absichern. Dritte Variante: prüfen, ob die Privathaftpflicht auch bei ehrenamtlicher Tätigkeit einspringt.

Die Verwaltungsbeiräte in Eigentumsanlagen haben in der Regel immer drei Mitglieder. Hat ein einzelnes Mitglied Bedenken gegen eine von den anderen getroffene Entscheidung mit finanzieller Tragweite, sollte der “Bedenkenträger” das auch öffentlich kundtun. Dies sollte auf jeden Fall dann in einem Protokoll oder auf der Eigentümerversammlung festgehalten werden. Das beuge dem möglichen Vorwurf des persönlichen Verschuldens und damit verbundenen Haftungsfragen vor, heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund. „

Verwalter: “Vermögensstatus? – Den kriegen Sie nicht!” – Beirat: “Vermögensstatus? – Den brauchen wir auch nicht!”

Das, was sich auf dieser Eigentümerversammlung abspielte, ähnelte einem schlechten Film.

Da das Mahn-Management der als unseriös bekannten Hausverwaltung seit Jahren inexistent war, d.h. es wurde praktisch nie gemahnt und war deshalb in der Vergangenheit öfters zu verjährten Hausgeldforderungen gekommen, forderte ein kritischer Miteigentümer vom Verwalter den Vermögensstatus, den er in den Unterlagen der kürzlich verteilten Hausgeld-Jahresabrechnung nicht vorfand.

Der Vermögensstatus gibt Auskunft über den Stand der Bankenkonten – und über alle Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG.
Hierzu zählen auch die Hausgeldnachzahlungen des aktuellen Jahr sowie der Vorjahre.
Ggf handelt es sich um hohe Beträge von mehreren Zehntausend Euro.

Doch auf diese Bitte antwortete der Verwalter – an diesem Abend im feinem Zwirn und Lackschuhen gekleidet, um von seiner Haudegen-Manier abzulenken – in bekannt-diktatorischem Ton: “Den kriegen Sie nicht!”

Die übrigen Miteigentümer reagierten zunächst nicht.
Scheinbar wussten sie nicht, was unter einem “Vermögensstatus” zu verstehen war. Doch nach der enormen Verärgerung des Verwalter zu schließen … musste es schon etwas arg Unanständiges sein. Etwas, mit dem man in den feinen Kreisen dieser WEG nichts zu tun haben wollte.
“Wollen Sie den Verwalter absichtlich verärgern?” raunte es vom Nachbartisch.

Doch schon erwiderte der Beiratsvorsitzende und kam dem aufgebrachten Verwalter in vorauseilendem Gehorsam entgegen: “Wir bilanzieren. Einen Vermögensstatus brauchen wir auch nicht!”

Diese absurde Szene spiegelt das Problem vieler Eigentümergemeinschaften wieder.
Statt einen (unseriösen) Hausverwalter zur Rede zu stellen und überaus wichtige Unterlagen vehement einzufordern – wenn sie denn wider Erwarten nicht automatisch von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden – meiden die Eigentümer jeglichen Konflikt.

“Bloß nicht den Verwalter verstimmen” scheint es in ihren Köpfen zu warnen.
Diese Herrschaften haben weder verstanden, dass der Hausverwalter nur Dienstleister ist – noch verfügen sie über grundlegendes Wissen zur WEG und zur Abrechnung.
Statt dessen: kuschen, brav sein und bloß keine “dummen” Fragen stellen.

Doch was nützt alles unselige Gerede zur “Bilanzierung”  – wenn doch niemand weiß, welche Hausgeldnachzahlungen in der Tat noch offen sind?

Ein Beirat, der bei einem solch wichtigen Thema bewußt abwehrend reagiert, kommt selber unter Verdacht.
Nicht selten werden Außenstände (Nachzahlungen, Erstattungen usw.) von Beiräten oder Verwalter-nahen Miteigentümern … “vergessen”.
Denn sie erscheinen nur auf dem Vermögensstatus.
Und diesen wollte in dieser WEG niemand sehen….. Warum??

 

Empfohlenen Maßnahmen:
Vermögensstatus immer einfordern.
Lassen Sie ihn sich vom Beirat oder vom Verwalter genau und verständlich erklären.

