Archiv der Kategorie: Durch Belegeinsicht aufgedeckt

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
Weiterlesen

Verwalter-Sonderhonorar für angebliche Leistung (“Koordination” Rauchmelder)

Sonderhonorar: Nicht berechtigt, falsch berechnet, falsch kontiert und in der Jahresabrechnung nicht als "Sonderhonorar" ausgewiesen

Wann darf ein WEG-Verwalter Sonderhonorar berechnen?
Die meisten Aufgabe einer Hausverwaltung sind mit dem Verwaltervertrag abgegolten.
Nur für einige wenige Aufgaben, darf der Verwalter Sonderhonorar-Rechnungen erstellen.
Und auch nur, wenn es sich um eine besondere Leistung handelt oder eine Erstattung (z.B. Portokosten), die im Verwaltervertrag festgehalten ist – und die Rechnung vom Betrag her angemessen und nicht überhöht ist.

Praxisfall:
Der WEG-Verwalter ist bekannt dafür, jährlich zahlreiche Rechnungen über Sonderhonorar zu stellen. Die Rechnungen schreibt er an die WEG mit Anschrift c/o Hausverwaltung X.
Die Eigentümer erfahren von dieser Rechnung nur wenn sie den Ordner mit den Rechnungsbelegen sorgfältig durchsehen. Diese Aufgabe obliegt dem Beirat, der der  Eigentümergemeinschaft über die Richtigkeit der Abrechnung Auskunft gibt.

Im Fall dieser Hausverwaltung besteht ein sehr gutes Verhältnis zum Beirat – alle Rechnungen der Verwaltung werden anstandslos akzeptiert und die übrigen Eigentümer über Ungereimtheiten nicht informiert.

So auch diese völlig überzogene Rechnung der Hausverwaltung, die die allgemeine Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern als Anlaß für eine Sonderrechnung nahm.
Eine Leistung wurde nicht erbracht. Lediglich die Beauftragung der Fa. Objektus mit der Installation der Rauchmelder. Diese Beauftragung einer Dienstleistungsfirma gehört aber zum Aufgabenbereich eines Hausverwalters, der mit dem Grundhonorar abgedeckt ist.
Dies weiß die Hausverwaltung sehr wohl und ließ sich zur leichteren Durchsetzung ihrer Forderung von den unwissenden Miteigentümern in der vorangegangenen Eigentümerversammlung einen Beschuss über diese “Zusatzleistung” absegnen.

Daraufhin wurde untenstehende Sonderhonorar-Rechnung mit blumigem Text erstellt und der Betrag vom WEG-Konto abgebucht:

RECHNUNG NR ….
Für den außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegenden Mehraufwand in Bezugnahme auf die Abwicklung und Koordination der Rauchwarnmelder Im Kalenderjahr 20… erlauben wir uns, Ihnen gemäß Beschluß der Eigentümerversammlung folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
25 Wohneinheiten à 10 € – 250 €
zzgl. MwSt. 19 % – 47,50 €
Gesamtbetrag: 297,50 €

Es handelt sich um eine Rechnung ohne erbrachte Zusatzleistung.
Die Leistung des Verwalters besteht lediglich darin, die Rechnung geschrieben zu haben.

Buchhalterische Behandlung der Rg. über Sonderhonorar “Koordination Rauchmelder”:

a) Fehlerhafte Verbuchung
Buchhalterisch gefordert wird der separate Ausweis von Sonderhonorar des Verwalters.
Dies wurde hier nicht beachtet. Nicht ohne Grund, denn dann würde diese nicht berechtigte Rechnung schneller auffallen.
Also wurde diese Rechnung unter der Kontenposition “Laufende Reparaturen der Wohnungen” verbucht entnommen.

b) Fehlerhafte Anzahl Wohneinheiten
Die Anzahl der Wohneinheiten ist 25. Die Anzahl der Wohnungen nur 24. Als eine separate Einheit wird der Garagenhof behandelt.
Es ist somit unkorrekt Sonderhonorar für  “25 Wohneinheiten” (s.o.) zu berechnen, denn in den Garagen wurde bisher kein Raumelder angebracht.
Die Zusatzkosten der Wohneinheit “Garagenhof” wurden zudem unkorrekterweise den “Wohnungen” in Rechnung gestellt.

