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Verwalterverband sagt: 80 Millionen Euro jährlicher Schaden durch Missmanagement

- Oder Schäden doch weit höher?....

Der Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. schreibt:


Schaden für Eigentümer und Immobilienverwaltungen durch fehlende Sachkunde und Missmanagement beträgt jährlich bis zu 80 Millionen Euro

DDIV fordert zeitnahe Umsetzung des Gesetzgebungsverfahrens zur Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienverwalter

Eine Umfrage des DDIV unter 400 Unternehmen ergab, dass Wohnungseigentümern jährlich finanzielle Schäden von bis zu 25 Millionen Euro entstehen. Zurückzuführen ist dies oft auf eine unprofessionelle und fehlerhafte Immobilienverwaltung.
Weitere 55 Millionen Euro kostet die Aufarbeitung von mangelhaften WEG-Unterlagen bei Übernahme durch eine neue Verwaltung. In 94 Prozent aller Fälle kam es dabei bereits zu Schadensersatzforderungen und in 16 Prozent sogar zu Strafanzeigen gegen die Vorverwaltung. Der DDIV fordert daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März einen raschen Abschluss des laufenden Gesetzgebungsverfahrens.

Die treuhänderische Immobilienverwaltung soll Vermögen sichern und erhalten. Oft handelt es sich dabei um die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern. In zunehmendem Maß haben sich dabei in den letzten Jahren die Anforderungen an die Tätigkeit des WEG- und Mietverwalters signifikant erhöht. Neben juristischen, technischen und finanziellen Kenntnissen müssen Immobilienverwalter weit über 60 Gesetze und Verordnungen in der Praxis beachten, welche durch den Gesetzgeber fortlaufend novelliert werden. Bisher gibt es für die Tätigkeit des Verwalters keine Mindestanforderungen, was zunehmend dazu führt, dass gesetzgeberische Vorgaben nicht vollumfänglich umgesetzt werden – zum Nachteil von Eigentümern und Mietern. Die Bundesregierung hat daher im vergangenen Jahr einen Gesetzentwurf vorgelegt, um Grundqualifikationen für die Verwalterbranche festzulegen und den Verbraucherschutz zu erhöhen.

Schadenhöhe und Ursachen

In der politischen Diskussion wird dabei immer wieder die Frage gestellt, wie hoch der Schaden für den Verbraucher durch unprofessionelle Verwaltungen sein kann. Der DDIV hat daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März zum Gesetzgebungsverfahren als berufener Sachverständiger eine Umfrage unter 400 Verwaltungen durchgeführt, um belastbare Daten vorzulegen. Die Ergebnisse sind alarmierend! Nahezu 80 Millionen Euro müssen Eigentümer und Verwalter jährlich zusätzlich aufbringen, um fehlende Sachkunde und Missmanagement auszugleichen.

Immer häufiger finden dabei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur schwer eine professionelle Verwaltung. Weit über 80 Prozent der befragten 400 Unternehmen bewerben sich nicht aktiv bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Mehr als 50 Prozent der Verwaltungen reagieren zudem nicht auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften und verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe dafür sind vielschichtig. Knapp 74 Prozent lehnen WEG ab, da sie ein zu hohes Konfliktpotential sehen; 66 Prozent erachten die WEG mitunter als zu klein und über 63 Prozent können nicht auskömmlich mit der angebotenen Vergütung wirtschaften. [!!]

Knapp 34 Prozent der Unternehmen lehnen WEGs wegen unqualifizierten Vorverwaltungen ab. Wenn es zur Übernahme einer WEG trotz unqualifizierter Vorverwaltung kam, stellten die Unternehmen fest, dass die häufigsten Fehlerquellen eine unkorrekte Buchführung (76 Prozent), ein Instandhaltungs-und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent) und die Nichteinhaltung von gesetzlichen Auflagen (57 Prozent) waren. Auch wurde oft eine fehlerhafte Beschlussfassung (52 Prozent), fehlende Abrechnungen (48 Prozent) und Mängel bei der Beschlusssammlung (35 Prozent) identifiziert.

Die Aufbereitung fehlerhafter Unterlagen nach einer WEG-Übernahme beanspruchte durchschnittlich 51 Arbeitsstunden. Dabei erhielten nur 30 Prozent der Verwaltungen diesen Mehraufwand vergütet, welcher sich auf 55 Millionen Euro jährlich summiert.

