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Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll aus?

Nach einer größeren Sanierungsmaßnahme sollte zusammen mit dem Architekten ein Bau-Abnahmeprotokoll erstellt werden.
Wie sieht dieses wichtige Dokument aus?

Hier ein Beispiel des Vereins Wohnen im Eigentum e.V.:

Der Link: https://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/service/muster_abnahmeprotokoll_2011.pdf

Ein anderes Beispiel:

Veruntreuung durch WEG-Verwalter? Warnzeichen erkennen, gezielt handeln, Schäden minimieren

Hinweise von Wohnen im Eigentum e.V.

Ein Beitrag des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e. V. für Wohnungseigentümerlogo-wohnen-im-eigentum

Veruntreuung der Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch ihre Verwaltung kommt vor, tatsächlich selten, aber immer wieder. Weil niemand damit rechnet und damit rechnen will, bemerken die Eigentümer den Ernstfall in der Regel zu spät und reagieren zu langsam. Das vergrößert den Schaden unnötig.
Dieses Infoblatt hilft, eine Veruntreuung frühzeitig zu erkennen und dann rasch und gezielt zu handeln.

Drei allgemeine Hinweise vorab:
Beratung: Die kostenlose telefonische Rechtsberatung steht Mitgliedern von wohnen im eigentum zur Verfügung.
Rechtsanwalt: Oft wird anwaltliche Unterstützung sinnvoll sein.
Falls einzelne Eigentümer oder Beiräte die Initiative zur Anwaltsbeauftragung ergreifen, darauf achten, dass möglichst ein formeller Eigentümerbeschluss die Übernahme der Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellt.
Notbehelf bei akutem Handlungsbedarf: Mehrere Eigentümer vereinbaren die gemeinsame Kostentragung, falls die WEG die Kosten nicht nachträglich
übernimmt.
Formulierungen: Sachlich bleiben! Es geht hier um schwere Vorwürfe, auch um Straftaten.
Deshalb muss mit massiver, auch juristischer Gegenwehr gerechnet werden. Davon sollte niemand sich abschrecken lassen, jeder Eigentümer hat das Recht, sein Eigentum zu schützen.
Aber bei den Formulierungen empfiehlt sich eine gewisse Zurückhaltung: Vermutungen sollten nicht als Tatsachen hingestellt, auch bei begründetem Verdacht der Verwalter nicht als Straftäter bezeichnet werden.
Also Formulierungen wählen wie: „Es spricht viel dafür, dass …“, „nach den bekannten Informationen muss befürchtet werden, dass …“, „es könnte sein, dass …“

Warnzeichen:
Unregelmäßigkeiten können auf Schwierigkeiten der Verwaltung zu einem geordneten Geschäftsablauf hinweisen, aber auch auf Verschleierungsversuche: beides sind Gründe für höchste Vorsicht. Anzeichen dafür:

· Die jährliche Eigentümerversammlung findet erst sehr spät im Jahr oder gar nicht statt, eine Versammlung pro Jahr ist Minimum (§ 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz).

· Die Verwaltung beruft eine Eigentümerversammlung nicht ein, obwohl das mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt hat (§ 24 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz).

· Fragen auf der Versammlung werden nur ausweichend beantwortet, die Frager abgefertigt.

· Die vorgelegte Jahresabrechnung ist unübersichtlich oder unklar.
Allerdings beweist selbst eine ordentliche Abrechnung – das hat die Erfahrung gezeigt – nicht immer, dass sie
inhaltlich richtig ist und dass in der Abrechnung angegebene Bankkontenstände mit der Wirklichkeit übereinstimmen. So ist es schon vorgekommen, dass in der Jahresabrechnung unterschiedliche Zinserträge – das ist steuerlich relevant – ausgewiesen wurden im
Vergleich zu den Kontoauszügen der Bank.

· Die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung, die Gesamtabrechnung, die Einzelabrechnungen und die weiteren Aufstellungen sind erkennbar nicht aus einem Guss von einem EDV-Verwaltungsprogramm erstellt worden. Moderne professionelle Buchungssysteme für Verwalter lassen an der Gestaltung der Abrechnungen etc. erkennen, mit welchem Programm sie erstellt wurden.
Das zeigt zum Beispiel die Kopf oder Fußzeile. Lässt sich kein einheitliches „Layout“ oder keine einheitliche Gliederung oder Struktur bei einer Abrechnung oder Aufstellung erkennen, spricht vieles dafür, dass die Abrechnung nicht direkt oder nicht vollständig dem Verwalter-Abrechnungsprogramm entstammt. Dies ist ein möglicher Hinweis auf Manipulationen, die durch solche Programme zumindest erschwert werden.

· Die Jahresabrechnung ist unvollständig, es fehlen etwa Kontostände von WEG-Sparbüchern oder den Bankkonten.

