Archiv der Kategorie: Verwaltung bzw. Eigentümer verfolgt eigene Interessen

Hausmeister: Leistung und Kosten oft in keinem Verhältnis

Ist die Anstellung eines Hausmeisters in Vollzeit wirtschaftlich gerechtfertigt?

Kann es wirklich sein, dass ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellter Hausmeister überteuert ist? Dass Kosten und Leistung in einem ungünstigen Verhältnis stehen? Und müsste die Hausverwaltung, die die Interessen der Eigentümer wahrt, dann nicht tätig werden? Antwort: 3 x JA.
Wenn das so ist, warum wird die Verwaltung dann nicht tätig?
Antwort: Weil eine unseriöse Hausverwaltung Nutznießerin dieser Situation ist und den Hausmeister für “ihre Zwecke” nutzt. Oft fungiert der Hausmeister als “Vertreter” der Hausverwaltung vor Ort und übernimmt Aufgaben, die eigentlich die Hausverwaltung ausführen sollte, wie die Abnahme von Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen.

Auch die Bedarfsmeldung von sinnvollen oder unsinnigen Sanierungsmaßnahmen verdankt die Verwaltung oft dem Hausmeister. Einer unseriösen Hausverwaltung kommt es vor allem darauf an, dass Geld ausgegeben wird. Oft sinnlos und zu überteuerten Tarifen. Die beauftragten Handwerker danken es danach der Verwaltung und dem Hausmeister.

Um den Verdacht einer überhöhten Bezahlung des Hausmeisters im Keime zu ersticken bemüht sich eine unseriöse Hausverwaltung, den Arbeitsvertrag mit dem Hausmeister so allgemein wie möglich zu halten.
“Wöchentlich auszuführende Arbeiten”….
“1 x monatlich auszuführende Arbeiten”…

Ziel: der tatsächliche Arbeitsaufwand soll ein Geheimnis zwischen Hauswart und Verwaltung bleiben.

Transparenz ist immer ein gutes Mittel, Licht in eine Angelegenheit zu bringen.
Eine Befragung des Hauswarts zum Zeitaufwand seiner Arbeiten ergab nichts. Auch nach 15 Jahren Tätigkeit war er nicht willens oder in der Lage eine grobe Aufwandsschätzung abzugeben.
Als Hilfestellung für den Hauswart wurde von einem kritischen Beirat die Aufgabenliste aus seinem Arbeitsvertrag um den Punkt Zeitaufwand ergänzt, so dass untenstehende Tabelle entstand.
Im Verbunde mit dem Hauswart weigerte sich der Verwalter zunächst diese Tabelle im Haus aufzuhängen und den Hauswart zu bitten, sie auszufüllen. Diese Verhalten zeigt, dass der Verwalter dem Hauswart näher steht, als den Eigentümern.
Als darauf bestanden wurde…. erkrankte der Hauswart. Regelmäßig und für länger.

Als jedoch bekannt wurde, dass er sich zeitgleich etwas entfernt ein Haus baute und sich dort während seiner Krankschreibung pflegte und Eigentümergemeinschaft seine Entlassung in Erwägung zog…. reichte er die Kündigung ein.

Zusammenfassung:
Transparenz und Fakten bringen weiter.
Und die, die sich wehren, tun dies nicht ohne Grund.

“Eine Million für den lieben Gott”

Auch finanziert über Mieterhöhungen zu Lasten von Rentnern, Alleinstehenden und jungen Familien

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

“Die Erfolgsgeschichte der Düsseldorfer Immobilienfirma Rheinwohnungsbau, die sogar einen Heiligen in ihrer Historie aufweist.
Im Oktober 2003 wurde der Ordensgründer des Steyler Missionswerkes, Arnold Janssen, von Papst Johannes Paul II. als „Bahnbrecher der modernen Missionsbewegung in Europa“ heiliggesprochen. Doch dieser Orden war nicht nur fromm, sondern dachte auch ans Geld. Er verdiente mit dem Erlös aus Zeitschriften derartig viel, dass er Wohnungen in Berlin baute. 1931 gründete er die „Heimwohl AG Mivremia“, Vorgänger der heutigen Rheinwohnungsbau.
Dieser Investor hat heute eine Bilanz von über 229 Millionen Euro und Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von über 41 Millionen Euro. 70,1 Prozent der Anteile gehören dem Kölner Erzbistum. Geschäftsführer der Rheinwohnungsbau ist Thomas Hummelsbeck. Er sagt: „Es gibt zwei Sorten von Immobilien-Investoren. Die einen entwickeln ein Grundstück und stoßen es ab. Oder sie bauen es fertig und verkaufen es an einen Investor. Deren Philosophie ist es, zu kaufen, zu entwickeln, zu verkaufen und einen guten Schnitt zu machen. Und es gibt Unternehmen, die den Bestand halten. Dazu gehören wir.“


Anmerkung zu diesem Artikel: der Wohnungsbestand wird gehalten – die Mieter müssen gehen. Regelmäßige Erhöhung der Kaltmieten, nicht nachvollziehbare Modernisierungs-Sanierungsmaßnahmen und für den Mieter einhergehende noch weniger nachvollziehbare, erneute Mieterhöhungen zwingen jahrelange Mieter ihre Wohnungen zu verlassen.

Das einzige Entgegenkommen des Vermieters: ausnahmsweise verkürzte Kündigungsfristen für diese “Auszugwilligen”.
Die Alternative: eine Mieterhöhung von monatlich über 100  € für eine 70 m2-Wohnung aufgrund von angebliche so wirkungsvollen Wärmedämmsanierungsmaßnahmen.
Betroffen hiervon sind selbst hochbetagte Rentner, Witwen und Mieter seit Jahrzehnten.
Bitten um eine Härtefall-Berücksichtigung werden ignoriert. Diese werden vom Vermieter und Hauptgesellschafter, dem Bistum Köln, abgelehnt.

