Archiv der Kategorie: Abrechnung: unnötige oder unötig hohe Kosten

Absichtlich fehlerhafte Protokollierung: finanzieller Rahmen wurde “vergessen”

Auszug aus dem Protokoll:

” TOP 9: Vermietung des Müllraums
Die im Haus frei werdende Kellerfläche könnte gesäubert und anschließend vermietet werden nach der Kellersanierung (ca. 100 €/mtl).
Beschluss:
Der ursprüngliche Müllraum wird nach der Kellersanierung gesäubert, zu einem verschließbaren Raum umgebaut und anschliessend als Lager vermietet.”

beschluss kellerraum_kl

Im Protokoll “vergessen” wurde von der Hausverwaltung, den finanziellen Rahmen zu erwähnen.
Dieser wurde in der Versammlung mit 1200 € – inklusive Mauerwerk und Tür- festgelegt.


Strategie der Hausverwaltung:

Sie hat die berechtigte Annahme, dass kaum ein Eigentümer in der Versammlung irgendetwas notieren wird. Auch nicht der Beirat, der das Protokoll später als korrekt unterschreiben wird.
Den meisten Miteigentümern ist es auch zu anstrengend, wichtige Beschlüsse kurz zu notieren. Sie ziehen den “Glauben” an die Richtigkeit der Aussagen der Hausverwaltung vor. Ist auch weniger anstrengend.
Diesen Umstand macht sich die Verwaltung seit Jahren und Jahrzehnten zu Nutzen, indem sie wichtige finanzielle Rahmenbedingen im Protokoll absichtlich unerwähnt lässt.
Da einzig und allein das Protokoll Gültigkeit besitzt kann sich die Hausverwaltung jederzeit auf diesen Beschluss beziehen und das in der WEG-Versammlung vereinbarte Budget um ein vielfaches überziehen.
Überzogen wird es vor allem, weil die Handwerkerarbeiten deutlich teurer ausfallen, als zuvor eingeschätzt und beschlossen.
Es ist ein Klassiker unseriöser Hausverwaltungen einerseits unnötige Arbeiten und überteuerte Arbeiten ausführen zu lassen.
Die Differenz zwischen einer realistischen Rechnung und der überteuerten Rechnung, wie sie den oft dödeligen Beiratsmitgliedern im Rahmen der Jahresabrechnung präsentiert wird – den teilt sich die Verwaltung mit den Handwerkern.
So sind Rechnungen oft 30-50 % überteuert. Nach oben ist aber keine Grenze gesetzt. Wenn überhaupt kein finanzieller Rahmen vereinbart wird, bzw. bewusst nicht protokolliert, ist der Abzocke keine Grenze gesetzt.

Da die “Rechnungsprüfung” der Beiräte leider oft eine einzige Farce ist und sie oft weder vom Buchhalterischen noch vom Technischen Ahnung haben, gibt es zuätzlich ggf. die Möglichkeit auch “ohne” Rechnung, Arbeiten ausführen und bezahlen zu lassen. D.h. der beauftragte Dienstleister zahlt noch nicht einmal Steuern, was die “Gewinnmarge” der von der Hausverwaltung in Auftrag gegebenen überteuerten Arbeiten nochmals erhöht.

Viele Hausverwaltungen leben nicht vom vereinbarten, monatlichen Verwalterhonorar – sondern von dieser Art Nebeneinkünfte.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Wenn Ihnen an Ihrem Geld gelegen ist, dann machen Sie sich die Mühe und protokollieren Sie wichtige Beschlüsse stichwortartig mit.
Dito für die Abstimmungsergbnisse, vor allem bei wichtigen oder kostspieligen Entscheidungen.
Vergleichen Sie sofort nach Erhalt des Protokolls Ihre Notizen mit dem wiedergegebenen Text.
Bei Zweifeln, fordern Sie 1 Woche nach der Versammlung Einsicht in die Beschlusssammlung. Diese liegt beim Verwalter und muss bereits 7 Tage nach der Versammlung sämtliche Beschlüsse korrekt wiedergeben.
Falls Fehler erkenntlich sind, bitten Sie den Beirat/Verwalter um Korrektur.
Sollte sich dieser weigern, sprechen Sie ggf. mit anderen Miteigentümern, einer Eigentümer-Schutzgemeinschaft oder einem Rechtsanwalt.

Treppenhaus versifft total – Hausverwaltung bleibt über Jahre untätig

Gewundert hat es schon, dass in diesem 8-stöckigen Wohnblock bei jedem Wetter – ob Sommer ob Winter – die Flurfenster geöffnent waren.
Warum: es  s t a n k  überall.

Der Grund war die unzureichende Treppenhaus und Hausflurreinigung durch den Hausmeister. Dieser war mit diesen Aufgaben betraut worden.
Zudem arbeitet der Hausmeister aber ebenfalls für die benachbarten Wohnhäuser und Gebäudeblöcke, deren Eigentümer die Hausverwaltung war.
Abgerechnet wurden die Hausmeisterkosten nach einem nicht ansatzweise nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel von 40% (WEG) – 60 % (benachbarte Gebäude).
Es darf davon ausgegangen werden, dass die WEG mehr zahlt, als sie Leistung vom Hausmeister erhält.

Hauptproblem ist jedoch, das die Hausverwaltung den Hausmeister vor Kritik schützen möchte – sie nutzt ihn ja vor allem für ihre Zwecke.

