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Wirtschaftlichkeit außer Acht gelassen: überteuertes Angebot für unnötige neue Klingelanlage

Wenn der WEG-Hausverwalter nicht wirtschaftlich sinnvoll denkt

Dass Hausverwalter nicht immer qualifiziert sind ist bekannt. Es ist auch bekannt, dass viele faul und bequem sind und ihr Geld am liebsten im Schlaf verdienen würden.

Nun gehört zu den Aufgaben eines Verwalters Angebote für nötige Instandhaltungsmaßnahmen einzuholen und sie in der anstehenden Eigentümerversammlung vorzustellen. Darf man aber erwarten, dass diese Angebote auch Sinn machen?

Praxisbeispiel:
Es handelt sich um eine WEG mit ca. 20 Parteien. Die Wohnungen sind recht klein, die Miteigentümer größtenteils ältere Menschen, die von kleinen Renten leben. Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist schwierig: nur mit Mühe wir die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gezahlt, eine Erhöhung der Zuführung nicht umsetzbar, größeren Sanierungen sind aus finanziellen Gründen nicht möglich. Seit ca. 10 Jahren spart die WEG auf ein neues Dach, der aktuellen Stand der Rücklage beträgt ca. 70.000 €, ein Stand, der die Erneuerung des Dachs noch nicht ermöglicht.

Die Siedle-Klingelanlage ist in die Jahre gekommen, aber funktioniert einwandfrei
Die Namensschilder werden durch das Drehen von kleinen Schrauben in einer Kunststoffvorrichtung ausgetauscht. Im Laufe der Jahre, der Ein- und Auszüge und des Wechsels der Namensschilder hat sich die Plastikhalterung dieser kleinen Schrauben abgenutzt und der Namensschild-Austausch wurde erschwert. Dies bemerkten einige Miteigentümer und erwähnten es beiläufig während der Eigentümerversammlung des Vorjahres.

 

 

 

 

 

 

Da in dieser WEG bis dato eine Beiratsbesprechung bezüglich der Einladung der nächsten WEG-Versammlung nicht üblich war, wurden die Eigentümer- inkl. Beiräte – immer erst durch die Einladung über die zu fassenden Beschlüsse informiert.

Was genau den Mitarbeiter der Hausverwaltung  bewegte ist unklar.
Aber er präsentierte unter TOP 7 der Einladung den Tagesordnungspunkt:
“Beschlußfassung: Einbau einer Gegensprechanlage mit Kamera (Kosten ca. € 13.400)”

Er hatte allen Ernstes ein Angebot für einen Komplettaustausch zugunsten einer Sprechanlage mit Farbmonitor, Kosten 13.400 €, eingeholt!

Sofort nach Erhalt der Einladung bemühte sich ein Beirat um eine Alternative.
Nach Rücksprache mit einem ortsansäßigen Elektriker teilte dieser mit, dass man wahrscheinlich das Modul austauschen könne. Die Kosten wären erheblich geringer: Materialkosten 137 € + MwSt plus Arbeitslohn.

Der Verwalter hatte sich nicht die Mühe gemacht, das Problem selber zu erforschen und eine preiswerte Alternative zu finden. Er handelt scheinbar so wie er es von anderen Eigentümergemeinschaften gewohnt war und wo auch nicht auf die Wirtschaftlichkeit eines Beschlusses geachtet wurde.
Auch die schwierige finanzielle Situation dieser WEG wurde ignoriert. Dieser Verwalter ist seit Jahren für seine Unmotiviertheit, sein träges und bequemes Verhalten bekannt.

In diesem Fall mussten die Eigentümer schnellstens aktiv werden, um Schaden von der Gemeinschaft abzuhalten. Schaden, verursacht durch den Verwalter, durch von ihm vorgeschlagene Unsinns-Beschlüsse.
Wer betreut eigentlich wen?

Die wichtige Frage ist einmal wieder: WEM NUTZT ES?
Der Eigentümergemeinschaft? – Sicher nicht.
Dem Anbieter des Angebots über 13.400€? – Bestimmt. Es handelt es sich um ein gerade gegründetes Unternehmen, noch in der Unternehmensform UG. Vielleicht handelt es ich um einen guten Bekannten des Hausverwalters….
Der Hausverwalter: ggf. auch. Trotz der hohen Summe hat er nur ein einziges Angebot eingereicht und hätte dies gerne zugunsten des Anbieters “durchgewunken”.
Der Elektroinstallateur mit seiner neu gegründeten UG hätte sich für die Erteilung eines solchen Auftrags sicher sehr dankbar gezeigt………

…und immer wieder Angebote mit “Pauschalpositionen”

Statt detaillierter Kostenvoranschläge präsentiert der WEG-Verwalter nur Angebote mit Pauschalpositionen. Warum?