Da es sich um bei dem Vermietungsunternehmen um eine GmbH handelt… wer steckt hinter diesem Vermieter? Das Handelsregister gibt Auskunft:

70 % Erzbistum Köln
18 % Aachener Siedlungsgesellschaft mbH
5 % Hille & Müller GmbH
5 % Rhein Lippe Wohnen GmbH
2 % Hein. Lehmann GmbH

Anteilshalter ist demnach zu 70% das Bistum Köln. Aber wem gehört der zweitgrößte Anteil von 18 %? Laut Handelsregister sind es die Bistümer Köln, Paderborn, Trier, Münster und Aachen:

42 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Köln
16 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Paderborn
14 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Trier
11 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Münster
9 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Aachen
9 % Bistum Essen
Zusammengefasst liegt die Beteiligung der katholischen Kirche bei diesem Vermieter bei 88%.

Christliche Nächstenliebe d.h. Rücksicht und behutsamer Umgang mit einkommensschwächeren Mietern oder Rentern sucht man leider vergeblich. Es geht ums Geldverdienen, schnell und ausnahmslos.

Die Ordensbrüder des Steyler Missionswerkes, auf das sich dieses Vermietungsunternehmen gerne bezieht, würde sich wahrscheinlich im Grabe herumdrehen.
Ebenso diejenigen, die ihre Immobilen/Häuser/Wohnungen der katholischen Kirche in gutem Glauben preiswert verkauften oder – schlimmer noch – vererbten.
Und für diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen, die dies zu tun oder die kath. Kirche als Erben einzusetzen: lassen Sie es.
Dass ein Immobilienunternehmen wirtschaftlich handeln muss steht außer Frage.
Aber dies kann auch moderat und mit Rücksicht auf die Betroffenen geschehen.


“Die Düsseldorfer Immobilienfirmen sind Konkurrenten auf einem florierenden Markt. Dies belegt die Geschichte dieser Firmen. So hat die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG) 2013 die 75,1- prozentige Mehrheit an der Rheinbahn Immobiliengesellschaft erworben
und damit auf einen Schlag 830 Wohnungen und sieben Gewerbeeinheiten gewonnen. Sie hat nun über 7500 Wohnungen. Wie sieht’s bei anderen Wohnungsgesellschaften aus? Die Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft (DüBS) will „Klein-Korea“ nicht nur sanieren, sondern auch abreißen und neu bauen. Sie hat 2000 Wohnungen in ihrem Besitz.
Die Wogedo ist eine Genossenschaft, ihr

Wohnungsbestand liegt bei 4500 Einheiten. Ausgerechnet in ihrem „Stammland“ Vennhausen hat sie Probleme mit der Waldschänke, die sie abreißen lassen will.

Die Rheinwohnungsbau aber baut und baut und baut, und zwar neu. Erst jüngst wurde Richtfest am Kuthsweg in Lierenfeld gefeiert, wo ein langer Gebäuderiegel mit 41 Wohnungen und einer Kita entsteht. Und an der Pariser Straße steht das Richtfest kurz bevor. Zugleich macht die Wohnungsgesellschaft der katholischen Kirche durch zwei Besonderheiten von sich reden. Thomas
Hummelsbeck erklärt nicht ohne Stolz: Kein anderes Düsseldorfer Unternehmen ist so energetisch interessiert wie seine Firma. Er sagt: „Wir waren die Ersten mit einem Passivwohnhaus. Und wir sind die Einzigen mit einem christlichen Hintergrund.“

Seit 1956 ist die Gesellschaft im Düsseldorfer Handelsregister eingetragen. 2013 hatte sie 6138 Wohnungen, Rücklagen von 59,47 Millionen Euro und einen Jahresüberschuss von 4,848 Millionen Euro. Die Zahlen machen dem Kölner Erzbischof Freude, denn er bekommt jedes Jahr aus der Dividenden-Ausschüttung eine Million Euro; die Rheinwohnungsbau schüttete 2014 an die Gesellschafter insgesamt 1,56 Millionen Euro aus.

Derzeit errichtet Hummelsbeck im ehemaligen Komplex des Dominikus-Krankenhauses zwischen Pariser – und Kribbenstraße 97 Mietwohnungen und 20 Eigentumswohnungen sowie Wohngruppen für Demente und eine große Kita für U3-Plätze.
Hummelsbeck ist kontaktfreudig. So arbeitet er mit der Diakonie, also dem evangelischen Partner. „Wir haben keine Berührungsängste. Das Dorothee-Sölle-Haus liegt nicht weit von uns entfernt und hat Kapazitäten frei.“ Hummelsbeck investiert in Heerdt gut 30 Millionen Euro.
Aber Hummelsbeck ist nicht nur Firmenchef, sondern auch Brauchtumsfreund. Er gehört in Lörick zu einer uralten Schützenfamilie.
Der Urgroßvater sei Schützenoberst und der letzte Hauptmann der freiwilligen Feuerwehr gewesen. Opa und Vater waren Schützenchefs. Im letzten Jahr fungierte er mit seiner Frau Roswitha als Regimentskönigspaar und hatte Tochter Mona als Jungschützenkönigin zur Seite.”

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

https//www.wz.de/lokales/duesseldorf/eine-million-fuer-den-lieben-gott…

NDR | Panorama: Wärmedämmung -Wie man (lästige) Mieter los wird (Video 7 min)

Dreifach verglaste Fenster, Wärmedämmung,ein hauseigenes Blockheizkraftwerk - das klingt gut. Doch die energetische Sanierung dient oft dazu, lästige Mieter loszuwerden.

