VONOVIA: Modernisieren statt Instandhalten
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Archiv der Kategorie: Abrg.: unnötige oder unötig hohe Kosten
15 Strafanzeigen gegen einen Hausverwalter
von Ulla Thiede, General-Anzeiger Bonn
Der Generalanzeiger schreibt:
Bonn. Ein Hausverwalter in Bonn ist laut Staatsanwaltschaft unter den Vorwürfen der Unterschlagung, Diebstahls und der Veruntreuung angeklagt worden. 15 Strafanzeigen gingen gegen den Hausverwalter ein, die geschädigten Eigentümer wollen nun hunderttausende Euro zurück.
Die Untreuevorwürfe gegen einen Bonner Hausverwalter, der bereits im vergangenen Jahr vor Gericht stand, weiten sich aus. Wie die Bonner Staatsanwaltschaft am Freitag mitteilte, gingen bei ihr inzwischen rund 15 Strafanzeigen ein.
Die Anzeigen erstattet haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus der Region, die sich durch den Mann geschädigt sehen. Ein Eigentümer, der nicht genannt werden will, schätzt die Zahl der Betrogenen auf mehrere Hundert und die Schadenssumme auf rund 500 000 Euro.
Der unter Verdacht stehende Hausverwalter hatte im September vergangenen Jahres vor dem Amtsgericht Königswinter eingeräumt, 75 000 Euro zu Unrecht von Konten der von ihm verwalteten WEG abgebucht zu haben. Derzeit sind bei dem Gericht noch vier Verfahren anhängig, durch die geschädigte Eigentümer versuchen, ihr Geld von dem Mann zurückzuholen. Bei diesen Verfahren geht es nach Auskunft des Amtsgerichts um mindestens 40.000 Euro. Weitere zwölf Verfahren laufen vor dem Bonner Amtsgericht.
Aufträge über eigene Gartenbaufirma
Wie aus einer Strafanzeige hervorgeht, die eine Eigentümergemeinschaft aus Aegidienberg vergangene Woche einreichte, soll der Hausverwalter rund 35.000 Euro ohne Genehmigung vom Eigentümerkonto auf sein eigenes überwiesen beziehungsweise damit Rechnungen für Aufträge beglichen haben, die weder ausgeschrieben noch genehmigt waren.
Der Beschuldigte soll auch Aufträge an eine ihm gehörende Gartenbaufirma vergeben haben, die dann unfachmännisch und zu überhöhten Preisen abrechnete.
Die Vorwürfe lauten auf Unterschlagung, Diebstahl und Veruntreuung. Anonyme Hinweise, dass es bei den Abrechnungen für die WEG nicht sauber zugehe, gab es einem Eigentümer zufolge bereits Ende 2014.
Fehlende Sachkunde bei Hausverwaltungen
Der Verein „Wohnen im Eigentum“ hat immer wieder auf die fehlende Sachkunde bei Hausverwaltungen hingewiesen. „Das Wohnungseigentumsgesetz ist sehr kompliziert“, sagt die Sprecherin des Vereins. „Und die Hausverwaltungen haben oft keine Ausbildung. Da passieren viele Fehler.“ Nicht immer gehe es um Untreue, aber solche Fälle gebe es eben auch. Die Bundesregierung hatte im August einen Gesetzentwurf verabschiedet, der von Hausverwaltern einen Sachkundenachweis sowie den Abschluss einer Schadenshaftpflichtversicherung verlangt. „Wohnen im Eigentum“ bietet außerdem Vordrucke an, um korrekte Verträge mit Hausverwaltungen zu schließen.
Von Ulla Thiede, Generalanzeiger Bonn, 14.01.2017
Verwaltung vergißt, Rohrbruch bei der Versicherung anzumelden
Ein "Klassiker" unfähiger Hausverwaltungen
Praxisfall:
am 20.11. repariert ein Installateur einen Rohrbruch im Keller. Rohrbrüche sind in den meisten Fällen Versicherungsfälle. Die Gebäudeversicherungen verlangen heute eine Photo-Dokumentation des Schadens mit Vorher-Nachher-Photos.
Diese Photos erstellt auch die Installationsfirma.
Die Rechnung wird kurz darauf am 01.12. erstellt und die Photo-Dokumentation beigefügt, damit die Hausverwaltung alles hat, um den Schaden bei der Versicherung einzureichen.
Und dann passiert…. nichts!
Werder im Jahr des Schadens, in den folgenden Monaten. Die Rechnung wurde zu Lasten der WEG bezahlt – eine Anmeldung des Schadens bei der Gebäudeversicherung erfolgte nicht.
Ein halbes Jahr später, bei der Belegprüfung, fiel es den Beiräten auf. Der Geschäftsführer der Hausverwaltung zeigte sich irritiert und wollte kurzfristig klären, ob der Schaden der Gebäudeversicherung gemeldet worden sei.