· Intransparenz von Zahlungsvorgängen. Beispielsweise werden Handwerkerrechnungen nicht direkt von den WEG-Konten überwiesen, sondern laufen über andere Konten. Ein Problem kann hier die Intransparenz von Online-Sammelüberweisungen (oder
-lastschriften) sein. Hier werden mehrere Überweisungen zusammen ausgeführt, weil günstiger und einfacher.
Auf dem Kontoauszug ist dann nur die Gesamtsumme vermerkt, die Zahl der Posten und die Bezeichnung „Sammelüberweisung“.
Wohin die einzelnen Beträge überwiesen werden, ist dem Kontoauszug nicht zu entnehmen, nur der Kontrolliste des Online-Banking-Programms. Diese muss im Ordner der Verwaltung dem Original-Bankenauszug angehängt werden.

· Verschiebebahnhof Umbuchungen: Geld wird zwischen mehreren WEG-Konten hin und hergebucht.
Hintergrund: Zur Vertuschung fehlender, unterschlagener Gelder schieben veruntreuende Verwalter Geldbeträge zwischen den Konten mehrerer von ihnen verwalteter WEGs oder zwischen ihren eigenen Geschäfts- und Privatkonten und einer WEG hin und her.
So erreichen sie, dass die Konten zu bestimmten Stichtagen einen korrekten Kontostand ausweisen, obwohl das Geld tatsächlich nicht mehr da war.

· Anfragen werden schleppend, mit abstrusen Aussagen oder gar nicht beantwortet oder bearbeitet.

· der Verwalter verweigert die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen oder legt sie nur unvollständig und/oder nicht im Original vor. Die Einsicht in den Räumen der Verwaltung kann jeder Eigentümer verlangen, · der Verwalter gibt die Eigentümerliste mit Adressen nicht heraus, die jedem Eigentümer zusteht.

· der Verwalter ist ständig unerreichbar oder lässt sich verleugnen.

· alle unklaren Vorgänge, die die Verwaltung nicht zufriedenstellend erklären kann.

 

Vermögensstatus: Ausweis der Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG

Am Beispiel dieser Muster-Eigentümergemeinschaft soll der Vermögensstatus verdeutlicht werden.

vermoegensstatus-excel

Schauen wir uns die Position “FORDERUNGEN” genauer an. Woher kommen diese Zahlen?

Tabelle Forderungen des aktuellen Jahres: Bewirtschaftung und Rücklagen
Dazu untenstehend eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen mit dem Ausweis von
a) Abrechnungsspitze
b) Differenz zwischen Plan und Zahlung
c) Gesamt-Abrechnungssaldo

hausgeldabrechnung-aller-eigentuemer

Hier etwas größer dargestellt (Beispiel WEG mit fiktiven Namen, Danke an Fa. ALCO)

uebersicht1_beispiel_weg

uebersicht2_beispiel_weg

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Dies Übersicht stellt sich – pro Miteigentümer – wie folgt dar:
Bewirtschaftungskosten  (“ABR Bewirtschaftung”)
+ Rücklage (“ABR Rücklage”)
= Gesamtabrechnung (“ABR Gesamt”)

– Wirtschaftsplan (“Zahlung SOLL”)

=  “Abrechnungsspitze” (“ABR Spitze”), d.h. Differenz zwischen wirklicher Abrechnung und Wirtschaftsplan (NICHT gezahltem Hausgeld!)
Die “Abrechnungsspitze” sagt also nur etwas zwischen der wirklichen IST-Abrechnung und dem Wirtschaftsplan aus.
In diesem Beispiel ist die “Abrechnungsspitze” negativ, d.h. die wirklichen Kosten waren höher als im Wirtschaftsplan vorgesehen.

Nun erfolgt der Vergleich mit den geleisteten Zahlungen (“Zahlung IST”)
Danach der Ausweis der Differenz zwischen Plan (“Zahlung SOLL”) und geleisteten Zahlungen(“Zahlung IST”).
Das Ergebnis ist der Abrechnungs-Saldo (“ABR-Saldo”)

Bei dem im Vermögensstatus aufgelisteten Forderung kann unterschieden werden zwischen
* Forderungen aus dem Wirtschaftsplan und
*  Forderungen aus der Abrechnungsspitze

 

Beispiel des o.g. Miteigentümer Karl Strutz:

hausgeld-karl-strutz

Bei seiner Forderung aus dem Wirtschaftsplan lässt sich unterscheiden:
Forderung Wohngeld: 89,69 €
Forderung Rücklage: 22,31 €
Forderung insgesamt: 112,00 €

Oder als Graphik dargestellt:

grafik-abrechnungselemente

 

 

Dauervollmachten zu Gunsten des WEG-Verwalters vermeiden

Einen “nützlichen” Download bietet ein Hausverwalter auf seiner Homepage: Dauer-Vollmachten für Eigentümerversammlungen.
Von diesen “Hilfen” und Hausverwaltungen, die diese anbieten, ist abzuraten.