Alle Tricks sind recht: unter dem Deckmantel der “Wärmedämmung” werden Mieten extrem erhöht und Mieter gezwungen auszuziehen.
Zur Erinnerung: die Wärmedämmung wird angebracht, damit der Mieter weniger heizen muss. Die Heizkostenersparnis ist aber nur ein Bruchteil des vorgegebenen und von der Dämmstoff-Lobby verbreiteten Einsparung. Kurz: viele Kosten, wenig Nutzen – und alles zu Lasten der Mieter, die danach – Dank Wärmedämmung – ausziehen müssen.
Video. Dauer: 7 Min.

Unsere Erfahrung:
Da Vermieter davon ausgehen können, dass die Mieter die Modernisierungskosten nicht prüfen, gibt es nicht wenige Vermieter, die noch zusätzlich  Moderniesierungs- bzw. Wärmedämmungs-ferne Kosten, also normale Instandhaltungskosten wie neue Beete für den Vorgarten, neue Regenrohre usw., die normalerweise nur vom Vermieter gezahlt werden müssten, miteinfliessen lassen.

NDR: Risiken und Nachteile der Wärmedämmung (Video 45 min)

"Wahnsinn Wärmedämmung"

Wärmedämmung an Fassaden führt häufig zu Schimmelpilzbildung und begünstigt unkontrollierbare Hausbrände.
Wenn Feuchtigkeit in wärmegedämmte Fassaden eindringt, kann dies ernste Folgen für Mieter und Eigentümer haben. Ein neues Arbeitsgebiet für Fassadenkletterer: das Schließen von Vogellöchern. Welche Risiken birgt die Wärmedämmung noch in sich?

Themen: Wärmebundsysteme, Kunstklinker mit Wärmedämmung, Schwarzschimmel hinter der Dämmschicht, einkondensierte Feuchte, Risse zwischen Klinker und Mörtel…

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung.

Beispiel:
Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP):
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”

Verbunden werden hier die “Danksagung an den Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit während des letzten Jahres” mit dem Beschluss “Entlastung des Hausverwalters in Bezug auf seine Tätigkeit des letzten Jahres”.
Der Verwalter versucht den Eigentümern zu suggerieren, diese beiden unterschiedlichen Themen wären verbunden, würden zusammengehören und es wäre nur selbstverständlich sie in einem Tagesordnungspunkt zu präsentieren.

Im Protokoll findet sich der TOP später wie folgt:
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss
Der Verwalter bedankt sich für die WEG bei dem Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit.
Die Entlastung des Verwalters wird beschlossen.”

Upps,  nach Lektüre der Einladung hätte man vermuten sollen, dass sich die Eigentümergemeinschaft beim Beirat bedankt. Nach Lektüre des Protokolls bedankt sich nun der Verwalter.
Ein Beispiel für zu knapp formulierte  und irreführende Tagesordnungspunkte – oder eine unkorrekte Protokollierung des Beschlusses? – Wer an der Versammlung nicht teilnehmen konnte wird es nie erfahren.

Durch die Verbindung “Dank an den Beirat”  und “Entlastung des Verwalters” fühlten sich auch in diesem Fall die meisten Eigentümer dazu verpflichtet, bei diesem Beschluss mit JA zu stimmen.

Das Abstimmungsergebnis im Protokoll wird wir folgt aufgeführt:
Dafür: 7450,14 MEA – Dagegen: 803,53 MEA – Enthaltung: 0
Der Plan des Verwalters ging also auf.

Einzig eine Partei wollte dieses Spiel nicht mitmachen und stimmte mit “Nein”. Nicht nur weil das Verbinden von 2 verschiedenen Themen unkorrekt ist – sondern auch weil grundsätzlich eine Entlastung des Verwalters abgelehnt wird.

Wie so oft, so auch hier:  “Abweichler” werden abgestraft.
In dem an alle Miteigentümer versendeten Protokoll, wurde die Nein-Stimme auffällig mit einem Kreuz und dem Namen des Abweichlers versehen.

Warum? Um den “Abweichler Schulte” bloßzustellen und als künftige Warnung an alle anderen Miteigentümer.

Empfohlene Maßnahme:
Bitten Sie den Verwalter schriftlich, künftig grundsätzlich die Tagesordnungspunkte “Dank an den Beirat” und “Entlastung des Verwalters” zu trennen. So gäbe es die Möglichkeit, dem Beirat zu danken ohne zwangsweise den Verwalter entlasten zu müssen.

Im übrigen: DANK an diesen Verwalter, denn er gibt sich durch dieses Verhalten als unseriöser Verwalter zu erkennen.

Fassaden-Wärmedämmung: Hochhausbrand in Frankreich

Roubaix, Frankreich, 2013…. und Erinnerungen an London, 2017. Innerhalb weniger Minuten steht die gesamte Fassade in Flammen.

Die Frage: wer braucht wirklich Fassaden-Dämung?
Die eingesparten Heizkosten decken nicht ansatzweise die Anbringungskosten. Oft werden auch Wärmedämmungs-fremde Kosten mit in die Kalkulation und die Abrechnung eingespeist, wie z.B. die Neugestaltung des Gartens, neue Haustüren, neue Balkone, neue Regenrinnen…  im Grunde Instandhaltungsmaßnahmen, die nichts mit Wärmedämm-Maßnahme zu tun haben.
Aber wer liest schon genau die Abrechnung oder prüft die Belege?

Weiter: Pfusch am Bau kommt oft vor. Wer prüft wirklich was verbaut wird? Wer prüft wirklich wo Styropor und wo Mineralwolle an den Fassaden angebracht wird?….

