Archiv der Kategorie: unseriöses Verhalten des Verwalters

Einstimmig oder mehrheitlich – nur “Prinzipienreiterei”?

Ein “Klassiker” unseriöser WEG-Verwalter: die vorgetäuschte “Einstimmigkeit” von Beschlüssen.

Die Abstimmungsergebnisse von WEG-Beschlüssen können einstimmig oder mehrheitlich sein – eine korrekte Wiedergabe des Abstimmungsverhaltens wird vom Verwalter erwartet.
Unseriöse Verwalter legen besonderen Wert auf “Einstimmigkeit”: die Aussenwirkung ist harmonischer. Dass das Abstimmungsergebnis nicht korrekt wiedergespiegelt wird interessiert diesen Typ Verwalter nicht.

Praxisfall:
Ein Verwalter war bereits in der Vergangenheit durch verschiedene Unregelmässigkeiten, auch in Bezug auf die Protokollierung von Abstimmungsergebnissen, aufgefallen.

Als er die Beiratswahl im Protokoll als “einstimmig” bezeichnete, erhielt er die Rückfrage eines Miteigentümers, dem diese “Einstimmigkeit” nicht in Erinnerung war, sondern der sogar mehrere Gegenstimmen notiert hatte.

Antwort des Verwalters:
“Die Wahl des Verwaltungsbeirats hatte ich als einstimmig ohne Gegenstimmen notiert. Sofern es Enthaltungen bzw. Gegenstimmen gegeben haben sollte, war der Beschluß trotzdem mehrheitlich gefaßt und somit gültig.
Für die Beiratsbestellung genügt bereits ein Mehrheitsbeschluß. Nehmen Sie bitte [dies] zur Kenntnis.

Anschließend möchte ich Sie bitten, nun endlich Ihre “Prinzipienreiterei” zu beenden, da diese unnötig und nur zeitaufwendig ist.”einstimmige Prinzipienreiterei

Der Verwalter, dem der neu gewählte Beirat sehr angenehm war, da genauso korrupt wie er selber, schien durch die “einstimmige” Protokollierung der Wahl seine persönliche Unterstützung zum Ausdruck bringen wollen.

Wichtig zu wissen ist, dass sich gerade unseriöse Verwalter bemühen, “nach außen hin” Zufriedenheit und Einstimmigkeit unter den Miteigentümern vorzutäuschen.

Viele Eigentümer können nicht zu den Versammlungen kommen – ihnen bleibt als  Informationsquelle nur das Protokoll.
Wenn dieses vor “Einstimmigkeit strotzt”, wenn es den Eindruck vermittelt, die Eigentümergemeinschaft würde geschlossen hinter dem Verwalter und seinem Handeln stehen, dann wird sich der einzelne Eigentümer überlegen, ob er – als Abwesender von der Versammlung – wirklich Kritik üben sollte.

Auch werden Protokolle viele Jahre verwahrt. Sie sind für potentielle Wohnungskäufer eine Quelle, Einblicke in die vergangenen Geschehnisse der Gemeinschaft zu erhalten.
Ein Verwalter, der zu Beschlüssen oft Einstimmigkeit vorweisen kann, wird von Außenstehenden zunächst positiv bewertet werden. Denn er scheint alles richtig gemacht zu haben. Auch scheint es in der Gemeinschaft keine Spannungen oder Missstände zu geben.


Empfohlene Gegenmaßnahmen

So zwingen Sie den Verwalter zur korrekten Protokollierung:

1. Protokollieren Sie in der Versammlung mit. Nehmen Sie Block und Bleistift und notieren Sie kurzgefasst die Beschlüsse und auch die Abstimmungsergebnisse.

2. Falls der Verwalter ungehalten wird und auf Eile pocht: lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen und bitten Sie ihn, das Abstimmungsergebnis, ggf. inkl. der einzelnen Stimmen pro Miteigentümer, zu wiederholen. Und zwar so, dass Sie es notieren können.
Dieses Recht haben Sie als Miteigentümer!