c) Fehlender Ausweis als “Sonderhonorar” der Verwaltung
In der Jahresabrechnung muss Sonderhonorar als Sonderhonorar erkenntlich sein und ist unter dieser separaten Position auszuweisen. Obwohl die Position “Zusatzkosten Hausverwaltung” für das Sonderhonorar kürzlich eingerichtet wurde, zog der Verwalter vor, diese Rechnung unter dem “Kto 3100 Laufende Reparaturen Wohnungen” zu verbuchen.

Fazit:
Die Sonderhonorar-Rechnung zur “Koordination der Rauchwarnmelder” ist nicht nur inhaltlich nicht berechtigt, da die Beauftragung von Dienstleistern zum normalen Arbeitsgebiet des Verwalters gehört – die Rechnung ist auch zu hoch und falsch berechnet, falsch kontiert worden.
Dies alles ist kein Zufall, es hat Methode.

Nachtrag:
An Selbstbewußtsein fehlt es diesem Verwalter nicht und so stellt er sich auf seiner Internetseite wie folgt dar:
“Die Hausverwaltung X ist Mitglied im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter. Dieses Gütesiegel garantiert Ihnen professionelle Dienstleistungen und ständige Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter unseres Unternehmens.”
Den anderen großen Verwalterverband, in dem er seit Jahren Mitglied war, erwähnt er nicht mehr auf seiner Webseite. Nach wiederholten Beschwerden über diesen Verwalter hat man ihm ggf. den Austritt nahegelegt.

Sonderhonorar für Auskunft Creditreform eines langjährigen Miteigentümers

Wieder unnötige und unsinnige Kosten - verursacht vom WEG-Hausverwalter

Der WEG-Hausverwalter kann nur sehr wenigen, klar definierten Fällen die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung verweigern.
Dies z. B., wenn eine große Zahlung (z.B. Sonderumlage) für den künftigen Eigentümer ansteht und es offensichtlich ist, dass er nicht über ausreichende finanziellen Mittel verfügt.
Nur in diesem speziellen Fall, wenn bereits wenn bereits Zweifel zu der finanziellen Situation des Käufer vorhanden sind, ist eine Überprüfung der Bonität sinnvoll. Diese Konstellation ist äußerst selten.

Warum also berechnet der Verwalter Kosten für eine angeblich eingeholte Auskunft zur Bonität eines neuen Eigentümers? “Angeblich” -weil seiner Sonderhonorar-Rechnung keinerlei Anlage beigefügt ist, aus der die Eigentümergemeinschaft die Bonität des Neueigentümers entnehmen kann.

Kritik:
– die Einholung einer Bonitätsauskunft bei der Creditreform ist unnötig, da der Verwalter seine Zustimmung bis auf seltene Einzelfälle nicht verweigern kann
– die Kosten von 65 € netto ist nicht nachvollziehbar, die wirklichen Kosten werden auf ca. 10 € geschätzt
– ob eine Bonitätsauskunft wirklich eingeholt wurde ist unklar, da sie der Rechnung nicht beigefügt und auch sonst dem Nutznießer – der Eigentümergemeinschaft – nicht zur Verfügung gestellt wurde
– in diesem Fall war der Käufer der Wohnung ein langjähriger Miteigentümer der WEG.
Umso unsinniger die Initiative des Verwalters, eine Bonitätsauskunft für diesen einzuholen
– buchhalterisch verbucht wurden diesen Kosten einmal wieder und unkorrekterweise auf das Konto “3050 Sonstige Kosten“, anstatt auf das Konto “Sonderhonorar der Verwaltung”.