Aber so verhalten wie die Hausverwaltung sich bei der ursprünglichen Anmeldung des Schadens zeigte, so untätig zeigte sich nun der Geschäftsführer.
Trotz Zusage, die Sache zu untersuchen – keine Rückmeldung!
So blieb den Beiräten wieder einmal nur zu Mahnen. Nach drei Wochen und drei Mahnungen – endlich eine Reaktion des Geschäftsführers: ja, der Schaden sei angemeldet worden. Die Frage, wann denn genau der Schaden angemeldet worden sei wurde zunächst wieder nicht beantwortet, nach einer weiteren Nachfrage schließlich die Antwort: am Tag der dritten Beiratsmahnung, drei Wochen nach Bekanntmachung durch den Beirat und ein mehr als ein halbes Jahr nach Schadenseintritt……
So war es nur den aufmerksamen Beiräten zu verdanken, dass diese nicht unerhebliche Rechnung zur Erstattung eingereicht wurde und Schaden durch die Hausverwaltung vermieden werden konnte.
Korrekt erstellte Rechnung und detaillierte Photo-Dokumentation des Installateurs:
“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters
Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert.
Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt:
“Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten
1. Frau L. wird gegen 50 € Honorar monatlich weiterhin mit kleinen Aufgaben betreut. Hierzu könnte die Schlüsselverwaltung und Mängelübermittlung an den Verwalter gehören. Für die Aufgaben der Hausreinigung sowie die Gartenpflege würden externe Unternehmen beauftragt.
2. Frau L. scheidet vollständig aus und alle Aufgaben werden an externe Unternehmen vergeben. Zur Übersicht und Entscheidungsgrundlage, haben wir bereits drei Kostenangebote für die Tätigkeit Hauswartservice, Hausreinigung und Gartenpflege beigefügt. Eine Zusammenfassung haben wir Ihnen als Deckblatt erstellt.
”
Eigentlich eine zu würdigende, mühevolle Arbeit – wäre da nicht die vollkommen unsinnige Zeile “Zusammenfassung / Kosten pro [!] Firma”.
Wer gibt vor, dass diese von einander unabhängigen Arbeiten nur gemeinsam und nur an e i n e n Dienstleister vergeben werden können?
Wäre es nicht sinnvoller, bunt zu mischen?
Hier vermischt der Verwalter “Äpfel und Birnen” bzw. hier setzt seine Manipulation an: nicht die monatlichen “Kosten pro Firma” sind relevant – sondern ein Vergleich der drei Firmen pro Aufgabe (Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege). Diese Aufgaben können sehr wohl von einander getrennt werden und müssen nicht und unbedingt von ein und der selben Firma ausgeführt werden müssen.
Pro Aufgabenbereich wären die preiswertesten Anbieter gewesen:
für die Hausreinigung: Firma J. mit 267,51 €
für die Gartenpflege: Firma H. mit 196,35 €
für den Hausmeister-Service: Firma D. mit 41,65 €
Summe pro Monat bei dieser Beauftragung: 505,51 €
Aber hier zunächst die Berechnung der Gesamtkosten, wie vom Verwalter unsinnigerweise und nur zu Manipulationszwecken erstellt (siehe Tabelle unten):
Fa. D. – 755,55 €
Fa. J. – 776,24 €
Fa. H. – 782,13 €
Die Darstellung “Kosten pro Firma” stellen die Fa. M. als preiswertesten Anbieter dar.
Erstaunlich: in den Disziplinen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” ist die Fa. D. deutlich teurer als die anderen Anbieter, nur den Hausmeisterdienst bietet D. unschlagbar preiswert mit 41,65 €/monatlich an.
Aufgrund der Darstellung des Verwalters, die Kosten pro Firma – statt pro Aufgabenbereich – zu summieren und seine Einflussnahme während der Versammlung stimmten die Eigentümer für Fa. D. mit den Arbeitsgebieten:
Hausreinigung: 470,05 €
Gartenpflege: 243,95 €
Hauswartservice: 41,65 €
Dieser unseriöse Verwalter hatte sein Ziel erreicht:
1. Durch das Summieren unsinniger Faktoren vermittelte der Verwalter, der Eigentümergemeinschaft bewußt, ein “Schnäppchen” gemacht zu haben, als sie sich für den Anbieter D. entscheiden, der in der Summe aller Arbeitsbereiche mit 755,65 € am preiswertesten war.
Hätte der Verwalter die Eigentümer korrekt beraten und die Dienstleistungen gemischt – was in diesem Fall leicht möglich gewesen wäre – dann hätte sich die Gesamtsumme auf nur 505, 51 € belaufen (siehe oben).
2. Ziel war es, Firma D., dessen Geschäftsführer ein enger Vertrauter des Verwalters ist, mit den Bereichen Hausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen.