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formular dauervollmacht_kl
Nein, eine Dauer-Vollmacht zugunsten des Verwalters ist gefährlich. Er weiß so schon v o r  Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung, wieviele Stimmvollmachten er haben wird und kann entsprechend die Beschlüsse formulieren und durchsetzen kann.
Dies ist nicht im Sinne der Eigentümer.

Verwaltersuche über BVI mit Vorbehalten

Nur bedingt ist die Verwaltersuche über den BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., Berlin, zu empfehlen.
Dort tummeln sich neben seriösen Verwaltern auch einzelne unseriöse WEG-Verwalter (falsche und abweichende Protokollierung von Beschlüssen, Bezahlung privater Rechnungen über die WEG usw…).
Die Erfahrung zeigt, dass es selbst nach Bekanntgabe dieser Mißstände nicht zu Sanktionen für Vergehen von Mitgliedern kommt.bvi_logo

Weiter wird den Mitgliedern auferlegt, sich gegenseitig auszutauschen, sollte sich die Eigentümergemeinschaft des einen Mitglieds um eine neue Verwaltertätigkeit bei einem anderen Mitglied bewerben. D.h. Wenn Ihre WEG von einem Hausverwalter betreut wird, der Mitglied im BVI ist – und Sie möchten sich von ihm trennen und suchen einen neuen, der zufälligerweise auch Mitglied im BVI ist – so werden sich die beiden Hausverwalter austauschen, ohne dass Sie dies vermuten. Scheint der “Ehrenkodex” des Verbandes zu sein.

Normalerweise zeigt jedes BVI-Mitglied auf seiner Internetseite durch sein Logo, dass es Mitglied ist.
Aber nicht alle BVI-Mitglieder handeln so. Das o.g. unseriöse Mitglied verzichtet aus verschiedenen Gründen auf die Präsentation des BVI-Logos, ist aber in der Mitgliederliste sehr wohl zu finden.

bvi_verwaltersuche_kl

Empfohlene Maßnahmen:
Holen Sie bei einer anstehenden Verwalter-Neuwahl Empfehlungen von kritischen, fachkundigen Miteigentümern ein.
Oder wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen wie z.B. “Hausgeld-Vergleich e.V.” oder “Wohnen im Eigentum” – dort tauschen sich Betroffene Miteigentümer aus und dort erhalten Sie Erfahrungsberichte und Empfehlungen aus ersten Hand. Eine Mitgliedschaft ist preiswert und bringt nur Vorteile.
Diejenigen BVI-Mitglieder, die als Hausverwalter excellente Arbeit leisten, sind auch dort bekannt.

Verwalter-Missetaten aufdecken und bekanntmachen

Jede Erkenntnis ist so bedeutend wie ihre Bekanntmachung.
D.h. ohne Information an die übrigen Miteigentümer wird sich die Konsequenz und die Wirkung der aufgedeckten Fehler der WEG-Hausverwaltung in Grenzen halten.

Es gibt Miteigentümer, die sind beratungs- und erkenntnisresistent.
Hier verschwenden Sie Ihre Zeit mit der Vermittlung von Informationen, hier werden die übrigen Miteigentümer erst bei einer Beschlussanfechtung wach.

In allen anderen Fällen, empfiehlt sich das Verfassen und Versenden eines Schreibens an die übrigen Miteigentümer.
Dabei kommt es nicht nur auf die Übermittlung von Fakten an.
Es zählt nicht das, was Sie wissen oder was Sie aufgedeckt haben – im Ende zählt nur das, was beim Empfänger ankommt.
Gehen Sie immer davon aus, dass der Leser ggf. ermüdet und unkonzentriert ist.
Dabei hilft es, beim Verfassen des Schreibens folgendes zu berücksichtigen:

Formal:
a) die Schrift sollte nicht zu klein und gut lesbar sein. Beispiel: Arial oder Tahoma 11
b) etwas Zeilenabstand erleichtert das Lesen. Beispiel: Zeilenabstand 1,5 oder Zeilenabstand 12-14 pt
c) optisch ansprechende Gestaltung des Schreibens (“das Auge liest mit”): Seitenränder, Seitennummerierung, wichtige Begriffe fett oder unterstrichen darstellen, möglichst wenig Tippfehler….
d) die Gliederung sollte auf den ersten Blick gut erkennbar sein, Abschnitte deutlich hervorgehoben sein
e) Länge des Schreibens: so kurz wie irgend möglich, auf das Wesentliche begrenzt. Nach mehr als 2 Seiten tritt oft Ermüdung ein.

