Archiv der Kategorie: Verwalter-Sonderhonorar zu hoch / nicht berechtigt

Sonderhonorar, Zusatzhonorar des WEG-Hausverwalters zu hoch in Rechnung gestellt oder nicht berechtigt

Zensus 2021: WEG-Verwalter fordern Sonderhonorar für geringen Mehraufwand

Wieder die gleiche "Abzocke" wie in 2011?

Mit der Zensus-Umffage bittet der Staat um Auskunft zu den Wohngebäuden und Wohnungen. Die Fragen zum Gebäude beantworten in der Regel die Hausverwalter, die zu den Wohnungen die Wohnungseigentümer, da diese Infos den Verwaltern normalerweise nicht vorliegen.

Von Seiten der Hausverwalter und -Dachverbände werden diese Zusatzarbeiten genutzt um eine Sonderhonorierung zu berechnen. Dabei wird die wirkliche Leistung nicht beschrieben, man verweilt im nebulösen, unbestimmten… um der Arbeitsleistung Volumen und Bedeutung zu vermitteln.

Den wirklichen Arbeitszeitaufwand verschweigt der Verwalter.
Ein Grund mehr sich unter diesem Aspekt die Zensus-Fragen einmal anzusehen.
Weiterlesen →

Sonderhonorar für Prüfungen zum Mindestlohngesetz

Nach dem Motto "Kleinvieh macht auch Mist" berechnet dieser WEG-Hausverwalter Leistungen die mit seinem Vertrag schon abgegolten sind.

“Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Überprüfung des nebenberuflichen Beschäftigungsverhältnisses zur Sicherstellung der Erfüllung der Vorgaben durch das Mindestlohngesetz erlauben wir uns, zumindest einen Teil unseres Zusatzaufwandes wie folgt abzurechnen:

Pauschale 30 € + 20 % Sachkostenpauschale (Porto, Telefon.. ) 6 € 
= 36 €+ MwSt. 6,84 € = Rechnungsbetrag 42,84 € “

Verbucht werden diese Kosten auf das Konto 3050 “Sonstige Kosten”.

Fazit:
Die Prüfung ist wahrscheinlich unnötig und wäre -wenn den nötig – mit dem normalen Verwalterhonorar abgegolten.
Die Kontierung auf die “Sonstigen Kosten” entspricht NICHT den gesetzlichen Erfordernissen, die einen separaten Ausweis auf einem Konto “Sonderhonorar Hausverwaltung” erfordert. Damit die Eigentümer diese Kosten deutlich zur Kenntnis nehmen. Dies war hier nicht gegeben.

Sonderhonorar für Auskunft Creditreform eines langjährigen Miteigentümers

Wieder unnötige und unsinnige Kosten - verursacht vom WEG-Hausverwalter

Der WEG-Hausverwalter kann nur sehr wenigen, klar definierten Fällen die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung verweigern.
Dies z. B., wenn eine große Zahlung (z.B. Sonderumlage) für den künftigen Eigentümer ansteht und es offensichtlich ist, dass er nicht über ausreichende finanziellen Mittel verfügt.
Nur in diesem speziellen Fall, wenn bereits wenn bereits Zweifel zu der finanziellen Situation des Käufer vorhanden sind, ist eine Überprüfung der Bonität sinnvoll. Diese Konstellation ist äußerst selten.

Warum also berechnet der Verwalter Kosten für eine angeblich eingeholte Auskunft zur Bonität eines neuen Eigentümers? “Angeblich” -weil seiner Sonderhonorar-Rechnung keinerlei Anlage beigefügt ist, aus der die Eigentümergemeinschaft die Bonität des Neueigentümers entnehmen kann.

Kritik:
– die Einholung einer Bonitätsauskunft bei der Creditreform ist unnötig, da der Verwalter seine Zustimmung bis auf seltene Einzelfälle nicht verweigern kann
– die Kosten von 65 € netto ist nicht nachvollziehbar, die wirklichen Kosten werden auf ca. 10 € geschätzt
– ob eine Bonitätsauskunft wirklich eingeholt wurde ist unklar, da sie der Rechnung nicht beigefügt und auch sonst dem Nutznießer – der Eigentümergemeinschaft – nicht zur Verfügung gestellt wurde
– in diesem Fall war der Käufer der Wohnung ein langjähriger Miteigentümer der WEG.
Umso unsinniger die Initiative des Verwalters, eine Bonitätsauskunft für diesen einzuholen
– buchhalterisch verbucht wurden diesen Kosten einmal wieder und unkorrekterweise auf das Konto “3050 Sonstige Kosten“, anstatt auf das Konto “Sonderhonorar der Verwaltung”.