So wird das Versiffen des Hausflurs seit Jahren ignoriert. 90% der Wohnungseigentümer haben ihre Wohnungen vermietet, wohnen nicht im Haus und sehen den Zustand nicht.henkel bref fettes und eingebranntes

Wie sehr ein Hausflur verdrecken kann, dokumentierte ein Eigentümer mit Photos, die er auf der Eigentümer-Versammlung vorstellte und die der Verwalter gleich mit “Das ist doch Photoshop!” (= hier wurden die Photos verändert, manipuliert) kommentierte. Der Eigentümer hatte sich erlaubt, einen kleinen Teil des Flurs selber zu reinigen, um festzustellen, in wieweit dies möglich war. Mit Hilfe eines handelsüblichen Reingigungsmittels (“Bref – Fettes und Eingebranntes”) und 4 Eimern Wasser konnten diese 2 Quadratmeter endlich gesäubert werden.

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Bereits zuvor musste der Dreck vom Boden per Spachtel (!!!) entfernt werden:
Nachdem der von der Hausverwaltung in Schutz genommene Hausmeister über Jahre/Jahrzehnte nicht richtig geputzt hatte und die Treppenhausreinigung darin bestand, dass ein junges Mädchen (Nichte des Hausmeisters) kam, dass des Flurboden nässte und dann wieder trocknete, ohne irgendetwas wirklich zu reinigen, verfestigte sich der Schmutz.

Nässen, trocknen, nässen, trocknen…. die Dreckflecken wurden immer höher, es stank seit Jahren im Flur – aber Handlungsbedarf sahen weder die Hausverwalter noch der protegierte Hausmeister. Auch als der Dreck immer höher “wuchs” – keine Reaktion.

Es blieb nur noch eine idiotensichere Maßnahme: mit Malkreide wurde jeder einzelne Dreckfleck – bzw. mittlerweile Dreckhubbel – im Flur mit einem gemalten Kringel versehen – in der Hoffnung, dass wenigstens dies der Reinigungskraft auffallen würde (siehe Photo unten). Insgesamt befanden sich auf dem Flur von 15  x 1,5 m Breite  50 solcher Markierungen.
Diese Dreckhügel konnten nur noch mit dem Spachtel (!) vom Flurboden abgeschabt werden. – Die Reinigungskraft reagierte mit Zorn und Beschimpfungen, da sie sich öfters bücken musste und die Arbeiten länger als sonst dauerten…
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Zusammenfassung:
Eine Vermischung von Interessen mit der Hausverwaltung ist zu vermeiden.
In diesem Fall protegierte die Hausverwaltung den unfähigen Hausmeister, da dieser größtenteils für die Hausverwaltung in anderen Häusern tätig war, die Abrechnung aber einem überproportional grossen Teil der Eigentümergemeinschaft übertragen wurde.

Der Beirat war seit Jahren unfähig, uninteressiert und unfachkundig – ihm wurde (nicht ohne Gurnd) auf jeder WEG-Versammlung von der Hausverwaltung ausdrücklich für die wunderbare Zusammenarbeit gedankt. Die übrigen Miteigentümer glauben den Schmarrn, sie hatten nie selber etwas geprüft und verlassen sich gutgläubig auf Verwaltung und Beirat.

WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden

Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”

So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!

2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.

3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.

4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.

5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).

6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).

7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.

 

Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.

b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.

c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.

WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen

Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂

In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.

Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.

Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:

TOP 12 –  Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.

einladung top blanco-beschluss

Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.

1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….

2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:

Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.

Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!

3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.

Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.

4. Unnötige Kosten

Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.

Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…

abgelehnter beschluss

Zusammenfassung:

Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.

Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.

Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.

Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.

Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.

Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:

Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.

WEG-Hausverwalter: Berechnung Sonderhonorar wegen “Info an den gesamten Beirat”

Das im Hausverwaltervertrag vereinbarte “Verwalterhonorar” ist nur ein Teil dessen, was an Honorar wirklich gezahlt wird.
Die Details, welche Zusatzaufgaben berechnet werden können, sind im Verwaltervertrag einsehbar und prüfbar. Jedoch werden manche Formulierungen bewußt großzügig gestaltet, so es dem Verwalter möglich ist, fast alles möglich abzurechnen.

Hier einige Beispiele:
“Entgegen der Üblichkeit wird im Interesse der WEG der gesamte Beirat über sämtliche Vorgänge in der Eigentümergemeinschaft informiert – hierdurch und im Zusammenhang mit durchzuführenden Beiratssitzungen entsteht uns ein unerheblicher Zusatzaufwand:
Um zumindest einen Teil der Zusatzkosten (ggf. Porto- und Versandkosten, Personal- und Maschinenkosten) abzudecken, erlauben wir uns, folgende Beträge in Rechnung zu stellen:
Pauschalaufwandsentschädigung für Informationszusatzkosten für das Kalenderjahr 120,00 € zzgl. 19% Mehrwertsteuer 22.80 € = 142,80 €.”

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In diesem Fall ist hinzufügen, dass der Hausverwalter erkrankte und nur durch das wirklich überdurchschnittliche Engagement des Beirats und der übrigen Miteigentümer noch größerer Schaden – insbesondere in Bezug auf eine gerade durchgeführte Haussanierung – vermieden werden konnte. Die Info an den Beirat war also hier die “Rettung” der Hausverwaltung. Nun Kosten in Rechnung zu stellen nicht nachvollziehbar.