Nicht aber mit dem defizitären Bereich “Hauswartservice” mit den sehr günstigen 41,65 €.
Dieser Aufgabenbereich diente nur als Köder und als fiktiver Betrag, um die Gesamtsumme der Firma M. mit unsinnigen, angeblich günstigen “755,65 €” auszuweisen.
3. “Fiktiv” will heißen: dieser Aufgabenbereich sollte n i c h t beauftragt werden. Auch wenn dies so beschlossen und den Eigentümern vermittelt wurde.
Nein, der “Hausmeisterservice” musste von der Bildfläche verschwinden.
Für den Verwalter kein Problem: das Protokoll wurde “angepasst”. Der Begriff “Hausmeisterservice” verschwand aus dem Beschlusstext. Der Beirat, naiv und deppert wie immer, unterschrieb das Protokoll, ohne es auch nur vorher zu lesen. Aber auch dann wäre ihm nichts aufgefallen.
Auf Nachfragen hin, warum die sehr wohl beschlossene Dienstleistung “Hausmeisterservice” im Protokoll nicht auftaucht, antwortet der Verwalter gewohnt dreist: “Sie sehen doch, dass dort nichts steht. Also ist auch nichts beschlossen worden!”
Allein hieran zeigt sich die Routine dieses unseriösen Verwalters….
Fazit: Die “Entscheidungshilfe” des Verwalters stellte sich so als teure “Fehl-Entscheidungshilfe” heraus.
Der Beirat sowie die übrigen Eigentümer haben bis heute nicht verstanden, wie sie manipuliert wurden….
Kostenvoranschläge müssen v o r der Eigentümerversammlung vorliegen!
Zitat eines Beitrags von dem Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Andreas Reng, München:
“Zusammenfassung:
1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens 3 [vollständige und vergleichbare] Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen.
2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht.
3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den “günstigsten Anbieter” verpflichtet wird.
LG München I, Urteil vom 06.07.2015
WEG § 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2
Problem / Sachverhalt
Die Eigentümergemeinschaft berät in deiner Versammlung über die Anschaffung einer Winterbrunnenabdeckung sowie die Erneuerung der Torantriebe für die Tiefgarage. Die Hausverwaltung legt jeweils ein Angebot einer Fachfirma vor, welches Kosten in Höhe von 34.867 Euro für die Winterbrunnenabdeckung und von 17.619,14 € für die Torantriebe ausweisen. Daraufhin beschließt die Eigentümergemeinschaft, dass die jeweiligen Aufträge erteilt werden, wobei die Hausverwaltung noch jeweils zwei weitere Angebote einholen soll und ermächtigt wird, „den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben“.
Mehrere Eigentümer fechten die betreffenden Beschlüsse an. Sie monieren, dass bei Baumaßnahmen dieser Größenordnung die Eigentümer selbst über die Vergabe an eine bestimmte Firma zu entscheiden haben. Die Gegenseite wendet unter anderem ein, es handle sich schon nicht um finanziell bedeutende Maßnahmen. Die Gemeinschaft bestehe aus 800 Miteigentümern und verfüge über einen Jahresetat von 3 Mio. Euro, so dass jedem einzelnen Eigentümer durch die Beschlüsse nur unwesentliche Aufgaben entstünden.
Entscheidung
Das LG München I gibt, wie schon zuvor das Amtsgericht, den anfechtenden Eigentümern Recht. Es kann den angefochtenen Beschlüssen nicht entnommen werden, was unter „günstig“ zu verstehen ist. Möglicherweise ist darunter das preisgünstigste Angebot zu verstehen, zwingend ist das jedoch nicht. Darüber hinaus liegt eine nicht mehr zulässige Delegation von Befugnissen auf die Verwaltung vor. Grundsätzlich ist über entsprechende Maßnahmen in der Eigentümerversammlung zu entscheiden. Damit die Eigentümer von ihrem Ermessen auch Gebrauch machen können, müssen bereits vor der Beschlussfassung mindestens drei Vergleichsangebote von konkurrierenden Unternehmen vorliegen. Auf dieses Erfordernis kann nur bei Maßnahmen mit sehr geringem wirtschaftlichem Wert oder bei Folgeaufträgen verzichtet werden. Dabei kann die Größe der Instandsetzungsmaßnahme nicht am Etat der Gemeinschaft gemessen werden. Bei einem Auftragsumfang von 17.000 Euro liegt keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung vor. Einzelnen Eigentümern muss auch das Reicht gegeben werden, eine Auswahl nicht nur in Hinblick auf verschiedene Preise, sonder auch auf gegebenenfalls unterschiedliche Qualitäten zu treffen.
