Archiv der Kategorie: 3.1. HAUSGELDABRECHNUNG

WEG-Hausgeld-Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft und Wirtschaftsplan

Zensus 2021: WEG-Verwalter fordern Sonderhonorar für geringen Mehraufwand

Wieder die gleiche "Abzocke" wie in 2011?

Mit der Zensus-Umffage bittet der Staat um Auskunft zu den Wohngebäuden und Wohnungen. Die Fragen zum Gebäude beantworten in der Regel die Hausverwalter, die zu den Wohnungen die Wohnungseigentümer, da diese Infos den Verwaltern normalerweise nicht vorliegen.

Von Seiten der Hausverwalter und -Dachverbände werden diese Zusatzarbeiten genutzt um eine Sonderhonorierung zu berechnen. Dabei wird die wirkliche Leistung nicht beschrieben, man verweilt im nebulösen, unbestimmten… um der Arbeitsleistung Volumen und Bedeutung zu vermitteln.

Den wirklichen Arbeitszeitaufwand verschweigt der Verwalter.
Ein Grund mehr sich unter diesem Aspekt die Zensus-Fragen einmal anzusehen.
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WEG-Versicherungsfälle: Dienstleister mit “Pauschal-Rechnung”

Auch bei Versicherungsfällen überteuerte Abrechnung mit "Pauschal-Position"

Da Arbeiten, die im Zusammenhang mit Versicherungsfällen stehen, von der Versicherung erstattet werden (z.B. Gebäudeversicherung im Fall von Wasserschäden) und die Eigentümer somit weniger betreffen, beauftragen unseriösen Hausverwaltungen gerne nahestehende Dienstleister, die dann überteuert abrechnen. Die Versicherungen zahlen, werden aber später ggf. ihre Versicherungsprämien erhöhen – zum finanziellen Nachteil der Eigentümer.

Das Mittel zum Zweck sind “Pauschalrechnungen”.

Praxisbeispiel:
Die Firma “Facility Management……” wird von der Hausverwaltung beauftragt nach einem Wasserschaden die Wohnung eines Wohnungseigentümers zu trocknen.
In den WEG-Abrechnungsunterlagen findet sich folgende Rechnung:
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WEG-Abrechnung: und wieder grüßt der Pauschalbetrag….

Ohne schriftliches Angebot, inhaltlich nicht nachvollziehbar, 50 % überteuert, insolventer Dienstleister

Praxisfall:

Rechnung des Handwerkers, wie er im Abrechnungsordner der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgefunden wurde: 
“Masse 1,0  – Schaden an der Dämmung durch bauseitige Verlegung des Fallrohrs: Fassadendämmung mit Steinwolle füllen, verspachteln, Gewerbe einbettend verspachteln, ca. 10 cm auf den alten Putz überlappend, Putzgrund vorstreichen, 3 mm Kratzputz auftragen und verscheibeln, Schlussanstrich mit Fassadenfarbe angleichen an die übrige Fassade.
Achtung: es werden Ansätze sichtbar bleiben!
inkl. aller Materialien, inkl. mehrfacher trocknungsbedingter An- und Abfahrten
netto €: 390,00
zzgl. 19 % MwSt. 74,10
brutto €: 464,10 “

Von der Hausverwaltung wurde dieser Betrag am 11.06. “kontrolliert”.
Also muss ein ordnungsgemäßer Auftrag vorliegen.
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WEG-Hausgeldabrechnung: …und immer wieder “Pauschal”-Rechnungen!

Nicht nachvollziehbar, nicht vergleichbar, in der Regel deutlich überteuert

Grundsätzliches
Rechnungen von Dienstleistern (Handwerker usw.), die – entgegen ihrer üblichen Praxis – nicht detaillierte Rechnungen mit Ausweis von Arbeitszeit, Stundenlohn, Material- und Anfahrtskosten ausweisen, sind ungewöhnlich.
Hier lohnt es immer genauer hinzuschauen!