Leichtes Spiel mit Wohnungseigentümern – Abzocke mit unwirtschaftlichen Ausgaben kein Problem

Zustimmungen zu 400.000 € Geldausgabe für lediglich 4.000 € Energieeinsparung im Jahr sind keine Seltenheit !

Mehrfacher Urlaub im Jahr ist unerlässlich für die meisten Wohnungseigentümer.
Da bleibt keine Zeit für rechtliche oder technische Fortbildung, um erkennen zu können, dass man wieder einmal von einem Hausverwalter und einem Architekten zur Zustimmung eines total unwirtschaftlichen Sanierungsvorschlags in einer Eigentümerversammlung überredet wurde.

Überwiegend fehlen deshalb Wohnungseigentümern die Argumente, um auf die Absicht eines Verwalters, einen Großauftrag an Handwerker und Dienstleister vergeben zu wollen, bereits angemessen vor der Beschlussfassung parieren zu können.
Die wenigen sachkundigen Meinungen einzelner Miteigentümer werden entweder ignoriert oder gar massiv kritisiert, wenn sie der Verwaltermeinung widersprechen. Denn es könnte ja Nachteile haben, wenn man nicht dem folgt, was ein Verwalter vorschlägt.
Zivilcourage ist nicht das Ding des üblichen Wohnungseigentümers. Lieber zahlt er und meckert im Stillen, wenn ihm dann nach der Versammlung irgendwann klar geworden ist, dass er in unverschämter Weise abgezockt wurde.

Und so kommt es, wie es dann kommen muss. Der Verwalter hat leichtes Spiel, für „seinen Vorschlag zum Großauftrag“ eine große Zahl von Zustimmern in einer Eigentümerversammlung zu erhalten. Zu befürchten hat er nichts, denn selbst bei den unsinnigsten Begründungen des Verwalters oder eines Architekten für die Geldgroßausgabe ist kein Eigentümer bereit, einen deshalb nicht ordnungsgemäßen Eigentümerbeschluss vor Gericht anzufechten. Da wird man sich „finanziell ausbluten“, prophezeien schon Verwalter, die die Richter an Wohnungseigentümer- Gerichten und deren Rechtsempfinden aus Erfahrung beurteilen können.

Und deshalb geht der Beschlussantrag des Verwalters auch mit großer Mehrheit durch, rund 400.000 € in einer Wohnanlage für die Dämmung einer Nord-Außenfassade zu investieren, um damit im Jahr rund 4.000 € an Heizenergie einsparen zu können. „Das rechnet sich für den Wohnungseigentümer innerhalb von 10 Jahren, so wie es die Rechtsprechung verlangt“, versichert der Architekt. Der Verwalter nickt und der Verwaltungsbeirat ebenso. Beide haben ja den Architekten ins Spiel gebracht und können ihm jetzt nicht in den Rücken fallen. Niemand widerspricht. Die meisten wurden mit solch einleuchtender Rechenkunst des „Fachmanns“ überzeugt. Manche trauen sich nicht, anders nachzurechnen wie es richtig wäre.

Die Außenwanddämmung wird den Schimmel in einzelnen Wohnungen beseitigen, wird noch versichert. Die Meldungen über den Schimmel in einzelnen Wohnungen sind rechtzeitig vor dem Sanierungsvorschlag bekannt gemacht worden. Fast 40 Jahre hat es keinen Schimmel hinter dem 36 cm starken Außenmauerwerk gegeben. Jetzt ist er da – rechtzeitig könnte man meinen. Ob in den jetzt schimmelbelasteten Wohnung genügend geheizt und gelüftet wurde, wird nicht gefragt. Von Datenlogging hat man nichts gehört, mit dem man Wohnfehlverhalten feststellen könnte. Die Einzelheizkostenabrechnungen der schimmelbelasteten Wohnungen hat man auch nicht angeschaut. Daran hätte man erkennen können, wie viel in der Wohnung und ob in den mit Schimmel belasteten Zimmern überhaupt geheizt wurde.

Und ob der eigenmächtige Einbau von luftdichten neuen Kunststofffenstern ohne Berücksichtigung der Installation eines Lüftungssystems nach DIN 1946-6 den erstmaligen Schimmel entstehen ließ, wird nicht gefragt und somit auch nicht untersucht.

Der Verwalter hat statt dessen gesagt, dass die Außenwanddämmung für 400.000 € gut ist und jeder schriftlich festgehalten wird, wer der Dämmung nicht zustimmt. Ein Nichtzustimmer zur Dämmung würde sich schadensersatzpflichtig machen, droht der Verwalter. Das sitzt. Ob das stimmt, weiß man nicht. Darüber hat man im Urlaub nichts erfahren und wen sollte man da in der Versammlung fragen?

Aber es müssten doch bei einer Modernsierung 75% aller Eigentümer zustimmen, fragt noch ein Eigentümer zaghaft. So hundertprozentig weiß er es nämlich auch nicht – er war ja bis vor kurzem im Urlaub.
„Brauchen wir nicht, wir halten ja nur instand und da reicht die einfache Mehrheit“, entgegnet der Verwalter und lächelt dabei. Er weiß nämlich aus Erfahrung, dass inzwischen eine deutliche Mehrheit der deutschen Wohnungseigentümer rechtlich und technisch dumm ist. Diverse TV-Filme vom BR, NDR, WDR sowie Medienberichte im „SPIEGEL“, der „FAZ“, „Die WELT“ usw. hat es zwar zur Aufklärung gegeben, Eigentümerschulungen und Fachliteratur auch, aber da war man im Urlaub, hatte das übersehen oder gerade keine Zeit, um sich zu informieren.

