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Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zuviele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentüemer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nütliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse.

Deshalb fordert das WEG-Gesetz die “Bezeichnung” des Tagesordnungspunkts. § 23 Abs. 2 gibt Auskunft:

§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung “bezeichnet” ist.

Was heißt nun “bezeichnet”?
Die Grundregel: je komplexer das Thema, desto genauer sollte die Bezeichnung sein.
Und gerade damit sparen viele Hausverwalter. Aus Bequemlichkeit, mehr Flexibilität oder Absicht lassen sie die Eigentümer bewußt im Ungenauen, so dass die Anwesenden in der Versammlung manipuliert werden können und das Ausstellen einer Weisungs-Vollmacht von Abwesenden unmöglich ist.

Wie sind Tagesordnungspunkte lt. WEG-Gesetz zu formulieren?
Die Beschlusspunkte sind stichwortartig zu nennen.
Es soll erkennbar sein, über welches Thema diskutiert wird und ob gegebenenfalls hierzu ein Beschluss gefasst werden soll.
Die Miteigentümer sollen durch die Tagesordnung informiert werden und Sie sollen Gelegenheit erhalten zu überlegen, ob sie eine Teilnahme für notwendig erachten.
Die Beschlussgegenstände dürfen nicht zu allgemein bezeichnet werden.
An die Tagesordnung dürfen jedoch auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, sie müssen nicht schon ausführliche Beschlussanträge beinhalten, auch wenn dies sehr hilfreich ist.

Praxisbeispiele wo die TOP-Bezeichnung reicht:
TOP “Bericht der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr”
TOP “Genehmigung der Jahresabrechnung 2017”
TOP “Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr”
TOP “Beschluss über die Genehmigung des aktuellen Wirtschaftsplans”
TOP “Wahl des Hausmeisters” – wenn ein Hausmeister eingestellt werden soll

Praxisbeispiele wo die TOP-Bezeichnung NICHT reicht:
TOP “Wohngelderhöhung” – Auf der Eigentümerversammlung soll der Kostenverteilungsschlüssel für das kommende Wirtschaftsjahr dahingehend geändert werden, dass auf bestimmte Miteigentumsanteile ein höherer Anteil entfällt. Die Tagesordnung sieht vor “Wohngelderhöhung”.  Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lässt nicht erkennen, dass das Wohngeld nur zu Lasten bestimmter Eigentümer erhöht werden soll.

TOP “Änderung Hausordnung” – Die Eigentümergemeinschaft will ihre Hausordnung in einem Punkt ändern. Auf der Tagesordnung steht jedoch nur “Änderung der Hausordnung”. 
Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lässt nicht erkennen, welche Regelung der Hausordnung geändert werden soll.

TOP “Reparaturen und Neuanschaffungen” – wenn es konkret um die Reparatur der Heizungs-und Wasserleitungen oder die Anschaffung einer Klingelanlage mit Videokameras geht

TOP “Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Sanierung” – wenn im Rahmen einer größeren Sanierungsmaßnahme über weitere konkrete Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll..

Fazit: das WEG-Gesetz fordert mit der Vorgabe der “Bestimmtheit” der Tagesordnungspunkte wirklich nur Minimalanforderungen ein. Auch bei Beachtung dieser Vorgaben hat ein unseriöser Hausverwalter noch genügend Möglichkeiten, die Eigentümer zu manipulieren, verwirren und  unvorteilhafte Beschlüsse durchwinken zu lassen.
Für mehr Transparenz helfen vor allem “Beschußvorschläge”, die den Eigentümern die grobe Richtung der zu fassenden Beschlüsse aufweisen.

2. “Beschlussvorschläge/-vorlagen”: mehr VorabInfos zu Beschlüssen
Wie der Teufel das Weihwasser, so scheuen unseriöse Hausverwalter Beschlußvorlagen/-vorschläge.
Der Grund: es handelt sich um vorformulierte Vorschläge zu den zu beschließenden Beschlüssen. Nochmals…. es handelt sich um “Vorschläge”, die während der Versammlung durchaus abgeändert werden können. Trotzdem wird in den meisten Fällen in der vorgeschlagenen Richtung beschlossen.