Die Handwerkskammer teilte, dass Rechnungen mit Pauschalpositionen nur dann zu akzeptieren sind, wenn sie zuvor genau so in Auftrag gegeben wurde.

Für eine Eigentümergemeinschaft heißt dies aufpassen: tauschen bei der Belegeinsicht Rechnungen mit Pauschalpositionen auf -> sofort die schriftliche Beauftragung einsehen.
Wenn diese vorhanden ist -> den Verwalter zur Rede stellen, warum er von einer üblichen Beauftragung mit Ausweis von Arbeitsstunden, Stundensatz und Materialkosten abgewichen ist.
Denn die Kosten sind für die Eigentümer nicht prüfbar und nachvollziehbar.
Die Erfahrung zeigt, dass diese Rechnungen mit Pauschalpositionen zu ca. 50% überteuert sind.

Unklare Darstellungen, wie als Pauschalpositionen / Pauschalbeträge, sollen immer etwas kaschieren oder verstecken. Was möchte der Verwalter, der doch als Dienstleister die Interessen der Eigentümer zu vertreten hat, verstecken? Vor wem? Vor den Eigentümern? Was möchte er verstecken? Dass er ggf. “gemeinsame Sache” mit dem Dienstleister macht und sich den Gewinn der überhöhten Rechnung mit ihm teilt?

Nein, ein Schelm der Böses hierbei denkt.
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WEG-Beschlüsse: .. und immer wieder die “Brutto-Netto-Falle”

Manche Hausverwaltungen interpretieren Kostenrahmen frei - auch inhaltlich wird vom Beschluß gerne abgewichen!

Praxisbeispiel:
Beschlusstext einer Eigentümergemeinschaft für das Fällen von 2 Bäumen…und einem Kostenrahmen von 3.500 €

Beschluss über die Fällung der Birke am Parkplatz und der Tanne und über Ersatzpflanzungen zu Lasten der Rücklage.
Die Gemeinschaft beschließt die Fällung der Birke und der Tanne durch eine Fachfirma gemäß den verschiedenen Angeboten. Die Auftragsvergabe durch die Verwaltung erfolgt nach Überprüfung des Fällumfangs und der Nachverhandlungen mit den anbietenden Firmen und in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Der Kostenrahmen liegt bei maximal Euro 3500 € und geht zu Lasten der Rücklage. …”

Schließlich berechnet wurde ein Betrag von 4.063,60 brutto.
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WEG-Hausgeldabrechnung: Guthaben oder Nachzahlung?

Nicht alle Abrechnungsprogramme geben klare Aussage. 2 x Hinschauen hilft

In der vorliegenden Hausgeldabrechnung wurde der Saldo einmal als “Guthaben” ausgewiesen, dann als “Zahllast” und dann wieder als “Guthaben”.
Wer nur die letzte Zeile liest geht von einer Nachzahlung aus.
Es empfiehlt sich deshalb auch hier der Zusatz “Guthaben” oder “Nachzahlung”.

WEG: unnötige + überteuerte Wartungverträge – “Dachrinnenwartung”

Immer wieder die gleiche Masche: Pauschalpositionen und nicht Kosten - zu Lasten von Mietern und Eigentümern

Die Jahresabrechnung weist unter Betriebskosten die Position “Dachrinnenreinigung – 1.261,40 €”. Wie kommt es zu diesem hohen Betrag?

Eine Belegeinsicht empfiehlt sich.
Die Rechnung einer Dachdeckerfirma werden kleinere Reparaturen und Reinigungsarbeiten auf dem Dach aufgeführt.
Die Wartung wird pauschal in Rechnung gestellt:
1 Stk. Dachwartung – 530 € netto (davon Materialverbrauch. 22,80 €,  Lohnarbeit: 507,20 €)

Warum? Welchen Vorteil hat hiervon die Eigentümergemeinschaft?
Antwort: Keinen!
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Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.
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Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Nebenkostenabrechnung: was darf umgelegt werden? Wie reagieren bei Fehlern?

