Archiv der Kategorie: Kostentransparenz fehlt

WEG-Hausgeld-Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft: Kostentransparenz fehlt

Irre Pauschal-Positionen auf Handwerkerrechnungen

Praxisbeispiel: Entsorgen einer durch den Wind gefallener Pappel

Rechnung:
Sehr geehrte Damen und Herren, für folgende Arbeiten auf dem oben genannten Grundstück am 05. Juli 2022 erlauben wir uns wie vereinbart entsprechend unserem Angebot 06/06/2022 vom 03.06.2022 inklusive SKT, Bodensicherung und  Entsorgung zu berechnen:
Pos. 1- Anfahrt – 65,00 €
Pos. 2 – Abbau und Entsorgung einer vom Wind ins Wasser geworfenen Pappel – 4.190,00 Gesamt Netto: 4.255,00 €
19% MwSt: 808,45 €
Gesamt Brutto: 5.063,45 €
– 2% Skonto: 151,90 €
zu überweisen: 4.962,45 € – Ein Schnäppchen!!! 🙂

Interessant die Anmerkung zu der Aufteilung von Arbeit und Material:
“100% bzw. den anteiligen Betrag der Rechnung sind Lohn- und Arbeitskosten gemäß § 35a EStG.”
Also, der Pauschalbetrag von 4.190 € entspricht zu 100% den Arbeitskosten.

Dann rechnen wir doch mal:
Ein Gartenbau-Mitarbeiter berechnet pro Stunde 45 € netto.
4.190 € / 45 € = 93,11 Stunden => 11,64 Tage (je 8 Std.). —> -WIE BITTE???!

Bezeichnenderweise gab es hier auch nur ein einziges Angebot…. Die Abzocke riecht man gegen den Wind..

Handwerker-Rechnungen mit Pauschalbeträgen braucht NIEMAND

Wer braucht diese Art Rechnungen?
Warum ist aus dieser Rechnung nicht die Arbeitszeit und das Arbeitsmaterial zu entnehmen?
Denn jede Tätigkeit kann in Zeitaufwand und Material untergliedert werden.
Um unberechtigte und zu hohe Rechnungen stellen stellen kann, die vom unseriösen Hausverwalter zuvorkommend bezahlt werden?
Vielleicht ist der Dank der Dienstleister gegenüber der Hausverwaltung…. für die Möglichkeit, deutlich überhöhte Rechnungen stellen zu können, so groß, dass er sich in Worte allein nicht ausdrücken lässt…..

Übrigens eine typische Rechnung, wie sie der Verwalter als Privatperson für sein Privathaus oder seine Eigentumswohnung nie akzeptieren würde: ist ja nicht vergleichbar!
Aber für die (depperten( Wohnungseigentümer soll es genau richtig sein?
Es wird zweierlei Mass angelegt!

Praxisfall:

WEG-Versicherungsfälle: Dienstleister mit “Pauschal-Rechnung”

[Beitrag 6611] – Auch bei Versicherungsfällen überteuerte Abrechnung mit “Pauschal-Positionen”

Da Arbeiten, die im Zusammenhang mit Versicherungsfällen stehen, von der Versicherung erstattet werden (z.B. Gebäudeversicherung im Fall von Wasserschäden) und die Eigentümer somit weniger betreffen, beauftragen unseriösen Hausverwaltungen gerne nahestehende Dienstleister, die dann überteuert abrechnen. Die Versicherungen zahlen, werden aber später ggf. ihre Versicherungsprämien erhöhen – zum finanziellen Nachteil der Eigentümer.

Das Mittel zum Zweck sind “Pauschalrechnungen”.

Praxisbeispiel:
Die Firma “Facility Management……” wird von der Hausverwaltung beauftragt nach einem Wasserschaden die Wohnung eines Wohnungseigentümers zu trocknen.
In den WEG-Abrechnungsunterlagen findet sich folgende Rechnung:
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WEG-Abrechnung: und wieder grüßt der Pauschalbetrag….