Verwalterwillkür: Entsorgung von Fahrrädern ohne WEG-Beschluss

Traditionell willkürlich verhält sich dieser WEG-Hausverwalter.

Er entscheidet – ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – Fahrräder der Eigentümer und Mieter aus dem Fahrradkeller zu entfernen.
Einen Beschuss der Wohnungseigentümergemeinschaft gab es nie und gibt es nicht.
Auch meint der selbstbewußte Verwalter, es genüge ein Aushang im Treppenhaus, um alle Eigentümer – auch diejenigen, die ihre Wohnung vermietet haben und ausserhalb wohnen – zu informieren:

Entsorgung von “Fahrradleichen”

Guten Tag werte Bewohner/Eigentümer,

in der …. Str. … [Name der WEG] stehen wieder einige “Schrottfahrradräder”.
Wir bitten die Bewohner höflichst Ihre Fahrräder in den jeweiligen Kellerverschlag unterzustellen oder falls diese gar nicht mehr genutzt werden, die Fahrräder entsprechend zu entsorgen.

Fahrräder, die offensichtlich fahruntauglich oder lange nicht benutzt worden sind, werden durch den Hauswart-Service mit roten Bändern markiert.
Wir bitten um Verständnis, dass wir hier eine Frist bis zum 10.02.2016 setzen müssen und nach Ablauf dieser Frist, die Fahrräder im Keller der …. Str. … unterstellen und nach weiteren 4 Wochen, die Entsorgung veranlassen werden.
Wir hoffen, dass es soweit nicht kommen muss und bitten um entsprechende Veranlassung.
Vielen Dank.
Es grüßt   gez. K. H.

hamel_aushang_kasch_kl
Beim Betreten des Fahrradkellers stellt sich heraus, dass fast die Hälfte der dortigen Fahrräder mit einem roten Band markiert wurde.
Die Auswahl fand willkürlich statt: auch gute, teure Fahrräder waren zur Entsorgung markiert. Es reichte, dass sie – nach den langen Wintermonaten, in denen die Räder kaum benutzt wurden – etwas verstaubt waren oder dass die Luft der Reifen herausgegangen war: sofort wurde dieses Rad als “Schrottrad” markiert und für den Abtransport vorgesehen.

Die ganze Aktion hatte weniger den Anschein, für mehr Platz im Fahrradkeller sorgen zu wollen – für das der Verwalter übrigens auch einen Vorab-Beschluss der Eigentümergemeinschaft und eine Beauftragung erhalten hätte müssen.
Nein, das Ganze hatte den Anschein eines sehr routinierten Nebengewerbes: in enger Zusammenarbeit mit dem Hausmeisterdienst, der dem Verwalter sehr nahe stand, scheinen beide aus der willkürlichen und grundlosen Entsorgung von Fahrrädern (der Eigentümer und Mieter) eine Art Handel zu betreiben.

Fakt ist, dass der Verwalter hier seine Kompetenzen überschreitet.
Das es ihm selber nicht auffällt, zeigt wie er seinem Gutherren-Denken verhaftet ist.

Die Eigentümer sind leider naiv und seit langem zu abgestumpft durch die Bevormundung des Verwalters.
Aufklärungsversuche blieben fruchtlos. Selbst der Beirat, zusammengesetzt aus 3 freundlichen, aber dumm-einfältigen Eigentümern, sah keinen Handlungsbedarf und lässt den Verwalter gewähren.

Empfohlene Maßnahme:
Zeigen Sie den Hausverwalter an!
Musteranzeige wird in den nächsten Tagen in den Blog gestellt.

Einsicht in die Jahresabrechnung verweigert!

Die Willkür mancher Hausverwalter scheint schier grenzenlos.

Nachdem ein Miteigentümer mehrmals um einen Termin zu Einsicht in die Jahresabrechnung bat und keine Antwort erhielt erreichte ihn schliesslich folgende email der Hausverwaltung:

Sehr geehrter Herr….,

die Belegprüfung für die WEG xx wurde von den Beiräten am 16.06.2016 durchgeführt.
Die Beiräte haben alle Rechnungen und Belege für das Abrechnungsjahr 2015 geprüft und hatten nichts zu beanstanden.
Es wurden auch die Tagesordnungspunkte der Versammlung besprochen.
Sollten Sie Fragen zu den Belegen haben, so können Sie sich gerne an Frau B. und Herrn J. wenden.
Da die Belege schon geprüft sind, lehnen wir eine weitere Prüfung aus Zeitgründen ab.