Praxishinweis
Das Urteil präzisiert die Voraussetzungen, unter denen ein Beschluss über eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme ordentlicher Verwaltung entspricht. Die Notwendigkeit der Einholung von Vergleichsangeboten ist schon viele Jahre ständige Rechtsprechung. Ausnahmen hiervon werden nach dem vorliegenden Urteil restriktiv gehandhabt.
Dies ist im Hinblick auf die notwendige Transparenz bei Auftragsvergaben von Wohnungseigentümergemeinschaften auch erfreulich. Verwaltungen und Eigentümer sollten nunmehr darauf achten, die Vorgaben wirklich ernst zu nehmen.”
LG München
Absichtlich fehlerhafte Protokollierung: finanzieller Rahmen wurde “vergessen”
Auszug aus dem Protokoll:
” TOP 9: Vermietung des Müllraums
Die im Haus frei werdende Kellerfläche könnte gesäubert und anschließend vermietet werden nach der Kellersanierung (ca. 100 €/mtl).
Beschluss:
Der ursprüngliche Müllraum wird nach der Kellersanierung gesäubert, zu einem verschließbaren Raum umgebaut und anschliessend als Lager vermietet.”
Im Protokoll “vergessen” wurde von der Hausverwaltung, den finanziellen Rahmen zu erwähnen.
Dieser wurde in der Versammlung mit 1200 € – inklusive Mauerwerk und Tür- festgelegt.
Strategie der Hausverwaltung:
Sie hat die berechtigte Annahme, dass kaum ein Eigentümer in der Versammlung irgendetwas notieren wird. Auch nicht der Beirat, der das Protokoll später als korrekt unterschreiben wird.
Den meisten Miteigentümern ist es auch zu anstrengend, wichtige Beschlüsse kurz zu notieren. Sie ziehen den “Glauben” an die Richtigkeit der Aussagen der Hausverwaltung vor. Ist auch weniger anstrengend.
Diesen Umstand macht sich die Verwaltung seit Jahren und Jahrzehnten zu Nutzen, indem sie wichtige finanzielle Rahmenbedingen im Protokoll absichtlich unerwähnt lässt.
Da einzig und allein das Protokoll Gültigkeit besitzt kann sich die Hausverwaltung jederzeit auf diesen Beschluss beziehen und das in der WEG-Versammlung vereinbarte Budget um ein vielfaches überziehen.
Überzogen wird es vor allem, weil die Handwerkerarbeiten deutlich teurer ausfallen, als zuvor eingeschätzt und beschlossen.
Es ist ein Klassiker unseriöser Hausverwaltungen einerseits unnötige Arbeiten und überteuerte Arbeiten ausführen zu lassen.
Die Differenz zwischen einer realistischen Rechnung und der überteuerten Rechnung, wie sie den oft dödeligen Beiratsmitgliedern im Rahmen der Jahresabrechnung präsentiert wird – den teilt sich die Verwaltung mit den Handwerkern.
So sind Rechnungen oft 30-50 % überteuert. Nach oben ist aber keine Grenze gesetzt. Wenn überhaupt kein finanzieller Rahmen vereinbart wird, bzw. bewusst nicht protokolliert, ist der Abzocke keine Grenze gesetzt.
Da die “Rechnungsprüfung” der Beiräte leider oft eine einzige Farce ist und sie oft weder vom Buchhalterischen noch vom Technischen Ahnung haben, gibt es zuätzlich ggf. die Möglichkeit auch “ohne” Rechnung, Arbeiten ausführen und bezahlen zu lassen. D.h. der beauftragte Dienstleister zahlt noch nicht einmal Steuern, was die “Gewinnmarge” der von der Hausverwaltung in Auftrag gegebenen überteuerten Arbeiten nochmals erhöht.
Viele Hausverwaltungen leben nicht vom vereinbarten, monatlichen Verwalterhonorar – sondern von dieser Art Nebeneinkünfte.
Empfohlene Maßnahmen:
Wenn Ihnen an Ihrem Geld gelegen ist, dann machen Sie sich die Mühe und protokollieren Sie wichtige Beschlüsse stichwortartig mit.
Dito für die Abstimmungsergbnisse, vor allem bei wichtigen oder kostspieligen Entscheidungen.
Vergleichen Sie sofort nach Erhalt des Protokolls Ihre Notizen mit dem wiedergegebenen Text.
Bei Zweifeln, fordern Sie 1 Woche nach der Versammlung Einsicht in die Beschlusssammlung. Diese liegt beim Verwalter und muss bereits 7 Tage nach der Versammlung sämtliche Beschlüsse korrekt wiedergeben.
Falls Fehler erkenntlich sind, bitten Sie den Beirat/Verwalter um Korrektur.
Sollte sich dieser weigern, sprechen Sie ggf. mit anderen Miteigentümern, einer Eigentümer-Schutzgemeinschaft oder einem Rechtsanwalt.