Und warum sollte man einen Teil seines Geldes in die Durchsetzung des Rechts investieren? Recht darf nichts kosten. Solche Gedanken der Eigentümer kennt der professionelle Verwalter und deshalb lächelt er.

Er hat seinen neuen Vorschlag durchbekommen, denkt an seine damit verbundene Zusatzhonorierung, die im Verwaltervertrag für jede Sanierungs-Geldausgabe von den Eigentümern zugestanden wurde – egal wie unsinnig oder kostenüberhöht solch eine Geldausgabe auch sein mag. Ablehnende Hinweise zu solchen Vertragsklauseln von Verbraucherschützern haben die meisten Eigentümer nie gelesen.

Im nächsten Jahr folgen dann die Vorschläge für die Dämmungen der Ost- und Westseiten wieder für jeweils 400.000 €. Das werden schon die Eigentümer selbst fordern, deren Wohnungen nach diesen Seiten ausgerichtet sind. Auch das gibt wieder Sonderhonorare. Die Eigentümer wollen das ja so.

An diesem System sollte nichts geändert werden. So wie das praktisch von allein läuft, ist alles gut, denkt sich der Verwalter, der Architekt und die mit dem Großauftrag bedachten Handwerker.

Gehaltserhöhung für den Hausmeister – ohne nötigen Beschluss der WEG

Ohne nötigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft setzt eine Hausverwaltung die Gehaltserhöhung für einen ihr nahe stehenden Hausmeister durch.

Besonders unfair: die Hausverwaltung überschreitet nicht nur ihre Kompetenzen, sie versuchte auch den Beirat einzubeziehen und versichert sich seiner Unterstützung.
Dabei hätte ein Blick in den eigenen Verwaltervertrag genügt, um festzustellen, welche Kompetenzen der Verwaltung diesbezüglich zusehen.

Nicht nur das Vorlegen und Einholen einer “Einverständniserklärung” von Seiten der WEG-Verwaltungsbeiräte, die hierfür überhaupt nicht (!) bevollmächtigt sind, ist schäbig.
Auch das Durchsetzen einer Gehaltserhöhung für den Verwalter-nahen Hausmeister, dessen mangelnde Arbeitsmoral seit langem von Seiten der Eigentümer kritisiert wird – ist unverständlich und für die Eigentümergemeinschaft mit unnötigen Kosten verbunden. verwerflich.

Einzig die Eigentümergemeinschaft als Arbeitgeber dieses fest angestellten Hausmeisters hat über eine evtl. Gehaltserhöhung des Hausmeisters zu entscheiden – also weder Hausverwaltung noch Beiräte!

Hier der Inhalt des jeweils an die Beiräte gerichtete Schreiben der Hausverwaltung:

Betreff: Wohnungseigentümergemeinschaft… – Lohnerhöhung für Hauswarte

Sehr geehrter Herr Sch…. (Beirat),
hiermit teilen wir Ihnen mit, dass für die gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft eine Lohnerhöhung ab dem 01.01… von 3% , ab dem 01.07…  von 1,5% und ab dem 01.05…. von 1% vereinbart wurde.
Entsprechend der bisher gehandhabten Praxis wurden die Lohnerhöhungen auch für die in den Wohnungseigentümergemeinschaften tätigen Hauswarte durchgeführt.
Wir bitten Sie, uns auf der beigefügten Kopie dieses Schreibens zu bestätigen, dass Sie mit der vorgenannten Erhöhung ab dem 01.01… oder zu einem anderen Zeitpunkt dieses Jahres einverstanden sind bzw. wieviel Prozent mehr gezahlt werden soll.
Wir bitten Ihre Einverständniserklärung bis spätestens 19.09…zurückzusenden bzw. uns telefonisch zu informieren.
Mit freundlichen Grüßen,
… Immobilien Management GmbH
WEG-Service Kundenbetreuer

Mit der Lohnerhöhung ab dem 01.01….sowie ab dem 01.07…und ab dem 01.05….sind wir einverstanden.
Unterschrift: Name des Beirats”gehaltserhöhung HM_kaschiert_kl
Der psychologische Trick:
Dem wahrscheinlich ahnungslosen Verwaltungsbeirat (= Interessenvertreter der Eigentümergemeinschaft) wird von dem Verwalter suggeriert, seine Einverständniserklärung zur Gehaltserhöhung des Hausmeisters wäre sehr wichtig und schmeichelt damit seinem Ego (“Wir bitten Sie….”)

Weiter sei die Lohnerhöhung angeblich  “gängige Praxis”.
Dies weiß ein Beirat nicht einzuschätzen, da er sein Amt meist nur kurze Zeit bekleidet

Die Verwaltung behauptet weiter, die Gehaltserhöhung beträfe die “gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft” ….
Ein unbedarfter Beirat wird denken: macht Sinn, dazu gehört wohl auch unser Hausmeister…

FAKT ist aber:
1. die Einverständniserklärung der Beiräte ist völlig bedeutungslos.