“Für die Einholung einer Auskunft beim Verein Creditreform über Herrn A… berechnen wir Ihnen folgende Kosten:
Pauschale für die Anfrage beim Verein Creditreform: 65,00 € + MwSt. 12,65 €
= Rechnungsbetrag 77,35 €

 

Sonderhonorar für die Änderung von Verteilungsschlüsseln

Schnelles Geld dank "Mischkalkulation": 1.630 € für wenige Minuten Arbeit

Alle Hausverwaltungen arbeiten mit einer Software für das Erstellen der Jahresabrechnung.
Die Änderung von Einstellungsparametern dieser Software ist eine Sache, die in wenigen Sekunden ausgeführt werden kann. Bei mehreren Verteilungsschlüsseln, wie in diesem Fall, wird die Änderung in wenigen Minuten ausgeführt sein.

Die Gesetzgebung hat deshalb die Möglichkeit, Sonderhonorar berechnen zu können, sehr begrenzt. So ist ein zusätzlichen Abrechnen von Tätigkeiten, die zum Alltagsgeschäft einer Hausverwaltung gehören und schon mit dem normalen Verwalterhonorar abgedeckt, kaum möglich.
Zusätzlich als Sonderhonorar abgerechnet werden können: Auslangen wie Porto und Kopien, wenn zuvor so im Verwaltervertrag festgehalten  und Arbeiten, die über die normale Tätigkeit eines Hausverwalters hinausgehen, wenn diese z.B. gleichzeitig Architekt ist und anstelle eines Architekten für die Eigentümergemeinschaft tätig wird. Auch in diesem Fall muss dies im Verwaltervertrag vorgesehen sein und muss der Leistung/dem Arbeitsaufwand entsprechen.

Eine besondere Kompetenz für das Ändern von Verteilungsschlüsseln benötigt dieser Verwalter nicht. Es ist so aufwendig, als würde man in einem Rechnungsprogramm den Mehrwertsteuersatz ändern.

Für diesen Verwalter gibt es wenig andere Möglichkeiten mit so geringem Zeitaufwand und Spezialkompetenz einen höheren Umsatz zu machen. Denn er berechnet lt. seiner Gebührenliste für jede Änderung des Verteilungsschlüssel pro Wohnung (!) 10 €.

Die Änderung wird er nur einmal pro Kontenposition eingeben, der Bezug auf die Anzahl von Wohneinheiten ist bedeutungslos. Der Verwalter weigerte sich bisher immer einen genauen Zeitaufwand für Änderungstätigkeit bekanntzugeben. 

Die Eigentümergemeinschaft besteht zu einem großen Teil aus hochbetagten und altersschwachen Rentnern. Um sein Vorhaben abzusichern, ließ der Verwalter sich diese Honorierung in einem Beschluss zusammen mit der geplanten Änderung verschiedener Verteilungsschlüssel bestätigen.

Es ist bezeichnend, dass diese Rechnung bei der Prüfung der Jahresabrechnung nicht auffiel.
Denn der Verwalter erwähnte diese Rechnung nicht.
Sie wäre aufgefallen, wenn sie korrekterweise in einer Kostenposition “Sonderhonorar Hausverwaltung” aufgetaucht wäre – statt dessen wurden diese Kosten in das undurchsichtige Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht.“Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Änderung der Kostenverteilungsschlüssel gemäß Beschluß unter Tagesordnungspunkt 8 in der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 25.09.20.., erlauben wir uns, gemäß Verwaltervertrag-Gebührenliste Punkt 16 folgende Kosten in Rechnung zu stellen:

11 Verteilungsschlüssel x 25  (24 Whg. + 1 Garage)
275 à 5 € (anstatt der üblichen angesetzten Kosten in Höhe von 10,00 €)
Zwischensumme: 1.375 € + Mwst. = 1.636,25 €

Die Abbuchung vom WEG-Konto nimmt der Verwalter selber vor. Er hat ja die Kontovollmacht.
Auf welches Konto er diesen Betrag überweist bleibt unbekannt: auf allen von ihm ausgestellten Sonderhonorar-Rechnungen fehlt die Bankverbindung. Warum?