Treppenhaus versifft total – Hausverwaltung bleibt über Jahre untätig
Gewundert hat es schon, dass in diesem 8-stöckigen Wohnblock bei jedem Wetter – ob Sommer ob Winter – die Flurfenster geöffnent waren.
Warum: es s t a n k überall.
Der Grund war die unzureichende Treppenhaus und Hausflurreinigung durch den Hausmeister. Dieser war mit diesen Aufgaben betraut worden.
Zudem arbeitet der Hausmeister aber ebenfalls für die benachbarten Wohnhäuser und Gebäudeblöcke, deren Eigentümer die Hausverwaltung war.
Abgerechnet wurden die Hausmeisterkosten nach einem nicht ansatzweise nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel von 40% (WEG) – 60 % (benachbarte Gebäude).
Es darf davon ausgegangen werden, dass die WEG mehr zahlt, als sie Leistung vom Hausmeister erhält.
Hauptproblem ist jedoch, das die Hausverwaltung den Hausmeister vor Kritik schützen möchte – sie nutzt ihn ja vor allem für ihre Zwecke.
So wird das Versiffen des Hausflurs seit Jahren ignoriert. 90% der Wohnungseigentümer haben ihre Wohnungen vermietet, wohnen nicht im Haus und sehen den Zustand nicht.
Wie sehr ein Hausflur verdrecken kann, dokumentierte ein Eigentümer mit Photos, die er auf der Eigentümer-Versammlung vorstellte und die der Verwalter gleich mit “Das ist doch Photoshop!” (= hier wurden die Photos verändert, manipuliert) kommentierte. Der Eigentümer hatte sich erlaubt, einen kleinen Teil des Flurs selber zu reinigen, um festzustellen, in wieweit dies möglich war. Mit Hilfe eines handelsüblichen Reingigungsmittels (“Bref – Fettes und Eingebranntes”) und 4 Eimern Wasser konnten diese 2 Quadratmeter endlich gesäubert werden.
Bereits zuvor musste der Dreck vom Boden per Spachtel (!!!) entfernt werden:
Nachdem der von der Hausverwaltung in Schutz genommene Hausmeister über Jahre/Jahrzehnte nicht richtig geputzt hatte und die Treppenhausreinigung darin bestand, dass ein junges Mädchen (Nichte des Hausmeisters) kam, dass des Flurboden nässte und dann wieder trocknete, ohne irgendetwas wirklich zu reinigen, verfestigte sich der Schmutz.
Nässen, trocknen, nässen, trocknen…. die Dreckflecken wurden immer höher, es stank seit Jahren im Flur – aber Handlungsbedarf sahen weder die Hausverwalter noch der protegierte Hausmeister. Auch als der Dreck immer höher “wuchs” – keine Reaktion.
Es blieb nur noch eine idiotensichere Maßnahme: mit Malkreide wurde jeder einzelne Dreckfleck – bzw. mittlerweile Dreckhubbel – im Flur mit einem gemalten Kringel versehen – in der Hoffnung, dass wenigstens dies der Reinigungskraft auffallen würde (siehe Photo unten). Insgesamt befanden sich auf dem Flur von 15 x 1,5 m Breite 50 solcher Markierungen.
Diese Dreckhügel konnten nur noch mit dem Spachtel (!) vom Flurboden abgeschabt werden. – Die Reinigungskraft reagierte mit Zorn und Beschimpfungen, da sie sich öfters bücken musste und die Arbeiten länger als sonst dauerten…
Zusammenfassung:
Eine Vermischung von Interessen mit der Hausverwaltung ist zu vermeiden.
In diesem Fall protegierte die Hausverwaltung den unfähigen Hausmeister, da dieser größtenteils für die Hausverwaltung in anderen Häusern tätig war, die Abrechnung aber einem überproportional grossen Teil der Eigentümergemeinschaft übertragen wurde.
Der Beirat war seit Jahren unfähig, uninteressiert und unfachkundig – ihm wurde (nicht ohne Gurnd) auf jeder WEG-Versammlung von der Hausverwaltung ausdrücklich für die wunderbare Zusammenarbeit gedankt. Die übrigen Miteigentümer glauben den Schmarrn, sie hatten nie selber etwas geprüft und verlassen sich gutgläubig auf Verwaltung und Beirat.
WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden
Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”
So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!
2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.
3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.
4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.
5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).
6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).
7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.
Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.
b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.
c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.
WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen
Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂
In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.
Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.
Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:
TOP 12 – Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.
Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.
Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.
1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….
2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:
Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.
Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!
3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.
Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.
4. Unnötige Kosten
Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.
Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…
Zusammenfassung:
Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.
Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.
Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.
Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.
Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.
Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:
Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.
WEG-Hausverwalter: Berechnung Sonderhonorar wegen “Info an den gesamten Beirat”
Das im Hausverwaltervertrag vereinbarte “Verwalterhonorar” ist nur ein Teil dessen, was an Honorar wirklich gezahlt wird.