3. Wagen Sie es, auch bewußt gegen die “Mehrheit” zu stimmen oder sich absichtlich zu “enthalten”. Wagen Sie es, die “Kruste der Einstimmigkeit”  zu sprengen.
Je facettenreicher das Abstimmungsergebnis, je geringer die Wahrscheinlichkeit, dass es zu einer falsch protokollierten “Einstimmigkeit” kommt.

“Beirats-Fortbildungsseminar” – organisiert von unseriöser Hausverwaltung für unseriöse Beiräte

WEG-Hausverwalter lädt auf Kosten der Wohnungseigentümer ein

Praxisfall:
“Hand in Hand” und zum gegenseitigen Vorteil arbeitet die Hausverwaltung mit einem als unseriös zu bezeichnende Beirat: bei der Prüfung der Jahresabrechnung akzeptierte der Beirat Rechnungen der Verwaltung für Leistungen, die die Verwaltung nie erbracht hatte.

Im Gegenzug bemühte sich die Verwaltung über die Maßen um das “Wohl” der Beiräte.
So liess sie – auf Kosten der Eigentümergemeinschaft  –  Arbeiten im Sondereigentum der Beiräte ausführen, die nie hätten in Auftrag gegeben werden dürfen.
Auch wurden Rechnungen und Erstattungen zu Gunsten der Beiräte vom Gemeinschaftskonto bezahlt, die nie hätten bezahlt werden dürfen.
“Eine Hand wäscht die andere” – zu finanziellen Lasten der übrigen Miteigentümer.

Umso grotesker das weitere Entgegenkommen diese unseriösen Hausverwaltung diese nur als unseriös zu bezeichnenden Beiräten weiter “einzustilen” – und zwar mittels “Beirats-Fortbildungsseminar”!

Was genau eine solche Hausverwaltung solchen Beiräten noch zu übermitteln hat ist ungewiss. Gewiß ist jedoch, dass diese Veranstaltung ohne Wissen der übrigen Miteigentümer stattfand, wohl aber von ihrem Gemeinschaftskonto bezahlt wurde.

och irgendwie wurde die Sache bekannt und die Beiräte wurden zur Rede gestellt.
Auf die Frage nach dem Inhalt der Beiratsschulung wussten die Herren nicht viel zu sagen, alles hätte jedoch in einem  “großen Hotel mit gutem Essen” stattgefunden.

Kurz: es war wohl ein netter Tag, es gab viel zu Essen und zu Trinken, das Beiratsdasein machte besondere Freude. Auch die Hausverwaltung erfreute die Vollversammlung der bereits als  “zuverlässig” und linientreu erprobten Beiräte.

Da die Eigentümergemeinschaft keinen Nutzen in einer solchen Fortbildung ihrer Beiräte sah, forderte die Rückzahlung der “Seminarkosten”.
Erst nachdem der Betrag per Amtsgericht eingeklagt werden konnte, wurden die Fortbildungskosten erstattet.

Die Hausverwaltung, der noch weiteren Unregelmäßigkeiten nachgewiesen werden konnte, kündigte zum Jahresende.

Empfehlenswert: Rechtschutzversicherung für Eigentumswohnungen

Eine Rechtsschutzversicherung, die eventuelle Prozesse mit dem Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft abdeckt sind ein MUSS für jeden Wohnungseigentümer.

Sie werden oft als Zusatzangebot für eine Privat- und Verkehrsrechtsschutzversicherung angeboten. Die Absicherung der “eigengenutzten Wohnung” ist deutlich preiswerter als die Versicherung einer vermieteten Wohneinheit und kostet weniger als 100 €/Jahr.

Achtung: oft gibt es einen Passus, dass bei zwei Versicherungsfällen in einem Kalenderjahr die Versicherung den Vertrag kündigen kann.

Verwalter vergißt Formular “Stimmvollmachten”

Stimmvollmachts-Formulare für die Eigentümerversammlung schnell selber gemacht

Mit dem Ziel die Wahl eines neuen Verwalters zu sabotieren, fügte der Alt-Verwalter, der zu dieser Versammlung noch einladen musste, da er noch bis zum 31.12. als Verwalter bestellt war, siner Einladung scheinbar absichtlich k e i n e Formulare für Stimmvollmachten bei.