Sonderhonorar des Verwalters für die Montage von Rauchmeldern

Ausgeführt nicht etwa vom WEG-Hausverwalter, sondern einem externen Dienstleister

Warum nicht auch für das Tätigwerden eines externen Dienstleisters Rechnungen schreiben? – Nach dem Motto: lass andere arbeiten und halte die Hand auf…

Zur Klarstellung: der Hausverwalter selber hat  k e i n e  Rauchmelder montiert, er hat allenfalls den Auftrag dem Dienstleister erteilt. Und diese Tätigkeit gehört zu den Kerntätigkeiten eines jeden Hausverwalters, auch wenn sich der Rechnungstext anders anhört. Dies ist Augenwischerei, gedacht die meist älteren Miteigentümer falsch zu informieren.

“Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Beauftragung der Firma Objektus GmbH und dem in diesem Zusammenhang stehenden Mehraufwand für die Montage der Rauchwarnmelder in den Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft erlauben wir uns, Ihnen gemäß Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus dem Jahre 20…, folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
23 Wohneinheiten à 10 € = 230 € + MwSt. 43,70 € = 273,70 €

Auch diese Rechnung wurde, wie viele andere, nicht auf das buchhalterische Konto “Sonderhonorar Verwaltung” gebucht, sondern auf das unverfängliche Konto
“3100 Laufende Reparaturen”

Sonderhonorar für das Ablesen von Zählerständen – warum?

Die übliche Verwaltertätigkeit ist mit dem normalen Verwalterhonorar abgegolten.
Nicht jedoch für diesen WEG-Hausverwalter.

Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Organisation zur Ablesung der Zählerstände, Kontrolle auf Plausibilität und Übermittlung an die Versorgungsträger sowie Kontrolle der dann erhaltenen Jahresabrechnungen, erlauben wir uns, Ihnen folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
4 Zähler à 25,00 € = 100,00 € zzgl. MwSt. 19,00 € -> Gesamtrechnungsbetrag: 119,00 €

Gehen wir davon aus, dass dieser Verwalter ca. 60 WEGs betreut, dann ergibt dies einen Umsatz von 119 x 60 = 7.140 €.
Und wieder wurde auch diese Rechnung in das buchhalterische Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht – anstatt auf ein spezielle Konto mit der Bezeichnung “Sonderhonorar Hausverwaltung”.
Ziel dieses Verwalters ist es Rechnungen für Leistungen zu erstellen, die bereits mit seinem Honorar abgedeckt sind – und die Eigentümer diesbezüglich unwissend zu lassen (“Sonstige Kosten”)

Nichtssagende Handwerker-Rechnungen erschweren die Belegprüfung

Hat eine Hausverwaltung darauf zu achten, dass Rechnungen nachvollziehbar ausgestellt werden?

Praxisfall: im Abrechnungsordner fanden sich folgende Handwerker-Rechnungen.
Es handelte sich um nicht regelmässig wiederkehrende Einsätze.
Umso erstaunlicher die absolut nichtssagende Beschreibung der ausgeführten Tätigkeit “Leistungen im Monat….” statt einer Kurzbeschreibung wie z.B. “Austausch eines defekten Ventils in der Wohnung…”. Einzig auf den kaum lesbaren Arbeitszetteln konnten Anhaltspunkte zu der Handwerkertätigkeit vermutet werden.

Der Vorwurf richtet sich an eine Hausverwaltung, die diese Art Rechungen akzeptiert und ggf. unzureichend geprüft bezahlt.

So kann es nicht verwundern, dass sich auf diese Weise Installateur-Rechnungen beglichen wurden, die nicht von der WEG sondern vom Sondereigentümer hätten gezahlt werden müssen!

Beispiel 1:  “Leistungen erbracht im Monat Juni”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590859
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €

02 Laut Aufmassblatt vom 24.05.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €

03 Laut Auftragszettel Nr. 591033
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €


Beispiel 2:  “Leistungen erbrach im Monat Januar”

01 Laut Auftragszettel Nr. 589814
3 Std. Monteur – 115,50 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €


Beispiel 3:  “Leistungen erbracht im Monat September”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590750 und Aufmassblatt vom 01.06.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
0,50 pau Bereitstellung Kundendienstfahrzeug und Werkzeug – 11,75 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €
1 pau Klein- und Dichtmaterial – 2,25 €
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 15 km – 23,08 €

…und immer wieder Angebote mit “Pauschalpositionen”

Statt detaillierter Kostenvoranschläge präsentiert der WEG-Verwalter nur Angebote mit Pauschalpositionen. Warum?