Die Details, welche Zusatzaufgaben berechnet werden können, sind im Verwaltervertrag einsehbar und prüfbar. Jedoch werden manche Formulierungen bewußt großzügig gestaltet, so es dem Verwalter möglich ist, fast alles möglich abzurechnen.
Hier einige Beispiele:
“Entgegen der Üblichkeit wird im Interesse der WEG der gesamte Beirat über sämtliche Vorgänge in der Eigentümergemeinschaft informiert – hierdurch und im Zusammenhang mit durchzuführenden Beiratssitzungen entsteht uns ein unerheblicher Zusatzaufwand:
Um zumindest einen Teil der Zusatzkosten (ggf. Porto- und Versandkosten, Personal- und Maschinenkosten) abzudecken, erlauben wir uns, folgende Beträge in Rechnung zu stellen:
Pauschalaufwandsentschädigung für Informationszusatzkosten für das Kalenderjahr 120,00 € zzgl. 19% Mehrwertsteuer 22.80 € = 142,80 €.”
In diesem Fall ist hinzufügen, dass der Hausverwalter erkrankte und nur durch das wirklich überdurchschnittliche Engagement des Beirats und der übrigen Miteigentümer noch größerer Schaden – insbesondere in Bezug auf eine gerade durchgeführte Haussanierung – vermieden werden konnte. Die Info an den Beirat war also hier die “Rettung” der Hausverwaltung. Nun Kosten in Rechnung zu stellen nicht nachvollziehbar.
WEG-Hausverwalter: Abzocke mit unwirtschaftlichen Ausgaben kein Problem
Leichtes Spiel mit Wohnungseigentümern
Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”: so wird das Geld der Eigentümergemeinschaft unsinnig ausgegeben!
Zustimmungen zu 400.000 € Geldausgabe für lediglich 4.000 € Energieeinsparung im Jahr sind keine Seltenheit !
Mehrfacher Urlaub im Jahr ist unerlässlich für die meisten Wohnungseigentümer.
Da bleibt keine Zeit für rechtliche oder technische Fortbildung, um erkennen zu können, dass man wieder einmal von einem Hausverwalter und einem Architekten zur Zustimmung eines total unwirtschaftlichen Sanierungsvorschlags in einer Eigentümerversammlung überredet wurde.
Überwiegend fehlen deshalb Wohnungseigentümern die Argumente, um auf die Absicht eines Verwalters, einen Großauftrag an Handwerker und Dienstleister vergeben zu wollen, bereits angemessen vor der Beschlussfassung parieren zu können.
Die wenigen sachkundigen Meinungen einzelner Miteigentümer werden entweder ignoriert oder gar massiv kritisiert, wenn sie der Verwaltermeinung widersprechen. Denn es könnte ja Nachteile haben, wenn man nicht dem folgt, was ein Verwalter vorschlägt.
Zivilcourage ist nicht das Ding des üblichen Wohnungseigentümers. Lieber zahlt er und meckert im Stillen, wenn ihm dann nach der Versammlung irgendwann klar geworden ist, dass er in unverschämter Weise abgezockt wurde.
Und so kommt es, wie es dann kommen muss. Der Verwalter hat leichtes Spiel, für „seinen Vorschlag zum Großauftrag“ eine große Zahl von Zustimmern in einer Eigentümerversammlung zu erhalten. Zu befürchten hat er nichts, denn selbst bei den unsinnigsten Begründungen des Verwalters oder eines Architekten für die Geldgroßausgabe ist kein Eigentümer bereit, einen deshalb nicht ordnungsgemäßen Eigentümerbeschluss vor Gericht anzufechten. Da wird man sich „finanziell ausbluten“, prophezeien schon Verwalter, die die Richter an Wohnungseigentümer- Gerichten und deren Rechtsempfinden aus Erfahrung beurteilen können.
Und deshalb geht der Beschlussantrag des Verwalters auch mit großer Mehrheit durch, rund 400.000 € in einer Wohnanlage für die Dämmung einer Nord-Außenfassade zu investieren, um damit im Jahr rund 4.000 € an Heizenergie einsparen zu können. „Das rechnet sich für den Wohnungseigentümer innerhalb von 10 Jahren, so wie es die Rechtsprechung verlangt“, versichert der Architekt. Der Verwalter nickt und der Verwaltungsbeirat ebenso. Beide haben ja den Architekten ins Spiel gebracht und können ihm jetzt nicht in den Rücken fallen. Niemand widerspricht. Die meisten wurden mit solch einleuchtender Rechenkunst des „Fachmanns“ überzeugt. Manche trauen sich nicht, anders nachzurechnen wie es richtig wäre.