Praxisbeispiel:
TOP “Änderung des Verteilungsschlüssels Müllentsorgung nach Wohneinheiten (Antrag von Herrn Müller)”  (Info: Tagesordnungspunkt ist genug bezeichnet).
Der Beschlussvorschlag für diesen TOP: “Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, dass ab dem 01.01. des kommenden Jahres die Kosten für die Müllentsorgung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, sondern nach Wohneinheiten.”

Der Vorteil für die Eigentümer liegt auf der Hand: Neben der Benennung des Tagesordnungspunkts durch wenige Stichworte, erfährt er deutlich mehr über den anstehenden Beschluss. Er ist deutlich besser informiert, kann unterstützende oder Gegenargumente erarbeiten und vor allem bei Terminverhinderung eine Weisungs-Stimmvollmacht erteilen.
Wichtig für Vollmachten: ohne die Detailinformationen des Beschlußvorschlags ist es ihm kaum möglich eine “Weisung” zu erteilen, also die Bitte, gemäß seinem Wunsch abzustimmen. In diesem Fall bleibt nur die klassische “Pauschal-Vollmacht”, d.h. ein Eigentümer stimmt in seinem Sinne nach seinem eigenen Ermessen.

Der Nachteil für den unseriösen Hausverwalter liegt auch auf der Hand: es lässt sich weniger manipulieren. Die “Stimmung” bzw. “Stimmungsmache” in der Eigentümerversammlung kann  weniger gut ausgenutzt werden.
Das typische Argument, Beschlussvorlagen zu vermeiden: man wäre dann inhaltlich gebunden, unflexibel usw.
Deshalb: bitten Sie Ihren WEG-Hausverwalter um Beschlußvorlagen zu den Tagesordnungspunkten. Dies sollte ein Leichtes für jeden Verwalter sein.
Wenn er sich weigert, haben Sie allen Grund ihn näher im Auge zu behalten – der Verwalter wird für dieses Verhalten seine Gründe haben….

Eine noch wichtigere Hilfe für mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten ist die vom Verwalter unabhängige Stellungnahme engagierter und kritischer Miteigentümer.

3. Stellungnahme des Beirats/kritischen Miteigentümers
Diese steht In der Horror-Pyramide eines unseriösen Hausverwalters ganz oben. Schlimmer geht’s nicht. Ein seriöser Verwalter hat hiermit wiederum k e i n  Problem.

Praxisbeispiel:
TOP “Änderung des Verteilungsschlüssels Müllentsorgung (Antrag von Herrn Müller)”  (Info: Tagesordnungspunkt ist genug bezeichnet).
Der Beschlussvorschlag für diesen TOP: “Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, dass ab dem 01.01. des kommenden Jahres die Kosten für die Müllentsorgung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, sondern nach Wohneinheiten.”
Stellungnahme des Beirats:
Da die Größe der Wohnungen in unserer Eigentümergemeinschaft sehr unterschiedlich ist, wäre eine Änderung der Kostenverteilung ungerecht, das dies kleine Wohnungen benachteiligen würde. Der Beirat empfiehlt deshalb, dem Antrag von Herrn Müller nicht stattzugeben und nicht für eine Änderung des Verteilungsschlüssels zu stimmen.”

Eine Stellungnahme setzt voraus, dass die Tagesordnungspunkte bekannt sind, bevor die Einladung versendet wird.  Normalerweise sollte die Tagesordnung mit allen Beiratsmitgliedern vorab durchgesprochen werden. Sind einzelne Beiräte als kritisch bekannt, versuchen unseriöse Hausverwalter mit Verwalter-nahen Beiräten dies zu unterbinden: die kritischen Beiräte werden von den Beiratssitzungen ausgeschlossen, erhalten auch auf Nachfrage keine Infos – oder es werden ohne ihr Wissen “in letzter Minute” noch weitere TOPs von Verwalter-nahen Miteigentümer in die Einladung aufgenommen. So werden diese kritischen Beiräte über den wirklichen Inhalt der Einladung erst per postalischer Zusendung informiert.