Kostenvoranschläge und Angebote mit höheren Beträgen sollten detailliert und somit vergleichbar sein.
Manchen Hausverwaltungen passt soviel Transparenz nicht, sie versuchen, Beschlüsse auf Basis undurchsichtigen Pauschalangeboten durchzusetzen. Oft zu Gunsten “verwalternaher” Unternehmen oder Unternehmen. Die Folge: während oder nach den Arbeiten müssen die Kosten “überraschenderweise” nach oben korrigiert werden. Dann ist es aber zu spät einen anderen Anbieter zu wählen oder die Intransparenz der vorliegenden Kostenvoranschläge zu kritisieren. Viele Eigentümer interessieren sich auch nicht dafür, ob die Gründe für die Kostenerhöhung berechtigt sind, sie glauben der WEG-Hausverwaltung blind.

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die vorliegenden Angebote vor einer Eigentümerversammlung geprüft zu haben. Dies ist leider oft nicht der Fall. Gerade Beiräte, die ein besonders gutes Verhältnis zur Hausverwaltung haben – und denen für diese “gute Einvernehmen” auf der jährlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter besonders gedankt wird – glauben dem Verwalter “blind”. Angebote werden nicht geprüft, sie werden oft noch nicht einmal angefordert oder durchgelesen. So fallen auch intransparente Pauschalangebote nicht auf.

Wie fallen Angebote mit Pauschal-Positionen auf?
1. Zunächst müssen die Angebote den Wohnungseigentümern vorliegen.
Und genau dies ist in den meisten Fällen nicht der Fall.
Empfehlung: kümmern S i e  sich selber! Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
In der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung erscheint der Tagesordnungspunkt, Die betreffenden Angeboten sind der Einladung in der Regel  n i c h t  beigefügt.
Bitten Sie die Hausverwaltung sofort nach Erhalt der Einladung um Zusendung der betroffenen und bei der Verwaltung vorliegenden Kostenvoranschläge

2. Kostenvoranschläge mit Pauschalpositionen fallen durch eine einzige Position auf,
wie z.B. “1 Stück”. “1,000 psch”, “1,00 pauschal” , ” 1 Stk.” und einen einzigen (Gesamt-)Betrag auf.

Was tun, wenn in der Tat Angebote mit Pauschalpositionen vorliegen?
Bitten Sie die Hausverwaltung und den Beirat – dessen Pflicht es war, die Angebote vorab zu prüfen – um eine Stellungnahme und eine Erklärung.
Laut Handwerkskammer ist es  n i c h t  normal, auf Pauschalbasis Arbeiten auszuführen.
Jeder Handwerker, jeder Dienstleister ist angehalten, eine detaillierte Rechnung zu erstellen.

Nur wenn von Seiten des Auftraggebers ausdrücklich auf eine detaillierte Rechnung verzichtet wird oder vorab ein Pauschal-Angebot angenommen wurde – darf der Handwerker auch eine Pauschalrechnung erstellen.
Rechnungen mit Pauschal-Positionen sind also nicht die Norm – sondern die Ausnahme!

Und wann immer es sich um “Ausnahmen” handelt – fragt man sich warum? zu wessen Nutzen?? Zur Erstellung eines Angebots mit Pauschalpositionen muss der Dienstleister zuvor sowieso alle Einzelkosten und Einzelpositionen berechnen. Die Einzelpositionen sind also bekannt. Also, warum nicht mitteilen, was man weiß? Weil sich die Hausverwaltung kritisch Fragen zu den Kostenvoranschlägen ersparen möchte? Weil die Hausverwaltung die Eigentümer gerne unwissend halten möchte und auf Intransparenz setzt?
Dies kann nicht im Sinne und zum Vorteil der Wohnungseigentümer sein.