Mit freundlichem Gruß

 

Empfohlene Maßnahmen:
Bleiben Sie hartnäckig. So wurde auch in diesem Fall einige Zeit später ein Einsichtstermin angeboten.

 

 

 

 

WEG-Abrechnung: Rücklagen mit “Ungeklärten Differenzen Vorverwalter”

Praxisfall:
Nachdem der Vorverwalter im April 2013 spontan “hinwarf” übernahm ein neuer WEG-Hausverwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die erste WEG-Versammlung fand im Mai 2014 statt: Hier legte der neue Verwalter die Abrechnungen der Jahre 2012, die vom Vorverwalter noch nicht erstellt worden war und des vergangen Jahres 2013 vor.

Die Rücklagen stellte er wie folgt dar:
ruecklage 12 13

rücklage2014

Vor der ersten Versammlung erklärte die Mitarbeiterin der Verwaltung die Position „ungeklärte Differenzen Vor-Verwaltung“ wir folgt: der Vorverwalter hätte bei der Rücklage immer nur die Soll-Beträge ausgewiesen- nicht die IST-Beträge. Und ja, es hätte eigentlich mehr Geld auf dem Konto vorhanden sein müssen.

Diese Aussage korrigiert der Verwalter in der Versammlung, indem er den anwesenden Miteigentümern mitteilte, es habe alles seine Richtigkeit, alles wäre korrekt. Es gäbe keine Unstimmigkeiten in Sachen Bankkonto und alles wäre in Ordnung.

Von Seiten des Beirats und der übrigen Miteigentümer gab es keine Rückfragen.
Jedoch konnte sich ein einzelner Miteigentümer mit dieser Erklärung nicht anfreunden und sie nicht nachvollziehen. Deshalb stellte er folgenden Antrag zur nächsten WEG-Versammlung:

Antrag zur nächsten Tagesordnung:
TOP – Rücklagen: Position „ungeklärte Differenz“ der Abrechnungen der Vorverwalter:
für 2012 in Höhe von 3.657,52 €

für 2013 in Höhe von 13.136,64 €
Um was handelt es sich hier genau?

Die nächste Rücklagendarstellung stellte sich wie folgt dar:rücklage2015

Zufall oder glücklicher Umstand? Alle “Differenzen Vorverwalter” der letzten Jahre tauchen plötzlich wieder auf. Erklärung des Verwalters: “Man hat schliesslich einige Beträge zuorden können, die auf verschiedenen Bankkonten herumgedümpelt hätten.”

Das “Sahnehäubchen” erhielt dieser ungeklärte Sachverhalt durch den Verwaltervorschlag zur “Entsorgung der Altakten”.
Es wurden gerade im Vorjahr “Akten entsorgt” – warum also erneut dieser Antrag von Seiten des Hausverwalters. Warum möchte er Beweismittel und wichtige Belege zu seiner unklaren Buchhaltung vernichten lassen?top entsorgung akten weg

PS: dem Beirat und den meisten Miteigentümern ist bis heute nicht Ungewöhnliches an dieser Rücklagendarstelung aufgefallen. Auch vermissen sie weder die fehlenden Einnahmen-Ausgaben-Darstellungen noch den fehlenden Vermögensstatus.
Sie verstehen sich gut. Das scheint das wichtigste. Kritiker werden als “Querulanten” stigmatisiert.

“Vermögensstatus? – Den brauchen Sie doch nicht!”

Der “Vermögensstatus” muss vom Hausverwalter im Rahmen der WEG-Jahresabrechnung nicht zwingend erstellt werden, ist aber sehr sinnvoll und sollte eingefordert werden, da hier das “Reinvermögen” der Eigentümergemeinschaft wird:
vermögensstatus
Weigert sich der Verwalter, sollte versucht werden, die entsprechenden Zahlen mündlich einzuholen. Beispiellos ist jedoch die Antwort des Verwalters, der auf Nachfragen in der WEG-Versammlung selbstbewußt antwortet: “Vermögensstatus? – Den brauchen Sie doch nicht!”