“Für die Einholung einer Auskunft beim Verein Creditreform über Herrn A… berechnen wir Ihnen folgende Kosten:
Pauschale für die Anfrage beim Verein Creditreform: 65,00 € + MwSt. 12,65 €
= Rechnungsbetrag 77,35 €

 

Sonderhonorar für die Änderung von Verteilungsschlüsseln

Schnelles Geld dank "Mischkalkulation": 1.630 € für wenige Minuten Arbeit

Alle Hausverwaltungen arbeiten mit einer Software für das Erstellen der Jahresabrechnung.
Die Änderung von Einstellungsparametern dieser Software ist eine Sache, die in wenigen Sekunden ausgeführt werden kann. Bei mehreren Verteilungsschlüsseln, wie in diesem Fall, wird die Änderung in wenigen Minuten ausgeführt sein.

Die Gesetzgebung hat deshalb die Möglichkeit, Sonderhonorar berechnen zu können, sehr begrenzt. So ist ein zusätzlichen Abrechnen von Tätigkeiten, die zum Alltagsgeschäft einer Hausverwaltung gehören und schon mit dem normalen Verwalterhonorar abgedeckt, kaum möglich.
Zusätzlich als Sonderhonorar abgerechnet werden können: Auslangen wie Porto und Kopien, wenn zuvor so im Verwaltervertrag festgehalten  und Arbeiten, die über die normale Tätigkeit eines Hausverwalters hinausgehen, wenn diese z.B. gleichzeitig Architekt ist und anstelle eines Architekten für die Eigentümergemeinschaft tätig wird. Auch in diesem Fall muss dies im Verwaltervertrag vorgesehen sein und muss der Leistung/dem Arbeitsaufwand entsprechen.

Eine besondere Kompetenz für das Ändern von Verteilungsschlüsseln benötigt dieser Verwalter nicht. Es ist so aufwendig, als würde man in einem Rechnungsprogramm den Mehrwertsteuersatz ändern.

Für diesen Verwalter gibt es wenig andere Möglichkeiten mit so geringem Zeitaufwand und Spezialkompetenz einen höheren Umsatz zu machen. Denn er berechnet lt. seiner Gebührenliste für jede Änderung des Verteilungsschlüssel pro Wohnung (!) 10 €.

Die Änderung wird er nur einmal pro Kontenposition eingeben, der Bezug auf die Anzahl von Wohneinheiten ist bedeutungslos. Der Verwalter weigerte sich bisher immer einen genauen Zeitaufwand für Änderungstätigkeit bekanntzugeben. 

Die Eigentümergemeinschaft besteht zu einem großen Teil aus hochbetagten und altersschwachen Rentnern. Um sein Vorhaben abzusichern, ließ der Verwalter sich diese Honorierung in einem Beschluss zusammen mit der geplanten Änderung verschiedener Verteilungsschlüssel bestätigen.

Es ist bezeichnend, dass diese Rechnung bei der Prüfung der Jahresabrechnung nicht auffiel.
Denn der Verwalter erwähnte diese Rechnung nicht.
Sie wäre aufgefallen, wenn sie korrekterweise in einer Kostenposition “Sonderhonorar Hausverwaltung” aufgetaucht wäre – statt dessen wurden diese Kosten in das undurchsichtige Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht.“Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Änderung der Kostenverteilungsschlüssel gemäß Beschluß unter Tagesordnungspunkt 8 in der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 25.09.20.., erlauben wir uns, gemäß Verwaltervertrag-Gebührenliste Punkt 16 folgende Kosten in Rechnung zu stellen:

11 Verteilungsschlüssel x 25  (24 Whg. + 1 Garage)
275 à 5 € (anstatt der üblichen angesetzten Kosten in Höhe von 10,00 €)
Zwischensumme: 1.375 € + Mwst. = 1.636,25 €

Die Abbuchung vom WEG-Konto nimmt der Verwalter selber vor. Er hat ja die Kontovollmacht.
Auf welches Konto er diesen Betrag überweist bleibt unbekannt: auf allen von ihm ausgestellten Sonderhonorar-Rechnungen fehlt die Bankverbindung. Warum?

Sonderhonorar des WEG-Hausverwalters

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Welche Kosten, welcher Aufwand kann vom Verwalter geltend gemacht werden und in die Hausgeldabrechnung einfließen?