Beispiele für Kostenvoranschläge mit Pauschal-Positionen. In diesem Fall gab es kein einziges detailliertes und vergleichbares Angebot – nur Angebote mit Pauschal-Positionen.
Beispiel 1:
Beispiel 2:

Beispiel 3:

Empfehlung:
Eine WEG-Hausverwaltung, die Kostenvoranschläge der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht einreicht oder nur unwillig zusendet und deren Angebote aus Pauschal-Positionen bestehen sollten Sie näher betrachten. Denn dieses Verhalten ist nicht normal, diese Verwaltung bedient sich der Intransparenz.

Für mehr Sicherheit in der WEG-Geldanlage: Fremdgeldkonto muss sein!

Ein Beitrag der Verbraucherschutzvereins “Wohnen im Eigentum e.V.”:

Dagegen bieten offene Fremdgeldkonten mehr Sicherheit!
Sie erleichtern Wohnungseigentümern und Verwaltungsbeiräten die Kontrolle über den Umgang des Verwalters mit ihrem Geld. Denn der Kontoinhaber ist in diesem Fall die WEG. Auch das Risiko der Veruntreuung wird so verringert!
Fremdgeldkonten sind pfändungs- und insolvenzsicher.

Warum also weniger Sicherheit in der Geldanlage verlangen als möglich ist.
Warum nur die Bremsen überprüfen und keinen Airbag einbauen lassen? Schauen Sie Ihrem Verwalter auf die Finger! Verlangen Sie mehr Kundensicherheit vom Verwalter und von den Banken, indem sie offene Fremdgeldkonten einrichten lassen.

So sichern Sie Ihr Geld – weitere Maßnahmen zur Absicherung
Allein die Kontoumstellung reicht nicht aus, regelmässig sollten auch die  Kontobewegungen geprüft werden.
Dazu kann die WEG beschließen, dass:

– die Kontoauszüge von der Bank zweifach zugesendet werden – an den Verwalter und parallel direkt an den Verwaltungsbeirat. Wichtig ist, dass die Beiräte die Original-Kontoauszüge erhalten.

– die Verwaltungsbeiräte eine jederzeitige Online-Einsichtnahme in das laufende Bewirtschaftungskonto und in die Rücklagenkonten erhalten.

– gegebenenfalls mit dem Verwalter eine Verfügungsbeschränkung für Abbuchungen vom Rücklagenkonto vereinbart wird. Dann kann der Verwalter Beträge ab einer Höhe von …. Euro (der Betrag ist abhängig von der WEG-Größe) nur durch Gegenzeichnung also Zustimmung eines Beratsmitglieds oder eines Wohnungseigentümers abheben. Eine solche Verfügungsbeschränkung muss in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit
beschlossen oder im Verwaltervertrag vereinbart werden. (siehe Muster-
Verwaltervertrag von wohnen im eigentum).

– Abbuchungen vom Rücklagenkonto nur auf das Bewirtschaftungskonto erfolgen können. (Beim Online-Banking können Überweisungen von Festgeldkonten nur auf das Referenzkonto getätigt werden).

– eine Vertrauensperson (Wohnungseigentümer/in) benannt wird, die bei der
Bank jederzeit Auskunft und Informationen über die Kontensituation der WEG
erhält.

– Verwaltungsberäte sich zur Prüfung der Jahresabrechnung schulen lassen.
wohnen im eigentum bietet Vorträge und Kurse an.