Nach Eigentümerwechsel überhöhte Hausmeisterkosten - SWR Marktcheck - (Video 12min)

20 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden jährlich erstellt.
Beispiel: Großraum Stuttgart, ein Mietshaus mit 5 Parteien. Doch seit das Haus vor kurzem an eine Immobiliengesellschaft verkauft wurde – ist das Wohnen teurer geworden und plötzlich wird aus dem jahrelangen Guthaben auf der Abrechnung eine Nachzahlung.
Denn mit dem Besitzer wechselt auch der Hausmeisterservice. Die Kosten stiegen um fast das dreifache!
Wichtig: der Vermieter hat die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen.

Größere Reparaturen dürfen auch nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Achtung: es ist zu prüfen, ob der Vermieter keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der Reparaturen mit einschließt.
Bei plötzlich und unerwartet hohem Stromverbrauch: bitten Sie den Stromanbieter um eine “Befundsprüfung”, d.h. der Stromanbieter soll mithelfen, den gestiegenen Verbrauch (hier: 7 x so hoch) aufzuklären und einen technischen Defekt des Stromzählers auszuschließen.

Verwalter-Sonderhonorar für angebliche Leistung (“Koordination” Rauchmelder)

Sonderhonorar: Nicht berechtigt, falsch berechnet, falsch kontiert und in der Jahresabrechnung nicht als "Sonderhonorar" ausgewiesen

Wann darf ein WEG-Verwalter Sonderhonorar berechnen?
Die meisten Aufgabe einer Hausverwaltung sind mit dem Verwaltervertrag abgegolten.
Nur für einige wenige Aufgaben, darf der Verwalter Sonderhonorar-Rechnungen erstellen.
Und auch nur, wenn es sich um eine besondere Leistung handelt oder eine Erstattung (z.B. Portokosten), die im Verwaltervertrag festgehalten ist – und die Rechnung vom Betrag her angemessen und nicht überhöht ist.

Praxisfall:
Der WEG-Verwalter ist bekannt dafür, jährlich zahlreiche Rechnungen über Sonderhonorar zu stellen. Die Rechnungen schreibt er an die WEG mit Anschrift c/o Hausverwaltung X.
Die Eigentümer erfahren von dieser Rechnung nur wenn sie den Ordner mit den Rechnungsbelegen sorgfältig durchsehen. Diese Aufgabe obliegt dem Beirat, der der  Eigentümergemeinschaft über die Richtigkeit der Abrechnung Auskunft gibt.

Im Fall dieser Hausverwaltung besteht ein sehr gutes Verhältnis zum Beirat – alle Rechnungen der Verwaltung werden anstandslos akzeptiert und die übrigen Eigentümer über Ungereimtheiten nicht informiert.

So auch diese völlig überzogene Rechnung der Hausverwaltung, die die allgemeine Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern als Anlaß für eine Sonderrechnung nahm.
Eine Leistung wurde nicht erbracht. Lediglich die Beauftragung der Fa. Objektus mit der Installation der Rauchmelder. Diese Beauftragung einer Dienstleistungsfirma gehört aber zum Aufgabenbereich eines Hausverwalters, der mit dem Grundhonorar abgedeckt ist.
Dies weiß die Hausverwaltung sehr wohl und ließ sich zur leichteren Durchsetzung ihrer Forderung von den unwissenden Miteigentümern in der vorangegangenen Eigentümerversammlung einen Beschuss über diese “Zusatzleistung” absegnen.