Schadenersatzforderungen und Strafanzeigen

Bei Übernahme einer Eigentümergemeinschaft setzte in der Vergangenheit jede zweite Verwaltung bereits einen außergerichtlichen Schadensersatz gegen den Vorverwalter durch. 43 Prozent strengten zudem einen gerichtlichen Schadenersatz an. 16 Prozent der Unternehmen stellten mindestens schon einmal eine Strafanzeige gegen den Vorverwalter wegen unsachgemäßer Immobilienverwaltung. Zum Erfolg führten die Maßnahmen insgesamt bei rund 44 Prozent der Befragten.

Die befragten Unternehmen gaben aber auch selbstkritisch an, dass sie sich selbst mindestens einmal mit Forderungen nach außergerichtlichem Schadensersatz (37 Prozent), gerichtlichem Schadensersatz (33 Prozent) und Strafanzeigen (12 Prozent) konfrontiert sahen.

„Die Ergebnisse zeigen, dass der Gesetzgeber handeln muss. Die Regel- und Gesetzesdichte ist enorm hoch. Technische Fortentwicklungen und neue Handlungsfelder wie Digitalisierung, E-Mobilität und Energiewende stellen unsere Branche in immer kürzeren Intervallen vor neue Herausforderungen. Ohne ein Mindestmaß an Qualifikation und Weiterbildung für den Immobilienverwalter setzt die Bundesregierung die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern weiter auf’s Spiel″, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Text von Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V.


Unserer Einschätzung: es könnte sich um einen weit höhren Betrag handeln.
Denn die aufgedeckten Fälle sind nur die Spitze des Eisbergs. Denn aufgedeckt wird nur sehr sehr selten – und falls doch kommt es seltenst zu Gerichtverhandlungen, Schadensersatzklagen usw….
Ursache für diese Schäden sind oft Miss-Management und Korruption.
Eine stärkere Kontrolle von unseriösen Verwaltern und eine bessere, vertragliche Honorierung für gut arbeitende Hausverwaltungen wären ein Schritt in die richtige Richtung.

Bankabstimmung – ein vereinfachter Gesamtüberblick

Keine Angst vor vielen Zahlen

Die Prüfung einer Bankabstimmung als Teil einer WEG-Hausgeldabrechnung könnte völlig reduziert in etwas so ausehen:

Bank-Anfangsbestand am 01.01. des Jahres
….dann jede Menge Zahlen….

und dann:
Bank- Endbestand zum 31.12. des Jahres


Schritt 1:
Den Bankbestand zu Beginn und zu Ende des Jahres erhalten wir über den Bankauszug.
Pro Bank wird jeweils der erst und letzte Kontoauszug genommen.
Dies ergibt:

Bank-Anfangsbestand am 01.01. des Jahres:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Anfangsbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Anfangsbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Anfangsbetrag

….dann wieder jede Menge Zahlen….

und dann:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Endbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Endbetrag:
= Bank- Endbestand zum 31.12. des Jahres


Schritt 2:

Den Zahlenbereich untergliedern wir in 2 Bereicht: Einnahmen und Ausgaben

EINNAHMEN
1. eingegangenes Hausgeld für Abrechnungszeitraum: 
Einnahmen für die Bewirtschaftung
Einnahmen für die Rücklage
2. eingegangenes Hausgeld für Vorjahre:
eingegangene Nachzahlungen aus vorherigen Jahren
3. Sonstige Erlöse:
Versicherungserstattungen
Zinserträge Bankkonto

AUSGABEN
1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum: es folgen hier alle Ausgabenpositionen wie…
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagsgebühr
Kabel-TV/Hausanschluss
Allgemeinstrom
Gebäudeversicherung
Haftpflichtversicherung
Kleinreparaturen
Hausmeisterkosten
Rechtsberatung
Instandhaltungkosten
Verwalterhonorar
Mahnkosten einzelner Eigentümer
2. Ausgaben für Vorjahre
Auszahlung von Guthaben aus der letzten Abrechung
Handwerkerrechnung aus dem Vorjahr


Schritt 3:

Den Bankbestand zu Beginn und zu Ende des Jahres erhalten wir über den Bankauszug.
Pro Bank wird jeweils der erst und letzte Kontoauszug genommen.
Dies ergibt:

Bank-Anfgangsbestand am 01.01. des Jahres:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Anfangsbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Anfangsbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Anfangsbetrag

+ EINNAHMEN
1. eingegangenes Hausgeld für Abrechnungszeitraum: 
Einnahmen für die Bewirtschaftung
Einnahmen für die Rücklage
2. eingegangenes Hausgeld für Vorjahre:
eingegangene Nachzahlungen aus vorherigen Jahren
3. Sonstige Erlöse:
Versicherungserstattungen
Zinserträge Bankkonto