Inhaltlich:
a) versuchen Sie, die Adressaten “mit auf die Reise” zu nehmen, entwickeln Sie die Gedanken und Argumente so, dass auch ein Aussenstehender oder dem Thema fremder dies nachvollziehen kann
b) heben Sie hervor, wo die Hausverwaltung fehlerhaft handelt, verweisen Sie auf Abweichungen zu bisherigen Informationen der WEG-Hausverwaltung und auf Abweichungen zum Gesetz
c) heben Sie den finanziellen Nachteil der Miteigentümer hervor. Dies ist oft der erste Punkt, bei dem alle wach werden. Wenn sich die Verwaltung über das Gesetz stellt, dann ist es viele noch egal – wenn’s aber dadurch teuer wird, dann sieht alles anders aus!
d) geben Sie nicht alle Schlussfolgerungen vor. Sprechen Sie nicht alle offensichtlichen oder logischen Konsequenzen aus, denn auf manche Dinge muss der Leser auch selber kommen. So aktiviert er sein Denken und hat gleichzeitig ein “Erfolgserlebnis”, dank Erkenntnisgewinns.

Argumentation:
a) Sprechende Abschnittstitel , z.B: “TOP 1 – ………..”
b) Beschreibung der vorgefundenen Situation
z.B.: “Im Protokoll lesen wir…..”, Sie teilten uns in der Einladung zur WEG-Versammlung mit….”
c) Beschreibung des für richtig gehaltenen Sachverhalts
z.B.: “Bei der Durchsicht der angeforderten Handwerkerangebote finden wir nur Pauschalangebote vor..”, “In der Versammlung jedoch beschloss die WEG etwas ganz anderes, nämlich….”
d) Fragestellung / Klärungsbedarf
z.B.: “Wie kann es sein, dass….” “Warum widersprechen Sie sich…. “, “Warum wurden die Eigentümer auf der Versammlung falsch informiert…”?

Capital Magazin: 6 Tipps für Wohnungseigentümer

Der Trend zur Eigentumswohnung hält an. Viele Käufer wissen aber gar nicht, dass sie beim Hausgeld mal genauer hinschauen sollten

Viele Eigentümer sind mit der Abrechnung zum Hausgeld überfordert.
Endlich in den eigenen vier Wänden. Der Trend zu Betongold hält an. Doch mit der Eigentumswohnung holen sich die meisten Käufer eine Hausverwaltung an Bord, der sie blindlings vertrauen. Schließlich war sie ja schon da, als sie die Wohnung kauften. Da wird schon alles mit rechten Dingen zugehen. Leider nicht immer!
Denn einige Hausverwaltungen nutzen das Vertrauen aus, erstellen fehlerhafte und überteuerte Rechnungen. Die Beisitzer aus den Reihen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind meist überfordert. Sie wissen gar nicht, worauf sie achten müssen.

  • 1. Verträge prüfen
    Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vereinbarungen mit der Hausverwaltung. Welche Leistungen sind eigentlich geregelt? Vergleichen Sie die Konditionen mit denen von Wettbewerbern.
  • 2. Angebote einholen
    Fordern Sie die Hausverwaltung auf, regelmäßig laufende Verträge für Versicherungen, Hausmeister, Reinigungskräfte, Gartenarbeiten oder sonstige Serviceleistungen zu überprüfen und gegebenenfalls Angebote anderer Firmen einzuholen. Lassen Sie sich die Offerten vorlegen und überprüfen Sie die Leistungen.
  • 3. Begehung vereinbaren
    Vereinbaren Sie regelmäßige Begehungen der Anlage von Beirat und Verwaltung. Prüfen Sie, welche Maßnahmen für die Instandhaltung getroffen werden müssen
  • 4. Rechnungen checken
    Die Beiräte einer Eigentümergemeinschaft sollten sich Zeit für die Prüfung der Jahresrechnung nehmen. Fordern Sie alle Belege im Original an. Prüfen Sie Gutschriften von Versicherungen, Handwerkerrechnungen und lassen Sie sich eine Liste mit allen Geldbewegungen geben.
  • 5. Kosten kalkulieren
    Oft arbeiten Hausverwaltungen mit Handwerkern ihres Vertrauens zusammen. Sie wissen, dass die Abwicklung schnell, gut und günstig läuft. Trotzdem: Verlangen Sie Angebote anderer Anbieter. Nur so können Sie sicher sein, dass der Verwalter keine Vetternwirtschaft betreibt.
  • 6. Austausch suchen
    Nehmen Sie unbedingt an den jährlichen Treffen der Eigentümergemeinschaft teil. Nur so können Sie mitreden und entscheiden. Schaffen Sie eine Plattform, auf der Sie sich mit den Beiräten und anderen Eigentümern regelmäßig und unkompliziert austauschen können. Beispielsweise über einen E-Mail-Verteiler.