Daraufhin wurde untenstehende Sonderhonorar-Rechnung mit blumigem Text erstellt und der Betrag vom WEG-Konto abgebucht:

RECHNUNG NR ….
Für den außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegenden Mehraufwand in Bezugnahme auf die Abwicklung und Koordination der Rauchwarnmelder Im Kalenderjahr 20… erlauben wir uns, Ihnen gemäß Beschluß der Eigentümerversammlung folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
25 Wohneinheiten à 10 € – 250 €
zzgl. MwSt. 19 % – 47,50 €
Gesamtbetrag: 297,50 €

Es handelt sich um eine Rechnung ohne erbrachte Zusatzleistung.
Die Leistung des Verwalters besteht lediglich darin, die Rechnung geschrieben zu haben.

Buchhalterische Behandlung der Rg. über Sonderhonorar “Koordination Rauchmelder”:

a) Fehlerhafte Verbuchung
Buchhalterisch gefordert wird der separate Ausweis von Sonderhonorar des Verwalters.
Dies wurde hier nicht beachtet. Nicht ohne Grund, denn dann würde diese nicht berechtigte Rechnung schneller auffallen.
Also wurde diese Rechnung unter der Kontenposition “Laufende Reparaturen der Wohnungen” verbucht entnommen.

b) Fehlerhafte Anzahl Wohneinheiten
Die Anzahl der Wohneinheiten ist 25. Die Anzahl der Wohnungen nur 24. Als eine separate Einheit wird der Garagenhof behandelt.
Es ist somit unkorrekt Sonderhonorar für  “25 Wohneinheiten” (s.o.) zu berechnen, denn in den Garagen wurde bisher kein Raumelder angebracht.
Die Zusatzkosten der Wohneinheit “Garagenhof” wurden zudem unkorrekterweise den “Wohnungen” in Rechnung gestellt.

c) Fehlender Ausweis als “Sonderhonorar” der Verwaltung
In der Jahresabrechnung muss Sonderhonorar als Sonderhonorar erkenntlich sein und ist unter dieser separaten Position auszuweisen. Obwohl die Position “Zusatzkosten Hausverwaltung” für das Sonderhonorar kürzlich eingerichtet wurde, zog der Verwalter vor, diese Rechnung unter dem “Kto 3100 Laufende Reparaturen Wohnungen” zu verbuchen.

Fazit:
Die Sonderhonorar-Rechnung zur “Koordination der Rauchwarnmelder” ist nicht nur inhaltlich nicht berechtigt, da die Beauftragung von Dienstleistern zum normalen Arbeitsgebiet des Verwalters gehört – die Rechnung ist auch zu hoch und falsch berechnet, falsch kontiert worden.
Dies alles ist kein Zufall, es hat Methode.

Nachtrag:
An Selbstbewußtsein fehlt es diesem Verwalter nicht und so stellt er sich auf seiner Internetseite wie folgt dar:
“Die Hausverwaltung X ist Mitglied im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter. Dieses Gütesiegel garantiert Ihnen professionelle Dienstleistungen und ständige Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter unseres Unternehmens.”
Den anderen großen Verwalterverband, in dem er seit Jahren Mitglied war, erwähnt er nicht mehr auf seiner Webseite. Nach wiederholten Beschwerden über diesen Verwalter hat man ihm ggf. den Austritt nahegelegt.

Vom Verwalter akzeptiert: überteuerte Handwerker-Rechnungen mit Pauschalpositionen

Nicht vergleichbare, nicht überprüfbare, oft überteuerte Rechnungen - zum finanziellen Schaden der Eigentümergemeinschaft

Von Handwerkern erstellte Pauschalrechnungen sind weder vergleichbar noch nachvollziehbar und oft maßlos überteuert.

Ein Handwerker, der diese Art von Rechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber ausstellt, will “Kasse machen”. Dies geht nur in Abstimmung mit einem unseriösen Hausverwalter, denn ein seriöser würde sich gegen diese Art Rechnung wehren.
Und wenn der Handwerker sehr gut verdient – ist das Wohl des unseriösen Hausverwalters auch nicht weit entfernt. All dies geht zu finanziellen Lasten der Eigentümergemeinschaft.