‘- AUSGABEN
1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum: es folgen hier alle Ausgabenpositionen wie…
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagsgebühr
Kabel-TV/Hausanschluss
Allgemeinstrom
Gebäudeversicherung
Haftpflichtversicherung
Kleinreparaturen
Hausmeisterkosten
Rechtsberatung
Instandhaltungkosten
Verwalterhonorar
Mahnkosten einzelner Eigentümer
2. Ausgaben für Vorjahre
Auszahlung von Guthaben aus der letzten Abrechung
Handwerkerrechnung aus dem Vorjahr

= SUMME

Die erhaltene Summe sollte nun identisch sein mit:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Endbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Endbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Endbetrag

Bank-Endbestand zum 31.12. des Jahres

Soll-Rücklage und Vermögensstatus – Prüfung einfach gemacht

- Musterabrechnung -

SOLL-RÜCKLAGE
Anfangsbestand zum 01.12.: 56.500 €
+ Soll-Zuführung Rücklage des Abrechnungsjahrs: + 5.000 €
+ Zinserträge Rücklagenkonto: + 265,05 €
+ Erlöse aus Waschmarkenverkauf: + 200 €
– Entnahme für Sanierungsmaßnahme: -10.000 €
Endbestand Soll-Rücklage am 31.12.:  51.965,05 €


VERMÖGENSTATUS zum 31.12.:
Festgeldkonto Nr. 1234567 bei der Musterbank: 35.725,05 €
Girokonto Nr. 456789  bei der Musterbank: 3.804,00 €
Handkasse/Hauskasse: 100 €
Gesamtsumme: 39.629,05 €

+ Aktive Rechnungsabgrenzung/ Forderungen
+ Berechnete, noch offene Hausgeld-Nachzahlung des Abrechnungsjahrs): + 2.396 €
+ Forderungen Alteigentümer, immer noch offen: + 6.540 €
+ Ölstand, Wert:  + 3.500 €

‘- Passive Rechnungsabgrenzung / Verbindlichkeiten
– Noch unbezahlte Rechnung Handwerker: – 100 €

Kontrollsumme Vermögensstatus
/Endbestand der Soll-Rücklage am 31.12.: 
51.965,05 €

Die Kontrollsumme des Vermögensstatus und der Endbestand der Soll-Rücklage stimmen über ein.

Also:
Forderungen und Verbindlichkeiten aus Vorjahren, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden,  werden im Vermögensstatus als Forderung werden n i c h t  aufgeführt, da bereits ausgeglichen.

Forderungen und Verblindlichkeiten aus Vorjahren, die im Abrechnungsjahr noch nicht bezahlt wurden, müssen aufgeführt werden.

Forderungen und Verbindlichkeiten wie Nachzahlungen und Guthaben, die erst im Abrechnungsjahr mit der Hausgeldabrechnung entstanden sind, werden im Vermögensstatus aufgeführt. Sie können ja noch nicht bezahlt sein.

WISO – Risiko Eigenheim: die größten Fallen (Video 30 min.)

Es betrifft auch Eigentumswohnungen...

Ein Film von Alexandra Ziegler

Deutschland baut. Und wer nicht baut, der kauft ein Haus. Und wer nicht kauft, der denkt darüber nach. Die eigenen vier Wände – unsterblicher Mythos.
Dabei lautet doch die Grundfrage: mieten oder kaufen?

Dann ist die Frage: wie teuer darf das Haus oder die Eigentumswohnung werden? Die Unterscheide sind regional sehr groß. Dann gibt es gewissen Obergrenzen.
Ein Käufer sollte keinen Preis zahlen, der höher ist als die Miete für 25 Jahre.

Vorsicht Eigenheimbesitzer: auch an den Werterhalt und die Instandhaltung denken. Wer zur Miete wohnt muss sich da keine Sorgen machen.

Sonderhonorar für das Ablesen von Zählerständen – warum?

Die übliche Verwaltertätigkeit ist mit dem normalen Verwalterhonorar abgegolten.
Nicht jedoch für diesen WEG-Hausverwalter.

Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Organisation zur Ablesung der Zählerstände, Kontrolle auf Plausibilität und Übermittlung an die Versorgungsträger sowie Kontrolle der dann erhaltenen Jahresabrechnungen, erlauben wir uns, Ihnen folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
4 Zähler à 25,00 € = 100,00 € zzgl. MwSt. 19,00 € -> Gesamtrechnungsbetrag: 119,00 €

Gehen wir davon aus, dass dieser Verwalter ca. 60 WEGs betreut, dann ergibt dies einen Umsatz von 119 x 60 = 7.140 €.
Und wieder wurde auch diese Rechnung in das buchhalterische Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht – anstatt auf ein spezielle Konto mit der Bezeichnung “Sonderhonorar Hausverwaltung”.
Ziel dieses Verwalters ist es Rechnungen für Leistungen zu erstellen, die bereits mit seinem Honorar abgedeckt sind – und die Eigentümer diesbezüglich unwissend zu lassen (“Sonstige Kosten”)

Wirtschaftlichkeit außer Acht gelassen: überteuertes Angebot für unnötige neue Klingelanlage

Wenn der WEG-Hausverwalter nicht wirtschaftlich sinnvoll denkt

Dass Hausverwalter nicht immer qualifiziert sind ist bekannt. Es ist auch bekannt, dass viele faul und bequem sind und ihr Geld am liebsten im Schlaf verdienen würden.

Nun gehört zu den Aufgaben eines Verwalters Angebote für nötige Instandhaltungsmaßnahmen einzuholen und sie in der anstehenden Eigentümerversammlung vorzustellen. Darf man aber erwarten, dass diese Angebote auch Sinn machen?

Praxisbeispiel:
Es handelt sich um eine WEG mit ca. 20 Parteien. Die Wohnungen sind recht klein, die Miteigentümer größtenteils ältere Menschen, die von kleinen Renten leben. Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist schwierig: nur mit Mühe wir die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gezahlt, eine Erhöhung der Zuführung nicht umsetzbar, größeren Sanierungen sind aus finanziellen Gründen nicht möglich. Seit ca. 10 Jahren spart die WEG auf ein neues Dach, der aktuellen Stand der Rücklage beträgt ca. 70.000 €, ein Stand, der die Erneuerung des Dachs noch nicht ermöglicht.

Die Siedle-Klingelanlage ist in die Jahre gekommen, aber funktioniert einwandfrei
Die Namensschilder werden durch das Drehen von kleinen Schrauben in einer Kunststoffvorrichtung ausgetauscht. Im Laufe der Jahre, der Ein- und Auszüge und des Wechsels der Namensschilder hat sich die Plastikhalterung dieser kleinen Schrauben abgenutzt und der Namensschild-Austausch wurde erschwert. Dies bemerkten einige Miteigentümer und erwähnten es beiläufig während der Eigentümerversammlung des Vorjahres.

 

 

 

 

 

 

Da in dieser WEG bis dato eine Beiratsbesprechung bezüglich der Einladung der nächsten WEG-Versammlung nicht üblich war, wurden die Eigentümer- inkl. Beiräte – immer erst durch die Einladung über die zu fassenden Beschlüsse informiert.

Was genau den Mitarbeiter der Hausverwaltung  bewegte ist unklar.
Aber er präsentierte unter TOP 7 der Einladung den Tagesordnungspunkt:
“Beschlußfassung: Einbau einer Gegensprechanlage mit Kamera (Kosten ca. € 13.400)”

Er hatte allen Ernstes ein Angebot für einen Komplettaustausch zugunsten einer Sprechanlage mit Farbmonitor, Kosten 13.400 €, eingeholt!

Sofort nach Erhalt der Einladung bemühte sich ein Beirat um eine Alternative.
Nach Rücksprache mit einem ortsansäßigen Elektriker teilte dieser mit, dass man wahrscheinlich das Modul austauschen könne. Die Kosten wären erheblich geringer: Materialkosten 137 € + MwSt plus Arbeitslohn.

Der Verwalter hatte sich nicht die Mühe gemacht, das Problem selber zu erforschen und eine preiswerte Alternative zu finden. Er handelt scheinbar so wie er es von anderen Eigentümergemeinschaften gewohnt war und wo auch nicht auf die Wirtschaftlichkeit eines Beschlusses geachtet wurde.
Auch die schwierige finanzielle Situation dieser WEG wurde ignoriert. Dieser Verwalter ist seit Jahren für seine Unmotiviertheit, sein träges und bequemes Verhalten bekannt.

In diesem Fall mussten die Eigentümer schnellstens aktiv werden, um Schaden von der Gemeinschaft abzuhalten. Schaden, verursacht durch den Verwalter, durch von ihm vorgeschlagene Unsinns-Beschlüsse.
Wer betreut eigentlich wen?