Grundlage ist der Verwaltervertrag. Wird dort ein Sonderhonorar für besondere, zusätzliche Arbeiten des Verwalters vereinbart, dann kann der Verwalter diese Arbeiten in Rechnung stellen. Hiermit deckt der Verwalter die Kosten des zusätzlichen Zeitaufwandes, den diese Aufgaben verursachen. Denn auch ein Hausverwalter muss wirtschaftlich rechnen und es ist völlig in Ordnung, wenn außergewöhnlicher Aufwand durch zusätzliches Honorar abgedeckt wird. Hierfür sollte jede Eigentümergemeinschaft Verständnis haben.

Die Vereinbarung eines Sonderhonorars setzt jedoch voraus, dass dies dem Grundsatz  ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Das gilt auch für die Höhe des jeweiligen Honorars, dass angemessen zu sein hat.
Überzogene Forderungen des Verwalters sind abzuweisen.

Die Höhe des Sonderhonorars muss sich jedoch in einem angemessenen Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen (BGH NJW 1993, 1924, 1925). Für einen WEG-Verwalter kann ein Stundensatz von 50-70 € + MwSt/pro Std.  als angemessen angesehen werden.

Beispiele für Zusatzaufgaben des Verwalters

a) Übernahme der WEG-Verwaltung / Amtsübernahme
Abdeckung eines erhöhten Verwaltungsaufwands oft in Zusammenhang mit unvollständigen/fehlerhaften Unterlagen des Vorverwalters.
Zu vertreten ist ein angemessener Zeitaufwand. Bei sehr hohem Zeitaufwand können diese Kosten ggf. vom Vorverwalter eingeklagt werden (Schadensersatz)

b) Außerordentliche Eigentümerversammlung
Hierfür kann ein Sonderhonorar vereinbart werden. Voraussetzung ist, dass der Grund für die Versammlung nicht dem Verwalter zuzuschreiben ist.  Ungefähre Kosten: 150 – 500 € plus MwSt je Versammlung.

c) Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG
Sonderhonorar: ca. 25 € plus MwSt pro Miteigentümer/Bescheinigung

d) Gerichts- und Mahnverfahren
Für die Bearbeitung von Gerichtsverfahren: Pauschalbetrag von ca. 120 € + MwSt.

e) Kopien und Portokosten
Die Erstattung der Kosten für Fotokopien und Porto sind keine Vereinbarung über eine Sondervergütung, sondern über Aufwendungsersatz und ein Betrag von 0,50 € + MwSt. pro Kopie wird als angemessen betrachtet.
Dieser Betrag muss aber eine zahlenmäßige Obergrenze haben, ähnlich wie im Gerichtskostengesetz (GKG) und Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), in denen ab der 51. Kopie nur noch 0,15 Euro pro Kopie verlangt werden dürfen (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Beschluss vom 19.10.2000, Az.: 15 W 133/00).

e) Lastschriftverweigerungen
5 € + MwSt pro Eigentümer und pro Monat

f) Lohnabrechnung für Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft, z.B. für Hausmeister
Lohnabrechnungen für haupt- oder nebenberufliche Mitarbeiter werden regelmäßig durch ein Steuerbüro erledigt. Nimmt der Verwalter diese Aufgabe für Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft (etwa Hausmeister, Gärtner, Reinigungskräfte) war, hat das für ihn einen Mehraufwand zur Folge. Die Vereinbarung einer angemessenen Pauschale bzw. eines angemessenen Stundensatzes für den Mehraufwand ist daher nicht zu beanstanden.

g) Mahnungen
10-15 € + MwSt pro Mahnschreiben

h) Mehraufwand für vermietete Eigentumswohnungen, z.B. Hausmeisterwohnung
Werden Eigentumswohnungen vermietet, kann sich daraus für den WEG-Verwalter ein Mehraufwand ergeben, etwa weil er nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG für die Durchführung
der Hausordnung sorgen und daher den störenden Mieter bzw. den vermietenden Wohnungseigentümer kontaktieren muss. Daher kann sich für vermietete
Eigentumswohnungen das pauschale Grundhonorar pro Einheit um 2,50 Euro erhöhen

i) Sanierungsmaßnahmen
Wird kein externer Architekt/Ingenieur/Bauleiter beauftragt und übernimmt der Verwalter – bei entsprechender Qualifikation – die Organisation größerer, technisch schwieriger und aufwendiger Sanierungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum (etwa Ausschreibungen, Aufstellung von Leistungsverzeichnissen, Einholung und Vergleich von Angeboten, Bauleitung und Bauüberwachung, Abnahme der Arbeiten, Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen), kann ein Sonderhonorar vereinbart werden.
Dieses kann als prozentuale Pauschale der Auftragssumme, nach den Sätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) oder über einen angemessenen Stundensatz gewährt werden.