Es war Vorherzusehen, dass die Versammlung der Eigentümer, die wenige Tage vor Weihnachten stattfinden sollte, nur wenig besucht sein würde – zu viele Eigentümer hatten andere Verpflichtungen.

Mit den fehlenden Vollmachten, sollten die Stimmen der abwesenden Miteigentümer verfallen und die Beschlussfähigikeit nicht erreicht werden. Denn, wenn keine Beschlußfähigkeit – dann keine Wahl eines neuen Verwalters.
Dem Alt-Vverwalter, dem auch Hochstaplerei nachgewiesen werden konnte, war diese WEG verhaßt – er hatte sich dort kräftig “die Zähne ausgebissen”.
Als Rache hierfür sollte die Eigentümergemeinschaft nun ohne Verwalter verbleiben.

Die Eigentümer, nicht dumm, waren auf die Vollmacht des Verwalters nicht angewiesen: eine Vollmacht benötigt keine spezielles Formular und ist frei formulierbar, wenn einige wenige Elemente berücksichtigt werden.
Gedacht, getan – und zum Erstaunen des Alt-Verwalters war die Versammlung beschußfähig.
Es konnte so ein neuer Verwalter gewählt werden.


Auf die Schnelle und selbst erstelltes Vollmachtsformular:

Vollmacht für die Versammlung von ………….
WEG ……………………… in ………………………

Von Herrn/Frau………………………………………………………
Ich bevollmächtige / Wir bevollmächtigen hiermit
(  ) den Beirat (Herrn/Frau……………./ ……………./ ……………..) oder
(  ) Herrn/Frau…..………………………………………………………….
auf der o.g. Versammlung vom ……………. mein Stimmrecht auszuüben.

Tagesordnungspunkte:

TOP 1: Begrüßung
Top 2:…………………..
Der Beirat empfiehlt die Vertagung dieses Tagesordnungspunktes in das neue Jahr.
Top 3: ………………………..
Der Beirat empfiehlt die Vertagung dieses Tagesordnungspunktes in das neue Jahr.
Top 4: …………………………
TOP 5: Wahl neue Hausverwaltung: Fa. A oder Fa. B

………………………………………………………………….
(Ort, Datum, Unterschrift)

Außenwerbung unseriöser Verwalter – Vorsicht und Misstrauen empfehlenswert

Empfehlenswert: gesundes Mißtrauen gegenüber Anzeigen von Hausverwaltern – auch in Vereinsblättern

Von einem Verein der Haus- und Grundeigentümer,der seinen Mitgliedern Hilfestellung in allen Immobilienbelangen bietet und immer wieder vor den “Schwarzen Schafen” unter den Hausverwaltern warnt, reserviert einem nachweislichen Hochstapler – der weiterhin als Hausverwalter arbeitet – allerbesten und farblich hervorgehobenen Werbeplatz in der Mitgliedszeitung ein.

Dass dieser Verwalter viele Jahre lange einen akademischen Titel  (“Diplom Betriebswirt”) trug, der ihm nie von der Universität verliehen worden war und dass dies von der Staatsanwaltschaft genau so festgehalten worden war – stört die Verantwortlichen für die Anzeigenvermittlung im Mitgliedsheftchen nicht. Denn: der Verwalter wurde trotz “Geständnis” nicht verurteilt. Und das war alles was zählte..

So wirbt dieser Verwalter auch weiterhin farblich und mittig im Mitgliedsblatt und unter folgenden Slogans:

Leistung die überzeugt!
0815 –Nicht mit uns!
Gut ist uns nicht gut genug!
Premium statt 0815!
Verwalten mit Leidenschaft
Jetzt wechseln!
Ärger mit den Mietern?
Rücklage weg? Sofort wechseln!
Aus Erfahrung gut!
Ihr Eigentum in guten Händen!
Nicht ärgern! Wechseln!
Werte erhalten!
Immer gut beraten!
Verwaltung ohne „Wenn und Aber“
Die richtige Entscheidung!

Ob dies die betroffenen Eigentümergemeinschaften auch so sehen?