Lässt sich die kritische Stellungnahme schon nicht vermeiden, so bemüht sich der unseriöse Verwalter, der durch diese Stellungnahme die Durchsetzung seiner eigenen Interessen in Gefahr sieht, den Ruf des Kritikers zu schädigen. Auch hier hilfreich zur Seite: die Verwalter-nahen Miteigentümer und Beiräte, ebenfalls an der Durchsetzung ihrer persönlichen Interessen interessiert.

So negativ diese Verhalten unseröser Hausverwalter auch ist – es ist auch eine “Offenbarung”. Dem klarsichtigen Miteigentümer sollte auffallen, was gespielt wird.
Die erste Frage, wie immer: WEM NUTZT ES? 
Ist die heftige Kritik an dem kritischen Miteigentümer nachvollziehbar? Ist das Verhalten des Verwalters fair und sachlich – oder nur agressiv und polemisch?
Welche perönlichen Interessen haben Verwalter und Verwalter-nahe Beiräte an der Durchsetzung dieses Beschlusses? Welcher Vorteil, welcher Nachteil ergibt sich aus dem Beschluß für die Gemeinschaft?

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.

Es wird vertraut: auf den Verwalter, die Beiräte und Gott. Irgendwer wird’s schon richten.
Kein Wunder, dass in keinem anderen Bereich, in dem wirtschaftliche Entscheidungen getroffen werden, so viel Mißbrauch und Willkür möglich. 
Eigentümergemeinschaften sind ein Eldorado für überteuerte und unsinnige Ausgaben und Beauftragungen, Vettenwirtschaft, Kumpanei und Korruption, unkorrekt erstellte Hausgeldabrechnungen, vertuschte und unberechtigte Kosten, Selbstbedienung bzw. Zuwendung “in Naturalien” (neue Fenster, neue Türen, Erstattungen diverser Art) zugunsten von Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat.

Doch großes Entrüsten und Erstaunen immer dann, wenn Mißbrauch und Abzocke aufgedeckt werden. Aber welche Verantwortung tragen die Wohnungseigentümer selber?
Es ist der Unwille und die zu große Bequemlichkeit, sich mit den Plänen und Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft befassen zu wollen, selber aktiv zu werden und Vorschläge einzubringen.

Die Antwort auf die Frage: Wie würde der Verwalter als Privatperson entscheiden? Würde auch er dieses überteuerte Angebot in Auftrag geben? – führt zu mehr Klarheit.
Aspekte der Wirtschaftlichkeit von Entscheidungen und Kosten werden nicht hinterfragt, mit allem ist man einverstanden, um sich mit dem Verwalter gutzustellen und “nicht negativ aufzufallen”. 

Der Gruppenzwang und Gruppendruck ist einer der Gründe, warum das selbständige Denken bei intelligenten Menschen versagt. Kultiviert wird dieser Gruppendruck durch einen unseriösen Hausverwalter, unterstützt von unseriösen, nur auf ihren persönlichen Vorteil bedachten Beiräten.

Wer nicht auffallen möchte, zweifelt nicht an Aussagen und Behauptungen der Verwaltung, so wirr sie sein mögen.  Er wagt es nicht Kostenvoranschläge in Frage zu stellen, er stimmt allen Vorschlägen und Beschlüssen zu.
Auf Wirtschaftlichkeit kommt es da nicht mehr an – eher darauf, sich nicht angreifbar zu machen, durch Vorwürfe, den Hausfrieden zu stören” oder in der Eigentümerversammlung als “Querulant” bezeichnet zu werden. Besonders ausgenutzt wird die Labilität älterer und betagter Wohnungseigentümer, die einen großen Anteil stellen. Wer körperlich oder psychisch durch das Alter geschwächt ist, wird Konflikte scheuen. Dies ist den Profiteuren bekannt, dies nutzen sie gezielt aus.

Denn die Aggressivität derjenigen, die durch berechtigte Kritik auf ihren finanziellen Vorteil verzichten müssten ist nicht zu unterschätzen. Gerne wird an einem Miteigentümer ein Beispiel statuiert, um öffentlich zu zeigen, wie mit Kritik und Kritikern umgegangen wird.
Ginge es nach dem Willen mancher Hausverwaltern und Beiräte – würden sie die Lynchjustiz einführen.