Ein Anspruch des Verwalters auf eine Sondervergütung für geringere Instandsetzungsarbeiten bis zu 5.000 Euro besteht jedoch nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom
14.10.1998, Az.: 3 Wx 169/98).

Geltendmachung von Baumangeln durch den Verwalter (OLG Celle WE 1984, 127):
Sonderhonorar ist gerechtfertigt, soweit der Verwalter besondere Leistungen erbringt und nicht nur das leistet, was auch ein Wohnungseigentümer als „Bauherr“ tate.

j) Veräußerungszustimmung
175 – 300 € + MwSt.

Anmerkung: die zitierten Beträge beziehen sich auf veröffentlichte Gerichtsurteile.
Ggf. haben sich die Beträge in der Zwischenzeit durch neuere Urteile etwas erhöht.

Im Umkehrschluss kann für folgende Tätigkeiten  k e i n  Sonderhonorar berechnet werden, da dieser Verwaltungsaufwand mit dem normalen Verwalterhonorar abgedeckt ist:

Aufstellung des Wirtschaftsplans
Erstellung der Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen
Erhebung einer Sonderumlage
Erledigung der anfallenden Buchführung
Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung
Führung der Beschluss-Sammlung
Einholung von Angeboten
Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, insbesondere zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Durchführung der Hausordnung
Vergabe von Aufträgen

Sonderhonorar des Verwalters für die Montage von Rauchmeldern

Ausgeführt nicht etwa vom WEG-Hausverwalter, sondern einem externen Dienstleister

Warum nicht auch für das Tätigwerden eines externen Dienstleisters Rechnungen schreiben? – Nach dem Motto: lass andere arbeiten und halte die Hand auf…

Zur Klarstellung: der Hausverwalter selber hat  k e i n e  Rauchmelder montiert, er hat allenfalls den Auftrag dem Dienstleister erteilt. Und diese Tätigkeit gehört zu den Kerntätigkeiten eines jeden Hausverwalters, auch wenn sich der Rechnungstext anders anhört. Dies ist Augenwischerei, gedacht die meist älteren Miteigentümer falsch zu informieren.

“Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Beauftragung der Firma Objektus GmbH und dem in diesem Zusammenhang stehenden Mehraufwand für die Montage der Rauchwarnmelder in den Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft erlauben wir uns, Ihnen gemäß Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus dem Jahre 20…, folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
23 Wohneinheiten à 10 € = 230 € + MwSt. 43,70 € = 273,70 €

Auch diese Rechnung wurde, wie viele andere, nicht auf das buchhalterische Konto “Sonderhonorar Verwaltung” gebucht, sondern auf das unverfängliche Konto
“3100 Laufende Reparaturen”

Sonderhonorar für das Ablesen von Zählerständen – warum?

Die übliche Verwaltertätigkeit ist mit dem normalen Verwalterhonorar abgegolten.
Nicht jedoch für diesen WEG-Hausverwalter.

Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Organisation zur Ablesung der Zählerstände, Kontrolle auf Plausibilität und Übermittlung an die Versorgungsträger sowie Kontrolle der dann erhaltenen Jahresabrechnungen, erlauben wir uns, Ihnen folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
4 Zähler à 25,00 € = 100,00 € zzgl. MwSt. 19,00 € -> Gesamtrechnungsbetrag: 119,00 €

Gehen wir davon aus, dass dieser Verwalter ca. 60 WEGs betreut, dann ergibt dies einen Umsatz von 119 x 60 = 7.140 €.
Und wieder wurde auch diese Rechnung in das buchhalterische Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht – anstatt auf ein spezielle Konto mit der Bezeichnung “Sonderhonorar Hausverwaltung”.
Ziel dieses Verwalters ist es Rechnungen für Leistungen zu erstellen, die bereits mit seinem Honorar abgedeckt sind – und die Eigentümer diesbezüglich unwissend zu lassen (“Sonstige Kosten”)

Unsinnige Bonitätsprüfung des Marktführers (Rauchmelder)

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Überzogenes Sonderhonorar des WEG-Hausverwalters - fehlende Transparenz da Verbuchung unter "Sonstige Kosten" versteckt

Bonitätsprüfungen haben sicher ihren Sinn wenn es sich um langwierige oder kosten-intensive Projekte handelt (z.B. aufwendige Sanierungen). Es soll sichergestellt werden, dass diese Arbeiten zuende geführt werden und der Bauunternehmer bzw. der Dienstleister nicht während der Arbeitsphase insolvent geht.