Kostenvoranschläge und Angebote mit höheren Beträgen sollten detailliert und somit vergleichbar sein.
Manchen Hausverwaltungen passt soviel Transparenz nicht, sie versuchen, Beschlüsse auf Basis undurchsichtigen Pauschalangeboten durchzusetzen. Oft zu Gunsten “verwalternaher” Unternehmen oder Unternehmen. Die Folge: während oder nach den Arbeiten müssen die Kosten “überraschenderweise” nach oben korrigiert werden. Dann ist es aber zu spät einen anderen Anbieter zu wählen oder die Intransparenz der vorliegenden Kostenvoranschläge zu kritisieren. Viele Eigentümer interessieren sich auch nicht dafür, ob die Gründe für die Kostenerhöhung berechtigt sind, sie glauben der WEG-Hausverwaltung blind.

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die vorliegenden Angebote vor einer Eigentümerversammlung geprüft zu haben. Dies ist leider oft nicht der Fall. Gerade Beiräte, die ein besonders gutes Verhältnis zur Hausverwaltung haben – und denen für diese “gute Einvernehmen” auf der jährlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter besonders gedankt wird – glauben dem Verwalter “blind”. Angebote werden nicht geprüft, sie werden oft noch nicht einmal angefordert oder durchgelesen. So fallen auch intransparente Pauschalangebote nicht auf.

Wie fallen Angebote mit Pauschal-Positionen auf?
1. Zunächst müssen die Angebote den Wohnungseigentümern vorliegen.
Und genau dies ist in den meisten Fällen nicht der Fall.
Empfehlung: kümmern S i e  sich selber! Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
In der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung erscheint der Tagesordnungspunkt, Die betreffenden Angeboten sind der Einladung in der Regel  n i c h t  beigefügt.
Bitten Sie die Hausverwaltung sofort nach Erhalt der Einladung um Zusendung der betroffenen und bei der Verwaltung vorliegenden Kostenvoranschläge

2. Kostenvoranschläge mit Pauschalpositionen fallen durch eine einzige Position auf,
wie z.B. “1 Stück”. “1,000 psch”, “1,00 pauschal” , ” 1 Stk.” und einen einzigen (Gesamt-)Betrag auf.

Was tun, wenn in der Tat Angebote mit Pauschalpositionen vorliegen?
Bitten Sie die Hausverwaltung und den Beirat – dessen Pflicht es war, die Angebote vorab zu prüfen – um eine Stellungnahme und eine Erklärung.
Laut Handwerkskammer ist es  n i c h t  normal, auf Pauschalbasis Arbeiten auszuführen.
Jeder Handwerker, jeder Dienstleister ist angehalten, eine detaillierte Rechnung zu erstellen.

Nur wenn von Seiten des Auftraggebers ausdrücklich auf eine detaillierte Rechnung verzichtet wird oder vorab ein Pauschal-Angebot angenommen wurde – darf der Handwerker auch eine Pauschalrechnung erstellen.
Rechnungen mit Pauschal-Positionen sind also nicht die Norm – sondern die Ausnahme!

Und wann immer es sich um “Ausnahmen” handelt – fragt man sich warum? zu wessen Nutzen?? Zur Erstellung eines Angebots mit Pauschalpositionen muss der Dienstleister zuvor sowieso alle Einzelkosten und Einzelpositionen berechnen. Die Einzelpositionen sind also bekannt. Also, warum nicht mitteilen, was man weiß? Weil sich die Hausverwaltung kritisch Fragen zu den Kostenvoranschlägen ersparen möchte? Weil die Hausverwaltung die Eigentümer gerne unwissend halten möchte und auf Intransparenz setzt?
Dies kann nicht im Sinne und zum Vorteil der Wohnungseigentümer sein.

Beispiele für Kostenvoranschläge mit Pauschal-Positionen. In diesem Fall gab es kein einziges detailliertes und vergleichbares Angebot – nur Angebote mit Pauschal-Positionen.
Beispiel 1:
Beispiel 2:

Beispiel 3:

Empfehlung:
Eine WEG-Hausverwaltung, die Kostenvoranschläge der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht einreicht oder nur unwillig zusendet und deren Angebote aus Pauschal-Positionen bestehen sollten Sie näher betrachten. Denn dieses Verhalten ist nicht normal, diese Verwaltung bedient sich der Intransparenz.