 

Text von Capital, 14. August 2015

Treuhand- oder Fremdgeldkonto? – Der Kontoauszug gibt teilweise Auskunft

Es gibt viele Gründe, warum Hausverwalter das “Lastschriftverfahren” anbieten.
Sicher hat es auch mit Arbeitsvereinfachung zu tun.
Ein unseriöser Hausverwalter nutzt das Lastschriftverfahren gerne, um Natur des WEG-Kontos vertuscht werden soll. Wenn der WEG-Verwalter das Hausgeld, als auch die fälligen Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung immer nur einzieht, setzen sich die meisten Wohnungseigentümer mit dem WEG-Konto wenig auseinander.
Oft sind den Eigentümern die Gemeinschaftskonten überhaupt nicht bekannt, nur der Verwalter kennt sie. Umso aufschlußreicher kann ein genauer Blick auf den Kontoauszug sein.

Beispiel:
Die Kontobezeichnung der WEG XY, wie vom Hausverwalter bekanntgegeben:
kontobezeichnung_dienstleister kl

Überweisung des Hausgelds (als Einmalzahlung):
Das Überweisungsformular wurde ausgestellt auf die WEG XY.

Auf dem Kontoauszug erscheint daraufhin aber nicht der Name der WEG – sondern der Name des WEG-Verwalters, Herrn K. H.!
kontoauszug2_kl

Dies sollte zu Denken geben. Ein Blick in die Bankunterlagen wird dringend empfohlen.,
Vor allem, wenn wie in diesem Fall, im Verwaltervertrag die Einrichtung eines Kontos auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist!weg konto info _kasch_kl

Aber auch die Tatsache, dass von der Bank eine an die Wohnungseigentümer-gemeinschaft gerichtete Überweisung so ohne Probleme auf das Konto des Verwalters überwiesen wird….ist irritierend. Sollte man nicht annehmen, diese Überweisung wäre unzustellbar – mangels korrektem Adressaten? Hätte man das nicht erwartet?

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Im Sinne aller Eigentümer: Antrag auf Ausweitung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen

Um nach Zusendung der Hausgeld-Jahresabrechnung noch Gelegenheit zu haben, diese zu prüfen und ggf. die Belege des Verwalters einzusehen braucht man Zeit.
“Wer keine Zeit zum Prüfen hat, der wird kaum prüfen” – denken sich unseriöse Hausverwalter und informieren oft nur 14 Tage im voraus über den Termin der anstehenden Eigentümerversammlung.

Ein weiterer Vorteil dieser kurzen Einladungsfrist: diejenigen Eigentümer, die beruflich und zeitlich sehr eingebunden sind, die ggf. Verantwortung tragen und sich nicht nach Lust und Laune Abende freinehmen können werden von der Versammlung oft ausgeschlossen.
So sind es gerade diese Menschen, die mit beiden Beinen im Leben stehen, die aus Termingründen abwesend sind. Ein unseriöser Verwalter wünscht sich nichts mehr.

Auch ein Nachreichen von Tagesordnungspunkten wird erschwert: diese müssen 14 Tage vor der Versammlung bekanntgegeben werden: flattert die Einladung erst 14 Tage vorher ins Haus, hat sich die Sache erledigt.

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951 und aus einer Zeit, die deutlich anders war, lange nicht so schnelllebig und voller Termindruck war wie heute.

Wenn damals festgehalten wurde, dass die Einladungsfrist mindestens 2 Wochen betragen sollte, dann war dies ein gut planbarer Zeitraum. Die Menschen lebten und arbeiteten vor Ort, waren lange nicht so mobil; man reiste selten mit dem Zug und ans Fliegen war gar nicht zu denken.
einladungsfrist weg 1951 kl

Seitdem haben sich die Gewohnheiten geändert, auch die Anforderungen und Verpflichtungen von Berufstätigen.
Stellen Sie deshalb – im Interesse aller – einen Antrag zur Erweiterung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen.

Ein unseriöse Verwalter meidet die Ausdehnung des Zeitraums wie der Teufel das Weihwasser und wird folgende Argumente vortragen:
– “‘Das Gesetz schreibt eine Einladungsfrist von genau 2 Wochen vor. “
– “Dann kommen wir mit der Versammlung in die Schulferien!”
– “Wenn die Frist mehr als 2 Wochen beträgt, besteht die Gefahr, dass die Eigentümer den Versammlungstermin wieder vergessen haben. Deshalb lieber wie bisher nur zwei Wochen, dann haben es alle noch in Erinnerung.”