Vollkommen übertrieben scheint die kostenpflichtige Bonitätsprüfung jedoch bei einer Firma, die damit beauftragt wird Rauchmelder in den Wohnungen der Eigentümer anzubringen. Erstens ist das finanzielle Volumen doch sehr überschaubar,  zweitens wird die Rechnungen doch erst bezahlt, wenn die Geräte angebracht worden sind und drittens handelt es sich um den Marktführer auf diesem Gebiet, die Fa. Objektus.

So ist es nicht nachvollziehbar, dass der Verwalter eine Rechnung über Sonderhonorar erstellt, weil er die Bonität des von verschiedenen Hausverwalter-Verbänden “empfohlenen” Dienstleisters prüfen lässt.

Wahrscheinlich hätte ein Blick in das kostenlos zugängliche Portal “unternehmensregister.de” und ein Blick auf den Stand des Eigenkapitals gereicht:
mit beachtlichen € 650.000 sollte man sich wegen ein paar  Rauchmeldern keine Sorgen machen…
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Trotzdem wurde diese unnötige Leistung in Höhe von € 77,35 in Rechnung gestellt.
Verbucht wurde dieser Betrag lt. Rechnung nicht auf dem Konto “Sonderhonorar”, sondern auf dem Konto “3050 Sonstige Kosten” (siehe Kopie Kontenplan des Verwalters)

Weiter war die Bonitätsprüfung über die Creditreform nicht nachvollziehbar: es lag der Rechnung kein Ausdruck über die Bonität bei. D.h. es ist überhaupt nicht erwiesen, dass eien Auskunft – so irrsinnig sie sein mag – überhaupt beantragt wurde.
Zudem wurden 77,35 € berechnet. Es ist davon auszugehen, dass eine Bonitätsauskunft den Verwalter nicht mehr als 10 € kosten sollte. Die Differenz  ist Gewinn. Fürs reine Rechnungsschreiben….

Aufgrund der “Empfehlung” des Hausverwalter-Dachverbands ist anzunehmen, dass a l l e  von dieser Hausverwaltung betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften Rauchmelder von der gleichen Firma erhalten. Da würde doch eine einzige Bonitätsprüfung reichen. Warum erhält gerade diese WEG die Rechnung?

Es sei denn…. es ist dem Hausverwalter bewußt, wie wenig und schlecht die Beiräte die jährliche Hausgeldabrechnung prüfen und berechnet diese Bonitätsprüfung fröhlich-dreist allen von ihm betreuten WEGs.
Einen Beleg gibt es ja nicht. Schnelles Geld für wenig Aufwand: wenn der Verwalter 50 WEGs betreut erhalten alle eine Rechnung bezüglich der Bonitätsprüfung der Rauchmelderfirma. Wenn der Verwalter mehrere Hundert WEG betreut – wird er mehrere Hundert Rechnungen schreiben. Beispiel: 300 WEG x 77,35 = 23.205 € – fürs Nichtstun!

Deshalb: Prüfen Sie die vom Verwalter als “Sonderhonorar” oder “Zusatzleistungen” erstellten Rechnungen! Keine Rechnung ohne Beleg!
Es wird gnadenlos abgezockt.
Die Verwalter wissen genau, dass kaum jemand ihre Sonderrechnungen prüft oder in Zweifel zieht.
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WEG-Verwaltervertrag mit Blanco-Passus zur Rechnungserstellung (Sonderhonorar)

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Besonders geschickt verfaßte ein unseriöser WEG-Verwalter einen Absatz in seinem Verwaltervertrag, der im das Recht einräumt, alle erdenklichen Dienstleistungen berechnen zu dürfen:

“Sonstige besondere, über die Verwalterpflichten nach den § 21 – § 28 des  Wohnungseigentumsgesetzes hinausgehende Leistungen die in § 3 nicht geregelt sind.”

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Die Paragraphen § 21 – § 28 des Wohnungseigentumsgesetz beziehen sich auf praktisch alle Aspekte der Verwaltertätigkeit.
Und mit einem kleinen Satz hat sich dieser Verwalter das Recht eingeräumt, für alle nur denkbaren Tätigkeiten Rechnungen erstellen zu dürfen….
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Einsicht in Kostenvoranschläge – nur gegen Bares

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Ein Beschluss bezüglich einer Balkon- und Fassadensanierung soll gefaßt werden – ohne dass es den Miteigentümern möglich ist, vor der WEG-Versammlung eine “kostenlose” Einsicht in die Handwerkerangebote zu erhalten

Der vom Verwalter ausgewählte und von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Architekt verweigerte die Einsicht in die Handwerkerangebote.