Abgesehen von seinem erfundenen akademischen Titel konnten diesem Verwalter zahlreiche Unregelmäßigkeiten in Bezug auf seine Verwaltertätigkeit nachgewiesen werden.

PS. es wurde später bekannt dass der o.g.  Verein und der Hochstapler-Verwalter angeblich einem gleichen “Dachverband” angehörten….. und sich deshalb kannten…

Verwalter ignoriert Beschluss und will “eigene, preiswertere” Handwerker durchsetzen

Der Wunsch “eigene” und auf den ersten Blick angeblich preiswertere Handwerker für geplante Sanierungsmaßnahmen durchzusetzen – ist den meisten unseriösen WEG-Verwaltern gemeinsam.

Praxisfall:
Aus dem Vorjahr lag ein konkreter Beschluss zu einer geplanten Balkon- und Fassadensanierung vor. Die vorgesehenen und zu beauftragenden Handwerker waren namentlich genannt. Diese Handwerksfirmen waren der Eigentümergemeinschaft bekannt, sie hatten einen guten Ruf und mit diesen sollte die Sanierung durchgeführt werden.

Die im Jahr zuvor tätige Hausverwaltung hatte zwischenzeitlich gekündigt, da man ihr  Unregelmässigkeiten nachweisen konnte. Deshalb hatte die Eigentümergemeinschaft seit Anfang des Jahres einen neuen Verwalter.

Im Frühjahr erwarteten die Eigentümer, dass mit der Sanierung begonnen würde.
Aber es tat sich nichts.
Der August kam … und der neue Verwalter lud die Beiräte zu sich ins Büro ein.

Diese staunten nicht schlecht, als man ihnen dort nahelegte für die geplante Fassadensanierung – entgegen dem bereits gefaßten Beschluss –  andere, “preiswertere” Handwerker zu beauftragen.
D.h. der Verwalter wollte die Beiräte aufzufordern, hinter dem Rücken der Eigentümergemeinschaft den bereits gefassten WEG-Beschluss zu sabotieren.

Dieses Vorgehen war für den Verwalter nicht neu – und in der Regel auch mit Erfolg gekrönt. Denn er leistete Vorarbeit: nicht umsonst bemühte er sich bei der Neuwahl der Beiräte manipulativ einzuwirken: es sollten junge und neue, vor kurzem erst eingezogene Miteigentümer gewählt werden (= diejenigen, die noch keine Ahnung vom WEG-Gesetzt hatten). Nein, die alt-eingesessenen Miteigentümer (= nämlich diejenigen, mit Ahnung) sollten doch bitte den Jungen den Vortritt lassen usw….

Bei diesen Ahnungslosen hatte der Verwalter bisher auch mit seiner konspirativen Verbrüderung punkten können: denn alles, was gerade beim Verwalter besprochen wurde, sollte streng geheim bleiben! Wörtlich: „Alles was wir heute besprechen bleibt unter uns!“

Leider traf er auf Beiräte mit Rückrat, die sich weigerten, einen bereits gefassten Beschluss zu untergraben, die Geheimbündelei des Verwalters ignorieren und empört sein Büro verließen.

Anmerkung:
Es ging dem Verwalter natürlich  n i c h t  darum, wirklich preiswerterer Handwerker vorzuschlagen.
Es ging ihm darum, mit Handwerkern zusammenzuarbeiten, die korrupt genug waren, sich für den von der Hausverwaltung erhaltenen Auftrag “in besonderer Weise dankbar” zu zeigen. Entweder in Form von Schwarzgeldzahlungen oder bei Arbeiten im privaten Wohnhaus des Verwalters…..

Die Zeche zahlen die Eigentümer, den diese Beträge werden an die Eigentümergemeinschaft weitergeleitet und direkt oder indirekt in Rechnung gestellt.
Meist in Form von “unvorhergesehenen Kosten”, überteuerten Preisen oder minderer Qualität der genutzten Materialien.

Schauen Sie sich doch einmal die Privatwohnungen der Verwalter an…. nicht umsonst werden die Adressen ungern genannt….