Die wichtige Frage ist einmal wieder: WEM NUTZT ES?
Der Eigentümergemeinschaft? – Sicher nicht.
Dem Anbieter des Angebots über 13.400€? – Bestimmt. Es handelt es sich um ein gerade gegründetes Unternehmen, noch in der Unternehmensform UG. Vielleicht handelt es ich um einen guten Bekannten des Hausverwalters….
Der Hausverwalter: ggf. auch. Trotz der hohen Summe hat er nur ein einziges Angebot eingereicht und hätte dies gerne zugunsten des Anbieters “durchgewunken”.
Der Elektroinstallateur mit seiner neu gegründeten UG hätte sich für die Erteilung eines solchen Auftrags sicher sehr dankbar gezeigt………

Nichtssagende Handwerker-Rechnungen erschweren die Belegprüfung

Hat eine Hausverwaltung darauf zu achten, dass Rechnungen nachvollziehbar ausgestellt werden?

Praxisfall: im Abrechnungsordner fanden sich folgende Handwerker-Rechnungen.
Es handelte sich um nicht regelmässig wiederkehrende Einsätze.
Umso erstaunlicher die absolut nichtssagende Beschreibung der ausgeführten Tätigkeit “Leistungen im Monat….” statt einer Kurzbeschreibung wie z.B. “Austausch eines defekten Ventils in der Wohnung…”. Einzig auf den kaum lesbaren Arbeitszetteln konnten Anhaltspunkte zu der Handwerkertätigkeit vermutet werden.

Der Vorwurf richtet sich an eine Hausverwaltung, die diese Art Rechungen akzeptiert und ggf. unzureichend geprüft bezahlt.

So kann es nicht verwundern, dass sich auf diese Weise Installateur-Rechnungen beglichen wurden, die nicht von der WEG sondern vom Sondereigentümer hätten gezahlt werden müssen!

Beispiel 1:  “Leistungen erbracht im Monat Juni”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590859
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €

02 Laut Aufmassblatt vom 24.05.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €

03 Laut Auftragszettel Nr. 591033
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €


Beispiel 2:  “Leistungen erbrach im Monat Januar”

01 Laut Auftragszettel Nr. 589814
3 Std. Monteur – 115,50 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €


Beispiel 3:  “Leistungen erbracht im Monat September”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590750 und Aufmassblatt vom 01.06.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
0,50 pau Bereitstellung Kundendienstfahrzeug und Werkzeug – 11,75 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €
1 pau Klein- und Dichtmaterial – 2,25 €
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 15 km – 23,08 €

Diese Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung

Es lohnt sich, seine Rechte und die Härtefallbestimmungen zu kennen

Ein Artikel der Frankfurter Rundschau von Sandra Ketterer, dpa

Will der Vermieter eine Immobilie modernisieren, kann der Mieter dagegen meist nur wenig machen. Es gibt aber Ausnahmen. Es lohnt sich, seine Rechte und die Härtefallbestimmungen zu kennen.

Wird ein Balkon nachträglich installiert, können Vermieter die Kosten für eine solche Modernisierung in der Regel auf ihre Mieter umlegen.

Die lang gewünschte Dusche, schalldichte Fenster oder der ersehnte Balkon – es gibt viele Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite.

Wann sprechen Experten von einer “Modernisierung”?
„Es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln“, sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Dazu gehört die energetische Sanierung, etwa die Dämmung der Fassade. Zudem gilt das, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig zu erhöhen, etwa durch einen neu angebauten Balkon oder einen Fahrstuhl für ein Mehrparteienhaus. Außerdem ist es der Fall, wenn der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss – etwa Rauchmelder oder modernere Wasserzähler anbringen. Anschließend darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Müssen Mieter eine Modernisierung dulden?
Grundsätzlich ja. „Ob der Mieter damit einverstanden ist oder nicht, spielt keine Rolle“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Er könne aber eventuell anzweifeln, dass es sich bei der angekündigten Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierung handelt.
Denn der Vermieter muss klar zwischen Modernisierung und Instandsetzung unterscheiden. „Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instandsetzungsmaßnahme“, erklärt Storm. Für reine Instandsetzungen kann der Vermieter keine Mieterhöhung durchsetzen.