Er tat dies auf Anweisung des Verwalters.
Eine Überprüfung der Angebote  soll unbedingt vermeiden wollte.
Grund: es ist alles gefälscht!

Dieser Verwalter, der immer noch hauptberuflich tätig ist, kennt die Tricks wie er kritische Miteigentümer einschüchtern kann.

Sein bevorzugtes Mittel: mit hohen Kosten drohen.
Hier: 240-320 € für die reinen Einsicht und nochmals pro Kopie 0,75 €.

Dieser Verwalter tritt das Grundrecht der Wohnungseigentümer, Einblick in die Verwaltungsunterlagen (hier: Kostenvoranschläge) zu erhalten, mit Füßen.

So formulierte dieser WEG-Verwalter für den von ihm bereits völlig “vereinnahmten” Architekten folgendes Schreiben, das dieser in seinem Namen an die kritischen Miteigentümer sendete:

Betreff: Angebote zur Balkonsanierung Liegenschaft …..
Sehr geehrter……………….,
für Ihre Anfrage per Email bzw. die telefonische Anfrage bedanke ich mich.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich bei telefonischen Anfragen hinsichtlich der Einsichtnahme/Herausgabe vertraulicher Daten einer WEG mir die Zustimmung des Verwalters – der in meinem Vertragsverhältnis als zeichnungsberechtigter Bevollmächtigter der WEG definiert worden ist – einholen muss.
Auf meine telefonische Anfrage hin, erklärte mir die Hausverwaltung, dass ich die Preisspiegel nach Fertigstellung rechtzeitig vor dem 26.04. an die Hausverwaltung übermitteln solle, sodass diese in [!!!] der Versammlung allen Eigentümern zur Verfügung gestellt werden können. Die letzten Handwerkerangebote sind Ende letzter Woche (12. KW) bei mir eingegangen.
Mein vertraglich definiertes Leistungsbild umfasst die Erstellung eines Preisspiegels (Preisvergleich) und die Beratung hierüber. Der Verwalter hat mich ebenfalls zur kommenden Versammlung eingeladen, um Fragen zur Sanierungsmaßnahme und zu den Angeboten zu beantworten und zur o.g. Beratung zur Verfügung zu stehen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich bei ca. 20 laufenden Bauprojekten (davon mehrere Eigentümergemeinschaften) Einzelberatungen als Besondere Leistung gem. HOAI gesondert in Rechnung stellen muss.

Das vertraglich vereinbarte Honorar für Leistungen, die nicht Grundleistungen gem. HOAI sind, beträgt   € 68,-/Stunde zzgl. MwSt 19%.
Die gewünschte Beratung über die vorliegenden Angebote incl. Preisspiegel und Erklärung der Einzelleistungen wird voraussichtlich min. 3-4 Stunden je Termin/Einzeleigentümer in Anspruch nehmen.
Für Kopien oder Planunterlagen, die zusätzlich zum beauftragten Leistungsbild angefordert werden, werden nachstehende Kostenerstattungen berechnet:  DIN-A4-Kopie:  €  0,75       Din-A3-Kopie: € 1,25      DIN-A1/A0-Plankopie:   € 15,-

Aus Datenschutz-rechtlichen Gründen möchte ich darum bitten, einen entsprechenden Nachweis (z.B. Schreiben der Hausverwaltung o.ä.) über Name/Anschrift der/des jeweiligen Eigentümer/in vorzulegen. Terminvereinbarungen für persönliche Beratungen wollen die jeweiligen Eigentümerinnen bitte vorher telefonisch mit mir abstimmen.
Mit bestem Dank für Ihr Verständnis und freundlichen Grüßen
W.
Dipl.-Ing./Innenarchitekt AKNW/BDIA
Schlussbemerkung:
die Eigentümer weigerten sich, diesen  Betrag zu zahlen. Sie erhielten jedoch nach der Versammlung und nach dem Beschluss zu der vom Verwalter und Beirat bevorzugten Sanierungsvariante, die Möglichkeit, die Kostenvoranschläge und Preiskalkulationen einzusehen.
Und stellten fest: die Zahlen des  “Preisspiegels”, d.h. die zusammenfassende Darstellung der vom Architekten eingeholten Kostenvoranschläge, entsprachen n i c h t  den Angeboten. Den Wohnungseigentümern waren wissentlich falsche Zahlen und Kosten präsentiert worden. Und zwar um genau diejenige Sanierungsvariante als “preiswerter” erscheinen zu lassen, die vom Beirat und dem Verwalter gewünscht war.
Der Architekt, wohl von der Eigentümergemeinschaft bezahlt, machte sich zum willigen Helfer von Verwalter und Beirat.