Hören Sie sich gerne all diese unsinnigen Erklärungen an, dann wissen Sie wie Sie Ihren Verwalter einzuschätzen haben. Wer vorausschauend planen kann, für den ist die Einhaltung von Terminen kein Problem.
Nur so kann gewährleistet werden, dass möglichst viele Miteigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, nur so bleibt Zeit, die Hausgeldabrechnung in Ruhe zu prüfen und ggf. Belege und Akten eingesehen. Desweiteren können wichtige Tagesordnungspunkte noch eingereicht werden können.

MUSTERANTRAG
Aufnahme
des zusätzlichen Antrags „Ausweitung der Einladungsfrist auf
4-5 Wochen”
in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung
Antrag von Herrn/Frau…… –

WEG ……………
c/o Hausverwaltung …………..
Musterstraße
Musterort
Vorab per Email an………….zw. Fax-Nr. …………………

Ort, den 01.01.20….


Betreff:
Ergänzung der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung um den Tagesordnungspunkt (TOP):
„Ausweitung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen”

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit bitte ich Sie, den nachfolgenden Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und mit der Einberufung zur Versammlung bekannt zu geben.

Beschlussantrag / Beschlussvorlage:
„Ausweitung der Einladungsfrist auf 4-5 Wochen”
Mit Rücksicht auf diejenigen Miteigentümer, die beruflich oder privat sehr eingebunden sind und deren Terminplan im voraus gefüllt ist, beschließt die Eigentümergemeinschaft die Einladung zur anstehenden Eigentümerversammlung künftig 4-5 Wochen im voraus bekanntzugeben.”

Da dieser Beschlussantrag den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung entspricht bitte ich um die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.
Ich bitte Sie, meiner berechtigten Forderung fristgerecht nachzukommen.

Mit freundlichen Grüßen,
……

Stellen Sie den Antrag jetzt. Nach Erhalt der Einladung ist es zu spät.
Achten Sie darauf, dass der Antrag und die Beschlussvorlage vom Verwalter genau so wiedergegeben werden.
Denken Sie daran, der WEG-Verwalter ist Dienstleister der Eigentümergemeinschaft.
Dass er nun 2-3 Wochen weiter im voraus plant, sollte zuzumuten sein.

Vertragliches zugesichertes “Fremdgeldkonto” – nur ein “Treuhandkonto” auf den Namen des Verwalters!

Zur Erinnerung der Auszug aus einem Beitrag des Eigentümerschutz-vereins “Wohnen im Eigentum, e.v.”:

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse anders bezeichnet.
Ein WEG- Treuhandkonto erkennen Sie daran:

Kontoinhaber
ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“
Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein WEG-Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der
Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

 

Setzen wir diese Erkenntnis in die Praxis um:

1. Zunächst ein Schreiben des WEG-Hausverwalters, aus dem die Bezeichnung der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft hervorgeht:

“Ab dem 01.01.20….werden wir  die laufenden Wohngeldzahlungen zum 3. Werktag eines jeden Monats unter der Angabe der Gläubiger-Identifikationsnummer…… sowie für Ihre Wohnung geltenden Mandatsreferenz = Verwaltungsnummer – siehe oben – einziehen. Ihre eigenen Zahlungen leisten Sie bitte unter Angabe der Verwaltungsnummer auf folgendes Konto: Wohngeldkonto [Strassenname der WEG]
Konto….., IBAN…..
Wenn Sie nicht am SEPA Lastschriftverfahren teilnehmen möchten, dann .. usw…usw…”

schreiben_wohngeldkonto_kl_kasch - neu

Ein Blick auf die genaue Kontobezeichnung zeigt, dass es sich um ein “Wohngeldkonto” der WEG XY handelt:wohngeldkonto_deail_kasch_kl_neu

2. Der Blick in den Verwaltervertrag dieser WEG verweist auf ein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft:
“§ 4 Kontoführung
(1) Der Verwalter hat die Pflicht, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen und dem Dritter, insbesondere anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften getrennt zu halten.
(2) Die Bank oder das Geldinstitut, bei dem das gemeinschaftliche Konto geführt wird, bestimmt der Verwalter. Die Kontobezeichnung lautet:
WEG …………………….., Konto:….., Deutsche Bank AG …..
(3) Die eingezahlte Instandhaltungsrücklage ist nach Ermessen des Verwalters oder ggf. in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat als monatliches Festgeld anzulegen.”
auszug aus HV vertrag bankkonto_kasch_kl_neu
Und nun nochmals die Kontobezeichnung im Detail:
“Die Kontobezeichnung lautet: WEG ……, Konto:….., Deutsche Bank AG”
HV-vertrag-kontobezeichnung

3. Der Blick auf einen beliebigen Kontoauszug zeigt, dass ich das Bankkonto zwischenzeitlich geändert hat und – was noch wichtiger ist: dieses Girokonto läuft nicht wie vertraglich zugesichert (!)  auf den Namen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft!
girokonto2_kasch_kl_neu2

Im Detail:
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter] K. H.
Darunter der Name der Eigentümergemeinschaft: WEG………………..
girokonto2_kasch_detail_neu
4. Nun ein Blick auf das Festgeldkonto dieser Eigentümergemeinschaft:
festgeldkonto2_kasch_kl_neu
Auch hier ist der Kontoinhaber der [WEG-Verwalter] K. H. – und nicht wie im Hausverwaltervertrag festgehalten – die Wohnungseigentümergemeinschaft!