Doch je ungehaltener sich Verwalter und Beiräte zeigen, je berechtigter ist die vorgebrachte Kritik! Trotzdem ziehen es viele Eigentümer vor, nicht aufzufallen und allem zuzustimmen.
Auf diese Weise werden jedes Jahr viele Millionen € für unsinnige Geldausgaben und Fehlentscheidungen ausgegeben. Oder: “Das Geld ist nicht weg – es ist nur woanders.”

Erst wenn die Eigentümer sich gegen unkorrekte Abrechnungen und den Selbstbedienungsdrang vieler Verwalter und Beiräte auflehnen, wird es Platz für Transparenz und Wirtschaftlichkeit geben.

Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Unbedachte Worte mit Folgen

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)

Was Verwalter ohne Beschluss dürfen – über die Köpfe der Eigentümer hinweg

Ein Artikel des Tagesspiegels

Dürfen Verwalter im Einzelfall ohne die Eigentümergemeinschaft entscheiden?
Wenn ja – wann?

“Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im Keller unserer Wohnanlage kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Beim Abgraben des Erdreichs vor der Kellerwand traten eine fehlende Außenisolierung sowie gebrochene Abwasserrohre zu Tage. Daraufhin hat der Verwalter sofort die Sanierung der Kellerwand beauftragt – und auf Kosten unserer Eigentümergemeinschaft eine fachgerechte Mauerwerksabdichtung herstellen sowie neue Abwasserrohre und eine Drainage verlegen lassen. Durfte der Verwalter das, ohne uns alle zuvor zu fragen?”

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn ein Verwalter den Eigentümern einer Wohnanlage einen Schaden zufügt, kann er hierfür haftbar gemacht werden.
Ein Schaden kann auch darin liegen, dass der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eine an sich gebotene und fachgerecht ausgeführte Sanierungsmaßnahme veranlasst hat.
Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Hamm (Beschluss v. 19.07.2011, Az. 15 Wx 120/10). Im Rahmen seiner Notgeschäftsführung darf und muss der Verwalter „in dringenden Fällen“ die „zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen“ treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG).

Bei dem von Ihnen geschilderten Fall hat sich Ihr Verwalter jedoch über die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und damit seine Verwalterpflichten verletzt. Um einen dringenden Fall im Sinne des WEG handelt es sich nur, wenn die Erhaltungsmaßnahme so eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
Hiervon kann in Ihrem Fall nicht ausgegangen werden. Die von Ihnen beschriebenen Baumängel dürften seit längerer Zeit vorliegen, aber noch nicht zu dramatischen Schäden geführt haben. Auch wenn Ihre Eigentümergemeinschaft für ihr Geld eine angemessene Gegenleistung, nämlich die Sanierung der Kellerwand und des Abflusssystems, erhalten hat, durfte der Verwalter nicht eigenmächtig handeln. Nur unaufschiebbare Maßnahmen hätte er selbst veranlassen dürfen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Verwalter unterliegen der Haftung, wenn der Gemeinschaft durch ihre Tätigkeit ein Schaden entstanden ist.
Daher müssen sich WEG-Verwalter bei einer Notgeschäftsführung auf die wirklich unaufschiebbaren Maßnahmen beschränken. Hierzu gehören etwa die Absicherung einer Gefahrenstelle oder die provisorische Abdichtung von Lecks. Vor umfassenden Sanierungsarbeiten muss der Verwalter auf jeden Fall zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen – notfalls durch Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. In Ihrem Fall muss der Verwalter die aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Mittel mit Ausnahme der sowieso notwendigen Arbeiten (Ersatz für defekte Rohre) zurückerstatten. Diese Arbeiten hätten die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend selbst beschließen müssen.

Kummerkasten 9/18

Kurzantworten auf Suchbegriffe und Fragen

Die Blog-Funktion ist noch deaktiviert, aber über die Suchbegriffen werden uns die Themen und Sorgen der Leser übermittelt. Einige versuchen wir kurz zu beantworten:

“WEG-Abrechnung – SOLL oder IST?”
Es handelt sich um eine Ist-Abrechnung. Lediglich für die Rücklage gibt es eine Darstellung von IST und SOLL.