Besonders schlimm in diesem Fall:
der Beirat schloss sich der Sicht des Verwalters an. Wahrscheinlich vornehmlich, weil er gar nicht wusste, was ein Vermögensstatus ist.
Faul, naiv oder einfach nur blöd?
Viele WEGs sind mit solchen Beiräten beglückt – zur Freude der unseriösen Hausverwalter.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Eine detaillierte Belegeinsicht – auch der Bankkonten – empfiehlt sich  d r i n g e n s t. Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat. Verlassen Sie sich nur auf das, was Sie vorfinden.

Weiter empfiehlt es ich, den Verwalter-Dachverband zu kontaktieren, dem dieser Verwalter angehört, sowie Eigentümer-Schutzgemeinschaften wie z.B. hausgeld-vergleich.de oder wohnen-im-eigentum.de usw.

Hausverwalter setzt Beschluss nicht um: Reparaturen am maroden Dach doch nicht ausführt

Unter dem Einfluss eines Miteigentümers, der die geplante Dachsanierung auf jeden Fall vermeiden möchte, gibt ein Verwalter fälschlicherweise vor, alle beschlossenen Reparaturen seien ausgeführt worden.

In einer WEG mit 13 Wohneinheiten ist das Dach aus den 60er Jahren seit langem in schlechtem Zustand. Die Dachpfannen sind so alt, dass sie “bröseln” und sich langsam auflösen, es fehlt eine wasserdichte Unterschutzbahn, so dass es in der Vergangenheit zu eindringender Feuchtigkeit (=Wasserschäden) kam.
Leidtragende waren die Eigentümer der Dachgeschosswohnung.

Aufgrund des katastrophalen Zustands des Dach soll auf der kommenden Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss der Dachgeschoss-Eigentümer verabschiedet werden.
Den maroden Zustand des Dachs hat zuvor ein Gutachter festgestellt, der ebenfalls zur Versammlung kommt und seine Sicht der WEG darlegt.
Strikt gegen die Sanierung ist der Eigentümer zweier Wohnungen im 1. OG.
Er möchte Kosten, die ihm nicht direkte zu Gute kommen, vermeiden.
Eine Fassadenverschönerung hält er für angebrachter, zumal er beabsichtigt seine Wohnung in einigen Jahren zu verkaufen.

Aufgrund der Beeinflussung dieses einen Miteigentümers, der gleichzeitig Beiratsvorsitzender ist, wird auf der Versammlung der Beschluss zur Dachsanierung a b g e l e h n t.
Man wolle erst noch weiter “reparieren” und mit der Sanierung noch 5-6 Jahre warten
Die Verwalter hätte zu diesem Zeitpunkt einschreiten müssen –  zum Wohle der Eigentümergemeinschaft. Denn: zu reparieren gab es an diesem Dach nichts mehr, dies hatte der Dachdecker bereits mehrfach nach Ortsterminen bekanntgegeben: die Dachpfannen waren in einem solch schlechten Zustand, dass sie sich auflösten…..

Der Verwalter stand sehr unter dem Einfluss des Beiratsvorsitzenden und formulierte einen Beschuss zur Verschiebung der Sanierung. Zunächst sollten erhaltenden Reparaturen ausgeführt werden.

In den Folgejahren, als es erneut zu Wasserschäden kam,  wurde den Eigentümern immer wieder erklärt, die Dachreparaturen seien gleich nach der Versammlung ausgeführt worden.
Doch der Verwalter log.

Ein Blick in die Abrechnungsunterlagen zeigt lediglich eine einzige Reparaturmaßnahme: der Austausch eines scheinbar undichten Dachfensters auf dem Speicher. Und zwar dort, wo der Beiratsvorsitzende seinen Abstellraum/Abstellverschlag hatte.

Rechnung Nr. 29197 / 29342
Erneuerung eines Ausstiegsfensters, diverse Kleinreparaturen, ausgeführt am…
Materialverbrauch: VELUX Dachausstieg, Tuben Silikon,
Lohn-, Fahrt-, Geräte- und Entsorgungskosten: 9 Stunden…

rg_zache_230909_S1_kasch2
In den Vorjahren hatte der Beiratsvorsitzende bereits zusammen mit dem Vor-Verwalter die schräge – scheinbar doch undichte – Dachfläche abgedichtet. Nur seinen Abstellraum, versteht sich. Die der  übrigen, erhielten keine Abdichtung.
Und nun hatte er erreicht, dass nur das Dachfenster in seinem Verschlag ausgetauscht werden würde.