Kontoauszug: GeldmarktSparen
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter]: K…H…festgeldkonto2_kontoinhaber_detail

Desweiteren fällt auf, dass auf diesem Kontoauszug in Bezug auf den Kontoinhaber der Name der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht einmal erwähnt wird!
Lediglich im Adressfeld befindet sich der Name der WEG. Darüber der Verwaltername, darunter die Adresse des Verwalterbüros.

Weiter: die zuständige, ausgewiesene Filiale der Deutschen Bank befindet sich nicht im Wohnort der Eigentümergemeinschaft – sondern scheinbar in der Heimatstadt des Verwalters, einem Hunderte Kilometer entfernten Ort!
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Empfohlene Gegenmaßnahmen:
Stellen Sie den Hausverwalter zu Rede, informieren Sie interessierte Miteigentümer.
Stellen Sie einen Antrag zur Tagesordnung zur kurzfristigen Umstellung der Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Prüfen Sie – im Rahmen der Möglichkeiten – alle Kontobewegungen der letzten Zeit.

Typisch für diesen WEG-Verwalter: er versucht seit Jahren die Akten- und Belegeinsicht zu behindern oder zu verweigern. Und selbst dann müssen die Ordner mit den Kontoauszügen extra angefordert werden.
Und dann: Abwahl dieses Verwalters! Wer so lügt ist nicht vertrauenswürdig.
Argument: das Vertrauensverhältnis ist nicht mehr gegeben.

Wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen und machen Sie das Verhalten eines solchen Verwalters bekannt.

Epilog:
Auch dieser Hausverwalter ist noch heute hauptberuflich tätig.HV_kasch2_kl4_ölgetupft
Auch in der o.g. WEG. Obwohl seit Jahren Unregelmässigkeiten bekannt sind wie fehlerhafte Protokollierung, Unwahrheiten in Bezug auf Handwerkerangebote, unkorrekte Vollmachten zur Versammlung usw. möchte die Mehrzahl der Eigentümer davon nichts wissen.
In Kürze steht eine Verwalter-Neuwahl an, bei der dieser Verwalter wiedergewählt werden wird. Für den Beirat und die meisten Eigentümer reicht es, wenn der Verwalter umgänglich ist und freundlich lächelt. Dann ist die Welt in Ordnung. Sie qualifizieren sich hiermit zum aussichtsreichen Kandidaten für den Preis der

“Hammelherde des Jahres”

– eine Auszeichnung und Würdigung der deppertste Eigentümergemeinschaft.
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Die miesen Tricks bestimmter Verwalter – und wie man sich wehren kann

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Bestimmte Hausverwalter haben immer noch nicht begriffen, dass der Eigentümer ein Kunde ist, der den Verwalter für eine Dienstleistung bezahlt. Wer nicht verstanden hat oder nicht verstehen will, was dienen heißt, sollte überlegen, ob er zum Verwalteramt geeignet ist.

Anderseits sollten die Erwartungen an die Leistung eines Verwalters nicht überzogen sein und schon gar nicht in Schikane ausarten. Die Grenze für die Erwartungshaltung des Eigentümers ergibt sich einmal

      • aus der Höhe der Bezahlung (hier sollte sich der Eigentümer gelegentlich die Frage stellen, welche Leistung er für das bezahlte Jahreshonorar zu leisten bereit wäre) und anderseits
      • aus den Pflichten, die das Gesetz und die Rechtssprechung als Grundleistung eines Verwalters ansehen.

Für den Eigentümer gibt es keinen Grund, schlechte Leistung oder gar miese Tricks eines Verwalters zu dulden.
Und so sollte man sich gegen die leider weit verbreiteten miesen Tricks wehren:

Darstellung mit Handlung, möglichem Grund und angemessener Gegenwehr

Es wird die Einsicht in Abrechnungs- und Vertragsunterlagen verweigert
-> Verheimlichung von Sachverhalten
=> Androhung einer Klage auf Einsicht und Klage durchführen

Eigentümerliste mit Postanschriften wird trotz Kostenerstattung verweigert
-> Verhinderung von Kontaktaufnahmen
=> Beirat oder Ersatzzustellungsvertreter fragen. Klage androhen u. klagen.