“Hausverwalter vergibt Auftrag ohne Beschluss”
Die Frage ist: darf er dies? Bauchte es vorher einen Beschluß oder nicht? Was steht im Verwaltervertrag? Für welche Auftragsvergabe benötigt der Verwalter einen Beschluss – für welche nicht? Über welchen Betrag kann er frei verfügen?
Hier setzt der Verwaltervertrag zu Beginn der Verwaltertätigkeit ganz wichtige Weichen. Empfohlen wird festzuhalten, dass der Verwalter nur bis zu einem Betrag X Aufträge vergeben kann, jedoch kostenhöhere oder Aufträge an Sachverständige, Gutachter, Ingenieure, Architekten NUR per WEG-Beschluss. Auch nicht per mehrheitlicher Entscheidung des Beirats!
Warum? Weil nur so die Gemeinschaft über das Thema (überhaupt notwendig?) und die Kosten (angemessen oder zu hoch?) informierte wird. 

“Darf ein Verwalter einen Sachverständigen beauftragen”
Siehe oben. Es kommt auf den Verwaltervertrag an. Sprechen Sie mit dem Beirat und anderen Miteigentümern. Bitten Sie zunächst den Verwalter um Aufklärung. Wenn niemand reagiert, prüfen Sie, ob der Verwalter einem Dachverband angehört und reichen Sie dort ggf. eine Beschwerde ein.

“Untätigkeit WEG-Verwalter”
Die Tätigkeit des Verwalters ruht? Schreiben Sie den Verwalter formell an. Sprechen Sie mit den Beiräten. Stellen Sie einen Antrag zur nächsten WEG-Versammlung, mit Bitte um Stellungnahme des Verwalters. Bei dringenden/wichtigen Fällen: wenden Sie sich an eine Rechtsberatung.

“Verwalter antwortet nicht”
Es kommt auf die Frage an. Wenn Sie einen Rohrbruch melden, sollte sich der Verwalter schnellstens melden. Stellen Sie eine andere, allgemeine Frage, so ist der Verwalter nicht verpflichtet Ihnen unterjährig zu antworten. In der WEG-Versammlung muss er Ihnen jedoch antworten. Stellen Sie gerne einen Antrag zur Tagesordnung mit Ihrer Frage (“Auskunft des Verwalters zu…..”)

“Hausmeister beschimpft Eigentümer”
Das oft sehr enge Zusammenspiel zwischen Verwalter und Hausmeister ist bekannt. Beide werden als Dienstleister von der WEG bezahlt, beide spielen sich manchmal aber enorm auf. Der Hausmeister ist vom Verwalter abhängig und oft sein “verlängerter Arm”.
Trotzdem sollte Fehlverhalten des Hausmeisters der Hausverwaltung schriftlich gemeldet werden und der Grund für dieses Verhalten erklärt werden.

“Stimmungsmache gegen Miteigentümer”
Unseriösen Verwaltern ist Kritik unerwünscht. Vielleicht waren Sie zu kritisch? Gehen Sie davon aus, dass 95 % der Eigentümer unkritisch und fachlich unwissend alles über sich ergehen lassen. Jemand, der daherkommt und sagt “Nö, find ich nicht gut” stört.
Ganz ehrlich, Sie haben die Wahl: entweder der Menge anpassen und den Mund halten – oder ggf. auf länge Zeit (ggf. zu Unrecht) in der Kritik zu stehen.
Wenn aber Stimmungsmache gegen Sie betrieben wird, dann heißt dies auch, dass die sachlichen Argumente des Stimmungsmachers ausgegangen sind. Dann bleibt halt nur noch die “Keule” – oder der “Hausfrieden”. “Miteigentümer X stört den Hausfrieden” – sobald Sie so einen dummen Spruch von Seiten der Hausverwaltung hören – Glückwunsch! – Ihre Kritik war sehr wahrscheinlich berechtigt.

“Nichtsagende Antwort zu Kosten”
Typisch für unseriösen Verwalter. Haken Sie freundlich nach.