Und das war es.
K e i n e 
weiteren, “erhaltenden Dachreparaturen”, wie auf der Versammlung beschossen.
Es machte lt Dachdecker ja auch keinen Sinn.

Es kam daraufhin zu den zu erwartenden, weiteren Wasserschäden in den Dachgeschoßwohnungen.
Der Verwalter log jahrelang, behauptete bis zum Schluss, das Dach wäre nach der Versammlung und auf Beschluss der WEG hin, repariert worden…

Empfohlene Gegenmaßnahmen
Prüfen Sie die Aussagen der Verwalter. Macht der Verwalter einen unseriösen Eindruck, überprüfen Sie a l l e aussagen. Zahlreiche Verwalter haben den Bezug zur Realität und zu wahrheitsgemäßen Aussagen verloren.
Sprechen Sie mit den Handwerkern.
Schauen Sie in die Abrechnungsunterlagen und machen Sie Kopien (!) aller, auch nur ansatzweise wichtigen Unterlagen.
Viele Beiräte, die eigentlich die Interessen der Eigentümergemeinschaft als Ganzes vertreten sollten, verfolgen nur ihre eigenen Interessen. Stellen sie ihre Aussagen in Frage, überprüfen sie alles.

WEG-Konto: “Gläsernes” Konto existiert nur im Verwaltervertrag

Das von der sich bewerbenden Hausverwaltung versprochenen “Gläserne Konto” gibt es immer noch nicht.

Im Verwaltervertrag ist zu lesen: “Der Verwalter ist verpflichtet Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen gesondert zu halten.
Sämtliche Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft werden über das Konto WEG… abgewickelt.
Der Verwaltungsbeirat erhält eine Sichtberechtigung über Internet auf dieses Konto.”
gläserneskonto

Der Vertrag wurde 2007 geschlossen. Das “gläserne Konto” gibt es immer noch nicht.
Den Beirat interessiert es scheinbar auch nicht.

Wirtschaftsplan wird den Wünschen angepasst

Die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert und wie folgt beschrieben:

“Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen (!) Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;…
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der … vorgesehenen Instandhaltungsrücklage”

wp

Dies hinderte manche Verwalter jedoch nicht daran – auf Wunsch der Beiräte – die “voraussichtlichen” Kosten zu ignorieren.

Hierzu: die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist keine Lust-und-Laune-vielleicht-oder-auch-nicht Veranstaltung.
Er muss erstellt werden und er muss Sinn machen.
Beiräte die dies nicht einsehen, sollten ihren Hut nehmen und gehen.

Ziel einer realistischen Einschätzung der Zahlen des Wirtschaftsplan ist, das Hausgeld entsprechend hoch anzusetzen und Nachzahlungen im Rahmen des Möglichen zu vermeiden.

Ein Negativbeispiel ist folgende WEG:
die Eigentümer hatten sich auf eine bestimme Höhe des Hausgeldes mit dem Verwalter “geeinigt”. Dies ist ok, wenn jedes Jahr Guthaben ausgezahlt werden – war in dieser WEG jedoch nicht der Fall.

Beispiel der letzten Abrechnung:
Gesamtausgaben des Jahres 2013: 82.365 €
Von 26 Einheiten hatten 6 Eigentümer Guthaben und 20 Eigentümer Nachzahlungen.
Die Nachzahlungen allein beliefen sich auf 11.282 €., durchschnittlich 564 €.

Normalerweise steigen die Ausgaben jedes Jahr.
Um Nachzahlungen zu vermeiden sollte der neue Wirtschaftsplan immer über den Gesamtausgaben des Vorjahres liegen.
Daraufhin wurde ein neuer Wirtschaftsplan erstellt.
Bzw. übernommen, denn er war seit Jahren gleich und betrug jährlich 80.796 € (zur Erinnerung: die Höhe des Hausgeldes sollte ja gleich bleiben).
Somit lag der neue Wirtschaftsplan unter (!) der Gesamtausgaben des Vorjahres.

Ist das noch zu verantworten? Ist dies der Sinn eines Wirtschaftsplan?
Wer kommt für Aussenstände auf, die nicht mehr einzutreiben sind?