Anfrage wird nicht beantwortet
-> Überlastung, / Frage, die alle Eigentümer betrifft / Ablage “Papierkorb”
=> Erst prüfen, ob eine individuelle Auskunftspflicht besteht, sonst Frage in Versammlung stellen. Ev. Androhung einer Auskunftsklage.

Kopie der Anwesenheitsliste der Versammlung der Wohnungseigentümer wird verweigert
-> Verhinderung der der Abstimmkontrolle
=> Lauter vernehmbarer Protest gegen die Weigerung und Ankündigung einer Anfechtungsklage

Beantragter Tagesordnungspunkt (TOP) wird verweigert
-> Beschluss-Verhinderung
=> Androhung einer Klage wg. Aufnahme und Klage (ev. Eilantrag) erheben

Für große Geldausgaben werden keine Vergleichsangebote vorgelegt
-> Arbeitserleichterung od. eventuell Bevorzugungs- u. Begünstigungsabsicht
=> Beschlussfassung ohne Angebote verweigern. Beschlussanfechtungsklage prüfen

Verweigerung des Rederechts in Versammlung
-> Beschleunigung der Versammlung, Verhinderung von Gegenargumenten
=> Lautstarker Protest und Ankündigung der Anfechtung des Beschlusses, der bei Rederecht hätte anders ausfallen können

Stimmungsmache gegen einzelne, kritische Eigentümer
-> Isolierung in der WEG, Rufschädigung
=> Massiv unterbinden und mit Zivilcourage betroffenen Eigentümer(n) helfen (z.B. Halt, so geht das nicht!)

Nicht nachvollziehbare Auszählung der Stimmabgaben (Manipulation)
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Antrag zur Geschäftsordnung stellen “Eigentümer als Auszähler wählen”

Fehlerhafte Beschlusswiedergabe in Beschlusssammlung und Protokoll
-> Unzulässige Beeinflussung des Abstimmergebnisses
=> Aufforderung zur Berichtigung mit Androhung der Protokollberichtigungs-/Beschlussanfechtungsklage

Protokoll wird erst nach Anfechtungsfrist (= 1 Monat nach Versammlung) versandt
-> Verhinderung einer Anfechtungsklage
=> Nicht auf Protokoll warten, sondern sofort Beschlusssammlung einsehen und danach entscheiden

Saldenüberträge des Vorjahres in neue Abrechnung
-> Unkenntnis des Verbots evl. auch andere Ziele
=> Sofort nach Erhalt der Abrechnung Korrektur anmahnen (§ 49 (2) WEG)

Die laufenden Hausgeldkosten sind viel zu hoch
-> unwirtschaftlicher Einkauf, Desinteresse
=> Gegenangebote einholen und entsprechende Tagesordnungspunkte (TOPs) beantragen

Sanierungskosten sind viel höher als sie genehmigt wurden
-> wegen der schwierigen Kontrolle wird “Speck” gemacht
=> Beschlussfassung über Prüfungsausschuss

Gewährleistungen gegenüber Bauträger und Handwerkern werden nicht eingefordert
-> Anhängigkeiten oder sonstige Verbundenheit
=> Erforderliche TOPs beantragen und notfalls Verwalter abwählen

Bei Beschlussanfechtung: Verwalter informiert nicht über Klageinhalt und Art der Abwehr
-> Verhinderung der Beteiligung der Eigentümer
=> Unbedingt auf komplette Information bestehen und am Verfahren teilnehmen

Verwalter ignoriert Ergebnis eines Urteils (z.B. ungültige Abrechg.)
-> Vermeidung von Mehrarbeit und Kosten
=> Vollstreckungsmaßnahmen nach ZPO § 887 (vertr. Handlung) und § 888 (nicht vertr. Handlung)

Verwalter bevorzugt Mehrheits-Eigentümer
-> Machterhalt durch diese Stimmen (eine Hand wäscht die andere)
Prüfen, ob Stimmrechtsmissbrauch oder Stimmrechtsverbote vorliegen könnten

Verläufe der Konten zum 1.1./31.12. fehlen
-> Stimmigkeit fehlt oder fachliche Überforderung
=> Vor Beschlussfassung nachfordern und Kontoverlaufs-Check ausführen nach Muster Hausgeld-Vergleich e.V.

Informieren Sie bei solchen Vorkommnissen Hausgeld-Vergleich e.V. sofort mit einer kurzen Notiz/aussagefähigen Unterlagen zum Schutz anderer Eigentümer.

Hausverwalter, die mit solchen Methoden arbeiten, dürfen anderen Wohngemeinschaften nicht empfohlen werden. Sorgen Sie dafür, dass solche Verwalter in eine Liste aufgenommen werden können.
Nur so können wir die vielen guten Verwalter vor Rufschädigungen durch schwarze Schafe schützen.
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