“Extra Verwalter-Honorar für Gewährleistungen”
Der Verwaltervertrag gibt die Info. Dort sind alle Extrakosten / Sonderhonorar aufgelistet.
Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass jeder Miteigentümer eine Kopie des Verwaltervertrags besitzt.

“Wieviele Kostenvoranschläge muss ein Verwalter anfordern?”
Bei größeren Maßnahmen – mindestens 3. Und diese müssen VOR der Versammlung vorliegen.
Hierzu haben wir auf unserer Seite verschiedene Artikel.

“Im Protokoll der WEG-Versammlung sind Wohneinheiten falsch angegeben”
Dies kann auch ein Versehen ein. Der Verwalter sollte freundlich darauf hingewiesen werden und das Protokoll ggf. korrigiert, wenn es sich um Beschlüsse handelt.
Falls wichtig und eine Korrektur des Protokolls erfolgt nicth -> Rechtsberatung und ggf. Klage auf Protokollberichtigung.

“Verwalter beauftragt seine eigene Firma”
Falls unnötig und zu überhöhten Preisen, dann wäre es ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen. So kassiert er mehrfach ab – als Verwalter und als Dienstleister. Selbstredend kommt es hier zu einem Interessenkonflikt, denn würde der Verwalter bei Fehlern oder Gewährleistungsansprüchen gegen seine eigene Firma aktiv werden?

Schauen Sie in den Verwaltervertrag: Wird dort der Verwalter vom § BGB 181 befreit? Beim § 181 handelt es sich um das “Insichgeschäft”:
“Das Insichgeschäft (auch Selbstkontraktion) ist ein Begriff aus dem deutschsprachigen Privatrecht. Es bezeichnet ein Rechtsgeschäft, das jemand auf der einen Seite mit sich selbst und für eine andere Seite als Vertreter eines Dritten oder als Vertreter zweier oder mehrerer Parteien (Doppel- oder Mehrvertretung) abschließt. Geregelt ist das Insichgeschäft in § 181 BGB” (Wikipedia)


BGB § 181: “Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.”
Empfehlung: Im Verwaltervertrag darauf achten, dass Insichgeschäfte des Verwalters nicht zugelassen werden.

“Fehler in der Hausgeldabrechnung des Vorjahres”
Die Frage ist, welche Art von Fehler. In den meisten Fällen und wenn die Abrechnung schon beschlossen wurde und die Anfechtungsfrist von 1 Monat nach Versammlungstag (!) vorbei ist, dann wars das.
Es gibt jedoch die Möglichkeit eines Korrekturbeschlusses. Sprechen Sie zunächnst den Verwalter und den Beirat an, dann ggf. eine Rechtsberatung.

“Antrag auf namentliche Abstimmung
Dies ist ein Antrag zur Geschäftsordnung, über den die Gemeinschaft in der Regel zunächst abstimmt. Ansonsten, gerade bei teuren oder wichtigen Beschlüssen, ein guter Gedanke.
Es gab schon Prozesse, bei denen diejenigen, die einer nötigen Sanierung n i c h t zugestimmt hatten, später im Rahmen einer Schadenersatzklage (Schäden, die durch die nicht durchgeführte Sanierung entstanden waren) hohe Summen zahlen mussten.  Betroffen waren hier alle Miteigentümer, die mit Nein oder mit Enthaltung (!!) gestimmt hatten.
Alternativ notieren Sie sich während der Versammlung die Stimmen der einzelnen Miteigentümer. Auch wenns den Verwalter nervt oder mehr Zeit benötigt, dieses Recht sollten Sie haben.

“Kopie des Verwaltervertrags anfordern”
Ein MUSS. Diesen Vertrag muss jeder haben.
Es zeichnet einen seriösen Verwalter aus, dass er den Vertrag zu Beginn seiner Verwaltertätigkeit unaufgefordert allen Miteigentümern zusendet bzw. auf Nachfrage gerne Kopien erstellt.

Was ist eine “umlegbare” Modernisierung?

Wann können Modernisierungskosten auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden - wann nicht?