Aber nicht genug: auch bei der Protokollierung des Beschlusses,  das wie oben gezeigt, einzig auf der Vortäuschung falscher Tatsachen, beruhte, kam es zu Unregelmässigkeiten: der Verwalter fälschte – zusammen und in Abstimmung mit dem Beirat – das Abstimmungsergebnis und versuchte so eine andere Sanierungsvariante durchzusetzen.

Die Angelegenheit ging später zu Gericht, der Beschluss wurde aufgehoben.
Diese Urteil ist den Eigentümern jedoch nie von der Hausverwaltung zugestellt worden, noch ist es jemals auf einer WEG-Versammlung thematisiert worden.

Der WEG-Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig – jedoch nicht mehr in dieser WEG.

Honorarerhöhung im Wirtschaftsplan versteckt – bei Nichtakzeptanz: Kündigung

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Normalerweise wird die Erhöhung des Verwalterhonorars entweder in der Eigentümerversammlung als Beschluss verabschiedet – oder sie wird im Verwaltervertrag an einen Index gekoppelt, z.B. den Preisindex, Tariferhöhungen usw.
In beiden Fällen ist diese Erhöhung schriftliche festgehalten und beziffert und dadurch klar.

Unklar ist jedoch folgender Praxisfall:
Bei der Durchsicht des Verwaltervertags stoßen Miteigentümer erstaunt auf folgenden Passus:
“Eine Gebührenerhöhung während der Vertragslaufzeit bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese ist durch Beschlußfassung des jeweiligen Wirtschaftsplans, im Rahmen der allgemeinen Kostensteigerung, zu genehmigen.” honorarerhöhung im wp2

Anders ausgedrückt: im jährlich erstellten Wirtschaftsplan darf unauffällig eine zum Vorjahr erhöhte Kostenposition “Verwalterhonorar”  aufgeführt werden.
Festgestellt werden, ob sich der Betrag dieser Position verändert hat, lässt sich nur im direkten Vergleich mit dem Wirtschaftsplan des Vorjahrs.
Hierfür gibt es aber in der Regel keinen Grund – und wird selten gemacht.

Denn Sinn und Zweck des Wirtschaftsplans ist nicht, dort eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters unterzubringen, sondern – siehe § 28 des Wohnungseigentumsgesetz – dort die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Beitragszahlung der vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung zu beziffern.

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Den Wirtschaftsplan für seine Zwecke zu missbrauchen, ist der schäbige Trick eines unseriösen Hausverwalters.

Aber nicht genug:
Ein Wirtschaftsplan wird normalerweise korrekt erstellt und deshalb selten bemängelt.
Eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters wird deshalb auch nicht auffallen.

Für den unwahrscheinlichen Fall, dass sein Trick auffällt, hält sich dieser unseriöse Verwalter eine Hintertür auf:
“Sollte einer Anpassung nicht zugestimmt werden, steht dem Verwalter ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres zu.”honorarerhöhung kuendigung

D. h.: fällt der Trick auf und ist die Eigentümergemeinschaft mit der versteckten Honorarerhöhung des Verwalters nicht einverstanden – hat dieser das Recht alles “hinzuwerfen” und zum Jahresende zu kündigen.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Fordern Sie eine Kopie des Verwaltervertrags vor der Unterzeichnung und nach der Unterzeichnung durch den neuen Verwalter an. Lassen Sie ihn ggf. fachmännisch prüfen.
2. Bitten Sie den Verwalter um Erklärung dieses Passuses und um Streichung.
Eine alternative wäre der Beschluss durch die Gemeinschaft. Bei einer guten Verwaltertätigkeit wird diese sicher keiner Erhöhung des Honorars im Wege stehen.

Überflüssig und maßlos überteuert: der eigene Verwalter als „Hausmeister“

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Hausverwalter versucht sich als Hausmeister – zu finanziellen Lasten der WEG

Der Einfallsreichtum unseriöser WEG-Verwalter, die Eigentümer in unnötige und überhöhte Kosten zu stürzen ist scheinbar grenzenlos. Wie folgender Praxisfall zeigt:

In einer Eigentümergemeinschaft von 24 Parteien stellt ein Miteigentümer seit Jahren regelmässig die Mülltonnen heraus.
Dafür erhielt er monatlich 100 € – , zzgl. der gesetzl. Abgaben an die Versicherung/Knappschaft usw.