Aufstand der VONOVIA-Mieter in Berlin

Gegen Modernisierung und Mietpreissteigerung

Ein Artikel der Berliner Woche

Berlin-Schmargendorf.
Sanierung um jeden Preis? In der 30er-Jahre-Siedlung an der Salzbrunner Straße tobt seit Beginn der Bauarbeiten ein Streit zwischen Mietern und Deutschlands größtem Wohnungsunternehmen, das die früheren Gagfah-Häuser weitreichend dämmen will.

Jeden Donnerstagabend eilen sie herbei. Immer zur gleichen Zeit stiefeln sie die Treppen hinab, klopfen den Schnee von ihren Schuhen. Sie sammeln sich im größten Raum, den die Wohnsiedlung ihnen bietet. Es ist ein kahler Keller. Und hier tagt er also: der Schmargendorfer Mieterprotest. Ein Bündnis der Wehrsamen, die gemeinsame Sache machen gegen das, was über ihren Köpfen geschieht.

Das ist eine Sanierung, bei der Mietsteigerung wichtiger ist als die Energieersparnis. So lautet zumindest der immer wiederkehrende Vorwurf, vorgetragen von Familien mit schmalem Budget. Und von Rentnern, die sich bisher von 1000 Euro Rente im Monat eine kleine Wohnung im ruhigen 30er-Jahre-Ensemble nördlich des Hohenzollerdamms gerade noch leisten können. Wenn aber die Miete für zwei Zimmer um über 50 Prozent steigt – bei einer Heizkostenersparnis von 7 Euro – funktioniert das wahrscheinlich nicht mehr. Solche Rechnungen bringen in Rage.

Um Besonnenheit müht sich dann Sebastian S., als er die Abfolge der Ereignisse schildert. Nachdem die Baumaßnahmen des Dax-Unternehmens Vonovia – Anbringung von Fassadendämmung, neue Fenster und neue Bäder – 2015 in Gang kamen, wurden von den Verantwortlichen des Mieterprotests alle politischen Hebel in Bewegung gesetzt. „Wir haben den kompletten Bundestag, das komplette Abgeordnetenhaus und die BVV Charlottenburg-Wilmerdorf angeschrieben“, berichtet S. Als Vermittler meldete sich der Pankower Abgeordnete Klaus Mindrup (SPD). Doch seine Verhandlung mit den Vonovia-Vorstand zerstreuten die Hoffnung, dass sich die Modernisierung noch stoppen lässt.

Arbeiten, deren Notwendigkeit kaum einer der Kellergänger einsieht. 130 von 194 Mietparteien soll der Mieterprotest derzeit auf seiner Seite haben. „Die Dämmmaßnahme finden die meisten extrem unsinnig“, sagt Michael S.
„Denn die Rechnung beruhte auf der Annahme, dass die Wände nur 34 Zentimeter dick sind. Aber die meisten messen 55.“ Hier 12 Zentimeter Styropor anbringen? Das sieht kaum jemand ein. Schon deshalb, weil die dicken Dämmplatten Balkone verkleinern und den Lichteinfall verringern.

Kompromissbereitschaft zeigte die Vonovia immerhin bei der Badsanierung. Sie soll nur noch auf Wunsch erfolgen. Ebenso wie der Austausch von alten Holzfenstern.
Bei der Fassadendämmung soll es indes bleiben. Zumindest dort, wo es keine einstweilige Verfügung verbietet. Genau die konnten Bewohner bestimmter Häuser vor Gericht erstreiten. Ihre Fassaden bleiben vorerst unverhüllt – aus Überzeugung.

In Kürze will die Vonovia zusammen mit der SPD-Fraktion Charlottenburg-Wilmersdorf bei einer Versammlung das Vorhaben öffentlich besprechen. Auf Anfrage der Berliner Woche nahm Unternehmenssprecherin Bettina Benner derweil Stellung zu den zwei Kritikpunkten an der Bauausführung. Maßnahmen, die Michael S. als „sehr eigentümlich“ beschreibt.

Zwei Sichtweisen

Dämmmatten sollen Arbeiter ungeschützt bei strömendem Regen verklebt haben. Schimmel zwischen Matten und Fassade sei programmiert, wettern die Mieter. Anders sieht das die Vonovia-Sprecherin Benner: „Die verwendeten Baumaterialien sind alle für den Einbau im Außenbereich geeignet und können daher kurzzeitigen äußeren Einflüssen durch Regen durchaus standhalten“, entgegnet sie. Man habe „keine Verstöße gegen die Ausführung festgestellt. Daher wird es auch zu keiner Schimmelbildung an der Fassade kommen.“

Ein zweiter Punkt betrifft den Abriss von alten, vermutlich asbestbelasteten Fensterbrettern.
Sie sollen nach Aussagen der Anwohner tagelang im Hofbereich gelagert worden sein, ohne erkennbare Schutzvorkehrung. Anders schildert dies die Vonovia: „Bereits demontierte Fensterbänke wurden in einem Baucontainer sichergestellt und verschlossen. Davon konnte sich auch die von einem Mieter gerufene Polizei vor Ort überzeugen“, heißt es in der Stellungnahme. Es habe keine Gefahr bestanden.

So gibt es im Fall der Vonovia-Siedlung einmal mehr zwei Sichtweisen zum gleichen Sachverhalt. Und die Widerstandskämpfer unten im Keller machen nicht den Eindruck, als wollten sie sich der anderen beugen. tsc

FAZ: Hoher Preis für schlechten Hausverwalter

Eine Wohnung ist ein Vermögen, das die Verwaltung sichern und erhalten soll. Doch in der Praxis entstehen Schäden in Millionenhöhe.