Die Außenwanddämmung wird den Schimmel in einzelnen Wohnungen beseitigen, wird noch versichert. Die Meldungen über den Schimmel in einzelnen Wohnungen sind rechtzeitig vor dem Sanierungsvorschlag bekannt gemacht worden. Fast 40 Jahre hat es keinen Schimmel hinter dem 36 cm starken Außenmauerwerk gegeben. Jetzt ist er da – rechtzeitig könnte man meinen. Ob in den jetzt schimmelbelasteten Wohnung genügend geheizt und gelüftet wurde, wird nicht gefragt. Von Datenlogging hat man nichts gehört, mit dem man Wohnfehlverhalten feststellen könnte. Die Einzelheizkostenabrechnungen der schimmelbelasteten Wohnungen hat man auch nicht angeschaut. Daran hätte man erkennen können, wie viel in der Wohnung und ob in den mit Schimmel belasteten Zimmern überhaupt geheizt wurde.
Und ob der eigenmächtige Einbau von luftdichten neuen Kunststofffenstern ohne Berücksichtigung der Installation eines Lüftungssystems nach DIN 1946-6 den erstmaligen Schimmel entstehen ließ, wird nicht gefragt und somit auch nicht untersucht.
Der Verwalter hat statt dessen gesagt, dass die Außenwanddämmung für 400.000 € gut ist und jeder schriftlich festgehalten wird, wer der Dämmung nicht zustimmt. Ein Nichtzustimmer zur Dämmung würde sich schadensersatzpflichtig machen, droht der Verwalter. Das sitzt. Ob das stimmt, weiß man nicht. Darüber hat man im Urlaub nichts erfahren und wen sollte man da in der Versammlung fragen?
Aber es müssten doch bei einer Modernsierung 75% aller Eigentümer zustimmen, fragt noch ein Eigentümer zaghaft. So hundertprozentig weiß er es nämlich auch nicht – er war ja bis vor kurzem im Urlaub.
„Brauchen wir nicht, wir halten ja nur instand und da reicht die einfache Mehrheit“, entgegnet der Verwalter und lächelt dabei. Er weiß nämlich aus Erfahrung, dass inzwischen eine deutliche Mehrheit der deutschen Wohnungseigentümer rechtlich und technisch dumm ist. Diverse TV-Filme vom BR, NDR, WDR sowie Medienberichte im „SPIEGEL“, der „FAZ“, „Die WELT“ usw. hat es zwar zur Aufklärung gegeben, Eigentümerschulungen und Fachliteratur auch, aber da war man im Urlaub, hatte das übersehen oder gerade keine Zeit, um sich zu informieren.
Und warum sollte man einen Teil seines Geldes in die Durchsetzung des Rechts investieren? Recht darf nichts kosten. Solche Gedanken der Eigentümer kennt der professionelle Verwalter und deshalb lächelt er.
Er hat seinen neuen Vorschlag durchbekommen, denkt an seine damit verbundene Zusatzhonorierung, die im Verwaltervertrag für jede Sanierungs-Geldausgabe von den Eigentümern zugestanden wurde – egal wie unsinnig oder kostenüberhöht solch eine Geldausgabe auch sein mag. Ablehnende Hinweise zu solchen Vertragsklauseln von Verbraucherschützern haben die meisten Eigentümer nie gelesen.
Im nächsten Jahr folgen dann die Vorschläge für die Dämmungen der Ost- und Westseiten wieder für jeweils 400.000 €. Das werden schon die Eigentümer selbst fordern, deren Wohnungen nach diesen Seiten ausgerichtet sind. Auch das gibt wieder Sonderhonorare. Die Eigentümer wollen das ja so.
An diesem System sollte nichts geändert werden. So wie das praktisch von allein läuft, ist alles gut, denkt sich der Verwalter, der Architekt und die mit dem Großauftrag bedachten Handwerker.
Gehaltserhöhung für den Hausmeister – ohne nötigen Beschluss der WEG
Ohne nötigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft setzt eine Hausverwaltung die Gehaltserhöhung für einen ihr nahe stehenden Hausmeister durch.
Besonders unfair: die Hausverwaltung überschreitet nicht nur ihre Kompetenzen, sie versuchte auch den Beirat einzubeziehen und versichert sich seiner Unterstützung.
Dabei hätte ein Blick in den eigenen Verwaltervertrag genügt, um festzustellen, welche Kompetenzen der Verwaltung diesbezüglich zusehen.
Nicht nur das Vorlegen und Einholen einer “Einverständniserklärung” von Seiten der WEG-Verwaltungsbeiräte, die hierfür überhaupt nicht (!) bevollmächtigt sind, ist schäbig.
Auch das Durchsetzen einer Gehaltserhöhung für den Verwalter-nahen Hausmeister, dessen mangelnde Arbeitsmoral seit langem von Seiten der Eigentümer kritisiert wird – ist unverständlich und für die Eigentümergemeinschaft mit unnötigen Kosten verbunden. verwerflich.