Wie vorgehen:
1. Verwalter anschreiben → Siehe Muster-Brief „Akteneinsicht_Kontovertrag“
2. Informieren Sie Ihren Verwaltungsbeirat über die Aktion oder – falls Sie selbst Verwaltungsbeirat sind – die anderen Verwaltungsbeiräte
3. Prüfen, ob Treuhandkonto oder Fremdgeldkonto (Hilfestellung 3. siehe unten)
4. Wenn Treuhandkonto oder wenn Sie unsicher sind: Zusendung der Kopie des Kontoeröffnungsantrags bzw. Kontenvertrags mit den AGBs der Bank an wohnen im eigentum
5. Sie erhalten von wohnen im eigentum eine Bestätigung per eMail, wenn es sich um ein Treuhandkonto handelt
6. Sie erhalten auf dieser Website eine Orientierungshilfe, wie Sie vorgehen müssen, um eine Umstellung der Konten zu erwirken
7. Mitglieder erhalten – auf dieser Website – Argumentationshilfen für die Eigentümerversammlung
8. Mitglieder erhalten – auf dieser Website – Muster-Briefe an den Verwalter, zur Umstellung der Konten
9. wohnen im eigentum wird zum Abschluss der Aktion das Ergebnis seiner
Aufrufe veröffentlichen

Häufig gestellte Fragen zu dieser Aktion:
Wie erfahre ich, was wir für ein Konto haben?
Sie schreiben Ihren Verwalter an und bitten um Akteneinsicht oder Zusendung
einer Kopie des Kontoeröffnungsantrag bzw. Kontovertrags (Auf die
Zusendung von Verwaltungsunterlagen besteht kein Rechtsanspruch). Einen
Muster-Brief finden Sie hier. Ebenso ein Anschreiben an den
Verwaltungsbeirat, um ihn über diese Aktion und um Unterstützung zu
erbitten.

Was ist, wenn der Verwalter mir keine Auskunft erteilt?
Der Verwalter ist dazu verpflichtet. Als Miteigentümer/in haben Sie ein Anrecht
auf Akteneinsicht in alle Unterlagen. Einen Datenschutz gibt es hier nicht.
Ein Erinnerungs- und Mahnschreiben finden Sie hier….

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse
anders bezeichnet.
Ein Treuhandkonto für eine WEG erkennen Sie daran:
Kontoinhaber ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“
Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein Offenes Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der
Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH,
Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

Was ist, wenn ich aus den Unterlagen nicht erkenne, um was für ein
Konto es sich handelt?
Dann schicken Sie eine Kopie des Kontoeinrichtungsantrages an wohnen im eigentum. Wir prüfen die Kontoart und teilen Sie ihnen mit.
Bitte unbedingt beachten: Verbinden Sie diese Anfrage bitte nicht mit Beratungsanfragen rund um das Konto oder ihre WEG. Diese können wir im Rahmen dieser Aktion nicht beantworten.
Mitgliedern steht dafür die kostenlose telefonische Rechtsberatung zur Verfügung, Nichtmitglieder mögen sich bitte an einen Rechtsanwalt wenden – oder besser Mitglied werden.

Was habe ich oder was hat meine WEG davon, wenn wir uns an dieser
Aktion beteiligen?
Die Gewissheit, Ihr Geld pfändungs- und insolvenzsicher auf einem Fremdgeldkonto angelegt zu haben oder unsicher auf einem Treuhandkonto.
Außerdem: Sie erhalten Orientierungshilfen, wie sie die Kontoumstellung in Ihrer WEG erreichen können. Sie vermitteln dem Verwalter, dass er kontrolliert wird.
Sie tragen zu mehr Kundenorientierung bei den Banken bei: Sie sind die Eigentümer, es ist Ihr Geld, Sie erwarten eine sichere Anlage und Aufklärung und Information von den Banken Ihrer WEG-Konten.

logo wohnen im eigentum

WEG-Hausgeldabrechnung: Kontoauszüge prüfen, ob sie tatsächlich von der Bank stammen

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

In Filderstadt bei Stuttgart beschaffte sich ein Hausverwalter von der Bank Blanko-Kontoauszüge und stellte diese so aus, dass er im Laufe der Zeit rund 100.000 € unterschlagen konnte.
Es wurden dabei die Eigentümer mehrerer Wohnanlagen geschädigt. Entdeckt wurde der Vorfall nur durch einen Zufall. Bei der Abrechungsprüfung war den Verwaltungsbeiräten nichts aufgefallen.