Die Frankfurter Allgemeine Zeitung schreibt:
 

Hausverwalter müssen Alleskönner sein.
Doch eine berufliche Qualifikation ist bisher nicht nötig.
„Exakt wie bei uns“, dachte Michael Hartmann, als er vor einigen Wochen in dieser Zeitung von den Nöten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) las, deren Verwalter irgendwann so gut wie nicht mehr zu erreichen war.
Binnen eines Dreivierteljahres war dieser mehr oder weniger abgetaucht, reagierte kaum auf E-Mails, ließ sich am Telefon verleugnen. Reparaturen und die Jahresabrechnung blieben unerledigt, und auf die Einladung zur jährlichen Versammlung warteten die WEG-Mitglieder trotz allen Drängens vergeblich. Nichts ging voran, und dann tauchten auch noch Hinweise auf, dass es auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft zu Unregelmäßigkeiten gekommen sein könnte.

Das beschriebene Drama erinnerte Hartmann, der nicht mit seinem richtigen Namen genannt werden will, an das, was er selbst mit seiner Hausverwaltung in den zurückliegenden zwei Jahren erlebt hatte. Als Beiratsvorsitzender und Rechnungsprüfer habe er sich immer um alles gekümmert in der Eigentümergemeinschaft des Hauses, in dem er selbst wohnt, berichtete der Mannheimer in einer E-Mail an die Redaktion. Und genau wie in dem beschriebenen Fall sei die Situation Ende vergangenen Jahres eskaliert. „Da fand ich heraus, dass die Hausverwaltungsgesellschaft de facto nicht mehr existiert und die Geschäftsführer in mutmaßlich kriminelle Machenschaften verwickelt sind.“

Hartmann ist nicht der Einzige, der sich in dem geschilderten Fall wiederzuerkennen glaubte. In Leserbriefen und Kommentaren auf Faz.net machten sich Betroffene wie er Luft. „Kommt mir alles sehr bekannt vor“, schrieb Nutzer Thorsten Weiner, „das haben wir in unserer Eigentümergemeinschaft ganz ähnlich erlebt, plus zwei Jahre dauernde Gerichtsverfahren, um den unwilligen Verwalter dazu zu bringen, die Unterlagen zu übergeben.“

 „Nur schlechte Erfahrungen gemacht“, bestätigte ein Kommentator unter dem Nutzernamen Hansi Geschwindner. Ein anderer namens Thomas Seubert schilderte den Fall einer Verwaltungsgesellschaft, die angeblich 115.000 Wohnungen betreut haben wollte, aber nicht in der Lage gewesen sei, eine der Rechtsprechung genügende Abrechnung zu erstellen, obwohl die Mängelrüge des Beirats von den eigenen Anwälten der Verwaltung in allen Punkten bestätigt worden sei. Die WEG habe daraufhin zwölf andere Verwalter angeschrieben, von denen aber nur drei eine rechtmäßige Muster-Abrechnung hätten vorlegen können. „Gute Verwaltungen sind so selten wie Diamanten“, resümiert Seubert.

Schäden in Höhe von 25 Millionen Euro jährlich

Man könnte all diese Rückmeldungen für Einzelfälle halten. Nur, das sind sie nicht. Der in Berlin ansässige Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) höchstselbst zeichnet ein ausgesprochen düsteres Bild davon, womit die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu rechnen haben. So entstehen den Eigentümern nach Angaben der Verwalterverbands jährlich Schäden in Höhe von 25 Millionen Euro durch eine unprofessionelle und fehlerhafte Verwaltung, wie man es in Berlin nüchtern formuliert.

Konkret heißt das: Verschleppte oder falsche Sanierungsmaßnahmen führen zum Sanierungsstau und teuren Schäden. Falsche oder verspätete Jahresabrechnungen haben zur Folge, dass Eigentümer die Nebenkosten für diesen Abrechnungszeitraum gegenüber ihren Mietern nicht geltend machen können. Ausstehende Hausgelder einzelner säumiger WEG-Mitglieder werden nicht eingetrieben, wodurch der Gemeinschaft als Ganzes Schaden entsteht, Versicherungsschäden nicht rechtzeitig oder wirksam angezeigt – und auch Gelder von WEG-Konten unterschlagen. So weit die häufigsten und gravierendsten Ärgernisse und Schäden, mit denen sich die Mitglieder von Eigentümergemeinschaften herumschlagen müssen.

DDIV-Geschäftsführer Kaßler legt noch nach: Erstens bezifferten die 25 Millionen Euro nicht einmal ein Drittel des tatsächlichen jährlichen Schadens, da die Aufarbeitung mangelnder und fehlender WEG-Unterlagen jedes Jahr zusätzlich 55 Millionen koste. Zweitens sei selbst die Summe von 80 Millionen Euro noch „tiefgestapelt“. Denn die durch Missmanagement in der Mietverwaltung entstandenen Schäden, bei denen es um Mietobjekte geht und die von der WEG-Verwaltung unterschieden werden, habe man gar nicht erfasst.

Ermittelt hat die Zahlen der Verband selbst im Rahmen einer anonymen Umfrage unter 400 Hausverwaltungsunternehmen, um bei einer Anhörung im Deutschen Bundestag am vergangenen Mittwoch zum Gesetzgebungsverfahren belastbare Zahlen vorlegen zu können. In der politischen Diskussion darum, ob der Beruf des Immobilienverwalters stärker reguliert werden muss, war bisher das Ausmaß der Schäden für die Verbraucher unklar. Das aber könne man nun beziffern, sagt Kaßler.