Bis wann muss der Vermieter den Mieter informieren?
Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen. Dabei müsse er darlegen, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt sowie die Zeiträume für die einzelnen Arbeiten und wie lange diese dauern. „Bei einer neuen Heizungsanlage zum Beispiel ist es für den Mieter wichtig zu wissen, ob nur der Kessel im Keller ausgetauscht wird oder ob auch die Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden“, sagt Storm.

Der Vermieter muss aber auch die voraussichtliche Mieterhöhung angeben und – falls erforderlich – Veränderungen bei den Betriebskosten. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. „Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Gibt es Härtegründe, die der Mieter anführen kann?
Unter Umständen. Beispielsweise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ropertz. Oder wenn sich durch einen Einbau einer Dusche der Grundschnitt der Wohnung verschlechtern würde – etwa die Küche kleiner wird. Meist fallen jedoch nur Gründe ins Gewicht wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners, erklärt Heilmann. Sie erzählt von einem Fall, in dem im Mietshaus die Heizung komplett erneuert werden sollte, einschließlich neuer Rohre in den Wohnungen. „Eine Mieterin betreute aber ihre pflegebedürftige Mutter in ihrer Wohnung, während die Wände aufgestemmt werden sollten“, sagt Heilmann. Der Vermieter sei der Frau entgegen gekommen: Er habe für die Zeit der Maßnahme die Kosten für einen Tagespflegeplatz übernommen.

Die Wohnung wird zu teuer – kann das eine Modernisierung verhindern?
Nein. „Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung selbst bekämpft werden“, erklärt Ropertz. Der Mieter müsse vorher in Textform Einwand erheben – also per Mail, Fax oder Brief. Dafür hat er höchstens einen Monat Zeit, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat, erklärt Heilmann. Das Problem: „Welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig.“
Das Landgericht Berlin urteilte laut Heilmann, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens aller Haushaltsmitglieder für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert laut Heilmann höher angesetzt.

Gibt es Verträge, die eine Mieterhöhung danach ausschließen?
Ja. „Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben, darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen“, erklärt Storm. Zumindest nicht bis zum Ablauf der Staffelmiete. Gleiches gelte für Indexmietverträge, „außer im Fall von Gesetzesänderungen, die der Vermieter umsetzen muss“.

(Von Sandra Ketterer, dpa)

…und immer wieder Angebote mit “Pauschalpositionen”

Statt detaillierter Kostenvoranschläge präsentiert der WEG-Verwalter nur Angebote mit Pauschalpositionen. Warum?

Kostenvoranschläge und Angebote mit höheren Beträgen sollten detailliert und somit vergleichbar sein.
Manchen Hausverwaltungen passt soviel Transparenz nicht, sie versuchen, Beschlüsse auf Basis undurchsichtigen Pauschalangeboten durchzusetzen. Oft zu Gunsten “verwalternaher” Unternehmen oder Unternehmen. Die Folge: während oder nach den Arbeiten müssen die Kosten “überraschenderweise” nach oben korrigiert werden. Dann ist es aber zu spät einen anderen Anbieter zu wählen oder die Intransparenz der vorliegenden Kostenvoranschläge zu kritisieren. Viele Eigentümer interessieren sich auch nicht dafür, ob die Gründe für die Kostenerhöhung berechtigt sind, sie glauben der WEG-Hausverwaltung blind.

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die vorliegenden Angebote vor einer Eigentümerversammlung geprüft zu haben. Dies ist leider oft nicht der Fall. Gerade Beiräte, die ein besonders gutes Verhältnis zur Hausverwaltung haben – und denen für diese “gute Einvernehmen” auf der jährlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter besonders gedankt wird – glauben dem Verwalter “blind”. Angebote werden nicht geprüft, sie werden oft noch nicht einmal angefordert oder durchgelesen. So fallen auch intransparente Pauschalangebote nicht auf.

Wie fallen Angebote mit Pauschal-Positionen auf?
1. Zunächst müssen die Angebote den Wohnungseigentümern vorliegen.
Und genau dies ist in den meisten Fällen nicht der Fall.
Empfehlung: kümmern S i e  sich selber! Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
In der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung erscheint der Tagesordnungspunkt, Die betreffenden Angeboten sind der Einladung in der Regel  n i c h t  beigefügt.
Bitten Sie die Hausverwaltung sofort nach Erhalt der Einladung um Zusendung der betroffenen und bei der Verwaltung vorliegenden Kostenvoranschläge

2. Kostenvoranschläge mit Pauschalpositionen fallen durch eine einzige Position auf,
wie z.B. “1 Stück”. “1,000 psch”, “1,00 pauschal” , ” 1 Stk.” und einen einzigen (Gesamt-)Betrag auf.