Der Verbraucherschutzverein Hausgeld-Vergleich e.V. vermutet, dass dies kein Einzelfall war. “Leider betreiben sehr viele Beiräte ihre Prüfpflicht
eher lax als gewissenhaft, vor allem wenn sie mehrere Jahre im Amt sind”, so die Erfahrung von Vorstand Norbert Deul vom Hausgeld-Vergleich e.V. Er empfiehlt deshalb allen Wohnungseigentümern in größeren Wohnanlagen die Hinzuziehung von professionellen Prüfern, ein Rotationssystem bei den Prüfern und grundsätzlich eine genaueste Kontrolle der Kontoauszüge auf Stimmigkeit mit den Belegen.

Verwalter beauftragt Ingenieur und verneint es, bis ihm die Eigentümer die Rechnung zeigen

Hausverwalter handelt ohne nötigen, vorherigen Beschluss

Wie eigenmächtig manche Verwalter handeln und wie wenig sie zu ihrem Handeln stehen, zeigt das folgende Beispiel:
Auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 13.08. fanden die Eigentümer erstaunt folgenden Tagesordnungspunkt:
“TOP 6  – Dachsanierung, weitere Vorgehensweise und Finanzierung dazu”.tagesordnung_kl

Das Thema “Dachsanierung” war allen Miteigentümern neu – hatte es doch bisher keine Probleme oder Wasserschäden gegeben und das Dach erschien in einem altersgemäßen, aber korrekten Zustand. Umso mehr staunten die Eigentümer über die scheinbare Dringlichkeit der Sanierung. Hatte der Hausverwalter doch extra einen Ingenieur eingeladen, der zum Thema “Geplante Dachsanierung” referierte.

Auf Nachfrage, ob es wahr sei, dass der Verwalter bereits im Vorfeld diesen Ingenieur mit der Vorbereitung der Dachsanierung, deren Notwendigkeit doch zunächst zu prüfen war,  beauftragt habe, entgegnete dieser:

“Nein, das habe ich nicht! Das soll doch jetzt alles erst besprochen werden.”

Die Aussage des Verwalters war falsch. Er hatte gelogen.
Einige Miteigentümer hatten vor der Versammlung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des laufenden Jahres genommen und dabei die Unterlagen zur Beauftragung des Ingenieurs und auch seine bereits bezahlte Rechnung in Höhe von 1.818,90 € entdeckt. 

Der Ingenieur war am 17.02. vom Hausverwalter für die Erstellung eines Sanierungskonzeptes beauftragt worden, am 14.03. wurde die Rechnung erstellt, die am 01.04. von der Hausverwaltung beglichen wurde. Lange vor der Versammlung am 13.08.

In den Abrechnungs-Unterlagen ebenfalls zu finden war die Berechnung des Ingenieur-Honorars (“Honorarermittlung”), aus der hervorgeht, dass für den Ingenieur ein Gesamthonorar von 21.835 € vorgesehen war.

rg ing_kaschkl

Aufgrund dieser offensichtlichen Lüge des Verwalters entschieden sich die Eigentümer, das Thema vorerst zu verschieben.

Typisch: Größere Sanierungsmaßnahmen kurz vor Verwalter-Neuwahl
Interessanterweise stand für das nächste Jahr eine Verwalter-Neuwahl an.
Um eine “Abwahl” zu erschweren neigen gewissen Verwalter dazu, größere  Sanierungsmaßnahmen – ob notwendig oder nicht – einzuschieben. Diese ziehen sich zeitlich über den Zeitpunkt der Verwalter-Neuwahl hinaus, so dass die Eigentümergemeinschaft wenig geneigt ist “mitten in einer Sanierung” den Verwalter zu wechseln. Der Hausverwalter sichert so seinen Verwaltervertrag.


Empfohlene Maßnahmen

Schauen Sie sich sehr genau die Einladung zur Eigentümerversammlung an.
Holen Sie sich im Vorfeld alle Informationen zu den aufgelisteten Tagesordnungspunkten. Entweder sendet Ihnen der Verwalter freundlicherweise die Unterlagen zu oder Sie nehmen beim Hausverwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Prüfen Sie, wann der Verwaltervertrag ausläuft und ob ggf. eine Verwalter-Neuwahl ansteht.