[Beitrag 6651] – Ohne schriftliches Angebot, inhaltlich nicht nachvollziehbar, 50% überteuert, insolvente Dienstleister…

Praxisfall:
Rechnung des Handwerkers, wie er im Abrechnungsordner der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgefunden wurde: 
“Masse 1,0  – Schaden an der Dämmung durch bauseitige Verlegung des Fallrohrs: Fassadendämmung mit Steinwolle füllen, verspachteln, Gewerbe einbettend verspachteln, ca. 10 cm auf den alten Putz überlappend, Putzgrund vorstreichen, 3 mm Kratzputz auftragen und verscheibeln, Schlussanstrich mit Fassadenfarbe angleichen an die übrige Fassade.
Achtung: es werden Ansätze sichtbar bleiben!
inkl. aller Materialien, inkl. mehrfacher trocknungsbedingter An- und Abfahrten
netto €: 390,00
zzgl. 19 % MwSt. 74,10
brutto €: 464,10 “

Von der Hausverwaltung wurde dieser Betrag am 11.06. “kontrolliert”.
Also muss ein ordnungsgemäßer Auftrag vorliegen.
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WEG-Hausgeldabrechnung: …und immer wieder “Pauschal”-Rechnungen!

Grundsätzliches
Rechnungen von Dienstleistern (Handwerker usw.), die – entgegen ihrer üblichen Praxis – nicht detaillierte Rechnungen mit Ausweis von Arbeitszeit, Stundenlohn, Material- und Anfahrtskosten ausweisen, sind ungewöhnlich.
Hier lohnt es immer genauer hinzuschauen!

Die Handwerkskammer teilte, dass Rechnungen mit Pauschalpositionen nur dann zu akzeptieren sind, wenn sie zuvor genau so in Auftrag gegeben wurde.

Für eine Eigentümergemeinschaft heißt dies aufpassen: tauschen bei der Belegeinsicht Rechnungen mit Pauschalpositionen auf -> sofort die schriftliche Beauftragung einsehen.
Wenn diese vorhanden ist -> den Verwalter zur Rede stellen, warum er von einer üblichen Beauftragung mit Ausweis von Arbeitsstunden, Stundensatz und Materialkosten abgewichen ist.
Denn die Kosten sind für die Eigentümer nicht prüfbar und nachvollziehbar.
Die Erfahrung zeigt, dass diese Rechnungen mit Pauschalpositionen zu ca. 50% überteuert sind.

Unklare Darstellungen, wie als Pauschalpositionen / Pauschalbeträge, sollen immer etwas kaschieren oder verstecken. Was möchte der Verwalter, der doch als Dienstleister die Interessen der Eigentümer zu vertreten hat, verstecken? Vor wem? Vor den Eigentümern? Was möchte er verstecken? Dass er ggf. “gemeinsame Sache” mit dem Dienstleister macht und sich den Gewinn der überhöhten Rechnung mit ihm teilt?

Nein, ein Schelm der Böses hierbei denkt.
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WEG: unnötige + überteuerte Wartungverträge – “Dachrinnenwartung”

[Beitrag 6592] – Immer wieder die gleiche Masche: “Pauschalpositionen” zu Lasten von Mietern und Eigentümern

Die Jahresabrechnung weist unter Betriebskosten die Position “Dachrinnenreinigung – 1.261,40 €”. Wie kommt es zu diesem hohen Betrag?

Eine Belegeinsicht empfiehlt sich.
Die Rechnung einer Dachdeckerfirma werden kleinere Reparaturen und Reinigungsarbeiten auf dem Dach aufgeführt.
Die Wartung wird pauschal in Rechnung gestellt:
1 Stk. Dachwartung – 530 € netto (davon Materialverbrauch. 22,80 €,  Lohnarbeit: 507,20 €)

Warum? Welchen Vorteil hat hiervon die Eigentümergemeinschaft?
Antwort: Keinen!
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Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.
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Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Nichtssagende Handwerker-Rechnungen erschweren die Belegprüfung

Praxisfall: im Abrechnungsordner fanden sich folgende Handwerker-Rechnungen.
Es handelte sich um nicht regelmässig wiederkehrende Einsätze.
Umso erstaunlicher die absolut nichtssagende Beschreibung der ausgeführten Tätigkeit “Leistungen im Monat….” statt einer Kurzbeschreibung wie z.B. “Austausch eines defekten Ventils in der Wohnung…”. Einzig auf den kaum lesbaren Arbeitszetteln konnten Anhaltspunkte zu der Handwerkertätigkeit vermutet werden.