Da unseriöse Vermieter den Mieter gerne in Unwissenheit lassen und die Begriffe “Modernisierung” und “umlegbare Modernisierung” zu ihrem Vorteil durcheinanderbringen, sollten beide Begriffe zunächst definiert werden:

Frage 1: Was ist eine “Modernisierung”?

Gesetzliche Grundlage ist der Paragraph des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) Nr. 555b.
Wir schauen mal, was da steht:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Soweit sogut. Wichtiger ist:

Frage 2: Was ist eine “umlegbare Modernisierung”, also Kosten, die die Kaltmiete erhöhen können?

Antwort: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB), Und dies sind (siehe oben):

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


Frage 3: was bedeutet dies? Welche Beispiele gibt es für eine “umlegbare Modernisierung”?

a) Maßnahme, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)
Beispiele:
Einsatz von Energiesparlampen, Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme. Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3, Wärmedämmung der Außenfassade, des Dachbodens, der Kellerdecke, Wärmerückgewinnung, Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung, Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung, Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung, Einbau energiesparender Isolierglasfenster, Nutzung alternativer Energien, Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)

b) Maßnahme, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3)
Es handelt sich um eine Umweltmaßnahme, bei der dem Gesamt-Wasserverbrauch im Haus reduziert werden soll.
Beispiele: Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen

c) Maßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b 4)
Beispiele: Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten, Einbau eines Fahrstuhls, das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)

d) Maßnahme, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5)
Beispiele:
Einbau von Isolierglasfenstern, Verbesserung des Schallschutzes, Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag, Verfließen von Badezimmer und Küche, Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält, Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine, Errichtung eines Balkons, Erneuerung der Elektrik, Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer, Modernisierung der sanitären Anlage, Einbau elektrischer Türöffner, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau eines Aufzugs, Trockenraum, Fahrradkeller, Anlegung von Stellplätzen, Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität, Einbau einer Gaszentralheizung, Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung, Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung, Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung

d) Maßnahme, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (§ 555b 6)
Beispiele:
Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung, Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung


Frage 4: Welche Modernisierungskosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden?

a) Maßnahmen, die durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
Beispiele:
Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.

b) Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Beispiele:
Ausbau des Dachgeschosses, Aufstockung, Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung, Anbau eines Wohnzimmers

c) Erhaltungsmaßnahmen (= Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen) sind keine umlegbaren Modernisierungskosten:
* Instandhaltungsmaßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen und dienen nicht der Modernisierung sondern erhalten den vertragsmäßigen Zustand der Immobilie. Den Kostenaufwand muss der Vermieter selbst tragen.
Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,
* Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

d) Bauliche Veränderungen
gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube

Frage 5: Was ist eine “modernisierende Instandsetzung” und welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht?

Bei der modernisierenden Instandsetung (Reparatur) kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass (!)  besteht.
Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen (!), die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen.
Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren und mit einer  Wärmedämmung versehen.
Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten größtenteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Beispiel; Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster.
Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen (!). Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.
Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB).

Unsere Empfehlung:
Prüfen Sie bei einer anstehenden Mieterhöhung aufgrund einer angeblich “umlegbaren Modernisierung” ob die durchgeführten Maßnahmen wirkich umgelegt werden können.
Unseriöse Vermieter vermischen gerne umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Wenn zB der Garten neu bepflanzt wird – dann sind die Kosten vom Vermieter zu tragen!
Wenn neue Regenrinnen anfgebracht werden… dann hat dies nichts mit einer “umlagefähigen Modernisierung zu tun” – auch wenn zeitgleich eine Wärmedämmung angebracht wird.
Wenn einwandfreie Doppelglasfenster ausgetauscht werden gegen 3-fach-Glas-Fenster – dann sind dies ebenfalls Kosten, die beim Vermieter verbleiben sollten.

Schauen Sie sich die Sanierungsmaßnahmen gerne genau an. Machen Sie Photos vom Zustand vorher, nachher und während der Arbeiten. Stellen Sie Fragen, wenn Sie etwas nicht verstehen. Je wacher und kritischer sich die Mieter zeigen, desto höher die Hürde für den Vermieter unkorrekt abzurechnen.