Was tun, wenn in der Tat Angebote mit Pauschalpositionen vorliegen?
Bitten Sie die Hausverwaltung und den Beirat – dessen Pflicht es war, die Angebote vorab zu prüfen – um eine Stellungnahme und eine Erklärung.
Laut Handwerkskammer ist es  n i c h t  normal, auf Pauschalbasis Arbeiten auszuführen.
Jeder Handwerker, jeder Dienstleister ist angehalten, eine detaillierte Rechnung zu erstellen.

Nur wenn von Seiten des Auftraggebers ausdrücklich auf eine detaillierte Rechnung verzichtet wird oder vorab ein Pauschal-Angebot angenommen wurde – darf der Handwerker auch eine Pauschalrechnung erstellen.
Rechnungen mit Pauschal-Positionen sind also nicht die Norm – sondern die Ausnahme!

Und wann immer es sich um “Ausnahmen” handelt – fragt man sich warum? zu wessen Nutzen?? Zur Erstellung eines Angebots mit Pauschalpositionen muss der Dienstleister zuvor sowieso alle Einzelkosten und Einzelpositionen berechnen. Die Einzelpositionen sind also bekannt. Also, warum nicht mitteilen, was man weiß? Weil sich die Hausverwaltung kritisch Fragen zu den Kostenvoranschlägen ersparen möchte? Weil die Hausverwaltung die Eigentümer gerne unwissend halten möchte und auf Intransparenz setzt?
Dies kann nicht im Sinne und zum Vorteil der Wohnungseigentümer sein.

Beispiele für Kostenvoranschläge mit Pauschal-Positionen. In diesem Fall gab es kein einziges detailliertes und vergleichbares Angebot – nur Angebote mit Pauschal-Positionen.
Beispiel 1:
Beispiel 2:

Beispiel 3:

Empfehlung:
Eine WEG-Hausverwaltung, die Kostenvoranschläge der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht einreicht oder nur unwillig zusendet und deren Angebote aus Pauschal-Positionen bestehen sollten Sie näher betrachten. Denn dieses Verhalten ist nicht normal, diese Verwaltung bedient sich der Intransparenz.

Rechtsschutz, Rechtsschutz über alles….

“Die Bekloppten werden immer mehr” – an dieser  Aussage ist manches Wahres. Um sich wenigstens finanziell abzusichern ist eine Rechtssschutzversicherung empfehlenswert.
Abgedeckt werden können die Bereiche Privat-, Berufs-, Verkehrs- und Haus-/Wohnungsrechtsschutz.
Die ÖRAG-Rechtsschutzversicherungs-AG bietet all dies zu einem günstigen Pausschalpreis (ab ca 300 €/Jahr) an.

Das Besondere und Seltene: es ist auch ein Einzelabschluss nur für den Bereich “Haus- und Wohnungsrechtsschutz” möglich – und zwar einerseits für Mieter und anderseits Eigentümer, die ihre Wohnung selber nutzen. Kosten: ca 95 €/Jahr.
Die Eigenbeteiligung im Schadensfall beträgt in der Regel 150 €.
Hier der Link: https://www.oerag.de/content/produkte/privat/haus-wohnungsrechtsschutz/

Aufgrund der allgemeinen Umbruchsituation, vor allem in den Großstädten, kann eine solche Rechtsschutzversicherung nur empfohlen werden.

Tagesspiegel: “Verwalter darf jeder sein – auch jeder Dilettant”

Der Tagesspiegel: Berufszulassung für Immobilienverwalter beschlossen

Auszug aus dem Tagesspiegel vom 10.07.2017 / Artikel von Gabriele Heinrich:

Verwalter darf jeder sein – auch jeder Dilettant

Für gewerbliche Makler und Wohnungsverwalter sollte es endlich verbindliche Standards geben, stattdessen verzichtet das neue Gesetz auf Sachkundenachweise.
von Gabriele Heinrich

Den Wohnungseigentümern bringt das neue Gesetz keinen Nutzen, sagt unsere Autorin

Nach mehr als 65 Jahren beruflichem Wildwuchs bei den Verwaltern von Wohnungseigentum waren die Hoffnungen der Eigentümer groß, dass endlich gesetzliche Standards für die Berufszulassung festgelegt werden. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e. V. (WiE) forderte dies seit Jahren, auch Verwalterorganisationen und Fachöffentlichkeit wollten es. Analog der Zulassungswege für Finanzanlagen- und Immobiliardarlehensvermittler war das zentrale Element des Gesetzentwurfes der Sachkundenachweis. Am Ende des Gesetzgebungsverfahrens herrscht jetzt Fassungslosigkeit über das Ergebnis: Der Sachkundenachweis wurde einfach gestrichen, um die Verwalter mit dem Lernen und den Kosten fürs Lernen nicht zu überfordern.