Der Vorwurf richtet sich an eine Hausverwaltung, die diese Art Rechungen akzeptiert und ggf. unzureichend geprüft bezahlt.

So kann es nicht verwundern, dass sich auf diese Weise Installateur-Rechnungen beglichen wurden, die nicht von der WEG sondern vom Sondereigentümer hätten gezahlt werden müssen!

Beispiel 1:  “Leistungen erbracht im Monat Juni”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590859
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €

02 Laut Aufmassblatt vom 24.05.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €

03 Laut Auftragszettel Nr. 591033
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €


Beispiel 2:  “Leistungen erbrach im Monat Januar”

01 Laut Auftragszettel Nr. 589814
3 Std. Monteur – 115,50 €
1 An- und Abfahrt, Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €


Beispiel 3:  “Leistungen erbracht im Monat September”

01 Laut Auftragszettel Nr. 590750 und Aufmassblatt vom 01.06.
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
0,50 pau Bereitstellung Kundendienstfahrzeug und Werkzeug – 11,75 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 30 km – 38,56 €
1 pau Klein- und Dichtmaterial – 2,25 €
0,5 Std. Monteur – 20,25 €
1 An- und Abfahrt Fahrkosten bis 15 km – 23,08 €

WEG-Hausverwalter: Abzocke mit unwirtschaftlichen Ausgaben kein Problem

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”: so wird das Geld der Eigentümergemeinschaft unsinnig ausgegeben!

Zustimmungen zu 400.000 € Geldausgabe für lediglich 4.000 € Energieeinsparung im Jahr sind keine Seltenheit !

Mehrfacher Urlaub im Jahr ist unerlässlich für die meisten Wohnungseigentümer.
Da bleibt keine Zeit für rechtliche oder technische Fortbildung, um erkennen zu können, dass man wieder einmal von einem Hausverwalter und einem Architekten zur Zustimmung eines total unwirtschaftlichen Sanierungsvorschlags in einer Eigentümerversammlung überredet wurde.

Überwiegend fehlen deshalb Wohnungseigentümern die Argumente, um auf die Absicht eines Verwalters, einen Großauftrag an Handwerker und Dienstleister vergeben zu wollen, bereits angemessen vor der Beschlussfassung parieren zu können.
Die wenigen sachkundigen Meinungen einzelner Miteigentümer werden entweder ignoriert oder gar massiv kritisiert, wenn sie der Verwaltermeinung widersprechen. Denn es könnte ja Nachteile haben, wenn man nicht dem folgt, was ein Verwalter vorschlägt.
Zivilcourage ist nicht das Ding des üblichen Wohnungseigentümers. Lieber zahlt er und meckert im Stillen, wenn ihm dann nach der Versammlung irgendwann klar geworden ist, dass er in unverschämter Weise abgezockt wurde.

Und so kommt es, wie es dann kommen muss. Der Verwalter hat leichtes Spiel, für „seinen Vorschlag zum Großauftrag“ eine große Zahl von Zustimmern in einer Eigentümerversammlung zu erhalten. Zu befürchten hat er nichts, denn selbst bei den unsinnigsten Begründungen des Verwalters oder eines Architekten für die Geldgroßausgabe ist kein Eigentümer bereit, einen deshalb nicht ordnungsgemäßen Eigentümerbeschluss vor Gericht anzufechten. Da wird man sich „finanziell ausbluten“, prophezeien schon Verwalter, die die Richter an Wohnungseigentümer- Gerichten und deren Rechtsempfinden aus Erfahrung beurteilen können.

Und deshalb geht der Beschlussantrag des Verwalters auch mit großer Mehrheit durch, rund 400.000 € in einer Wohnanlage für die Dämmung einer Nord-Außenfassade zu investieren, um damit im Jahr rund 4.000 € an Heizenergie einsparen zu können. „Das rechnet sich für den Wohnungseigentümer innerhalb von 10 Jahren, so wie es die Rechtsprechung verlangt“, versichert der Architekt. Der Verwalter nickt und der Verwaltungsbeirat ebenso. Beide haben ja den Architekten ins Spiel gebracht und können ihm jetzt nicht in den Rücken fallen. Niemand widerspricht. Die meisten wurden mit solch einleuchtender Rechenkunst des „Fachmanns“ überzeugt. Manche trauen sich nicht, anders nachzurechnen wie es richtig wäre.