Juristische, finanzielle und technische Kenntnisse vonnöten

Die Forderung des Verbands ist klar: Der Gesetzgeber soll endlich dafür sorgen, dass es künftig klare Zulassungsvoraussetzungen für den Beruf des Immobilienverwalters gibt, die den Anforderungen an diesen Beruf entsprechen. Bisher ist keinerlei Qualifikation vorgeschrieben. „Ein Unding“, heißt es beim DDIV. Die treuhänderische Immobilienverwaltung soll schließlich Vermögen sichern, bei denen es sich nicht zuletzt um die Altersvorsorge von Millionen von Wohnungseigentümern handelt.

Eine einfache Aufgabe ist das nicht. Ein guter Verwalter muss nicht nur juristische und finanzielle Kenntnisse mitbringen, auch ein technisches Verständnis ist vonnöten. In der Praxis gilt es, weit mehr als 60 Gesetze und Verordnungen zu beachten – und die laufenden Neuerungen durch den Gesetzgeber nicht nur im Blick zu haben, sondern auch umsetzen zu können.

Auch dazu hat der Verband die Verwalter befragt – mit niederschmetterndem Ergebnis, wie Geschäftsführer Kaßler berichtet: Viele der Teilnehmer hätten offen eingeräumt, dass sie zum Beispiel keine Ahnung von der Energieeinsparverordnung hätten, nicht in der Lage seien, eine KfW-Förderung zu beantragen, oder in den von ihnen betreuten Liegenschaften noch nie den gesetzlich vorgeschriebenen Legionellen-Test veranlasst hätten.

Kompetente Verwalter Mangelware

Das Problem ist, dass es für die Eigentümergemeinschaft zunehmend schwerer wird, einen kompetenten Verwalter zu finden. Weit mehr als 80 Prozent der befragten Anbieter gaben an, sich gar nicht selbst um neue Aufträge zu bemühen. Mehr als 50 Prozent verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe sind vielschichtig: die Mehrheit der Verwalter sieht das beträchtliche Konfliktpotential, 66 Prozent gaben an, dass die WEGs zu klein seien, und 63 Prozent klagen über die üblichen Honorare, mit denen sie nicht auskömmlich wirtschaften könnten. In der Branche üblich sind monatliche Honorare von 18 bis 20 Euro je Wohneinheit. An diesem Punkt kann sich der DDIV-Geschäftsführer einen Seitenhieb an die Adresse der WEGs nicht verkneifen. Da würden im Schnitt sechsstellige Beträge für Wohneigentum hingelegt, für den Werterhalt seien viele aber nur bereit, einen Dumpingpreis zu zahlen. Ein angemessenes Honorar liege zwischen 25 bis 30 Euro, nennt Kaßler eine Richtgröße.

Beim Verband beobachtet man eine Art Teufelskreis, in den immer mehr WEGs und Verwalter geraten. Schon mehr als 30 Prozent der befragten Verwalter hätten angegeben, eine WEG wegen ihrer unqualifizierten Vorverwaltung abzulehnen. Wer das nicht macht, handelt sich häufig einen Problemberg ein, der ihm selbst zur Last werden kann: Denn laut Verband beansprucht die Aufarbeitung fehlerhafter Unterlagen im Schnitt 51 Arbeitsstunden. Doch nur 30 Prozent der Verwaltungen hätten den Mehraufwand vergütet bekommen. Das wiederum hemmt bei manchem das Engagement – die Gefahr steigt, dass Fehler nicht entdeckt oder Veruntreuungen durch die Vorverwaltung nicht auffliegen, was dann irgendwann der neuen Verwaltung angelastet werden kann. Und die „Kreativität“, auf anderem Weg auf seine Kosten zu kommen, indem zum Beispiel bei der Auftragsvergabe an Handwerker mitkassiert wird, fördert das auch.

Das deckt sich mit den Erfahrungen der Leser von Zeitung und Faz.net. „Der neue Verwalter hat viel versprochen, aber es tut sich wieder nur wenig“, klagte etwa Hansi Geschwindner. Michael Hartmann sieht die „heruntergewirtschaftete WEG als Riesenproblem“ an. Der Mannheimer wie seine Miteigentümer sind trotz allen Ärgers von ihrem Verwalter nicht um Geld betrogen worden. Jedenfalls sei das Konto der Eigentümergemeinschaft nach Lage der Dinge in Ordnung, erzählt der Bankkaufmann im Laufe eines Telefonats. Was ihn in Rage bringt, sind die ungeordneten Verhältnisse, die lückenhaften Protokolle, die nicht umgesetzten Beschlüsse, der Sanierungsstau. „Das wirkt total abschreckend“, fürchtet der Immobilienbesitzer – sowohl auf eine seriöse Verwaltung wie auch auf potentielle Käufer. „Wenn man bei Trost ist, lässt man doch die Finger von einer solchen WEG.“

 

Text von Birgit Ochs, Frankfurter Allgemeine Zeitung, 04.04.2017

15 Strafanzeigen gegen einen Hausverwalter

von Ulla Thiede, General-Anzeiger Bonn

Der Generalanzeiger schreibt:


Bonn. Ein Hausverwalter in Bonn ist laut Staatsanwaltschaft unter den Vorwürfen der Unterschlagung, Diebstahls und der Veruntreuung angeklagt worden. 15 Strafanzeigen gingen gegen den Hausverwalter ein, die geschädigten Eigentümer wollen nun hunderttausende Euro zurück.

Die Untreuevorwürfe gegen einen Bonner Hausverwalter, der bereits im vergangenen Jahr vor Gericht stand, weiten sich aus. Wie die Bonner Staatsanwaltschaft am Freitag mitteilte, gingen bei ihr inzwischen rund 15 Strafanzeigen ein.
Die Anzeigen erstattet haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus der Region, die sich durch den Mann geschädigt sehen. Ein Eigentümer, der nicht genannt werden will, schätzt die Zahl der Betrogenen auf mehrere Hundert und die Schadenssumme auf rund 500 000 Euro.