Stattdessen soll eine Fortbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren den Bildungshorizont der Verwalter heben und sie für die komplexen Verwaltungsaufgaben fit machen und fit halten. Diese „Pflicht“ wurde mit heißer Nadel im Wirtschaftsausschuss von CDU/CSU und SPD als fauler Kompromiss gestrickt zulasten der Eigentümer von knapp zehn Millionen Eigentumswohnungen. Die Interessen dieser Verbraucher wurden dabei vollkommen ignoriert.

Alle Verwalter – ob Anfänger, Quereinsteiger oder alte Hasen – werden jetzt gleichbehandelt. Egal, ob sie bisher als Pferdepfleger, Hausmeister, Rechtsanwältin oder Architektin tätig waren. Wie effektiv und effizient dies ist, fragt keiner. Die Änderungen des Wirtschaftsausschusses wurden vom Bundestag so verabschiedet und werden wohl auch so den Bundesrat passieren.

Das Gesetz degradiert diejenigen, die hoch qualifiziert im Verwalterberuf tätig sind

Den Wohnungseigentümern – für die dieses Gesetz unter der verheißungsvollen Zielvorgabe „mehr Verbraucherschutz“ ja geschaffen werden sollte – bringt dieses Gesetz keinen Nutzen für ihren Bedarf an qualifizierten Verwalter. Sie bekommen vom Gesetzgeber keine verlässlichen und transparenten Leitplanken gestellt, an denen sie sich orientieren können. Weiterhin kann man sich nach einem zehntägigen Kurs (davon drei Tage in Sachen Wohnungseigentumsverwaltung) als IHK-geprüfter Immobilienverwalter bezeichnen. Und da Fortbildungen nicht mit Prüfungen verbunden sind, werden bildungsresistente Verwalter sich vertiefenden Fachkenntnissen weiter verweigern. Dann hält man halt ein Nickerchen beim strohtrockenen Vortrag eines Juristen über die allerneueste WEG-Rechtsprechung. Ein „Zertifikat“ gibt’s allemal.

Das Gesetz degradiert diejenigen, die hoch qualifiziert im Verwalterberuf tätig sind. Es wertet diejenigen ab, die sich um eine fundierte Ausbildung bemühen, und es demonstriert, dass der Verwalterberuf immer noch keine angemessene Anerkennung findet. Auch wird ignoriert, dass hier eine Berufsgruppe fremdes Eigentum im Wert von über zehn Billionen Euro und Hausgeld im Wert von über 33 Milliarden Euro pro Jahr verwaltet mit einem hohen Schadensrisiko für die Wohnungseigentümer.

Das Ziel, Bürokratiekosten nicht unnötig zu erhöhen, haben die Politiker verfehlt

Dieses Gesetz ist eine Bravourleistung gesetzgeberischen Handelns: Das Ziel „mehr Verbraucherschutz“ wird auf ein Minimum reduziert (eingeführt wird eine Erlaubnis- und Versicherungspflicht), ansonsten wird die Pflicht zum eigenverantwortlichen Handeln an den „mündigen Verbraucher“ zurücküberwiesen. So stehlen sich Politiker bei fehlenden oder untauglichen gesetzlichen Maßnahmen aus ihrer Verantwortung.

Vier Jahre kreißte der Berg der Gesetzgebung – für ein Gesetz, das keine Schneise in den Wildwuchs schlägt, keine Transparenz schafft und das allgemeine Qualifikationsniveau nicht anheben wird. Avanti dilettanti. Ihr eigenes Ziel, die Bürokratiekosten nicht unnötig zu erhöhen, haben die Wirtschaftspolitiker ebenso gründlich verfehlt. Denn ein Register muss trotzdem aufgebaut und regelmäßig aktualisiert werden. Das kostet Geld und Aufwand bei definitiv viel zu geringem Nutzen. Wenn das keine Überregulierung ist! Herzlichen Glückwunsch!

von Gabriele Heinrich, Der Tagesspiegel

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/-berufszulassung-fuer-immobilienverwalter-beschlossen-verwalter-darf-jeder-sein-auch-jeder-dilettant/20031074.html