2. denn die Beiräte haben genauso wenig Enscheidungskompetenz  wie die Hausverwaltung. – Nur die Gemeinschaft kann per Beschluss entscheiden.

3. von gängiger Praxis sollte nicht gesprochen werden – und falls doch: umso schlimmer!

4. ein Hausmeister, der fest angestellt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist – hat mit “gewerblichen Arbeitnehmern der Wohnungswirtschaft” absolut nichts zu tun! Dies wäre nur der Fall, wenn er bei der Hausverwaltung tätig wäre.

5. Die Betreff-Formulierung “Lohnerhöhung für Hauswarte” und “entsprechend der bisher gehandhabten Praxis” lässt schließen, das diese Hausverwaltung das Gesetz bereits seit Jahren mit Füßen tritt und diese Methode seit Jahren und in vielen WEGs praktiziert wird!

6. Durch das spezielle “An-sich-binden” der Beiräte – siehe bedeutungslose Einverständniserklärung – kann die Verwaltung davon ausgehen, dass eben diese schweigen werden. Sollte einem Beirat irgendwann die Erkenntnis kommen, dass er fehlgehandelt habe, so wird er der letzte sein, der dies öffentlich – oder hier: gegenüber den übrigen Miteigentümern – zugibt.

Zusammenfassung:
Durch die bewußte Fehlinformation gegenüber den Beiräten und die o.g. “Einverständniserklärungen” sichert sich die Verwaltung doppelt ab:

Sie hat nicht nur ihren Willen durchgesetzt und hinter dem Rücken und ohne Wissen der Eigentümergemeinschaft eine Lohnerhöhung für den Verwalter-nahen Hausmeister durchgesetzt, sie kann auch darauf vertrauen, dass dies wohl nie ans Tageslicht kommen wird!
Ist es aber doch! – und damit dumm gelaufen für diese Hausverwaltung.

 

Empfohlene Maßnahmen
Eine Hausverwaltung, die sehr wohl weiß, welche Kompetenzen sie hat und welche nicht – und die mittels fieser, mieser Tricks und Lügen versucht ihren Willen durchzusetzen, ist schnellstens abzuwählen.

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.

Falsche Handwerker, unbekannte Sub-Unternehmer, überteuerte Rechnungen und fehlerhafte Ausführungen

Der Alptraum: unbekannte Sub-Unternehmer, falsche Handwerker, überteuerte Rechnungen, fehlerhafte Ausführungen – alles abgenommen von einem nicht qualifizierten und befähigten Hausmeister

Praxisfall aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 75 Miteigentümer und bestehend aus 8 Häusern:
Auf einem Balkon mit gemauerter Brüstung musste der bisherige, unzureichende Notablauf durch zwei neue, größere Notablaufrohre ersetzt werden.  Die Brüstung musste somit 2x durchbohrt werden, es waren 2 sogenannte “Kernbohrungen” nötig.

Die Verwaltung, ein namenhaftes, deutschlandweit vertretendes Unternehmen, bat daraufhin statt einem Dachdecker, der üblicherweise für solche Arbeiten genommen wird, einen Malermeister, Firma L., ein Angebot zu erstellen.
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Nach Abschluss der Arbeiten stellt der betroffene Wohnungseigentümer bestürzt fest, dass die Ausführung der Arbeiten nicht ansatzweise zufriedenstellend ist: die Notabläufe, die stehendes Wasser auf dem Balkon vermeiden sollten, waren zu hoch (!) angesetzt und lagen sinnigerweise auf gleicher Höhe wie die Balkonschwelle zur Wohnung.
Im gegebenen Fall wäre der Balkon in der Tat entwässert worden – und zwar auch durch das Wohnzimmer der Wohnung!

Erst nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter mehrfach aufforderte, dies zu klären, meldete sich der Handwerksbetrieb, der diese Arbeiten ausgeführt hatte: Überraschung! Es war nicht Malermeister L. der das Angebot eingereicht hatte, sondern ein Sub-Unternehmen, eine bis dato unbekannte Bauklempnerei & Dachdeckerei.

Hätte der Wohnungseigentümer die Arbeiten nicht bemängelt und eine Erklärung eingefordert – es wäre nie aufgefallen, dass die Arbeiten nicht vom Malermeister sondern vom sub-unternehmenden Dachdecker ausgeführt worden waren.
Einzig der Hausmeister wusste genau Bescheid…..

Die Hausverwaltung hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Es wurde der falsche Handwerker gewählt: nicht ein Malermeister war zu beauftragen sondern ein Dachdecker.
Erklärungsversuch der Verwaltung: “Wir arbeiten immer mit dieser Firma zusammen und übertragen ihnen alle Arbeiten bezüglich der Balkone.”
Darf man von einer Verwaltung mehr Fachwissen erwarten? Darf man von einer Verwaltung erwarten, dass sie zumindest in der Lage ist, den  r i c h t i g e n  Handwerker auszuwählen?
Der Verwaltervertrag gibt hierzu Auskunft und weist das “Einholen von Kostenanfragen” (6.c.) als Grundleistung der Verwaltung aus:
einholung von angeboten

2. Die Arbeiten wurden fehlerhaft ausgeführt – und zwar trotz der Vorahnung des Eigentümers, der bei Auftragsvergabe extra darauf hinwies, man möge die Notabläufe doch bodennah bzw. -boden-berührend anbringen.
Trotz diesem Wissen und dem Wissen um die Fehlerhaftigkeit wurden die Arbeiten abgenommen.