Der unter Verdacht stehende Hausverwalter hatte im September vergangenen Jahres vor dem Amtsgericht Königswinter eingeräumt, 75 000 Euro zu Unrecht von Konten der von ihm verwalteten WEG abgebucht zu haben. Derzeit sind bei dem Gericht noch vier Verfahren anhängig, durch die geschädigte Eigentümer versuchen, ihr Geld von dem Mann zurückzuholen. Bei diesen Verfahren geht es nach Auskunft des Amtsgerichts um mindestens 40.000 Euro. Weitere zwölf Verfahren laufen vor dem Bonner Amtsgericht.

Aufträge über eigene Gartenbaufirma
Wie aus einer Strafanzeige hervorgeht, die eine Eigentümergemeinschaft aus Aegidienberg vergangene Woche einreichte, soll der Hausverwalter rund 35.000 Euro ohne Genehmigung vom Eigentümerkonto auf sein eigenes überwiesen beziehungsweise damit Rechnungen für Aufträge beglichen haben, die weder ausgeschrieben noch genehmigt waren.

Der Beschuldigte soll auch Aufträge an eine ihm gehörende Gartenbaufirma vergeben haben, die dann unfachmännisch und zu überhöhten Preisen abrechnete.
Die Vorwürfe lauten auf Unterschlagung, Diebstahl und Veruntreuung. Anonyme Hinweise, dass es bei den Abrechnungen für die WEG nicht sauber zugehe, gab es einem Eigentümer zufolge bereits Ende 2014.

Fehlende Sachkunde bei Hausverwaltungen
Der Verein „Wohnen im Eigentum“ hat immer wieder auf die fehlende Sachkunde bei Hausverwaltungen hingewiesen. „Das Wohnungseigentumsgesetz ist sehr kompliziert“, sagt die Sprecherin des Vereins. „Und die Hausverwaltungen haben oft keine Ausbildung. Da passieren viele Fehler.“ Nicht immer gehe es um Untreue, aber solche Fälle gebe es eben auch. Die Bundesregierung hatte im August einen Gesetzentwurf verabschiedet, der von Hausverwaltern einen Sachkundenachweis sowie den Abschluss einer Schadenshaftpflichtversicherung verlangt. „Wohnen im Eigentum“ bietet außerdem Vordrucke an, um korrekte Verträge mit Hausverwaltungen zu schließen.

Von Ulla Thiede, Generalanzeiger Bonn, 14.01.2017

Staatsanwaltschaft Gießen geht mehreren Anzeigen wegen Betrug und Untreue nach

Artikel vom Gießener Anzeiger

Der Giessener Anzeiger schreibt:

GIESSEN – (jl). Die Gießener Staatsanwaltschaft ermittelt gegen den Geschäftsführer einer Immobilienverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Lich, nachdem eine Eigentümergemeinschaft aus der Marshall-Siedlung in Gießen vor fast genau einem Jahr Strafanzeige wegen Betruges und Untreue erstattet hatte. Dies bestätigte Volker Bützler, Pressesprecher der Gießener Staatsanwaltschaft, gegenüber dem Anzeiger.

Umfangreiche Akten
Derzeit prüfen Polizei und Staatsanwaltschaft die vorliegenden Beweismittel. Es gebe umfangreiches Aktenmaterial und mehrere Strafanzeigen gegen den Hausverwalter, bei dem auch eine Hausdurchsuchung stattfand. Und zwar nicht nur aus der Cleveland-Straße; auch aus Lich und weiteren zwei Gemeinden im Kreisgebiet liegen Anzeigen vor, so der Staatsanwalt. Da die Ermittlungen aber noch nicht ganz abgeschlossen seien, wollte sich Bützler nicht zu der Höhe der Schäden äußern, die den Eigentümergemeinschaften entstanden sind. Diese dürften insgesamt aber im sechsstelligen Bereich liegen. Sollten sich die Anschuldigungen gegen den Immobilienverwalter bestätigen, werde vermutlich gegen ihn Anklage wegen Untreue und Insolvenzverschleppung eingereicht, sagt Bützler.

Nach dem Abzug der Amerikaner aus Gießen übernahm die Wohnbau-Genossenschaft 2009 sämtliche Gebäude der beiden US-Wohnsiedlungen “John-Foster Dulles” und “Marshall-Area”. Im Laufe der Jahre verkaufte die Genossenschaft über 150 Wohnungen, so auch in der Cleveland-Straße, und übernahm bis 2013 noch die Verwaltung. Die Eigentümer bildeten daraufhin Wohnungseigentumsgesellschaften und suchten sich hierfür Verwalter. So kam die Licher Firma ins Spiel, die offensichtlich durch sehr günstige Verwaltungsgebühren die Eigentümer überzeugt hatte.

Rücklagen verschwunden
Relativ schnell fielen diesen aber Ungereimtheiten auf. So verschwanden von dem Rücklagenkonto noch vor offiziellem Vertragstermin bereits mehrere Tausend Euro. Weitere Abhebungen folgten, obwohl keinerlei Arbeiten am Gebäude geleistet worden waren. Auch die Jahresabrechnung blieb der Verwalter den Eigentümern schuldig. Inzwischen laufen Insolvenzverfahren über das private Vermögen des Lichers. Darüber hinaus stehen zwei Wohn- und Geschäftshäuser zur Versteigerung.