Die Außenwanddämmung wird den Schimmel in einzelnen Wohnungen beseitigen, wird noch versichert. Die Meldungen über den Schimmel in einzelnen Wohnungen sind rechtzeitig vor dem Sanierungsvorschlag bekannt gemacht worden. Fast 40 Jahre hat es keinen Schimmel hinter dem 36 cm starken Außenmauerwerk gegeben. Jetzt ist er da – rechtzeitig könnte man meinen. Ob in den jetzt schimmelbelasteten Wohnung genügend geheizt und gelüftet wurde, wird nicht gefragt. Von Datenlogging hat man nichts gehört, mit dem man Wohnfehlverhalten feststellen könnte. Die Einzelheizkostenabrechnungen der schimmelbelasteten Wohnungen hat man auch nicht angeschaut. Daran hätte man erkennen können, wie viel in der Wohnung und ob in den mit Schimmel belasteten Zimmern überhaupt geheizt wurde.

Und ob der eigenmächtige Einbau von luftdichten neuen Kunststofffenstern ohne Berücksichtigung der Installation eines Lüftungssystems nach DIN 1946-6 den erstmaligen Schimmel entstehen ließ, wird nicht gefragt und somit auch nicht untersucht.

Der Verwalter hat statt dessen gesagt, dass die Außenwanddämmung für 400.000 € gut ist und jeder schriftlich festgehalten wird, wer der Dämmung nicht zustimmt. Ein Nichtzustimmer zur Dämmung würde sich schadensersatzpflichtig machen, droht der Verwalter. Das sitzt. Ob das stimmt, weiß man nicht. Darüber hat man im Urlaub nichts erfahren und wen sollte man da in der Versammlung fragen?

Aber es müssten doch bei einer Modernsierung 75% aller Eigentümer zustimmen, fragt noch ein Eigentümer zaghaft. So hundertprozentig weiß er es nämlich auch nicht – er war ja bis vor kurzem im Urlaub.
„Brauchen wir nicht, wir halten ja nur instand und da reicht die einfache Mehrheit“, entgegnet der Verwalter und lächelt dabei. Er weiß nämlich aus Erfahrung, dass inzwischen eine deutliche Mehrheit der deutschen Wohnungseigentümer rechtlich und technisch dumm ist. Diverse TV-Filme vom BR, NDR, WDR sowie Medienberichte im „SPIEGEL“, der „FAZ“, „Die WELT“ usw. hat es zwar zur Aufklärung gegeben, Eigentümerschulungen und Fachliteratur auch, aber da war man im Urlaub, hatte das übersehen oder gerade keine Zeit, um sich zu informieren.

Und warum sollte man einen Teil seines Geldes in die Durchsetzung des Rechts investieren? Recht darf nichts kosten. Solche Gedanken der Eigentümer kennt der professionelle Verwalter und deshalb lächelt er.

Er hat seinen neuen Vorschlag durchbekommen, denkt an seine damit verbundene Zusatzhonorierung, die im Verwaltervertrag für jede Sanierungs-Geldausgabe von den Eigentümern zugestanden wurde – egal wie unsinnig oder kostenüberhöht solch eine Geldausgabe auch sein mag. Ablehnende Hinweise zu solchen Vertragsklauseln von Verbraucherschützern haben die meisten Eigentümer nie gelesen.

Im nächsten Jahr folgen dann die Vorschläge für die Dämmungen der Ost- und Westseiten wieder für jeweils 400.000 €. Das werden schon die Eigentümer selbst fordern, deren Wohnungen nach diesen Seiten ausgerichtet sind. Auch das gibt wieder Sonderhonorare. Die Eigentümer wollen das ja so.

An diesem System sollte nichts geändert werden. So wie das praktisch von allein läuft, ist alles gut, denkt sich der Verwalter, der Architekt und die mit dem Großauftrag bedachten Handwerker.