Denn die Gemeinschaft wird bei einem verwaltertreuen Beirat über diese Art der Unregelmäßigkeit nicht informiert. Warum auch? Wo ein “Happen” für den Verwalter abfällt ist auch ein “Happen” für den Beirat möglich.

Beispiel für ein Rechnung mit Pauschalpositionen:
In diesem Fall muss angenommen werden, dass der “Schimmel” in der Wohnung durch einen Haar-Riß im oberliegenden Balkon verursacht wurde, verbunden mit wochenlang stehendem Wasser, da der Ablauf über längere Zeit unzufriedenstellend war.

Kurioserweise werden die Malerarbeiten von der gleichen Firma ausgeführt, die zuvor den oberliegenden Balkon bearbeitet hatten. Es ist selbstredend, dass die Ursache für die Feuchtigkeit in der unterliegenden Wohnung “natürlich nicht” in einem Fehler in der Bearbeitung des oberliegenden Balkons zu finden ist.

Der Architekt, mit dem die Balkonsanierung zuvor stattgefunden hatte, hatte diese Handwerkerfirma finanziell “kurz gehalten”, so dass auf ihren Rechnungen manche Positionen nicht bezahlt und gestrichen wurden.
Nun werden sie von der Hausverwaltung beauftragt ihren eigenen Schaden zu reparieren und haben dazu die Möglichkeit, dies ohne begleitenden Architekt zu tun, dem die Unverhältnismäßigkeit dieser Rechnung sicher aufgefallen wäre.
Also eine Möglichkeit, ausgefallenen Gewinn einzuholen.
Denn Verwalter und Beirat prüfen nicht auf Sinn und Sinnhaftigkeit der Rechnung.

Die Handwerkskammer teilte auf Nachfrage mit, dass ein Handwerker diese Art Pauschal-Rechnung nur erstellen darf, wenn er die Zustimmung des Auftraggebers (Verwalters) hat bzw. zuvor ein entsprechendes “Pauschal-Angebot” eingereicht hatte, das akzeptiert wurde.

Ein Verwalter ist verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.
Dies ist hier eindeutig  n i c h t  der Fall, sondern das Gegenteil.
Der Verwalter hat in mehrfacher Weise unwirtschaftlich und entgegen den Interessen der Eigentümer gehandelt.

Wir fassen zusammen:
die Handwerksfirma behebt ihren eigenen Schaden und berechnet diese Arbeiten

die Handwerksfirma reicht ein Pauschal-Angebot ein bzw. der Hausverwalter akzeptiert eine nicht nachprüfbare, nicht vergleichbare Rechnung aus Pauschalpositionen

ein Vergleichs-Angebot von einem anderen Handwerker holte der Verwalter nicht ein

die vorherigen Rechnungen für die Balkonsanierung dieser Handwerkerfirma waren zuvor vom Architekten gekürzt worden

die Summe der Pauschalrechnung von über 4000 € scheinen deutlich zu hoch

Die Positionen der Rechnung, die nur aus Pauschalpositionen besteht:
1,00 pschl. Abdecken und Abkleben …150,00 €
1,00 pschl. Staubwand erstgellen und Entfernen … 350,00 €
1,00 pschl. Reinigen der befallenen Schadstellen … 50,00 €
1,00 pschl. Tapete entfernen … 100,00 €

1,00 pschl. Decke- und Wandflächen mit Kalkglätte …1.750,00 €
aufbringen und Glätten (Kalziumsilikatplatten kleben)
vorgenannten Fläche mit Silikatgrundierung streichen und rollen,
wie vor mit einer Innensilikatfarbe, weiss leicht getönt streichen und rollen.

2,00 Trocknungsgerät aufstellen à 75 € … 150,00 €
2,00 Miete für 11 Tage à 30,00 € … 660,00 €

1,00 Stk Baustelle einrichten … 100,00 €
1,00 Stk fachgerechte Entsorgung … 75,00 €

Summe 3.385,00 € + MwSt. 643,15 € = 4.028,15 €