Text vom Giessener Anzeiger, 24.02.2017

Waiblinger Kreiszeitung: Hausverwalterpleite – Verteidiger rüffelt Beiräte

Zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) auf der Korber Höhe und im ganzen Kreis wurden von der Haus und Grund Verwaltungs GmbH verwaltet

Die Waiblinger Kreiszeitung schreibt:


Waiblingen/Stuttgart. Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis hat die Staatsanwältin für den angeklagten Ex- Hausverwalter Thomas Schreiber gefordert. Mit ungläubigem Lachen und Zwischenrufen haben Zuschauer das Plädoyer des Verteidigers quittiert. Dieser attestierte Schreiber, der die Wohnungseigentümergemeinschaften letztlich um 900 000 Euro gebracht hat, ein Helfersyndrom. Den Beiräten warf er „gewaltige Unterlassungen“ und Versäumnisse vor.

 
Drei Jahre und zehn Monate Gefängnis für den 66-jährigen früheren Geschäftsführer der Haus und Grund Verwaltungs GmbH, der Gelder von 73 Wohnungseigentümergemeinschaften veruntreute sowie Kontoauszüge und Schecks fälschte, hat die Staatsanwältin am Mittwoch vor dem Landgericht gefordert. Schreiber habe sich der Untreue und der Urkundenfälschung strafbar gemacht und einen riesigen Schaden angerichtet. Mit gravierenden Folgen für die Geschädigten: Die WEGs hätten nicht nur Gelder nachschießen müssen. Betroffene hätten auch von gesundheitlichen Problemen und Existenzängsten berichtet. Für den mitangeklagten Sohn hielt die Staatsanwältin wegen Beihilfe zur Untreue eine Bewährungsstrafe von einem Jahr und sechs Monaten für angemessen. Dieser habe Bescheid gewusst und das Vergehen geduldet. „Er handelte vorsätzlich und er hat bewusst die Augen verschlossen.“

Als Grund für die Veruntreuung hatte der geständige Angeklagte bereits am ersten Verhandlungstag finanzielle Probleme mit seiner zweiten Firma angegeben. Die Firma, die zu dem Zeitpunkt von seinem mitangeklagten Sohn geleitet wurde, war schwer angeschlagen. Was letztlich mit den Geldern geschehen ist, sei aber nicht erwiesen, so nun die Staatsanwältin. Nach Angaben einer Zeugin habe Schreiber nicht im Luxus gelebt. Seine Frau sei eine „schwäbische Hausfrau und kein Luxusweib“. Und ob das Sportboot des Sohnes von diesem Geld bezahlt wurde, könne nicht erwiesen werden. Strafmildernd wertete die Anklägerin die Geständnisse von Vater und Sohn. Zudem seien beide nicht vorbestraft.

„Was war mit den Beiräten, die zur Kontrolle berufen waren?“

Auf die umfassenden Geständnisse verwies auch Schreibers Verteidiger. In Fällen wie diesem habe es das Gericht häufig mit schweigenden Angeklagten zu tun. Sein Mandant habe aber alles auf seine Kappe genommen und sogar Dinge eingeräumt, die gar keine Straftaten waren. „Das entspricht der Persönlichkeit meines Mandanten.“ Schreiber, der sich auch für Rettungshundevereine engagiere, habe ein Helfersyndrom. Wenn er keine krummen Touren mache, sei er ein geeigneter Hausverwalter gewesen, aber kein guter Unternehmer und Flachdachsanierer, so der Anwalt mit Blick auf Schreibers zweite Firma, die auf wackeligen Beinen gestanden habe. Angesichts der Straftaten, die sich wie ein Ei dem anderen gleichten, müsse man sich fragen, wie das so lange gutgehen konnte. Am Ende sei die Geschichte wie ein Kartenhaus zusammengefallen. „Was war mit den zahlreichen Beiräten, die zur Kontrolle berufen waren?“, fragte der Verteidiger. Betroffen seien zig WEGs, deren Beiräte allesamt den Auftrag hätten, dem Verwalter auf die Finger zu gucken und die Belege zu prüfen. Das scheine nicht in einer einzigen WEG der Fall gewesen zu sein. „Wer so blöd rangeht, braucht sich nicht zu wundern“, sagte der Anwalt. „Hier sind gewaltige Unterlassungen und Versäumnisse passiert.“

Schreiber sei ein gescheiterter Unternehmer und Vater, der von ein paar Hundert Euro Rente leben müsse und eine kranke Frau habe. „Man steht vor einem Scherbenhaufen. Da sind drei Jahre und zehn Monate nicht richtig“, befand der Anwalt. Sein Vorschlag: zwei Jahre und neun Monate. Acht Monate davon wollte er als bereits vollstreckt erklären lassen, was unter Umständen möglich ist, wenn eine „rechtsstaatswidrige Verfahrensverzögerung“ vorliegt – das Verfahren also schneller hätte abgewickelt werden müssen. Ob das Gericht dieser Einschätzung folgt, bleibt abzuwarten.

Der Anwalt des Sohnes verzichtete auf einen Antrag, er folgte der Einschätzung der Anklage. Das Schlusswort blieb Thomas Schreiber. Es tue ihm außerordentlich leid, sagte er. „Wirtschaftlich war ich nie der Begünstigte. Ich entschuldige mich in vollem Umfang.“

Appell des Richters

„Reißen Sie sich zusammen“, appellierte der Richter an die Zuschauer angesichts zahlreicher Bemerkungen und Gelächters. Eine ganze Anzahl Betroffener war zur Verlesung der Plädoyers der Staatsanwältin und der beiden Verteidiger gekommen und hatte zum Teil sichtlich Mühe, sich zurückzuhalten. „Es ist die Aufgabe des Verteidigers, für seinen Angeklagten das Beste rauszuholen. Das würden Sie sich auch wünschen, wenn Sie hier stehen würden“, so der Richter. „Also halten Sie sich zurück.“

Das Urteil wird am 18. Oktober 2016 verkündet.

 

Text von Jutta Pöschko-Kopp, Waiblinger Kreiszeitung, 13.10.2016