Einzig die Eigentümergemeinschaft als Arbeitgeber dieses fest angestellten Hausmeisters hat über eine evtl. Gehaltserhöhung des Hausmeisters zu entscheiden – also weder Hausverwaltung noch Beiräte!
Hier der Inhalt des jeweils an die Beiräte gerichtete Schreiben der Hausverwaltung:
“Betreff: Wohnungseigentümergemeinschaft… – Lohnerhöhung für Hauswarte
Sehr geehrter Herr Sch…. (Beirat),
hiermit teilen wir Ihnen mit, dass für die gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft eine Lohnerhöhung ab dem 01.01… von 3% , ab dem 01.07… von 1,5% und ab dem 01.05…. von 1% vereinbart wurde.
Entsprechend der bisher gehandhabten Praxis wurden die Lohnerhöhungen auch für die in den Wohnungseigentümergemeinschaften tätigen Hauswarte durchgeführt.
Wir bitten Sie, uns auf der beigefügten Kopie dieses Schreibens zu bestätigen, dass Sie mit der vorgenannten Erhöhung ab dem 01.01… oder zu einem anderen Zeitpunkt dieses Jahres einverstanden sind bzw. wieviel Prozent mehr gezahlt werden soll.
Wir bitten Ihre Einverständniserklärung bis spätestens 19.09…zurückzusenden bzw. uns telefonisch zu informieren.
Mit freundlichen Grüßen,
… Immobilien Management GmbH
WEG-Service Kundenbetreuer
Mit der Lohnerhöhung ab dem 01.01….sowie ab dem 01.07…und ab dem 01.05….sind wir einverstanden.
Unterschrift: Name des Beirats”
Der psychologische Trick:
Dem wahrscheinlich ahnungslosen Verwaltungsbeirat (= Interessenvertreter der Eigentümergemeinschaft) wird von dem Verwalter suggeriert, seine Einverständniserklärung zur Gehaltserhöhung des Hausmeisters wäre sehr wichtig und schmeichelt damit seinem Ego (“Wir bitten Sie….”)
Weiter sei die Lohnerhöhung angeblich “gängige Praxis”.
Dies weiß ein Beirat nicht einzuschätzen, da er sein Amt meist nur kurze Zeit bekleidet
Die Verwaltung behauptet weiter, die Gehaltserhöhung beträfe die “gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft” ….
Ein unbedarfter Beirat wird denken: macht Sinn, dazu gehört wohl auch unser Hausmeister…
FAKT ist aber:
1. die Einverständniserklärung der Beiräte ist völlig bedeutungslos.
2. denn die Beiräte haben genauso wenig Enscheidungskompetenz wie die Hausverwaltung. – Nur die Gemeinschaft kann per Beschluss entscheiden.
3. von gängiger Praxis sollte nicht gesprochen werden – und falls doch: umso schlimmer!
4. ein Hausmeister, der fest angestellt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist – hat mit “gewerblichen Arbeitnehmern der Wohnungswirtschaft” absolut nichts zu tun! Dies wäre nur der Fall, wenn er bei der Hausverwaltung tätig wäre.
5. Die Betreff-Formulierung “Lohnerhöhung für Hauswarte” und “entsprechend der bisher gehandhabten Praxis” lässt schließen, das diese Hausverwaltung das Gesetz bereits seit Jahren mit Füßen tritt und diese Methode seit Jahren und in vielen WEGs praktiziert wird!
6. Durch das spezielle “An-sich-binden” der Beiräte – siehe bedeutungslose Einverständniserklärung – kann die Verwaltung davon ausgehen, dass eben diese schweigen werden. Sollte einem Beirat irgendwann die Erkenntnis kommen, dass er fehlgehandelt habe, so wird er der letzte sein, der dies öffentlich – oder hier: gegenüber den übrigen Miteigentümern – zugibt.
Zusammenfassung:
Durch die bewußte Fehlinformation gegenüber den Beiräten und die o.g. “Einverständniserklärungen” sichert sich die Verwaltung doppelt ab:
Sie hat nicht nur ihren Willen durchgesetzt und hinter dem Rücken und ohne Wissen der Eigentümergemeinschaft eine Lohnerhöhung für den Verwalter-nahen Hausmeister durchgesetzt, sie kann auch darauf vertrauen, dass dies wohl nie ans Tageslicht kommen wird!
Ist es aber doch! – und damit dumm gelaufen für diese Hausverwaltung.
Empfohlene Maßnahmen
Eine Hausverwaltung, die sehr wohl weiß, welche Kompetenzen sie hat und welche nicht – und die mittels fieser, mieser Tricks und Lügen versucht ihren Willen durchzusetzen, ist schnellstens abzuwählen.