Die jährlichen Kosten betrugen in den letzten Jahren 1.306,03 €/pro Jahr.
Hier ein Auszug aus der Jahresabrechnung dieser WEG:

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Aufgrund seines Urlaubs benötigte die WEG eine Vertretung. Verschiedene Miteigentümer bemühten sich in Eigenregie eine Lösung zu finden. Untenstehend ein Aushang am “Schwarzen Brett” des Hauses, das zu Erfolg führte:

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Ein Beirat fand einen bereitwilligen Nachbarn und informierte hierüber hocherfreut die Hausverwaltung.
Dort teilte man ihm jedoch mit, man habe schon einen Hausmeister gefunden und der Verwalter hätte bestimmt, dass nur dieser diese Arbeiten ausführen würde.

Die Frage des Beirats nach dem Namen und den Kosten dieses neuen Hausmeisters verweigerte ihm die Büroangestellte.

In den folgenden Monaten waren die Mülltonnen immer herausgestellt, der neue “Hausmeister” hatte sich jedoch weder vorgestellt noch wurde er wahrgenommen.

So staunten einige Miteigentümer bei der Durchsicht der Jahresabrechnung nicht schlecht als sie eine entsprechende Rechnung über 742,56 € vorfanden.
Glücklicherweise hatte die Hausverwaltung zwischenzeitlich gewechselt: der ehemalige Verwalter hatte selber gekündigt, weil man ihm einiges nachweisen konnten und auch die Staatsanwaltschaft ihmgegenüber mittlerweile aktiv geworden war.

Zurück zur Hausmeister-Rechnung für das Herausstellen der Mülltonnen:
eine Rechnung von 742,56 € befand sich in den Unterlagen – und zwar für den Zeitraum vom 14.Oktober – 07. November, also für nur 3 Wochen!

Nicht nur die Höhe der Rechnung erstaunt. Auch die in der Rechnung aufgeführten Leistungen “Säubern des Müllraums”, “Hausbegehung” und “Kellerbegehung” waren weder verlangt, noch ausgeführt worden, nur berechnet!
Und von wem: vom Hausverwalter persönlich!

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Um sich selber die Möglichkeit zu geben, “nebenberuflich” tätig zu werden und so überteuerte und nicht erbrachte Leistungen zu berechnen, hatte diese Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich die Befreiung von §181 BGB aufgenommen.

Nicht nur dies: bei der damaligen Verwalter-Neuwahl veranlasste dieser Verwalter, der sich bereits vor seiner Wahl der Zusammenarbeit eines “vereinnahmten und hörigen” Beiratsvorsitzenden versicherte, dass der Wunsch der WEG, den anstehenden Verwaltervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, ausgehebelt wurde!

Ohne vorherige, fachmännische Prüfung des Verwaltervertrags, unter Mitarbeit eines unseriösen Beirats wurde diese Klausel im Vertrag verankert.
Um die Miteigentümer unwissend zu lassen, verweigerte der Verwalter strikt das Aushändigen einer Kopie seines Verwaltervertrags!
Mehr Verschlagenheit gibt es kaum!

Zur überteuerten Hausmeister-Rechnung:
dieser deutlich überhöhte Betrag wurde vom Hausverwalter an den Dienstleister mit gleichem Namen unverzüglich überwiesen.
Die Geschädigten waren einmal wieder die Eigentümer.

Dieser Verwalter, der sich zudem über Jahre hin mit einem akademischen Titel auswies, der ihm nie verliehen wurde, ist heute immer noch hauptberuflich als Hausverwalter tätig.
Es ist gegen ihn erneut Anzeige erstattet wurden.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Verwalter-Neuwahl: lassen Sie den Vertrag vorab anwaltlich oder über eine Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer prüfen.
2. Verwaltervertrag: eine Befreiung von §181 BGB ist zu vermeiden, dieser Passus sollte gestrichen werden. Wenn der Verwalter dann abspringt – umso besser für Sie: er war sicher nicht die beste Wahl.
3. Eine Kopie des Verwaltervertrags gehört in jede Wohnungs-Stammakte eines jeden Wohnungseigentümers. Studieren Sie den Vertrag.
4. Prüfen Sie selber die Beleg der Jahresabrechnung und verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
5. Bemühen Sie sich um das Bekanntwerden innerhalb und außerhalb der Eigentümergemeinschaft solcher oder ähnlicher Umstände.
Unseriöse Verwalter mögen so etwas nicht und kündigen dann gerne.