3. Die Abnahme der Handwerkerarbeiten geschah nicht wie zu erwarten und wie im Verwaltervertrag vorgesehen durch den Verwalter, sondern durch den Hausmeister der Anlage. Die Verwaltung hatte ihn bequemerweise mit der Abnahme beauftragt.

4. Die Rechnung war mit +50% über dem üblichen Marktwert deutlich überteuert.
Warum holte die Verwaltung nur ein einziges Angebot ein, das zudem noch überteuert war?

5. “Fruchtbare Zusammenarbeit” zwischen beauftragender Verwaltung, beauftragtem Malermeister, ausführendem + unbekanntem Dachdecker-Sub-Unternehmer und die Handwerksarbeiten abnehmendem Hausmeister.

Der Grund: man “kannte” sich – und “unterstützte” sich gegenseitig:
Die Verwaltung beauftragte “immer” den Malermeister, egal ob er für diese Arbeiten befähigt war oder nicht.
Der Malermeister nahm alle Aufträge von der Verwaltung an, dankt ihr und gibt unpassende Aufträge weiter an andere Handwerker.
Hier mischte der Hausmeister fröhlich mit, der Gott-und-die-Welt kannte und zufälligerweise auf der gleichen Straße wohnte wie der o.g. Dachdecker.
Der Sub-Unternehmer Dachdecker, überglücklich über den Auftrag, dankt dem Hausmeister und dem Malermeister.

Bei soviel gegenseitigem Dank kann es nicht verwundern, dass die Rechnung dieser (zudem fehlerhaft ausgeführten) Arbeiten um + 50% über dem üblichen Niveau liegt.
Was der Verwaltung aber pieps-egal ist.
Denn zahlen werden diese Kosten eh die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Und diese hat der Verwalter, unterstützt von eigennützigen Verwaltungsbeiräten, seit langem “im Griff”.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Im Verwaltervertrag prüfen: welche Aufgaben hat die Verwaltung? Fordern Sie mehrere Angebote ein.
2. Holen Sie zu preislichen Orientierung ggf. weitere, private Angebote ein
3. Wer übernimmt lt. Verwaltervertrag die Abnahme der Handwerkerarbeiten?
4. Fordern Sie von der Verwaltung eine Korrektur der fehlerhaft ausgeführten Arbeiten und eine Erklärung für die überteuerte Beauftragung.

Überflüssig und maßlos überteuert: der eigene Verwalter als „Hausmeister“

Hausverwalter versucht sich als Hausmeister – zu finanziellen Lasten der WEG

Der Einfallsreichtum unseriöser WEG-Verwalter, die Eigentümer in unnötige und überhöhte Kosten zu stürzen ist scheinbar grenzenlos. Wie folgender Praxisfall zeigt:

In einer Eigentümergemeinschaft von 24 Parteien stellt ein Miteigentümer seit Jahren regelmässig die Mülltonnen heraus.
Dafür erhielt er monatlich 100 € – , zzgl. der gesetzl. Abgaben an die Versicherung/Knappschaft usw.

Die jährlichen Kosten betrugen in den letzten Jahren 1.306,03 €/pro Jahr.
Hier ein Auszug aus der Jahresabrechnung dieser WEG:

bisherige kosten HM kl

Aufgrund seines Urlaubs benötigte die WEG eine Vertretung. Verschiedene Miteigentümer bemühten sich in Eigenregie eine Lösung zu finden. Untenstehend ein Aushang am “Schwarzen Brett” des Hauses, das zu Erfolg führte:

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Ein Beirat fand einen bereitwilligen Nachbarn und informierte hierüber hocherfreut die Hausverwaltung.
Dort teilte man ihm jedoch mit, man habe schon einen Hausmeister gefunden und der Verwalter hätte bestimmt, dass nur dieser diese Arbeiten ausführen würde.

Die Frage des Beirats nach dem Namen und den Kosten dieses neuen Hausmeisters verweigerte ihm die Büroangestellte.

In den folgenden Monaten waren die Mülltonnen immer herausgestellt, der neue “Hausmeister” hatte sich jedoch weder vorgestellt noch wurde er wahrgenommen.

So staunten einige Miteigentümer bei der Durchsicht der Jahresabrechnung nicht schlecht als sie eine entsprechende Rechnung über 742,56 € vorfanden.
Glücklicherweise hatte die Hausverwaltung zwischenzeitlich gewechselt: der ehemalige Verwalter hatte selber gekündigt, weil man ihm einiges nachweisen konnten und auch die Staatsanwaltschaft ihmgegenüber mittlerweile aktiv geworden war.

Zurück zur Hausmeister-Rechnung für das Herausstellen der Mülltonnen:
eine Rechnung von 742,56 € befand sich in den Unterlagen – und zwar für den Zeitraum vom 14.Oktober – 07. November, also für nur 3 Wochen!

Nicht nur die Höhe der Rechnung erstaunt. Auch die in der Rechnung aufgeführten Leistungen “Säubern des Müllraums”, “Hausbegehung” und “Kellerbegehung” waren weder verlangt, noch ausgeführt worden, nur berechnet!
Und von wem: vom Hausverwalter persönlich!

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Um sich selber die Möglichkeit zu geben, “nebenberuflich” tätig zu werden und so überteuerte und nicht erbrachte Leistungen zu berechnen, hatte diese Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich die Befreiung von §181 BGB aufgenommen.

Nicht nur dies: bei der damaligen Verwalter-Neuwahl veranlasste dieser Verwalter, der sich bereits vor seiner Wahl der Zusammenarbeit eines “vereinnahmten und hörigen” Beiratsvorsitzenden versicherte, dass der Wunsch der WEG, den anstehenden Verwaltervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, ausgehebelt wurde!

Ohne vorherige, fachmännische Prüfung des Verwaltervertrags, unter Mitarbeit eines unseriösen Beirats wurde diese Klausel im Vertrag verankert.
Um die Miteigentümer unwissend zu lassen, verweigerte der Verwalter strikt das Aushändigen einer Kopie seines Verwaltervertrags!
Mehr Verschlagenheit gibt es kaum!

Zur überteuerten Hausmeister-Rechnung:
dieser deutlich überhöhte Betrag wurde vom Hausverwalter an den Dienstleister mit gleichem Namen unverzüglich überwiesen.
Die Geschädigten waren einmal wieder die Eigentümer.

Dieser Verwalter, der sich zudem über Jahre hin mit einem akademischen Titel auswies, der ihm nie verliehen wurde, ist heute immer noch hauptberuflich als Hausverwalter tätig.
Es ist gegen ihn erneut Anzeige erstattet wurden.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Verwalter-Neuwahl: lassen Sie den Vertrag vorab anwaltlich oder über eine Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer prüfen.
2. Verwaltervertrag: eine Befreiung von §181 BGB ist zu vermeiden, dieser Passus sollte gestrichen werden. Wenn der Verwalter dann abspringt – umso besser für Sie: er war sicher nicht die beste Wahl.
3. Eine Kopie des Verwaltervertrags gehört in jede Wohnungs-Stammakte eines jeden Wohnungseigentümers. Studieren Sie den Vertrag.
4. Prüfen Sie selber die Beleg der Jahresabrechnung und verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
5. Bemühen Sie sich um das Bekanntwerden innerhalb und außerhalb der Eigentümergemeinschaft solcher oder ähnlicher Umstände.
Unseriöse Verwalter mögen so etwas nicht und kündigen dann gerne.

Heizkostenabrechnung mit Phantasiewerten

Die Heizkostenabrechnung wird meist von externen Firmen erstellt und danach von der Hausverwaltung nicht weiter hinterfragt. Deshalb sollten die Wohnungseigentümer diese Abrechnung besonders hinterfragen…..

Praxisfall:
Die Wohnungen einer Eigentümergemeinschaft sind mit Wärmemesszählern ausgestattet. Die Zentralheizung wird mit Öl betrieben. Der Heizverbrauch jeder Wohnung wird mit digitalen, nicht per Funk betriebenen Wärmemessern ermittelt. Diese Wärmemesser werden von einer der großen, externen  Dienstleister wie Brunata, Ista, Techem usw. abgelesen.

Die Werte der WEG werden gesammelt und mit der Information des Verwalters zu dem Verbrauch an Öl usw wird eine Heizkostenabrechnung erstellt.
Ein Mitarbeiter eines der großen Wärmemess-Unternehmen begibt sich jedes Jahr in diese Wohnungen und übernimmt die in der Anzeige der Messgeräte ausgewiesenen Werte. Diese Werte sind auch für den Wohnungseigentümer erkennbar.

In einer Wohnung befinden sich 4 Wärmemess-Geräte, je in Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer.

Die Heizkostenabrechnung 2012 wies folgende unten stehende Werte aus:
Info: der “Ablesewerte ALT”, d.h. der Stand zu Beginn des Jahres, war korrekt
Nicht so der “Ablesewert NEU”, der den Jahresendstand auswies und auf der Heizkostenabrechnung wie folgt bezifferte:
K = Küche: 10.999
S = Schlafzimmer: 12.562
W = Wohnzimmer: 12.587
HK2012

Als der Eigentümer im März 2014 die tagesaktuellen Zählerstände notieren wollte, traute er seinen Augen nicht:
K = Küche: 10.685
S = Schlafzimmer: 11.017
W = Wohnzimmer: 11.291

kueche_klschlafzi_kl   wozi_kl

Bei allen drei Zählern waren die für Ende 2012 ausgewiesenen Endwerte (Ablesewerte NEU) noch nicht erreicht! Wie konnte das sein?
Die in der Abrechnung 2012 ausgewiesenen Verbrauchswerte (“Differenz”) von:
K = Küche: 358,00
S = Schlafzimmer: 1.365,00
W = Wohnzimmer: 1.740,00  konnten unmöglich korrekt sein.

Nun erinnerten sich zwei Eigentümer dieses Hauses: der Heizungsableser  war in der Tat im Januar 2013 im Hause gewesen, um die Zähler-Endstände für das Jahr 2012 zu notieren.
Er hatte aber nur wenige Wohnungen betreten, dann etwas besorgen wollen und wäre danach nicht wiedergekommen. Vergeblich hatte man auf ihn gewartet.

Dies heißt, dass die auf der Heizkostenabrechnung 2012 augewiesenen Zählerendstände (“Ablesewerte NEU”,)  n i e  abgelesen worden waren.
Es musste sich um Phantasiewerte handeln, die der Heizungsableser in seinen Unterlagen notiert hatte und so weitergegeben hatte.
Aber nicht nur die Heizgeräte waren betroffen: auch die Wasseruhren waren nicht abgelesen worden.
In der Tat stellte sich heraus, dass im Haus über die Hälfte der Ablesungen nicht stattgefunden hatten und durch “Einschätzungen des Ablesers” ersetzt worden waren.

Möglich war dies, da die Wohnungsnutzer seit der Einführung der Digital-Messgeräte keine schriftlichen Belege bezüglich der Ablesedaten erhielten.
Es kam ein Fachmann, der las ab, fertig.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
Notieren Sie jedes Jahr und zusammen mit dem Heizungsableser den Stand der Wärmemesser. Notieren Sie das Datum der Ablesung und ggf. den Namen es Ablesers.

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

WEG-Hausverwaltung weigert sich den genauen Stunden-Arbeitsaufwand für einen fest angestellten Hausmeister zu prüfen. Obwohl er in Vollzeit bezahlt wird – gibt es nur Arbeit für  30-40%. D.h. über 15 Jahre hat die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mieter wohl über 200.000 € zuviel bezahlt.

Eine Hausverwaltung erstellt den Vertrag für den Hausmeister und hält darin fest:
“Die wöchentliche Arbeitszeit richtet sich nach den Erfordernissen, dem Arbeitsanfall und den Wetterverhältnissen. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt in der Regel 40 Stunden.
Im Winter wir eine erhöhte Anwesenheit erwartet.”
arbeitsvertrag Kobelt2

Eine genaue Aufstellung der auszuführenden Arbeiten lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen, ein detailliertes Leistungs- oder Aufgabenverzeichnis fehlt.
Eine Aufwandsschätzung der einzelnen Aufgaben lag somit nie vor.

Auf Grundlage, welcher Informationen konnte die Verwaltung die Regelarbeitszeit mit “40 Stunden/Woche” einschätzen?
War überhaupt Arbeit für eine 40-Std.-Woche vorhanden?
Oder handelt es sich hierbei nur um “Bereitschaftszeit”?

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor.
Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe 33.381 €.

Es herrschte schon seit langem Unmut, da der wenig motivierte und auf “Zusatzeinnahmen” bedachte Hausmeister viele Arbeiten  seines Vertrags in nicht zufriedenstellender Weise ausführte.

Um endlich Klarheit über die Angemessenheit der Hausmeisterkosten zu erhalten erstellte ein Wohnungseigentümer in eine Übersicht über die möglichen Aufgaben des Hausmeisters: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumdienst im Winter, Kleinreparaturen… sowie eine grobe Aufwandsschätzung.

Diese ergab einen geschätzten Arbeitsaufwand von 55 – 60 Std./Monat!
Dies sind 30 – 40% der von der Hausverwaltung veranschlagten Arbeitszeit.

Zur weiteren Überprüfung wurden alternative, externe Dienstleister gebeten, Angebote für o.g. Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. einzureichen.

Die Auswertung der eingeholten Angebote ergaben Kostenschätzungen von 10.015 € – 13.350 €/Jahr. Zu diesem Betrag sind selbständige Unternehmen bereit, für die WEG zu arbeiten und die Aufgaben des Hausmeisters zu übernehmen.
Auch diese Schätzung entsprach ca. 30-40% der jährlichen Hausmeisterkosten von 33.381 €.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Eigentümergemeinschaft 15 Jahren lang deutlich zuviel für die Hausmeisterleistung gezahlt hatte.
Allein für das Vorjahr waren von der Hausverwaltung ca. 20.030 – 23.240 € berechnet worden, dem keine Leistung gegenüber standen.
Betrachtet man über den Zeitraum seit Einstellung des Hausmeisters, so ergibt sich ein “Fehlbetrag” von ca. 250.000 €.

Leidtragende: außer den Eigentümern – auch die Mieter
50 % der Bewohner sind Mieter, denen die Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übertragen werden. Auch Mieter haben die Möglichkeit, Prozesse zu führen und diese zu gewinnen. Leider nutzen sie diese Möglichkeit zu selten. Grund sind in der Regel fehlende Informationen.

Verantwortlichkeit der Hausverwaltung
Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung, also ein von der WEG bezahlter Dienstleister, in der Lage ist, den Arbeitsaufwand eines Hausmeisters realistisch einzuschätzen?
Warum liegt dem Vertrag kein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
Warum fiel der Hausverwaltung 15 Jahre nichts auf? Wo war der Beirat?
Darf für diesen Schaden die Haftpflichtversicherung der Verwaltung in Anspruch genommen werden?

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Prüfen Sie die Jahresabrechnungsunterlagen und lassen Sie sich die entsprechenden, zugrundeliegenden Verträge zeigen.
2. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage der Beiräte, alles wäre in bester Ordnung.
3. Holen Sie von der Hausverwaltung alle nötigen Informationen ein. Falls diese sich weigert, machen Sie dies bekannt und verweisen Sie auf die Pflichten der Verwaltung.
4. Holen Sie eingenständig Hintergrundinfos zum Leistungsverzeichnis oder Arbeitsaufwand eines Hausmeisters ein.
5. Holen Sie Infos und Musterverträge von alternativen Hausverwaltungen ein….